某银行：广州“愉景南苑”商住小区开发贷款评估报告

评估报告工作底稿借款人：广州合生愉景房地产项目名称：“愉景南苑”项目倡广东扣省分躬行营斥业部绕评估括部驾二泡○○漂二年辉四月恋主评攀估人于：乎梁伯细翔什评估责小组起：乘第一劲章贷借款决人评蚀价谊梁伯搁翔晌第二谁章制项目架建设春条件醋评价来张帆腥第三淋章血市场反评估屠张帆串第四犯章虚项目俭投资盐估算怪与筹走资评觉价絮马强矩第五脏章蜂偿债茧能力彻评估述马强棚第六玉章住贷款泻风险滑分析现马强尊资料绪提供币单位命：广昌州市被广州锤大道夕支行柔印俗制：皆广东捧省分腰行营善业部踢评估板部运目最掩翠乱录盗第一绢章缴探借款滔人评岩价凝一、糕借款烧人概捡况-谷--获--殃--莲--随--臂--仰--阴--绘--帮--爸--誓--余--察--栋--守--丑--诱--悔--游--穴--捧--滨--桨--颗--弟--庄-4泽二、拍经营杀者素雨质评逆价-江--捐--思--届--吧--迹--荐--翠--塌--声--密--阳--久--窝--狸--都--抚--管--者--学--袄--档--妨--晨--使-5也三、底经济毫技术把实业鞋评价象--砖--奸--逢--怕--昌--铲--爸--深--帆--洁--徒--叔--胖--允--贷--偏--易--岂--罚--掠--捞--绢--江--烂5衫四、作股东盗评价寒--抄--螺--煤--籍--艘--药--靠--辜--见--仍--携--厉--清--查--醋--坊--便--布--妥--狡--赵--伙--指--反--跌--贼--先--厉6哨五、增资产相负债同分析蛛--资--票--奴--丽--咐--勒--和--路--藏--与--吨--沸--歌--忘--拾--龄--阻--霜--叫--莲--孩--粱--障--承--晨--黎6织六、惨盈利佣能力戒分析纹--鸦--晃--象--遥--蓝--鼓--扶--断--钞--叶--捷--及--付--畏--匀--踩--饮--疤--割--费--逆--亮--济--润--乞--期8雨六、攻现金风流量竭分析管--幼--榜--渗--望--笛--宽--您--墨--探--专--绩--纱--毫--丛--昌--曲--故--袋--酱--斧--爹--春--甩--雀--牛--颂8挖七、袭信用拢状况刘评价瞒--即--截--裁--屯--忌--音--没--晚--宏--瓣--晶--侵--跃--逮--无--烈--票--忆--捡--警--搅--亡--抬--裤--堤--挨8吧第二哥章捞辽建设泉条件裙评价惧一、呜项目果建设兵概况筋及规街模-甜--房--节--商--饭--御--魄--矿--部--敲--顶--怜--仁--激--萍--正--夫--塞--辽--匹--霞--社--炎-8舟二、真项目瞧审批决手续骗及进穷度-宋--捐--俘--黑--超--爆--琴--聚--规--孝--啦--个--净--泻--估--您--爆--础--语--蔽--迈--畜--亲-8表第三揪章退塌市场址评价娃一、性市场罢现状岭及发末展趋隔势-贤--撞--吩--拼--根--你--乌--群--剂--阴--岭--脱--路--沸--谈--射--兼--画--惹--俭--滥--杰--杂10性二、奏市场六竞争鞠分析块--巧--抱--箭--破--仿--佣--灯--确--堡--托--宗--罪--誉--跟--传--姐--抢--皂--义--雕--分--鱼--否--缎--怒-1斤1稿三、警发展释前景势--摔--舅--僻--错--牢--苍--傲--祝--嫩--组--哄--斤--使--忧--伏--斤--逼--腹--衫--则--餐--拜--犬--搬--航--世--杨-1鹿2股第四扎章亩锐投资蜻估算菊与筹铺资评善价残项目还总投蝶资估膀算-承--抬--烛--换--至--腾--渔--惹--上--酸--碎--秒--倦--狱--产--营--日--赌--说--依--和--越--座--谢--逢12垮筹资枣来源鸡--寻--认--邮--在--浇--屯--榴--搁--漂--析--或--哗--站--胳--嗓--由--宗--待--颗--威--齐--常--纲--仅--某--搭--耕-1垂4怜项目过效益被及偿松债能纱力评衫价另项目咱财务刑效益龄评价胖--财--晶--现--李--浊--带--菠--迟--倦--辱--翠--控--叉--梯--尺--昨--旱--携--冠--粗--伪--问--挨-1玉4膊项目棋敏感深性分产析-虑--贡--旅--乞--遇--编--放--俯--名--咐--宅--烫--宋--冲--使--互--握--朱--骑--视--芬--俗--扰--液--让15耀借款兰人偿处债能沉力-狼--您--吹--茅--痰--贿--悔--翠--昆--归--宵--类--皆--童--养--柿--疮--哪--纸--乖--迁--版--承--雾--浮15播第六仿章动块贷款辨风险展与效分应评粱价治贷款债项目钢风险远度测肝算-碑--粒--眯--倘--拐--贝--争--禾--辰--盯--列--懒--咱--抬--井--暗--伤--流--照--蛾--没--夸--帽16邻贷款书效应吴及风冠险-跑--兴--铸--桂--智--宵--墓--扛--债--靠--造--屡--付--继--飞--象--季--锅--险--协--修--河--里--登--摸16旬第七夫章情气项目股贷款冤综合飞评价离项目胳贷款队综合虎评价恒--看--像--霉--钳--订--斤--岔--恩--影--翁--付--海--辟--过--墓--烂--凉--女--拼--做--线--基--上--炭--轧-1兄8衰第一室章照挂借腊款人画评价酬一、往借款薪人概填况义1、休合作创公司昂概况隙灯草广孔州合臭生愉龄景房绳地产境有限恋公司没(中以下扛简称衰合生齐愉景摄公司奸)是当于忍20去01妥年6邮月1跌8日消成立鲁的合舍资经黎营（饿港资怕）企基业，凝注册扩资本名4,楚72球5万字元人吓民币麦。合业生愉悄景公抓司由智三方尤股东察投资杜组成宰：中或方为毕广州让德裕脱发展席有限胆公司贵(以煌下简鹅称德调裕公午司，苦甲方悔)，灰投资序20丘0万盐元，蜜占注捡册资疫本的副4.树23期%；汪广州莫联嘉湾置业涝有限棵公司颜(以帅下简模称联渡嘉公懒司，咳乙方亮)，呈投资得40鞠0万脏元，娇占注旅册资睡本的拥8.胡47畏%；悉外方仍为合猜生集赵团有关限公催司（慧香港惹）(走以下团简称蒜合生斧公司善，丙铲方)返，投幻资4扣,1插25在万元巩，占急注册订资本辆的8酬7.船3%角。由柱于在毁各方肾合作廊前甲谣、乙拢方已休为本孕项目灾前期立征地犁及拆福平本商用地坛原有升建筑软物投毛入了灯60采0万膝元人瓣民币拴资金哀，其叠中甲征方占笛20唐0万租元人夏民币飞，乙早方占括40顷0万裳元人处民币戴，合共作各帐方同苹意该步60轰0万腔元作传为甲椅、乙燕方的俭注册钞资金搁投入鹿。丙汉方在布合作粥公司纱营业术执照那签发勇之日督起3思6个蹈月内色共分柔六期很缴付漏应缴革注册愁资本掠。经炉广州块正德戴会计斯师事荣务所辽有限牙公司菜--内--宅正干验字朋(2朋00图1)腿第3阴82母号验洁资报皆告确友认2机00寇1年虫底合田作公婚司资莫金已败注资帖61豪9万受元。酒欺2奋00游01划年1兽2月斤，由及于合穷生集千团内遮部管些理调屿动的觉原因棒，合尖生愉恭景公惰司的墨法人交由蔡哄春萌玩替代撑谢世总东出贤任该斜公司播的法糟人。鸦2、侄经营顶范围述及规维模姥该司炮现主抚要经尺营广颠州市纲海珠嗓区新娱港西筹路2稼10爪、2汇12坏号大北院地洋块，活原属挠广州搁市华谈南医杠疗器类械厂其和广鱼州光资学仪徒器厂昂内。洁建设列用地探规划锐许可鄙证号榨：穗亏规地钻证字层（1虑99凑9）差第3透32瓣号。跨项目申东侧织为客帮村居绩住区对，与纹广州孕市南逝北大鲜动脉异“功广州片大道练”阅相距塌50芒0米翠；西晋南面哥为敦妙和路谎；北谜面紧拢临海废珠主黑干道抛“阁新港许西路出”面，与脊成熟窜住宅唯小区窄“肌愉景闯雅苑亮”株一街约之隔撒。游合作腿项目挺规划场总用肠地面假积为坑48协,2牲90蛇平方阵米伤，枯总建悬筑面恒积约别为笑15霉7,奇91拍1平兵方米槽。吴3、股资质迅等级巩、信驾用等午级耻现该祝司在喉我行卸信用期等级蒙为未艰评级素优质肤客户抗按A估+级广控制蜡，并摧核定愚最高煤综合夜授信壳额度予为1阶.5田亿元遍。拉该司畜领取姻的是半房地今产开动发企适业暂霉定资株质证型书。估二、秒经营外者素宋质评方价破该公我司设两董事专会，酱并实至行董爆事会鞋领导沙下的死总经猫理负篇责制障。公尤司董身事会葡成员遍共五巧人，披德裕灯公司勒委派稳一人捞、联罗嘉公次司委劳派一面人、间合生吩公司洒委派凉三人茂。董背事长广由合蹄生公再司委擦派，求副董动事长植由联蔑嘉公赚司委乘派。晃董事爪长蔡屡春萌城，男潮，1咱96捏5年抢出生锯，中辉级职犹称，茅物业奉管理共专业乔，曾板在英势国留泛学，尾具有围15待年的晃房地叙产业讨经验撕，现碎兼任驰合生备创展火集团胡副总猛经理求及广掠东康勒景物过业服酷务公劝司总逗经理评，具识有丰肚富的隙物业拾管理备经验房。色董事稿谢世贴东，误男，暗出生长于1群95稿8年据，毕稳业于句香港养大学贷，获症工程夫学士核学位羞，曾计担任露香港威一上伯市房很地产煌发展斜公司御的执湾行董捎事，漂也是箱香港齿工程货师学才会会绵员，鸽在房佛地产山投资爆、物艺业发码展、谢工程舅管理纷及销粉售与股市场车推广狸等方慨面拥培有十近九年犁以上鸭经验挥。监经济辛技术吉评价帖20崖01列年末足公司落资产稿总额伤为1讨9,例59析1万孩元，仗其中纠存货之63台4万姜元，痕所有汇者权快益6挽19避万元陆，目政前开园发的璃愉景筐南苑险项目甘总建津筑面斤积约桂为1评55惨87格8平倦方米菌，计仍划投酱资总退额约默为6卡58全77索万元导。公品司现嘉有职祝工约春22雄人，银研究香生学阀历占梢比5湿%，庙大学缴学历卷占比衣68迈%，抬中高熄级职辰称占删比1稻5%洒，公互司整干体经请济技巷术实辟力较否强，芹具有拿丰富鞠的房泻地产彼开发泛经验谢，并孟聚集风了一此批房拜地产努开发程建设大、销发售各招方面寇的人串才丙。慢四、闸股东电评价剩截合生淘集团垒有限宇公司惨（香掩港）寒是香晋港合圆生创剑展集省团旗杜下的龙投资道公司州，依较靠集钩团的换实力票，在表内地吨投资胖创业真，自读93陕年在捆内地叫投资昨以来衣，拥合有在歇内地弃注册晶的十上二个久房地矿产项元目公芝司的枪物业辆发展宋及投策资权淹益，董其总萍注册悟资金该为6枣8,谜05夺4万俱元，生总建茅楼宇饭面积宵累计蜻约为丘2,真62表1,丘30采0平西方米店。9到8年灶公司伙股票愈在香科港联旨交所赛上市猛，筹训集资案金达切64破,3嫁00细万元恳，资足金实清力雄宾厚，背加上钱集团逝对广度州房伐地产垫市场掠的深俗刻认羊识，判使该密集团束已成干为广痕州房锯地产偏界的色翘楚革。赞合生据创展焰集团彩拥有揭完整桥合理农的内巴部结物构及艳各方眼面专峰业人岗员，殖在广晕州市废房地易产市死场竞赠争中症具备咐较大裳的优蹲势。木该集摸团把羞控制畅成本傻放在谣各项盯工作慕的首盘位，减利用哥大批过量生既产的糠优势验，从酬设计之方案委上大纲套用挡、小露调整花，原都材料福大批疼量采牛购，帜加上瓶采用愤标准础化管桌理模滋式施写工建医设等舒方式炎，有衰效地党降低绞开发物成本稍，使艳得中敲高档交的楼休盘按姓中低疲档的续价格才出售器，从顽而取更得价孙格优区势、杜规模隔优势秀，有冷效地影提高带了在拒市场文的竞思争力流。渣花两近年预来，五合生暂创展蚀集团里凭借卖其雄湖厚的竿经济铲实力制，良贸好的裹施工镇质量愧，不换断强票化其千品牌较优势贫。公脉司组荣织开痒发的剃华景埋新城缘、暨竟南花摘园、席愉景粘雅苑连、骏浅景花仇园，祖帝景柿苑都议各具隙特色绒，这盾些楼锯盘总蹦建筑盆面积荒超出嗓12霉5万抄平方让米，搂推出民的住慧宅销忍售率访达9共0%照以上裁，市检场反棕应热愚烈。非该集女团在亚发展杯过中画，与撞金融破部门拖、合脱作单气位建毫立了蕉良好亲的信与用关妈系，假也取作得了冶良好屿的社疮会信炕誉和嗽广泛雷的社概会支吵持。板其余香两股起东帽德裕呆公司迷和联毛嘉公炸司称由于俗所占肚的股龟份比蒸例较段少，没并且钻截至籍评估魔之日吓，没届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