江苏盐城房地产市场

1.2项目周边环境项目基地处于市中心老的建成区，南临双元路，周边以老式多层公房为主。基地以北为盐城市规划的景观河道串场河，目前河边老城区处于拆迁改造中。基地西侧为解放路实验小学，目前小学内有两幢办公楼在建。基地东面、南面靠近解放南路为三个新建商品房楼盘，其中金色家园和怡景花园处于开发后期，宏祥苑基本售完。周边文教配套包括：实验小学、盐马路小学、教院附中、盐城师范等各级学校。周边医院设施有：广济医院、红十字医院周边商业配套有：解放路沿街商业、盐马路沿街商业，以及怡景花园项目在建的双元路特色商业街。双元路解放南路双元路解放南路金色家园怡景花园图1-3：项目周边环境图2.项目开发经营环境分析2.1盐城市宏观环境研究2.1.1盐城市城市概述图2-2：盐城市行政区域图图2-1：江苏省行政区域图盐城市地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云港市毗邻。1983年由地区改市，实行市管县体制，下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县。全市有799.86万人口，总面积1.5万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的市。市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积1696平方公里，人口约150万。图2-2：盐城市行政区域图图2-1：江苏省行政区域图盐城历史悠久，西汉时即建立盐渎县，东晋时更名为盐城县，以“环城皆盐场”而得名。古代以盛产“淮盐”而享誉华夏。盐城历经了两千多年的历史沉淀，处处散发着浓郁的海盐文化。盐城的海洋和滩涂资源十分丰富，沿海滩涂总面积4550平方公里。石油天然气资源蕴藏较多，已探明石油天然气蕴藏量达800亿立方米，预计总储量达2000亿立方米，为中国东部沿海地区陆上最大的油气田。农产品资源优势突出。盐城还是江苏最大的农副产品生产基地。盐城的生态旅游资源独具特色，市域东部拥有太平洋西海岸、亚洲大陆边缘最大的海岸型湿地，被列入世界重点湿地保护区，正在规划建设盐城湿地生态国家公园，打造“东方湿地之都”。盐城地处苏北里下河水网地区，市区河流纵横交错，蜿蜒曲折，数量众多，水乡特色显著，号称“百河之城”。流经市区的主要河流有新洋港、蟒蛇河、串场河、皮岔河、小洋河与通榆河等，是盐城主要的生态水脉和生态走廊。沟盐城史也是屡革命臂老区剥，椅“赢皖南策事变钞”树爆发蒜后，薯中共歇中央士立即火在盐暂城重简建新列四军倘军部恶。盐讨城拥巴有全端国规槐模最位大、德资料班最全剂、最攀具代鹅表性渴的新损四军攻纪念瞎设施忧。广2.爱1.米2妹盐城梯市经规济发谜展分抄析下盐城汉位于拆沿海鸭、沿狮江、存欧亚三大陆雷桥经恼济带霸，是大京沪赞东线戒的重豪要节床点，磨是江鞋苏省置沿海娇中部辫城镇陕群的贼区域柳性中城心，张而且然在上腹海三插个小魂时交飞通圈狂范围良内，植可以油成为产上海拥北翼侦滨江符沿海旷发展申轴的沟重要抄组成妨部分鞭，为袍盐城锁实现辜跨越锡发展戒提供咽了历缝史性仔机遇坦。遥经济惩总量五跃上苏新台投阶图2-3：盐城市历年GDP总量数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报2005》帆经初甘步核滩算，效20销05独年全直市实慧现G附DP纤10介11跃.3努6亿壤元，举按可桂比价处计算齐比上训年增喘长1疲4.材3%课，创粉10泼年来诱新高章。经承济总王量成逮为继以徐州鼻之后渣苏北吐第二铁年、辅全省目第七愉家超殃千亿葛的地眨级市钉。人翠均G寒DP非达1孔26孔58炮万，隆标志驰着盐蚊城综旺合实幼力跃虚上一责个新随台阶喜。懒“虾十五犹”沉时期链，盐奸城实困现G爪DP享年均越增长图12送.5灵%，雁在经盛济增洞长周劫期的待上升题轨道糟上稳挂健前脂图2-3：盐城市历年GDP总量数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报2005》图2-4：盐城市历年全社会固定资产投资总额数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报2005》强投资良总量安实现零新突创图2-4：盐城市历年全社会固定资产投资总额数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报2005》瞒20处05钢年全卷市坚寄定不旋移的团实施翁项目捐推进稻，强照化和揭改进匪招商呈引资记，狠店抓重玻点项劲目建淹设，范预计恒全社叠会固河定资源产投迹资突窜破5窄00苦亿元顾，增屯长3刺5%允。其暑中，买城镇寿固定废资产岗投资签达2榨64膏亿元背，增号长3党9.淋6%煮，增剪幅列报全省白第一东。东带风悦搞达起键亚汽地车第惰二工敌厂、伤沿海俩风力粗发电泛等一谊批重剥大项透目取崖得突危破，匙成为兼我市狱新的敞经济茎增长灯点。图2-5：盐城市历年全社会消费品零售额数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报2005》鲁消费室需求末拓展斤新空图2-5：盐城市历年全社会消费品零售额数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报2005》件20嗓05习年预裁计全糠市的鹅全社脏会消霉费品尖零售退总额久可达央29键7亿息元，土增长神16羊.1筐%，岭是恢“租九五搭”理以来沉增速过最快霉的一鸡年。波住房对、汽失车、赚旅游并、信熟息服柏务等金成为灯新的艺消费高热点德。消沈费需蒜求的挪快速特增长宇为全夺市经冠济的萌持续板、健睬康发扭展拓念展了参新的渔空间搞。识富民叙进程给取得腰新成钓就图2-6：盐城市历年人均可支配收入数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报2005》撕20肯05再年，肥盐城川市区雅居民单人均梯可支举配收拐入突惰破万签元大纷关，幼达到灵10长58伙0元谅，比虫上年轿增长室13持%，舅“忍十五喉”烤时期呀年均圆增长蛛10肚.3畅%。躺预计顺农民葵人均华纯收撕入可侨达4旨85锤0元捡，比随上年问增长虾9%荒。富肉民步锹伐的坦加快游，使谢全市脉人民隔的生怪活水竟平得历到显威著改图2-6：盐城市历年人均可支配收入数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报2005》图2-7：江苏省各辖市居民人均可支配收入数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报2005》欢盐城汇的市猎区居水民人场均可秤支配览收入反高于粉苏北杯的平个均水扰平，参与徐仰州及凉苏中长各市珠水平属较为托接近恳，增辱长率否也居蛇于苏挽北第尺二、搁全省洪中游图2-7：江苏省各辖市居民人均可支配收入数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报2005》蒸2.秋1.济3冲盐城怜市域疼总体南规划落盐城祖市域友即盐调城市跃行政互区范匠围，冈包括罢盐城疏市区井、响兼水县酿、滨扶海县溪、阜眯宁县最、射征阳县喇、建呢湖县连、东忆台市信、大祸丰市镰的全绸部。离盐城逆市总允体发茂展目根标分敌为三使个阶刊段：床富民捷目标个（现英在至瞒20朴07醉年）阶：城沃乡居剧民生宅活质化量进丙一步架提高值，东盖台、饺大丰古、城径区要念努力刑超过暂苏中影平均孙发展陈水平毕，尽饭快融暴入长欲江三抱角洲订经济铁区域饰；盐五都、彩建湖粗、射唇阳、悉阜宁吐要达浙到苏套中平道均发金展水内平；裕滨海乎、响僵水要氏以高严于全辛市平有均水缎平的普速度哀向前校发展丈，提隶升在鸭苏北心的位鸟次。进社会圈目标夏（2叶00粉7至殖20释13搂年）条：全怒市争短取总掌体上抖全面圾达小结康。绒环境伏目标扣（2嗓01蒜3至渐20贴20梳年）破：全窃市基别本实串现现森代化厕，保关证良野好的系生态伍环境伯质量绒，全狱市建条成经江济繁薄荣、污科教团发达工、生首活富午裕、受法制衫健全肯、社霉会文爷明、执环境瑞优美抚的生灭态城肠市。棕人口只规划贯目标秤为：乔到2左00伟7年辣达到感80果0万钢人口震，2炊02犁0年区达到缘82忍1万沉人。兵产业仆发展事战略悲为：暗巩固处第一眼产业朋，壮敬大第袍二产很业，跑培育奴第三撞产业年。城且市化锁水平柿规划堡调整准为2拿00免7年区40搜%、泳20赌20裁年5圆5%议。忘市域集综合巴交通企：铁待路有邮新长陕铁路策、沿六海铁掩路，辣公路洋有宁杨靖盐芽、徐客宿淮威盐、距连盐斜通高小速公雅路以请及2斥04杠等一晚级公狮路。赶内河遮航道蛋有通树榆运奸河、能串场白河、组苏北摩灌溉取总渠构等。门机场瞧保留线现状倒。将貌重点陪建设滔大丰偏港、落配套选完善债射阳叶港、混陈家喇港、茄滨海借港。卡盐城孟市发效展战凝略是要贯彻流集约勒经营螺和集播聚发洋展思弹路，章做强交中心专城市逃盐城遥市区遇，加浆快县没(市帽)城旷区和论重点蒙中心姻镇的兴建设目，促盈进大地中小损城市植和小驴城镇夹协调迅发展剩，全性面提烘高城刺镇发正展质培量，苗并充料分考团虑与攀南通乓市、意泰州减市、半扬州晴市、除淮安库市、晚连云租港市成等周凡边城锈市的拜区域石协调燃，共今同实同现苏蹈中和板苏北存的全察面飞营跃式涉发展战。妹2.眼1.赚4尿盐城霸主城筝区规躁划且盐城米市市鄙区占林地1沈72蹈8平困方公圣里，春其中慕主城戒区占倘地4溜23贯平方核公里湾，主联城区舍主要柳范围脑为：昏宁靖贞盐高茧速公岔路及乌其东斤延段谢；保溜淮盐喉高速识公路卧；沿客海高元速公辰路。返市区星各片恩区划幻分余：府以通符榆运谎河、搞新洋浩港、接西环蓄路、孤世纪枝大道炉、青柜年路蹦等主刑要河付流、差道路倾为界畅限，图将主接城区间划分兴为城患中、注城南敌、城粥西、叨西南吓、城连北、宜河东农六大乔片区惑。肉城中领片区促：违以商怀业服逗务和俗居住黄功能洋为主德。凶城南炕片区倘：盲以居螺住和涂行政们、文腰化、由教育抗功能颗为主奉，保菊留悦摊达工糠业园终和市柳开发爬区用臂地，摊以串惨场河巷为界叨，维打持棵“稍东工剥西宿脏”锦格局驾。杜城西乒片区餐：泡以居斜住功年能为镜主，妈沿世租纪大群道可只布置劫物流插、仓每储、略市场聋等功滋能用迅地。盈西南炎片区排：挤以工贫业为腊主，卫沿世恼纪大覆道可欧布置裹物流铸、仓灯储、亭市场驶等功紧能用扒地。号城北扒片区接：葡基本摧维持散现状韵功能浙，沿绢20称4国链道可孩布置全一定尊规模堵的工掩业用舟地，鲜在铁呆路货您站附辅近布厨置主搁城区琴主要窄的物她流、恳仓储宋用地王。籍河东良片区露：妄居住横、工膝业相显对平眯衡的野城市旧新区锯，以怀世纪新大道府与开和发大嗓道为雄界分路为南新北组抓团，镰北组板团以蒜经十猾一路宗为界探，形央成“哪东工猎西宿悔”格渴局；沫南组巨团以贱盐渎排路为肥界，舟形成情“南良工北祸宿”芹格局婆20申04烤年盐述城市耕主城猾区现李状人竟口为刑70凡万人艺，建醉设用屠地面音积为粒68础平方汪公里飞。到泛20嘱07定年，蓄规划勺盐城付市主猛城区阔人口霉为6段0万付人，剩建设舟用地撞面积暴为7燕1.同6平达方公奇里。圈盐城饮市主铜城区壳发展活方向汉为：砌“笔重点器西南串，适膊度向掌西，铺整合校城北欢，启馒动河滑东。辟”祝城市堪建设赞重点己为：呜优化岁城市桑功能铅布局急和结专构形啦态，瓦改善挪城市颜环境么景观树。调国整工鸟业结专构，鞭加快洽主城各区工桂业向缴工业喝园区浇的集荒聚。新以城分市中乞心区渣为重菜点，托发展掠现代新服务途业，没改造奴传统凡服务观业。之放慢误老城注改造衡步伐胆，加原快城播市新惑区建袭设。筋以高国速公圾路建狭设为加重点貌，优政化城备市交佛通系朴统。低以改虏善水菌环境乔质量蜡为重士点，址保护舱生态夜环境宿。辈【宏学观经茎济及链城市超规划转对项完目投焦资的臂启示助】则近年吸来，何盐城枕市宏薯观经浴济呈柴现了况发展脆速度问加快呈、发瓦展后皱劲增寿强的萄良好乞态势短。2纪00干5年牢，盐爱城市牌GD山P突棚破1辛00忌0万折，城挂镇固复定资智产投藏资增付幅为辰全省鼻最高称，经痛济的屠快速摧增长刘孕育天了良丸好的更投资店环境差。漠根据蚊盐城倒市总岩体规迁划，坡未来例人口冬的扩沙张和川城市扇化水蓝平的送逐步谱提高茂，将绞进一窝步扩赤大城衣市住帽宅的隙需求纤量。评而居泪民可夺支配渗收入兰的稳融步增开长，您拓展钻了城挨市的哀消费小需求存空间屯，也速提升苦了居填民改骂善生湖活水滚平的万能力倒。籍2.留2跪盐城剥市房丹地产袜市场束分析匹2.为2.喂1势盐城渠市房广地产狮开发丽投资聚从投覆资规稀模看面，2骨00垂4年甩全市差的房代地产朵开发触投资挡完成段额达脑31影.1歼亿元歌，是咸20废00患年的挡2.丙6倍成，年千均增谜长2晚7.溜5%烈。其愚中，疮住宅支投资矿25反.8峡亿元授，是弊20粥00弓年的悬3.范1倍膀；商艘业营祖业用权房投列资3敌.2妙4亿菊元，确是2搅00逐0年期的4鸭.2蜻倍。驼估计党20境05涌年房虽地产论开发盛投资木将达钩到4席0亿局元。图2-8：盐城市历年图2-8：盐城市历年房地产开发投资额数据来源：盐城统计信息网络、江苏统计年鉴辈2.尽2.滥2布盐城惭市房每产市遣场分聪析图2-9：盐城市历年房地产供需情况数据来源：盐城统计信息网络、江苏统计年鉴膏从商泰品房质的供私给情梯况看费，2阅00意1-锄20系04靠年，蒸全市不房地约产开知发竣时工房织屋面暗积达工到5笑14衣万平绸方米样，以煤年均寒11绩.3述%的谢速度崇递增至。其焰中，秋竣工乓住宅曲46异1万完平方坟米，活年均保递增到12始%。鼓竣工巷住宅蚊面积辫占全六部竣膝工房钱屋面犯积的呆89竭.7投%，帝成为冒房地鞭产开机发的摇主体图2-9：盐城市历年房地产供需情况数据来源：盐城统计信息网络、江苏统计年鉴笛从商树品房焰的销秋售情乡况看脚，1蜜99凉8年刻停止乔福利布分房买以后曾，盐坑城市扛房地伯产市雷场容烘量大番幅增熄加，加需求唱旺盛疾，个钞人逐嘴步成即为房林地产尊的消井费主疫体。桂20刊01硬-2防00傅4年茎，全架市商活品房识销售式面积翼和销蜘售金膨额分市别为躬43轰4万筑平方陷米、控55弓.5仪亿元找，年级均分谷别增针长1浊1.晴4%股、2犬0.规7%强。涝进入嫁20亦04工年，退随着辫以多廊层、文小高谎层、风别墅银为主蕉的大区批商牧品房胳竣工笔交付监，带惯动了迎商品灶房价骂格的解进一更步上馅涨，毅全市秩商品草房平观均销岂售单韵价为探15吉52足元/浑平方阔米，侍比去参年同舅期增尊长3协9.萍0%漆，住普宅销拢售单锤价为身14希16诊元/飞平方域米，柄同比巴增长警34亦.8流%。品盐城疗市区铁商品微房平径均销扛售单妹价为糠2桃07垂7元较/平批方米补，同扇比增烘长诉40斗.7剩%，妥住宅砖销售灰单价版为蚀20丧03搞元/警平方捎米，胳增长至41虽.0斗%。数据来源：江苏土地市场网络图2-10：盐城市区近年土地成交情况粥2.筝2.剃3给盐城侍市区睬土地裹市场幼分析数据来源：江苏土地市场网络图2-10：盐城市区近年土地成交情况吧根据烈不完取全统尘计，鬼20拥04谅年，谦盐城畜市区存共成滴交2管6幅猜土地岗，成票交总故面积订达3瓜9.梳24祸万平虑方米苗，土配地成乳交均顷价为驶59建万元廊/亩耐。2桨00氧5年军市区后成交岭了2银2幅省土地在，成拌交总致面积堡达7糊7.绝73消万平凭方米帝，土筒地成叼交均水价为所74卷万元肾/亩罗。这旱些公坡告出院让的艘土地末，将研在未背来1外-2毕年内座建成泪上市诊，粗胞略计要算，断其中筒商品沈住宅归的未搞来供沿应量柄将在熔15田0万回平方诉米左海右。浩【房笔地产粉市场熄发展悠对项宿目投欠资的伤启示守】仰近年星来，倾盐城勇市房步地产裂开发只投资佣额逐盘步增亭加，晋商品表房基象本保亩持供喊需两嗽旺的姻局面雄，住艇宅价浙格增睛幅较霸大。戏城市相中心置区商抵业氛斩围浓蜓厚、树区域卡配套座成熟凤，其亭所体松现的或地段粉优势殊明显泊，无甲疑对爆房地为产开纪发投膀资具外有很未强的候吸引燥力。昨另一岗方面歼，城桨南新咸区成援为政验府重肚点发追展区扣域，扰这里膝也是拖未来棕的投成资热轻点。芒3.茶项敬目周柔边房腔地产售市场价调查腐分析炒3.茄1疑周边煎房地钻产市粒场概被述图3-1：盐城市区房地产板块分布图竖3.好1.铅1书盐城登市区剧房地搏产分快布格名局图3-1：盐城市区房地产板块分布图包以建途军中趣路、晨解放蕉路、笔大庆域路、魄盐马紫路、俯开放餐大道捡等主予干道回为界态线，尖将全耀市划熟分为饥城北拜板块漫、城滋中板领块、愉城南顶板块田、西垒南板符块、阴城东贤板块动。诱城北赞板块昨：搜该板食块的郑划分希区域商主要想为毓仓龙路宏以北背、开术放大取道以解西地颜带。击城北书板块壳主要乳为老棒城改昂造项节目，跨涉及蜓的拆茧迁量般较大袭，拆纵迁工旅作的纪展开宿有一柜定困散难，宇因此巩该板房块的隔上市航量较宫小。超而且洞由于副此区带域多约为老传公房胃，当真地人特对城骆北的辈区域低印象缘较差炼，当秩地也盗有务“触宁往倾南一在尺，翠不往贝北一肚寸绘”促的说俩法。舱但该说区域摧的配俊套成炼熟，塘加上势部分布品牌境开发店商的丛介入爷，如提悦达视，使桥得城栽北板庸块还获是受约到了睁一部吩分人黎的追垃捧。访城中访板块锁：炮该板沃块的貌划分招区域甲主要凑为建虹军中验路沿制线、源大庆席路沿拌线、协开放职大道液以西艺、盐糟马路凳以东电地带锯。霜该板阀块处课在盐箭城市奶最繁今华商版圈激——移建军歌路和上解放扬路沿讲线，慧区域剩配套乎成熟闸，商友业氛缩围浓声厚，织因此捆致使辜该板乒块内威的商碰品房野价格蓝为整苏个盐巷城市棒最高统点，坦扮演贪着领惨跑者或的角所色，其在该国区域艺置业踢的也墙多为吼盐城吃市的户高层犯收入设的人溉群。梦城南谦板块淹：戚该板驴块的带划分睁区域其主要蹦为大油庆路漏以南院、世沃纪大旦道沿翅线、貌开放仪大道议以西泻地带列。捎城南削板块欢将是修盐城怀市重场点打肢造的像区域勒，以交文教翻、市所政办止公、棕居住膝为主资要功律能，见目前陡市政写府、卸盐中概、市筛一小考等已顷经迁佩入，长随着干周边尘配套退的成索熟，兵相信缸该板侮块的谎房价害可以贱和城困中板庸块相楼抗衡勇。食西南低板块党：夜该板堵块的萌划分蚕区域骄主要印为盐复马路主以西理地带节。俭西南抗板块继仅次课于城擦南板竖块，短该板敞块也杀是市窑政府输将重谋点虏“水福佑烛”钩的区代域。鸦受市例政府面和盐杯中等甘利好推的辐谣射，迟以及展城西哨南自联身优昂越的密地理唇位置等、自端然环并境和呼较高池的人校居指挠数，品该板促块已简经得乌到大捡多数撕购房挡者的梯认可虎。随穷着一矿些品酿质楼缓盘的另诞生聚，西透南板钉块将幕是盐油城市佛中产议阶级耍的首潮选。赚城东态板块展：番该板伐块的膨划分胡区域合主要昌为开片放大塌道以准东地带带。熔受政跑府规驼划和维板块攀自身垒特点党等因瓣素的勉影响涌，该伍区域促相对还于其争他板堆块，真开发抹得较薪晚。奇但从朋城市占发展宴进程选来看龟，它典将是剧百万态人口由城市魄的经蹲济支薄撑点狂，又棉一个近城市振的新砖中心向。其皱地理接位置压、经糊济和珠人文校在整愤个盐翠城市决都占曾有很势关键浓的地匆位，肯有着亡巨大场的发建展空笼间。厅3.变1.敬2桂盐城现市区移房地逼产市荷场分钥析炭各板环块楼皮盘分汪布图锦江冠城锦江冠城恒达东园东方花园五星小区钱江方洲中原世创文华名城现代华庭缤纷亚洲娱乐花园桃源居金品花园荣盛公寓金色家园怡景花园中茵海华鸿基奥园永基·时代旺角鼎盛时代A——先峰岛概念规划B——新西门路两侧地块规划C——迎宾南路旧城改造项目本项目★ACB图3-2：盐城市区楼盘分布图斜目前萍各板慌块主致要在绣售或厨在建哪楼盘遮有：骨城北预板块且：悦阳达严·性东园稻、锦馒江怎·惊冠城途等。善城中禁板块好：中消茵温·劫海华哗广场军、金慰色家束园、睡怡景领花园粘、鸿叔基弦·窃奥园马、永缘基挤·库时代煮旺角刃、鼎食盛时格代等纺。陵城南蹈板块帆：文盲华名弓城、牵缤纷陕亚洲漠、娱士乐花爱园、铅现代播华庭阵、钱昼江方众洲、昆中原椒世创社等。虑西南上板块何：荣庆盛公禾寓、级金品惊花园闸、桃羽源居产等。竿城东昨板块守：东羞方花贫园、害五星涉小区带等。垄未来临供应域量分们析融1-盒3年奶内潜断在供胃应量渡据不鸣完全洋统计息，目则前各冬板块殿11揭个主竭要的汗在售期项目宣未来也潜在次的市席场供花应量历在2柱0万斧㎡左死右，档如果芒加上乔06亦年上著半年腊开盘模的文馒华名绩城（鞠27购万㎡堵）、链永基凭·蚀时代粪旺角祸（1物.6圣3万虽㎡）疾、现悔代华悉庭（温约5红.5妖万㎡孔）、慎3年恨内土冻地供葵应面饶积（雨至少器15伍0万非㎡）讲以及宋其他鞭楼盘希放量恭，预语计1始-3害年市马场供凝应总隔量将卡远超由过2色00待万㎡毯。吸3年窄后潜企在供椒应量交此期谨间主佛要供易应量林集中寻在城逆南板或块、浸以及外市政皇规划东旧城监改造验项目五（地债理位豆置祥蹈见楼铃盘分哀布图喷）。燥城南丹板块冲目前吗已知躬该板睡块共衫有两车个项徒目，钓一是侦苏嘉折地块天（钱拴江方关洲）钞，本事地块篇位于玉解放侦路东暂侧、翁青年恋路北植侧，壮属于傲未来倡城市识几何甜中心屑，以舌新城画商业挽中心师（市行级商集业中让心）垄为核质心的洞综合饮功能努区，锯主要乳为商昼服、耗商办爷、高桐档住送宅、渔宾馆潮酒店弹、文谨化娱陕乐，信项目舟总占千地6闷0公竿顷，干预计沫总建械面积板90盆.1悼4锹万㎡葵。讽二是太中原唯世创村，位驳于解您放路遵东侧蛙、东宏进路最北侧剖，目巧前建展筑面堡积不艺详。固旧城三改造安项目比迎宾诉南路哭旧城艳改造缓项目哀迎宾饺南路刮（大债庆路圆-青善年路冤）两虽侧地瞒块旧药城改爪造项呼目，保是由养盐城细国飞翁绿色括置业贼有限不公司设开发梁建设遣，以堆商业仓、住硬宅为熟主，固配以刑适当衔的办饿公。候用地与面积怪12临.4溜公顷将，预我计总惭建筑超面积股18尚.5躺万㎡劳。贺先峰当岛概进念规单划锯先峰擦岛位奋于盐咏城市兆中心球区核肌心地鸣段，炮用的荐呈三时角形球，用血地性黎质以斗商业燕为主迫，居央住为拿辅，妨同时华兼文咏化休任闲性贡质集虎购物斩、居串住、筒休闲党、娱矩乐、连教育状为主盈。许新西肯门路舅两侧欠地块坊新西望门路熄两侧蒙地块榨位于劝城市蜜中心膨，是占整个引盐城向文化胞复兴可工程码，本触方案饮沿东话西向奴做两界条平壮行轴龄线，臂一条交为中振部曲部线形励的商黎业步裂行街冈，一跟条为忽南部羊沿串先场的组文化划景观艰带，清形成纵一个挺购物背、休胞闲、皂娱乐哨、观让景相量互融祖合的滤结合少体。泡肚矩靠总结泻：据胡目前葛已知态的项踩目统博计，挠总建留面已植达到拖了1源08嫂.5心万㎡蜓――茎苏嘉飞地块瓶（9呼0晶万㎡津）及殃迎宾腹南路若旧城燥改造范项目饲（1敌8.僚5却万㎡滩），窄3年右以后卷全市责供应亿量较悟目前袭呈倍尊数增摔长。臣产品演状况圆分析差楼盘誉名拔物业凡类型葛悦达宿·典东园系多层昆、小伸高层谅锦江睡冠城粥多层直、小栽高层册中茵姐·钥海华鸽广场倘小高递层、款酒店练式公钥寓剪金色织家园鲁多层盆、小勿高层陵怡景盈花园巡多层无、小弊高层怪鸿基监·洁奥园蓬小高狭层、观酒店魄式公遭寓寻永基砌·劫时代相旺角帖小高谨层、区酒店荣式公冤寓编鼎盛狂时代轨小高绣层、君商住狗文华愚名城匙多层借、小筹高层贯缤纷肠亚洲樱酒店哭式公跑寓岩娱乐粉花园驳多层吵、小喘高层俗荣盛赶公寓衡小高新层驱现代盐华庭竹小高屈层厉东方否花园愿多层思、小毙高层桃分析耍：吉从上事表可负见，姥目前体主要戒在售抱项目掩大多灯数由院小高孤层或她者多览层、懂小高样层混术合组缺成。连在混仰合型等小区痕内，童其中还多层是产品杯占整买个项归目的长半数槽以上叛，比乏如悦逃达骂·跨东园扰、锦蹈江冠帮城、裕金色骨家园逐等。始中茵尼·铺海华冷广场淘、鸿对基装·切奥园促、永足基艰·鸡时代钳旺角奋与缤青纷亚逼洲除愚住宅吉项目恩外，虫商业哨项目滤也同先样是躺楼盘钢整体崖开发鹊的重臭点，吸如中躬茵旅·垄海华峡广场功，总匆建面歉16辅万妈㎡，臣商业乐项目件占1炕2万码㎡。筝上述质4个居楼盘桑小区卸内都腰规划飘有酒章店式躬公寓筐产品杆，从斗目前件的销杆售情懒况来桐看，侨该类票产品厘市场伤接受给度较龄高，唇其中偿中茵削·仅海华伏广场麦推出艘的1兽幢酒量店式对公寓扩，一底天内榴就全冰部售要罄，惨鸿基倦·蔽奥园披、缤亿纷亚香洲目之前仅喂剩于拴少量叨房源奸，永拉基元·额时代债旺角拘将于铜06结年4凑月份姻开盘锯。图3-3：盐城市区各板块平均价丑各板芬块住艇宅价形格现速状比仰较图3-3：盐城市区各板块平均价什分析母：吃从上跪表可乱见，捆各板净块间忆的价找格差社距较晴大，姥城中谷板块我以3芳20刑0元壁/㎡愁的均古价领丽跑于掏全市那楼价跪，而依城东蝇板块草则以舟22挥00臭元刷/㎡田的价融格垫仍底。遥从价糟格走里势及样发展洁规划锅来看衰，塌城南那和西丙南这疮两个助板块论的价还格增驻幅较庆快，岸这同滩政府脆和学衬区的土南移梅以及升整个毛城市膏规划为是密是不可锹分的匹，因惧此城种南和繁西南阔未来临的升慢值空式间也顾较大盗，尤螺其是式城南复板块其，目齿前在严售的凶项目异除缤殊纷亚欠洲外盏，文抚华名惑城、刘娱乐钩花园裁等楼楚盘均普价都必在2愧50拥0-庭26算00臣元闯/㎡祖左右尾，与班紧邻持的城棕中板没块相于比，服价格吸还是电有一母定的安上升酬空间叛。就另外扰，各拼板块抹也有柔个别首楼盘恢的售锦价明独显高辨于板涉块均宴价，暂比如嚼城中拦板块扮的中朴茵哑·特海华链广场欠报价晴36欧00阁-3读90怀0元壮/㎡怒，金肃色家临园均格价3亩35辅0元掏/㎡定；城侦南板央块中看的缤业纷亚幸洲推浪出的宅全装乞修酒位店式恼公寓壶，报竞价3产74水0-掏38俗50凳元/饰㎡。孕消费宇群体陈分析犯自2圣00复2年债起，渔盐城摩近几百年经北济飞转速发馆展，烘人民也生活恼水平蝴不断峰提高舱，形仁成了新一批话有相月当购碑买力岸的消唤费者笛，顺骗理成划章，扯积压榨已久已的购境买力贤在房丈产市品场上伴得以巨爆发昂。坑据目极前的变市调男情况椒来看演，各泰楼盘健的主国力购厚买群盒体来厉自于寄市区拜内，吗另外泻辅以沿少量伪的郊荷县区瞎域的瞒消费程者，掘大多清数都诉是以幻改善准居住情环境毒为购蹦房主属导需瞒求。宏3.相2.降2买城南截板块身市场钢分析宾产品突状况辫分析闹楼盘那名盒物业可类型备文华总名城切多层无、小盒高层侮缤纷纸亚洲悄酒店孟式公来寓贸娱乐躬花园酒多层忍、小诱高层轿现代葱华庭援小高紫层抬分析喇：醋整个澡板块稻中，谁只有菌缤纷殃亚洲翅为酒胡店式轮公寓氏项目库，共桶规划羊18筝8套准房源金，在劳经过木3个帖月的与销售皆，目柜前仅柔剩下额2套便12饰0㎡惹的二愤房。邮其余盟三个挥楼盘租均为伴纯住宏宅概训念项凉目，雄由小番高层捷或者还多层扬、小贡高层堪混合引组成勒，其筛中文挡华名危城、属现代疮华庭页将于鼻06沸年2扶月份信上市摊。劈文华纠名城足、娱张乐花称园小肉区内待多层造产品受要明换显多亿于小童高层辅产品驳。耐市场告价格及分析拖楼盘暴名丽均价甚（元粪/写㎡）冠文华益名城罪预计羽25罢00饺-2辈60礼0湿缤纷嗽亚洲宇37津40泛-3差85注0旋娱乐夜花园烟25虫00剖现代蜓华庭拦预计聋30凳0堪0以萝上完分析忠：彼缤纷徐亚洲融由于崇推出竹的是娱55皮-1铸20秘㎡全削装修派小户狂型酒作店式蚂公寓跌，因趟此价违格较惭高，纷售价论为3夹74霜0-荒38刺50侦元/基㎡。离06疮年2绞月份贼上市童的文物华名窄城、活现代笋华庭围，其宽中现效代华举庭预帮估开属盘价霞在3释00筝0元纪/㎡评以上蒸，而厉文华贪名城龄则预遍计为吵25潮00愚-2州60乓0元帐/㎡跌，比午较符句合区剥域板陵块均逝价。山位于轨解放郊南路贺、世求纪大痛道交栗汇处勇的娱锐乐花趁园，房06良年2蚊月份猎全部瘦交付援使用护，目班前售盲价稳灭定在拆25袄00因元/杂㎡左消右。鸭各案坛房型浙面积宣分析脆楼盘卷名炕文华对名城络缤纷录亚洲惠娱乐迎花园越现代肺华庭忽1房墙75挪㎡般55留-5建9火㎡哄/吴/乱2房告90忍㎡产10黎3-框12结0桐㎡烘/顾/影3房观13守0-仔13伙3葡㎡捆/隙99泼-1迹36绿㎡下11肃3-肉15皇2员㎡忧4房更/毙/辅15究4-击17个3彼㎡拴/两分析该：刷目前葵只有恒文华个名城揉与缤句纷亚法洲规萝划设餐计有月1房马房型晌，其园中文步华名义城房将型较领为齐碗全，拢1至