武汉金地太阳城地产项目价格策略报告

谨呈：武汉金地房地产开发公司金地·太阳城价格策略【金地·太阳城销售执行报告之二】武汉德思勤房地产顾问2003年5月22日目录TOC\o"1-2"\h\z\u目录2第一章实收均价确定前提条件5第二章片区市场现状7一、片区市场综述7井二、赤在售站项目侮情况暴8苍三、隔潜在咐大盘言10解第三豪章洒对比韵楼盘渐选择胁比较米11岩一、访竞争扑楼盘坝选择牌原则烂11拳二、穴竞争赠楼盘条概况监11亡第四唉章杜实收梨均价线的初劫步合续成膝15尝一、岁价格训表制节定方耀法体哭系挽15高二、雀影响拨楼盘喝综合价品质骨因素捏及权贿重河16溪三、逐厘定督售价啄的因心素闭18另四、京项目脏因素蔑定级盯公式物18测五、忧可比国项目庭综合完因素贸量化娘统计谋表士19辆六、鞭楼盘瞎综合得素质榴统计训表深20巴第五座章谦价格凳策略钩22求第六通章该付款痒方式美与综涨合折困扣率唇23逮一、贵付款丢方式祸23煎二、摄优惠沫额度肺24闪第七治章薄项目忘均价龄实现餐25因一、暂项目鞋均价奏25惠二、薄项目寄实收被均价碧区间脊25套三、董实收订均价堵22处00盈元穗/刃平方剑米必沸备条不件弹25板附件任一脏27铸附件邪二费34钩武汉粉金地读房地骆产开右发公饼司：赏盈承衡蒙信华任，演我司泥现提欺交金钟地蔽·责太阳薯城的财价格纷策略菠，本蜻方案舍实收他均价扭的制源定是励基于禁目前喜总体叹市场稀状况胸、周担边竞裕争楼拘盘的明价格牢水平关，以玩及本霜项目蛾有关欧的特警点。典希望魔通过菌双方闭的努土力，匪完善搭本方森案，校最终廊达成啄目标等。版专此欣奉达隐！顺炼颂商箩祺！细说雹质雷卖减顽消可衡辟皆忘斑野壤武梳汉德搅思勤宁房地肥产顾劈问有向限公沉司毕第一蛇章端赞实收炮均价湿确定轻前提彼条件俱本方阳案实吸收均蜡价制衔定基随于以白下前偶提条屡件：削目前芝周边及市场棒综合遭状况定周边晶主要咐竞争至楼盘贱现时三价格利水平寨周边症大盘川入市恰时间借及价话格策瓣略预脉测简项目池公开臭销售尘条件计及项插目特叉点的行展示株样板畜房装膀修到玩位缝社区阿入口洲、中失心园柿林展员示到吓位渡外围爪导示湿系统技到位斜正式析营销盒中心誓包装捡到位茫会所私、超独市等蔽社区并配套毕展示弱到位杂暖气边、游甘泳池缎、学藏校等瞎基础及配套漠到位肠影响扰销售笼重要抚因素事经多汤次市卡场销荡售的盛实际幕检验舰，销睡售价偿格、尘广告队投入拣、现晋场包占装、绕销售晶速度傻要求右与销猎售率液之间旨存在批非常厚密切沙的关衫系，劣会对尽实际羊销售老结果让（价降格、包销售更率）叶产生苹重要洋的影作响。若第二岁章兄筒片区增市场办现状税片区筝市场笨综述召光谷睡位于饮武汉扶市东艘湖高挺新开杯发区绑，该吩区域股交通闷便利什、社榜区配侮套相钉对完默善、砌周边爸高校邪及高霜科技面企业魔林立溪，人圆文氛绞围浓盏郁；搅片区屯楼盘绘主要四分布技于雄秤楚大本街、绘珞瑜暖路以件及关愚山一焦路沿洲线（俩详细惕的区堤域市伶场分属析已耍经提旋交，繁暂不蔑多述景）；棚目前末，光监谷片新区开锤发项威目综净合素的质普振遍较婆低，客但同行时存猎在大镰量潜协在高籍品质阅、大回规模本即将袍开发筹的项尤目（苦例如肾：万哨科城刮市花虽园、传保利叶花园维等）蜓；跃市场钞竞争习日益隆激烈匙，据讽市场方预测克，2酬00尊3年丛以后叶，片称区市孤场每泳年将赌会有种20繁－2殖5万寿平方当米住因宅供育大于辜求（职详细肤资料默已经忙在前贞期提搭供）险；逐据市浪场调袄查分赛析，胁由于垮片区境市场绳行业鲜分布掩特征森（高页校、摧传统滔企业假、高萝科技缴企业避等）战，片是区市涌场相谨对独肥立（朝其他觉片区育客户飞很少苦到本坏片区挡购房积，本冤片区篇居民貌也很滔少到范其他县片区彻购房谎）。屠在售按项目暗情况登项目龙名称甩项目笋规模余在推脖期数蠢项目晋标价慎均价闲（元乖/㎡掘）香按揭增折扣情销售经时间虽学府洲佳园杜18黄万㎡闪3中多层呈：2唤00宪0、缘小高薪层2至50样5赵96碍12楚个月盲金梭变花园殖7万巡㎡毫2今21搏00堤无描10薯个月璃华乐刊花园赠8.捐8万慎㎡茎1钟多层拆：2熟15碎0、津小高金层：膛25猜50跃95园12畜个月宰虹景灯豪庭窜4.茎8万挣㎡仆1罢29笨00既98瓶8个汽月驼光谷堆智慧已城伯13弊万㎡建2予普通甘：2怨05肝0、顽花园冻洋房扔：2杆30闻0抱98姑10蠢个月悠华城卡新都禾15申万㎡铃2轰多层姜：2讨08蒸0壳98兴12雷个月孤曙光潮佳园只20分万㎡蕉2汇16副80撒98溪7个悬月胃山水艘华庭倾3.遵9万挽㎡饱1佛17遮00符6个葱月冰东林笛外庐捞12哄万㎡耗2平18僚00捉97鹿8个答月层明珠龙花园鸡3.罪8万帖㎡此1始18志50罗3个刑月得尚文方创业坟城唉7.窑4万多㎡狠2吴21唐00银98号12破个月则文豪挺苑飘2.紫64盼万㎡虾1夫18疯00洪6个息月慰名都协花园读68蛮万㎡边1宽29梳00胃99待18爷个月信在售锤项目症分析亏：欧学府激佳园崇（多云层）森、尚纹文创凑业城更、当眠代光凡谷智挨慧城房（普革通多贸层）馒均价简均在痛19也00三―牺21险00弃之间揪，销来售率弓均在咏70搏％以责上，泽情况贸比较粪理想隙；档明珠庄花园摘、当奥代曙邻光家史园、驶山水扬华庭节、东龄林外俱庐等蒜均价套在1从90镰0元悦以下倚的项好目，煤档次郑和品北质感钓较低委，销健售率申在5方0％坑以下智；饱虹景质豪庭疯、名月都花春园等泰均价弯在2巡60精0元撑以上周的高淋端项旗目，确销售首率在臂50挨％以宫下。接潜在呈大慢盘宜项目虫名称段规模靠预计筒开发君周期南（年容）鞭预计光入市市价格取（元驼/㎡宝）抚保利塘花园碧38渐万平守米（将建面油）着3－匆4惯23嗽00著左右筝万科拜.城丘市花转园歉50生0亩窃（占堪地面糖积）浪3－厅4结24朗00涂-2枪50毯0字卧龙钱地产锐16湾0亩装（占友地面戏积）沈2－誉3当不详孟美好沟愿景堂15粗万平锄方米绢（建氏筑面轿积）欲2－蔬3览不详眠汉盛订22计平米柔（预耕估建茫面）姻3－普4监不详染长城刘建设钢50既0亩拜（占到地面叶积）舞3－触4贸不详这当代香10幼00虹亩（滋占地迷面积核）软5－催6匙20桨00甘元以缎下竟海兴山（嘉仗兴园漫）膨50落0亩插（占削地面症积）萝3－软4膛不详寄中州坦30芝0亩绑（占园地面奇积）惹3－絮4型不详的即将抗面世誓的潜窜在竞沫争项锻目分偿析：吼在以钓上项移目中跳，最控具竞核争威消胁的释万科煎城市端花园融、保降利花腾园项耕目在乳今年著下半很年入昆市。性相对颗本项拳目，浪这两员个项船目在善产品弱设计障、开腊发经洽验等椅方面设是拥略有明低显优棵势的死；渡据了触解万损科城翻市花洒园、油保利罚花园鞭等项寸目可右能会巨采取镰的低赤价入耕市价眼格策积略将把对太溪阳城棋项目顶存在顺较大陪影响仰。藏第三拖章伞圈对比毁楼盘估选择庸比较哈一、炉竞争键楼盘川选择醉原则偶竞争牢楼盘斗是指宇与同意类或示同质维楼盘愉比较肚，争绣取相版同类闯型顾背客购戏买物轿业所烛消费惭资金感的项嫩目，敢比较楚房地污产项槽目竞伏争对硬手的衔基本止原则蔑如下邮：途同地永域片形区竞造争卡同品逮质竞翅争责同定磨位竞醒争（野户型射和客滑户的淋定位教一致茧）猴同概炭念竞棵争（领主要亲卖点箭的推王广）拒同客领户源勉竞争蜻以上轰方面迫的竞滤争在鸭实际斧情况共中是旗重叠班、组洗合的劫，而歇不是渗单一椅的比感较，耗将它订们的恒价格垮和销椒售情惧况进迹行分酱析，伐对于来确定港金地诵.太吧阳城殃的价悔格和汇销售眠策略就具有额借鉴朱意义沿。猛二、当竞争摊楼盘哗概况杜根据行以上扫原则洪，结瓜合本赶项目版具体醋情况坊，我和司选穿择下烘列七恳个有薯参考肺意义雪楼盘少进行形调查爱比较帽，以葵确定咬出本线盘的假实收歼均价躺：神学植府佳丧园丘位于神洪山借区光抗华路益（武姜汉城开建学乞院对仍面）兽，在方推期尼数为哭第三众期，爽总建脂筑面康积1诸8万蕉㎡墓，分踩四期卫开发刻，抵主力莲户型伪以仗11握0－款14秤0㎡叮的三丰房为政主；吼多层皂起价桌18跃00督元/件㎡，插均价谨19伸00险元/赔㎡，猜小高严层均脂价2耀50孤0元滚/㎡昂，物殿业管届理费乎多层佛：0肾.8光元/拉㎡月白，小锈高层社1.算2元妥/㎡顿月。凳20魄00搏年开野始发典售，哀多层耗销售寄率在屠95捕％左枕右，毅现在茂销售烦为三令期小煌高层且，销夺售率段在5御0％父左右际。购济买客炉户绝泄大多烛数为耐周边障高校浙老师达和高液新开鲁发区炒企业酒员工亡。拖多层凯销售攀较好烤，小恒高层叼销售岂较缓眯慢，镜主要眼原因食是小构高层兼价格威偏高死、社住区配公套较秒差、辫生活割极不误方便麦。缘现在核销售同的房浪号付删款折惰扣为忠标准钻按揭陡98袭折，完另外撤享受雨送装满修、彼额外冰折扣罚等优奏惠。抽当雹代光狡谷智曾慧城浊位于也雄楚桂大街哈，距托本项拨目距发离较哪近，圣20草01填年底华开始遇发售橡，以漂两房复和三细房为夹主，欧普通源多层逼价格播在2伞00守0元需/吗㎡奴左右税，花具园洋辽房价毁格在莲23瘦00纪元左会右，条物业购管理幕费0联.5乌元/书㎡月亏。射该项橡目普邻通多添层价惯格适洁中，呜销售甩较好虾（7恩0％设－8肝0％江），素花园劫洋房挠销售学较缓朱慢（贿30毒％）厅，主棍要原救因为输项目壤绿化奏较好领，但煮园林泊景观坝设计杯一般督，无姐社区病配套悬，周仰边环走境一使般，爽在片顶区属嘉于中虚等偏显下档枝次项改目，价很难樱消化落中高陶端客态户。斗华乐哪花园渔位于晌珞瑜财路、堆关山导二路姿交汇驴处，竟总建凑筑面桑积8休.8草万㎡邪，多熄层均搂价2踪15袄0元笼/㎡显，小娘高层基均价症25组00向元/奖㎡，方主力溜户型漆为二规房和掩三房圈；艇20们02厌年8前月份腿开始粪销售截，销渣售情勤况一舍般（舰多层莲销售鞋率在中60塑％，切小高咬层销弓售率段在3棕0％寿），筋项目葬自身该配套裂较少膛，主绳要客宁户为谊周边贸高校抱老师盾和传外统企是业中新层以采上管突理人份员；嗓该项迹目在施项目幕推广贱上比勉较薄验弱，猫项目宁知名鸦度比胃较低径，现淋有客触户大播多数塔为周暮边高文校老辜师和途传统秤企业肝单位幕员工布；闯现在动销售谣房号吼享受摊标准炒按揭劫为9算6折在（相攀对片接区市沟场其你他项布目比敲较，设折扣愤比较浮大）凳。减华城逢新都厕位于肢雄楚认大街唉上（掏武汉萍化工避学院幕旁边凳）总薪建筑调面积兔18事万平陡米，稼多层罢均价射20缎80份元/悉㎡，拾主力昌户型界为三症房。白获芝20撑01看年开灰始销戴售，鸡目前筹销售廊二期湾，多桃层销晋售情互况较叮好，扇主力性客户摧为周寿边高惜校老品师、冰中学妨老师同、周简边居丧民以盖及部站分兵“艇个体坡户嗓”室。粥尚文粱创业么城逐位于爪雄楚踏大街维上，旺总建赠筑面演积7狂.4葵万平散米，尼多层厘均价暑21帖00里元/南㎡，坏主力抖户型僵为两败房、犬三房渴。奖岩2倾00妖2年怪上半仔年开盯始销喘售，趣目前吩销售商二期圆，多宇层销娘售情累况较忠好，暖项目属自身们环境侍、工夏程进过度展秆示到剩位，丝主力尾客户肤为周业边高鸣校老粥师和皆周边叫中等悉专业习学校滴老师缓以及唤部分烫商业蕉人士精。脊名都报花园动位于粪雄楚身大街毕上，呆总建椒筑面宁积6属4万坑平米茫，均装价2饰90客0元塘/疾㎡，毁主力匙户型定为两皂房、瓣三房蛇。肤些2斤00寄1年逐10碌月开勤始销凯售，惹目前鸣销售亮一期店，虽别项目抖自身侄环境帝、工纳程展足示较乡好，软但销刑售情摊况一访般，情主要屋原因确为价万格偏翠高，缺社区缓配套斧不完痕善，图生活秩不便山利，论主力等客户简为周良边高渡校老垒师和滥商业扮人士斩。四金梭找花园呢位于棚关山焦二路完，总挽建筑凶面积筝7万违平米辜，均鸣价2竹15佳0元冷/星㎡，匠主力改户型各为两利房、厘三房钟。魂晓2测00宿1年壮开始神销售勾，目烦前销档售二定期，驰项目团自身孕环境惹、工四程进左度展转示一火般，棵销售洞氛围低一般辟，销是售周窗期较眯长，喊主力导客户死为周兄边高旷校老厉师和开商业攻人士劈。浪从以傲上七古个楼搬盘来桥看，票项目液规模翠、户闻型、你面积闲、景播观、歇配套躲资源纽和目袖标客响户等应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