房地产项目开发程序的报告

关于房地产项目开发程序的研究报告目录第一章资源整合第一节房地产发展方向第二节公司核心竞争力第三节公司发展战略第四节资源整合第二章市场调查第一节市场调查的目的第二节市场调查的内容和方法第三节区域市调报告的撰写第三章用地潜力分析第一节用地潜力分析的内容第二节用地潜力分析的成果第四章土地决策窄第一哈节丈土怎地管母理的宫基本足术语宇第二锋节思获目取土僚地的别方式艺第三避节松征相地拆婶迁及剩其土别地出门让的血程序永第四峡节帐土扔地获氏取时芳应注酸意的尘主要型问题桨第五钞章重醉草镜幕提威采项宁目投愤资成钉本与漆费用播的估唇算头第一抖节堂项揪目投遮资成羡本与迎费用浮的基拔本概炼念慰第二赵节霸开顾发建驼设投欺资的捎费用赠构成监第六惧章疤顾织兼峡捐巾贵项职目投译资效妹益的吊多方冲案比撇较以吧及综蓄合评像估权第一毫节比项求目财冲务评涌价的冷主要扶内容途第二贼节壁项亿目评篮价的彻基本林方法掏稀披第七俱章烦梅良园洪隙胆此市倚场定受位材第一郑节谢市摔场定妄位的邪依据嗓第二子节掀产杆品品勒质车第三坏节尚面积积配笑比和飞格局括配比抚第四销节化房泉型设艳计惜第五罗节代营铅销主滨题惹第八换章肃详盾弱喂召采恰规锯划设治计拜第一副节率规制划和嫩设计凭的要良点沙第二母节只规扇划和叮设计腥应考酷虑的杜因素傍第三寨节雾我纷国居更住区夕规划燕经历直过程暂第四膏节记当翠代规攻划和取设计段的发贵展方喝向音第九尊章协鸭撇仿谣槐袍进工厦程建胡设肾第十叠章佛污注浊丧弯壤灵营暖销推喂广物第一助节愈价贞格策贺略宋第二蝴节智广沈告策删略览第三俱节静营识销策坛略旋第四崖节势销嫂售执芒行辅第十茄一章阵唤霸诉物业永管理搬第一罪章宅啊阁资热源整恩合招第一突节愿房地题产发假展方司向叹一．土未来容十年狮中国统的住开宅需裕求铺在未吨来5寻~1赛0年卸中，痒我国失以住粮宅为乳主的棒房地鼻产业危将保渗持强脉劲的火增长宜态势井，而控居民贯消费材结构掏转换埋、城中市化凶和加汪入W师TO但将成助为推众动房娃地产禁产业给发展法的三雹大动粮力。胆（一暖）调居民莲消费缘结构租的调患整带高动住剪房消箭费的创升级痒换代懒19论78伴－2冻00粘0年驶，我环国G煌DP不年均蚊增长买9.悄5%撑，人译均G门DP吉增长距也超讽过8毒.1熟%，谁城镇土居民泡人均钉可支滚配收张入从疑34乳3.季4元攀升到始62饲80蔑元。域城镇浸居民醉作为蚀二元亏经济如中的薯消费沙主体士，其满收入岗的增祝长无既疑为崇消费饱水平钻的提铁高和析生活轿质量狠的改唉善奠酬定了疲坚实吓的基葛础。况90漏年代炕，人鸭们的滥消费舞开始摆从温悼饱型形向消悄费型菌转变倦，带猜动了爪居住厦、交鞋通、赶通信测、文站化教姥育娱互乐消衣费明盯显增茅强。缴根据肠第五磁次人闷口普光查公圾报，或我国转现有哲城镇县人口父45蹈59弊4万塘人，染占总觉人口锄的3恭0.猪09震%，脸人均破居住嗓面积利10蛾.4润平方脱米，约建筑螺面积偷19开平方拘米。箩按照抱国家相住宅春产业牵“宴十五抬”漆发展敌计划话，到批20铃05层年城袜镇人峰均建君筑面望积达胸到2条2平为方米盾，仅合城镇悔居民政就需晚建设肤27慧亿平眨方米劝，平橡均每越年新硬建住摄宅5奋.4消亿平送方米竹，这卵样大爷的住甲宅投皱资与极需求考将对肢国民瓦经济校的发凉展起腊到巨朴大的殖推动乒作用谋。究（二兼）泻城市砖化步块伐的励加快枣带来似巨大丝的住职房需关求樱根据移国际告经验协，当缺一个辫国家勒经济督进入浆持续纠稳定臂增长基时期兔，城疏市化日也将夜进入僻一个扛快速剖发展童时期晓。世轧界银嫁行对游全世甘界1疗13呀个国阵家的阀统计帆资料狭进一鼻步表磨明，抄人均币GD编P低跳于3爹00改美元夫的低絮收入德国家舌，城堪市化凭水平述仅为魄20组%，荐当人徐均G岗DP督从7壁00麻美元煌上升攀到1艳00协0美蛋元和嘉15及00浓美元湾的中裂等发锯展国图家时太，城担市化亩进程哪加快马，水赤平将臂到4舱0%络~6保0%世，而是经济毅高速蛮发展安，城每市化痕水平典达到演70饱%以良后，口城市活化发拐展速茎度将数缓慢谢。缠20改00脆年，湿我国皱城市逐化水联平已坟达3概6.索22袍%，口在未筝来十欲年内引，人晃均G逐DP重将从生19绵97痒年的冈86粥0美删元，辉提高战到2特01引0年刮的1良20锈0美临元甚呈至1烘50溉0美团元，墨经济存的增峡长将龄加快号城市洽化的中进程污，我喂国总肃人口敞的自慧然增挥长率暴仍保袜持在踩9.苗6磨‰鼻，城淘市化挪率以哥每年糊1%幼左右砌增长蓝，到祸20漠10搅年达背到4姐6%铅，城谊市人剑口将怒达到何6.茶4亿话，净剪增长宴1.葵9亿启，每蒸年增颈长1根85龙2万榴人。扩每增讽加1恶个人漆，将谈增加每22盆平方消米住饼宅建饰筑面熔积和快10腔0平异方米筝左右咽的城宰市建充设用径地，叉城市败人口且的迅鹊速增恢长无岔疑会烦对住灯房和帐基础主设施半建设呼带来忆巨大谋的压堆力。喝（三霸）画加入逆WT脂O后抱开放林步伐鱼加快校形成使对房屿地产楚的巨竟大需疗求养加入山WT抬O后苹，我侦国将袜开放农交通麦运输腔、金猪融服统务、融电信朗、法勤律服事务、售会计肃服务矿、信抽息服阅务、垒旅游灾、建妻筑业鄙等多喷个行矮业，谊且开钩放的拢速度讯之快玻也是熊前所膜未有办的，泉如银拼行业喊5年拒内取肚消对穷外资旁的地毯域和栋客户话限制酬，建邮筑业轨合资迫合作牲企业兔3年祥内开弓始享抗受国态民待把遇，支这些故都将耳吸引冠大量阅外资嘱进入渡，势也必增辛加对吗房地始产产坟品幅——束住宅港、写出字楼丘、中昂介服觉务等糠多种椒需求押。苍虽然饲未来提5~丧10冠年中砍我国脉房地大产业识的发永展总灶体看啄好，彼但现踢阶段庙，潜旁在需它求与北有效辈需求管不足融的矛魔盾并呜没有伙得到厉解决覆，这草在一我定程啄度上土抑制右了房垒地产挨业的状健康定发展向。回二．杰房地兼产市想场发款展趋币势而从1禽99敌8年弟起，骑我国届摆脱鸟了低彻速和锹负增巩长的派状态宰，进挥入高逢速发教展阶配段，廉尤其早是2提00徐1年催以来型，房究地产赚进入双欣欣纹向荣半的景朱象。徐前1欠1个锐月，经全国蹈房地秒产投趁资4始85魄7亿份元，疑比2喜00蒜0年店同期毫增长挥29蹈.7淘%。堂随着野中国篇加入条WT龄O，煤机遇栏与挑堤战并锡存的溜20别02举年，挖国内菊房地访产进踏入一家个全烫新的捎发展音时期泡。毯房地烛产市循场表付现出木如下棋特点肥：盆（一评）房迁地产幻开发推投资狐高速恩增长匠（二渠）商枕品房坐销售惠市场士供求杏两旺为（三典）个扬人购掏房比滥重继势续提介高淋（四遍）土俭地购阿置和临土地驴开发散投资屋高速理增长仰20昨01惧年1疾—辛10偏月，厉全国坝房地它产开扛发企烧业购质置土浙地面倾积达贪12乔80附3万兔平方仁米，婚比2都00体0年忙同期鸭增长段65敏%，始同期奇完成穗土地它开发雾投资放28那2亿猛元，体比2兔00千0年翼同期培增长惧34障%，窝完成蝇土地祸开发完面积梅65炎63地万平柏方米码，同蠢比增归长3犹6.女8%默。土建地购碍置面隆积的胸大幅糊增长尝，表凝明开认发商尤对为暗了开慢发前石景看订好。满20飘01霞年，及北京锻、上撤海、挠成都险、长嘱春、庆武汉德通过嗽一系肚列的蜓运作泼，万充科的全土地精储备其达到乐近9铜00编万平蒜方米春。距“狂如果裁保持三今年惜的速惧度，牌一年旦后，离万科口的土肆地储培备预补期可患达1吃60希0万读至1顽80萌0万如平方控米检”召。王味石报解出的违数字鄙令人禽咋舌园。忍而中湿海也谎计划备土地促储备弃量超搅过万颤科。牺大连躲万达珍20喂01究年土科地储隆备已茄达2伴00苹0万垂平方丹米，赔业务减发展隔到1绣5个睡城市背。首银创集久团总睡裁刘票晓光幼接受渡《2甜1世瘦纪经驾济报抓道》疯采访偏时透爪露，膀首创伪已拥损有土里地储樱备6群00革0万梳平方轰米，腔且还绒会继孙续增悲长。疼鲁能发集团袋在北盗京、乌上海岛、济皮南、穿青岛技、重漆庆、捕成都鼓、宜富宾、雨海南呜等地繁大量窝储备桂土地触，已树达近执10小00向万平施方米战。饿（五策）房探地产保市场陶进入帽优胜郑劣汰棍时期涝随着辫以地挑产大字鳄为掘先锋恐的新平一轮饺圈地恨运动萄的开斗始，籍然而砍圈地悼的背叨后是仪一个阻等待册整合体的市戏场。恐椐业鹅内的泥普遍拾说法炎，中卸国内尖地地使产最侧快5捕年，竭晚不惠会超偿过1宽0年报，要冬产生棍出几远个寡块头，末象香蓄港一缩样。粉目前款，我悟国最耗大的烧房地马产开孟发企亡业的蜡市场蚂份额懂没有细超过丽5%路，而生香港芦是3放0%截至5凉0%竭以上柿，新汗鸿基查等几铜家公绝司占召整个揭香港狡市场汉80芬%的恐份额苍。覆中国所加入色WT默O，惯势必弟有大给量的搜外资宝流向同房地匙产市枪场，窜将加惰剧对陈市场鄙的冲瓦击，荒使得槽市场除进入轧优胜卸劣汰于阶段伏。市录场也霸将进址入现喝房市珠场，译真正蓬的买友方市时场将馆形成停，房异地产昨风险广加大萍，门塞槛提共高，链更多悔的开垂发商游要在果产品扯品质延和公件司品路牌上六竞争疼，但尚市场扁不拒闯绝好铲房子挽。遮（六走）空撒置房忠面积纸不断祸扩大葡，开抱发风忌险加茧大。旗地产捆商以少圈地苹为先榜导的悔大肆暗扩张猾，无爪疑将沫带来钻新一爱轮地摸产开玉发热股。但西我国注商品革房空盗置面柴积已帐达1寇00准00豪万平层方米信，而皂商品燥房价播格却仆出现辆近年顽来少坡有的抱一路它上扬弱。实淡际上梦，新钟建成毅的商也品房动如空亮置，鄙每年巧至少魔贬值剂10绘%，讯而在钩现有捆的空耀置房狡中空苗置超瞧过2化年的围占5朝0%支以上炎，还途有大腿规模缩开发给的经况济适陶用房途以及吩正在徒启动贷的房候地产懒二级挣市场邮，都貌在挤来压现晴有的锦商品铲房生拦存空福间，腰故有键人担腿心目哭前出凝现的坚开发震热潮都是又猎一场众美丽制的泡绢沫。扎总之泪，未矮来1持0年痛是我言国房撤地产旬发展求的重馅要时纺期，萝在经下历了话19活99魔—戴20妙01讲年的触“沟龙抬视头凶”嗓时期姑后；南20蝴02库—合20哑03魄年市踢场进塔入整含合发辱展期遣；2舌00紫4原—辱20牌07刊年将满进入遵全面株发展峰期；孕20托08嚼—识20镇10聋年房是地产仍将进灿入最透后的灿调整手发展杆时期该。在碎各个替时期丽，新百发展爽动力煎的集识聚，式将拉室动内洒需，评刺激骡市场丈的发容展。悠三．芝房地贱产开揪发模弯式的言发展已方向都如今睛的房她地产惕市场塌已经刊迈过脸了比狸产品宣、比跟技术专，拼郊环境谎、拼毯景观钳的层急面，码而迈利到了筝比品督牌（促包括活品位娘、风笋格、狂素质变、氛疼围、爆文化辫和生爹活方掩式）茂的层爆面。歼因此阵房地旅产的轧竞争近已经创超越码了产乔品和锈项目沃的竞放争，赚而是期开发虽策略裳和开眼发模庄式的宽竞争伙。唱1、宇规模瓦化品咱牌扩朋张开厌发模吨式谷规模明化品另牌扩黑张开劲发模监式，炭引导胀了我见国房络地产颗业的暮走势首：郊灿区化纯、大宿盘化斜（规驱模化盾）、另复合忘化。笨该模廉式开冤发比前较成煤功的垃典型驳是广搂州碧姓桂园望、祈岗福新镇村、赌广州学奥林亲匹克举花园逝等。巩（1惩）郊柄区化香居住罗模式印。深转圳、纤广州看等经裁济发潜达城欺市为萄适应蚊人们升崇尚然“日5+译2涛”破生活晨模式筝，即蓬市区轨工作医5天乘，在贞郊区鸟休息祝生活户2天赏，在需城市解郊区激开发袄。比啄较成政功的曾典型撑是广绣州碧叶桂园活、祈绳福新池村、湾深圳疲万科善四季漫花城洋、深赵圳中拥海怡硬翠等朱。惊但随雨着城班市的丰发展橡，特纠别是忧大交熊通格课局的笑奠定喊，烧“不7+钥0粪”趟模式坡（市梳区工卷作，抓郊区喇居住玻），粮已成余为开蹲发商杏的着释眼点摧。萄（2长）大排盘化淹（规困模化从）缺如今偿的房手地产钉开发泛商为门了提悄升品懂牌（惕包括掠品位娃、风辅格、餐素质序、氛悬围、倦文化次和生肉活方富式）检，而梨大规甘模圈蓬地，侦单个客项目垫的面狂积已侄越来映越大铺，如哨广州膀祈福趁新村陆占地诚65博00紫亩。掠（3匹）复态合化化人们叨日益竹增长袜而不物断变柿化的至需求析，注忧定房伍地产体靠单笨一概须念、为单一榴元素依致胜正的时取代已灰结束示。复创合地贸产概催念将窗取代公纯粹活的规篮模取腹胜时遵代，开个性逝化差理异也淋代表筋着未夹来之打路。这较成考功的雅典型胀是广疑州碧洽桂园立、广败州奥省林匹喝克花控园等斧。碧后桂园度与北惧京景狸山中馆学合宜办碧建桂园区学校纲及五只星级屿会所纳的建躺成获已得巨哄大成流功。碰“剪给成育功人杂士一牺个五贯星级搅的家暑”格的经球营理盲念，晕已深箱入人销心。悄广州林奥林蝇匹克来花园帽以太“迹体育挽产业叫+房漂地产院”侵，肠“晒科学峡健身芳，健邻康人秃生爪”霉、撞“澡运动衣就在瘦家门段口蝶”熔的理强念诉雀求，虎使奥霞林匹贱克花点园具诵备了隆自己叹独特汉的优本势。窜2.理策专业洪化连佛锁开仰发模羊式较专业勤化连腔锁开奶发模僵式就集是用货一个稻强势拳的公辫司品臣牌，耍加上神一套范CI疮系统屈（理踪念识招别、态行为层识别君、视今觉识娘别）舱，成脉功地乒将上秤一个昂项目霉所投饶放的娃广告祝费及哈其所范形成异的品辟牌含侮金量麻移植乏到下封一个葡项目蕉，并域为移列植到达未来桂的项肺目上恋预留蛋了庸“旅管线退”标。其鸽中主敬要的雅是琴“拘理念屡”凡与秀“舌行为璃”坡识别场系统余，这月是出豪人才摩、出状机制伐、出晕效益跨、出喝品牌扎的基旧础，愤这些项为开增发下果一个会项目雷奠定怨了基榆础。剂比如访万科晴在深激圳、翻北京碗、沈泰阳、宜武汉女、上惠海等榆地开胀发的灭万科欺城市您花园瓜、中蚁体产浙业与浆发展歪商合狱作在布广州芳、北夫京、刻上海棒等地臣开发瓣的奥静林匹呈克花挤园。珍第二引节肆公司草核心堡竞争蜓力钻核心砍竞争译力是悦那些笑使企央业比伍别人苗更强汇的东法西，备房地械产企紧业的论核心刘竞争红力大规致包朋括以鼓下几扔点：畏把握狭房地蛮产市键场现嫁状和笨变化忘趋势田的能雀力；鼓进行艳市场溜细分骡和客温户定许位的偷能力垄；根凤据市允场需横要进世行规叫划、授设计塘的能手力；践对工航程成背本、险进度希、质织量进增行控服制的涨能力详；针跑对特并定的畜客户崖群进难行市冈场营芬销的房能力硬；提住供优线质物适业管块理等家售后馅服务削；与惜政府析有关吴部门鸽进行塑业务纱沟通及的能前力；倒保证忽工程拢建设纵的较动强融竞资等蛮能力苗。货随着医房地赔产市据场的小发展跃，市疼场营望销手寸段、知物业味管理躲等极滨易被罗模仿桃，已吵是开务发商阴必备赚的能委力，惕以后伏的核胖心能听力的束竞争露主要室是规尖模的康竞争陵，形句成区亏域市缺场垄名断。匹通过竹构筑腰企业撇的核汗心竞竖争力艳，最挨终提贪升企钞业的铜品牌根。嫩第三穗节乒公司得发展膜战略些一．铁企业蜻战略竹的定赚义间企业恳战略蹄是在展符合巴和保叼证实腾现企画业使窑命的闯条件邀下，芽在充毕分利抹用环海境中惹存在敬的各扁种机上会和挡创造啦新机也会的赌基础秘上，仗确定浙企业鼻同环犹境的体关系独，规士定企烫业从累事的被经营华范围跪、成习长方份向和指竞争嘉对策董，合胁理地触调动浓企业启结构挎和分参配企抱业的乓全部扶资源越，从烦而使艇企业森获得免某种挣竞争说优势翻。它渣是企盾业战耀略思谈想的猜集中拳体现售，是狂企业袍经营赶范围站的科稍学规蹈定，祖又是寻制定蛮各种报计划膨的基厘础。料二．自基本石竞争罢战略命竞争钱战略血属于锹企业荣经营定单位蓬战略亏的范示畴，摩是指获企业贞正确晌地分仁析和膏界定汗本企姥业在盾竞争瓦中的促地位痛后所炭形成唇的战帅略。封基本挪竞争毫战略没是指优无论交在什架么行涌业或蜂企业甚都可词采取跨的竞岸争性需战略堤。美猴国哈闻佛商满学院窝著名刮的战立略管痒理家厌迈克效尔衬·套波特裕在其舍19酷80弹年出傍版的理《竞哈争战类略》属中，壳提出呈三种采基本滤竞争群战略杯，即排成本暗领先痒战略捧、差肯异化董战略底和重愁点集樱中战秃略。猾1．伯成本蜂领先秆战略腥成本验领先援战略候是指柳企业兰通过避在内摔部加蚀强成蹲本控表制，姓在研乓究开孕发、配生产占、销商售、嫂服务兵和广翠告等壮领域钓里把彻成本辉降低云到最本低限畅度，葡成为专行业补中的掀成本嫌领先权者的驼战略案。榨2．有差异帽化战寇略击差异芬化战突略是立指企畏业提卖供与挺众不速同的虾产品熔和服膨务，押满足锻顾客影特殊销的需菊求，原形成芽竞争泊优势券的战疫略。腥运用疑该战扫略主迈要是刷依靠昨产品根和服乡务的炎特色敌，而钉不是最产品永和服葵务的勒成本唇。但辅应注系意，说差异束化战并略并贞不是亲讲可扩以忽请略成繁本，柔只是兴强调徒此时游的战馒略目啄标不汤是成勇本问粥题。押3．荡重点饰集中挖战略真重点手集中撞战略有是指当企业细把经舞营战陪略的饮重点昨放在灯一个猾特定矮目标煤市场讯上，欠为特迈定的湿地区朗或特吹定的唇购买霸者集差团提艳供特号殊的晕产品唤和服驶务。尘企业灯一旦腔选定础目标承市场鼠，便房可以贱通过借产品聪差异查化或朵成本逃领先羞的方庄法，榜形成你重点步集中厕战略阅。就镰是说降，采观用重缺点集赚中战苍略的妻企业磨，基量本上呼就是暖特殊级的差丘异化件企业嫌或特题殊的亿成本厉领先猴企业常。诉三．捧万科鲁集团槽的发继展战短略探增讨沉万科读集团渡的发爪展战闷略：女以房棉地产直开发帽为主栏导产络业，纲在全淋国大锹型城深市近榨郊区海开发低以葬“他城市剩花园格”忠为品漆牌的父多层亲住宅鲜。具派体包胆括以救下方坡面：脾1．帐经营谦专业凳化，塑根据携自身例的特识点，械以房立地产亏开发辰为主境导产惭业对名有些新行业碰进行庸整合季；并申将万厅科的敲开发腾纳入评国家错建设油部住凑宅产辜业化割范畴逆，但蚂万科城并不印进入习住宅蜡相关朗部件智、配拔件的罩生产医体系型。碎2．昌为有住效利毫用土骡地资惜源、炊降低特能源六、材孩料的僵消耗敲，成电立建雾筑研兼究所殿。端3．浩住宅信市场驼主流吉化，必从住疼宅小巷区的熄开发狮转向跪社区泊的开窃发，湿在城质乡结持合部鹊进行讨规模负开发拜，开蔽发新带的市吓镇。图4．蜡建立贞新的舰融资附渠道灵，住殃宅证鸟卷化壮、金光融化询，广处泛与睁国外艰金融殖机构遗如基烟金、绸保险鲜等结香合，惨增强繁资金已实力少，具稿备规休模化岗开发温、新忌市镇梯开发射的实馒力。隐5．像广泛备吸收勉国际睬设计抛经验江，与扎世界赌一流贵的设碰计公避司建弯立联选系。射6．瓜加强腿与建板筑商填、材震料商垂的信买息沟姿通，蚁形成狡协作溉网络聪，推术动产畜业化拍进程柳，形跨成产疤业同括盟。无7．卧为提泛高资惨金利墙用效却率，炭建立助财务替结算壤中心旬，集粮中统撑一资衡金调伸度。御第四后节驾资源董整合处在项舟目拓植展时漂，除炭考虑祖房地购产市熊场情引况，纺还应商充分船考虑宵公司龄的人扒员、归资金鸦等多盲方面竿的因错素，革在各约方面盈情况窝都允开许的荒情况穷下，勒再进幼行项久目拓训展。庙项攻目开胆发应映整体即规划符，包披括全筒程策可划、伞核心刷系统争、增奔值控想制、杏利润脸保障晌、战造略领砍先五就个方置面，垃如果弟只贯辨彻这捐些措牵施中侮的一役种则灵任何值试图济改善制经营杏状况涨的努晓力都踢难以肥奏效是，应验对以穿上因评素整床合。堡第二煮章膜市世场调盼查慰第一厦节井坛房地迎产市驱场调弊查的垄目的肌开发赖商和赞经济肚评价换人员般通过复房地竭产市早场的旧调查甘，了慰解房轧地产懂市场失的过美去和笛未来狠，把肢握房绝地产曲市场减的发递展动爹态，蚕预测程其发邀展趋写势，鱼并据孔此分只析开遵发项淡目建抱设的多必要飘性，量确定悄项目香的用疏途、唤规模杜、档病次、蓄开发宝时机换和经忧营方餐式。确第二亿节虾房耀地产榆市场郊调查箭与预亚测的努内容络和方柴法成房地铲产市助场有阅很深别的地谱域特公征，扣所以泪一般棚的市顷场调膛查习于惯依野据地披域特顿性，向先由故点（缓单个还楼盘碰）到冷线、黎面（桌区域颠市场声），亚再由窑线、贫面到旦体（干宏观既环境绘），棚然后涛再从识体回束到面些，从乘面回药复到蔽点，小不断源循环联，融串会贯驰通。概现就肚从点嫩、面糖、体要的三片个层叫次加群以介扶绍。舍一．仁点洋——奇单个承楼盘潮一般离单个污楼盘乓的市圆调从能产品轨、价倘格、筝广告酒、销杏售四效个策劣略加守以分毙析较1．棉产品缩策略伴（1屑）区坝位分戏析爪大的翅方面汽分析纷楼盘卷的区净域历就史沿萍革、唉区域流特征被（商东贸中翅心、磨工业当中心幅、居聪住社盾区等惊）；雾了解跟区域登的交茎通工序具、辞交通围方式叙（高楚速公弦路、斧市政粪道路唐、地卷铁、淋轻轨究、高棋架、检公交胃等）匪以及词距离群城市课主要蝴标识咬地域英（如蛇市政腔府、茅广场悼、火离车站设等）渠的距恩离；柳了解令区域板公共供配套懒设施硬（水额、电检、气毫、医鸣院、绝超市轨、商霸场、棍公园怜、农奉贸市痰场、挡影剧尘院等男生活旺配套披）和薄人文灯环境野等。醒小的幸方面先分析纽楼盘病的地酱块具首体坐示落方祝位、内大小雄、形记状、屿四周乌房产鲁状况耽、道童路进鼠出口贡、主程要展聚面的箭临街户情况齿等。冈（2馅）基葬本参多数私总占样地面成积、配总建确筑面筑积、类容积黑率、渠覆盖蹲率、捉规划裙形态礼等。笑（3呜）建凡筑类岂别伴应根妙据开沫发项心目的吼用途庸、未停来获摄取收炭益的止方式着以及辫所在猪地区收的具猛体情樱况确饱定，椅现按杰照用魂途可辈分为滩下列重类型剑：秃·县居住童类，闲包括调普通易住宅轧、高尖档公华寓、金别墅忍、内昏销房冒、外隆销房壳等。蠢·饮商业艰用途炉类，闪包括头商场骗、商遗业店史铺、抬超级石市场辉、批晕发市裂场等须。赶·叨办公饲类，榆包括斥商务栽办公疲楼（宅写字市楼）绑等。竭·杜旅馆秤类，药包括研饭店劳、酒面店、铃宾馆浪、度惕假村本、旅胶店、浴招待斗所等栽。盏·跑餐饮卡类，碰酒楼减、美赞食城级、餐弟馆、徒快餐墨店等划。挣·尚娱乐落类，合包括驾游乐卵场、很娱乐护城、饼康乐庙中心站、俱仿乐部娘、影守剧院瓜等。蝶·卸工业汁类，浑厂房今、仓膝库等晶。滋·殊特殊锣用途训类，来包括存停车始楼等睁。趁·衣土地隐开发敲项目谣，是暂指在唯生地宵或毛脚地上昏进行寨三通巧一平哥等，改使其遮开发轻成为涌熟地追的房焰地产挨项目汤。帅（4检）面恼积和艇房型想建筑磨面积检、使冻用面板积、瑞公摊叹系数调、面翁积配饿比和没格局单配比尤、平呀面设峡计等匠。仿（5省）建柏材装案修探是清激水房施还是承精装夺修，毛建材钓的品世牌、性数量执等，色如电店梯、码卫浴悠设备斤的配杆置等鸟。努（6葛）公州用设角施她一是等指日您常生眠活中走最基独本的奶配套巾设施掠，如首水、政电、誉气、磨通讯洞、有去线电罗视、汇车库拢等，葱二是两指为盏社区故配套墓的会都所、丑超市骑等。犹（7兔）施色工进躁度和负交房摄日期旬（8构）开搞发方萍式哭了解额土地才获得膝方式乐，是矿独资漏、合痛资、愈联建墓等方点式。伐（9宣）公倾司构垫成薄了解馅楼盘凉的投预资、佩设计们、施银工、师物业森管理书等主笨要事帐项的今承担塌公司柱是谁祝？资喷质、扇资信刘如何索？齐2．喷价格谁策略骄价格路是房奴地产准营销等中最笔基本梨、最雅活跃允的因犬素，丛因此赌一般已从单枯价、娇总价河、付监款方裤式三敏个方恋面深丝入调会查分旬析。誓（1别）单瞒价串单价铺基本斧上是自区位钳、品社质等正因素伐的综携合反昌映，卫是衡缘量比笑较一转产品躁的重碧要指场标。招因此盆应对纯起售流单价买、最灰低单鲁价、姓最高颂单价适、平霸均单辈价、怎主力栽单价鼠等方赔面进算行了顾解。谁（2哭）总剧价娘相对景于房烧屋单呢价给工人的愈直观仁印象杯是楼侄盘的稳区位住和品亦质的围高低遣，总芝价所钥折射闯出来筐的更滨多信慈息是晃目标项客户愉群层野的区壁隔，瞒对于苹总价挡的调身研和丰对总孙价配膏比的狸切实高把握扰，会输把握震产品驳的目吨标客暮户群雨定位阔、市极场定和位。赔实际燃上总氧价款蚁是购微买客帖户的织最直染接、令最明么显的姜分水鼠岭。荣为此鱼应从林最低清总价耐、最芒高总驼价、亡主力挑总价苍、平晴均总洁价、外总价籍范围流、车吊位总拼价、处总价泽配比述等方价面详所尽调微查。貌（3益）付肚款方谊式并付款杨方式捞是总跪价在较时间礼上的莲一种店分配血，用次以缓辱解付猫款压描力，昏扩大揪购买显层的粗范围亭，以崭提高斑楼盘片的销认售率健，是飘一促赴销手单段。轧一般国有以稻下几犹种方僚式，哀一次友性付拜款、仆建筑依进度常付款悬、时爪间付爷款、款银行扔按揭牲贷款箩、延侮期付卧款等订。蛙3．啊广告劝策略群广告巩策略赌主要鼠包括扎广告座基调抛的推上敲，浅主要员诉求唇点的扰把握屈，媒藏体的睬选择朋，广乳告密泰度的锈安排循和具扒体实照施效叙果等条。唇4．昼销售捕对楼帐盘各逆项因方素的获评判若，归沙根结慧底是闹销售题结果筒的评匪判。辞它一育方面龄是指鸡具体拒业务位安排漆，如怨销售据点的翼选择琴、人胖员配期置、黎业务划执行克等；亭另一慰方面斧是实竖际销境售结莲果的承调查搬，如非什么姻样的元房型松最好阻买？峰什么律总价合是市赢场所押接受至的？丽吸引轮客户副最主讽要的霜地方消是什爽么？章购房攀客户必群有蛾什么铁特征唉？等课等。产二．壳线和啊面问——惑区域传市场陆对单寇个楼芒盘的糟详尽悦了解祸后，脚我们洪可以录着手狡区域糖市场假的调彼查与短分析骡。一埋般讲捕，区妹域市浪场的奋调查检与分扎析，擦主要仇包括枣区域颈分析放、供辈应市歌场特怨征、炉需求虽市场客特征次三个匆方面丝。昼（一茅）区专域分晨析弟区域本分析跟也就县是指重在特凡定区绑域中跟，对某影响扁房地域产市跪场的者交通拍动线鞭、区偏域特材征、慕发展虏规划饥三方畜面因末素的肿综合们分析解。区俭别于舒单个蛙楼盘沟的地名理位铃置分海析，冲在具迷体分挠析中咸，区语域分谷析要贴侧重崭于整循体的裹分析复和宏不观评傻估。析1．响交通芳动线睛交通酒是经抱济发株展的乞命脉普，更鱼是一案个时罢代开摄创的药急先帜锋。问经济专要发似展，晌势必斗要交形流。蜘要交涝流，愉自然辱会形飞成交塞通动辞线，孝在地钞域分刑析的生三大啦因素浴中，府顺应已人流倾、物宝流的葡自然表流动找趋势烛而形丈成的程交通坚动线泥（江欲河、刊铁路颠、公尿路、约机场扛等）点，是禽最活贝跃最盐具决固定性您作用泛的一线环，唐是形遇成房涌地产滑地域戏形态塞的真弓正原挨动力庭。优交通禾动线申对地袋域的于影响命一般台表现金在以名下几卖个方闪面。屈（1立）形喉成交察通动消线的春本身狗所具秧有的移物质伏形态赴，对申周围延地块卷的直御接作啄用。情（2苏）由伶交通棍动线吐所带识来的迎人流市、物妙流因向数量均、类漂别、馋质量惜的差纯异给竟地域袋发展钓带来莫的直尿接或抚间接涨的影猜响。缺2．孤区域蚕特征赌区域敏特征骨是相苏对聚里集而酱产生低的、蜡依附邮于地弯域之倾间且本是其励所特披有的劈一种歇物质旅和精叠神形保态。仿它取抹决于烫该地阅域的质经济茅发展叨水平挥、产竿业结坟构、笔生活英水准魂、人扇口规闪模、事人口耽素质确、购督买力予水平免、建踪筑种尸类、恭风格极、规黄模、袖分布虽等因气素。牌区域杏特征较这一楼特性亡对房铃地产聚的影芽响，朱首先搁表现暑为群救体对颗个体栗的作驴用，英即所饲谓的唇良币召驱逐约劣币槽，或宜劣币爬驱逐顿良币捷。曲在区三域特集征分暂析时议要注埋重经大过长们期的寺历史轻沉淀却而形拦成的箩无形妖部分旋。随谦着发商展速塘度的谅加快菊，城牲市的刑有形盏部分衰很容塌易被僚塑造腹，但汁无形遍部分姻却很李难一诊蹴而牧就。园区域洗特征宾分析海是要芹与交书通动扔线联宴系起建来，芳将它陡看成内是一罪开放叠的动档态社晓区。马3．系发展惯规划孝政府劣为实景现一蚀定时畅期内披的经竖济和始社会轻发展连目标仿，而兵确定近的城愁市性勉质、灾规模辆、发篮展方骑向，记城市腾土地醒的合顽理利堡用，玉协调傍城市担空间鸟布局惨和各绍项建越设的丙综合币部署遥和具管体安摊排。晕（二加）供游应市宣场特唱征马供应退市场歪特征翼的调脂研关拆键在颜于认迷真研缝究产棍品的舰共同币点与轰差异脚性，哲以及揉他们哈市场屈反应喜强弱堵的缘宽由。园一般丈从以裕下几闪个方机面调蛙研。增1．氧供求置状况团。包桂括相案关地衣段、撑用途糠、档洪次、羽规模作、价摩位、李平面映布置撇等的怠房地搬产供速应状稳况，两如供报给量药、有所效需民求量俗、空界置量桨和空核置率鼻等。敢其中兄供给冲量应晶包括术已完漏成的真项目谦、在今建的悔项目逼、已莲审批酷立项财的项居目、植潜在所的竞香争项务目及榆预计舞他们栽投入闭市场谋的时刷间。蒙2．矿房地菠产商景品的仇价格展、租错金和己经营耐收入亩、单嚷价分筐布、犯总价挨结构爱等。皇3．德房地榨产开筛发和胡经营疼的成漆本、报费用锦、税榴金的羡种类愤及其面支付恳的标沃准和讲时间术等。逗4．另各类扮营销勺手法皱的市绕场反仍应和矩市场转空白铅点的言捕捉强。押（三啊）需诉求市麻场特延征披需求淋市场倘特征南是指手区域脚人口吃规模荷和密贸度、廊人口宜结构橡、人宣口素晚质和躺习惯戏嗜好凡以及疾家庭办规模索、购抄买力宾水平践、客出户的吐需求进结构幕与特狗征等套。页三．冈体唐——选宏观得环境薄房地这产体戒——披宏观似环境绩的调唯查。汁该工垫作应倍在国哭家、标区域仅、城花市、菜邻里附的层馋次上蝇进行吼。主呜要包困括：蚊政治封、经辩济、跨行政唤法规诞、文甩化教秒育、茅自然斗条件适、城黄市规伞划、在基础呆设施么等方锄面，雾对已罪发生葵的或倘将要锤发生老的重子大事蠢件或蹲政策俗对房标地产饭项目接的影稍响，向要作辅出充穷分的汉了解姜和估坑计。森四、虏房地敢产市陵场调凡查方老法说要根型据调悔查的贫对象周和内像容，驻采用微适当求的方芒法。殿通常除采用距的方糖法有撒：普翁查法烂、抽佳查法应、直掀接调内查法巩、间狐接调甲查法呼。团五、苹房地帝产市显场预全测一耽般分连为定场性预胳测和休定量煮预测滚（一映）定婶性预抗测。州主要食是通董过对欠历史快资料围的分烛析和送对未皂来条逝件的震研究录，凭赠借预饲测人砍员的拥实践椒经验联和逻瓣辑推正理能象力，皇对房轰地产投市场厌未来衣表现减的性后质进熔行推顽测和范判断酒。警（二侧）定鹿量预意测。插在了章解历兽史资装料和威统计盟数据疤的基努础上盆，运责用数寒学方政法和号其他遥分析骨技术奖，建沸立可忌以表弹现数戚量关盒系的国数学朴模型个，并谣以此最为基砌础分臣析、耕计算参和确肚定房她地产抓市场类要素级在未烫来可得能的便数量拆。顺第三辣节告区域馋市调孕报告另的撰句写疑房地巧产区帜域市烈调报奶告是唇房地障产市装场调碑查与晕研究毕的一肝种表刮现形下式。欣要保权证材馋料的馅真实系性，触同时幕针对感性也鞠是该应工作梯的前飞提条邻件，笋譬如呜有的跌报告斯是为插投资崭地块骑选择筑而作驰评估疗的，读市调克工作榴应侧弊重于医经济须、人阔文、各环境气、交门通、墨市政草、规枯划等班方面洋，如剪报告政是为猪具体渠产品免作企竞划，体市调卖工作盆应侧就重于刊围绕侍最近线开盘环的几纯个楼采盘及僵其销善售状格况进备行分坐析。女一般茎讲，配区域特市调私报告嗽大致暴包括鸣区域联概况拴、目武标区伞域的驰楼盘叼情况马、报吐告结联论或冈建议赖三部心分。燕一．猫区域糊概况扣区域励概况批是区祸域特秧征的蕉总结蛾，主甚要是花指对蛋历史呀发展鼻、政侄治经玩济、穿人文赚环境孔、市慰政交附通、华生活腿环境竭、发酸展规榴划等半方面群的基继本状唱况进弦行一豪个概旨括性脏的描挠述。备因为智房地痛产的帆地域愧特性促特别唐强，历区域迫概况疲自然谢是任廉何一雨份市爆调报黄告的滑基本约点和趁出发绪点。辜二．滑目标索区域画的楼沉盘情逝况欺该工贺作一般般先醉按照螺为了赠说明兄的总称价、丸品质躺、区闻位等湿问题谷进行职分类闷。再忌针对衬要研光究的块课题爸，有德重点鄙的进规行详策尽的掩客观常描述顷。通究常，够根据曾需要器在大眼量详宝实的念原始急资料习基础竿上，灿筛选却部分葱细项炼，或柜列表碍或叙罚述，睁努力赚做到衡既完歼整，代又一及目了扬然。川为了册更详颈尽的忙说明象问题笨，又使不使麦报告发过长奥，通夕常选闭择一恶个与台我们鲁非常康相似设的楼碎盘，号或现怒时销曲售非佳常火翻爆的兆楼盘腥，或吴对我岛们构腹成严景重威忘胁的证楼盘链进行过详细杂的分影析。乡三．扩报告构结论丛或建抚议数对市沿调结常果的蚀共同绒点和疮异同辱点（会产品冒结构晴和需播求结唇构）割的分槽析，艇以及织形成另这种群状况询的原漫因进助行深刃究，最是报狼告结夏论的翻关键遇部分贴。昼要对臂自己执项目犬的目串标市旨场定添位作渠出初威步的旗建议岩。飘第三含章睛用地蜓潜力攻分析埋在项何目开卖发前伤，都嘱对基才地进错行论老证和肢评估貌，其北中最绍重要亩的是粮对环摄境、烟生态窃条件同、自候然系兆统有曲深刻漫的认祸识和竞了解毯。社第一陶节壶用地底潜力眠分析第的内蝇容竖一般撞对以睛下方惭面进顽行分拍析。她一．环自然责环境访的评惧估层土地烘：包翻括地役质情臂况、绣土壤粪、土健地形蔽状、职边缘悼线、贤坡度拍、景瓜观。模水源糕：包级括地授面和唯地下都水源贺、水镜质、膛潮汐悼情况丰、湿茶地的护水线钓情况便。掏植被区：包负括植均被状漆况、听时间稻、区畜内树据木的探描述使。更野生耗动物评状况断：包首括定头居和草迁徙埋的动主物习损性和订栖息附的位瓣置和婆状况斯。风气候掘：宏轮观气耻候和阿微观妖气候蔽，空资气质唱量、大噪音升水平葡和发替展趋纠势。氏二．同人为垒特色炮建筑逢：现档存建达筑的疮结构吧和式糖样，抢附属器建筑枝、地刷基。渣交通存系统默：道云路系而统和挎网络旬，交在通工欲具、叶出行饰方式撒、时属间表税等。急基础灰设施子：水栗、电靠、气拔、排蚁水等踩系统触，学帝校和怖商业把网点贵等的干分布勒。详三．滨文化伸因素窝社会忠影响刻：邻蔽里对晚于相肤邻地歌段的箭使用含、地州段的昂文化咸价值兰和考民古价业值。吹社区宋观点贫：爷法律截限制仇：钓设施摆的确座切位司置：蛇经济怎因素终和状颂况：食土地唉价值带，税影收结宏构，部成长严潜力猛，地无块之满外的唤经济杜情况产改变害状况壤。属第二脑节梁用地鸭潜力遭分析耗的成吹果送在用彩地潜裳力分针析的葛基础寄上，猫一般令编制男用地冒评价颜图，吹其通燥常做抓法如位下：唉1．过分析叙水文偶资料影，在惕地形钻图上书画出浴再现焦期的咸洪水晶淹没掉线。肾2．盯画出僵地下底水距岂地面业1m添、2港m的唱等深喘线。膊3．划画出托代表锣不同盒土壤葵承载堆力和阳其它亦工程恰地质誓性质而不同咬土层诵的位裹置。日4．轻画出流矿藏森的范篮围。肝5．炸画出挺不宜挠建设绞的陡抬坡、喜活动壮性冲冈沟、愿滑坡王、沼穷泽地部以及奔遭受咸冲刷洁的葛河岸技的范梢围和鼻地段肌。倒6．腾画出窗采取寒措施纤后可竖变为番建设弄用地段的小断型冲物沟、饥沼泽筑地、菊采掘哥场和需非活罩动性轮滑坡释地段施。稻7．摆画出链不能害作为牺建设继用地挎的范伤围，茶如文摘物保王护范劣围。疾第四乞章秀土地乱决策东第一坊节芹土地驻管理供的基绵本术爆语临为了业准确进的把曾握土策地管横理的坚国家葵有关急强制评性标朱准、号规范缠的规品定，偿需对煎土地碧管理泉的基浆本术逐语进赌行掌叨握（茂以下巧内容巴均参倍照重杨庆市扑有关哥规定卷）。撕一．裳土地忽用途柳分类躲·辜农用扔地：吐指直养接用腾于农斤业生鸟产的猜土地食，包倦括耕容地、乒林地提、草映地、殊农田孩水利引用地驰、养令殖水概面等独。吨·瘦建设挨用地止：指讯建造兰建筑努物、抬构筑耻物的徐土地渐，包惩括城结乡住剃宅和缘公共岛设施舰用地互、工净矿用架地、银交通妈水利奇设施借用地针、旅蒜游用花地、锅军事闷设施然用地锄等。则·抗未利章用地垃：指吹农用嗽地和妥建设尺用地臭以外自的土填地。扑二．茂土地横使用叠权和咸所有税权暗土地虹归国红家所奇有，狸国家作将国稿有土秘地使仇用权搜在一昆定年建限内纠出让税给土逐地使晒用者腊，使纪用者鸭向国虏家支国付一蹄定的联出让狗金。蓬土地暴使用沸权出气让，投必须情符合扫土地信利用题总体男规划问、城当市规黎划和胞年度秘建设陷用地借计划话。螺三．好农用悼地转糊建设丰用地沸在土虽地利监用总渡体规与划确骗定的念城市杯建设鸟用地君范围忙内，弯为实抵施城回市规旧划或峰实施晚具体肾建设吐项目测而占臣用土季地的陡，可呢按照掏规定泡办理布农转佛建手玉续。他并要姨缴纳绑新增公建设剑用地郑有偿奴使用干费。喇四．版土地乘价格饥1．僻基准金地价火：是弹城镇夺土地斩分区件域、疮分用墨途测术算出绸的平编均价炎格（志含出罪让金脸），镰是政秃府的委宏观浊调控闯价格吹，也冈是土夜地评序估及隙有关罢部门绍制定遥各种很土地管税费遍的政悦策依壳据，江不是梯具体眉收费鞋依据折。差2．崇公示秀地价卵：是佳国有袄土地搞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有状丈况需奸要支奔付的仪拆迁吧补偿摩费、粉安置饿费、趋城市腊基础于设施茶建设斧费或甘征地性费等买。枣许多布城市销都制窃定了烈基准锣地价惑，具叉体宗慨地的驾土地戏出让镰地价赔款要专在基狐准地肤价的愉基础现上加学以适壁当调钢整确馋定。见（三坛）土悔地转薪让费孙。裂（四秘）土壳地租伐用费崭（五度）土赛地投齿资折帜价。因二、窄前期票工程井费用却主要喘包括宁项目敢前期及规划宋、设哪计、占可研丛，水队文、位地质死勘测隆，以阅及扫“稀三通音一平头”怖等阶慌段的准费用惯。朗项目苗前期题规划翻、设松计、赌可研抵所需恳支出映一般盲可按姓项目皆总投送资的欧一定盈百分谱比估勺算，询也可止按估榆计的私工程陈量乘类以正贵常工砍日费饼率估誓算。刻项目死水文碗地质椅勘测待、土玻地开为发中店的馒“闯三通替一平鸡”拍工程钩费用骗根据脂实际之工程泡量估合算。光三、胜基础辩设施效建设仁费巩基础塞设施剥建设狱是指笔建筑踪物2甜米以否外项革目用奖地规票划红旧线以帆内的撇各种便管线绿和道筋路工柄程，魂其费抵用包碑括供截水、方供气扭、供折电、效排污迅、绿施化、省道路庆、路议灯、北环卫残设施饱等建念设费东用，潮以及逆各项氏设施侧与市旱政设祸施干催线、泛干管舰、干烈道的拉接口钢费用敲。一睁般按崖实际愈工程悬量估倒算。测四、辜建筑脆安装肉工程惕费用县是指显建造恭房屋纪建筑铲物所套发生闻的建歌筑工躲程费赠用、李设备郑采购货费用掠和安灾装工泻程费极用。短五、村公共脱配套套设施欣建设服费用深是指搁在居污住小兄区内嫂为居剥民服宴务配计套建晃设的干各种铺非营兴利性吹的公绿共配盆套设烛施的拉建设耍费用跑，主天要包贯括居喷委会软、派冒出所冶、托诊儿所辆、幼砌儿园倚、叹公共烂厕所弃、停通车场壳等，创一般圣按规雁划指屿标和险实际眼工程扎量估医算。娘六、练开发榜间接尿费用众是指北房地脸产开掌发企港业所雄属独牧立核它算单匠位在氏开发挽现场沟组织收管理甚所发巨生的幅各项络费用贴。包炸括工胃资、钟福利薄费、泪折旧铃费、邪修理脾费、生办公辟费、士水电喘费、亡劳动锯保护财费、驳周转申房摊控销和葱其他搬费用秒等。母七、眉管理遣费用弃是指袭房地朽产开恢发企课业的却管理什部门爬为组停织和饭管理鸭房地述产项谦目的佛开发碧经营过活动属而发向生的海各项地费用均。主幕要包我括：韵管理鸽人员色工资熊、职周工福湿利费霜、办训公费廊、差友旅费街、折叛旧费个、修闷理费虚、工邻会经砖费、却职工绿教育根经费躬、劳稍动保核险费替、待浓业保详险费惕、董俗事会馋费、旅咨询性费、难审计锅费、累诉讼泼费、坚排污熄费、职绿化返费、劣房地鸡产税满、车波船使锻用税氧、土喉地使若用税错、技奋术转鞭让费词、技恢术开粮发费被、无德形资忍产摊膛销、奴开办狼费摊浪销、篮业务证招待小费、曲坏帐瞒损失驾、存披货盘或亏、自毁损乏和报伯废损绩失以斑及其害他管针理费索用。静八、乳财务塘费用挨是指娇房地越产企污业为胜筹集敏资金软而发胡生的佛各项港费用而。主萌要包器括借伯款和务债卷先的利塘息、汇金融智机构饥手续冠费、脖代理物费、模外汇蒸汇兑栗净损顾失以牙及其榨他财蚀务费袋用。渠九、断销售帖费用叮是指绘房地懂产开仓发企咽业在盈销售暴房地辉产产律品过骡程中尾发生注的各俱项费肠用，锻以及革专设找销售偶机构翅的各坑项费赛用。送主要涨包括未销售忠人员充工资屿、奖等金、吗福利娘费、甲差旅跪费、捷销售砖机构员的折简旧费斯、修萍理费锣、物井料消晓耗、嘴广告掩费、耕宣传宜费、漏代理滑手续警费、嫌销售授服务贵费以利及预剥售许蜂可证拒申领茂费等拼。晴十、孙其他惧费用沸主要冠包括喷：临扎时用讲地费挑和临乐时建印设费纸、工雪程造套价咨勤询费国、总创承包达管理换费、角合同裙公证膨费、黎施工拦执照蚂费、华工程组质量往监督瓦费、乔工程嫌监理虎费、荷竣工海图编谦制费丛、工染程保喉险费多等。熟十一降、开道发期聚税费波主要甘包括倚：固高定资旺产投遍资方崭向调稍节税秀、土含地使醋用税别、市两政支交管分狸摊费毛、供扮电贴蜘费、障用电半权费晓、绿旁化建捞设费担、分扬散建换设市婶政公轮用设午施建增设费善等。拴十二路、不孩可预过见费刺第六段章茶项目添投资命效益鸦的多弃方案柴比较番以及鸟综合爱评估主一、判定义告房地雄产财五务评投价是县在房域地产衡市场办调查球与预米测，鄙项目旗策划矮，投楼资、质成本洽与费预用估沉算，辽收入丑估算财与资柔金筹秆措等青基本黑资料叛和数盐据的棉基础瞒上，框通过智编制滴基本唇财务虽报表友，计陡算财竖务评材价指俭标，雪对房缸地产坊项目榨的财脊务盈劫利能萄力、绕清偿亡能力各和资轿金平康衡情葱况进剑行分壶析。唐二、肉基本慰财务顽报表蹈的类倍别端现金娇流量扶表、栗资金组来源潜与运忠用表坐、损嘉益表催和资日产负赵债表周。浮三、致现金似流量旨表液现金串流量奋表反皇映房范地产艺项目付开发债经营仙期的诸现金止流入他和现祝金流白出，抽按期榜编制箱，用仓以计缎算各录项评穗价指新标，养进行坦房地语产项术目财狼务盈陆利能莲力分怀析。桥按照弃计算愈基础锄的不廉同，慎一般舰分为巧：待1．谎全部抵投资熊现金扇流量脊表。剂该表欲不分亩投资态资金组来源欠，以饿全部尘投资仓作为江计算祸基础身，用芳以计画算全混部投句资财雹务内浅部收吸益率饮、财餐务净斤现值望及投钳资回址收期篇等评奸价指磁标，吵考察喊房地伸产全幅部投桐资的跃盈利头能力钱，为深各个淋投资州方案片（不牙论其腹资金爪来源呼及利析息多计少）掘进行倦比较际建立寄共同除的基桂础。皱2．榆资本爹金现是金流浙量表乓。该蛾表从把投资仓者整艳体的厅角度录出发追，以遭投资岸者的套出资孕额作号为计约算基特础，析把借料款本广金偿取还和雷利息洪支付屿视为沙现金讨流出惭，用石以计乏算资押本金思财务绿内部禁收益涛率、暖财务朝净现腿值等祸评价歌指标三，考健察项够目资窗本金欲的盈隶利能采力。港3．纱投资佛者各亦方现门金流屿量表堂。该底表以罪投资覆各方油的出锣资额辆作为胞计算王基础煤，用赞以计强算投俗资者丑各方隐财务副内部控收益吐率、晋财务贤净现铅值等放评价融指标那，反角映投匆资者废各方万投入听资本数的盈态利能休力。驱四、羞资金近来源那与运永用表或该表柿反映梳房地挽产开环发经序营期基各期奖的资阿金盈断余或暗短缺挥情况充，用厦于选岭择资捕金筹银措方醉案，竖制定麻适宜旁的借梦款及影偿还爱计划甚。欣五、罩损益炒表具该表便反映馒房地睬产项攀目开岭发经换营期验内各销期的仪利润驼总额牌、所躁得税却及各棕期税存后利堆润的箩分配音情况陪，用励以计口算投除资利饲润率挪、资谁本金她利润更率等榆评价烧指标感。示1、生利润他总额填的计步算灯利润裙总额揉=经骡营收刊入-泄经营边成本陷-管绝理费解用-股销售婶费用之-财况务费诊用-宇经营哗税金霸及附怨加-根土地朴增值悬税驾经营艇收入嚷=销涉售收户入+研租金换收入陪+自溉营收悔入啊销售给收入育=土胞地收滨入+飘商品堡房销咳售收疼入+涨配套姐设施俱销售慨收入疤租金抗收入驴=出因租房裂租金渴收入步+出释租土物地租凝金收贿入而经营条税金诵及附若加=设营业这税+阅城市在维护马建设届税+愉教育悼费附览加序经营比成本仿=土泽地转李让成乎本+致商品扔房销村售成册本+棚配套林设施睡销售覆成本呀+出嗽租房星经营卫成本叠2、净弥补类亏损核房地普产开芽发企照业的开年度勿亏损伤，可纠以用村下一漠年度稳的所蛮得税插前利亭润弥使补，康下一毁年度城税前乔利润客不足截弥补替的，链可以李在五野年内引延续条弥补物；五刑年内楼不足揭弥补膏的用京税后羞利润躲弥补池。队3、肆利润状分配地房地钥产企吧业交益纳所姐得税幕后的腰利润勺，一墨般按猜照下袖列顺省序分兰配：供弥补筒企业旨以前狱年度另亏损浆提取刘法定赠盈余山公积尊金。内法定块盈余麦公积士金按脑照税龄后利口润扣顽除前盟项精后的赚10陵%提碍取，格法定省公积巧金已熄达到绪注册柔资本旁的5甘0%宗时可杰不再句提取萄。弓提取六公益帜金杠向投文资者灶分配炊利润址。嘴六、康财务帝盈利朗能力慨分析听财务矛盈利飞能力扯分析跪主要惑是考腊察房考地产沫项目挽的财写务盈斤利能泪力水杠平。德根据稻房地瞒产项轻目研务究阶尿段、活研究夸深度从以及闸项目赛类型脏的不召同，策可以肌通过头上述乐基本梁报表历，有晶选择债地计背算下荒列评肆价指办标：燥1、欠财务聋内部疫收益资率（鞠FI服RR贫）指待房地适产项慈目在套整个盟开发贯经营螺期内总各期赏净现道金流辽量表涂现值怀等于闸零时谣的折聪现率希。其兴表达意式为跪：n万∑妇（C摧I-炉CO涌）t简（1貌+F斧IR脚R）窑-t招=0耕t=台1跳式中森CI饮——裹现金窑流入蜜量积送表CO判——誓现金肥流出而量贫滥（C篇I-泳CO晴）t员——婆第T误期的墙净现钥金流赖量衰挺寨N货——腿开发饰经营箭期（巨开发取期与竞经营赖期之甚和）火财务夸内部慢收益监率可洲根据件财务倦现金垦流量烈表中蹄的净线现金说流量锐用试蜂差发陕求得凡。当妄FI塘RR摸≧肃MA屑RR岁（可弦接受腾得最蕉低收易益率黑）或极FI遭RR馋≧祝ic填（设磨定的朱基准顶收益敢率）荒时，凯即认科为其众盈利王能力现已满摇足最泥低要临求，怪在财蚊务上蔑是可腊以考竟虑接购受的火。杏当财埋务报隶表按练月、奋季或挺半年若编制赴时，问计算症求出规的财晒务内旁部收悬益率霜应换挨算为面以年里为期民的财翅务内傍部收恰益率食，然棋后再砍比较逼。竞FI到RR本年=踪[（签1+句FI沈RR樱季）些4-艇1]旅×敌10刮0%繁2、摸财务由净现耗值（趁FN游PV论）科是指吩按照举投资沟者最呀低可站接受蛋的收缺益率救或设途定的加基准隶收益鸦率，衡将房甚地产妨项目竭开发咐经营瓦期内赴各期牺净现铺金流保量折宝算到漠开发谢期初天的现群值之催和。n咬FN荡PV歉=蜻∑蛙（C配I-砌CO态）t桐（1载+顷ic辜）-能t拴t=贱1监财务所净现吃值况≧完0的劫房地慰产项贞目，层在财勤务上清是可板以考怪虑接崖受的赚。课3、服投资藏回收稻期（齿主要裂适用掠于出宵租和竭自营纷的房吵地产暗项目造）迫投资疲回收货期是席指以盆房地红产项愚目的洽净收敏益抵玩偿总圾投资扯所需旨要的冰时间俗。一刊般以弊年表还示，森并从费房地危产项约目开予发期纹的起羽始年戒算期表。其扒表达灾式为码：n文∑赏（C站I-狼CO临）t弹=货0舌t=占1仆投资潜回收圣期可忙根据牵财务次现金冤流量酱表（丑全部挤投资驱）中开累计绑净现娱金流粒量求展得，商其详玉细计案算公湿式：映投资疑回收续期=鞭（累修计净砌现金昏流量哲开始邪出现袄正值哈期数境-1贡）+完（上株期累嚼计现淹金流舟量的惧绝对痛值鹅÷秩当期虾净现洪金流捆量）荣投资行回收忧期应失以年响为单万位。晋4、贝投资央利润绣率糖投资遍利润迁率=斜年平云均利筋润总胜额臂÷谢总投管资甚×灯10张0%秧5、招资本桨金利污润率客资本恐金利跪润率窄=年奋平均铸利润轨总额诱÷揭资本恶金穿×律10彩0%产6、苹资本衣金净寿利润辟率寒资本割金净润利润滚率=鬼年平仿均所坦得税寿后利竟润总壮额糠÷眨资本神金兼×勒10呼0%露七、秒清偿莲能力飘分析万主要烛是考宾察房聪地产集项目品开发励经营脑期内抬的财保务状老况及驳偿债脊能力浊。交1．熟借款座利息卵计算浅有效院利息比率瞒有效匙利息族率=坑[1颈+(裙rt站/m奥)]事m-瓦1胁式中秀r漫t典——当名义公利息姜率爬盘m烘——苹每期据计息拿次数皇利息季计算盟2．观借款金偿还数期的摄计算轿八、演资金说平衡裁分析咽九、矩资产识负债侮分析费第六畅章拔项目嘴投资顶效益榆的多惹方案俘比较泳以及栽综合浮评估城一、兵定义刮房地扩产财进务评晋价是却在房吴地产掩市场撞调查膝与预赶测，眯项目朗策划画，投化资、奔成本盘与费芝用估混算，宽收入唐估算驻与资慧金筹尊措等恼基本活资料前和数月据的叛基础蚂上，挂通过增编制捡基本饰财务反报表像，计限算财吗务评竟价指渗标，且对房妄地产善项目洽的财割务盈榆利能臂力、毕清偿甚能力橡和资联金平轻衡情那况进催行分压析。诉二、历基本围财务纹报表率的类府别陕现金缺流量寸表、视资金宣来源庙与运翅用表亿、损抱益表栋和资积产负闸债表降。够三、晨现金疏流量号表替现金架流量碰表反挠映房久地产萄项目施开发仇经营棋期的薄现金抖流入腔和现至金流孩出，侨按绘期编径制，弄用以脖计算资各项歌评价陕指标冬，进侮行房转地产滚项目午财务换盈利啦能力茂分析醋。按局照计链算基谢础的浇不同眨，一征般分龄为：材1．秩全部罩投资棉现金柳流量欠表。横该表钩不分笼投资规资金跟来源棋，以歪全部做投资窑作为泉计算设基础呢，用估以计肿算全常部投宝资财今务内枝部收宴益率突、财狼务净嫌现值腹及投奇资回方收期诸等评垦价指糖标，旦考察燃房地堂产全辨部投册资的堡盈利矩能力音，为赞各个纪投资自方案露（不狭论其律资金本来源疲及利典息多义少）忌进行警比较待建立纸共同较的基桂础。粥2．谈资本舌金现乓金流公量表括。该重表从强投资翅者整窑体的齐角度闹出发候，以蜜投资交者的羊出资织额作南为计跳算基央础，真把借踢款本炒金偿脂还和竟利息厨支付越视为庭现金呢流出芬，用妈以计逼算资盗本金绑财务头内部傍收益绘率、伐财务羡净现述值等毅评价睡指标伙，考梁察项义目资稻本金病的盈挑利能阁力。欺3．蛾投资岸者各仪方现司金流毫量表映。该恭表以着投资抵各方云的出将资额病作为按计算铁基础枝，用滴以计华算投疼资者质各方脖财务凭内部砖收益锯率、忧财务弄净现奇值等贫评价扭指标瑞，反绣映投与资者龄各方肺投入继资本嚷的盈得利能矩力。博四、身资金名来源纺与运分用表匆该表敌反映璃房地畜产开出发经具营期糕各期味的资梁金盈杠余或昏短缺朋情况孩，用掀于选牙择资散金筹线措方陵案，糖制定乘适宜怒的借爸款及沿偿还晴计划庄。株五、亲损益阴表汪该表遇反映辞房地洞产项涌目开碧发经设营期踩内各即期的语利润钥总额蹄、所恼得税降及各虚期税票后利吗润的正分配卖情况治，用靠以计乱算投气资利策润率休、资众本金煌利润面率等打评价捧指标晒。惧1、龙利润府总额代的计畅算议利润舍总额为=经乐营收祝入-悦经营剥成本璃-管坏理费竿用-父销售夕费用捞-财夜务费适用-农经营挽税金劳及附爸加-棕土地素增值崖税趣经营拆收入哭=销懂售收呈入+膊租金舰收入狱+自辫营收龟入煤销售舰收入络=土锄地收虏入+截商品渐房销传售收资入+夺配套蹈设施盲销售蹦收入哨租金刮收入马=出尾租房穿租金副收入笔+出舅租土剧地租牛金收秤入把经营匆税金六及附打加=呀营业辉税+闻城市蔬维护料建设峰税+督教育喇费附补加瓶经营敬成本福=土旺地转果让成每本+根商品源房销们售成粉本+误配套都设施虚销售关成本喉+出追租房匹经营握成本念2、友弥补颠亏损州房地腐产开寒发企扒业的叶年度询亏损殃，可催以用兆下一较年度胁的所飞得税燕前利野润弥烦补，订下一最年度拔税前台利润粒不足尽弥补校的，奴可以挖在五赛年内绒延续港弥补往；五堤年内闷不足卷弥补近的用划税后汪利润谣弥补富。酿3、容利润赤分配炸房地手产企患业交提纳所时得税剩后的粉利润画，一体般按希照下葛列顺快序分层配：夹弥补许企业其以前求年度浮亏损膨提取育法定交盈余钳公积愚金。蚁法定泽盈余誓公积锣金按孕照税锄后利跳润扣考除前武项孤后的腰10姓%提庄取，育法定肾公积耽金已侍达到胶注册挖资本命的5状0%律时可飞不再阳提取归。剪提取狮公益港金香向投仍资者觉分配滚利润乏。蒸六、粥财务果盈利煎能力争分析挣财务比盈利忧能力侨分析晒主要揭是考晃察房厅地产舍项目抬的财姜务盈舌利能津力水卡平。虏根据毒房地句产项片目研方究阶音段、咳研究晨深度移以及故项目诊类型悼的不掀同，萝可以鹅通过勾上述猫基本座报表苗，有镇选择馆地计物算下玉列评买价指裁标：代1、椅财务展内部券收益辽率（庄FI肃RR流）指己房地般产项写目在馆整个锈开发垃经营龄期内农各期要净现气金流渔量表雅现值扮等于昌零时敲的折柏现率闪。其确表达垒式为点：n病∑滴（C佛I-篇CO尸）t兵（1堆+F自IR嗽R）回-t聚=0壤t=叙1兴式中碌CI贴——泡现金深流入鹊量已朗妥CO碗——箱现金系流出迁量腊离（C阿I-返CO吸）t逼——雪第T预期的金净现乏金流雅量娱遇马N扛——战开发辉经营穿期（岸开发搞期与辣经营葬期