招商银行个人房产同名转按揭贷款业务管理办法1

招商银行个人房产同名转按揭贷款业务管理办法第一章总则第一条为开拓我行个人资产业务，为客户提供便捷的融资渠道，增强个人资产业务市场竞争力，根据相关法律法规和本行相关规章制度，特制定本办法。第二条本办法是对《招商银行个人银行服务规范一一资产业务》（以下简称《规范》）的补充，《规范》中对个人贷款的其他相关风险控制的要求仍适用于同名按揭贷款业务。第三条个人房产同名按揭业务（以下简称同名转按）是指已经在他行办理个人房产按揭贷款的借款人，在贷款尚未结清时，向我行提出贷款申请，我行审批通过后，将原贷款结清，撤销原抵押，以原房产作抵押，在我行办理按揭贷款的业务。办妥最高额抵押登记手续的，我行给予客户循环授信额度。第四条本办法适用于境内各分支机构开展个人房产同名转按业务。对于可以办理最高额抵押的地区，应充分利用我行住房循环授信业务的优势，对于以商品住房为抵押物时，尽量为申请人办理最高额抵押，以提高客户的忠诚度。暂时不能办理最高额抵押的地区，可以参照本办法的规定开展同名转按揭贷款业务。商铺、写字楼等商业楼宇暂不能开展循环授信业务，可以通过贷款方式办理同名转按业务。第五条根据借款申请人结清原按贷款的操作不同，主要分为一下两种业务模式：（一） 申请人申请使用我行发放的贷款结清原按贷款，审批通过后，我行发放贷款结清原按贷款，撤销抵押，重新办妥以我行为抵押权人的抵押登记。在发放贷款到抵押登记手续办妥的期间内，须由借款人提供我行认可的阶段性担保。（二） 申请人向我行申请贷款，并由担保公司等第三方为借款人垫款或借款人以自有资金结清原按贷款，撤销原抵押，重新办妥以我行为抵押权人的抵押登记手续后，我行向借款申请人发放贷款。经办行须严格审查原借款合同、对帐单、贷款剩余额度证明等交易信息，防范虚假交易套取银行资金的行为。第六条申请住房循环授信额度的，授信额度可以高于原贷款金额，但授信项下用于转按揭的贷款金额不得高于原贷款余额，待撤销原抵押，办妥以我行为抵押权人的抵押登记后方可发放第二笔贷款。第七条为加强市场竞争力，各分行可以根据当地市场情况对具有综合偿还能力的优质客户免除房贷保险，采取客户自愿投保原则。勇士应密切关注同业情况及住房按揭房产发生保险项下损失情况。第八条对于以商铺、写字楼等商业用房抵押的转按贷款，其申请、调查、审查、审批、放款及贷后缉检查应参照《招商银行个人商业用房按揭贷款管理办法》执行；贷款用途为经营性的，对应个人财产抵押贷款，其贷款有关规定应参照《招商银行个人财产抵押贷款管理办法》执行。第二章贷款的对象和条件第九条他行办理的在按一手楼、二手楼贷款均可在我行申请同名转按业务，可用于转按申请的原抵押房产包括：一手住房、二手住房、商业用房、写字楼等。第十条贷款对象应具备的条件（一） 具有完全民事行为能力的自然人，具有合法有效的身份证明。（二） 具有稳定的职业和收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力。额度项下住房贷款的月房产支出与借款人家庭收入比控制在50％以下（含），月所有债务支出与家庭收入比控制在55％以下（含）。（三） 授信申请人年龄加授信额度有效期限不得超过法定离退休年龄另加5年。（四） 借款人与抵押房产产权所有人一致，有多个产权所有人的，未作为借款人的所有权人须提供同意转按的书面声明。（五） 在“个人信用信息基础数据库”中当前无拖欠，原则上没有出现超过30天的拖欠记录，或因其他非个人信用原因造成拖欠的，应提供书面证明。（六） 我行规定的其他条件。第十一条抵押房产条件（一） 必须为正在按揭的抵押房产，已还清原按揭贷款并解除抵押的房产不属于本办法规定范畴，但可以按照《招商银行个人住房循环授信业务管理办法（第二版）》（以下简称住房授信办法）的规定办理相关业务。（二） 已办妥土地房屋权证或已经具备办证条件，不影响抵押权的落实，产权完整清晰，有效加强的变现能力，无产权纠纷或争议。（三） 应满足我行对不同抵押房产的要求。第三章贷款的基本规定第十二条贷款币种：人民币。第十三条贷款金额和成数（一） 抵押房产为普通住房，贷款金额最高不得超过抵押房产评估净值或认定值的70％，购买自住住房且套型面积在90平方米以下的最高不超过80％。二）抵押房产为商铺、写字楼等商业用房，贷款金额不得超过抵押房产评估净值或认定值的60％。（三） 具体抵押率根据抵押房产的楼龄确定，不同楼龄对应的最高抵押见下表。经过评估机构评估的，抵押率可以不受楼龄的限制。楼龄（年）一手楼最高抵押率（％）二手楼最高抵押率（％）自住别墅最高抵押率（％）商品用房最高抵押率（％）1〜5（含）80707060%6〜10（含）70706060%11〜15（含）65655550%16〜20（含）606050—21〜25（含）555545—26〜30（含）505040—注：楼龄指房产已竣工年限。第十四条贷款用途授信的项下第一笔用途为转按贷款。授信项下其他贷款可用于购房、购车、装修、留学、购买大额消费品、经营性等合法用途，不得用于投资股市等违反国家信贷政策的领域，经办行应要求申请人就贷款用途给予合理说明，能够提供用途证明资料的应要求申请人提供，并根据贷款不同的用途，按照相应管理办法实施不同的操作流程。第十五条贷款期限（一） 贷款期限加抵押房产已使用年限（以产权证上的竣工验收日期为准）不超过30年，且贷款到期日不得超过土地使用到期年限。抵押房产具备办证条件但尚未办妥房产证的，贷款最长期限应扣减办证所需时间。（二） 贷款期限加申请人年龄不得超过65。（三） 授信项下单笔贷款期限不得超过贷款用途对应的最长期限。用途为购买住房的贷款，所购房已使用年限加贷款期限最长不得超过30年；购买商业用房的贷款，最长期限不到超过10年；购买自用汽车或经营用途的，最长期限不得超过5年。第十六条抵押物价的核定同名转按的抵押房产原则上应由我行指定的评估公司进行评估，出具评估报告。因个人资产业务具有收益高、盈利期长等特点，在市场竞争需要的情况下，可以由我行直接支付评估费用。对于以下情况，经分行审批同意，无须由专业评估公司评估。经办行与客户签订《招商银行房地产抵押价值确认单》（见附1），确认房屋价值为原购价值，抵押价值为贷款（授信）金额。（一） 授信额度不超过原按余额（授信额度W原按余额）。（二） 授信额度超过原按余额但未超过原按合同金额（原按余额V授信额度W原按金额），且同类房产评估原按余额净值或当地政府部门当前公布的房产交易价格不低于原贷款时的价格。同类房产是指与抵押房产同小区、同户型、同朝向、面积、楼层基本相当，其评估净值足以作为我行判断抵押房产价值参照的物业。贷款调查中应掌握贷款金额的认定依据，并在调查意见中进行详细说明，如同类房产的评估净值出处、市场交易平均价格比较情况等。原按余额是指截止贷款申请日，借款人在他行按揭贷款的未偿还本金。原按金额是指借款人在他行按揭贷款的发放金额。经办行应根据原按揭银行提供的对帐单、借款合同、还款清单中剩余本息金额核定原按余额和原按金额。第十七条贷款利率按照中国人民银行及总行对各业务品种的有关规定执行。第四章担保的基本规定第十八条担保方式（一） 以我行认可的资产作抵押或质押，原则上要求以原抵押房产作为贷款抵押物。（二） 由与我行签订合作协议的担保公司提供不可撤销担保。（三） 经分行风险控制委员会认可的其他担保方式。第十九条以我行发放的同名转按贷款偿还原贷款的，贷款发放至抵押登记办妥前，由我行认可的第三人提供阶段性担保，抵押登记办妥后，阶段性担保解除。（一）阶段性担保的担保责任担保人对我行借款人发放的同名转按贷款提供担保，担保范围为该笔贷款项下借款本金、利息、罚息、复息、违约金及我行实现债权的其他费用。担保期限为从同名转按贷款发放之日起至以原抵押房产办妥以我行为抵押权人的抵押登记之日止。二）担保公司至少应具备以下条件：1、 具备为个人贷款提供担保的营业范围和经营资格；2、 资金实力雄厚，财务状况良好；3、 履行担保责任记录良好；4、 在我行存入固定金额的保证金，保证金与担保余额的比例由分行风险控制委员会统一认定。（三）担保公司担保资格的认定担保公司应为我行认可并签约的担保公司、保险公司等，担保公司的担保资格、担保额度、担保方式等须经过分行风险控制委员会认定，并由分行根据审贷意见统一与担保人签署合作协议时关联合作方额度，主担保方式选择“抵押”，附加担保方式可选择“连带责任”。（四）代办手续的规定由担保公司协助借款人办理结清原贷款、注销原抵押，同时协助我行办理抵押登记的，分行应在合作协议中明确代办事项及代理手续的责任，并根据当地办理偿还原贷款、抵押撤销及重新登记的时间，在合作协议中约定具体责任期限，如贷款发放后超过该期限仍无法办妥房产抵押登记而造成我行贷款发生逾期的，担保公司承担连带担保责任，我行可要求其代偿所担保的贷款。（五）担保公司提供阶段性担保的其他规定1、 我行应留存担保公司的签章样本，签章样本必须由分行资产管理中心双人到担保公司领取，领取后交放款审查人员专夹保管，在放款审查时审查核对印章是否相符。2、 担保公司应在我行开立保证金帐户，并按照我行核准的担保额度在保证金帐户中存入一定比例的保证金（具体保证金比例和收取方式以我行与担保公司签署的合作协议为准）。3、 经办行应根据借款人划款委托书将贷款发放至担保公司在我行开立的存款帐户，贷款归还原贷款后剩余金额由担保公司转入借款人帐户。分行在与担保公司签订协议中应明确担保公司的上述责任义务，在办理原贷款归还手续的过程中应注意防范借款人转移贷款资金的风险。4、 经办行应建立同名转按贷款台帐，设专人根据台帐监控每一笔转按贷款发放后抵押登记手续进展情况，对贷款发放后发生逾期的要及时了解情况并及时进行催收和追索。第二十条原房产抵押的担保方式适用于由担保公司等第三方为借款人垫款或借款人以自由资金结清原贷款，撤销原抵押，办妥以我行为抵押权人的抵押登记后放款的业务模式。借款由担保公司或第三方垫款的，经办行应收集相应的垫款证明，可接受借款人书面委托，在同名转按贷款发放后，从借款人帐户将贷款资金代为划入垫款人帐户。第五章同名转按贷款基本操作步骤第二十一条同名转按贷款基本操作步骤（一） 由我行认可的第三人提供阶段性担保，借款申请人使用转按贷款结清原按贷款的，基本步骤如下：1、 贷款申请和调查；2、 抵押房产价值评估或认定；3、 贷款审查和审批；4、 我行认可的第三人提供阶段性担保、代办手续的，对代办原贷款归还、房产解除抵押及抵押给我行等事项进行委托；5、 法律文本的签署；6、 担保公司对我行出具放款通知；7、 我行发放转按揭贷款至担保公司指定帐户；8、 担保公司或中介公司办理原贷款归还、房产解除抵押及抵押给我行手续；9、 我行建立台帐对抵押办证情况进行跟踪；10、 我行领取抵押后产权证及他项权证；11、 对抵押房产权证及他项权证等资料进行审核，并登记台帐记录；12、 档案归档。（二） 担保公司等第三方垫款或借款人以自有资金结清原贷款的，操作步骤如下：1、 贷款申请和调查；2、 抵押房产价值评估或认定；3、 贷款审查与审批；4、 根据审批结果出具《招商银行个人住房贷款（循环授信）业务承诺书》（见附2）；5、 客户自行办理原贷款结清及房产解除抵押手续；6、 法律文件的签署；7、 抵押登记手续的办理；8、 我行发放同名转按贷款至借款人指定帐户；9、 档案归档。第六章贷款申请和调查第二十二条贷款申请申请人向经办行提出同名转按申请，并提供以下资料：（一）申请人资料1、填写《招商银行个人贷款／授信额度申请表》；2、身份证明资料，包括身份证、户口簿、结婚证等能证实申请人身份和婚姻状况的证件；3、申请人个人（家庭）收入或资产证明资料。个人（家庭）收入包括工资性收入、租赁性收入、经营性收入及其他收入证明。（1） 工资性收入证明：由申请人所在工作单位盖章确认的收入证明，申请人工资通过银行代发的，要求提供工资发放帐户（存折或银行卡）近期对帐单，或其他工资性收入证明材料。（2） 经营性收入证明：申请人应提供营业执照、纳税证明、财务报表及资金入帐证明等。（3） 租赁性证明：申请人应提供租赁合同、租赁物所有权证明文件及租赁入帐证明等。（4） 个人（家庭）其他资产证明。金融资产证明包括股票、基金、债券、存款等金融资产的权利凭证、交易记录等。其他非金融资产证明：包括房地产，汽车及其他非金融资产的权利凭证。（二） 原贷款资料及其他资料1、原按揭贷款借款合同（审核原件，留存复印件）或原按揭贷款近一年的还款记录清单、对帐单等，作为当前无拖欠及合适剩余贷款金额的证明；2、用于抵押房地产的房地产权证，如已具备办证条件但未办证的，应提供与开发商签订的购房合同、购房的全额发票或收据、房屋全属证明；3、如需评估的，应由我行指定的评估公司出具房产价值评估报告；4、抵押人及抵押财产共有人同意办理以我行为抵押权人的抵押登记声明。5、抵押人及抵押财产共有人的身份证件。6、经办行认为必要的其他资料。第二十三条贷款调查（一）按照相关业务要求对借款人资信情况、还款能力、抵押房产等情况进行调查。（二）对原贷款是否结清，原贷款还款情况是否正常、是否已办妥产权证，产权完整清晰等情况仅此调查。防范申请人借二手楼买卖套取银行信贷资金的风险。（三）对于未取得抵押房产的房地产权证、提供阶段性担保、我行在办妥抵押登记前先发放贷款的，应重点调查抵押房产是否具备办证条件。（四）贷款经办人根据以上调查结果在招商银行个人资产系统中输入个人贷款（业务品种选择“同名转按”）或循环授信额度信息（我行贷款转授信的，在招商银行个人资产系统中录入“转授信变更”的申请信息），填写调查结论后，逐级上报审查审批。第七章贷款审查、审批、合同签署及担保手续的办理第二十四条贷款审查（一）审查人员按以下要点对经办人上报的资料进行审查：1、申请人资格符合我行要求，借款人与原按揭房产记载的产权人一致。2、申请资料齐全，内容完整。3、贷款期限符合要求。4、贷款申请人有稳定职业和收入来源，能按时偿还贷款本息。5、申请按揭的抵押住房有较强的变现能力，抵押成数符合规定。6、“个人信用信息基础数据库”核实借款然那原贷款信息。7、对其他补充担保条件的审查：（1）其他抵押（质）物有较强的变现能力。（2）保证人具备担保资格和担保能力。8、其他经办行认为需要审查的内容。审查通过后，审查人员在我行个人资产系统中输入审查意见，逐级上报有权人再审查或审批。各级有权人须在我行个人资产系统中输入审查审批意见。第二十五条贷款审批及合同签署（一）根据总行有关个人贷款审批权限额规定进行审批。审批通过后，经办行与申请人签订相关合同文本。申请住房循环授信的签署《招商银行个人循环授信协议》、《招商银行个人循环授信最高额抵押合同》。（二）由担保公司等第三方垫款或申请人以自有资金结清原贷款的，经办行出具《招商银行个人住房贷款（循环授信）业务承诺书》，承诺书必须在终审审批通过后方可出具。合同及相关文件签署完毕后，经办行综合人员在个人资产系统中进行“合同处理”操作。第二十六条担保手续的办理（一）提供阶段性担保的，可由担保公司或中介公司负责办理原贷款结清及将抵押物抵押至我行的手续。（二）原贷款由担保公司等第三方垫款或申请人以自有资金结清原贷款的，在办妥贷款结清手续和原贷款房产解除抵押手续后，我行经办人员与抵押人持抵押房地产权属证明，到房地产管理部门办理抵押登记手续。（三） 抵押登记的取件，应由分行认可的办证人员（双人，至少一人为我行工作人员）亲自到房管部门领取。担保手续办妥后，经办行综合人员在个人资产系统中进行“担保处理”操作。

第八章贷款的发放及管理第二十七条授信项下贷款申请借款人填写《招商银行个人循环授信西拿过下贷款申请表》，向我行进行贷款申请。贷款申请手续可与授信申请手续同时办理。第二十八条相关文本的签署贷款审批通过后，借款人签署《招商银行个人贷款借款借据》、《招商银行个人贷款划款委托书》；由担保公司提供担保的，担保公司签署《招商银行个人贷款不可撤销担保书》；提供质押保证的，质押人签署相应的质押合同文本。申请住房循环授信的，各相关文本的合同编号处应填写“授信协议编号XXX”，编号与授信协议编号一致，担保书上注明“本合同为编号XXXX授信协议的附件，为授信协议项下的XXXX贷款（借据编号：XXXX）担保。”第二十九条放款审查人员根据审批以及那进行放款审查，落实贷款资料齐全、担保手续已办妥，达到放款条件。（一） 使用转按揭贷款结清原贷款，由担保公司提供阶段性担保并办理原贷款的结清、抵押物的解押等手续的，必须接到担保公司向我行出具的同意放款通知后，我行方可发贷款，贷款发放后根据借款人的委托将款项立即划至担保公司在我行开立的帐户。（二） 担保公司等第三房垫款或借款申请人以自有资金结清原贷款的，需提供原贷款银行出具的贷款结清证明、垫款人与借款人签订的借款凭证，结清日期应晚于向我行申请贷款日期，贷款可根据划款委托书的约定直接发放到垫款人或借款人帐户。（三） 授信项下贷款的管理按照住房授信办法的规定执行。额度项下第二笔贷款必须在办妥房产最高额抵押登记后方可发放。第三十条抵押登记的跟踪落实由担保公司提供阶段性担保的，经办行应与担保公司约定具体的办证时间，并指定专人跟进办证进度，在抵押登记过程中抵押房产被查封或非我行手续不全等原因导致无法落实抵押登记的，经办行应向担保公司出具履行担保责任通知，要求担保公司承担责任。我行取得他项权证后，经办行对相关要素审核无误后归档保管，同时在个人资产系统中对押品信息中相关要素进行维护，通过“合作方关联维护”将关联方标志设置为“否”，释放担保额度。第三十一条