房地产估价基本术语标准范本

房地产估价基本术语标准1总则为统一和规范房地产估价的术语并有利于国内外的交流和合作，制定本标准。本标准适用于房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。使用房地产估价术语时，除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。2通用术语2.0.1房地产估价realestateappraisal;propertyvaluation房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。房地产估价机构realestateappraisalcompany依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。房地产估价师realestateappraisal;propertyvaluer通过全国房地产估价师职业资格考试或资格认定、资格互认，取得房地产估价师职业资格的人员。注册房地产估价师incensedrealestateappraisal;certifiedpropertyvaluer经过执业注册，从事房地产估价活动的房地产估价师。估价委托人client委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。估价当事人partiesinvolvedinappraisal与房地产估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人泽2.僚0.扶7盐估价暮利害塘关系银人睡in名te接re到st够ed牢p的ar处ti获es圾估价愤结果蠢会直客接影截响其塌合法际权益挺的单吴位和雀个人塘。银2.驻0.果8谊估价体项目降a晴pp臣ra窄is车al踏p窃ro竭je仍ct限a振pp心r拥ai酸sa蹄l率as逗si鸭gn飘me躲nt寨估价母委托扫人委狂托房护地产喊估价劫机构腹为其穷提供湖估价江服务脚的某输项特厦定任材务。督2.毙0.勿9江估价食目的照ap舟pr桌ai孝sa赖l沸pu级rp性os听e;脾pu欧rp滤os驱e害of参v裤al督ua催ti涝on么估价津委托蛋人对廊估价液报告蛇的预刚期用存途。章诞2.熔0.滩10差估价傻对象蜘su方bj下ec狱t遗pr佳op揉er塌ty造所估串价的宁房地舱产等耻财产咏或相品关权禾益。圈2.打0.敌11朱价值眠时点胞da初te写o三f宏va哨lu窑e萍所评叛估的灵估价桂对象番价值仿或价叼格对话应某秋一特准定的叔时间郑。目2.杂0.包12券价沈值类消型讯ty会pe顷o剥f从va抹lu遮e灵所评跃估的摇估价秧对象耗价值体或价亩格，药包括捧价值倡或价怕格的砍名称吹、定霸义或届内涵怖。侵霜2.吼0.惰13吩估价裂原则扑ap紧pr占ai南sa犬l限pr谱in恨ci伐pl碰e谣s;族va飞lu报at愤io截n廊pr抱in语ci跃pl浅e遗s献估价崖活动振所以乞距的品法则装或标鸡准。厚2.腰0.博14屿估价钞程序幕ap恼pr荡ai彼sa钟l习pr喘oc屈es注s情;厉va啦lu查at笔io毫n哗pr甩oc瓶es侄s航完成络估价雀项目遮所需衡做的揪各项及工作嫩进行怎的先典后次兽序。假2.趴0.揪15局估梅价依弯据扫ap侦pr着ai狸sa祸l啊su铜pp扭or唱t战do太cu拼me惩nt冷at殿io驶n红;筝va汗lu盐at嚼io未n舅ev豪id乖en罢ce桐作为耻估价缸的前最提或消基础亲的文凡件、键标准饰和资步料。怨2.讽0.竟16缓夫估价缎假设虾ap志pr胖ai淹sa耗l托as坛su茫mp驳ti伸on平s拨针对卵估价瓦对象季状况狐等估县价前财提所低做的勇必要协、合饲理且摘有依裳据的驾假定供，包描括一丰般假而设、廊未定蔽事项傲假设逃、背春离事漆实假鼠设、袜不相患一致脖假设介和依愁据不跨足假咱设。慢坡2.渐0.丘17厅估破价方绸法贩ap兆pr士ai移sa淹l纯ap萍pr辰oa朽ch关es拘;逼va晓lu浊at友io爽n雀me山th摆od划s土测算远估价翅对象而或价羡格所割采用浙的方者法，细包括脖比较办法、难收益亦法、份成本谨法、亭假设岛开发殃法等哑。森锄2.狠0.百18丑估价吨基础侍数据蝶b酿as痛ic说d泰at静e楼fo乖r能ap俭pr缩ai捕sa抽l锋估价杜测算朴所使秧用的帐反映片估价因对象党状况颜的数炮据，扯以及巾估价兽对象置及其玻类似相房地瘦产的姜成交度价格捧、运间营收卫益、串开发子建设孔成本摩等数疗据。乳2.垄0.职19饰估响价参梅数除ap伯pr水ai膀sa椅l臭p检ar棒am炉et蕉er哑s还用于悄测算摔估价行对象总价值切或价败格的坝系数长、比狐率或仙比值胶。宴2.淡0.野20鞋估涂价结湾果励fi淋na召l猫va毯lu远e也op傻in挣io银n略通过炸房地帐产估侍价活格动得估出的提估价窜对象手价值激或价雾格及梦提供柿的相驰关专哪业意温见。客2.奸0.距21捷梦估价佳报告倚ap勉pr代ai商sa我l饰re离po村rt蝴;桂va条lu验at诸io筒n拥re菌po扫rt歪房地信产估躬价机抚构和迁注册躁房地敲产估采价师估向估炸价委共托人略所作矩的关剪于估吐价情眉况和挎结果壮的正编是陈厚述。谣吊2.锻0.干22隔批量垒估价于ma毅ss渗验ap汁pr森ai配sa严l粒基于庄统一帽估价绳目的右，利扑用共暖同的透数据号，采票用相兄同的尝方法恰，并侧经过培统计芒检验焰，对形大量朴相似授的房帆地产怎在给策定日屯期的湿价值鬼或价答格进齿行评蚁估。旦个案劈估价探s础in的g-浩pr闭oe获rt誉y尼ap啊pr场ai蒸sa敲l可相对驾于批梁量估贵价而楼言，未单独花对一榴宗或侨若干马宗房途地产辛的价倦值或疏价格粮进行浴评估福。暮类似冰房地泽产潜si济mi出la及r香pr令op签er农ty宁;c志on停pa唤rb土al禽e抓pr悼oe席rt苍y冲与对净象房扬地产牢的区酒位、号用途献、权抗力性乌质、罗档次妖、规扭模、绍建筑汇结构仁、新今旧程迫度等违相同贱或相誓近的发房地粮产。充敞估价松信用附档案浆a粘pp凶ra乔is岗er柜s胞cr拨ed震i坝t届r序ec存or绍ds多房地抄产估巷价行打业主墓管部渔门或盈房地校产估纸价行表业组帆织记薯录房处地产较估价崇师和他房地价产估惠价机约构的葡基本描情况偶、业椅绩、雄良好愁行为绩、不毁良行陷为等腥内容镇，供过社会雁公众宾查询蛋的信亏用信羊息管娘理系芽统。选价格是和价能值烘3.筑0.疲1黄成交害价格泄tr尝an框sa未ct口io压n类pr瞒ic丰e伴,a图ct垂ua捡l臭sa浴le书p利ri良ce努在成与功的冠交易捞中买或方支奥付和溪卖方此接受纠的金妙额。车3.狸0.完2六椒正常啊价格闻n融or尺ma车l群pr秒ic银e支不存说在特陪殊交咽易情浑况下弹的成钻交价虽格，摄或成棒交价已格经堤交易淋情况碗修正干后的摄价格秧。陶3.易0.颈3摇叨市场达价格终av怜er除ag优e蚀ma视rk抛et聪p趴ri梅ce美某种赢房地期产在鲁市场是上的焦平均氏交易首价格叹。迅3.稍0.排4筒易评估随价值计ap登pr选ai疤sa角l译va么lu蒸e史通过听房地您产估耀价活梅动得嗓出的柜估价抬对象责价值遍或价杰格。蒙3.泉0.勇5梦市靠场价雪值督ma姥rk猎et舱v震al荐ue钞估价买对象拌经适志当营恢销后本，守由月熟悉究情况概、谨羡慎行司事且项不受竿强迫传的交镜易双唯方，直以公系平交翼易方穿式在单价值外时点车自愿没进行赛交易痰的金应额。啦3.拢0.煌6读投夏资价享值贯in内ve燃st滋me脊nt对v衔al召ue萍估价酬对象编对某佣个特凭定郊单位窑或个蔽人候的价各值。他妥3.参0.暮7韵现状睁价值未va单lu腊e仙in税u违se器估价摩对象血在某疮一特反定时以间的吉实际颤状况盟下的梅价值延。敌3.撕0.企8爹快缩速变吹现价鄙值摄li奶qu链id埋at纱io酷n数va句lu枣e冻估价隐对象什在没锹有充义足的腔时间冻进行卷营销寸情况稻下的送价值蹦。付3.厌0.逮9咳残僚余价警值竖re杨si脚du雪al若v赤al环ue某估价争对象猴在非足继续惊利用碧情况夜下的恐价值帽。晒3.蔽0.童10喜胞抵押掀价值樱mo戚rt饱ga抓ge屋v宪al高ue景;炼mo筑rt妥ga警ge锦犹le击nd捉in篇g纤va翻lu勾e填估价蜜对象万假定绕未设担立法钟定优看先受介偿权偏下的浅价值宾减去绿注册俩房地枪产估自价师感知悉市的法遮定优掌先受旨偿款汉后的姓价值聋。惩3.葛0.谣11购抵餐押净月值佩ne壳t窃mo替rt扭ga共ge塌v测al忠ue疼抵押克价值良减去馅预期故实现方抵押约权的削费用敲和税妹金后罪的价冒值。慢3.离0.混12逝法随定优烈先受旺偿款勉li闲en刃s道假定既在价石值时派点实衣现抵切押权含时，钻已存径在的梦依法碍优先慢于本美次抵场押贷警款受渣偿的老款额旦，包妨括以烤抵押省担保石的债在权数封额、广发包谈人拖希欠承路包人长的建掘设工笨程价吉款、边其他倍法定主优先遣受偿锄款。辞3.醒0.集13骄计封税价管值沃as疫se坑ss可ed肝v轮al供ue肾;t针ax仅ab率le豪v们al编ue鸡为征丰税目我的而名评估乐的价赠值。恭3.旦0.卧14侦保勇险价俯值呈in桂su贩ra虾bl缸e求va铃lu细e蓬为保哄险目暑的而谊评估壮的价窑值。唐袖3.况0.病15野完全辈产权墓价值死va渐lu番e庸o袋f桑榴fe密e摇si扇mp务le第i倡nt殊er刺es拖t资房屋碎所有肺权和歌已出近让方骑式取雹得的唐建设余用地民使用按权在诱不受树任何待其他磁房地坊产权县利等京限制旋情况投下的未价值和。友无租糟约限俩制价界值崖va沟lu创e折o泽f温pr桨op录er悬ty雕a刻s炼if薪n浮o真le滑rs丘a蜂ex规is笋te数d弹in厕te臭re梯st茧房地思产在严不考切虑租惨赁因竿素影结响情椅况下览的价出值。补其评枯估价酬值为铜为出侍租部般分和恩已出峰租部顷分均脊按市变场租监金确物定租够金收遗入所腿评估售的价挠值。逼出租杆人权友益价龙值扔va桥lu喘e任o吴f携le黄as边ed烤f缓ee招i动nt衫er今es户t既出租微人对塔自己哭的已锅出租痕房地两产依辈法享饿有的翻权益饿的价赵值。喂其评假估价肃值为牲已出阴租部谁分在槽租赁勾期间晌按合争同租紧金确斜定租欺金收系入，贱未出膜租部础分和构已出曲租部躲分在俗租金越期间至届满把后按锡市场吨租金疫确定肤租金闭收入我所评隶估的柏价值屡。昏承仓租人肆权益经价值过va海lu邮e蓬o考f凡le暴as客e吓ho胃l足d润in免te添re禾st狠承租细人对疏他人庆所有系的已之出租樱房地么产依球法享纳有的贸权益般的价蛇值。踪其评旬估价战值为惨按合萍同租蛛金与晨市场网租金我的差尺额所膝评估视的价赌值。俊房地子价值掠b巩ui再ld另in依g姻an瞎d层la讨nd死v肿al百ue式建筑坚物及前其占佩用范句围内割的土祸地的御价值此，或倦土地刚及附自着于慌该土骨地上辉的建茶筑物预的价穿值。获建筑倾物价怨值茧bu根il容di抹ng叉v添al航ue激建筑顷物自殊身的咐价值肤，不腔包含枪该建沿筑物胖占用宰范围徒内的胁土地重的价躬值。干土地柳价值对la冠nd汪v壤al替ue档土地均自身醒的价卧值，酬不包义含附却着于咳该土删地上队的建丈筑物遥的价垒值。延楼面剂地价嫁la迟nd袍p孩ai午ce店p比er隐u搬ni常t手of据b若ui他ld孙-u惯p共ar逆e介一定嘱地块拘内分闯摊到木单位周建筑耗面积念上的罢土地末价格莫。驻比较耗价值顷sa陶le拼s蛾co太mp围ar日is搬o僵n插ap棕pr茶oa付ch呆i疾nd故ic斑at侧io肿n很采用妙比较堂法测逢算出知的估音价对砌象价寸值或队价格挽。默收益脉价值耻in狡co洲m邪ca赶pi戒ta借li胁za敌ti药on坏a隶pp摔ro桂ac胶h烫in使di剩ca渠ti梨on惭采用柄收益路法测矛算出燥的估续价对武象价剩值或敌价格京。槽3.我0.肢2剥5德成本衡价值虏co舞st颈ap榆pr邮oa和ch愚i块nd出ic串at役io虽n卖采用络成本防法测到算出望的估瓣价对脚象价军值或印价格苍。柔3.咏0.烦2似6庸开发凭价值畜hy强po饿th仇et丹ic惭al犁d身ev行el役op垄me册nt物m巩e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洪1．统0．医2冤本条棵是关躬于本姜标准爆适用担范围众的规轿定，遣即本核标准肤不仅穿适用悉于房罚地产用估价法活动薯，而鲜且适乔用于防房地血产估津价行仰业管益理(膝包括坊行政占管理争和自惑律管牧理)火，以疮及房挑地产涌估价期教学低、科抽研和席其他呜相关钉领域沸。充2遍通用哨术语2．0．1房地产估价

房地产估价，过去通常称为房地产价格评估，有时也称为房地产评估、房地产价值评估、房地产估值。房地产评估的含义较宽泛，采用房地产估价不仅内涵明确，而且可以兼顾房地产价值和价格评估，以及房地产租赁价格即租金评估。此外，本条从专业估价角度给房地产估价下定义，特别明确了注册房地产估价师在其中的地位和作用。

2．0．2房地产估价机构

目前，房地产估价机构资质是行政许可。从事房地产估价活动的单位，应依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。房地产估价机构应由自然人出资，以有限责任公司或合伙企业形式设立；法定代表人或执行合伙事务的合伙人(简称执行合伙人)应是注册后从事房地产估价工作3年以上的注册房地产估价师；资质等级由高到低分为一级、二级、三级。不同资质等级房地产估价机构的业务范围主要根据估价目的划分，不受行政区域、行业限制。房地产估价业务应由房地产估价机构统一接受委托，统一收取费用。房地产估价报告应由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名注册房地产估价师签字。

2．0．3房地产估价师

执业资格制度是对关系公共利益和人民生命财产安全的关键领域和岗位，实行人员准入控制的一项制度。1993年，借鉴美国等市场经济发达国家和地区的经验，建设部、人事部共同建立了房地产估价师执业资格制度。这是中国最早建立的执业资格制度之一。1994年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产价格评估制度。”“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”

1993年，经严格考核，建设部、人事部共同认定了首批140名房地产估价师。1994年又共同认定了第二批206名房地产估价师。

1995年3月22日，建设部、人事部联合发出了《关于印发<房地产估价师执业资格制度暂行规定>和<房地产估价师执业资格考试实施办法>的通知》(建房[1995]147号)。从1995年开始，房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。房地产估价师执业资格考试为职业准入资格考试，2002年之前原则上每两年举行一次，2002年之后每年举行一次。

2004年8月，根据中央政府与香港特别行政区政府签署的《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》(通常称CEPA)，内地与香港完成了房地产估价师与产业测量师首批资格互认，香港97名产业测量师取得了内地的房地产估价师资格，内地111名房地产估价师取得了香港的产业测量师资格。此后，根据需要开展资格互认。

依法取得房地产估价师执业资格的途径，有参加全国房地产估价师执业资格考试、资格认定和资格互认。其中，参加全国房地产估价师执业资格考试是常规的和最主要的途径。

2．0．4注册房地产估价师

注册房地产估价师，过去也称为专职注册房地产估价师。注册房地产估价师必定是房地产估价师，但房地产估价师不一定是注册房地产估价师。目前，房地产估价师执业资格注册是行政许可。取得房地产估价师执业资格的人员，应受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位，经注册后方能以注册房地产估价师的名义从事房地产估价活动。注册房地产估价师可以在全国范围内开展与其聘用单位业务范围相符的房地产估价活动；不得以个人名义承揽房地产估价业务，应由其所在的房地产估价机构统一接受委托和收费；每一注册有效期为3年，在每一注册有效期内应达到继续教育要求；注册有效期满需继续执业的，应申请延续注册。

注册房地产估价师应具有房地产估价的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对估价专业胜任能力的要求；具有良好的职业道德，是对估价行为规范的要求。仅有理论知识而缺乏实践经验，难以得出符合实际的估价结果；仅有实践经验而缺乏理论知识，会只知其然而不知其所以然，难以对价值或价格作出科学深入的分析和解释，更难以举一反三、触类旁通地分析、解决现实中不断出现的新的估价问题。即使理论知识和实践经验都具有，但如果没有良好的职业道德，则估价结果难以客观、公平、合理。

由于房地产估价师执业资格注册和房地产估价机构资质均是行政许可，所以无论是何种估价目的、何种类型的房地产估价活动，包括投资性房地产公允价值计量、用房地产作价出资设立企业、企业改制、资产重组、资产置换、收购资产、出售资产、产权转让、对外投资、合资、合作、租赁、合并、分立、清算、抵债等涉及的房地产估价，只有注册房地产估价师和房地产估价机构才能够从事，不是注册房地产估价师签字和加盖房地产估价机构公章的关于房地产价值或价格的评估报告，不具有法律效力。

2．0．5估价委托人

估价委托人简称委托人，俗称客户，不一定是估价对象的权利人。委托人可以委托房地产估价机构对自己的房地产进行估价，也可以由于某种需要委托房地产估价机构对他人所有的房地产进行估价。委托人委托估价、取得估价报告的目的可能是给自己使用，如人民法院委托的司法拍卖估价报告是人民法院自己用于确定拍卖保留价；也可能是给特定的第三方使用，如借款人委托的抵押估价报告是借款人提供给贷款人(如商业银行)使用；还可能是给不特定的第三方使用，如上市公司委托的关联交易估价报告是上市公司披露给社会公众使用。不论估价报告是给谁使用，委托人都应如实向房地产估价机构提供其掌握的估价所需资料，如估价对象的权属证明、有关会计报表等，并对其提供的资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责；应协助房地产估价机构和注册房地产估价师对估价对象进行实地查勘及搜集估价所需资料；不得非法干预房地产估价机构和注册房地产估价师的估价行为和估价结果。

2．0．6估价当事人

估价当事人是估价活动的当事人，因此只包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。

2．0．7估价利害关系人

估价利害关系人除了估价对象的权利人，还有估价对象的潜在投资者、受让人等。估价委托人不一定是估价利害关系人。例如，在房地产抵押估价中，无论是贷款人还是借款人为估价委托人的，都是估价利害关系人。在房屋征收估价中，估价委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门通常不是估价利害关系人，被征收人是估价利害关系人。在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人，但不是估价利害关系人，被执行人、申请执行人和竞买人是估价利害关系人。

估价职业道德要求房地产估价师和房地产估价机构与估价利害关系人有利害关系的，必须回避其估价业务。

2．0．8估价项目

估价活动是按估价项目进行的。一个估价项目是一项一次性估价任务。一个估价项目中的估价对象可能是一宗房地产，也可能是多宗房地产，还可能是一宗房地产中的某个部分。

一般来说，估价项目有以下特征：一是明确的目标。每个估价项目都有自己明确的任务目标和估价目的。二是独特的性质。每个估价项目都有自己的特点，不同于其他的估价项目。三是实施的一次性。一个估价项目有明确的开始时间和结束时间，在此之前没有发生过，将来也不会在同样的条件下再次发生。如果针对同一估价对象再次估价，应将其作为另一个估价项目。

2．0．9估价目的

估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要，即估价委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。例如，是为借款人向贷款银行提供抵押房地产价值证明或贷款银行判断抵押房地产价值提供参考依据，还是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿、税务机关核定某种房地产税收的计税依据、人民法院确定拍卖房地产的保留价、保险公司衡量投保房屋的保险价值、房地产买卖双方协商成交价、政府确定国有建设用地使用权出让底价等提供参考依据。估价委托人一般不会无故花钱委托房地产估价机构估价，肯定是为了某种需要才委托，因此任何估价项目都有估价目的。一个估价项目通常只有一个估价目的。

不同估价目的下的估价结果可能不同，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。例如，许多房地产在买卖、抵押之前已出租，买卖、抵押时带有租赁期间未届满的租赁合同(俗称租约)，许多法律法规规定保护这种租赁关系，因此，购买者、抵押权人应尊重并履行这些租赁合同的各项条款，即所谓“买卖不破租赁”。如果是为房地产买卖、抵押目的对这类房地产进行估价，就应考虑合同租金与市场租金差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，视为无租约限制的房屋来估价。估价目的也限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。

2．0．10估价对象

估价对象也称为被估价房地产，当其为租赁权、地役权等房屋所有权和土地使用权以外的房地产权利时，也称为被估价权益。不同估价项目的估价对象范围可能不同。

现实中的房地产估价对象丰富多彩、复杂多样，不仅有房屋、构筑物、土地，而且有已开始开发建设而尚未竣工的房地产，即在建房地产或“在建工程”；还有要求对正在开发建设或计划开发建设而尚未出现的房地产，即未建房地产，如“期房”进行估价；也可能因民事纠纷或理赔等原因，要求对已灭失的房地产，如已被拆除或损毁的房屋进行估价。估价对象还可能不是纯粹的房地产，而含有房地产以外的、作为房地产的一中附属财产的价值，如为某个可供直接经营使用的旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据的估价，其评估价值除了包含该旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值，通常还包含房地产以外的其他财产，如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称为企业价值评估。此外，估价对象还可能是房地产的某个局部，如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房；可能是房地产的现在状况与过去状况的差异部分，如在预售商品房的情况下购买人提前装饰装修的部分，在房屋租赁的情况下承租人装饰装修的部分。

2．0．11价值时点

价值时点，过去通常称为估价时点，有时也称为评估时点、评估基准日、评估期日。估价时点、评估时点、评估基准日、评估期日在字面上都容易让人误解为估价的时间，即估价作业日期，因此称为价值时点更加准确，不会产生歧义。

价值时点不是可以随意确定的，应根据估价目的来确定。价值时点可能是现在、过去或将来的某一特定时间，一般为某一特定日期，并采用公历年、月、日表示。在估价中，确定价值时点应在前，得出评估价值应在后。

2．0．12价值类型

房地产估价虽然是评估房地产的价值或价格，但因房地产价值和价格的种类较多，每种价值和价格的内涵不同，并且在同一时间，同一房地产的不同种类的价值和价格的大小一般也不相同，所以到了一个具体的估价项目，就不能笼统地讲是评估房地产的价值或价格，而必须明确是评估哪种价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。在一个估价项目中，价值类型不是可以随意确定的，而应根据估价目的来确定。常见的价值类型有市场价值、投资价值、现状价值、抵押价值、快速变现价值等。

2．0．13估价原则

估价原则是在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价活动应依据的法则或标准。估价原则可以规范注册房地产估价师的估价行为，使不同的注册房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。

2．0．14估价程序

房地产估价的基本程序是：受理估价委托，确定估价基本事项，制定估价作业方案，搜集估价所需资料，实地查勘估价对象，选用估价方法进行测算，确定估价结果，撰写估价报告，审核估价报告，交付估价报告，估价资料归档。

通过估价程序可以看到一个估价项目开展的全过程，可以了解一个估价项目中各项估价工作之间的相互关系。履行必要的估价程序，是规范估价行为、保证估价质量、提高估价效率、防范估价风险的重要方面。

2．0．15估价依据

估价依据主要有以下方面：一是有关法律、法规和政策，包括有关法律、行政法规，最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，估价对象所在地的有关地方性法规，国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策。二是有关估价标准，包括房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。三是估价委托书、估价委托合同和估价委托人提供的估价所需资料，如估价对象的面积、用途、权属证明等。四是房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料。

在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。

2．0．16估价假设

估价假设必须是针对估价对象状况等估价前提所做的必要的、合理的、有依据的假定。注册房地产估价师和房地产估价机构不得为了高估或低估、规避应尽的审慎检查资料、尽职调查情况等勤勉尽责估价义务而滥用估价假设。

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