某房地产前期策划工作内容

深圳英联房地产项目前期策划工作内容模板一、市场调研（一）城市发展PEST分析1．城市发展政治环境（P）国家或城市发展宏观政策城市规划发展趋向分析2．城市发展经济环境（E）城市建设状况城市产业发展城市经济实力（人均GDP）城市消费实力(恩格尔系数)城市精神价值予3．仙城市丈发展驳社会弃环境访（S转）糖城市档人口捆及结帆构恢城市坡化水帐平挖基尼涝系数团人均礼居住倒面积惩4．岗城市纷发展椅技术舱环境言（T荷）肥城市急智力难及研舒发水拘平哨新技些术产策品产痒值所鉴占比喷重（澡%柜吓）轨社会您劳动极生产贞率（项元嘉,阶人）懂科技勒进步碎贡献肯率（垂%门敌）来（二塔）城关市发尺展房燕地产泥总体衔环境创调研清1、奋城市榜房地湾产市尽场现队状特显征斧城市客房地逮产市铺场总银体特朝征仰城市纱总体锋房地崇产市掩场近浊期历业史发凉展轨州迹分贩析逮城市绵房地要产市石场供程求关钓系和标结构音分析趟城市彼房地型产区嘱域特渡征分全析涂城市极房地零产营赏销特帽征分废析酱2）博城市浓房地链产发根展市虫场主尼体特祖征塑城市自房地组产开忆发主追体特美征谅城市活房地昼产产彼品特陷征刷城市跃房地逗产服氏务主蔬体特押征像城市猪房地理产消梢费主链体特管征驳3泥）城借市房浮地产哲发展裕预测诸宏观杠政策雹对房菌地产济市场万的影葱响犹城市哈投资删环境前发展辜分析匙城市摔房地奸产投何资趋岗向分刃析馆城市蛾房地伙产发毒展趋施势分俩析塘（三扰）区秘域房量地产扯市场龙调研翁百1．炼区揪域城古市发伴展总应体特勉征居2拆．涂区域数房地管产市蜘场地堡位及甲特征傻3．扛区域槽房地宴产相旁关项脂目调贵研分宵析风主要春研究浪本区借域及黑本项芒目周笑边区睬域。涝根据泡产品声的可希替代狭性，党本项球目的躬竞争弟产品打，按猫竞争骂性依聪此分亿层次欢研究绿。内剥容包栽括：绑导3捕）规鞠划设拣计及险卖点及其券4竹）产阵品组侨合及延特征怀户型城面积拨、厅佩、房壶、橱漠、厕爆面积崇及比怕例、动平面腰结构却特色典、主愚力户命型承等。母半膝店粱5）轮项目岩定位择幸惯饿仅6）级营销星综合露及策击略怀茅仆则悉7）词价格阶标准卵及策章略叫偿杆街翼8）叨媒体拆广告窝及效励果掠惕固锐身广顶告宣从传、辣主打侮广告锁语等滑。尖过立窝赶9）谅促销镇措施落及效北果栽10劲）销扶售状艳况雕11最）客佣户群脸分类它特征找12烘）完物业敞经营榴管理少模式跳及市苍场调喘查：羡如服疫务项榨目、说收费势、业餐主反流应等乞。诚通过烤对本讯区域财及周暖边范升围内粗商品屿住宅币供应杜状况寇的调崇查，甩分析叔本项普目与战深圳以市目拣前供阔应状疑况存促在的徐差异亲，寻挽找市市场供做应空岁白点奖及供浩应不锣足点柏。睬漆4．勤重点砖竞争师性项径目（岔现状触或潜愿在）卫调研泰傲璃醒漠1）井上穷3不所有梁内容絮谣民期待2）愉与本劫项目要竞争歉关联尽性调赵研分叹析久项目咱所处弄外部鄙环境轻比较知项目招核心堵价值氏点比精较丈项目慨市场休机会适比较窝项目芝发展悼策略约比较器其它给竞争冠关联毒性分僻析比打较宣5、斤消费驶者群避体研艇究午主要蔬指消偶费群励体对夺建筑蒙风格牛、户像型、恼面积叫、价丢格、这配套扎等各瓜方面深的需控求调症查。货二、付项目王SW枯OT册分析泥（一罩）项父目概瘦况不家1．材项目纸基本蜡背景末渔2．捧项目著规模邪及用万地状待况朗3．匀项目斜区位筒分析改半4．区项目醉周边逗环境虚（二宿）项佣目S茧WO天T分默析（毁价值棍点及艺市场窗机会妨）裕易1．称项目找优势测献2．蜂项目搏劣势长垦3．耀项目搬机会凑忘4．颠项目约威胁惹卫5．糕项目厦发展承战略额思路览三、债项目讯定位懒（一逆）至目标跨客户麦定位钓好魂1斤．目管标客姑户定探位唱1）稍市场戒细分附2）邮选择重目标白市场唤3）稀目标街市场喉细分随定位煮2．哑目标不客户文基本县特征拳1使）目粒标客须户区春域特教征扣纱2）睬目标与客户售家庭土结构图号3）扣目标价客户奶职业帝愈4）旧目标称客户续年龄朋祥5）墓目标赔客户炮收入震家6）鲜目标灶客户浑置业末次数游3。般目标梢客户宗置业典需求竹特征席壤1）凭目标拜市场委价值晚取向血分析怖宏2）遣目标音客户萌产品悄需求黄特征锣（二辅）殿项目仰总体锦市场府定位烦嫩1．售定位并于地漫位或体品牌眼形象舞粗2．胀定位悬于产幅品功踩能或会价值竹互3．疮定位委于消甚费者己侄4．够定位邀于上壳述组锋合角（三盈）项男目形疾象定沾位协1．渠项目警推广勉形象导定位堤2．池项目提核心殿概念摇3．毫市场战形象轰的内驶涵躺（四钓）项列目产而品定鞠位悄1、酱整体惕规划再策划帜（理五念）盘注重伴空间苗环境蚊、生穿态环晴境、耀视觉饱环境导、文钱化环掀境、造人文闹环境阿、智玩能环杀境、艳管理烂环境脸。睬2、呆小区谋规划要策划货1炊）叫规划饥布局隐：综击合效碧益、洪环境闷处理犹、区岔内环锣境服；屯2）刷群体详组合捏：卫至生、粒安全殖要求串，邻月里关勤系，趟群体朽间与南地方习特色红；较3）锐道路驴交通废：如舟道路狐选线撇、道穷路选珍线与室地形揉地貌旦、矛道路屯分级反、汽道路色宽度烫、道咬路断誉面、织健身犬道碎；董4）羡配套句设施泥、管减网：犬如公偿共建愿筑（妄如会课所、馅儿童阶游戏遣场、礼老龄槐活动雪场所朴等）毕、机晒动车息、竖异向设煎计等蚀；曲5）热绿化止小品泛、植巾物配酷置：织整体巴空间悠环境五效果针、道产路沿克线景挥观、肾公共距绿地条。薄3、财环境若设计蔑策划挥1削）猜居住舱环境眼设计码一般塑原则授2）保居住郊环境荷设计和要素萄3）吨绿地模的要嗽素设丝计优①电绿地氧的植疫物配满置；留②名绿地惜的花灵坛设划计；搭③复绿地样的草草坪设掏计；凯④的园路销设计换；润⑤链区内唱装饰皇场地禽设计兼。杨4辣）宴环境夹小品族①腰建筑旅小品稍：如也休息荣厅、苦小桥母、出贩入口躲等；雾②晒装饰孩小品扁：如纺雕塑必、水减景、粱水池攀、叠酷石假绵山、愧壁画姨、花跨坛铺河地等红；暴③界公用在设施扣小品匪：如坐路名弟牌、饺标志败牌、虹门栋王号、陕黑厅、剩灯具郊等；早④竟游憩币设施龄小品趟：如撑戏水坚池、件座椅疲、桌蔑子等豪；三⑤倡工程桥设施馅小品珠：如惩斜坡挽、护场坡、戏台阶隆等。欲4、第建筑砍设计割策划盐1、邻建筑呢风格仇；狗2、殿外立底面造壮型、惹色彩承、建蒸筑材喊料迅；累3、胁住宅仰形式偷：跳低著层、骑多层演、草小高嗽层昂；诵5、昏户型土设计挖策划草1）斥产品暴组合勤策略校2）防产品经平面嗽组合演3）隙户型尿比重桑确定次4）蕉各户承型面茄积定闲位窄5）版户型旨室内聚配比避以上撒如：由平面番、复顽式、纽跃式油、错农层等圾比例绕；薄各户置型面上积、富比例斯，主旧力户允型兆；善厅、测房、炸橱、持厕、旋柜、肢窗、烈门、悼阳台聚等面疲积、搅数量板及比优例踪等。廉6、基配套简设施卫策划壮1）纠会所秧位置押、面姓积、电功能能等尸；李2）碑儿童哨游乐搭场位慰置、洒面积流；木3）伪老龄肃活动店场所拉位置扯、面贡积鲜；鼻4）遣学校限、诊狐所、帜菜场唇、商巨业等测位置此、面倡积邮；绘5）幅体育积中心哭：网初球中埋心、夸篮球倡场、息羽毛抢球馆何、壁厘球、浸台球船、健割身房炼、游滚泳池肝等去。递（五瑞）价眨格定证位叶1、亦定价短影响滑因素毕2、宏价格校制定叹原则践3、娱价格像制定穿方法侦4、探总体历价格躺定位锄5．福起价蝴与均望价确蚊定速6．惕区位穗、垂康直、黎平面上价差露的确徒定抓7、药分期株价格碍定位宾8、偷每期扒价格俱走势馆四、叶项目旧概念糊性规路划设振计顾部问始（一舞）项损目总苗体规握划布咸局谢1．撒项目蚀规划娇功能嘱结构虎2．刑项目杂空间智尺度坛安排阻3．预项目除用地觉规划监布局毅4．稿项目奔主体获经济均指标猜（漆二）申项目企道路嘱交通圈规划历嫁优猾怕1炒．项江目道扁路网妥络规窃划疗抓阁缸撇2搞．项欺目主免次出赛入口符蝴积螺设3盯．项妹目静炕态交叛通规限划祥（三边）项乞目绿终化景肢观规露划关1．聪项目膏园林爹规划觉风格床2．饮项目博绿化饱景观笨布局奏3．壳项目户绿化宁指标捞建纳议窝4．划项目买主要狮景观喘及节橡点挡5．碎项目喝鸟瞰宝、局翻部表阿现位（四胆）建剖筑设嫁计季1．宇建筑宴形式妥2．唇建筑楚风格桨3．厌立面崭及色用彩诞（五辞）项篇目配刚套脑1．经配套艳商业秋环境滚概念胆提示抵商业聋配套逆的位撇置确顺定受商业洗业种漏选择障2．今社区插配套饿设施献及会横所功登能议堆生活谦、教呼育配培套建榴议可社区遗服务晚中心卧会所勒主题须确定艘会所灾内部爆功能讯安排跪会所形收费矿标准增确定剥社区宵文化惧活动款建议充（六楚）建崇筑工康程设浙计顾恰问础五、贸项目慌的经农济效度益分搁析赚（一惊）项偷目的百建筑贡规模懒1、勺项目天总体割开发票规模辞2、仙各期津开发粪规模这（二廉）项孤目总迹投资士估算艇1、己项目乱总地伟价贺2、宵项目病总建撇筑成扒本：醋包括柄建筑息成本筋、专惜业人虚士费咬用、免不可吸预见杂费用减、管愈理费熄用、瓣财务增费用访等。次（三雕）项倦目的阵建设御周期国1、勇项目君总开仔发周告期绑2、渴各期慌项目快建设蔬周期骑（后貌期项幅目以类需定纺产、妇定销柜）新（四江）项匠目的肥盈利为预测侦项目惨的盈例利预近测由果两部值分组围成：批分期察和总潮体。界1、患项目蝴成本镰2、谢项目杏净收尘入：低项目假毛收禽入－转项目黎费用妖（销云售费涂用、匆营业追税等垦、所图得税亚等）梨=项骗目净目收入畅3、巩项目咐利润屡4、悠项目司利润码率帽（五姨）项乌目财朱务评乏估景（六推）项样目不夫确定管分析谦和规缴避市随场风筐险策连略灿1、嫁主要榨变量青分析民2、穿敏感洒性分邻析母3、第规避发市场此风险铅策略兼六、卫项目季开发香模式踏策划职根据性项目赵整体币定位律、产玩品定甚位、猾配套帮设施垮定位锋、经骆济效纱益分私析等抚确定坝项目房的开旋发模击式，染为项售目的侵开发临提供哨确实熊可行标的建常议。哑（一怎）资喝金筹梢措计阀划铜1、鼓项目苍资金锯来源凭及费璃用铺2、残项目痕资金艳的合浅理安按排娇3、油收入蒜与支鲜出的饲优化营方案阴（二论）施辣工组方织安吸排印各开跃发期申的安侦排、游配套妙设施翠的施邮工安皂排、富主体阳建筑策与配户套设件施的溪建设樱顺序周。隙（三笨）项伯目进巨度安覆排氏七、轮品牌聋策略划（一孕）项道目品哈牌袋（二恼）公毒司品涉牌础品牌忽战略除、品震牌整冻合、秋品牌冲价值令八、禾项目惕营销柔推广羽及媒酱体策知略誉予（一六）项隙目形招象建咬立秤视觉辅形象号识别激系统捆（V出I基孩础设别计及宫延展咬设计裹）酱品牌持命名鸭（好穿的推谎广名赔是成罪功品害牌形根象的炕一半毯）稻主题监概念贞（宣瓶传定舒位）硬1）转定位肥背景高2）货推广晒名建牢议艺3）橡区域萍战略逼定位缺4）焦开发挠战略郑定位渗5）翅市场论战略灿定位恩6）贯项目泉概念轰定位咸7）狭项目他形象阀定位煎8）宴项目手产品面定位灯9）岂项目瞒文化司定位驻4、广项目泡重点启推广桨主题闪1）尚产品敬定位魄内容摩及推蛙广主趋题胸2）铁项目普卖点植提炼柱A、呜主卖饱点确订定付B、如主卖近点内渐涵挖醉掘蹄C、皱主卖快点及拼分卖蔽点的订表现比方式情与传创播途暮径青3）恐宣传椅推广臂原则娘4）战主打辆广告恭语浆5）验系列油宣传率及广淹告语窜5、屯现场艰包装匀1）桌工地迹现场蝇：（违工作尤形象遥包装杜设计菜（应匙用）敏）障·概工地睬形象辣围墙展·帅施工虹过程疏中建值筑主携体的吗形象税包装要·亲主入世口形哪象包随装阵·址物业于管理担形象洋包装丽及导掩示遇2）涂销售捐现场稼：（兄营销郑卖场紧设计淋）毙·焰营销嗓卖场喉室内派功能递布局澡设计疲·帖营销米卖场筐形象葱墙设炮计婆·辣展板比设计辛·呈室内情装饰胜设计御提示批3）伙样板祥房装悄修风腐格概凑念设予计啄·叫样板脆房家站具风希格的蕉确定让、饰著物选辛择提腔示、删样板浪房施插工指梁导傲4）逃外卖敢场技6、光宣传晃物料酷（各弊类宣弯传用泼印刷猾品及荡物料皂，如海楼书请、海崭报、怠展板魂等）伟7、扛市场碍炒作院（前景期市就场预卖热性易软文恢/新摧闻炒传作，川中后棒期推斧广炒调作）超8、堪媒体治广告挥（正观式推逃广期丛报纸既、电茶视、永户外锄、车母体等却媒体阻广告损）纽9、塞活动到推广梁（各舞类公匙关、稻促销艰、事巩件行轮销活宇动）摇1）滋活动乖推广妇原则乱2）眯活动根推广崖类型哈3）菊活动债推广蜜步骤港4）攻活动立推广松细算场（六厚）霉广告侵传播据策略某1．疼广告都总体破策略烘2．茫广告伐阶段春性划艰分史3．碧广告秋主题批与创跨意要盈求笔4．喷促销否主题银选择惑5．感入市段前印则刷品腔的设乒计提淋示旷6．励广告龄费用渠投放择计划暑（七铁）、池媒介挠组合夜策略这1．沾媒介收选择傅2．办最佳灾媒体喉组合扁方式岂建议刑3．在投放农时阶裤/栏岔目述4．晚投放甚频率档5．尖效果隶监测趋及策潮略调您整真九、宝总体礼营销旁策略纸销售泳准备努1、裁销售虽资料弯2、沈销售改现场砍3、饼销售曾人员仔（二洁）推具广时阶间恢项目确分期惯最佳乘上市夺时间熊，每致次上球市量富（三抢）营售销时心机过各营斤销时座机的腊策划忆和把供握洋（四贷）项析目阶渗段营键销主坟张施1．盟项目论形象倚导入唤期营谢销主腥张薪2．袭项目瞧内部厚认购若期营丽销主称张禾3．凤项目届公开搁发售健期营粪销主黑张扔4．详项目遣热销千期的要持续榜主张咸及趁5．旷项目泪尾盘冬促销矿及收码尾手烤段建而议问（五妻）销创售形因式唤1、啊现场阴销售拉2、丙参加熔和组溉织大础型展化销会摘3、赠其它伶外展鱼场参4、