房产图的测绘

第六章房产图的测绘§6.1房产图测量概述§6.2房产界址点测量§6.3分幅房产图测绘§6.4房产分丘图和分层分户图测绘§6.5房地产变更测量1§6.1

房地产测量概述房产图是房屋产权产籍管理的基础资料，它全面反映了土地和房屋基本情况和权属界线，是房产测量的主要成果。按房产管理的需要，房产图可分为分幅房产平面图（简称分幅图）、分丘房产平面图（简称分丘图）和分户房产平面图（简称分户图）。房产图是一套与城镇实地房屋相符的总平面图。2分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测制分丘图和分户图的基础。一般先测绘分幅图，然后据此测绘或绘制分丘图和分户图。房产图测量是在房产平面控制测量和房产调查工作的基础上，对各房产要素的信息进行采集和表述的一项房产测绘工作。与城市地形图测量、地籍图测量有相同和不同之处。3一、房产图测量的内容和要求1、房产图测量的内容根据房产图的服务对象，其测量内容有：（1）界址测量；（2）境界测量；（3）房屋及其附属设施测量；（4）陆地交通、水域测量；（5）其他相关地物测量。42、房产图测量的要求（1）房产界址点测量的精度要求精度分三级，点位误差：±0.02、±0.05、±0.10m（2）房角点测量的精度要求精度等级和限差同界址点。（3）房产分幅平面图与房产要素测量的精度要求①采用模拟法测绘，地物点相对于临近控制点的点位中误差不超过图上±0.5mm；②利用已有地籍图、地形图编绘时，±0.6mm；③全野外采集数据或野外解析测量时，±0.05m；④采用已有坐标或已有图件展绘时，展绘中误差±0.1mm。5二、房产图的成图方法及特点1、房产图的成图方法实测成图或编绘成图，先做控制测量，然后再进行碎部测量。（1）平板仪测图：小平板仪配合钢尺量距；（2）航测法测图：全数字化测图；（3）野外数据采集机助成图：全站仪；（4）编绘成图：利用已有地形图、地籍图。61、房产图的特点（1）平面图，只要求平面位置准确，不表示高程，不绘等高线；（2）对房屋及与房屋、房产有关的要素，要求比其他图种要详细的多；（3）对房屋及其房屋的权属界线和用地界线等的表示，精度要求比较高；7（5）为清楚表示出所需内容，房产图的比例尺较大，1：100～1：500，甚至更大，比例尺的大小主要根据测区内房屋的稠密程度而定；（6）变更较快，要及时补测和修改，以确保其应有的现势性。（4）主要内容包括：测量控制点、界址点、房屋权利界线、用地界线、附属设施、围护物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面积、用地面积、房产编号及各种名称和数字注记等；8§6.2房产界址点测量

房产界址点，简称界址点或拐点，即房屋用地界线的转折点处设置的界桩点。在房地产测量和管理中，用它来确定房屋用地权界的位置。界址点的连线构成房屋用地范围的地界线。界址点的测定精度有高低之分，可分为三个级别：一级－0.02m；二级－0.05m；三级－0.10m1：500－⊙ 1：1000－○ ο9

界址点测量：根据测区内已布设的控制点，用确定地面点平面位置的各种测量方法，按不同等级界址点的不同精度要求，测定各个界址点的坐标值，并编制坐标成果表。一级、二级界址点采用实测法求其解析坐标。三级界址点可采用野外实测或航测内业加密方法求其坐标，也可从1：500地图上量取坐标。10一、界址点的确定、埋设及编号1、界址点的确定：必须由相邻双方指界人到现场指界。2、界址点的埋设

混凝土、钢钉、石灰桩、钢棍界址标桩及喷漆标志。3、界址点的编号以高斯投影的一个整公里格网为编号区，每个编号区代码以该公里格网的西南角纵横坐标公里值表示，点的编号在一个编号区从1～99999连续顺编。编号区代码（9位）类别代码（1位3）点的编号（5位）房产图注记中，界址点只注点的编号，前面冠以“J”11二、界址点的测量方法1、基本要求

（1）一般应有两个不同测站点测定的结果，取两成果的中数作为该点的最后结果；（2）测量精度符合《房产测量规范》的规定。2、界址点测量方法（1）极坐标法：（2）支导线法：（3）各种交会方法：方向线交会法、方向线与直线交会法、距离交会法12（4）直角坐标法：（5）线性插点法：大多数界址点都在一条直线上时（6）导线测量法：沿地域边界测一闭合或附合导线（7）量边定角法：有明显线状地物所封闭的多边形房屋用地（8）测定临时测站坐标的方法：界址点很难或无法在已知点设站测全的较大房屋用地，可在其内设置补充测站。后方交会法、自由测站定位法13§6.3分幅房产图测绘一、分幅房产图测绘的内容和要求房产分幅图是全面反映房屋、土地的位置、形状、面积和权属状况的基本图，是测绘房产分丘图和分户图的基础图。

分幅图的测绘范围包括城市、县域、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及其相毗连的居民点，并应与开展城镇房屋所有权登记的范围一致。14城镇建成区的分幅图比例尺为1：500；远离城镇的为1：1000；图幅为50×50正方形分幅。主要表示房产管理需要的各项地籍要素和房产要素，突出房产要素和权属关系，以确定房屋所有权和土地使用权权属界线为重点，准确反映房屋和土地的利用现状，精确测算房屋建筑面积和土地使用面积。按照《房产测量规范》有关技术规定进行。15分幅图应包括下列内容：（1）行政境界：一般只表示区、县、镇的境界线，街道或乡的境界线根据需要取舍。（2）丘界线：指房屋用地范围的界线，包括共有院落的界线，由产权人指界与邻户认证确定。对于明确而又无争议的丘界线用实线表示；有争议而未定的丘界线用虚线表示。境界线与丘界线重合时，用境界线表示。 丘界线的转折点即为界址点16（3）房屋及其附属设施：分幢测绘，以房屋四面墙体外侧为界测量，临时性房屋不表示；同幢房屋层数不同，应测绘分界线（虚线）。每幢房屋除按《规范》要求的精度测定其平面位置外，应分幢分户丈量作图。房角点测量－指对建筑物角点测量，点编号与界址点相同，类别代码为4。丈量房屋以勒脚以上墙角为准；测绘房屋以外墙水平投影为准。17（4）房产要素和房产编号

房产要素－房屋产别、建筑结构、层数、建成年份、房屋用途和用地分类等，以相应的数字、文字、符号表示。

房产编号－丘号、幢号、房产权号、门牌号。（5）地形要素：包括铁路、道路、桥梁、水域、城墙及其他相关地物（天桥、站台、游泳池、消火栓、碑及地下构筑物）等。18二、分幅房产图的测绘方法

与一般地形测量并无本质不同，主要是为满足房地产管理的需要。以房地产调查为依据，突出权属关系，以确定房屋所有权和土地使用权的权属界线为重点，按地块正确、合理地编定丘号，准确反映房屋和土地的利用现状，精确测算房屋建筑面积和土地使用面积。国标GB/T17986－2000《房产测量规范》191、房产分幅图实测法测图步骤与地籍图测绘基本相同，在房产调查和房地产平面控制测量基础上，测量界址点坐标（一二级界址点）、界址点平面位置（三级界址点）和房屋等地物的平面位置。如：平板仪测绘法、小平板与经纬仪测绘法、经纬仪与光学测距仪测记法、全站仪采集数据法、RTK采集数据法。202、房产分幅图的增测编绘法（1）利用地形图增测编绘法利用城市已有1：500或1：1000大比例尺地形图，在房地产调查的基础上，以门牌、院落、地块为单位，实测用地界线，构成完整封闭的用地单元－丘。丘界线的转折点（界址点）如果不是明显的地物点则应补测，并实测界址边长；逐幢丈量外墙边长、各种距离关系；对不符合现状部分修测补测；最后注记房产要素。21（2）利用地籍图增补测绘是房产分幅图成图今后的发展方向。由于房产和地产密不可分，土地是房屋的载体，房屋依地而建，房屋所有权与土地使用权的主体应该一致，土地的使用范围和使用权限应根据房屋所有权和房屋状况来确定。22城市房地产管理应首先进行地籍调查和地籍测量，确定土地的权属、位置、面积等，而其利用状况、用途分类、分等定级和土地估价等又与土地上的房产有密切关系，因此在地籍测绘中也要测绘宗地内的主要房屋。房产调查和房产测量是对该地产范围内的房屋做更细致的调查和测绘，在已确定土地权属的基础上，对宗地范围内的房屋的产权性质、面积数量和利用状况做分幢、分层、分户的细致调查、确权和测绘，以取得城市房地产管理的基础资料。23土地的权属单元为“宗”，房屋用地的权属单元为“丘”。绝大多数情况下，宗与丘的范围一致，个别情况下，一宗地可能分为若干丘。根据地籍图编绘房产图时，其界址点一般只需进行复核而不需重新测定；对于图上的房屋则不仅需要复核，还需要根据房产分幅图测绘的要求，增测房屋的细部和附属物，以及根据房产调查的资料增补房产要素。243、城市地形图、地籍图、房产分幅图的三图并测法城市地形图是一种多用途的基本图，主要用于城市规划、建筑设计、市政工程设计等；地籍图主要用于土地管理；房产图主要用于房产管理。三种图都根据城市控制网来进行细部测量，最大比例尺1：500，需要测绘城市地面的主要地物。

基本思想：首先建立统一的城市基本控制网和图根控制网，实测三图的共性部分，绘制成基础图，并进行复制，然后在此基础上按地形图、地籍图、房产分幅图分别测绘各自特殊需要的部分。25对于地形图，增测高程注记（或等高线）和地形要素如电力线、通讯线、各种管道、井、消防龙头、路灯等；对于地籍图，在地籍调查的基础上，增测界址点和各种地籍要素；对于房产分幅图，在房产调查的基础上，增测丘界点和各种房产要素。

在地籍图的基础上完成房产分幅图的测绘最为合理。应在城市规划、房产管理、土地管理、测绘部门共同协作下完成。2627§6.4

房产分丘图和分层分户图测绘

房产分丘平面图是房产分幅图的局部明细图，是绘制房产权证附图的基本图，以门牌、户院、产别及其所占用的土地范围，分丘绘制，且每丘单独绘成一张。房产分丘图是作为权属依据的产权图，具有法律效力，是保护房屋所有权人和土地使用权人合法权益的凭证，必须以较高精度绘制。测绘精度要求是地物点相对于邻近控制点的点位误差不超过0.5mm。28房产分层分户图是在分丘图的基础上绘制的明细图，以一户产权人为单位，表示出房屋权属范围的细部图，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用。一、房产分丘图的测绘坐标系与分幅图的坐标系一致；比例尺可根据每丘房产面积的大小和需要在1:100－1:1000之间选用；尽可能采用与分幅图相同的比例尺。幅面大小在32~4开之间选用。分丘图可在聚酯薄膜上测绘，也可选用其他图纸。291、分丘图测绘的内容

分丘图除表示分幅图的内容外，还表示房屋产权界线、界址点、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、宗地界线长度、房屋边长、墙体归属和四至关系等房产要素。

2、分丘图测绘方法利用已有的房产分幅图，结合房地产调查资料，按本丘范围展绘界址点，描绘房屋等地物，实地丈量界址边、房屋边等长度，修测、补测成图。30房屋应分栋丈量边长，用地按宗地丈量边长，边长量测到0.01m，也可以界址点坐标反算边长。对不规则的弧形，可按折线分段丈量。丈量本丘与邻丘毗连墙体时，共有墙以墙体中间为界，量至墙体厚度的1/2处；借墙量至墙体的内侧；自有墙量至墙外侧并用相应符号表示；窑洞使用范围量至洞壁内侧。挑廊、挑阳台、架空通廊丈量时，以外围投影为准，用虚线表示。31分丘图中房屋注记内容有产权类别、建筑结构、层数、幢号、建成年份、建筑面积、门牌号、宗地号、房屋用途和用地分类、用地面积、房屋边长、界址线长、界址点号，各项内容分别用数字注记。房屋权界线与丘界线重合时，用丘界线表示；房屋轮廓线与房屋权界线重合时，用房屋权界线表示。在描绘本丘的用地和房屋时，应适当绘出与邻丘相连的地物。32以“J”开头的数字为界址点号，在每条界址边都注明其边长。丘号和房屋用地用途分类下方正中加划双线的数字为本丘用地面积。每幢房屋有8位数字代码：第1位－房屋建筑结构分类代码；第2位－建筑结构；第3、4位－层数；后4位－建筑年份。房屋代码下方正中加划单线的数字为本幢房屋的建筑面积，每幢房屋均注明长宽。3334二、房产分层分户图的测绘

分户图是在分丘图的基础上绘制的，以一个产权人为单位，表示房屋权属范围内的细部图件，供核发房屋产权证使用。如为多层房屋，则为房产分层分户图。

1、分户图测绘的有关规定

分户图采用的比例尺一般为1:200。当房屋过大或过小，比例尺也可适当放大或缩小，也可采用与分幅图相同的比例尺。35幅面规格一般采用32开或16开两种尺寸，图纸图廓线、产权人、图号、测绘日期、比例尺、测图单位均应按要求书写。分户图图纸一般选用厚度0.07~0.1mm、经定型处理变形率小于0.02‰的聚酯薄膜，也可选用其他图纸。分户图的方位应使房屋的主要边线与轮廓线平行，按房屋的朝向横放或竖放，分户图的方向应尽可能与分幅图一致，如不一致，需在适当位置加绘指北方向。36分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属、楼梯和走道等共有部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。分户图的上房屋平面位置应参照分幅图、分丘图的关系位置，按实地丈量的房屋边长绘制。房屋边长量取和注记至0.01m。372、分户图的成图方法分户图的成图可以直接利用测绘的分幅图上属于本户地范围的部分，进行实地调查核实修测后，绘制成分户图。分幅图测绘完成以后，可根据户主在登记申请书指明的使用范围制作分户图。如没有房产分幅图可以提供，而房产登记和发证工作又亟待开展，可以按房产分宗分户的范围在实地直接测绘分户图，然后再按房产分户图的要求标注相应的内容。38为了能够明确表示各户占有房地的情况，对分户平面图的绘制可分为下列几类：（1）宗地内，房、地同属一户的。发证时，也只按用地范围复制房产分户图一份，用以表示该户占用土地和占有房产的情况。（2）宗地内，房、地不完全同属一户的。发证时，有几户应复制几份房产分户图。这样，每户可以有一份房产分户图，用以表明各自占有的房地情况。39（3）对其中一栋房屋有几户占有的，则对该栋房屋绘制相应份数的分层分间平面图作为附图，分别表明各户占有房产的部位界线和建筑面积，以表明一户在该栋房屋中占有的房产情况。（4）各户占有的建筑面积应按具体情况分别计算。如各户房产是分层占有，或各户占有的房产有明确的界线，则各户占有的建筑面积应分层或按明确界线分开计算。如各户占有的房产无明确界线，则可按各户占有的房屋使用面积的比例，分摊计算各户建筑面积。40（5）对多户共用的房屋，如果占有的部位界线不能明确划分开，则只能作为共有产一户处理，除应在图上标明共有的房屋部位共有界线和建筑面积外，尚应详细记载共有人姓名，说明共有情况，如有可能应详细记载各人占有房屋比例。3、分户图测绘的内容和要求（1）分户图的内容主要是房屋、土地以及围护物的平面位置与各地物点之间的相对关系，并着重于房屋的权属界线、四面墙体的归属、楼梯、过道等公用部位，门牌号码、所在层次、室号或户号、房屋建筑面积和房屋边长。41（2）分户图的表示方法与测绘要求分户图以宗地为单位绘制，一宗地内的房屋，不论是一户或数户所有，均绘制在一张图纸上。一个宗地内的房屋、土地如果分属两幅图上的，应绘制一张分户图上，用铅笔标定其图幅的接边线。一个宗地内只有一个产权时，房屋轮廓线用实线表示；一个宗地内有数户房产权时，房屋轮廓线用房屋所有权界线表示。房屋轮廓线、房屋所有权界线与土地使用权界线重合时，用土地使用权界线表示。42

房屋的权属界线，包括墙体归属，按图式要求表示。墙体归属应标示出自有墙、借墙、共有墙符号，楼梯、过道等共同部位在适当位置加注。房屋边长应实地丈量，房屋前后、左右两相对边边长之差和整栋房屋前后、左右两相对边边长之差符合有关规定。不规则图形的房屋边长丈量应加辅助线，辅助线的条数等于不规则多边形边数减3，图形中每增加一个直角，可少量一条辅助线。43分户房屋权属面积应包括共有公用部位分摊的面积。注在房屋所在层次的下方；房屋建筑面积注在房屋图形内，下加一条横线；共有公用部位本户分摊面积注在左下角。户（室）号和本户所在栋号、层次注记在房屋图形上方。一幢楼中，楼梯、走道等共有部位需在图上加简注。房屋边长的描绘误差不应超过图上0.2mm，房屋权界线图上表示为0.2mm粗的实线。房屋轮廓线长度注记在房屋轮廓线内测中间位置，注记至0.01m。4445§6.5

房地产变更测量因房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等涉及权界调整和面积增减变化所进行的更新测量，分为现状变更和权属变更测量。一、权属变更测量的内容房屋买卖、交换、继承、分割、赠与、兼并等引起的权属的转移；土地使用权界的调整，包括合并、分割、塌没和截弯取直；征拨、出让、转让土地引起的土地权属界线变化；他项权利范围的变化和注销。46二、现状变更测量的内容房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化；房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁；围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化；

道路、广场、河流的拓宽、改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化；地名、门牌号的更改；房屋及其用地分类面积增减变化。47三、变更测量的程序

根据房地产现状变更或权属变更资料，先进行房地产要素调查，包括现状、权属和界址调查；再进行变更后的分户权界和面积的测定；并及时调整丘号、界点号、幢号和户号等有关的房地产编码；最后进行房地产资料的修正。48四、变更测量的方法

根据变更资料，确定变更范围，并按原图上平面控制点的分布情况，选择变更测量方法。实测时，应以房地产控制点、界址点为依据，采用解析法修测。变更测量可在房产分幅图原图或二底图上进行，以变更范围内平面控制点和房产界址点为测量基准点。49现状变更范围较小时，可根据末级控制点、界址点、固定地物点等用距离关系修测；现状变更范围较大时，应先补测房产控制点，然后进行房产图的修测。修测之后，应对现有房产、地籍资料修正处理。

新扩大的建成区，先进行与面积相应的房地产平面控制测量，然后进行房产图的测绘。50五、变更测量的精度和要求（1）变更后的分幅、分丘图图上精度，新补测