房地产陕西信息大厦报告

陕西信息大厦报告第一章市场环境调查分析一、宏观市场环境分析：1、政治法律环境分析2004年已过去了一半，回头望望，记忆中似乎总留下许多难忘的东西。于每个人是如此，对于西安逐步趋向规范的房地产界而言，能影响深远、留下永久记忆的无非是各种政策法规的先后出台，其对今后房地产业的发展和规范无一不是弥足珍贵的一笔。各种对房地产影响深远的政策法规集中在土地、金融、拆迁、行政、市场五方面，由此说2004年上半年是房地产业界的“政策年”并没有丝毫的虚夸。现在，让我们由近及远再次一一回顾，定能生出很多感悟来。A、期房限转实名购房日前，记者从西安市国土资源和房屋管理局获悉，近期出台了《关于加强商品房预售有关问题的通知》，通知规定：已经签订买卖合同的商品房在未取得房屋所有权证前不得转让；解除合同的商品房须注销登记后，由开发商统一销售；预售商品房不得转让。另外，通知中另一大热点是，今后西安市实行商品房预售实名制，即房产开发公司在预售商品房时，必须查验买受人或其代理人有效身份证明；代理购买预售的商品房时，应查验买受人书面委托书或法定监护证明。相关专家分析，政府此次出台的期房限转、实名购房政策无疑限制了“炒房”行为，推进西安房地产市场的进一步规范，同时将对西安市场带来房价有效的平抑。B、《行政许可法》首度发威《行政许可法》于今年7月1日才开始实施，7月10日关于房地产而引起的第一起行政许可法案在北京一审公开审判，并最终以业主“告倒”北京市规划委而画下具有启迪意义的句号。《行政许可法》在北京的首度发威，无论是西安的行业政策制定者、西安的开发商，还是西安的购房者，从首个案例中都可找寻到属于自身的启迪意义。这使得在房地产交易中一直处于弱势群体的业主，此次在与开发商、政府的博弈过程中的“大捷”不能不说明行政许可法的适用性强且具有权威性，开发商必须注重规则，否则会为其行为承担后果，法律作为维权的武器是可以讨到公道的，所有这些令人可喜的现象都昭示了房地产市场的进步。由此分析，《行政许可法》不是护佑一方神仙的“魔法杖”，而是在公平、适用原则上对合法行为的有力支持与保护，政府、开发者、置业者概莫能外。C、严控土地审批规范市场4月29日，国务院办公厅下发《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，提出再用半年左右的时间，深入开展土地市场治理整顿，同时实施“三个暂停”，即全国暂停审批农用地转非农建设用地，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改，对新批的县改市（区）和乡改镇，暂停修改涉及土地利用的各类规划。这一规定的出台，以迅雷不及掩耳之势令许多开发商处于了土地“断顿”的危机之中，作为房地产衣食父母的土地终于真实地面临了资源稀缺的窘困问题。随后，国土资源部、国家发展和改革委员会于6月8日又联合颁布《关于在深入开展土地市场治理整顿期间严格建设用地审批管理的实施意见》，进一步加大了土地审批的严谨程度。政策一出台，各地乱设开发区的圈地之风被遏制，新设开发区和扩大规模的审批被亮起红灯。“土地审批”便成为一个特别敏感的关键词。开发商的土地来源问题一时之间成为了全国房地产市场的梦魇，西安当然也不会例外。漫业内薪人士出分析然，特纹别对注于起编步较提晚、届市场街专业限程度钉有限息的西盲安，拼一级携市场怠的混泉乱格内局衍但生了雅许多令不规墓范、趁不专储业的持项目复运作泼程序籍，这轻些政乒策法含规的陈颁布司实施惧无异崭于一祖把巨资大的阶手术法刀剖罚开了恢这急炉需医惩治的弹病患坏。饰D、魔银行疾房贷姜风险旺管理僵促房住产市茶场“番洗牌苗”捞在金衣融政束策方吩面最狠具影父响力漂的莫违过于裹2月虾26沫日兴银监禁会颁夏布的码《商宅业银卸行房相地产棚贷款雁风险沉管理舌指引龙》。茎此举刻针对龄不同院类型躺的项扩目和酿不同舞地区氧的项援目，属利用索不同晚的风详险政添策在笔不同仁时期徒采取丰不同奴的监鹊控风玻险的蒸措施舰，并颈切实裳关注皇借款顾人的歼偿贷株能力毒、偿柱贷意乔愿及鼠信用浪记录镰等直亚接决叫定项络目风劳险的爪因素松。这遍对于欠急需钞资金齿做后佛盾的萌房地由产业梳，无秆疑带劫来了梁诸多驳的难稿题。糟研在西掘安房碎地产博市场申，没胶有足埋够的牌贷款大支持壤想要旺操作暂一个半项目界是不醒可想械像的改。此脚规定必的实贪施使肺得开筐发商筑在遭光遇土稍地资圾源危娘机的核同时痰，又外遭遇屿了资固金支胆持不木足的慕困难螺，这拼真是级“雪桐上加壁霜”壤的双帜重桎杠梏。针但是伍此政告策的湾出台馆必然蝴促使棍房地汁产市歪场全窑面“弄洗牌蝶”，的有着通“大奉浪淘嘴沙”读之举秩。妻专家忽指出建，该晌政策帽虽然识触动怪了不甜少房教产开荡发商非的“扬硬伤冻”，仆但它仍有利爪于市门场的占成熟丛与发朱展，与许多第自身蜻实力玻不够之雄厚寄的企滩业将摊逐渐歇淡出敌房市衡的竞视争，城对于之房地拴产业崭来说认将在供整体腥质量与上有纺一个京大的爽改观豪。碑E、块城市敢房屋黎拆迁愉调整格补偿怒标准丧伸在西棒安旧顿城改少造的环特定哀环境坚中，晕20缩04衔年1泡月1吴日赢建设肤部出利台了抱《城堂市房括屋拆拉迁行茧政裁仰决规多程》储有着沟不可六小视励的影胖响，虑而于袜20和04洪年6已月1怖0日鞋起贿施行挡的《任西安箩市城美市房去屋拆青迁管族理实单施细调则》么则更昂进一筛步地嘉说明优了“周拆迁激”对勺于西艺安的陶重要皮性。百新《台细则妹》将剧拆迁热补偿驴和安筐置房比屋的汪价格涉标准泳调整级为根悦据房江屋的谊区位卷、用仙途、纤面积气等因轿素，隐以房毯地产杏市场搂评估质价格厅作为第补偿鄙标准掀；明漆确房性屋的壁所有械权为晃被拆们迁人艘，拆表迁补军偿的籍原则慕是对牛房屋菊产权叉人进蝇行补覆偿，昌兼顾示对使孤用人锐的安钳置；伞适当稻提高坑了自江行过滋渡补块助费申和自淋行搬槐家补哲助费芹的标编准，鸽增加妙了对换享受卷最低给生活船保障秤待遇虾对象亿照顾伯的规自定。卧西安泻目前洞城圈捐之内睡以及删南部索的饱阿和与歇城市肠化进晋程的惠加剧读，促才进了证拆迁严更大舒力度怨地执起行。森新《帮细则秆》的处颁布北，城箱市拆论迁过却程中臭所产虹生的康问题蚁将得蒜以顺烫利实喝施，立对于阁限地难政策矛给西垄安房悬地产荐商带炉来的允发展涉难题涝，城绪中村捉的改缸造在察很大塞程度启上，聚已经主从被掌开发跳商遗挡忘的腐角色违转换萌成为抢了西磨安房午地产略市场端的主蜡角。村本报祝记者励孙秒建奎束结2、贯社会县经济达环境灭分析佣全市猪经济雨在持姐续、忘协调党、快凳速、距健康口的轨隙道上疑运行嚼，经鹿济总辱量继昌续扩歇大，愚经济粉结构违得到殖优化北。据旋初步草核算持，2庸00昨3年填西安茧市生值产总维值（铸GD俱P）悔94廊0.妙4亿朴元，勿按可辱比价冰格计条算，急比上扫年增滑长1冈3.嘴5%暑。其蛛中第支一产驶业增妈加值盲49张.2伯亿元雀，比鼠上年蚕增长鹊1.狗3%刃；第栏二产睡业增相加值港44窝7亿锦元，福增长悲17济.4笋%；确第三卡产业犹增加撤值4览44选.2躺亿元附，增纲长1尊1.窑3%端。全欲社会静固定荐资产啊投资探47养9亿带元，肚比上裳年增榨长4场1.楚7%扬。全淹年财与政总禾收入划11奇7.铺3亿诵元，鹿比上惨年增事长2涝3.才8%赢；其棚中地朱方财乓政收钥入7期2.亮9亿错元，桃比上笑年增砖长2需3.糕7%芹。地唯方财或政支龟出7垂7.权4亿脸元，饭比上漆年增我长2羞1%扣。敞高新叫技术斩开发桨区和疤经济事技术侍开发委区以格“蔽二次更创业雅”宫为动沉力，分经济搏发展成保持玉了较魔快的递增长运态势豪。全艰年高朱新技问术产利业开斥发区铜完成夫固定速资产誉投资乡56骡亿元聋，较惹上年释增长委50习%；烤合同秘引进奴外资再额3摘.0涌亿美榆元，闻增长前27要%；遍实际悼引进榆外资窝额1饭.0配亿美循元，载增长叠38偶.4浩%；合财政影收入哪7.皇3亿促元，捏增长冬29奉%。甘经济悼技术躲开发恩区完亏成固塞定资卵产投来资2巨3.侵5亿杰元，鄙较上渡年增屈长9氏6%阵；合阀同引叹进外畏资额式2.兵5亿提美元迷，增崭长1嘴9.乡5%除；实像际引虎进外伤资额宗0.爆8亿章美元典，增槽长2脉6%升；财角政收蔬入1抹.9变亿元隔，增配长3匆0.俱7%菠。曲陶江新售区建谦设取滋得突窄破性蔽进展匪，大渡雁塔剧北广乡场建何成开魄放。跳开发橡区和坊曲江谁新区叨的发候展对眠全市踪经济素辐射脉带动早和创酱新示止范作州用进亏一步斤加强瞒。全膀年实雁现社惠会消疲费品骗零售薄总额握44盈0.封0亿葵元，弓增长醉13际.0碗%。印其中炒城镇厉消费柳品零橡售额咏41斩6.散7亿征元，锯增长体13客.3拳%；复农村郑消费迎品零括售额膀23姿.3夹亿元恨，增圣长8宾.1于%。林批发慎零售框贸易子业零想售额魔32响5.攻8亿永元，竹比上效年增评长1驱4.脆9%馒；餐艳饮业斥零售临额1谨02挥.5离亿元灯，增跨长7畅.8捐%；局其他葱行业修零售企额1怖1.无7亿庸元，副增长所9.四1%锯。年舞末拥政有各吨类贸闲易市茂场5满14够个，音其中肆年成器交额挽超亿壳元的姐市场黄有1眉6个绞。西瑞安市咐市场舍物价录运行惑呈现胜由降柏转升记态势辛。全策年居孕民消愉费价难格指牲数为岔10稠0.肆5，忠较上我年上畜升0切.5谜个百锈分点井。与钱上年窄相比酬，食屯品、泥居住予两大纸类价判格较吼上年聋分别芽上升糊4.近6%演和4时%。衣烟酒叫及饮库料、毛衣着轨、家磁庭设杯备用并品及第维修小服务蹈、医判疗保着健和蹄个人帽用品你、交旧通和坡通讯粉、娱呢乐教历育文职化用窃品及肥服务抽分别飘下降中0.名5%蓬、1进.0系%、鉴3.夺3%处、2芦.4挖%、评6.湿1%页和3祥.1遵%。萝商品娃零售逝价格跑总水舍平与身上年坦持平陕。席3、贷社会凉文化斤环境网分析悄群众珠文化困繁荣给活跃闷，文村化产和业健手康发盯展。济加大快了在券广播踏影视州方面疗的投保入力塞度，借广播畅电视氧覆盖透网不帜断完揪善和疑扩大斑。广膜播、较电视政、报您刊等沟宣传吹媒体强围绕营市委穷、市船政府速重要译工作庙、重辞大活思动、命重点便工程膨，开圾展了倡形式献多样封富有寇成效西的新酷闻宣盼传。陷文化罩出版恼市场醉管理斧和文朱物管祖理工踩作进会一步崇加强惨，文派化、投广电悦等企璃事业伴改革夜进一漂步深沸化，房为文依化市完场增辰添了屿活力匪。全淘市有赚文艺胃表演假团体句22忍个，设群众告艺术胜馆2璃个、逮文化踪馆1职3个宴、文蠢化站笨18援1个多，公符共图洁书馆末14斜个，仓出版句社1桐5家染。公队开出垃版报旬纸3辩3种桐。关4、届社会日人口屡环境宽分析胳全市舌人口浪出生未率稳唐定在倍较低计水平脖上。拨20桐03仪年人呢口出纺生率宽为9洽.8箩3蝶‰校，人磁口自锹然增势长率况为4浆.4网3主‰齿。年逼末全哪市户赚籍总陡人口哨71作6.梅6万义人，球其中向农业辫人口臣40茎3.雄7万杠人，议非农昌业人昌口3敞12瘦.9狐万人溉。腔年末递全市顷城镇萌从业就人员紫18赖5.纳6万抽人，阅城镇迅登记嘴失业波率4沃.5游%。授

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