某旅游度假别墅项目可行性报告

南京六朝皇家公园旅游度假别墅项目可行性研究报告一、项目基本概况溧水县系安徽省毗邻，北接江宁区，东连句容县和溧阳市，南与高淳县接壤，是秦淮河上游源头所在地。溧水县处在以上海为中心的长江三角洲地区，距南京约40公里，境内交通便捷，车程时间约40分钟。目前以拥有连接宁、沪、苏锡常等大中城市的高等级公路，宁杭高速、沿江高速公路正在建设之中，宁杭铁路也在加紧筹划中，为溧水全面开发开放构筑了良好的外部条件。项目位于南京市南郊溧水县幸庄水库周边地区和无想寺、无想寺水库周边地区，幸庄水库周边面积为4450亩，可开发面积约3000亩，幸庄水库水域面积340亩，幸庄水库离县中1.8公里。二、置地立项有利条件1、有利于增强企业持续发展能力。根据总公司五年及十年中长期发展战略，为增强企业发展后劲，实现规模效益、创树品牌，做专、做精、做大、做强房地产主业。必须在金陵世纪花园、江宁等现有项目的基础上积极寻找后续开发地块。进一步拓展发展空间。2、土地价值具有一定的升值空间。由于土地资源的稀缺性和不可再生性以及土地市场化运作的必然趋势，使得近两年来南京市土地价格上升幅度较大。随着南京市政府新一轮开发高潮的掀起和城市化进程的加快以及溧水县投资经济的启动，必将带动房地产的快速发展，预示着该项目有着一定的发展前景。3、启动该项目的有利时机。经初步市场调研以及和县政府高层的接触，预计该地块取得的价格每亩8万元左右。目前如以少量的资金取得此项目，同时随着金陵世纪花园的竣工，上乘庵项目、江宁项目的实施，公司将取得一定的经济效益。若三年以后正式启动该项目将有一定的资金支撑。三、市场分析（一）房地产总体走势房地产业作为国民经济支柱产业，近几年随着国家采取的一系列扩大内需、增加投资的积极而有效政策，房地产得到了快速发展，并对国家经济的发展和繁荣起到了较好的拉动作用。随着中国加入WTO，国民经济持续发展以及南京市政府为实现富民强市加快发展的宏伟目标而实施的新一轮城市建设高潮，为房地产业赢来了新的发展机遇。同时，随着居民收入水平的提高和国家住房制度改革的推动作用，对房地产的有效需求，呈现出房地产市场购销两旺、经济繁荣的良好发展态势。（二）旅游度假别墅市场分析1、别墅市场从近十年发展来看，我国别墅市场的发展呈曲线上升的势头，经历了高潮——低谷——升温——热潮四个过程。目前正处于别墅开发的第二个热潮。别墅市场从沉寂中苏醒过来，主要是近年随着二次置业者的增加，造成了别墅市场的升温。别墅物业作为一种高档商品，如今已经成为人们身份、地位、财富的象征。别墅市场的区域分布主要集中在深圳、广州、北京、上海、杭州等几个大城市。别墅的空间分布特征有一定的相似性，主要聚集在交通比较便捷的一小时都市圈内，私家车出入较方便的区位，周边依山傍水，空气清馨，环境轻松的地区，真正实现悠闲的别墅生活环境。南京的别墅市场近两年也已启动，主要集中在亚东和江宁等城郊结合地带。从销售情况看具有较好的市场前景。2、旅游市场泪车建随着煌人民枯生活烫水平怕的提周高和坊对生坏活质嫩量的共追求鹅，必削将带掏动旅掌游市酬场的番发展察和繁急荣。疾因为至本项孙目紧件临无钉想寺锡风景打区，顺从营两销角扑度，辞我们尊要充妙分利灵用溧妄水县腿著名需景点条无想叹寺和府丰富篇的山遇水资浇源，抛通过辱宣传元山景易、水牛景、民树景饱、寺歇景及详野趣算，突卷出山冶的灵栗性，嗽水的刺动性朵，人突的和火谐性的。预江计无密想寺组旅游洞景点帆在今会后几胞年内晶将建江成为盖南京助的著碰名景暮点，需会集猪聚一式定人鬼气，陕对本屈项目刑产生盟一定居促进御作用青。乒（锋三）浑差异甩化竞句争策壁略际傲慈可整阻合旅粗游资办源，狡是该席项目议区别提于南夸京市柳别墅龟市场楚的特咳征。蝴应把蹄握好恶以下谁几个滋要点障：一然是市升场定短位。前在经米济型贤精品厕别墅盈、豪亏华别登墅和制极品鞭别墅棕中，俊我们快倾向直于前器两种虾。档泪次定桶位为要中高洒档，辽目标疮消费伙群市机场细帝分为扔IT蓬、金恩融、牌房地喇产等清行业把的新锁兴的讨“克中产疗阶级孝”鸦、白戒领、匆金领离人士罩和企浴业家臭、高闸级经念理人孩等。焦客户壶群既净可是耐南京耽溧水西及周狼边地虫区的升高收锄入阶炕层，御也可除是苏海南、站浙江猜、上王海、称安徽汗等地傻区的遍高收刚入阶险层；路二是睬产品系定位原。集伙居住每、旅柔游度劈假、浊投资卖于一俯体的饶别墅园，既祖可作集为第昌一居泥所也梦可作撤为第金二居焰所，乐但以或第二炭居所基为主赔；建成筑风拒格融套中国膏文化脸于现危代建英筑风释格中缩，即忘具有旗中国宪皇家幸园林丛的高详贵风疼范又俭具有件现代午建筑卖的新垫潮时碎尚；极户型寿面积式大小笑取决尸于别咬墅形侨态以艇买家竹需求坏，联页排别看墅为些18磨0缺——比22俊0平涌方米塘，独黄立别怖墅为乌25统0炮——驳35僵0平赖方米麦；三歌是价重格定梳位。脾别墅证价格缸不能许走高戏与低艘的极杆端，粪太高宇曲高怨和寡明，太茎低侮“左有失座身份心”弟，关粥键是房适度流抬高痒。别行墅不着易采国取降孟低策沿略，只应预疏留一属定的屑升值傻空间齐。对钩于滚崖动开寿发的芒别墅沿来说皂尤其药重要甚。建伏议每忽幢房无款在参60堤——趴12薄0万秧元。陆四、晕项目潜实施艰的总惊体构持想兆项目斜名称野南京厉六朝患皇家席公园骡别墅蒙开发娃形式三①塑自主着开发唐②锁合作凭开发叶筹融杠资及测启动蚀资金锹资金容来源个渠道闻一是陈自有裙流动拐资金涛，主号要是炒金陵检世纪孟花园番、江坡宁等营开发婶项目浮的投版资收积益；励二是叫银行皆贷款闻；三志是本摧项目壳滚动拾式开良发的港回笼需资金解。另该项闯目首缎付款践为5性00俗万元暗，启腹动资爸金为略20傻00防万元抓。皇时间期安排胁项目酷实施晃计划融分3妄年、愧5年看、5贪——销10崖年的池近中趟远期凶,分偷期滚爹动开闷发。碗房地穿产开蓄发思扯路坑粉鸣房地铺产开吐发从吧20核04盯年开仆始，先一期妨土地窗20肠0亩浓，当齐年建张成，呼预计芝销售亦40按%，篇计划绑共分研四期嫁运作穿。每拥栋别浆墅占注地一重亩，源建筑滚面积唱25冠0平抢米，盾开发饱建筑食成本族30笼00篇元/幅平米预，售绒价4奥50照0元耀/平抛米。隔20拿11泡年全蛮部建储成，雷20犹12诸年销悉售完升毕。脱启动挤资金炊20雀02播年投摩入1扯00约0万质，2哥00棍3年味贷款梨50于00畅万，糊至2荣00煎5年坏总共抓贷款聚2僚.榜2亿伏元。乳项目禽前三帐年投勤入资梁金肥20侦02拦年投稿入5股00织万，坛20叉04偶年贷奖款5构00筝0万误。族亦遇投资述回收蚕脚罗预计仇到2身00营5年女下半田年，乳达到狐收支纲平衡倍，2榜00破5年欲后项堡目进槽入自未行滚环动的捐良性唐循环岗阶段堡。预撕计开依发周替期1席2年收，按宰动态宣分析详，假笛设基袋准收痛益率享10宴%，古总利兆润为谜4.五42促亿元我，年驶收益乔率约姑16盈.5殃%（杆详见首表一什）。质五、利经济歌测算剧（见润附表顺一）响六、衣房地辆产风轿险分取析舞盈亏称平衡次点分述析梅按销吊售价剖格4歌50劣0元培/平仙米，框建造林成本皇30嫩00衣元/莫平米乓，回友报期泄10匆年，撇基本幅收益旗率1别0%抓（折萌现率崭）文土地就平衡挠点M坝AX躁=2庙1万垮/亩他详见背附表纤二腔敏感捆性分激析伏销售闯价格扰变化谱NP榆V(淋10悦%)片振幅腰40侦00欢28咽.6紫-1总41托00省20待02肝-0镜.8撑42砍00支39莫75窄-0姓.6枕43冶00汉59筝49犹-0施.4津44床00魂79外22问-0化.2鸦基准逃线驾98亡95仅0哄46设00辈11蛛86臣9效0.马2歇47虾00刮13先84病2狼0.鲜4猎48传00美15咸81嚼6精0.耳6倾49肆00营17扇78观9骨0.肠8僻50者00冈19私76胖3誉1君土建院成本肿变化壮NP押V(矩10献%)途振幅恋25兼00杀20合80地9筹-1均.1脉26茫00际18钥62小6摆-0刺.8让8匠27僚00年16情44犯3权-0撇.6乒6茅28煎00恩14旷26厅1慰-0夸.4组4蔬29纪00戴12纤07纳8送-0贷.2业2晌30乌00胡98雷95侵0凑31提00父77喇13委0.戚22饱32脚00元55起30竟0.临44苍33律00此33温48冶0.嘴66侦34开00闲11水65喊0.肾88督35死00捏-1症01骗7眉1.救1爹土地枯成本没变化妇NP劳V(蚊10朽%)塞振幅以5桨14恐19泡7鸦-0寒.4管3蚂6念13案33缓7疏-0坦.3业5甲7爬12贱47残7痛-0叠.2蠢6姿8愚11循61丘6这-0决.1尝7跟9摧10杜75包6稿-0质.0搅9艘10烘98柱95陕0踪11狐90谈35蹄0.于09汤12村81倡75佩0.赴17任13壳73剖14究0.苏26北14抽64恼54续0.逮35药15江55悔94惭0.蚊43阿容积眨率变组化巾NP圣V(筹10察%)愤振幅化0.震25玻20励81饿-0边.7疤9歼0.财33谨70着96亿-0查.2符8哗0.域37录98局95羞0舅0.堂41君11劈95雁0.咬21窃0.吧5宋17表59犁3伸0.贺78先项目岔变化铺温度叉NP疲V(为10守%)老-1纪0%攻28胆.6弃销售磁价格宏10签%舒19悲76录3厚-1效0%横16陈44省3添土建懒成本烘10谎%盐33含48熔-1酿0%羞10闯75撞6消土地绞成本适10盖%窄90妹35项-1单0%往70荷96往容积密率慎10妈%蜡11考99镇5掠吐从上嘉述图探表可粱看出腥，销蝴售能呜否顺灵利完张成是友项目摘的关兄键之嚼处，唯经核铸算，僚10较年内尸销售奇必须吨达到剖90虑%以何上，依项目固才能贺达到嗽盈亏层平衡尝点（狭NP鼻V=靠0）失。对出投资震收益篮直接耻影响浪最大梅的是链销售恨的价税格，施其次窃为开甘发成千本。削接下种来是困建筑滤面积强和土好地费涉用，屿相比喊而言外前期傻投入役对于垒投资样回报绿的影雅响较尼小。杯七、犹结论萄与建劝议:扇经上僻述综月合分危析，进“煌六朝凶皇家寸公园边别墅吴”杂项目涛可行允。至堵20咸12良年，众房地锻产项灶目累菊计净烦现值蔽2.捎2亿增元左姓右。熄本项下目的农市场串风险钻为最滤大的利风险亚，具侧体表瓶现为丑市场捎销售滚率、率商品水房销窗售价扶格与顺商品踪房成机本三迫个方混面。抗建议春项目田之初轨应开搞展市侮场调伸研与兽市场涉挖掘灯，提踢早锁荒定目转标客基户群柄。景本项届目成稠功与什否，狂能否基起到缎“蔑四两福拨千锐金折”助，即湿以较洪少资踢金投助入获厌得较牧大利口润的芒作用贫，关费键在铅于2涉00秘4年药一期殃房产们开发斤是否尊成功年，其然资金匪的回比笼决头定了现前期则投入喝资金漂的多