房地产项目定价的方法

房地产项目定价的方法定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。成本导向定价成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。（一）、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为：单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。（二）目标收益定价法这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算的步骤如下：1、确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。2、确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多种性，目标利润的计算也不同，其计算公式有：帝目标畜利润絮=总时投资窃额x螺目标淡投资脱利润榴率感目标颈利润短=总票成本宗x目释标成课本利深润率哗目标抚利润掌=销始售收畏入x走目标村销售归利润佩率优目标数利润愈=资鸽金平奋均占努用额摔x目冈标资冲金利参润率吐3、抬计算葵售价球售价瘦=（踪总成矮本+删目标形利润浓）/柴预计概销售傻量派例如四：某端房地幕产企标业开每发一贴总建竖筑面虏积为纱20抢万平比方米主的小雪区，洪估计蓬未来削在市原场上察可实艺现销宣售1敬6万亏平方睛米，烛其总喘开发类成本犯为4拆亿元城，企铃业的铅目标恳收益筐率为双成本惹利润醋率的即15挎%，狼问该还小区歇的售霉价为罢多少牌？我解：晋目标乘利润亭=总饭成本朗x成洲本利悉润率围斥童嫂萝扯=茎多4恩x慧竿15前%裂垄含敌摄失=即兔0.疲6（崇亿元咏）损每平挣方米蕉售价吵=（霉总成抹本+冻目标钩利润傲）/呆预计聚销售熄量亡负窗裕屯钻=蚕（4犹=0达.6庄）/悬16条00洋00乞悬产霜额婚=始28默75条（元塑）暮因此初，该谣企业盟的定洁价应怕为每欲平方度米2疑87著5元掌目标照收益估率定神价法籍的优乒点是北可以网保证误企业倘既定足目标子利润彻的实尊现。饱这种栏方法辩一般缸适合姜用于刺在市寸场上础具有幅一定术影响左力的丛企业隆，市望场占雀有率丧较高笨或具撇有垄殊断性纠质的汁企业成。间（三脏）、斤售价迹加成命定价传法印这是晌一种窄以产既品的紫最后句销售朗为基壶数，肆按销犹售价渐的一标定百青分率具计算软加成宅率，泳最后存得出移产品蓬售价借。计聚算公播式为赵：锯单位槽产品壮售价到=单垫位产口品总镇成本疏/（景1管—筐加成送率）痕列如惰，某播楼盘鼓的开黑发成附本为亲每平再方米幅25杆00旅元，锋加成鼠率2兽0%性，则誉该楼肿盘的放售价齿为：膛售价缠=2雨50劳0/耕（1析—硬20乏%）们=3焦12欧5（朝元）板这种阀定价彻方法康的优耍点对烫于销刘售者占来说对，容丧易计驱算出测商品浑销售伞的毛赵利率狱；而保对于网消费迁者来宫说，言在售晶价相勺同的补情况茶下，赏用这揉种方锅法计往算出农来的状加成亦率较俘低，周更容掌易接疗受。势以上饮几种框成本乒定价女方法扩的共张同点贸是：全均以戴产品向成本将为制勾定价淋格的捡基础炮，在商成本吐的基栏础上骨加一友定的敏利润拨来定母价。翁所不改同的北是它漆们对输利润毅的确摄定方躬法略愤有差荣异。泥虽然字较容平易计开算，队但它鞭们存午在共喷同的图缺点险，即万没有箩考虑柿市场谎需求热和市航场竞铸争情压况。应二、银需求培导向稀定价滤所谓酬需求液导向蜓定价扮是指饱以需勾求为洽中心尝，依闷据买飘方对高产品明价值蛙的理碗解和柏需求拍强度券来定被价，称而非语依据灶卖方蔽的成浇本定费价。搭其主烦要方把法是催理解译值定乓法和验区分疲需求谜定价慌法。扮（一韵）理击解值歉定价搅法诱理解倦值也障称组“指感受欠价值维”伤或挽“坝认识牧价值钓”毙，是舰消费贱者对躲于商杀品的固一种吊价值谁观念仇，这尽种价影值观条念实移际上州是消误费者传对商怀品的裹质量锁、用宜途、挤款式嗓以及划服务游质量慌的评侧估。舰理解发值定素价法筐的基医本指侄导思旋想是椅认为街决定既商品衫价格紫的关还键因睛素是艘消费柳者对狡商品探价值相的认渐识水销平，古而非血卖方择的成醒本。筑房地栗产企它业在帆运用宗理解名值定塞价法域定价沾时，苏企业辽首先共要估娃计和键测量性在营飞销组姿合中乱的非崇价格峡因素住变量混在消店费者闻心目毙中建评立起环来的粗认识疮价值棒，然携后按花消费萍者的图可接动受程逼度来逮确定阿楼盘灭的售佣价，慎由于忆理解缴值定余价法钟可以为与现锁代产亏品定阶位思伴路很索好地锻结合忽起来井，成枕为市膏场经佩济条禁件下荡的一矩种全春新的锋定价盗方法兔，因贷此为眠越来产越多呼的企辞业所乘接受辛。其训步骤衣是（汁1）逃、确蚊定顾绢客的揪认识贫价值勿；（棕2）悼、根诵据确乱定的危认识虏价值馋，决愚定商彩品的寸初始废价格牛；（泼3）乱、预败测商泳品的涨销售宴量；牛（4睡）、汁预测原目标惨成本液，（庭5）婶、决亩策。怪理解烂值定族价法御的关敞键是曲准确棒地掌拍握消触费者芒对商绞品价态值的薄认知牧程度呈。对鸣自身京产品由价值外估计棍过高酱的卖须主，碗会令侧他们橡的产映品定侮价过豪高；软而对瓦自身肠产品蝶的消把费者齐认识田价值楼估计兔过低派的企景业，滩定的译价格箱就可臭能低扭于他肢们能蒙够达良到的眠价值浪。因泻此，兼为了林建立制起市闷场的粗认识贷价值京，进朴行市味场调唇查是氏必不目可少闲的。饺曾在叔上海聪房产巡界闻役名一毅时的煌“喜某花化苑客诚户开面价销扔售恋”土就是低理解追值定劲价法击运用说的典么范之逢一。猎某实鸣业集梅团公对司与厦某区商建设五发展飞总公凭司开葬发的列某花婆苑，捉坐落互于上哑海市磁区，义占地交面积果13袭26叠5平距方米堵，由旧一栋事30谷层商别住楼期和3揪栋3陡0层珍住宅朱楼组坐成。庭该楼尿盘于葱19叉94基年1彩2月苗底开们工，构19准95西年4掩月开肾始预岂售。区当时毕上海当的房店地产置市场寿销售犁状况健低迷匹，为毕了更移好地铸销售急楼盘甘，开矛发商昆经过夕精心缠策划储，推饥出船“以客户秘开价刊”泡销售巴活动络。尝该活艳动的鬼具体患操作关方式淡是：击开发法商拿淋出3缎—锁7层谈共3值0套戏房源求，在死确定创其底游价为额每平已方米堂59航00才元后搞，顾沸客可稀以以衡高于贯此价碰的任贯何价工格报自价，逃不另信加层南次和漆朝向草费用姥。该师活动溪推出带后，蓝立即仅在社端会上驶引起兄了一贷个僵“复客户迅开价纹”聪热潮汽，仅瓣仅半秋个多箩月时鬼间，醉参与皂报价幸的客兼户就将达6皂3名惑。报棍价高还的前谎12边名客血户按猎报价范购买哈了该棉花苑秀的商及品房孙，而险其余须客户毯在认通识到成该花舱苑的槽优良西品质坑后，逼愿意炒出比伶“笔客户倡开价课”椒更高午的价箩格购乓买更歪好的忆楼层毙。从城19盯95绩年8浆月3速1日挣至1幸99测5年鹿底，勒该花秀苑共讯售出祝10爷2套竟住宅局，占帐第一铸期推衡出楼押盘的爸70报%，虽取得饼了巨惭大的宿经济壮效益悔和社子会效疤益。趣该活谷动使妖购房务者感娘受到神了买篮房由狐自己参定价貌的全草新体唤验，丸为上键海房欺地产贩更合例理定谢价提挡供了方一条拼新思汁路。路（二趟）区老分需卸求定镰价法亲区分蹲需求甲定价钳法又沟称差地别定秀价法邪，是猪指某黄一产踪品可鹿根据叙不同暴需求弦强度泰、不扫同购洁买力沈，不沟同购津买地挑点和玉不同赴购买密时间县等因骂素，夺采取没不同教的售己价。油列如忌消费筑者在矛商店牌的小旧卖部都喝一父杯咖结啡和糕吃一者块点亏心要瓦付1粥0元坡，在榨一个忆小餐党厅则纱要付构12飘元，浮而在惩大旅怠店的症咖啡稀厅就伍要付妄14直元，教如果励要送咸到旅馅店的盘房间赔内食玉用则居要付勺20元元。暖价格砖一级咬比一凳级高必并非甩产品田的成歇本所晓决定旗的，热而是后附加侄服务惭和环定境气率氛为技产品购增添豆了价芒值。富同样樱，对见于房总地产盾来说付，同房一种央标准嫁、同挤一种位规格秋、同抗一种颠外部丑环境密的商萝品房碑，可汗以根掌据楼斑层数涉的相记应变抢化而献使销兴售价坡相应遣变化筋。区胶分需吩求定拌价法榜的主杆要形壤式有敲：以攻消费各群体鹅的差证异为微基础隔的差迷别定唱价，丢以数封量差具异为辅基础爹的差杠别定秆价，威以产菌品外年观、易式样溉、花锯色等财差异堂为基奉础的采差别妨定价馒，以经地域乔差异房或时豪间差捡异为陶基础掠的差鞠别定以价等披。歉三、邮竞争度导向渐定价徒竞争效导向败定价恰是企储业为狭了应盗付市皮场竞伙争的迫需要陵而采揉取的缴特殊里定价傍方法昆。它艳是以殃竞争掌者的繁价格妄为基鬼础，责根据掌竞争椅双方圆的力煎量等炎情况星，制朝定较练竞争潜者价邀格为酸低、劳高或蝇相同臂的价皱格，溪以达仍到增降加利袋润，抓扩大株销售鉴量或桶提高牺市场喊占有樱率等玻目标固的定蚊价方盏法。休对于搅房地塌产企统业而味言，危当本您企业院所开仰发的焰项目金在市稼场上冠有较是多的轿竞争仆者时揭，适敞宜采蜘用竞去争导呢向定团价确瞎定楼国盘售嗓价，屿以促瞎进销拦售，荐尽快蚕收回劲投资份，减饰少风怨险。革竞争蚀导向龟定价菠有随棵行就盈市定额价法炉，追捆随领陶导者捐企业厘定价丰法两消种。耻（一创）随晒行就产市定鼓价法之随行示就市蠢定价启法就凳是企挎业使锯自己镜的商杠品价小格跟泛上同迅行的拼平均旷水平持。一坛般来肺说，传在基酷于产虚品成怪本预怠测比始较困寄难，刚竞争孙对手筑不确政定，按以及巴企业靠希望仿得到跑一种蛛公平柴的报茶酬和增不愿煎打乱傅市场胁现有胖正常堡次序敞的情危况下唤，这高种定箱价方瓣法较辆为行钩之有朋效。围在竞寿争激谁烈而乖产品造弹性奖较小播或供讲需基绩本平善衡的狗市场赏上，云这是刘一种腹比较粪稳妥沿的定步价方毕法，聋在房搂地产卷业应扬用比和较普椒遍。兆因为慧在竞袭争的枣现代踏市场竞条件湿下，坚销售田同样轨商品为房的胸各个远房地愤产企套业在烘定价谈时实抢际上蚀没有嗓选择晃的余稼地，纠只能阿按现邀行市酿场价症格来洽定价猪。若竖价格贪定得伶太高译，其壶商品挥房将讯难以顿售出蒙，而磨价格码定得龟过低变，一霜方面初企业迅自己锋的目坡标利蛾润难通以实驾现，里另一惑方面肢会促谁使其呢他房借地产火企业初降价欢，从旗而引霜发价宁格战浆。因甘此，经这种员定价型方法洋比较笨受一妥些中业、小聚房地与产企滔业的误欢迎箱。仆（二抬）追弟随领斤导者零企业栽定价棵使用判这种额定价东方法捐的房壤地产住企业珍一般唯拥有描较为玉丰富齐的后爷备资心料，龄为了暗应付渣或避粥免竞穿争，败或为窑了稳塘定市岗场以例利其垒长期尝经营蛮，往霉往以照同行唉中对尚市场些影响亡最大族的房狮地产害企业竖的价锅格为单标准束，来淹制定瑞本企炭业的堪商品闭房价伸格。杀四、佛可比抄楼盘宰量化丹定价佣法展针对谊许多唐楼盘够均倾委向于宪定性侧描述赤的现营状，若我们竿尝试侦对楼立盘进女行定阿量描辞述。枕进行由量化会统计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