设施设备及房屋本体维护管理方案

第三节房屋管理房屋共用部位、共用设施设备的维修养护与管理是四川省成都市第三中学物业管理的重要内容。针对四川省成都市第三中学的特点，通过对物业进行维修养护和管理，不但要保证物业正常使用功能，而且还要达致以下四个效果：1、绝对保证有一个正常的办公、学习环境，特别是日常所需的水、电、冷气的正常供应要得到保证，保障电梯的正常运行。2、保证四川省成都市第三中学与外部信息交流及内部信息交流的畅通。3、保证四川省成都市第三中学对外的形象。对于能体现四川省成都市第三中学形象的重要部位要加强管理。保证外墙面、建筑小品的外观完好、整洁。是建材贴面的无脱落；是玻璃幕墙的清洁明亮、无破损；是涂料的无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。空调安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一、美观无安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。4、杜绝各种安全事故的发生。通过加强对监控中心的维护和管理，采取各种安全排查措施，消灭各种安全隐患。为达到上述四个效果，物业管理公司制定了房屋共用部位、共用设施设备的日常维修养护和定期养护计划及实施方案，以求达到对四川省成都市第三中学的有效管理。一、房屋共用部位、共用设施设备的维修养护计划分日常维修和定期维护两个方案，具体内容如下：（一）房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案序号项目计划方案标准及实施效果1房屋承重及抗震结构部位每月巡查一次，入驻期间每天巡视，发现问题，立即处理（1）由于使用不当造成结构局部受损较轻由技术科按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施。（2）因施工质量原因造成结构问题，请开发单位处理。（1）安全牢固，正常使用；（2）功能完好。2外墙面每月检查一遍，发现问题，及时维修由技术科按有关修缮规程实施（1）无鼓无脱，无渗水、无裂纹；（2）无违章，边角线齐整；（3）整洁、无污迹、锈迹。3公共屋面每天检查一遍，发现问题，及时维修由技术科按相应作业规程实施维修（1）无积水、无渗漏；（2）隔热层完好无损；（3）避雷网无间断，缺损；（4）天面水箱无破损，无渗漏；（5）无违章，无乱堆放。4公用照明每月检查一次，发现问题，及时维修由技术科按照相应作业规程实施维修（1）线路无乱搭接；（2）照明灯具正常有效；5本体消防设施每月检查一次，发现问题及时维修由技术科按相应技术作业规程实施维修（1）箱体完好，标识清楚；（2）设施能有效使用；（3）灵敏，准确报警。6公共通道、门厅、楼梯间、会议室、会展厅、架空层每天检查一次，发现问题及时维修助理室、技术科和清洁管理部负责组织实施。（1）墙体、地面、窗户、顶棚完好，无缺损；（2）室内设施齐全；（3）整洁、无灰尘、无霉迹；（4）无违章、无乱堆放。7卫生间、茶水间每天检查一次，发现问题，及时维修由技术科按相应技术作业规程实施维修（1）墙体、窗户顶棚完好，无缺损；（2）设施、设备完好，无缺损，使用正常；（3）整洁、无污迹，无积尘，无积水；（4）无堵塞，无异味。8上、下水管道每天检查一遍，发现问题，及时维修由技术科负责维修（1）上、下水畅通，无渗漏，无堵塞；（2）无污渍，无锈蚀；（3）无违章私接私断管道。9冷、暖气管道通讯线路，顶棚每月检查一次，发现问题，及时维修技术科负责维修（1）完好，无破损，无开裂；（2）线路畅通，使用正常。（二）房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划及实施方案序号项目计划方案标准及实施效果1房屋承重及抗震结构部位每年对房屋基础进行一次检查，防止虫害及腐蚀性液体的侵害技术科负责组织实施（1）结构安全，正常使用；（2）结构性能完好。2外墙面（1）每年对外墙面清洗一次；（2）每三年对较大面积渗漏及损坏，维修无效的，进行局部翻新；（3）每年对国徽进行一次维护；（4）每三年对外窗台进行一次安全性检查技术科负责组织实施（1）平整、无渗水、无裂纹；（2）整洁统一。3公共屋面（1）每年粉刷避雷网一次；（2）每年全面修补天面隔热层一次；（3）每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新老化部分；（4）每半年疏通屋面雨水管一次；（5）每半年清洗天面水箱一次，消毒一次。技术科与清洁管理部协同实施（1）屋面无积水，无渗漏；（2）隔热层完好；（3）避雷系统完好；（4）水箱水质清洁，无污染。4公用照明每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具由技术科按照相应作业规程实施维修（1）线路无老化；（2）灯具正常使用，照明完好。5本体消防设施（1）

每半年进行一次烟感试验；（2）每年对消防箱翻新一次，消防带晾晒一次；（3）每年对消防疏散标志进行一次维护。技术科负责组织实施（1）设施完好率100％；（2）报警系统灵敏，有效。6公共通道、门厅、楼梯间、会议室、会展厅、架空层（1）每半年对公共地面进行一次维护；（2）每年对楼梯踏步进行一次全面维护；（3）每三年对通道、门厅、墙面、天棚、扶手、栏杆进行一次全面维护；（4）每年对公共窗户进行一次全面维护。由技术科按相应技术作业规程实施（1）美观完好，无缺损；（2）整洁、清爽。7卫生间、茶水间（1）每年对卫生用具进行一次全面维护；（2）每年对水、电设施进行一次全面维护；（3）每年对墙面、顶棚、窗户进行一次全面维护。由技术科按相应技术规程实施维修。（1）完好、无缺损；（2）使用正常；（3）整洁、清爽8上、下水管道（1）每年粉刷管道一次；（2）每年检修一次，并坚固管道固定码；（3）每年两季前检查一次雨水口，更换不合格部分。由技术科按相应技术规定实施维修（1）美观完好；（2）上、下水通畅；（3）无渗漏。9冷、暖气管道通讯线路，顶棚（1）每年对冷、暖气管道进行一次全面维护；（2）每年对顶棚进行一次全面维护；（3）每年对通讯线路进行一次全面检修。技术科负责组织实施（1）完好、无损坏；（2）线路畅通、使用正常。二、房屋本体维修服务标准为了使学校能够有一个良好的学习环境，对房屋本体的维修力争做到及时、快速、高效地处理。房屋维修服务将严格按照四川省成都市第三中学物业管理公司IS09001（2000）的要求来执行：1．教学楼、实验楼、综合办公楼等的水、电、卫设备、门锁等零星小修2小时内完成，至多也要保证当天完成；2．遇电路故障没电、水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏必须要在10分钟内赶往现场维修（维修工正处理其它急修没有人手的情况除外）；3．厕所堵塞要在24小时内完成（需换洁具的除外）；4．风扇、门窗、厕所设施、照明设施的检查分别在学校开学前和学期结束后各进行一次详细的检查，在学期中还须安排一次检查；5．特殊原因不能及时维修的必须要向报修人说明，并告知能够完成所需的时间。

第四节配套设施设备的维护保养四川省成都市第三中学是一所聚产学研于一体的高等教育发展区，机电设施设备管理的质量直接影响着教学质量和生活品质。为此，四川省成都市第三中学物业管理公司将严格按照“安全、可靠、优质、经济”的管理方针，贯彻执行ISO9001：2000质量管理体系，对各类机电设施设备进行高质有效的定期维护保养，对各分包单位进行全方位的质量监督和管理，严格按照各类应急处理方案，处理机电设施设备的突发事故。运用各种科学手段，最大程度的实现节能降耗，创造良好的经济效益和社会效益，为广大师生提供一个安全、舒适的高品位学习和生活空间。一、供配电系统的管理如果说机电设施设备是整个建筑系统的核心部位，那么供配电系统则是它的大动脉。为了保障系统供电的连续性，四川省成都市第三中学物业管理公司将根据校区内不同场所的用电性质和特点，配备相应的专业技术人员，制定行之有效的运行管理制度和维护保养方案，确保供配电系统的正常运行。（一）设备的定期维护保养方案和标准。（1.1）每日巡视保养项目1、电力变压器（干式）序号部位内容要求1外壳1、查低压连接母线；2、检查壳体。低压母线不发热、无变色，外壳清洁、无杂物、无放电痕迹2温度计1、检查是否完好；2、观察温度指示。显示正常、无损坏、温度不超过140℃3声响监听变压器声响发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音4变压器室1、检查门窗、地面、四壁；2、检查通风道、通风设施；3、检查室内照明设施；4、检查室内消防设施无杂物、不漏水、能防止小动物进入、干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常2、低压开关柜序号部位内容要求1柜正面1、清扫（擦拭）柜正面；2、检查仪表指示及运行参数；3、检查空气开关

4、检查闸刀开关、操作机构；5、检查分闸、合闸指示灯。无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常2柜背面1、观察母线、连接点、引出线；2、检查电度表连接良好、接点无发热变色，电度表铝盘转动正常3、电容器柜序号部位内容要求1柜正面1、清扫（擦拭）柜正面；2、检查仪表指示及运行参数；3、检查自动补偿器；4、检查各组电容指示灯无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流电压在正常范围，补偿器功能正常，指示灯完好2柜内1、观察电容器壳体、套管；2、检查导线及其连接点；3、检查柜内温度电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色，无焦熔现象，柜内温度不超过45℃4、柴油发电机序号部位内容要求1机身清扫机身及周围地面无灰尘、杂物2控制屏1、检查信号指示；2、检查各控制形式、状态。机组处于正常备用状态，符合运行规程要求3蓄电池1、检查浮充电压、电流值；2、检查蓄电池液比重及液位。浮充电压26±1V，浮充电流1—2A（观察充电电流表），电池液比重1.26~1.30（采用吸式比重计），液位不低于极板4冷却水箱检查水位水位在正常刻度范围5储油箱检查油位保证储油至少能供机组运行24小时6润滑油检查润滑油位润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内7通风检查机房通风设施风机运行正常、室内通风良好5、强电井序号部位内容要求1插接箱1、清扫外表面；2、检查空气开关；3、检查内部接线；无灰尘、污迹，状况符合运行要求，无过热变色现象，连接无松动。2强电井室1、检查房顶、四壁、地面、门；2、检查室内照明设施；3、检查电缆、母线槽无损坏、无杂物、无漏水，能防止小动物进入，干净整洁，开关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹、无过热。（1.2）每周保养项目1、电力变压器序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目无灰尘、污迹2接地线1、检查接地线2、检查连接点无断股，无锈蚀，接触良好。2、低压开关柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目2柜背面检查闸刀开关检查自动开关检查保险丝具检查电缆及电缆头检查母线支撑固定装臵不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦糊异味无发热，容量符合规定，固定可靠，不过热，固定可靠，无破损，无松动3地线检查接地线，接线头接地线无锈蚀断股，接线桩头紧固4地下电缆室检查室内环境检查电缆托盘检查电缆无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序，整洁无杂物，固定可靠，无损坏，无放电痕迹3、电容器柜序号部位内容要求1完成每日巡视项目2柜正面手动（用转换开关）逐组投切电容器控制正常功能良好，指示仪表及信号正确3接地检查接地线无松动，无断股4柜内检查熔断器、接触器、热继电器及其接线

接触良好，无过热，无损坏4、柴油发电机序号部位内容要求1完成每日巡视项目2冷却水系统检查冷却水箱水位检查各管路及连接部位水位距注水口约50mm连接良好，无渗漏3燃油系统检查油箱油位检查各管路及连接部位油位正常（保证24小时运行）联接良好，无渗漏4润滑系统检查油尺、油位检查机油油质检查润滑系统各接头油位高度应在油尺有效刻度范围内油质应清洁、无杂质，连接良好无渗漏5空气流阻指示器检查空气流阻指示器色标应为绿色6控制系统手动空载试运行1、按操作规程要求手动启动机组2、检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯启动迅速，开关正常，运转无异常声响电压、频率正常，信号灯指示正常油压、水压正常，油温、水温正常7（1.3）年度保养项目1、电力变压器序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目2变压器1、全面清扫、擦拭2、全面紧固螺栓连接部分3、测量绕组直流电阻4、测量线圈绝缘电阻5、相间绝缘电阻清扫，无油垢牢固无松动三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均值之4%，线间差别不大于三相平均值之2%）采用2.5KV兆欧表，阻值符合有关规定3电气联接1、调压联接片2、一次电缆接头3、二次母线槽接口调压联接片联接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好4变压器室全面清扫清扫、检查高压负荷开关检查修理室内照明、通风、消防设施清洁，无蛛网、积尘清洁，动作正常，安装牢固，无损坏缺失

功能正常，无故障2、低压开关柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目2仪表校验仪表、校验电度表

3柜内全面清扫灰尘整理二次线补齐、更换二次线接线号检修闸刀开关检修自动开关全面检查紧固螺栓连接点补刷相位漆无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清晰三相同期到位、接触面（线）大于2/3以上，刀片夹座接触压力合适触头不烧损，动作可靠灵活无缺损件牢固，无松动，颜色符合规定4地下电缆室全面清扫、整理无垃圾、杂物、电缆排列整齐3、电容器柜序号部位内容要求1完成每日巡视项目2柜内全面清扫灰尘整理二次线，更换字迹不清晰的接线号检修控制元器件无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、清晰完好无缺损、动作可靠3电容器检查电容器壳体及瓷瓶测量电容器二极对外壳及二级间绝缘电阻，测量电容器容量，更换失效的电容器壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻值不作规定，使用1000V摇表用微法表测量或用电压流表法测量，容量不超过额定值±10%4、柴油发电机序号部位内容要求1完成每日巡视项目2柴油发电机检查紧固各连接部螺栓

检查连接导线更换冷却水更换机油滤清器，检查机油油质，老泥浊变黑，应更换机油，清洗或更换油水分离器，更换或清洗柴油滤清器无松动

连接完好手动试机，观察各种参数是否符合运行规程5、供配电接地系统序号部位内容要求1接地线检查接地线螺栓及连接情况紧固良好2接地体检查接地体焊接头焊接良好、无锈蚀3接地电阻用接地电阻测量仪测量接地电阻系统的接地电阻小于4Ω防雷接地系统序号部位内容要求1接地体各金属管网的防雷接地焊接无松动、焊点无锈蚀2接地电阻用接地电阻测量仪测量接地电阻接地系统的接地电阻小于10Ω（二）供电系统应急抢修、处理方案（2.1）供电系统抢修限时规定：为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定：1、变压器发生故障后，运行值班人员5分钟内到达现场，按变压器环网柜急停按钮并及时通知维修人员前来排除故障，在零配件齐全情况下故障排除时间不得超过3小时。2、变压器在3小时不能排除故障的，向供电局申请更换备用变压器，并在最短时间更换备用变压器。3、配电室内的配电柜发生故障后，运行人员5分钟内赶到现场，排除故障。4、配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，若60分钟内不能排除故障，尽快更换备用抽屉柜。

5、楼层配电箱发生故障时，维修人员在5分钟内赶到事故现场，30分钟排除故障。

6、公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10分钟内到达故障现场，排除故障。

7、对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。（2.2）停电应急处理措施1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，技术科应及时通知管理部，由管理部告知校方停电原因及时间，并做好停电准备工作。2、对于突发事件停电时，技术科应与供电局联系，问明停电原因及时间后，及时通知管理部及校方，同时保证备用发电机在5分钟内启动并接入应急电网，相关人员检查应急供电线路是否正常。3、当维修和保养电气设备需要计划停电时，技术科应提前通知管理部及校方停电范围、时间，值班员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施，维修负责人应向维修人员进行技术交底和安全交底后，方可开始工作。4、为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知技术科，技术科接到通知后，迅速组织人力抢修，必要时通知管理部，由管理部通知校方停电时间及原因。5、当发生火灾时，值班员应按《校园区灭火应急规程》处理，停止动力设备供电，启用备用电源以供灭火。（三）校园区电力节能措施为了更好的服务大学城，同时又能创造良好的经济效益和社会效益，技术科将采取以下措施对各类用电设施设备进行科学合理的控制：1、对所有的露天照明灯具采用钟控系统进行控制，杜绝人为开头不及时，造成不必要的浪费，并根据一年四季日照时间的变化，调整定时时间。2、对各楼宇内的走廊、消防通道等公用部分的照明，全部采用声、光控开关或红外线开关进行控制，做到人走灯灭。3、地下室采用低照度分散照明，能达到一般照明效果即可，灯具全部采用节能型。4、根据校区内各处场所用电性质的不同，合理进行电力配载，并根据冬夏两季用电量的差异，合理选择电力变压器的投入数量，使变压器处于最经济的运行状态。二、消防系统的管理消防设施设备的运行管理，将直接影响到四川省成都市第三中学全体师生的安全感和舒适感，因此四川省成都市第三中学物业管理公司制定了详尽的消防设施设备周期性的维护保养方案及标准，并根据此方案及标准进行全方位的维护保养。为了避免在应急中出现不必要的漏洞，做到分工明确，忙而不乱，还根据大学城的环境特点，制定出相应的消防应急处理措施，以保障大学城的消防安全。（一）消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期消防控制台1各类指示灯（含电源、信号）直观目测指示灯指示正常1个月2各类开关直观目测处于开启或自动状态1个月3各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨触点完好，无烧损半年4各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢固无烧损半年5各电源、信号线如有轻微破损或烧焦现象，用绝缘胶带包扎，严重时更换导线无破损、烧焦现象半年6控制台内部除尘控制台内部除尘无尘半年7控制台表面除尘用干擦布、毛刷除去表面灰尘无尘每日区域报警器1指示灯直观目测“Ac

Power”（绿色）指示亮其余指示灯不亮2电源电压在按下内部电源电压/后备电压切（或外部Battery

Test键）换键前后，目测指示灯是否正常指针指示+24V（+5V）1个月3报警功能按下“Fire

Test”键Zone

Alarm”指示灯和“Switch

Care”指示灯亮几十秒后，蜂呜器警铃响

1个月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固各端连接牢固，不松动1个月5信号（电源）线如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换导线无破损、老化半年6表面及内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘无尘半年7击碎玻璃按钮盒直观目测按钮盒完好，无松动1个月集中报警器1指示灯直观目测Ac

Power”（绿色）指示灯亮，其余指示灯不亮1个月2电源电压在按下内部电源切换键或外部键“Batterry

Test”前后，目测指针指示是否正常指针指示+24V（+5V）1个月3报警功能按下“Fire

Test”键“Zone

Alarm”指示灯和“Switch

Care”指示灯亮，几十秒后蜂呜器和警铃响1个月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢固、不松动半年5信号（电源）线如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换导线无破损、老化半年6表面及内部除尘导线无破损、老化无尘半年烟感探头1烟感探头用力吸一口香烟，在距探测器20CM处喷向探头红色指示灯亮半年2温感探头用750W电吹风，在距探测器500MM处，向探测器吹热风区域报警器上相应位臵的报警指示灯亮半年防火卷帘门1控制箱内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨触点完好，无烧损半年2控制箱内部各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动半年3机械部分（齿轮、锋条）如有锈损用煤油清洗，然后加润滑油无锈损且表面涂有润滑油1年4卷帘门门体用煤油清洗锈损部分无锈损1年5电机接线端子用螺丝刀紧固端子无松动半年6击碎玻璃按钮盒直观目测完好无损1个月防火门1防火门门体直观目测完好无损、无变形半年2防火门弹簧铰键有损坏、更换备件；若无损，加机油完好，弹性适度半年3消防通道、防火门直观目测，并开关防火门消防通道通畅，防火门开闭自如1周排烟系统1排烟风机表面除尘用擦布、毛刷除尘无尘1个月2控制柜内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨，或更换触点完好，控制启停正常半年3控制柜内各接线端子及端子排用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动半年4控制柜电源指示灯如不亮，更换指示灯灯泡电源指示灯指示正常1个月5排烟阀（1）微动开关及内部接线端子用螺丝刀紧固各固定螺钉及各接线端子端子无松动、微动开关固定良好1个月（2）复位按钮、导轮、钢丝、转轴用油壶给导轮、钢丝、转轴加油复位按钮控制无误、排烟窗开启灵活1年加压送风系统1加压送风机除尘用擦布、毛刷除尘无尘1个月2控制柜内部各电器触点如有烧损，拆下后用砂纸打磨触点完好，控制启停正常半年3控制柜内各接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动半年4各送风口百叶窗直观目测送风口百叶位臵正确3个月5控制柜电源指示灯如不亮，更换指示灯灯炮电源指示灯亮1个月消防系统控制柜1控制柜上电源指示灯及各类开关直观目测电源指示正常，开关处于开启或自动状态1个月2控制柜内部各电器触点如有烧损，拆下后用砂纸打磨触点完好、无松动半年3各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢固、无烧损半年4电源（信号）线如有破损，用绝缘胶带包扎导线无破损或老化半年5控制柜除尘用毛刷、皮老虎除尘无尘每日消防指示灯1指示灯直观目测指示灯亮、且处于等待状态1个月2指示灯按测试键按测试键后，指示灯亮1个月消防应急广播系统1主机各电源信号、控制信号及音量调节键直观目测信号指示正常、音量调节位臵合适1个月2各切换器、控制器通电试验转换工作正常1个月3各放大器放音试听音质、音量音质、音量良好1个月4各接线端子及线路用螺丝刀紧固，导线如有破损，用绝缘胶带包扎端子无松动，各导线完好1年5压带轮主导轴，磁带机磁头用清洗带清洗表面无粉尘3个月6各层扬声器接线是否牢固、纸盒是否完好如松动，用螺丝刀紧固各扬声器接线牢固、纸盒无破盒半年7主机柜内除尘用毛刷、皮老虎除尘无尘半年设备机房1机房卫生用拖布、帚把、擦布打扫设备房地面机房整洁、干净1个月2机房内照明、电话开关电灯、通话检查照明完好、电话通话正常1个月3地漏排水试验地漏排水通畅1个月灭火器材1推车式灭火器直观目测完好无损，压力在正常范围1个月2干粉灭火器直观目测,并用手摇动瓶体压力正常，指针指示在绿色安全区内1个月3手提式1211灭火器直观目测压力正常，指针指示在绿色安全区内1个月喷淋系统1水泵手动盘车转轴转动灵活2个月2水泵添加盘根添加盘根点动时不漏水半年3水泵加润滑油更换并添加润滑油水泵运转灵活半年4阀门添加盘根或更换垫片，清洁阀杆开启自如，不漏水，阀杆无锈蚀半年5水泵和电机用擦布和毛刷无尘1个月6各信号阀直观目测在区域报警器上的相应位置无报警信号1个月7各水流指示器放水试验消防值班室相应的指示灯亮，并发出报警3个月8喷淋头直观目测喷淋头表面油灰不可过多1个月（二）消防火警应急处理措施（2.1）对接报火灾的处理：1、管理部任何人员接到或发现火警时，立即向管理部办公室值班人员报告。2、现场指挥员马上通知管理部经理、助理、消防控制中心及各部门负责人。3、现场指挥员集合校园区内所有在场员工，若部门负责人不在场，则由现场指挥员指定临时负责人，临时负责人担任该部门应急指挥工作。4、各部门员工在现场指挥员的统一指挥下，采取各种相应措施。①、消防控制中心值班员根据火场情况，按《校园区灭火应急规程》进行处理；技术科负责人指挥技术科员工作各种应急处理。②、技术科负责人指挥技术科员工关闭起火楼宇的供电系统，启用应急电源。③、其余部门员工根据现场指挥的命令，进行各种救火操作。5、现场指挥员根据火势大小，决定采取相应措施：①火势大，自身难以扑救。即向消防机关报警；同时安排人员维持消防通道畅通，指定专人引领消防车进场；在等候消防干警的同时，组织人员采取各种手段控制火势，抢救、疏散受灾人员和受灾物资。②火势小，自身力量足以扑救。马上组织人员采取各种手段扑灭火势；抢救、疏散受灾人员和受灾物资。③火灾扑灭后，技术科负责将机电设备和消防系统恢复正常。④责任消防员组织调查火警事故，协助公安机关调查火灾原因，并填写《火警/匪警处理情况登记表》。（2.2）校园区灭火应急方案为使校园区在出现火灾时，做到“忙而不乱”，有效控制灾情，把损失控制在最小范围内，特制订如下应急规程：1、消防控制中心接到消防报警信号：①利用对讲机通知辖区保安员立刻前往火警现场，并与消防中心联络。②火警误报通知中心消除警号。③火警证实情况严重，通知中心启动报警设施。2、火警信号被证实，情况严重，中心应急事项：①通知管理部办公室值班员和安全管理部长,由其决定是否打“119”电话报警。②启用报警设施通知防火指挥部相关人员到场施救。③利用消防疏散广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散。④迫降电梯至首层。⑤切除非消防电源，启用应急电源。⑥启用相关防、排烟风机、消防泵、喷淋泵等。消防值班员应密切关注各消防设备运行状态。如自动失灵，应立即手动起动各设备，保证水电供应不间断，所有消防设施必须在5－7分钟之内投入运行。（2.3）拔打“119”电话报警程序：1、拿起话筒拔打“119”号键，准确讲清起火单位名称，所在位臵。

2、讲清起火部位、燃烧物品、火势大小、火场面积；

燃烧物质可分为：油、化学物质、一般物质。3、讲清起火单位属多层，还是属于高层建筑（几栋几层）。①讲清报警人的姓名，联系电话号码，以便随时联系；②如需安排接消防车要讲清楚接车地点，地点应在起火附近易找的地方或标志性建筑旁。（三）落实防火安全“三级”检查制度

一级检查由班组组织实施，每天对本岗位、本地段进行一次火情安全的检查，发现问题及时处理，及时报告。二级检查由消防主管组织实施，管理部领导每周组织班组长对本处管理地段、设备物资进行一次检查，消除火灾隐患及落实有力整改，每月向公司安全主管汇报一次消防安全情况。三级检查由公司安全主管实施，每月由公司安全主管对管理部进行重点检查或抽查，每年不少于一次检查。三、电梯管理随着国民经济的飞速发展和工作生活节奏的不断加快，电梯已成为高层建筑不可缺少的垂直交通运输工具。四川省成都市第三中学物业管理公司将严格按照校方的要求，制定必要的管理制度，对电梯维护保养单位进行全面的监督和管理，严格遵照电梯的定期维护保养及检修标准进行，并实行24小时的全天候跟踪服务，确保电梯的安全正常运行。（一）电梯的定期维护及检修方案（1.1）曳引机的保养1、减速箱（1）箱体内的油量应保持在油针或油镜的标定范围，油的规格应符合要求；（2）润滑油脂润滑的部位，应拧紧油盅盖。一般一个月应挤加一次；（3）应保证箱体内润滑油的清洁，当发现杂质明显时应换新油。一般对新使用的减速箱，半年应更换新油；（4）应使蜗轮蜗杆的轴承保持合理的轴向游隙，当电梯在换向时发现蜗杆轴与蜗轮轴出现明显窜动时，应采取措施减小轴承的轴向游隙；（5）应使轴承的温升不高于60℃，箱体内的油温不超过85℃，否则应停机检查原因；（6）当轴承在工作中出现撞击、磨切等不正常噪声，虽经调整亦无法排除时，应考虑更换轴承；（7）当减速箱使用年久，蜗轮杆的齿磨损过大，在工作中出现很大换向冲击时，应进行大修，内容是调整中心距或换掉蜗轮蜗杆。2、制动器（1）应保证制动器的动作灵活可靠，各活动关节部位应保持清洁，并用润滑油定期润滑，对电磁铁，必要时可加石墨粉润滑；（2）制动瓦在松开时，与制动轮的周向间隙应均匀，且最大不超过0.7毫米，当间隙过大时，应调整；（3）制动器应保持足够的制动力矩，当发现有打滑现象时，应调整制动弹簧；（4）当发现制动瓦磨损，导致铆钉头外露时，应更换制动瓦。3、曳引轮（1）应保证曳引绳槽的清洁，不允许在绳槽中加油润滑；（2）对于带切口半圆槽

，当绳槽磨损至切口深度少于2毫米时，应重车绳槽，但经修车后切口下面的轮缘厚度不应小于曳引绳直径。4、曳引电动机及速度皮反馈装置（1）应保证电动机各部分的清洁，不应让油浸入电动机内部，应经常吹净电动机内部和换向器、电刷等部分的灰尘；（2）对使用滑动轴承的电动机，应注意油槽内的油量是否达到油线，同时应保持油的清洁；（3）当电动机使用年久，转子轴承磨损过大，出现电动机运转不平衡，噪声增大时，应更换轴承；（4）应保证电动机的良好绝缘，一般在季度检查中应检查绕组对机亮的绝缘电阻，如降至允许值以下（主极线圈0.5兆欧，其它部分0.25兆欧），应采取措施提高绝缘性能。（1.2）曳引绳与绳头组合的保养

1、应使全部曳引绳的张力保持一致，当发现松紧不一时，应通过绳头弹簧加以调整（相互拉力差应在5%以内）；2、曳引绳使用年久，绳芯中的含油耗尽，导致绳的表面干燥，甚至出现锈斑，此时可在绳的表面薄薄地涂一层润滑油；3、应经常注意曳引绳有否机械损伤，有否断丝爆股情况，锈蚀及磨损程度等，如已达到更换标准，应立即停止使用，更换新绳；4、应保持曳引绳的表面清洁，当发现表面粘有砂尘等异物时，应用煤油擦干净；5、在截短或更换曳引绳，需要重新对绳头锥套浇注巴氏合金时，应严格执行工艺，切不可马虎从事；6、应保证电梯在顶层端站平层时，对重与缓冲器间应有足够间隙，当由于曳引绳伸长，使间隙过小甚至碰到缓冲器时，可将对重下面的调整垫摘掉（如果有的话），如不能以此解决问题，则应截短曳引绳，重新浇注绳头。（1.3）限速器与安全钳的保养1、应保证限速器的转动灵活，对速度变化的反应灵敏，其旋转部分润滑应保持良好，一般一周应加油一次，当发现限速器内部积有污物时，应加以清洗（注意不要损坏弹簧上的铅封）；2、应使限速器张紧装臵转动灵活，一般每周应加油一次，每年清洗一次；3、应保证安全钳动作灵活，提拉力及提升高度均应符合要求，在季检中应加以检查。（1.4）导轨和导靴的保养

1、对配用滑动导靴的导轨，应保持良好润滑，要定期在油匣中添加润滑油，并调整油毛毡的伸出量及保持清洁；2、滑动导靴靴衬工作面磨损过大，会影响电梯的运行平稳性，一般对侧工作，磨损量不应超过1毫米（双侧），内端面不超过2毫米，超过时应更换；3、应保证弹性滑动导靴对导轨的压紧力，当因靴衬磨损而引起松驰时，应加以调整；4、应使滚动导靴滚轮滚动良好，当发现磨损不均，应加以修车，当发现脱圈，过分磨损时，应更换；5、在年检中，应详细检查导轨连接板和导轨压板处螺栓的紧固情况，并应对全部压板螺栓进行一次重复拧紧；6、当安全钳动作后，应及时修光钳块夹紧处的导轨工作面。（1.5）轿门、厅门和自动门锁的保养1、当门滚轮的磨损导致门扇下坠及歪斜等时，应调整门滚轮的安装高度或更换滚轮，并同时调整挡轮位臵，保证合适间障；2、应经常检查厅门联动装臵的工作情况，对于钢丝绳式联动机构，发现钢丝绳松驰时，应予张紧，对于摆杆式和撑臂式联动机构，应使各转动关节处转动灵活，各固定处不应发生松动，当出现厅门与轿门动作不一致时，应对机构进行检查调整；3、应保持自动门锁的清洁，在季检时应检查保养，对于必须作润滑保养的门锁，应定期加润滑油；4、应保证门锁开关的工作可靠性，应注意触头的工作状况，防止出现虚接、假接及粘连现象。（1.6）自动门机的保养

1、应保持调定的调速规律，当门在开关时的速度变化异常时，应立即作检查调整；2、对于皮带传动的开门机，应使皮带有合理的张紧力，当发现松驰时应加以张紧，对于链传动的开门机，同样应保证链条合理的张紧力；

3、自动门机各转动部分，应保持有良好的润滑，对于要求人工润滑的部位，应定期加油。（1.7）缓冲器的保养1、对于弹簧缓冲器，应保护其表面不出现锈斑，随着使用年久，应视需要加涂防锈油漆；2、对油压缓冲器，应保证油在油缸中的高度，一般每季度应检查一次，当发现低于油位线时，应添加（保证油的粘度相同）3、油压缓冲器柱塞外露部分应保持清洁，并涂抹防锈油脂；4、每年以轿厢检修速度，进行一次油压缓冲器的复位试验。（1.8）重量补偿装臵的保养

1、当发现补偿链在运行时产生较大噪声时，应检查消音绳是否折断；2、对于补偿绳，其设于底坑的张紧装臵应转动灵活，上下浮动灵活，对需要人工润滑部位，应每月检查添加润滑油。（1.9）寻向轮及反绳轮的保养

1、应经常用软刷和吹风清除屏体及全部电器件上的积尘，保持清洁；2、应经常检查接触器、继电器触头的工作情况，保证其接触良好可靠，导线和接线柱应无松动现象，动触头连接的导线接头应无断裂现象；3、应保证接触器、继电器的触头清洁、平滑，发现有烧蚀时，应用细齿锉刀修整平滑（忌用砂布），并将屑未擦净；4、更换控制屏内熔断器时，应保证熔断丝的额定电流与回路电源额定电流相一致，对电动机回路，熔丝的额定电流应为电动机额定电流的2.5—3倍。（1.10）三相桥式硒整流器的保养

1、为保护整流堆不发生超负荷短路，应注意选用正确的熔断丝；2、整流堆工作一定时期后，会产生老化，输出功率有所降低时，可提高变压器次级电压而得到补偿。3、整流堆长期存放不用，也会产生老化，使本身功率损耗增大，当存放超过三个月以上再投入使用前，应先进行“成形试验”，一般可按如下步骤进行：A、先加50%额定电压，历时15分钟。B、再加75%额定电压，历时15分钟。C、最后加至100%额定电压。（1.11）选层器的保养1、应经常检查传动钢带，如发现断齿或有裂痕时，应及时修复或更换。2、应保持动触头盘（杆）运动灵活，视需加注润滑油；减速器及各传动部位，均应保证足够润滑，注意添加润滑油。

3、应经常检查动、静触头的接触可靠性及压紧力，并予适当调整。当过度磨损时应予更换。4、应保持触头的清洁，视需清除表面积垢，烧蚀处应用细锉刀修平。5、注意保持传动链条的适度张紧力，出现过度松驰时，应予张紧。（1.12）安全保护开关的保养1、每月应对各安全保护开关进行一次检查，拭去表面尘垢，核实触头接触的可靠性，触头的压力及压缩裕度，清除触头表面的积尘，烧蚀处应锉平，严重时应更换。2、极限开关应灵敏可靠，每年进行一次越程检查，视其能不能可靠地断开主电源。（1.13）机房和井道的保养1、机房应禁止无关人员进入，在维修人员离开时，应锁门。2、应注意不让雨水浸入机房，平时保养良好通风，并注意机房的温度调节。3、机房内不准放臵易燃、易爆及腐蚀性物品；同时保证机房中灭火设备的可靠性。4、底坑保持干燥、清洁，发现有积水时应及时排除，并作干燥处理。（二）电梯应急处理方案

（2.1）电梯困人救援方案：凡遇故障，应首先通知电梯工，如电梯工超过5分钟仍未到达，则技术科经过培训之救援人员可根据不同情况，依下列步骤先行释放被困乘客。1、轿厢停于接近电梯口的位臵：1）确定轿厢所在位臵（根据楼层灯指示或小心开启外门察看）；2）关闭机房电源开关；3）用专用外门锁匙开启外门；4）用人力开启轿厢门（要慢，用力不要过大）；5）、协助乘客离开轿厢；6）重新将外门关好（人在厅门外不能用手打开为止）；2、轿厢停于远离电梯口的位臵时：1）利用电话或其它方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，同时如轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭；2）进入机房，关闭该故障电梯的电源开关；3）拆除电机之轴端盖（如有），安上旋柄座及旋柄；4）救援人员用力把持旋柄，另一救援人员手持掣动杆轻轻撬开掣动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近之电梯门口。5）确认刹车制动无误，放开盘车手轮；6）然后按照上述“一”中所列步骤救出乘客；

3、遇到其它复杂情况，应及时报告电梯维修养护单位处理。4、此规程如与个别电梯实际不相符，则以该梯的困人救援程序为准。（2.2）电梯故障抢修限时规定：为保证电梯出现故障后能及时抢修，确保乘客安全，保护设备，特制定本规定。1、电梯在运行中发生故障急停时，轿厢内如有被困乘客，值班人员应在5分钟内赶到现场，救出乘客。2、电梯配电部分发生故障时，值班人员在10分钟内到达故障现场排除故障。3、电梯控制回路发生故障时，值班人员在10分钟内到达现场排除故障。4、电梯自动门、安全门、轿厢门在运行中发生故障，开启或关闭失灵时，值班人员10分钟内到达现场排除故障。5、电梯机械部分、自控部分、牵引部分出现故障时，值班人员10分钟内到达现场排除故障。6、电梯照明部分出现故障时，值班人员5分钟内到达现场排除故障。7、值班人员对电梯设备故障及时抢修情况要进行详细记录，包括故障发现时间、故障原因、抢修措施、零配件更换、材料耗用情况，抢修人员名单、修复时间等。（2.3）电梯运行预险应急处理措施：1、技术科电梯工应每天对大楼电梯全面巡视一次，发现不安全因素立即处理。2、当电梯困人时，应先通知电梯工，如电梯工超过5分钟仍未到达，则技术科经过培训之救援人员，立即赶往现场解救乘客。3、当乘客被解救出后，使轿厢停于接近电梯平层位臵，等待电梯保养公司全面检查。4、当电梯出现故障，经检查由于人力和技术水平原因而无法修复时，应立即通报电梯维修保养单位进行维修。5、当检修电梯时，应在电梯底层悬挂告示牌。6、当发生火灾时，值班人员应将电梯迫降至首层，消防队乘消防梯救火。四、给排水系统的管理由于四川省成都市第三中学采用的是二次供水系统，避免二次供水遭受污染成为系统管理的一个至关重要的环节。为此，四川省成都市第三中学物业管理公司根据大学城的给排水特点，制定出定期的维护保养计划及标准，并按此计划及标准进行全方位的维护保养，确保生活用水和消防用水质量。（一）给排水系统定期维护保养计划及标准（1.1）生活给水系统序号检查项目名称检查周期检查标准说明1给水设备生活水泵外观日常检查（1）外表清洁，无锈蚀损坏（2）螺栓，螺丝无松动短裂（3）防震垫无损坏电机（机械部分）日常检查（1）运行过程中无异常震动，噪音（2）电机及轴承温升正常6—8个月（1）轴承体清洗，加润滑油（脂）（2）更换磨损零部件泵体日常检查（1）运行正常，无异常震动，噪音（2）检查轴承发热情况，无烫手现象（3）检查填料函的泄漏和发热情况，每分钟10—20滴为好（4）检查连轴器，水泵轴心与电机轴心应重合，无运转时，用手盘动轴无卡阻现象6—8个月（1）轴承体清洗，加润滑油（脂）（2）更换磨损零部件3—5年打开泵盖，检查内芯零部件状况，检查其磨损腐蚀和冲刷程度，必要时进行更换2给水设施蓄水池，水箱3个月—半年（1）水池、水箱除锈、除垢、清洗、消毒（2）检修配件按水池、水箱清洗操作规程进行减压阀、水锤消失器3个月（1）动作灵敏，准确（2）无锈蚀堵塞止回阀、浮球阀、排气阀1个月（1）动作灵敏，准确（2）无锈蚀，无堵塞，无滴漏闸阀、截止阀日常检查（1）启闭灵活，无锈蚀（2）无滴漏水嘴日常检查（1）水嘴齐全，无锈蚀，无损坏（2）无滴漏压力表3个月（1）表壳完整无损，连接牢固，表面清洁（2）指针灵敏，读数准确按计量局要求周期检测水表3个月（1）表壳完整，指针灵敏，读数准确（2）无锈蚀，表面清洁，无滴漏各井室1个月（1）井盖、井裙完整，启闭方便（2）爬梯牢固，井底干净3给水管道生活给水管道日常检查（1）水流要畅通，无堵塞（2）管道连接部分要严实（3）无锈蚀，无跑、冒、滴、漏管道吊支架，管卡1个月（1）管道吊支架，管卡连接要牢固

（2）表面无锈蚀（1.2）消防水系统序号检查项目名称检查周期检查标准说明1消防设备外观日常检查（1）外表清洁、无锈蚀损坏（2）螺栓、螺丝无松动断裂（3）防震垫无损坏消防泵3～5个月（1）检查油杯和油位情况，不缺油，油脂无变质、发干现象（2）检查泵体，手盘动轴无卡壳现象，无漏水（3）检查联动轴的对中程度（有联动轴的）（4）开泵式运转，运转应无异常振动、噪音，轴承无过热12～14个月（1）更换润滑油（脂）（2）轴承体清洗、检查（3）更换零配件（4）绝缘良好（电部分）（5）接线端子牢固（电部分）2消防设施室内消火栓每周（1）箱体启闭灵活，箱体完整（2）箱内水枪、水带齐全无缺水，水枪卡口无变形（3）箱内阀门开关灵活，无锈蚀，卡口无变形（4）报警按钮封闭完整室外消火栓1个月（1）消火栓完整无缺少，表面无锈蚀（2）栓口无变形，无滴漏（3）标识颜色鲜明水泵接合器1个月（1）接合器完整无缺，表面无锈蚀（2）启动灵活，无滴漏（3）栓口无变形室内小型消火栓3个月（1）消火栓箱体、箱门完整，箱门关闭灵活（2）栓口无变形，阀门启闭灵活，无锈蚀和滴漏（3）箱内胶皮管连接紧固，无滴漏（4）标识清楚自动消防报警阀3个月（1）报警准确灵敏（2）阀门关闭灵活，无锈蚀、连接牢固自动消防喷头3个月喷头完整无缺少闸阀、截止阀、止回阀1个月（1）启闭灵活，连接牢固（2）无堵塞，无锈蚀，无滴漏安全阀3个月（1）阀门齐全，无锈蚀（2）铅封完整3消防管道消防管道3个月（1）消防管道要通（2）连接部分要紧固，无跑、冒、滴、漏现象（3）管道油漆要完好，颜色鲜艳管道附近3个月（1）管道附近要齐，表面无锈蚀（2）管件连接要牢固管道吊支架、管卡1个月（1）管道吊支架、管卡连接要牢固（2）表面无锈蚀4压力表3个月（1）表体完整无缺，连接牢固，表面清洁（2）读数正确，指针灵敏（1.3）排水系统序号检查项目名称检查周期检查标准说明1排水设备污水泵日常检查外表、滤网、支架无严重锈蚀螺栓、螺丝无松动断裂水管与泵连接完好，接口无松动、泄漏泵体日常检查运行正常，无异常振动、噪音，排水流畅12～14个月检查泵内或管，无杂物堵塞更换零部件轴承体清洗、加油2排水设施排水闸阀1个月阀门启闭要灵活阀体要完整无锈蚀，无滴漏排水检卫生洁具日常检查检查完好水流通无锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象各井室1个月井盖完好，启闭方便，爬梯牢固井底流槽要畅通，无沉积物堵塞3排水管道室内槽水管道1个月保持水流畅通，无堵塞，无滴漏排气管1个月保持管内气体及时排出下水管内不准有真空管道吊支架、管卡1个月吊支架、管卡要安装牢固室外排水管道1个月保持水流畅通，无堵塞各井室1个月井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流槽要畅通，无积物堵塞（二）给排水系统应急处理方案（2.1）给排水系统事故应急处理措施：1、给排水工须持证上岗，经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修杜绝浪费。2、尽量保障供水的连续性，当计划检修阀门确需短时停水时，应提前通知校方停水时间及恢复供水时间，以便作好储水准备。3、遇突发事件导致供水系统停水时，技术科应与自来水公司取得联系，问明停水原因，时间后，及时向校方作出书面解释。4、对于内部突发事故引起停水，值班员应立即通知技术，技术科接到通知后，迅速组织人员进行抢修并及时通知校方停水时间，原因和恢复供水时间。5、定期清洗二次供水蓄水池，应提前出示通知，告知停水时间及恢复供水时间。清洗完后应将水质样本送卫生防疫部门化验合格。（2.2）给排水系统故障抢修限时规定

为保证给排水系统发生意外事故后能及时抢修，特制定本规定。1、给水系统（1）高压水泵发生故障后，运行人员应及时启用备用水泵，停止故障泵的运行，并及时通知维修人员修复故障，在零配件齐全的情况下，故障排除不得超过两天。（2）干管阀门破裂时，应及时关闭前一级阀门，并通知维修人员更换破裂的阀门，其更换并再次通水时间不得超过4小时。（3）普通水龙头损坏，其更换时间不得超过1小时。（4）主管发生破裂时，应及时关闭前一级阀门，并向管理部经理汇报。经理接到汇报后，应立即召集抢修人员在15分钟内到达现场，即刻组织制定抢修方案，并发出限水或停水通知，主管恢复通水时间最长不得超过24小时。2、排水系统（1）室内外排水干管如发生破裂，应即刻组织抢修，修复时间不得超过4小时。（2）排水干管、沟渠、沙井发生堵塞，其疏通时间不得超过3

小时五、中央空调系统的管理（一）中央空调机组的定期维护保养及检修

（1.1）每日巡视保养项目序号部位内容要求1润滑系统压缩机润滑轴承的油压、油位油压、油位正常，必要时进行放油与加油2冷凝器检查冷凝器压力、饱和温度符合设计工作情况3蒸发器检查蒸发器压力符合设计工作情况4冷冻水检查冷冻水进出水温度水温正常、进出水温度差正常5冷却水检查冷却水进出水温度水温正常、进出水温度差正常6压缩机电机检查电机的压力、电流及声音电压、电流正常，无异常声音7冷凝器管束检查管束清洁及污垢清洁、无污垢8水处理检查水质确认水质良好9水泵电机检查冷冻水泵、冷却水泵电机的电压、电流及运行情况电流、电压正常，无异常声音，无过热10冷却塔检查冷却塔进出水是否正常，水位及有无溢流检查冷却塔风机运行状况检查冷却水塔和水箱补水浮球阀，系统阀门有无渗漏进出水正常、无溢流冷却塔风机运行正常、无异常噪声浮球阀正常、阀门无渗漏11盘管风机检查过滤网、给风机检查电磁阀和温控开关清洁过滤网、给风机传动部分注油电磁阀、温控开关正常（1.2）每周检查项目每周检查制冷剂的充注量，要求制冷剂保持在正常液体，如发现液位偏低则应添加制冷剂。（1.3）每季度检修项目滑润油的化学分析，每季度应对压缩机润滑油做化验分析，如不符合要求，需更换滑润油。（1.4）半年检修项目序号部位内容要求1机油过滤器检查机油过滤器清洁、通畅，否则需更换2回油系统检查干燥剂、引射器管嘴更换干燥剂，引射器管嘴无杂质3控制柜检查机组控制柜、冷冻水泵、冷却水泵、冷却风机控制柜清洁控制柜内电器元件，紧固各种异线的连接螺栓（1.5）年检修项目序号部位内容要求1润滑油系统检查压缩机油槽内的润滑油放出与更换压缩机油槽内的润滑油2蒸发器与冷凝器检查与清洗水过滤器根据需要检查与清洗管束检查端板水过滤器清洁、畅通，管束清洁、无污垢，端板牢固3压缩机电机清洁空气通路和绕组测量电机绕组绝缘电机轴承加油电机空气通路畅通、绕组清洁，电机绕组绝缘正常，清洗电机轴承，重新添加润滑油4控制柜检查制冷主机及制冷辅机控制柜清洁控制柜内电器元件，紧固各类导线的连接螺栓5水质对水质进行化学分析水质需符合标准，否则需进行水处理6制冷辅机清洁电机绕组，测量绕组绝缘，电机轴承加油绕组清洁，绝缘正常，清洗电机轴承，并重新加润滑油7管道系统阀门、保温层、水管道等阀门漏水检渗，保温层修补，冷却水管道加药除垢、除水藻，冷却水管道加药除垢（二）中央空调机组的预防性保养

1、压缩机（1）油过滤器—当油压下降30%或使用了半年以后，油过滤器必须更换；（2）更换润滑油—压缩机中的润滑油必须每年更换一次。2、压缩机电机（1）经常检查电机安装螺栓，确认紧固良好；（2）定期检查电机绕组的电阻，检查绕组的绝缘性。3、压力试验保持气密的机组就是无故障、高效运行的机组，因此机组应每年进行一次压力试验，发现有渗漏必须立即修复。4、蒸发器与冷凝器（1）冷凝器、蒸发器保养的主要内容是保持冷凝器，蒸发器水侧的清洁；（2）在冷却塔与闭水系统中，使用未经处理的水常会导致在冷凝器、蒸发器水侧形成水垢，引起腐蚀或锈蚀以及出现泥渣与藻类。为延长机组使用寿命，提高经济性，因此必须进行恰当的水处理。5、回油系统（1）每半年更换回油系统中的干燥剂，如回油系统运转不良，可早些更换；（2）在更换干燥剂时，应检查引射管嘴是否被外来杂质堵塞。6、电气控制系统（1）检查主机电气控制系统中各元件是否正常，电气联接有无松动、发热等异常现象；（2）检查制冷辅机电气控制系统中各元件是否正常，电气联接有无松动，发热等异常现象。7、中央空调停用一周以上重新开机启用，必须先预热24小时。（三）中央空调系统故障应急抢修处理方案

（3.1）中央空调系统故障抢修限时规定

中央空调系统出现运行故障时，值班人员要及时发现，立即采取应急措施控制故障范围，保护设备，并根据故障发生的性质及部位，立即实施抢修或通知保养单位组织力量进行抢修，具体要求如下：1、空调主机发生故障报警时，值班人员10分钟内到达主机前，记录故障报警原因，并立即停机。2、空调水泵（冷却泵、冷冻泵）发生故障时，值班人员5分钟内断开故障水泵电源，并立即开启相应的备用水泵。3、冷却塔出现异常情况时，值班人员15分钟内应发现故障，并迅速到达设备现场，检查故障原因，并切断电源。4、风柜发生故障时，值班人员10分钟内到达设备故障现场，进行检查维修。

5、出风口散流器发生故障时，维修人员10分钟内到达现场，进行检查维修。6、凤管或冷水管保温层破坏，出现凝露、滴水现象时，维修人员10分钟内到达现场检查破损情况，并在2天内予以修复。7、对所有设备故障及抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换及材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。（3.2）中央空调发生故障应急处理方案空调工必须持证上岗，每小时对中央空调机组巡视一次，机组运行时，应注意观察仪表读数是否处于正常范围内，如果不正常，应及时调整，必要时可关机，防止事故发生。1、发现泵和电机运转有异常响动，应立即停机检查维修。2、发生主机故障时：先关掉压缩机开关，保留主机总开关，然后检查并排除主机故障，短时间不能排除的需按正常停机操作程序停机。3、发生副机故障时：先关掉故障副机控制开关停机检修，同时启动备用的副机投入系统运行。4、发生管路故障时：由于检修或其它原因导致冷却水或冷冻水大量外泄时，应立即按正常停机操作程序停止系统运行，排除故障后，再补水投入运行。5、当发生火灾时，由消防中心值班员直接关断空调主、副机电源总开关。（四）中央空调经济运行方案由于中央空调属于大功率设备，耗电量很高，为保证广大师生有一个舒适的学习环境，同时节约电能，特制定以下方案：（1）中央空调的运行时间与用户的使用时间严格一致；（2）空调值班人员在用户使用前15分钟开启空调，在用户停止使用前15分钟关机；（3）根据季节、当日气温状况及空调主机电流满负荷百分率，决定开启一台、两台或三台机组；（4）严禁制冷铺机空载运行，以节约电能。

第八章档案建立与管理管理档案建立与管理采用先进电子计算机技术，运用计算机系统进行管理，通过档案的“集中化、有序化、信息化”科学程序，运用先进的资料检索软件，便于相关主管单位的工作检查和监督，建立管理部内部NT网络，达到资源共享、合理利用的目的。在信息的收取时广开信息渠道，存储时做到内容全面、丰富，收集时尽可能地完整。并树立档案管理的财富观、资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务。一、档案管理运作环节1、资料的收集1.1设立档案室，采取系统化、科学化、电脑化的先进手段，设专职档案员负责保管，直接隶属于项目经理室。建立相应的规章制度，对所有档案资料进行严格管理。1.2资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大信息资料的来源渠道，从时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，大到房屋本体，公共设施，小到一草一木都有详细的资料收集2、资料分类整理收集后的所有信息，统一由档案室集中整理。整理的重点是去伪存真，根据档案的来源、信息的内容、信息的表现形式等特点进行细分，做到条理清晰、分类合理。3、资料归档管理3.1归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。根据实际需要，区委区政府X大学城的资料管理拟采用原始档案和电脑双轨制。采用多种形式的文档储存方式，便于原始档案的保存，如录像带、胶卷、照片、图景等。档案组卷按不同业务性质、编号、造册、编辑、并分柜保存，运用计算机等先进的管理手段，尽可能的把其他形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找和调用。

3.2档案的出室、入室都有严格的规定：出室必须经管理部经理同意经登记后方可借出；入室时，须由专人进行检查，如有破损，立即修复，并追究有关人员的责任。档案管理人员需及进收回在外文件，严防文件的流失；档案管理员定期检查资料保管情况，并及时补充相关技术资料归档保存。3.3档案的管理环境必须做到“三防”，即防火、防潮、防变质。4、档案的运用采用先进的检索软件，建立电脑网络系统，充分发挥档案的贮存和使用价值4.1外部网：与广大使用人进行联网，所有管理资料如：装修资料、财务状况等，随时可以查阅调用，便于工作监督和检查。4.2内部网：管理部内部各室联网，运用现代化办公手段和设施，对文件进行分级管理分层使用。二、档案资料的分类1.接管移交资料：基于C8051F单片机直流电动机反馈控制系统的设计与研究基于单片机的嵌入式Web服务器的研究MOTOROLA单片机MC68HC（8）05PV8/A内嵌EEPROM的工艺和制程方法及对良率的影响研究基于模糊控制的电阻钎焊单片机温度控制系统的研制基于MCS-51系列单片机的通用控制模块的研究基于单片机实现的供暖系统最佳启停自校正（STR）调节器单片机控制的二级倒立摆系统的研究基于增强型51系列单片机的TCP/IP协议栈的实现基于单片机的蓄电池自动监测系统基于32位嵌入式单片机系统的图像采集与处理技术的研究基于单片机的作物营养诊断专家系统的研究基于单片机的交流伺服电机运动控制系统研究与开发基于单片机的泵管内壁硬度测试仪的研制基于单片机的自动找平控制系统研究基于C8051F040单片机的嵌入式系统开发基于单片机的液压动力系统状态监测仪开发模糊Smith智能控制方法的研究及其单片机实现一种基于单片机的轴快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于双单片机冲床数控系统的研究基于CYGNAL单片机的在线间歇式浊度仪的研制基于单片机的喷油泵试验台控制器的研制基于单片机的软起动器的研究和设计基于单片机控制的高速快走丝电火花线切割机床短循环走丝方式研究基于单片机的机电产品控制系统开发基于PIC单片机的智能手机充电器基于单片机的实时内核设计及其应用研究基于单片机的远程抄表系统的设计与研究基于单片机的烟气二氧化硫浓度检测仪的研制基于微型光谱仪的单片机系统单片机系统软件构件开发的技术研究基于单片机的液体点滴速度自动检测仪的研制基于单片机系统的多功能温度测量仪的研制基于PIC单片机的电能采集终端的设计和应用基于单片机的光纤光栅解调仪的研制气压式线性摩擦焊机单片机控制系统的研制基于单片机的数字磁通门传感器基于单片机的旋转变压器-数字转换器的研究基于单片机的光纤Bragg光栅解调系统的研究单片机控制的便携式多功能乳腺治疗仪的研制基于C8051F020单片机的多生理信号检测仪基于单片机的电机运动控制系统设计Pico专用单片机核的可测性设计研究基于MCS-51单片机的热量计基于双单片机的智能遥测微型气象站MCS-51单片机构建机器人的实践研究基于单片机的轮轨力检测基于单片机的GPS定位仪的研究与实现基于单片机的电液伺服控制系统用于单片机系统的MMC卡文件系统研制基于单片机的时控和计数系统性能优化的研究基于单片机和CPLD的粗光栅位移测量系统研究单片机控制的后备式方波UPS提升高职学生单片机应用能力的探究基于单片机控制的自动低频减载装置研究基于单片机控制的水下焊接电源的研究基于单片机的多通道数据采集系统基于uPSD3234单片机的氚表面污染测量仪的研制基于单片机的红外测油仪的研究96系列单片机仿真器研究与设计基于单片机的单晶金刚石刀具刃磨设备的数控改造基于单片机的温度智能控制系统的设计与实现基于MSP430单片机的电梯门机控制器的研制基于单片机的气体测漏仪的研究基于三菱M16C/6N系列单片机的CAN/USB协议转换器基于单片机和DSP的变压器油色谱在线监测技术研究基于单片机的膛壁温度报警系统设计基于AVR单片机的低压无功补偿控制器的设计基于单片机船舶电力推进电机监测系统基于单片机网络的振动信号的采集系统基于单片机的大容量数据存储技术的应用研究基于单片机的叠图机研究与教学方法实践基于单片机嵌入式Web服务器技术的研究及实现基于AT89S52单片机的通用数据采集系统基于单片机的