2023年商业管理制度流程图(篇)

2023年商业管理制度流程图(篇)

书目

商业地产开发管理流程

1、市场条件推断

开发商须要在项目初期,首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析推断。该推断可以称之为初推断:不进行针对项目微观角度的分析,仅从所在地区的市场状况及潜力入手推断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。和对该项目的定位有个宏观的思索。因为商业房地产的形式种类比较多,而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题:假如某个地区的社会生产力水平比较低,人们的收入水平不高的话,投资商再有实力,也不行以在该地区投资建设大型商业房地产项目。

2、项目位置选择

商业房地产项目的位置选择问题对于项目的胜利将是确定性的。事实上,并不是全部的地方都适合做商业房地产的开发,只有某个地方具备了相应的条件后,才可以做。商业房地产鉴于其功能特点,对位置和周边条件的要求与一般房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区,一幢写字楼所要解决的客流局限在肯定范围内,但商业房地产则不同,所要解决的客流会随着经营状态的改变,会发生倍增,也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候,项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。针对不同的项目有不同的确定方案,开发商可以组织自己的团队进行该项工作的探讨分析,也可以托付专业询问机构进行选址。

3、推断可发展规模

在完成商业房地产项目选址工作后,须要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础,周边商圈覆盖人口的状况,可能的客户流量,客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

例:位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米,二期可出租面积达43000平方米,一期1998年投入运营后,生意兴隆,但二期2000年开业后,二期长期经营状况不佳,管理商起先认为是因为商品组合不同的缘由,但一、二期商品组合调整后二期依旧经营状况不良。直到最近,二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的缘由在于市场规模推断不精确:崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业,这说明开发商对市场可支撑的发展规模的推断不够精确。该项工作属于微观推断,许多询问机构分析时运用的方法是:以市场调查为基础,建立相关分析模型,测算出该项目地址可能发生的客户流量,依据对所在地区人均零售消费额的推断,可以测算出该项目可能的零售额,再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额,即可以得出该项目地可发展商业房地产项目的规模。不同的询问机构在进行上述分析时因为基础数据信息取得的渠道不同,分析结果可能有很大的不同。比如,有些询问机构在为商业房地产项目做市场分析时采纳政府年鉴作为基础信息,并在分析过程中采纳较多基于其市场阅历的假设,该种分析方法有其优点,但缺点也是很明显的。某些以市场调查为主业的询问机构在做商业房地产项目的市场分析时充分发挥其优势,依靠其大量调查信息,建立全方位分析模型对项目的市场潜力进行分析推断,假设较少,结论更具有时效性。个人认为最好是上述两种询问机构的融合。在做完市场询问及可承受发展规模的探讨后,须要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性推断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性,但须要做初步确定,同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。

4、项目土地取得及政府许可

完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后,将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商根据与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块肯定期限的土地开发运用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目,并得到政府相应安排委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。

项目土地取得有两大标准:

1)、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求:要满意该项目本身功能的须要,得够用。

2)、土地价格标准。土地价格的凹凸将干脆确定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期,土地价格越低,前期资金压力越小。

5、项目定位细化

彻底的,细致的探讨分析项目的目标客户,市场定位,产品形式,特点,启动策略,财务测算等相关问题。此步骤是项目胜利与否的重要因素,假如定位出现偏差,则项目没有胜利的可能。反复探讨,反复修改定位,定位的精确程度取决于市场。通常第四与第五步同时实施,在取地的过程中修正项目定位,在项目定位过程中取地工作已起先。

6、项目规划设计

项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中,尤其以方案设计为重中之重:方案设计可以称之为宏观设计,将确定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。

初步设计及施工图设计可以称之为微观设计,即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。一般开发商都托付外国的设计机构进行方案设计阶段的设计,托付国内设计单位进行初步设计及施工图的设计。该种组合即可以降低设计成本,又可以保证设计质量。但必需要与国外设计机

构明确方案设计的深度,否则方案设计的深度达不到应有的要求,国内设计机构将无法正确完成初步设计及施工图设计,或者尽管完成,但会有大量潜在问题遗留给开发商。

7、设计方案的市场化

指投资商必需将建筑师的概念设计方案供应给商业房地产市场专家或商业策划公司,由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议,并且三方之间的沟通沟通必需经过几次循环,才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念,具有市场精确度。这正是许多开发商忽视或不重视但又非常重要的环节。缘由在于商业房地产项目必需强调经营,无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求,假如商业房地产的设计不能最大限度满意商户的功能需求,那么商户最简洁的选择就是不选择该项目,所以任何商业房地产项目的设计必需遵守市场需求。而建筑师的最大的特长是通过其建筑美学思路有效创建美学空间,而且不同建筑师将呈现不同特点及风格的美学空间概念。我们关注建筑师的美学空间概念本身并没有错误,但把一个建筑艺术品转化为商业产品必需将市场概念、功能概念融合进去,否则该项目将面临空前的市场压力。

例:第五大街商业邻居。商业房地产项目经过建筑师和市场专家或询问公司的多循环沟通后,该项目的方案设计得以确定。

8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合

在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后,须要就以上方案进行调整,即系统整合问题。通过调整整合,推断项目规模和投资回报的关系是否合理;推断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律;推断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。假如上述推断的结果存在问题,那么须要回到设计阶段进行相关调整,并再循环进行市场调整方案及财务融资方案,验证确定最终可行方案。

9、项目方案的政府许可

指完成项目方案的系统化整合后,须要向政府安排部门提交可行性探讨报告,向规划部门提交方案设计,向交通部门提交交通方案,向消防部门提交消防方案,向环保部门提交环境评估报告,向供电部门提交项目用电方案,向自然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件,并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程,常规来讲须要至少近半年的时间,须要仔细对待。在上述政府许可的各项内容中,可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分,影响到项目的最终规划,项目的交通条件保证,项目的方案能否满意消防规范,以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的改变都会影响项目的投资回报预料。

在项目可行性审批过程中,须要合理支配与政府的公关活动。

1)交通审批

交通审批指规划部门帮助交通主管部门对该商业房地产项目的交通进行审批。通常须要托付专业交通探讨机构进行项目的交通分析和探讨,对商业房地产项目建成后对周边交通系统的影响及项目自身交通的组织进行方案设定及分析探讨其可行性。交通条件及交通组织对于其胜利运营起确定性作用。交通问题可以成为项目的障碍,也可以成为项目胜利的瓶颈。对于商业房地产项目来讲,良好的外部交通环境会有效引导客流进入项目地来消费,否则会大大降低到访客户的数量;良好的内部交通设置可以避开交通堵塞,促进项目的内部交通循环。

2)消防审批

指消防部门对该商业房地产项目的方案设计依据国家的消防规范进行审查,最终确定该方案是否符合国家消防规范,是否可以予以批准的过程。假如消防部门最终否定了该项目的消防设计,那么将意味着前面所作的工作很大程度上须要返工,这将造成极大的奢侈。一般来说,项目的设计方案和目前国内落后的消防规范之间存在冲突好像是必定的事情,终归国内的消防规范很保守,而作为当今商业业态最困难形式的商业房地产项目,不突破中国的消防规范的话,几乎不行能真正根据其应有的功能建设。面对这种冲突,开发商应探究双方的平衡点。

3)规划审批

指项目所在地区规划管理部门依据开发商上报的项目方案设计,以项目的规划运用条件为基础,结合诸如交通审批、消防审批等专项审批的结果对项目的规划方案进行批准的过程。规划审批的结果将是商业房地产项目操作过程中又一个对项目胜利起确定作用的环节。规划审批一旦定案,商业房地产的方案就基本确定,原则上不再修改,而且也最好不要再修改,否则奢侈太大。规划审批的过程对于开发商极为关键:假如发生规划审批方案和上报方案差距较大的状况,对投资商来说将面临许多须要返工、损失利益的问题。要想保证规划审批能根据计定目标实现,必需有效与政府各主管部门进行沟通,做好对政府的公共关系工作等。

10、项目招投标

指开发商完成项目设计方案的深化后,在项目规划得到审批、项目土地运用得到许可后,经过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后面阶段的机电询问商等,以便做好项目施工打算的过程。

11、项目的财务核算

指开发商在完成项目的设计方案后,建立或托付特地的财务融资机构对该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。这是投资商对项目进行投资的微观量化的决策依据。在财务分析核算过程中,财务融资机构须要以项目市场前景及可发展规模的可行性为参考,并大量引用分析结论。对于小型商业房地产项目,该项工作须要,但不须要做的很细。尤其实行销售模式的商业房地产项目,财务核算的工作很简化许多。

12、资金需求方案

指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量的工作。该项工作须要首先对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制,再结合项目他项资金的需求,最终完成该项目的资金需求方案

13、融资方案

指开发商结合其自有资金状况、企业自身资源、股权策略等,以项目资金需求方案为参照对象,制定的资金供应安排。在此强调以投资商的自有资金状况、企业自身资源和股权策略为参照对象,是因为任何金融工具的基础都只能是企业自身资源,否则除非非市场因素存在,企业是不行能有效得到金融支持的。有些国内商业房地产投资商不懂得金融投资依附于企业资源的特点,所以在项目运做时低估自身资源的重要性,过高评价自身在项目中的价值,并盲目产生对股权的过高期望,从而导致融资方案不行行。项目的财务核算、资金需求方案及融资方案对于开发商精确推断项目的可操作性至关重要。以上测算及相关方案的精确度会干脆影响投资商决策的精确度。

14、项目融资

除非开发商有足够的资金做支持,除非项目实行出售的投资模式,投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案的决策,就可以推动项目运做过程中最重要的工作,即项目融资工作。项目融资包括项目开发阶段的资金打算及项目运营期间的资金打算两阶段的内容。主要形式有股权融资和债权融资。开发商在进行项目融资工作之前首先要进行项目融资的决策工作。精确对商业房地产项目的融资策略及方案进行决策,可以最大限度保证融资工作的有效进行。假如开发商过高估计其在该项目中的股权期望,在融资过程中必定面临失败,最终严峻影响融资工作的进程。完成融资决策后,进行的首要工作是项目商业安排书的编写工作。项目商业安排书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。在完成项目商业安排书的编写工作以后,起先该项目的融资操作工作。

融资操作的形式主要有两种:

1)、托付专业融资服务机构进行融资;

2)、自己组织融资团队进行融资。这两种融资方式相互之间并不冲突,假如协调好的话,会齐头并进。

第一种融资操作对于初步进入商业房地产投资领域的投资商来讲是必不行少的,因为专业商业房地产融资服务机构可以通过其特别的操作渠道将该商业房地产项目。与国际资本干脆、快速兑接。国际上从事商业地产投资的金融机构事实上局限在某个圈子里面,假如对这个金融圈子不了解、对这些机构不熟识,盲目的冲撞只会耽搁时间,不会取得任何进展。当然托付专业融资服务机构进行项目融资服务时,开发商是须要付出融资成本,即须要向融资服务机构在支付肯定融资启动费用的同时,须要另外支付相当于总融资金额2.5-5%的费用作为融资服务费。上述融资服务费的标准是国际上融资通行的收费标准。有些开发商可能认为上述标准太高,但可以明确的是,只要求1.5%左右融资费用的融资服务机构其专业化实力绝大多数有问题,换言之,这种融资机构是不太可能完成项目的融资。

其次种融资操作对于已经有商业房地产项目操作阅历、融资阅历的投资商来讲,是可以接受的。但是投资商自己进行融资操作也必需建立一个融资团队,这个融资团队并非简洁一两个人就可以组成。

15、市场策划

项目的市场策划对于项目的胜利至关重要,高超的市场策略可以降低项目的成本,并有效打开市场空间,收益空间和利润空间。赢得市场必需面对市场竞争的局面,避开竞争的市场策略是制胜的关键之举。

16、招商

项目招商的方式主要有两种,即:

1)、托付专业招商询问机构进行项目招商;

2)、自己搭建招商团队进行招商工作。

对于商业房地产项目来讲,将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商,也就是主力店。通常招商询问机构更了解国际知名零售商的需求,所以托付专业询问机构进行项目的前期招商更能有效促进项目的进展。

17、价格策略

对于实行商铺出售方案的项目来讲,开发商须要对商铺的售价进行预料,并依据市场策略进行售价决策。商铺的售价首先由商铺自身价值确定,其次,市场策略将有效提升商铺的价值。售价决策的精确性将有利于项目的出售操作。

价格策略主要有三种:高开低走,平开平走,低开高走。

18、租金策略

开发商在招商阶段就须要对商铺的租金进行科学预料。预料必需依靠对现状市场的探讨,和对将来市场的预料,不仅考虑自身市场空间,而且要考虑竞争市场的影响力。租金推断对于项目招

商意义特别,精确的租金定位将提高项目的招商效率。

19、管理公司的选择

商业综合楼工程环保管理措施

1.加强对现场人员的培训与教化,提高现场人员的环保意识

2.依据环境管理体系运行的要求,结合环境管理方案,对全部可能对环境产生影响的人员进行相应的培训。

3.符合环境方针与程序和符合环境管理体系要求的重要性。

4.个人工作对环境可能生产的影响。

5.在实现环境爱护要求方面的作用与职责。

6.违反规定的运行程序和规定产生的不良后果。

7.加强信息沟通与传送,实施有力监督

1)建立项目内部环境爱护信息的传递与沟通渠道,以便确认环境爱护方案是否被实施,以及环境爱护工作中存在的问题,从而对下一步工作刚好做出决策。

2)建立项目与企业总部,项目与外部主管部门的信息沟通与传递渠道。按规定要求接收、传递、发放有关文件,对需回复的文件,按规定要求审核后予以回复。

8.加强文件限制,不断了解有关环保学问与法律法规

1)文件要有专人负责保管,并设置特地的有效工具。

2)对文件定期进行评审,与现行法律和规定不符时,刚好修改。

3)确保与环保有关的人员,都能得到有关文件的现行版本。

4)失效文件要从全部发放和运用场所撤回或实行其他有效措施。

9.施工现场防大气污染措施

1)施工现场防扬尘措施

施工垃圾运用封闭的专用垃圾道或采纳容器吊运,严禁随意凌空抛散造成扬尘。施工垃圾要刚好清运,清运前,要适量洒水削减扬尘。

施工现场要在施工前做的施工道路规划和设置,尽量利用设计中永久性的施工道路。路而及其余场地地面要硬化。闲置场地要绿化。

水泥和其它易飞扬的细颗粒散体材料尽量支配库内存放。露天存放时要严密苫盖,运输和卸运时防止遗洒飞扬,以削减扬尘。

施工现场要制定洒水降尘制度,配备专用洒水设备及指定专人负责,在易产生扬尘的季节,施工场地实行洒水降尘。

2)搅拌站的降尘措施

施工采纳商品砼,削减搅拌扬尘。砂浆及零星砼搅拌要搭设封闭的搅拌棚,搅拌机上设置喷淋装置方可进行施工。

3)茶炉、大灶的消烟除尘措施

茶炉采纳电热开水器。食堂大灶运用液化气。

4)在门口设置冲刷池和沉淀池,防止出入车辆的遗洒和轮胎夹带物等污染周边和公共道路。

10.施工现场的水污染防止措施

1)现场搅拌机前台及运输车辆清洗处设置沉淀池。排放的废水要排入沉淀池内,经二次沉淀后,方可排入市政污水管线或回收用于洒水降尘。未经处理的泥浆水,严禁干脆排入城市排水设施。

2)乙炔发生罐污水排放限制。施工现场由于气焊运用乙炔发生罐产生的污水严禁随地倾倒,要求专用容器集中存放,倒入沉淀池处理,以免污染环境。

3)食堂污水的排放限制。施工现场临时食堂,要设置简易有效的隔油池,产生的污水经下水管道排放要经过隔油池。平常加强管理定期掏油,防止污染。

4)油漆油料库的防漏限制。施工现场要设置专用的油漆油料库,油库内严禁放置其它物资,库房地面和墙面要做防渗漏的特别处理,储存、运用和保管要专人负责,防止油料的跑、冒、滴、漏、污染水体。

5)禁止将有毒有害废弃物用作土方回填,以免污染地下水和环境。

11.施工现场防噪声污染的各项措施

1)人为噪声的限制措施。施工现场提倡文明施工,建立健全限制人为噪声的管理制度,尽量削减人为大声喧哗,增加全体施工人员防噪声扰民的自觉意识。

2)强噪声作业时间的限制。凡在居民稠密区进行强噪声作业的,严格限制作业时间,晚间作业不超过22时,早晨作业不早于6时,特别状况需连续作业(或夜间作业)的,应尽量实行降噪措施,事先做好四周群众的工作,并报工地所在的区环保局备案后方可施工。

3)产生强噪声的成品加工、制作作业,应尽量放在工厂、车间完成,削减因施工现场的加工制作产生的噪声。

4)尽量选用低噪声或备有消声降噪设备的施工机械。施工现场的强噪声机械(如搅拌机、电锯、电刨、砂轮机等)设置封闭的机械棚,以削减强噪声扩散。

5)加强施工现场的噪声监测

加强施工现场环境噪声的长期监测,实行专人监测,专人管理的原则,要刚好对施工现场噪声超标的有关因素进行调整,达到施工噪声不扰民的目的。

12.其它污染的限制措施

1)木模通过电锯加工的木屑、锯沫必需当天进行清理,以免锯沫刮入空气中。

2)钢筋加工产生的钢筋皮、钢筋屑刚好清理。

3)建筑物外围立面采纳密目平安网,降低楼层内风的流速,阻挡灰尘进入施工现场四周的环境。

4)探照灯尽量选择即满意照明要求又不刺眼的新型灯具或实行措施,使夜间照明只照耀施工区域而不影响四周社区居民休息。

5)项目经理部要制定水、电、办公用品(纸张)的节约措施,通过削减奢侈,节约能源达到爱护环境的目的。

13.建筑材料

1)当建筑材料和装修材料进场检验,发觉不符合设计要求及规范规定时,严禁运用;

2)工程中运用的无机非金属建筑材料和装修材料必需有放射性指标检测报告,并应符合设计要求和规范规定;

3)室内装修采纳的人造木板及饰面人造木板,必需有游离甲醛含量和游离甲醛释放量检测报告,并应符合设计要求和规范规定;

4)室内装修采纳的水性涂料、水性胶粘剂、水性处理剂必需有总挥发性有机化合物和游离甲醛含量检测报告;溶剂型涂料、溶剂型胶粘剂必需有总挥发性有机化合物、苯、游离甲苯二异氰酸酯含量检测报告,并应符合设计要求和规范规定;

5)建筑材料和装修材料的检测项目不全或检测结果有疑问时,必需将材料送有资格的检测机构进行检验,检验合格后方可运用。

6)装修用的稀释剂和溶剂,严禁运用苯、工业苯、石油苯、重质苯及混苯;

7)严禁在工程室内用有机溶剂清洗施工用具。

商业广场员工消遣设施管理制度

购物广场员工消遣设施管理制度

为了丰富广阔员工的业余生活,让大家在辛勤的工作之余休闲消遣。公司确定充分利用现有资源,将培训室的后半部分划为休闲消遣区。详细管理事项如下:

1、公司目前的消遣设施有:台球(两张)、乒乓球(一张)。

2、消遣区开放时间为:每天18:00-22:30。本资料权属文秘资源网,放上鼠标根据提示查看文秘写作网更多资料

3、开放对象为:嘉荣全体员工。(入场者须带好工牌,否则不许进入)

4、由人事部负责相关管理事项,消遣器材的保管、日常维护,培训室大门的开关,消遣器材的领用登记等。

5、有需运用消遣器材的人员,须先到人事部办理登记手续(领用时间、领用人姓名、工号、预料运用时间、人事部经办人签名),并领用相关器材。运用过程中肯定要留意爱惜消遣器材,运用完后归还人事部,并作好登记(归还时间、归还器材完好状况、运用人签名、经办人签名)。

6、运用人员需爱惜消遣区场内公物,不得肆意捣乱或损坏场内公共财物(桌、椅、乒乓台、台球台等)。否则将视状况照价赔偿或加倍赔偿;对捣乱场内设施者,将视状况作扣分处理,并须整理好现场设施。

7、运用人需保持场内卫生,不得随地吐痰,乱扔果皮、纸屑等杂物,不得在场内吸烟。否则将酌情作扣分处理。

8、领用人对领用器材和场内公物有维护的责任,并对其他入场人员有管理和监督的权利,对破坏场内环境卫生、肆意捣乱,甚至损坏公物的行为有予以劝阻或制止的权利和义务。对有意损坏或拒不听从劝阻者,可以记录下其姓名、工号报至人事部,人事部将视其情节轻重予以扣分处理及要求其赔偿所损坏物品。

制定:嘉荣崇焕店人事部审批:

2023-8-30

某公司商业隐私管理规定

公司商业隐私管理规定

一、目的

爱护公司与客户的商业隐私,维护公司的平安与利益。

二、适用范围

本规则适用于****公司全体员工。

三、定义

(一)公司的商业隐私系指不为公众所知悉,能为公司带来经济利益、具有好用性,并经公司实行保密措施的技术信息和经营信息。

1、不为公众所知悉,系指该信息不能通过公开渠道(如:报纸、新闻、出版物等)由外界干脆获得;

2、为公司带来经济利益、具有好用性,系指该信息具有确定的可应用性,能为公司带来现实的或者潜在的经济利益或竞争优势;

3、经公司实行保密措施的,系指包括设置保密警示标识、制订保密条款、签订保密协议、建立保密制度及其他合理的保密措施的实施。

(二)前款所述之技术信息和经营信息,包括:

1、公司管理、财务、人事等方面的系统设计、制度文本内容及方法;

2、公司公共关系的内容与方法;

3、公司客户名册;

4、公司经营安排与营销策略;

5、招投标的规划与标底;

6、客户资料;

四、本制度所称之载体系指载有公司商业隐私内容的:

(一)各种工作底稿、文本、电子磁盘及其他载体(含正本、副本、影印件、传真件、摘抄件);

(二)公司《文件档案管理制度》规定的各类隐私文件、资料等。

五、爱护原则

爱护商业隐私的工作,遵循主动防范、层级管理、既确保商业隐私之平安性又便利于各项工作的原则。

六、责任部门与人员

(一)由综合行政部负责公司商业隐私监督、管理事宜。

(二)公司全体员工负有爱护商业隐私的责任和义务。

七、爱护措施

(一)在《****公司个人劳动合同》中明确规定商业隐私爱护条款,员工在聘用期与解聘后规定期限内须担当规定的义务。

(二)公司依据须要,可要求专案和有关人员签订对特定事项的保密承诺书。

(三)行政部对电脑设定完整的文件书目和子书目系统,并依据须要设定管理密码,由专人控管;同时公司与密码控管人签定保密责任协议书。

(四)行政部对传真机、复印机统一管理,由专人运用,建立严格的运用登记管理流程。

(五)行政部建立严格的管理流程对公司发文进行管理。

(六)行政部负责依据《文件档案管理制度》进行对各类载体设置警示标识的工作。警示标识包括:密级标识、字样及“不得复印”、“不得携出”等特定字样。

八、泄密应急

(一)员工发觉公司商业隐私有可能泄露时,均有义务报告主管部门马上实行防范措施;

(二)公司商业隐私已经泄露,发觉人与当事人均有义务马上报告主管部门即实行补救措施;

九、泄密责任追究

(一)当公司商业隐私已经泄露,公司有权追究当事人的经济和法律责任;

(二)依据状况,公司同时可追究主管部门和人员的连带责任。

十、本管理规定总经理办公会探讨通过后执行。

商业中心电气修理管理规定

1、电气修理人员必需持证上岗,严格根据国家颁部标准《电气安装工作规程》作业;

2、在进行电气修理时修理人员应穿戴好平安防护用品,配备绝缘良好的电工工具;

3、修理和保养电气设备时,应按要求做好保证平安的和技术措施,修理班班长应在安排工作的同时向修理人员说明工作中的平安留意事项,并在工作中检查、监督执行状况;

4、在配电干线、变压器、低压配电箱上作业时,应设专人监护,并至少二人进行;

5、一般状况下,尽量避开带电作业,若因特别须要而必需带电作业时,应装设隔离档板,并有专人监护;

6、在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上,应悬挂'禁止合闸,有人作业'的标示牌;

7、修理或保养后的电气设备或线路,在经检查无误,拆除全部平安措施,全体修理人员撤出工作现场后,方可送电。

商业广场装饰工程施工现场管理要求

施工现场管理要求

2.1为了保证《泰富商业广场》装饰工程的顺当进行,针对本工程状况,严格根据投标时配备的人员班子建立工程项目经理部,明确施工单位人员职责、加强现场管理、强化统一指挥、统一协调,严格按图纸、施工规范标准施工,严格执行is09000标准,确保工程质量和服务质量,确保消防部门验收合格,做好现场的文明施工、平安管理工作。

2.2驻施工现场的主要管理人员

项目经理助工领导及协调整个项目的进展

技术负责人工程师技术总顾问指导解决施工中的技术难

现场负责人工程师负责项目各项工作的详细支配

施工员助工负责现场施工进度等方案的详细实施

平安员工程师负责工程管理的平安工作

质检员工程师负责工程管理的质量工作

预算员工程师负责工程的预算、决算

材料员助工负责材料及设备的选购 供应工作

2.3岗位职责

项目经理职责:项目经理是该项目的第一负责人,负责该工程工程质量、平安、进度、物资设备的组织协调工作;负责对外参与业主及监理单位召开的工程会议。

技术负责人职责:技术负责人是该项目的技术责任人,负责施工图审查和会审,技术交底,审查本工程施工组织设计,审定特别施工方案,解决技术难题和问题。

现场负责人职责:现场负责人是负责该项目现场各项工作,在项目经理、技术负责人不在时代理行使此二人职权。

施工技术员职责:制定施工进度安排,协调劳动力、机具、材料等各生产要素,详细落实施工组织设计、施工方案的实施状况,督促现场文明施工,协调施工中与土建等专业的协作,参与有关工程例会,做好施工日记,负责移交施工资料和实物交接。解决施工中存在的技术问题。

质检员职责:督促检查施工工段,严格按规范标准施工,检查工程质量及记录,会同监理公司和总包单位、业主,进行隐藏工程检查。

平安员职责:负责该工程的平安工作,监督检查施工过程中的担心全因素,制定施工平安措施。

材料员职责:负责施工设备、材料的供应工作,处理解决施工中的设备、材料问题。负责现场的施工机具管理。

预算员职责:负责该工程预算的编制、月进度报表编制及工程决算工作。

商业大厦物品限制管理规定

公共平安(商业大厦物品限制与管理规定)

一、总则

确保商业大厦业主/住户的财产免受侵害,营造良好的商业环境。

二、商场物品限制与管理

(一)营业期间

1、商场员工携物限制

(1)从规定的员工通道出入,并自觉接受卖场保安人员的检查,员工所携带的皮包不得带入卖场或作业现场,应短暂存放在指定点;

(2)员工在休息时间所购商品保安人员验收方能出场;

(3)送货员工从规定的通道进出并按出货单严格检查放行。

2、顾客携物限制

(1)顾客随身携带的物品视商场的规定可放在寄存处,珍贵物品(手机、钱包、现金等)需由顾客自己保管;

(2)顾客携带物品出场需从规定的通道或电子感应器前通过,对出现异样状况的物品需仔细处理;

(3)顾客携带的大件物品需核对电脑小票后放行。

3、相关业务单位进出货限制

(1)送货人员送货时需佩带商场签发的出入证从指定的通道在规定的时间内进场;

(2)出货人员出货时需佩带商场签发的出入证并持有商场值班经理办理的《放行条》,经检验、核对无误后放行;

(3)非营业期间商场严禁出货,的确有须要的应有出货单且需得到商场经理的批准。

(二)非营业期间

(1)商场员工进出商品必需有进、送货单,登记确认后方可,其余商品一律不得进出场;

(2)新专柜进场,必需持有商场办理的《新专柜进场通知单》方可搬入陈设货架和商品;

(3)施工材料进出必需实施全程跟踪,不得损坏其它商品;

(4)施工、修理人员除携带必要的操作工具外其它商品一律不得携带进出。

(三)物品进出管理

(1)全部物品需从指定的通道或货梯进出场,不得从正门或客梯搬运;

(2)未经允许易燃、易爆等化学危急品不得进场;

(3)《放行条》只能当天有效,过期作废,搬出物品不得超出《放行条》范围;

(4)对强行搬出物品的要坚决制止并马上报告班长或值班经理处理;

(5)整理并保管好《放行条》并在值班记录本做好登记,每周将整理好的《放行条》上交到商场办公室,以备核查。

三、写字楼物品限制与管理

(一)物品进出管理

(1)搬运货物需从指定的通道或货梯;

(2)未经允许严禁易燃、易爆、有毒、强腐蚀等有危害物品搬入;

(3)值班员对出入物品必需核对清晰后方可进出;

(4)强行进出的物品值班员应赐予拒绝,并报告班长或管理处值班领导处理;

(5)《物品放行通知单》不得涂改,不得用复印章,搬出日期当天有效,过期作废;

(6)《物品放行通知单》上单位负责人和搬出人不能是同一人(单位负责人搬物除外);

(7)整理并保管好《物品放行通知单》,至少每周向管理处上交一次,以被查验。

(二)办公期间物品管理规定

(1)只允许小件物品进出。

(2)物品属产品或样品

①经确认后可干脆搬入;

②搬出时需有公司指定'物品搬出人'携本公司放行条经检验、核对后方可放行,其他人员需进一步确认方可;

(3)物品属办公用品类

①已入住的办公单元经确认可干脆搬入;

②新迁户需有管理处办理的《迁入通知单》方可搬入;

③搬出时需有管理处办理的放行手续方可。

(4)私人物品

①电器、家居类般出需有管理处办理的放行条。

②私人箱包类搬出经确认即可放行。

(三)非办公期间物品管理规定(包括节假日)

(1)产品或样品类

①本大厦工作人员搬入经确认即可。

②外来人员搬入需得到相关单位负责人同意,经值班员检验、确认后方可进入。

③搬出时需管理处办理的放行手续经检验、核对无误后方可放行,其他人员需进一步确认方可。

(2)办公用品类

①已入住单元搬入此类物品验证后干脆搬入。

②新迁入户需有管理处办理的《迁入通知单》方可搬入。

③搬出时需有管理处办理的放行手续。

(3)私人物品

①电器、家居类般出需有管理处办理的放行条。

②私人箱包类搬出经单位负责人确认即可放行。

商业大厦人员限制管理规定

公共平安(商业大厦人员限制与管理规定)

一、总则

确保商业大厦正常的办公、生活秩序,营造良好的商业生活环境

二、商业大厦特点

(一)办公期间人员集中,非办公期间人员少;

(二)人员困难,流淌量大;

(三)不稳定性。

三、限制与管理

(一)商场人员限制与管理

1、营业期间

(1)员工:上、下班时,在规定的时间从指定的通道进、出场;

(2)顾客:根据商场指定的通道进、出场;

(3)装修作业人员:根据商场指定的通道凭证进、出场;

(4)商场外送员:根据指定的通道,凭商场签发的送货卡进、出场;

(5)外单位服务人员:按指定的通道送到指定的地点,禁止进入商场。

2、非营业期间

(1)商场员工:如需进场必需是和值班经理、防损员等一起出入场;

(2)施工、修理人员:凭商场签发的《施工许可证》进商场,出场时防损员应严格检查随身携带的物品;施工人员施工期间商场必需派人监督;禁止施工人员在场内流窜,做到即完即走即清。

3、商场人员管理

(1)商场员工不得乘坐客梯、扶手电梯,当班人员和着工装员工不得从正门进出;

(2)员工在岗位上不得闲聊和相互窜岗;

(3)出场时需从指定通道经过严格检查方可离去;

(4)保证有充裕的值班人员监守各自的岗位;

(5)防损员离场时必需在指定的地点集合,不得单独离场;

(6)对进入商场的顾客,防损员应严密监视其动机,对可疑人员要进行跟踪、视察直至离开商场;

(7)防损员应限制客货梯的载客量,留意行人的平安;儿童乘座需有大人陪伴,禁止儿童在电梯上玩耍;

(8)商场促销期间,防损员应限制人员出入,防止发生混乱或不法犯罪分子作案或其他平安事故的发生;

(9)当商场发生突发事务时,防损员应马上疏散场内顾客,严格限制好进出口,除紧急援救人员外其他人员一律不得进入;

(10)营业结束时,防损员应仔细清场,特殊是仓库、更衣室等隐藏场所的清理必需干净、彻底。

(11)顾客不得进入商场非营业区域或将商品带入洗手间等监控盲区;

(12)离场顾客应从电子探测器或指定的通道通过,出现可疑状况应要求顾客帮助检查直至将问题了解清晰方可离去;

(13)违反商场管理规定的顾客防损员应制止、劝阻,造成损失的应担当相应的赔偿责任。

(二)写字楼人员限制与管理

1、办公期间

(1)业主(住户):护卫员识别后进入大厦;

(2)物业运用人:护卫员识别后进入大厦;

(3)来访人员:护卫员依据来访人的衣着、相貌、仪态、表情等仔细识别后,视状况登记后进入大厦;

(4)施工人员:严格根据《施工人员的限制与管理》执行;

(5)社会服务类人员(如送餐、水、特快专递、地产中介、收废品等)

①长期类:凭管理处办理的出入证进入大厦(办理出入证应供应营业执照、负责人和服务人员的身份证等相关证件的复印件、相片)

②临时类:护卫员登记有效证件进入大厦,并进行跟踪直至离开;

(6)特别类人员(政府执法人员,公、检、法等人员):

①护卫员识别证件,与管理处或辖区派出所人员联系后进入大厦;

②'110''119''120'等工作人员干脆进入大厦。

(7)除业主(住户)、物业运用人外,全部进入大厦的人员一律实行跟踪程序直至离开;

(8)禁止闲杂人员在楼层、大堂等公共场所滞留;

2、非办公期间

(1)访客经被访者同意后,一律登记有效证件进入大厦;

(2)大厦加班人员一律在管理处登记,否则谢绝进入大厦;

(3)其他人员严格根据'1'类的有关人员办理后进入大厦。

商业步行街物业服务保安服务管理描述

商业步行街物业服务管理描述:保安服务

6、商铺保安服务管理

1)监控中心管理

监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视,尤其是对出售珍贵商品如钻石珠宝、高档手表等铺面应进行日夜监视。如发觉可疑人员或突法事务、恶性事务的发生,监控人员应刚好录象,寸作查证。

另外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头,防止车辆被窃,万一遭窃,录象将供应证据、线索,有利破案等等。

这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作仔细、敬业。

2)消防管理

商铺消防工作的重要性不言而喻,商铺内人流大,楼梯、通道(尤其是放火楼梯、通道)相对面积较小,这给火灾时的人员疏散带来很大困难;

商品多(且大多是易燃品),火种简单快速燃烧;面积广,因无防火墙阻隔,烈火扩散极快;如商厦火灾,高楼内的竖井多,烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒8米,瞬间整个商厦将全被烟雾覆盖。烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。鉴于防止火灾的重要性,商铺都安装有先进的火灾探测装置(烟感探测器和温感探测器)和自动灭火装置(喷淋装置)。这些装置干脆与火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火情,烟雾和温度各达到肯定的限度,这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警器,进行有效监控与预防。

制定切合本商铺实际的消防管理制度(包括几套火灾应急处理方案);商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清晰;消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到'统一指挥,分区管理,层层负责,责任明确,防患未然',切实贯彻'预防为主,防消结合'的消防方针。

发觉监控屏幕有火灾报警号时,马上用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查与处置;如确为火警,按应急方案实施,报告保安部主管组织扑救,重点是商铺内人员的疏散,保障人身平安,事故后作好调查分析报告并备案。

发觉故障警报,应快速消退警铃使之还原,并马上通知维保部,帮助维保部尽快解除故障,并作好具体记录。

定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检查,确保完好备用、通道畅通、标记清楚。对一些业户可能擅自增加电气设备要仔细检查,防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危急现象。

在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习,使人人都会运用消防器具,驾驭火灾逃命学问,不断提高大家的防火意识和消防业务水平。等等。

某商业中心物品搬运管理规定

商业中心物品搬运管理规定

1.0目的

确保用户的物品不受损坏丢失、大厦的公共设施不受损坏。

2.0'放行条'与'出入证'的运用范围

a装修人员必需运用出入证;

b'放行条'的运用:

1)有珍贵物品、装修材料搬出时;

2)用户搬家出入大厦时;

3)装修队伍将有价值的物品搬出时;

3.0物品出入限制

a禁止上下电梯物品:

1)整块夹板或板料尺寸超过2米的;

2)铝合金、不锈钢制品长度超过2米的;

3)未经包装(指用编织袋等装好),用铁丝困扎运输红砖;

4)未密封的液体材料,如:天那水;

5)超长超宽的其它物品和不用袋装好的装修垃圾;

注:以上物品允许上下楼梯,但损坏或污染楼梯道者,必需负责赔偿或消退妨害;

b禁止进入大厦的物品

易燃易爆,放射性等危禁物品

4.0申请放行条的规定

a搬入不受限制

b搬出申请

1)搬出珍贵物品时必需由用户本人或亲笔盖章的托付书和申请人的身份证复印件;

2)搬家离开必需凭财务部出具的己结清管理费、水、电费等证明。

c时间规定

全部搬运行为必需在规定的时间内进行,过期'放行条'无效。搬运时应提前一天通知管理处。

5.0搬运程序

a搬入不受限制

b搬出程序

1)凭有效证件到管理处开具'放行条',具体列明搬出物品清单;

2)查验领取人的证件是否与用户登记相符,杜绝他人冒领行为。

c各出入口保安员依据放行条内列明的物品一一核对,无误后放行,并签名,收回放行条存档。

6.0搬运行为损坏公共设施的赔偿规定

a管理处对公共设施遭遇损坏的行为,依据'谁损坏、谁赔偿'的原则进行处理;

b在搬运物品过程中,发觉公共设施被损坏,保安人员应马上要求当事人在'放行条'上签署损坏公共设施负责赔偿保证,同时通知主管或主任到现场查看;

c依据被损坏的程度及设施状况,由主管或主任计算赔偿费用;

d对被损坏的设施,主管或主任应刚好支配修理,对楼道被刮花的状况,等楼内装修高峰期后再进行;

e特别状况:对当事人提出的自己出钱修理的,管理处应派人员督促修理工作。

7.0质量记录《放行条》

某商业中心消防限制中心管理制度

商业中心消防限制中心管理制度

消防限制中心是驾驭消防设备及发觉火灾、指挥火灾、限制消防机电设备的重要部位。为此特制定如下管理制度。

1、限制中心实行专人轮班全日值班制度,值班员不得随意离开值班室,值班员要遵守值班岗位职责,每日做好值班记录,室内卫生每日清扫一次。

2、每天检查消防系统是否正常。

3、出现报警信号,马上核查信号真伪状况。

4、消防专职值班员及修理组负责对管理消防设施巡查、保养、修理、管理。

5、值班室内禁止吸烟,杜绝一切火种,严禁存放易燃易爆等危急品。

6、限制中心内的电话属专用报警联系电话,任何人不得占用,影响消防联络。

7、限制中心内应配有手持灭火器材、消防扳手、消防斧、消防头盔等消防器具。

某商业中心车辆管理员日考核检验标准

商业中心车辆管理员日考核检验标准

项目内容标准备注

停车场保安仪容仪表

1、遵守《员工守则中仪容仪表规定》,按着装规定,佩戴工作证;

2、精神饱满、姿态端正、形象良好;

3、举止文明,手势规范;

4、不袖手、背手或将手插入衣袋;

服务看法

1、说话和气礼貌待人,文明服务;

2、主动热忱、耐性周到为用户服务;

3、不与用或客人户发生争吵,打斗事务;

工作纪律

1、听从领导听从指挥;

2、按时交接班不迟到早退、忠于职守;

3、不在岗位上吸烟、吃零食、看书报、听收(录)音机、会客打闹等;

4、处理问题讲原则、讲方法、以理服人;

5、勇于同作奸犯科行为作斗争;

服务质量

1、按规定收、发卡,按标准收费,不出现漏收发卡或乱收费现象;

2、登记快速完整、精确,一辆车登记不超过20秒钟;

3、不出现堵塞现象;

4、熟识收发卡的工作程序,驾驭各种收费标准,做到收发卡、收费精确刚好;

5、做到快速填写各种表格、记录、精确无误;

6、快速平安开启,着陆道闸;

工作实力

1、娴熟驾驭车主(业主)相貌特征、车牌号和车辆外型、颜色等;

2、擅长发觉、分析处理各种突发事务,确保车辆平安;

3、指挥手势动作规范,精确,有力、符合交通指挥规范

商业城保安部班次支配管理规程制度

商业城保安部班次支配管理规程

1、目的

通过合理的班次支配,规范部门日常的工作运行。

2、范围

本管理规程适用于**商业城保安部。

3、参考文件

《**商业城管理处考勤管理方法》

4、定义(无)

5、职责

5.1部门文员负责保安部各岗位的排班。

5.2部门经理负责本部门排班的审核及日常工作运行。

5.3保安部各员工按班表上岗。

6、程序

6.1班次支配

6.1.1每月25日制定好保安部下个月排班表,保安员实行24小时三班轮番运作。早班即a班8:00-16:00、中班即b班:16:00-24:00、晚班即c班0:00-8:00)、部门经理行政班。

6.1.2每位队员应提前20分钟到达公司打卡。

6.1.3每位队员应提前15分钟准时到达十五口部集合整理着装,领班排好各队员第一、二、三岗位。

6.1.4从十五口部逐步接岗。

6.2班表审核及运作

由保安部经理依据实际状况和人员支配的合理性及正确性对排表班进行审核,并在25日前送交行政部由主管领导审批,保安经理/领班督导每日班表的运作执行状况。

6.3调班、调休:特别状况须要调班、调休的需填写调班、调休表,当值领班依据工作实际状况予以审批,再交部门经理审批。

7、记录

记录名称保存部门

保存期限

调班(调休)表

行政部一年

8、附表

8.1调班(调休)表

调班(休)申请人调班(休)日期

被调班(休)人调班(休)日期

调班缘由:

调班(休)当值领班看法:被调班(休)领班人看法:

主随意见:经理看法:

备注:

1、一般员工由领班、主任签批。

2、领班由主任、经理签批。

3、主任则由经理签批。

4、调班(休)原则上不得超过2天。

某商业广场公共秩序维护管理方案

商业广场公共秩序维护管理方案

一、秩序维护管理架构

秩序维护员队伍是为了保障区域内的财物不受损失,人身不受损害,业户工作、生活、学习秩序正常而设立的一支为广阔业户供应专业服务的队伍,也是物业管理公司的重要工作之一。

秩序维护员人员条件

经过有关主管部门培训并取得岗位证书;

经过公司入职前培训并取得公司秩序维护人员上岗证书;

情愿接受公司各项管理制度的制约;

情愿接受公司关于秩序维护员人员末位淘汰而下岗或换岗的规定;

情愿接受公司关于秩序维护员队伍进行准军事化训练的规定并主动参加训练。

思想品德好,无任何犯罪前科以及其它不良记录;

有吃苦奉献精神和职业道德;

复员军人优先;

党员优先。

秩序维护主管职责

1)负责秩序维护员队伍的建设。

2)负责拟定秩序维护员培训安排并详细组织实施。

3)负责对秩序维护员组长及秩序维护员队员的考核并对不称职者提出处理看法。

4)检查各组、各岗的岗位制度执行状况。

巡察职责

(1)熟识各执勤岗的职责和任务,帮助各个岗位处理疑难问题;

(2)巡查楼层等公共部位设施设备完好状况,并做好相关记录;

(3)维持辖区内的治安秩序;

(4)帮助领班处理紧急状况;

(5)负责检查、督导工作,对有关工作提出改进方法及注意事项。

门岗职责

(1)了解和熟识本物业的状况;

(2)维护门岗区域内环境整齐和治安秩序;

(3)有具体交接班记录和外来车辆的及对外来人员、访客登记;

(4)严格执行物品搬迁及人员出入管理制度;

(5)帮助做好邮件收发工作。

二、人员出入管理

a.门岗秩序维护员人员必需了解和熟识责任区内业主或者运用人的楼座、入口、相貌、出入一般规律等基本状况;

b.遇到进出门岗区域有特别困难时,应主动或用对讲机通知其它人员供应帮助。

c.非本物业的业主或者运用人凭有效出入证进、出,谢绝推销或其它闲杂人员进入;

d.来访人员须问明所找的姓名、楼座等,确认后须登记进入;

e.登记时应仔细核对来访者的有效证件名称及号码,清楚登录《来人来访登记表》后方可进入;

f.如遇不愿出示证件或不讲道理者,应耐性做好说明工作,尽可能消退不满心情。

三、物品搬迁

g.当遇到业主搬运物品并未按规定办理出门证时,应刚好报告领班和或主管到场;

h.在得到主管以上人员确认业主无物业管理遗留问题并按紧急程序办理相关手续后放行;

i.一般状况下如有物件搬出须凭物品出门证,验证《物品出入清单》后放行。

j.邮局投送到的报刊、杂志等邮件由投递员统一分发至各业主信箱,门岗收受的报刊、杂志等邮件由领班统一分发并做好相应记录;

k.快件、特快专递、邮件通知单等需给邮局办理签收的邮件,在仔细做好《邮件收发登记表》后刚好交领班送收件人并让其做好签收;

l.对地址不明或无收件人的邮件,经核对无误后刚好退回邮局;

m.对收受的邮件进行收邮时间和损坏已否鉴定,如有疑问,请邮递员签字认可以便追溯;

e.严禁私自撕拆邮件、撕揭邮票等违法行为。

四、监控设备

1、目的

确保监控室设备处于良好状态,保证用户的生命和财产平安。

2、适用范围

适用于消防系统、秩序维护闭路电视系统的运行管理。

3、职责

1)监控室秩序维护员负责监控室设备的清洁、操作、监控、记录。

2)修理工负责监控室设备修理保养。

3)修理领班负责监控室设备的综合管理及对上述工作的检查监督。

4)管理服务中心经理负责上述工作检查监督。

4、操作规程

1)管理人员的工作程序

a.监控室秩序维护员

监控室秩序维护员负责监控室消防设备24小时运行操作、监控、记录。显示火警信号后,应马上派人前往视察。确认火情后,用警铃或其它适当方式疏散人员并启动相应灭火设备。

当故障发生时,刚好通知修理工进行修理。

将每班运行状况记录于《监控室交接班记录》。

在修理工的指导下,每月对火灾报警系统进行一次功能检查,并将试验结果记录于《监控设备检查记录表》中。

在修理工的指导下,每周打扫机房一次,每月清洁设备一次,保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。

b.修理工

按《设备检查保养安排表》要求按时进行中控室设备的修理保养,并做好记录。

负责向管理处申报备品、备件的招标安排。

每月按时对消防应急器材进行检查,如有短缺,刚好报告。

c.工程主管

负责对项目内中控室的综合管理,包括技术资料、档案的收集、保管,负责零星设备配件、材料的招标安排的编制,外委修理的联系工作,对修理保养工作进行指导及检查监督。

每年12月制定下一年度的各项检查保养安排表,报管理服务中心经理审核、批准,其中秩序维护员闭路电视设保养、防盗报警对讲机设备保养,每季进行一次,并按运行状况制定中修、大修安排。

d.管理处经理

进行月检。每月最终一个星期组织有关人员对监控室机电设备进行一次检查。

审核监控室各项保养安排表及修理保养记录表审核,审核中修、大修安排。

2)监控室管理工作程序

监控室实行每日24小时有专人值班、监控,严格执行交接班制度,填好值班记录。

非值班人员严禁操作。外来人员进入要经管理服务中心经理批准。

各限制柜、显示屏、信号灯、限制线路等的运作应始终处于良好状态,各类操作按钮手柄应在自动位置。

每班各检查一次各类信号是否正常,并仔细记录,如有异样要马上查清缘由。

中心限制室出现报警信号后,应马上核实。属误报,应消退信号并做好记录;属火灾报警,应快速报告并按灭火

程序处理。

监控室内的一切设备设施、原器件、线路不得随意更改。如有损坏,要查明缘由,刚好申报领导,经批准后刚好更换。

室内要保持干净卫生,设备无灰尘,不准堆放杂物。

消防器材应齐备良好,室内禁止吸烟。

常备应急手电筒及充电式应急照明设施。

五、交通秩序管理

(一)公共停车场(库)管理规程

1、进入物业范围内的车辆必需听从物业管理服务中心的管理。

2、车辆必需按物业管理服务中心规定的行驶路途行驶,不得逆行,不得在人行道、绿化带上行驶,不得高速行驶和按高音喇叭,进入物业范围内限速5公里以下。

3、运用人长期在物业范围内地面停放的车辆,必需在管理服务中心办理停车手续,领取停车牌放于车上,停于指定车位,并凭牌出入物业。

4、底下车库只供本物业运用人运用,外来临时车辆不得入库停放,运用车库者,须先到物业管理服务中心秩序维护部办理车位租赁手续,领取停车牌,凭证入库对号停放。

5、车辆如需停止运用停车位,应刚好到管理服务中心办理注销手续。如发生丢失或私自转让停车牌(位),管理服务中心将扣除押金并取消该车辆的停车位,收回停车牌。

6、车辆入库停放后,须向秩序维护人员领取取车牌并妥当保管。取车时一律凭取车牌取车。秩序维护员只按牌放行。特别状况急需用车而无取车牌,须凭有效证明文件并出示本人有关证件,由秩序维护员登记后方可取车。

7、车辆入库后,珍贵物品请勿放在车内,由此造成的损失均由车主自负。

8、临时进入物业范围的车辆必需进入临时车位上停放,并交纳停车费,不得超越车位或跨位停放,更不能停于车道上。

9、不得在停车场和物业范围内洗车和修车及清扫车上的杂物于地面。漏油、漏水车辆不许进入车库。

10、为杜绝车库内发生意外事故,凡进入车库的车辆严禁携带易燃易爆、剧毒及各种腐蚀性物品,同时,在车库内不得随地扔烟头。违者按章惩罚。

(二)车辆管理工作流程图

六、公共秩序突发事务应急方案

(一)盗窃、匪警应急处理程序

1、秩序维护员在值勤中遇到(或接报)有人公开运用暴力或其他手段(如打、砸、抢、偷)等强行索取、毁坏业主财物,威逼业主子身平安的犯罪行为时,要切实履行秩序维护职责,设法制止犯罪。

2、当发生突发案件时,秩序维护员要保持冷静,设法制服罪犯,同时马上通过对讲机等通讯设备呼叫救援。

3、持对讲机的秩序维护员在听到救援信号后,要马上赶到现场,然后视状况协作和处理,快速拨打'110'电话报警并刚好向有关领导汇报。

4、若犯罪分子逃跑,一时又追捕不上时,要看清人数、衣着、相貌、身体特征、所用交通工具及特征等,并刚好报告公安机关。

5、有案发觉场的(包括偷盗、抢劫现场)要留意爱护现场,不准任何人擅自移动任何东西,包括罪犯留下的一切手痕、脚印、烟头及犯罪器具等,不得让外人进入现场;在公安机关人员未勘查现场或现场勘查完毕之前,不能离开。

6、记录业主所供应的状况,记录被抢(盗)物品及价值,了解业主是否有任何线索、怀疑对象等状况。

7、若是运动过程作案,没固定现场的,对犯罪分子遗留下的各种物品、作案工具等,应用钳子或其他工具提取,然后放进塑料袋内妥当保存交公安机关处理,切不行将秩序维护人员或其他人员的指纹等痕迹留在物品上。

8、若现场有人员受伤,应马上实行措施尽快送医院抢救医治。

9、秩序维护员应做好现场记录,并写出书面报告报管理服务中心。

10、若公安人员已在现场,应协作公安人员做好上述工作。

(二)发觉业主斗殴的处理程序

1、在执勤中,发觉业主之间有争吵、斗殴的现象时,要刚好制止。

2、制止原则

(1)劝阻双方住手、住口;

(2)劝阻争吵或斗殴的双方或一方业主离开现场;

(3)应先制止持有器械斗殴的一方;

(4)如有伤员,先劝伤员去医院救治。

3、在制止争吵、斗殴双方时,切记不能动粗,不允许恶言相向。

4、发生严峻斗殴甚至流血时,应向'110'报警。

5、事后向管理服务中心报告。

(三)执勤中发觉可疑分子的处理程序

1、执勤中发觉可疑分子时,要审查其证件,对持无效证件或说不出正值理由的人员禁止进入项目。

2、巡逻秩序维护员在执勤中如发觉可疑分子时,要查验其证件,必要时带到门卫室进一步查问。

3、发觉有推销业务和散发广告的要制止,盘问清晰,登记证件号码。

4、发觉有作案嫌疑人要严格审查,必要时应送到公安机关审查。

5、在处理各类可疑人员时,不允许自己处理放人,更不允许借机敲诈、勒索、私自罚款。

(四)发觉醉酒闹事或精神病人等处理程序

1、醉酒者或精神病人如失去正常的理智,处于不能自控状态,易对自己或其他人员造成损害,秩序维护员应刚好对其实行限制和监督措施。

2、刚好通知醉酒者和精神病人家属,让他们派人领回。

3、若醉酒者或精神病人有危害公共秩序的行为,应即拨打'110'报警或上报管理服务中心将其强制送到公安部门处理。

(五)值班秩序维护在执勤过程中的处置方法

1、订正违章时,要运用规范礼貌服务用语,以理服人。对不听劝阻者,要查清姓名、室号,照实记录并向管理服务中心汇报。

2、发生纠纷时,要镇静冷静,留意驾驭政策和工作原则。若遇到不讲道理,打骂值班人员的,可上报管理服务中心,由管理服务中心出面妥当处理。

3、若社会上闲杂人员来项目有意扰乱,不听劝说、自行其事,情节严峻的,报公安机关依法处理。

(六)发生刑事案件和恶性事故的处理程序

1、秩序维护员应在第一时间向管理服务中心报告和向公安机关报案。

2、爱护案发觉场,禁止无关人员进入现场,以免破坏现场遗留的痕迹、物证,影响公安人员勘查现场、收集证物和线索。

3、登记发觉人的状况,抓紧时机向发觉人或四周群众了解案件、事故发生、发觉的经过,收集群众的反映和争论,做好记录。

(七)火警、火灾处理程序

1、秩序维护员在接到火警、火灾报告或发觉火警时,应快速赶赴现场查看,并严守火警现场待命,做好平安防范工作,以防坏人混水摸鱼、趁火打

劫。

2、如火情确属、且无法自救,即拨打'119'报警,向管理服务中心经理和有关领导汇报,同时严守自身岗位。

3、全部员工应听从指挥,无条件听从领导,根据分工,各司其责。秩序维护员当管理服务中心经理未赶到项目火灾现场之前,受权指挥全部的保洁工、修理工参与扑救抢险。

4、管理服务中心经理接到火警后,马上赶到现场,指挥秩序维护员等有关人员共同做好抢救人员、爱护现场秩序。当公安消防队赶到后,应主动协作现场救火。

5、秩序维护员接到火警后,除一人留在项目大门口做好报警、联络工作外,全部人员应快速赶到现场,并带好工具,如:水桶、灭火器、黄沙、对讲机等,投入扑救工作。如火势已失去限制,当公安消防队赶来之际,秩序维护员要向公安消防队介绍火灾现场状况,并做好向导工作,主动协作公安消防人员做好灭火工作,限制无关人员进入火灾现场。

6、修理员工接到报警后,要亲密和秩序维护员、公安消防人员加强联络,打算随时切断电源。当公安消防人员须要了解物业基本状况,主动做好协作工作。

7、项目全部员工应保持冷静,依据火灾现状,力所能及地帮助秩序维护员和公安消防人员做好疏散人员、抢救物资等工作。

8、当火灾现场有业主被围困,应本着'先人员、后财产'的原则抢救。若室内无人,也无钥匙开门,则由公安、消防等部门确定是否破门进入房间扑救,或由管理服务中心经理确定是否破门进入房间扑救,事后由管理服务中心经理负责向业主做说明工作。

9、扑救完毕后,管理服务中心经理应主动协作当地有关部门做好项目善后工作和清理火场,并分析缘由,制定相应防火措施。

10、管理服务中心应做好事故记录,用书面形式向上级和地区主管部门报告。

11、清洁工应急处理措施

o救灾结束后,组织全体保洁员参与清理现场的工作。

o用清运垃圾小推车清运火灾遗留残物,打扫地面。

o打扫地面积水,用拖把拖抹。

o检查户外四周,如有残留杂物,一并清运、打扫。

(八)遇急症病人的处理程序

1、第一时间赶到病人所在现场。

2、马上通知管理服务中心经理。

3、在有可能的状况下,通知业主的单位及家属。

4、如状况紧急,速打'120'急救电话。

(九)触电事故的应急处理程序

1、发觉有人触电应立刻赶到现场并关闭电源。

2、在未关闭电源之前切不行用人体接触触电人,以防自己触电,应用绝缘的东西把线头或人拉开。

3、发觉触电病人应马上设法送医院急救或拨打'120'急救电话。

(十)台风攻击或剧烈大风的预防措施

1、检查紧急应用工具并确定其性能良好,抢险、救险物资到位,确定各项物提示业主搬离置放窗台上的花盆及各类杂物。

2、马上支配人员检查天台、平台下水道及各水渠,确保其畅通,搬离放在围墙顶及其它高处的各类易移物件。

3、紧闭全部公共门窗做好防水措施,检查各空置房的状况。

4、加固全部树木或用绳索捆好,将盆花移至低处或隐藏角落。

5、留意电台、电视播放有关台风进展消息,刚好将最新台风讯号张贴于项目或楼宇适当地方向业主告知台风的进展。

6、如风暴持续不停,管理服务中心应派员昼夜值班。

7、员工参与抢险工作时,要留意自身平安,实行适当的平安措施,同时,避开逗留在空旷地方。

(十一)台风来临后的处理规程

1、服务中心组织相关