房地产上市公司综合实力

上：综合实力50强这是北京贝塔咨询中心与《证券市场周刊》连续第4年联合推出地产上市公司综合实力排行榜。该榜单综合考虑了地产上市公司的财务安全性、运营效率、成长潜力、战略理性、规模效应五个方面(计算方法详见本刊2023年第22期《经营效率制胜》和第23期《金融理性王者》).其中，财务安全性和战略理性两指标分别从静态和动态角度反映了公司的财务安全状况，而运营效率和成长潜力则反映了公司在调控背景下进行商业模式转型与多元金融工具应用的空间，最后，规模效应反映了公司商业和金融模式跨区域复制的能力。这五项指标对企业的未来发展都有着重要意义，在调控的背景下，均衡的实力显得更加重要。也因此，我们对五项指标进行综合加权，分别赋予20%的权重，以计算综合实力评分。但是，对于财务安全性不达标(<5分)的企业，调控背景下面临持续经营的风险，对此类公司，我们将财务安全性指标的权重提升到40%，而其他四项指标的权重则缩减为15%。TOP10榜单在2023年度地产上市公司综合实力排名榜前十名中，中国海外(0688.HK)、万科A(000002.SZ)、金地集团(600383.SH)、保利地产(600048.SH)等规模化企业占据4席，恒大地产(3333.HK)、雅居乐(3383.HK)、碧桂园(2007.HK)等城镇化企业占据3席，代表高端化的龙湖地产(0960.HK)、商业地产代表SOHO中国(0410.HK)、区域龙头代表卧龙地产(600173.SH)也榜上有名。总体上，定位于高端化模式的地产企业排名下降，而定位于规模化模式(万科等)和城镇化模式(恒大地产等)的地产企业排名上升。上述排名显示，规模化企业的优势正在显现，而城镇化模式则在快速崛起，商业模式的分化正引领着企业前进的方向。排名启示房价：一线城市仍有30%降价空间在限购和限价压制下，近期部分一线城市的房价出现了环比微降的趋势，但是2023年以来的三次加息以及部分城市优惠贷款利率的取消，使核心城市的实际贷款利率上升了136个基点，推动北京、上海等地月供收入比上升20%-30%。以国家发改委价格监测中心发布的2023年3月的集中成交均价计算，北京地区的月供收入比已达到153%(房价取发改委价格监测中心公布的月度集中成交均价，2023年的收入取统计局公布的人均可支配收入(以3口之家计算)，假设首付30%，30年期贷款，首套房享受5年期以上6.8%的基准贷款利率)，上海地区达到162%，深圳130%，杭州112%，广州90%；即使考虑2023年上述城市人均收入的增长，在10%的收入增幅下，北京地区的月供收入比仍高达139%，上海为147%，深圳118%，杭州101%，广州82%，较2007年的峰值高出20%以上。根据我们的测算，北京、上海、广州、深圳、杭州5个城市以商品房销售额加权平均计算的月供收入比已达到123%，当前房价较刚需可承受房价高30%-40%(以2023年二季度刚性需求入市时的月供收入比为参考值，北京、上海的刚需可承受月供收入比为85%，其他几个一线城市在60%水平，二线城市为50%)；二线城市加权平均的月供收入比为60%，当前房价较刚需可承受房价平均高16%；三线城市的月供收入比普遍在30%-50%之间，尚处于可接受范围内。以上数据显示，尽管3、4月份部分地区的成交量有所复苏，但高房价的压力依然存在，而在保障性住房的大规模投资下，未来几年中国经济仍将保持较高增速，所以，调控政策并不会放松。调控：温水煮青蛙下地产企业更需理性在供给端，当前地产上市公司的资本结构中，银行贷款占28%，债券占3%，权益资本提供了31%的资金，预收款提供20%资金，应付账款和其他应付款约提供18%资金，此外，上市地产公司平均有相当于总资产14%的表外已订约承诺资本支出。上述资本结构下，信贷的紧缩、预收款的专项使用，以及对土地占款的清理(影响表外负债占比)，这些确实会给地产企业带来资金压力，但调控的根本在于需求端的影响。在需求端，当前36城市加权平均的月供收入比已达到80%，超出历史峰值(75%)。在此基础上，每升息10个基点，月供收入比将上升0.8个百分点；但收入每上升1个百分点，月供收入比将下降0.7个百分点，所以，两个百分点的收入提升将对抗1次升息效应——通胀预期下，升息效应被抵消。演揭限购倒的影央响更艰加直浓接。备据粗堆略估屯算，益一线梯城市批被列祸入限肃购范恭围的握需求骂量约型占到寄总需疼求量块的2返0%册-3饥0%仓，占耐到总贺销售隶额的著30妇%-陡40哨%，率加上寺调控扒期的集观望捎需求做，如车果政衫策严滔格落虑实，益则成炒交量刷下降钱50亮%是善一个授可预脊期的姑结果秋，但拨实际晨的效浆果仍口取决哥于人字们对喘政策树效应瞎的预穷期。窝顾20也11财年的材调控谱不会孔像2毛00御8年垮一样吗是一证场洪“循海啸隙”慌，而睡将是再一场纳“浙温水事煮青侄蛙浮”雀的持屿久战抹——然被通针胀预复期抵厅消的陷政策唱效应招，将披会引咱发更僻多的冈政策叉出台匹，这上些政合策的塞影响群当前姜并不购那么瓶可怕否，但喊它的丽后续套效应扇可能佣比想侄象的所严重妖，甚抵至可垒能从文根本犹上改你变整撤个行芹业以嫩往的彩盈利膝模式蚀。便财裳务安薯全：壁20册%-疾30哥%的请企业方面临膨洗牌胜收与2搅00绳9年卡末相鸟比，喝20守10宪年末热地产决行业虎整体档的财赖务状裂况有惯所恶病化，浩上市燃公司歌平均朗的现平金持更有比汗例从程18别%下相降到摔16国%，丹平均愿的净妇借贷露资本毯比从衡20鸭%上滋升到生41硬%，唐平均驶的总尚负债汁率也丰从6闭5%衣上升界到6街9%讨。1直18呀家地室产上星市公没司未振来1贴年需景要支特付的编短期概债务粘总额极(流穿动负拳债-虑预收罗账款浊+表允外已教订约粮的承兄诺资辞本支迅出)栋达到巡11李80骄0亿瓦元，晶平均宵每家矛公司收10吊0亿漠元，梳较2亮00绞9年浇上升输35宰%。米壁但地昂产企追业面桌临的揉资金挡缺口比的扩晚大将脆主要誉体现素在2牛01泽2年氏。2壮01昂0年奶底，舟行业胜平均矿的短习期资兼金富劫余降奴至2剩%，兄有1革5家匠公司悔面临饺相当勒于总尤资产棚20壤%以刮上的报短期岩资金农缺口篮，相尽当于倍总数迎的1沈3%颈。丹爪如果晃成交宰量持纱续萎保缩至亭20艘12逮年，密则行带业整螺体将季从资伞金富涛余状盘态转章变为更资金歌缺口然状态被，其颤中，陡有4渴4家诸公司碌未来特两年批的资纲金缺口口达半到总飘资产签的1棕0%厘以上婆，占株总数抽的3氏7%大；有目28鹅家公控司未况来两利年的凉资金洗缺口夜达到胀总资基产的驴20察%以挎上，汽占总俭数的急24悲%。聋驻综上阁所述江，在者成交是量持鼠续萎唯缩的嫌背景倡下，哀地产年上市衬公司浸整体羡上能字够勉婆强维抛持资忙金平默衡(它在不陷扩张贵的情少况下忆，行缸业平瞧均的俊资金灵缺口蛋为3撑%)粘，不旦会出重现行泽业性位的覆舒灭；示但有不13友%的凡地产眯上市贫公司胃将在厕1年线内出府现较参大的承资金醉缺口缩，有盆37极%的亏地产绒上市出公司梳将在奋两年呜内面轮临资皇金压煤力，宝其中究，2匆4%蒙的企桐业资筛金缺叨口较钉大。劣所以菜，行脚业整肃体不篮会覆扇灭，棚但2负0%爬-3妖0%愧的企钥业面郑临洗梨牌。挺金融裳理性涂：行污业整绕体已种接近颗负债未上限竟影销售遗在放盆缓、着财务貌压力妙在增巧大，枝这就杏要求肚地产瓣企业繁更严凳格地露遵守腿财务输安全蚀底线胶。2摄01辽0年导底，候行业弄平均葬的净狮借贷批资本叠比上济限降给至4悦3%梦，但火上市仆公司蹄实际爪的净狮借贷碌资本会比却饺大幅笑升高速至4瑞1%招。显志然，箩行业北整体谜已处驻于金狸融理表性的锈边缘窝，没冈有大党幅增崭加有露息负纲债的佩空间嫌。烧被另一哈方面炭，在瓶扩张糊速度爱上，早11费8家创地产核上市旁公司续的存聪货总氏额从寄11寄88花0亿绪元上掠升到连16以62错0亿神元，源增长爷了4扰0%脏，脂表外载已订番约的键承诺沟资本刻支触出总蜻额则孙从3仇17铃0亿蜂元增暑加到每42蝇10般亿元炸，增得长了衔33嗽%，很结果啦行业摧整体产开发脉性资叫产的介扩张宫速度配达到理38类%，钉与繁粥荣期隶行业券平均冒的资晶产极孕限增购速(哪20鉴%)姥相比柱，超诸速1油8%肚。其搜中有灶68哨家公览司超劫速，陕占总屈数5巴8%文；有巨44爪家公倒司超嚷速2海0%矮以上绿，占趴总数流37晚%；子有1吗9家班公司宪超速叛50印%以祸上，吸占总同数1糕6%怠。命母综上议所述女，行想业整混体的懒金融释理性险欠佳患，平盟均的占金融枣理性昂得分途5.景86瓶分。习整合涝：3诉0%阅的企病业仍凳保有愚低谷拴扩张沉能力驾眯不过戚值得提注意遣的是怨，尽壁管行抗业整届体已茧接近洪负债酸上限泪，并区存在牵3%鉴的资原金缺拥口，晚但有取42年%的山企业悬处于赏资金升富余尽状态身，其骗中有庭29共%的掘企业孤即使恩在持御续调戒控背还景下多，未通来两沸年仍雷有相页当于傻总资顾产1波0%扯以上玉的富学余资养金可呆用于才扩张峡。吵敲从中店剔除掏规模裂较小齿的公亦司，贱在我游们重淘点关民注的意50汤家公趁司中丙(销朋售额杨均在覆30咽亿元席以上抬)，挨有1于5家用公司肚在持抹续调惕控背碰景下译仍有匙10丽%以新上的掀富余怖资金产，假搁设这陆部分由资金禾全部份用于铺低谷康中的根并购悬扩张该，由云此创投造的伯低谷变收购哪市场昂将达若到2却30菠0亿腔元。妈莫综上煤，在帆调控途的一歌端，取有2甘0%袭-3桃0%首的企放业将著出现税严重碗的资矩金缺椒口，雁在调报控的性另一辆端，蔑有3登0%乐的企描业能兆够拿泄出约川23眯00拉亿元窑资金粱用于狭收购迷，产汗业整浴合的丛故事茂正在个酝酿沸。仆效率棕：经贞营效灿率持私续下语降含阶20洁10突年地钥产上球市公高司平舱均的合营业凭利润尼率微愤升至侦23逼%，恩但存诱量资抗产周汗转率滑却降克低到思0.滋37菠倍，剥下降亿了1目8%蛮。傲替以上药数据产显示枕，尽栗管2扯01毕0年触全国爪商品愤住宅陷销售车额达勺到4甚.4舅万亿昨元，慎同比魄增长死了1逮5.关19遇%，沫但2询01觉0年斧的调乒控冲站击确液实对先行业既销售损速度旷产生继了一布定的替负面匪影响复。我划们预残期低破谷中因上市浅公司件平均融的营璃业利曲润率啄将降就至1赏5%评水平哨，存浅量资凑产周重转率愧降至坟0.情22温倍，够低于堵20凑08什年的革低谷嚷周转益速度寨(0伟.2传7倍梨).娇退但不钢同产妥品定易位的唯企业网，做利润悉率和宝周转放率差孤异较酿大。仇20楚10望年，茄高端蓬化定系位的锄企业秋，营饭业利牢润率子可以束达到馆40派%以侧上，嚷周转抗速度腹最快例可达回0.故44宝倍；引而规孙模化锻扩张陶的企胳业，敬营业娃利润隶率在悉25庄%左案右，阔周转柜速度天最快素可达顿0.换70销倍；玩城镇全化定燕位企钳业，授营业设利润牙率在卧20裹%水免平，吃周转至速度热可进丘一步婆提高质到0筹.7附4倍貌。利帮润率电与周吉转率宴之间呀依然漠保持雪着一始种负绵相关照的相妨互替岔代关物系，互只是蕉，在歼持续戏调控赏背景翠下，皇财务塌杠杆记受到圈严格滤约束抄，经调营杠徐杆的蛾作用仔加大础，周坛转率抬相对渡于利躺润率铁的重谜要性院在提刮升，琴这也昼决定汗了高分周转至企业六的相曾对优骨势。走爷此外嘱，相争同定裤位的旁企业辜，实偷际运清营效总率也毅有着侄显著脾差异抖。在应23竿%的昨平均餐利润鸽率下染，标侄杆企尽业的柏周转础速度筑可以旺达到薄0.办72吊倍，驻较行伤业平姑均的匆周转喝速度烤(0捞.3凭7倍教)高终出近伙1倍银。产成长涌：繁壶荣期激资产否的极嚷限增舒速2坚0%爷廉在当勉前资贪本结袖构和稿运营笨效率斜下，崇繁荣砍期地氏产上侄市公兽司平爪均的辟资产屡扩张肆速度征为2回0%宏(股圆权融浓资支处持下伴可提确升到锤30目%以摩上)乳，低级谷期哭为-恒1%肥，繁促荣期快地产善上市鸦公司化平均臭的净歌利润种极限鹿增速脖为1甜7%在，低糖谷期沟为-留27症%。独而过择去3疗年，妹上市萝地产逢公司要平均船的资篮产增陕速达没到3嗓3%远，显柿然，封行业庆平均妄的资旺产增匹长速预度已冠被透昌支。辅用资产拴超速杏扩张感的结运果就敞是周锻转率族的压巧抑和燕资本怀使用纱效率湖的降详低。谜尽管据地产慎行业研平均宪的毛剑利润找率达悟到4番0%泥，但孕A股厨地产安上市绍公司该过去鸦3年胶加权恒平均育的净沟资产的回报蝇率仅薯为1傻2.那4%隶，低访于A急股上殊市公帝司过缎去3次年的妄平均柜回报怎率(更14袋.6脱%)辆；加伶上在辫香港是上市垂的内级地房密企，炉考虑坝周期式波动呜后，害当前香效率夹下隐卸含的尸净资屠产回吨报率蜡仅为健10字.8里%，趁不仅羽低于过上市宅公司透平均零值，论更低泄于地险产企展业的亚平均扩资本预成本微16忌.3存%。过龟10瑞.8呆%的封净资饭产回爽报率鄙意味消着在贩20往%分羞红率狱下，绞公司征长期庄可持员续的壶每股剂收益脉增速掉仅为券8.宽6%串。实仪际中南，过踢去3会年A间股地戴产上减市公罪司平据均每尿股收精益增聋速也挂仅为未8.京9%虫，这认显著筒低于呜资产匆的扩伙张速蒙度。界中：境金融辰模式毒转型锈恼20既10司年以泼前，尽地产烧企业屠的主蔬要融辱资手始段就健是银前行贷则款和断股票帽融资魄，由砍于股照票市彻场投弦资人闪、尤芬其是牧A股务投资炭人，狂对风围险和免回报服敏感郊性较隔弱，已仅对描成长战性敏泳感。苗所以知，上皇市地币产公确司普例遍追拍求高伯成长筋，超牌速扩渗张问误题严压重，缓20玻10慕年仍揭有六吨成地轨产上系市公蕉司超锣速。氧唱不过很，近游年来阿地产怎金融督工具井日益展丰富侧，从犬海外耳上市锋、债馅券、勇可转燃债发谨行，伴到信跪托、携私募报地产罪基金撑的发醋展，冈未来摩还将评推出掘RE焦IT糟s等厉证券占化产致品，饺多元封地产锅金融衬工具京构成先了一规个全调新的总生存持环境午，它全不仅闻意味增着地孝产企瓦业的按融资第渠道身拓宽饭了，毁更将壶从根仓本上亭改变蜡地产克行业查。奇多元胸金融脸时代军，评阴价标忧准在幻改变错滔多元牛金融兄模式纺下，焦地产绳企业困面临毕多种沈投资摸人的塔不同没投资押需求寺。以前信托港、私注募地香产基帆金为奥例，国投资滨人是栏对地扔产企垄业部性分项丹目收心益的袋分享奶，而灶非全策部公疾司价然值的锄分享扰，所虎以，庄他们厉更关绣注珠项目华本身肚的风辰险收挥益、奸管理容人的赔品牌堡溢价遇能力拔、以副及资氏本使竖用的晚效率啄，与吩之相珍对，缸公司腰整体挎的土策地储际备和绑成长代性则址不那钢么重澡要了赚。储海换句面话说槽，私皇募投斧资人燃关注兴的是哗资产侦回报址，而虏非资珠产扩语张，还而私李募投鬼资人茅的这弊种评灭价标肿准又奏会反节作用垂于公越开市密场评红价体旦系蔽——螺显然昨，风士险回录报越壁高的少企业顿，利没用私智募融壶资空脾间的细能力分就越非强，逃而多培元融教资工疯具的趋使用恭，最总终将液表现销为牧企业葛整体彼更高摸的成员长性宿和公颈开市归场上驰更高性的价更值评焰估。世衬所以缸，多昌元金斗融时劲代，助投资粱人的畅评价宽标准蔽在发帮生改拣变，歌从单款纯追耕求高俗成长秩转向隆对风若险回图报的昆关注府。宜关注滩风险傲回报岗：地舒产行犯业的彩“叙暴利立”厨分解卷傻20岗10芳年，耽A股汽地产雕上市取公司诉平均泻的毛旅利润估率达思到3舰7%逆，仅顽次于漆食品粮饮料经行业蛙的3糖9%率，位倡列第淋二大下“姻暴利偿行业燥”债。迹育但2膜01勒0年玩地产末上市探公司涉加权鸣平均循的净球资产器回报目率仅习为1西3.瞧8%鹊，仅邻略高歌于A虽股上直市公沃司的否净资板产回凑报率矩均值期(1默2.织4%夕)，沃而低动于香沪深危30蹲0雨的净哄资产阶回报滴率均伪值1腹6.桨3%倚，处胞于市倚场中贯游水耕平。歼为什转么会症出现谈利润译率高马，回宝报率立低的怨现象兽？肝序净资堂产回石报率砌=利供润率纪×悄周转凡率滥×蜻杠杆膜率美敌利润永率方喘面，通地产昆行业讽平均银的毛怠利润网率可盏以达却到3烟7%艘，排菜在上浊市公触司2丸1个驾大类倦行业暮的第币2位旷，剔叨除营该业税茶、增眼值税划、销波售和芳管理搏费用煤后，绝营业组利润愚率仍宵可以煎达到宿20史%-孤25山%水语平，栏净利沫润率滋在1突5%宇-2挡0%叔水平畜。高焦利润言率主肯要来友自土费地升废值收犹益，小即，娇在地婚价房葵价快妇速上估升的女环境怠下，炕延长提土地愧储备油周期仇、延冲缓推崖盘速没度可落以大涛幅提残高利挎润率度，但斥利润赠率的坛上升贴将以丧周转谈速度吨的下沸降为局代价茂。翼苏周转桑率方杂面，糟在繁毕荣时称期(洁如2跃00急9年杏)，零地产描行业钢的存末量资怠产周响转率乡(合杜同销湿售金滤额/叛年初搅总资盾产)黎平均肥为0伴.4洽5倍酷，这假可以执近似臣的理枪解为笋地产竞企业淘从支察付土啊地款忠到完锄成预只售平毕均需镰要2牌7个汁月的境时间芹；而骂在低层谷年际份(栗如2镜00丢8年喷)，度地产饿行业镜的存倒量资联产周软转率撑降低副为0恳.2辅7倍若，换板句话棒说，缝由于潮销售凯周期蓄的延丙长，壤地产肺企业胸收回诚现金伐的时惧间延托长为竟44族个月抚(2杏01配0年居平均荡32轻个月刑).肺互在囤副地策警略下测，尽族管地渗产行怠业的勇毛利册润率搁很高划，但身周转眉率却乎很低稠，平金均的抚投资剑回收旬期在知3年歇左右呈，较膏市场俗平均搁水平伙高出城1倍令多，谢周转耀速度填排在县21共个大糟类行熟业的溉倒数既第2灾位，丹仅高递于金珠融行岭业。快结果旱，低览周转皱率拖榜累了窗行业肚整体尿的资旨本使笔用效舟率，形20侨10魔年地派产行穿业的装总资确产净净利率执只有弊4.股5%义，排氧在2慈1个战行业端的第舌14域位；乳靠着考近7丧0%逝的负吩债率步，才轻使净仅资产晓回报飘率放慨大到抓13斑.8贪%，碎排名填提升专到第柏10溜位。猾巷以上设数据肠显示忠，当扔前地氏产行面业的众利润炕主要跌来自菊土地略升值锻和财少务杠淹杆，听其中沙土地卸升值违贡献更了高逃利润连率，陕却降菊低了浑周转汽率，漠考虑叶资本头的时想间成型本后睡，土飘地升合值的田回报语率其界实与阶行业卸平均月回报驱相当慰，更蓬高的宿回报闹率主色要来枯自于冰更高绳的财蜡务杠申杆。肃庆然而抢，随骗着笑“竭反暴柱利疼”次的深县化，县土地氏升值蜓的收芬益在截降低露，囤愉地的石成本厚却在候上升坡，地略产企疾业面众临资亩产依捷赖性储扩张抢的回撞报率延瓶颈渔。功资产宣依赖欠性扩缸张的域回报殖率瓶村颈铃赔囤地择本身爆是有祝成本驱的，材成本世之一穗是周鸟转率朋的降富低。往举个猫例子岁，假效设某声地产芳项目通可以会用两导年时各间回钥笼资灾金，望即周遇转率谣0.柱5倍雁，此株时项棋目利道润率令20汽%，咸则投樱资回姑报率正10辞%；婶如果纯延长辩1年泉，使恶周转券率降备低至仍0.挖33扔倍，扶则利狐润率野不变椒情况尝下，戴回报古率降祸低为逮6.双7%练。阻盘成本暂之二修是资珠金成掀本。德以上添回报吹率计济算中芽没有偷考虑毙财务掉杠杆括，如钉果项叠目中猛使用喝了债厦务融窗资，润那么央股权此投资棉人的披回报乎率会议上升海，但围延长恩土地缺周期建后的锅利息蜘支出飘也会迫上升救。煤致成本匠之三饮是财死务风队险的伍增加亭和负巡债空玉间的址萎缩祥。土略地通据常以域存货刷形式栗记入忠流动纸资产夸，但贯它的旗流动预性并自不好功，很揉难在啊短时作间内捕变现弦。在肯流动咏性紧叔缩的汽情况维下，注土地当占比撇越高瓣的企扒业，爸流动辆性越坛差，旱可承胞受的巩负债裂空间遣也越才小，觉即，丢周转腥率的块下降仪(经灶营杠宽杆的上降低库)将江导致有财务芒杠杆宣空间抢的萎诚缩。咳武综合身以上质三项猪成本资，除酸非土狡地升岗值速笛度够心快，询足以禽弥补碗囤地怪所带霉来的鬼资本阿成本嘉和资吹本效疑率损促失，输否则敌，囤营地只怕会降漫低回茶报。墓而在奥调控挪背景店下，玻当土手地升甲值速友度减悲缓、座利润冠率的立上升勾空间抢受到泛限制同、不堆足以挨弥补灭囤地象成本您时，顶土地高储备谜的直足接贡返献就饮在削艳弱，奔此时订，企尸业需条要通添过模薪式的猪转变举来提槐高回粗报率籍。言从丙“稠重资宵产模雄式妥”砖到傅“劲轻资肆产模羡式辰”疏怜当土圾地升半值速究度高虏于资骂本成六本时匠，所点有的垄地产荐企业县都在协寻求径储备轿更多搂的土停地，斜此时匪，持赞有资秒产本鹿身贡发献了听丰厚逝的回饶报，筐土地天储备肠的多聋少成陕为衡时量地卸产企巷业价幼值的扭最主砌要标项准(藏有时济甚至份是唯旧一标曲准)牲，我掏们称耀这一队模式建为地萍产行弓业的怒“转重资表产模授式诊”—浊—顷地产蚕行业凑资产构负担卫重，走企业拒成长透高度慌依赖匠于再步融资安下的喂资产泛扩张确。妈秋在扭“建重资来产模靠式拒”曾下，式“羞效率便”廊二字略的意本义仅集在于市它决校定了杂企业永可以葛通过届自身痕周转摩创造眯多少宵自由搏现金栏流来显支持炕资产滴扩张付，显肺然，沈效率邪高的贪企业状可以雪拿出铁更多般自有遍资金辛来扩蕉张，前相应难撬动重的财泽务杠损杆也们更大急。总碌之，屋在土丑地快额速升之值的番背景格下，搜企业赚普遍友奉行赖“喘重资秋产模棒式拳”拍，财臂务安同全成忘为控价制扩苹张速额度的夺唯一苏考量目，即紫，企旷业的押最佳旋决策脂是沿萌财务悠安全低范围糊内的灯最大桃增速泥来扩依张，奏这就肃是我袄们常铅说的谊“渠极限摇发展颗速度布”尽。朵别但当催土地日升值徐速度盲减缓惠时，芬单纯蛇持有附资产拦的回端报率啦降低避，土螺地储垮备本董身的座价值蹄贡献欢在减叛弱，勾过度粗储备洞的情眨况下骂甚至连还会秩出现俗“伶负价捏值贡惩献拾”愈，于姥是，练长期奉中企柿业将晒重新夫调整荣自己凑的金盾融策类略，赏从唱“裂重资惊产模售式胶”长走向面“乘轻资懂产模株式彩”掉。舅窄即，押从应“继赚取狸资产兄升值那收益拜为主穷”呜走向启“梁赚取参增值程服务棚收益处为主络”泰，这掩里说抓的增概值服捉务收侨益包起括定译制开透发、跑合作茧开发谊过程床中的蓝品牌劫溢价航收益诉，物已业管狡理、晃商业智运营门及其贤他衍容生收齿益，染以及井地产每基金疮等多击元地副产金废融服是务过锡程中纱获取露的费渐用收羊益和绣业绩道提成错收益钥。在瓶轻资挂产模塘式下窜，地痛产企狂业不孩一定余充当重地产胖投资闯人的起角色挺，而暖是更域多充箱当开公发、呜管理寿和运草营的惠角色作，赚医取品纯牌溢狡价的写同时协让渡董部分触资产辈升值姜收益梦。弓扰在上锹述金怨融模脖式转帆型的能过程矿中，犹如何正让那鹊些从蝴“荣重资砖产饶”池上释蜓放出局来的胆资本庄更高润效的土运转势起来齿变得催至关穷重要催，此纪时，沟效率茅的意绿义在态于它胖不仅乌决定翅了财夜务安蚊全状残态下米的最基大扩倍张速笋度，遍还决窗定了坚从土马地储相备中逐释放惹出来细的资问本在怖新模惭式下才可以若创造峰多高钻的迷“凝潜在截回报愉”诊，显镇然，发效率叠(包冬括经衡营效撇率和计资本宋使用倘效率避)越梨高的每企业产，在霜从钻“敲重资遣产碰”级向领“侵轻资邮产某”剧的转挑型过骨程中箭优势拳越明控显，坑资本荐重新漠配置趣后的喂价值哨创造荐空间搂越大丝。裙潜地产杜企业爸“终重资垦产模懂式馋”沉向随“蜜轻资斤产模飘式涝”汇的转堆型，依也同螺时意辽味着降企业侧将从珠“旋极限炸发展缩速度劝”救时代钞逐步费过渡虑到芒“锣效率怪隐含袜价值矮(回充报)拴”黎的时割代，度它体微现了压轻资血产时眼代以捏效率光为核登心的烛风险炎回报科度量库。榜“熊效率域隐含傻价值若”勉的定隙义非敌20格07旦年推露出第巷一期璃房地痛产上迹市公黎司综愧合实税力排套名报先告时麦，我口们提数出了厦“亲极限拆发展获速度兔”董概念饱，它司强调蜂的是馋地产绸市场公高增万长背夕景下润的理倒性扩恭张；片20迷11诵年随浇着地腥产市王场调躲控的寄深入舰和持祖续，克以及跟多元收地产渔金融座的发伏展，赌我们盲提出孝了例“迹效率兔隐含夹价值存”敌(E腥ff削ic跌ie获nc尖y逃Im甘pl勒ie雄d漠Va谦lu向e聋Ad江de盖d，梅EI鸟VA葵)，榜它强前调的假是考揭虑了诊周期骆风险脆与资吸本使度用效鸽率后纯，投秆资人漏价值佳的最银大化杜。也旧因此绩，效株率隐摄含价法值是砖与多弹元地晒产金毅融发仍展直防接对厨应的飘。萝“玩效率与隐含厦价值刊”拒与我候们经勒常用壶来考暖核企琴业管哥理人激的承“狭经济耕增加欢值勤”筝(E骑VA银)指涉标有藏相似拳之处津，都堂是企室业的籍价值烂创造设与资晌本成友本之章差。垮不同窃之处乡则在腥于，纵EV板A是淘对真撞实价飘值创厘造的究度量仅，而挺EI煎VA槽是对码企业浪价值灶创造讽潜力亏的度介量，条对于求地产茎企业粮来说外就是闸多元蝴金融捞模式站下当片前效行率所锈能创牙造的嗓安全佩回报搏上限投。实钟际上匀，受堡到外锁部经瞧营环舅境、坦企业宫自身席决策半等因俭素的素影响杂，真李实的趋价值愤创造趁可能担高于酸或低愚于尼“景效率朋隐含绞价值谋”滴。蚁膀效率汗隐含还价值稍(E忍IV郊A)群=(寻效率注隐含奋回报耳-资仪本成破本)薄×纯权益温资本弓血其中型，效出率隐役含回谢报由荡企业嗓高峰稿期/剧低谷资期的悼周转疼率、抬利润质率和寒财务笔安全脖底线近(净吸借贷相资本式比上狭限)招决定礼。披晓以保晴利地弊产为泻例，旨公司肺繁荣捷期(缓20呈09译年)敲存量芳资产沟周转演率为贯0.企80因倍，商营业呼利润程率2鞋0%项，即蒜，繁要荣期趁总资晴产回叫报率俘可以日达到专16煎%水爹平；睁低谷短中，菠考虑跃到公背司储柳备项殖目中掀约3供5%阵的销辆售额仪来自榜一线裹城市牺，4迷5%李来自竭二线阳城市则，2高0%郑来自达三线良城市侵，我胁们预碌期存箭量资古产周为转率今将降熊至0胁.4登0倍件，利煌润率残下降调6个汇百分奋点至躲14壤%；拒在上另述低毫谷回咐款能编力下衰，为敢应对迁持续姻调控甲，公毅司的汪净借昨贷资概本比啄上限延，即的财务捏安全赌底线验应控捧制在桃10忘7%绍以内带(公塔司当顽前为制11排0%确).警宫据此遭推算估，如俗果未病来5桶年中桂有2喘年遭活遇市抛场低波谷冲欠击，秃则在盐财务车安全枝底线赶范围薄内、挤保利航地产隶未来伞5年榴平均锁的净导资产断回报蔽率为移20忽.9涨%奉——坑我们锄就将强这一音回报倦率水鸟平称吉为公双司的扣“蚊效率辩隐含末回报昨”末(E尝ff修ic虚ie邻nc器y咱Im些pl边ie倦d慨Re玉tu恨rn易，E俯IR袭)，傍它是灯公司棋周转紧率、梢利润畏率和亲负债密率上角限的即集中驳体现勾，反拘映了绘公司邮在财低务安极全情柄况下自，当傲前运政营效麻率所滥能提旨供的乱合理川回报桶率。呆效在多宵元金先融时搅代，俭这个椒回报趴也可惨以是混“辣私募险投资稍人+始企业脆股东籍”诵的整梅体回汁报空折间，厌换句翅话说执，如乎果保毯利地弹产要翅发行横信托础产品琴或私费募地仗产基娱金，镜那么怠，2廉0.绑9%兵的回系报率屠就是厨它能姥够提桐供的猾安全手回报酱上限答。糠点进一宿步，木效率牛隐含展回报为是公淡司在姨安全迅负债叛结构态下所哈能提终供的浪最大壁回报仙，实全际中孕，公么司的销真实竹负债考可能似已突朴破安近全底骄线，唱此时荷净资海产回载报率录提高攀了，雀但增骡加的只财务引风险炕会同夏时推招高投科资人聪要求垦的资天本成贿本。猾变最后剖，从尖效率纱隐含欧回报志中减豪去资凶本成计本，折就得黎到了扣效率刷隐含线价值俩的计孕算因粱子，曲对于寨保利培地产乘来说痕，这忽个计称算因驾子为由4%苏(=漆20甲.9税%-话16出.9刘%)贡，它灶体现世了企省业为岂股东芽创造径超额芳收益男的历“广潜在吊能力坛”确，即忠，在婆财务愧安全伍、不讯扩张禽资产蚁的情仆况下验，每崇10秧0元栏的资埋本投恩入可伤以创启造4央元的劳超额必回报范——坏以2雄01里0年震末2允97我亿元绸的归血属母消公司治所有半者权芬益计微算，润可创温造1冬2亿侨元的数超额烦回报抛(为狡方便姐比较平，我奉们略屈去规技模因哗素，劣以饲“滔效率挠隐含圣回报凭-资包本成拴本设”粥来度批量E为IV随A)币.机重点毯关注随企业垄的效黄率隐崭含价尾值骗题表2睡是我双们重宴点关遵注的扣50赔家地斜产上翅市公钥司的绘效率助隐含切回报恨及剔古除资厦本成以本后彻的效椒率隐昏含价泳值，绪由表毙可见姐，上丧市地袋产公改司平探均的明效率贺隐含标回报严为1肺0.惠8%或，而惜我们削重点寺关注商的5山0家万公司少平均敢的效戏率隐回含回心报为辉15塌.4捉%，味其中吵有1甲3家项企业突效率准隐含评回报倍在2洞0%棋以上眼。雨票15炭%的墙平均扇回报邮率并锁不算内低，法但在霸持续骂调控贴背景饿下，笑频繁问波动孤的地部产行避业已牙成为孝“砖高危涝”剃行业螺之一北，A针股地忘产上梦市公洗司平侍均的另资本普成本债达到量14筐.6重%，痰香港菌上市道的内递地房斧企则示高达守19键.8昌%(升香港抱投资供人对士地产岭企业欲的风涨险更宪加敏之感)匆，结舌果，设我们征重点晕关注便企业煤的平宇均资务本成轿本达锤到1惰7.叛9%蝶，较螺效率米隐含裂回报乖高出唐2.捆5个杏百分结点，锁即，船效率图隐含绣价值悼为-衣2.锯5%饿。这摩就意糊味着谁，地尘产上窑市公蛛司整球体仍推需要办进行是效率扭优化笔与风徒险管瓣理，贼在降衔低风敏险成平本的除同时筹需进嚷一步菜提高舰效率扶回报传。艇伤但从纳表2焰中我追们也行看到逗，有冈近四傻分之修一的熟企业叹效率轮隐含再回报份在2阵0%纺以上皆，有仓28隙%的俱企业伙能够晕创造浓正的虏效率刮隐含篇价值术。那仗么，劲这些粪企业尚是如盐何创圈造价郊值的改？奶反阁“绝暴利送”暗时代顿，盈沉利模治式的坦改变伪垫在不骨考虑陈财务插杠杆泪的情园况下刊，回册报率垮是由两利润钱率和晒周转剥率共玻同决睬定的隐，利贯润率尾可以雨理解挎为每芬10疤0元碍的投晶资到响项目为结束诞时可英以赚股多少炭钱，帜比如希净利迈润率虫25肢%，子意味禁着项集目结颂束时部可以绍赚进雷25料元。凤碎而周更转率物则是鲁从投序入1瓣00乘元到矮收回童12廉5元品需要基多长便时间雨，如妈果用股1年目收回骡(周古转率柄1倍奉)，糠那么罪年化疮的投防资回燃报率铅就是蒜25逃%，奇如果硬用2话年收刊回(灭周转爬率0适.5崇倍)益，年名化的妥投资快回报反率就芒是1宽2.觉5%映(不聪计复当利)半，如采果用坡3年迟收回攀(周资转率共0.吨33脖倍)叶，年尝化的药投资伴回报溜率就魄降至瞎8.姨3%王。阅回所以侦，在雪利润秩率受吨到限射制的奖情况痰下，滴如果侧周转耻率可午以提完高，势即，顽通过苏缩短阴囤地湿周期馅、加列速开朝发和开销售系进程糊，那洽么，围实际跳的回激报率怨不一哲定降恐低。爬姻但利惰润率蹈与周谢转率床之间描是一停种负贯相关替关系棕，即笋，达头到最剃佳效椒率的资情况慨下，竹提高旱利润刷率会鸭降低铅周转杜率。厦这是呜因为瓜提高释利润推率通预常有雕两个索途径狮，第低一，毁提升踢产品兵定位脑，其税结果幕是高难端项确目由灾于设雪计装讨修标台准较递高，牌开发战周期览更长猾，正落常情品况下稼的销勿售周芦期也杯更长筐；第临二，遗延长常囤地题周期点，在之地价夸、房鉴价快滨速上余升的裳背景霸下，针利润牵率也倘会提高升，欢但资哄金回普笼速骡度减反慢。每总之风，在喇效率葬不变网的情菌况下皮，轻柳资产怖模式炼要求锈企业瞎在利狡润率册与周组转率复之间嗓做出低权衡执。系柴仍以立保利员地产永为例雪，公探司当僚前繁她荣期敲营业妥利润驾率为券20室%、贵存量修资产竭周转挡率0畜.8象1倍春，效禁率隐收含回爬报为夺20哑.9立%；椒在此农基础兵上，术周转彩速度贞提高给5%震，可叶以抵絮消利之润率划7.谢5%现的降区幅，卖周转腰速度栋提高赤10所%，稠可以躁抵消秒利润手率1低5.暂5%席的降私幅，劳即，桑如果鞋加速身开发听使周冠转率才提高影10客%(番至0悉.9拳0倍棋)，孤但同冒时营燥业利融润率睁的降贯幅不败超过萍15仔%(歇3个抬百分刻点)船，则粉公司惑整体因的效喂率隐酱含回带报将厨上升矿。妇颠反之茧，如红果减假缓开钻发速姜度(第或延槽长土滤地储耀备年鲜限)松使周滤转率余降低岭10诸%(消至0丧.7刚7倍锻)，指那么俱，除贤非延摸长的新土地白储备蛛期限那能够宪使公舍司整矛体的中利润船率提乌升2钳0%植(4洋个百楼分点翻)，寇否则众效率怖隐含皇回报务将降枝低(偷周转歼率不讲仅决斩定了复资金婚回笼身的速阶度，舌还决吼定了莲负债李上限粘，在核调控晃背景状下，毁信贷岭紧缩郑提升句了资近金成心本，邪此时相，周铜转率伐相对泼于利恩润率到更加旦重要桶，所奸以，索利润套率的咽升幅菊通常旧要高甲于周辟转率植的降批幅时尿，才朝能维讲持回未报率重不变检).假但当然椅，不法同地秘产企墓业对付利润续率和测周转叔率的质敏感后程度膀不同革，一异般来弓说，零地产规企业容对自剃己的肯“与相对铅短板厘”输更加涨敏感暗。比刻如中砍国海进外，件由于歉公司威繁荣秤期营惕业利船润率求已高谦达3湿7%涉，所案以，孕它对预周转呢率的塑降幅厅更加丑敏感反，周月转速狸度减瓦慢1苗0%狮，需震要利赚润率盼上升懒26飞%(吩9.挥6个狱百分寇点)跳才能运弥补崇效率迎损失农；与繁之相秋对，园以低益谷期滚高周烦转著旬称的哪万科饭，对贵周转础速度咽的变寺动则汉不那肿么敏则感，卧周转衫速度睛减慢坛10涂%，晃需要呆利润遵率上锤升1淡8.咱5%猴(4吊.4鱼个百丢分点醋)来欣弥补同效率仿损失练。炊谎总体菜来说忠，高先端地述产企砍业对屿周转岸速度己的下孙降更胸加敏详感，减而中耕低端艰定位犯的地雾产企踢业敏躁感度蒸较低监。但凳也有个例外总，就应是三误线城絮市的爪地产吐企业禾，此气类企气业通间常有软较大理的表面外负币债(己承诺驳资本常支出娘)，鹅巨额垒的表初外负排债压迟缩了前表内抛负债默空间哀，结糠果财在务杠琴杆对剧经营寄杠杆绍高度伟敏感券，如众荣盛烧发展会(0鲁02朵14都6.选SZ纺).陕遵综上鞠所述意，在搜持续繁调控午背景逗下，善地产吼行业表的整叛体扩惑张速疲度将烫会减怪缓，千资产擦升值蛋速度杯将受帆到管闹制，撇但长昨期中刻企业寇的回论报率保却未领必降糊低，楚因为免资本哄使用那效率宇的提拔高将兆弥补场利润戒率的受损失新。而椅从重厉资产遍模式泡向轻楚资产借的转圣型过中程中缩，企曲业需旺要通啦过利策润率扰与周透转率汪的权丢衡，井优化辨资本侍使用裹效率侍，以滚达到丛最优欲回报肥率。腐多元厘金融概模式蝇创新洋：资抢产升刘值收牲益+经管理卧效率女溢价饲缺一方跳面，忍效率杆隐含惹回报说给出帖了地虹产企暴业使乓用多拐元金采融工幻具的颗空间笼，它吉是企孙业在善发行香信托抵产品颤或私厌募地器产基嫩金时看能够律给予糖投资红人的威安全成回报夹上限牺——暴显然播，安泊全回既报越宵高，谋地产幼企业扭利用般私募绑市场皱的能展力越裹强。恰狼另一迎方面脱，多陪元金约融工犹具的杆使用穗又会爽反作哨用于横企业昨的成楚长空膨间与敢真实睡回报索。首母先，霉多元扮金融猎工具开的应歉用越他充分刻，公计司的雷融资样能力来越强笑、整朝体的古成长够性也疤越强嘱。其逢次，辜创新挪的金慌融模科式本赴身也俗可以丝提高柏股东僵回报膨，以紧表3贤中几羊种模杠式的带比较蛾为例白，基煤金模孔式作唇为合嫌作开胖发模执式与币定制越开发陵模式钢的结堡合体允，基摔金管故理人要既分苹享资漏本升汇值收手益，壤也获从取管对理溢殖价，秤从而谢提高晌了公闻司层处面的高效率但隐含脖回报终，并窜进一壁步拓问展了糕公开快市场埋的融愁资空骨间。温在多举元金怠融工沉具的猫帮助张下，耗效率皇隐含梯价值辫与极挺限发嘱展速矮度最偶终统灭一为甲公司仁整体锡价值蚂。滑下：外商业夫模式企选择菌傻持续盯调控粒背景歌下，愿地产滩企业模从关锡注宏浙观经净济、街政策等导向峡，逐凑步转巾向对抢企业哨自身甲模式目选择塑和战抽略定秋位的伐反思罩：利寇润率马高的敲企业氏一定军更赚昏钱吗宾？三凯线城欲市的瑞拓展致战略味在什吧么情榜况下庆更有式效？帐区域涌性龙糖头一跳定要缝走向蒸全国偷吗？举住宅块开发揭企业句的商帝业转龄型中耽会付宪出怎炭样的桌代价覆？意坟为了捆回答斤上述脆问题圆，我遭们从划三个渴维度鸟将地尤产企在业的驳行业望模式位划分语为9誓种，钓并用楼效率斩隐含切价值武(E册IV升A)国对各构种地骨产模第式下区最优议秀的盛企业铃进行多了比耻较分晚析，蓄结果逃发现搏：跑躲商业卵地产晃开发莲>规币模化谷>城潜镇化桌>高箱端化赛>保垃障性专住房解>区跃域龙恩头-禽核心榆区>绕区域窃龙头血-非掩核心辈>租睁售并棉举>圾物业焰投资离。话路以上残比较驴结果蛇显示锡：渴间现阶键段商粱业地艰产开并发模客式显裂著优供于租箩售并躬举和造物业兰投资阿模式恶，所艺以开组发模杠式向言持有向模式捉的转越型将捐在一晋段时宿期内形付出晋回报粗率的奖代价饰；临皇最优享秀的已全国远性地毫产企淋业优间于最的优秀责的区并域性撒地产剂企业邮；葛郊在全孙国性领地产王公司秒中，钉高周搬转率运的企沫业比即高利搅润率相的企仍业更抱具优怜势；洒钳在区券域性秆地产绕公司君中，烤高利对润率乏的企若业比趋高周拉转率豪的企快业更票具优骗势。议商业指地产胀开发墓vs过租售拐并举督模式朴疤表5离的比昆较结该果显搞示，打SO跌HO脱中国霉超越耗所有锅地产乡上市呆公司早成为猫效率介隐含禾价值阳(E桃IV懒A)懒最高汁的地忽产企赖业，咬达到壮15张.7限%，怀与之仍相对怪，租址售并技举模嚼式下艇华润昆置地疾(1却10沟9.俊HK妨)的翅效率沫隐含兔价值恢为-扑2.泄0%岁，黎金融益街荣(0富00谦40干2.耳SZ刺)为爆-5攀.4粉%，当而纯栽出租汉模式拢下典中国暴国贸欧(6叹00递00启7.菌SH菜)仅宫为-牛7.驾9%缴。殊死显然仙，在遭当前抵市场钱环境改下，霸商业陷地产档开发劳模式絮优于洗租售明并举泥模式孤。为胳什么裂？过寄国际悠上，困投资血性物疤业的璃价值乘通常群是以喷资本拍化率逝估算壳的，监即，佩投资谢物业尸的公绳允价闲值=堪净租吊金收星益/吉投资酒人要艳求的百回报珍率(尸资本识化率阵)，探其中绣，资搜本化题率通设常在塌6%桂-8惨%水脉平，幻即，押投资丽物业翁的总络价为付净租缘金收泪益的许12寄-1预7倍舱。债慧但在忘中国径内地押市场旅，投下资物大业的超估价甚通常窜采用售比较势法，橡就是程参考瓜周边瞒在售铸楼盘眉的每争平米渗单价仰来确恢定总洲转让眨价格嫁。由森于土寄地成富本的饮高企岁推高腾了核踢心区让住宅群等物锅业资厉产的盾价格额，结附果投愉资性饿物业梢的价列格也尸“半水涨老船高杜”派，出迎现了磨“狱租不诚如售粗”昌的现施象寇——味商业辞地产沉的当聪前转裤让价症格中厚已透样支了搬未来腊若干拼年的并租金态上升牧空间腐，而表且，潮随着模住宅汉调控掏的深宋化，腾未来昌一段孙时间馆内售顿租比虹将进着一步章上升深，这落就使娃商业付地产年的开城发处毒于盈汪利的卵黄金祸期，旋而商径业物姓业的辟持有柿压力坦增大躺。道丢以S遥OH画O中式国为两例，缘公司帖当前们销售议物业追的平友均价悔格接呜近6挺00五00狐元/促平米神，是烈万科针等住他宅开速发企轨业销情售均滋价的盆3-雪6倍丹，高束售价森推高震了利壤润率凝，近退两年向SO窑HO请中国签的营浇业利紧润率虹一直胳保持抄在4甚6%棒水平绍，是匙行业岸平均叛水平棍的2员倍。加懂地产怜行业覆里，边高利细润率副通常妨意味祝着低农周转器率，闲但受韵到商誉业地锅产旺励盛销税售的晓带动瞒，S么OH盘O中沉国2选01擦0年座的存质量资吃产周贱转率概却达状到了沟0.西63使倍，衣较相臣同利燕润率绸的最挂优秀连的住恳宅开窄发企糊业仍猜高出亏50叨%。事即使藏假设王商业下地产既开发破企业农在低估谷中慰与全但国性县住宅慢开发庄企业线遭遇旺同样兰的周呼转率条和利饮润率访降幅劝，即徐，周罩转率锹下降程50厨%，炕利润辉率下扰降1激0个懒百分浊点，驶SO华HO功中国凑的效吩率隐粥含回夹报仍院高达哗30讽.8耀%。允与之忆相对棋，由昼于公遍司的互调控锯风险阅较小横、负佣债率驼低，串其在沿香港敏市场龟的B编ET据A值吐仅为陷1.带28摩倍，拐比国君有背得景的脱华润角置地肿还低霜，对丈应风声险成浓本仅爹为1驳5.瓦1%监，从异而使宵效率星隐含垦价值殃达到宰15聪.7陆%。聚舅不过摊，商殿业地编产开沉发模第式的域高回床报更确多归于功于盖“俩时势息造英治雄闲”狭，优籍渥的异市场歇环境薄并不朽可持骡续，微售价束不可鸭能长身期偏瞧离租洪金回队报的奔正常休轨道猫，而共SO株HO短的散劈售模胞式也掌面临舅着长销期中微物业图管理映的瓶移颈，仓因此劝，商让业地掉产开鄙发公耽司纷沃纷提车出要沉从开院发向修租售梅并举就转型怜，S旅OH色O中闻国也赶提出阅未来伴开发笼项目厦中计垒划保猫留其印中3伟0%付部分弟作为芽自持伙物业姜，而航这一效结构符转变烟将使呆公司垮的效脉率隐立含回晨报率钻从当愚前的迹30教.8环%降塞至2共3.监8%旦。址心综上比所述取，在惕当前器商业肝地产骗售价辜严重怒偏离乒租金臂回报胸的情稻况下庙，以探SO魔HO喷中国萌为代裹表的榨商业辰地产洁开发然企业筐享受咸着超裙额回梳报，枣效率疯隐含翠价值睬排名垒第一限。服识与之屠相对厉，以隐华润碗置地息为代绳表的嫌租售敲并举以企业义则由选于巨蜜额投法资物霸业的付资金毫沉淀律，拉欢低了搁公司稀整体屈的周漠转速奉度，杠经营众杠杆备和财女务杠棍杆的所降低挑以及拉租金截空间快的透革支，吧导致谁效率铁隐含梁回报渗仅为伶商业素地产禁开发隶企业梯的一依半，炭效率另隐含盖价值译更低激。然刊而，殊这是衣传统球模式淘下租千售并粗举转知型过笑程中供的必元然代显价，晴新鸿响基(唯00碌16陕.H选K)率等香胀港地笨产企匪业也遇都曾震经支矩付这爷一代嫌价，为除非紧企业棚能够琴借助片现代兵金融名工具管实现贝轻资朝产转符型，察否则燥转型忆代价拘难以现回避袄。晕规模倘化v含s高妥端化广舞新一残轮调席控政年策的求出台蝶，使登商业仁模式岗的天律平倾种向了矮规模舰化企帅业。条由表肉2可科见，浑在效胶率隐垄含价爹值的崇比较亩中，捡规模协化模签式的辣代表律中海居地产芝、万尘科、坚保利盼地产改分别提排在利EI跟VA某榜的贪第2纷、4询、9轮位，爪效率别隐含耽回报照均在助20扁%以钥上，谎剔除型风险阀成本采后，吓最低武也在营4%假以上急。喜菌与之许相对育，高礼端化袄模式仿的代示表龙搭湖地野产、桨仁恒披置业鞋(Z经25添.S店I)只、柜华侨更城哪(0撇00防06胀9.亩SZ斯)、拔绿城愿中国烂(3看90邪0.坐HK鸦)分快别排惩在E关IV乔A榜钩的第陶3、称12惑、1程6和漏22衡位，浙其中赞，华浪侨城采和绿照城的症效率深隐含栗回报桑均小黄于2澡0%悉，效瞒率隐隙含价捧值为布负数假。为英什么蹄在现寸阶段渠的模明式比造较中避，高英端化驳企业舍会败尘下阵陵来？王床高端外物业剩的一善个特攀点是游其需冈求结蹈构中赴投资旗性需拼求占稠比大蚂，对衰周期夹波动桨更加算敏感丸。在辉低谷万期，姓高端检物业另成为凭调控扶的重侧点，知受到降的销例售冲给击更湖大。箭我们龄预期惭绿城怖中国瓜的存配量资床产周眉转率坡将降历至0敬.2身7倍戚水平锡，长未期平暴均的训总资私产回革报率注降至壳12菜.5福%。席暖而以拥刚需寨为主匹的地漠产企廉业销鸡售降怠幅较旧小，臭万科玉低谷薯中的泪存量房资产螺周转艳率仍金可以所维持洪在0狐.4肺0-刑0.慈50将倍水霞平，岔长期葛平均暴的总暴资产虏回报恼率为派12无.1肯%捞——积考虑剑周期鼓因素荷后，粒高端粪地产北企业嫂的优昏势缩猜小了日。曾饮进一层步，转由于吧高端虚地产股企业闸面临话的周心期风阀险更路大，挽低谷刻现金展回笼防速度董较慢洁，相舞应要厦求更健保守机的财沃务策求略：辜为应村对持栽续低岛谷，辨绿城办中国赛的财咬务安遭全底病线(白净借所贷资借本比便上限查)为观68浓%，羡总负靠债率菊上限得63救%；魔而万盈科的爽财务授安全零底线碎在1软00权%以缓上，蜡总负浪债率榴上限谦74累%。塞财务舞杠杆克的差爬异进悼一步围弱化哲了高逝端物踢业的季优势矮，在益安全郊底线岛范围榨内，尝绿城凤当前熊效率刚隐含舱的净蜜资产哄回报妇率为运18持.8萝%，够而万秒科则批放大仓为2惊2.俘4%劣，规携模化胃企业南优势局彰显丸。寄娇最后播，高隐端地示产企提业通染常不侨甘于增更保俭守的掩财务朴策略理，而怀是通着过加孕大财毯务杠糕杆来代追求煌扩张勤速度头与资蝶本回锡报的才提升弄，结砍果，府资本为回报兵率上咱升的畏同时木，风忧险成累本上乖升更喂快。绞20先10浅年底佣，绿伍城中指国的方实际幅净借浸贷资赴本比吵达到肢13文1%材，是锹财务甲安全吧底线序的两研倍，蜘为此情，香者港市抓场投各资人喇将风洗险回变报率险(资哪本成棉本)扣的要津求提扬高到杀21仇.8殿%，创高于屿效率邪隐含素回报锣，并胳使效垃率隐承含价病值降讽为-速3%涝。与冈之相稻对，剩万科波的实邮际净科借贷懂资本罢比仅队为7换%，沸显著词低于夕负债竭上限织。作糕为财碎务安毁全的恭回报唐，万辞科过靠去3片年的劝BE萄TA累值已衬降低袋到1箩倍水状平，悼资本麦成本道12法.6钢%，榜对应搭效率穗隐含弦价值眯9.短7%稳，效感率优技势明坛显。朴押实际袜上，栏无论毯是对抬高价所房入直市的稳限制佣、对与地产腾企业荡高利杂润率灭的问钻责、炉还是颈对囤星地行挑为的须打击惭，都矛意味滑着政恢策将贱限制屑地产碎行业些的高单利润瘦率模里式，尖而鼓梅励高蒸周转继、大纱众化激定位暑的商塑业模牺式，询在此脂背景培下，窑规模危化企青业的罗优势尿突显卧，而甩这种裳优势海集中更表现棍为高糠经营魔杠杆蹄推动赵的高唉财务却杠杆翼。螺城镇注化模仔式崛丘起兵徒20骂11站年新倾一轮崭调控援政策打出台虏，一定、二俯线城遇市的兆限购且加速能了三码线城贴市地刃产市胃场的屑发展歼，三吧线城呈市正著成为啊中国辅地产挨市场中的增录长主后力，慕我们罪称之捕为酿“饿城镇羡化模萌式驻”赢的崛萍起。恰域20喷10揭年，基一线端城市道新房艺销售缩额在馒全国编销售邮额中伏的占窄比从推上年桂的2席6%哥下降朽到1罗7%护，二争线城赖市占扎比维铺持3萌9%贞不变岛，三妈线城盈市占叶比从休上年骨的3挤5%旁提升晚至4代4%包，结翼构的蛇变化严推动辈了三态线城折市地扭产企马业的言快速唱崛起托。于遣是，读在调事控背蕉景下披，2拥01闭0年肥恒大简地产输的销捧售额旅突破以50傲0亿快元，因增速布达到希66奏%，侍碧桂链园销要售额局达到貌33旧0亿萝元，扁增速易42帐%，墙而从娘区域委走向棕全国枝的荣女盛发隔展销芳售额杠也首窑破1锣00尸亿元贸，销费售增券长7愿0%逼。未愿来，板根据常我们览的测而算，梢繁荣兼期无复股权栋融资意支持狠下恒振大地充产资叮产的级极限阳扩张滔速度珍可以免达到晓63线%、辩碧桂网园3翻3%倾、荣形盛发箱展5田3%碎，均住高于国20筑%的保行业何平均援水平悼。此姻外，先当前轰三线撑城市燕的月攻供收青入比伞普遍富在3疏0%项-5笼0%德水平锣，发斯展相嫌对健走康，衫调控今冲击萄较小叨。膝枯高周握转和耽低波递动构切成了捉城镇丛化模滋式的辟价值总核心招。恒析大地施产长欧期平席均的羊效率芳隐含贝回报士达到寿23括.0冲%，秤在主屿要地鸡产上歼市公泛司中糕排名元第7盆，而砍荣盛炊发展获更高碍，效栽率隐伞含回虎报达奸到2址6.核4%匪，在隙主要难地产训上市伯公司紫中排窜名第跳5.趁烧但是炎，城寺镇化块模式食也有航风险侨。由娘于三木线城姜市的矮土地泪政策斗相对别灵活忠，城食镇化添模式塘下企骨业普虑遍背件负着邀庞大虏的表领外负先债额谋(承迅诺支粱付的蓄土地饰款和届开发耍款)标。以部恒大巨地产革为例碌，2胖01舞0年落末公涌司已觉订约装但未夜拨备暖的承恳诺资削本支据出高和达4违68记亿元倦，相极当于步公司泳账面理总资塌产的繁45麻%；织雅居泄乐已切订约坝但未肆拨备需的承弹诺资帅本支叛出也慢达到猪20笛3亿摄元，虹相当您于总惰资产起的2烫9%巡；碧移桂园舅12江0亿晃元，旗相当卡于总园资产厕的1壳5%活；荣合盛发劈展6齐4亿株元，咏相当炕于总俗资产竿的3民0%哪……晕上述栗表外怠负债悟侵占沈了表妖内负弟债空旺间。润朋剔除那表外际负债零后，温恒大飘地产蹲的净预借贷固资本浇比上北限仅批为2柳%(恋不含疏债券削部分智)，豆略低坏于当腹前9军%的定实际粥净借休贷资吩本比乡；而收荣盛买发展盖20泳10逝年中足期时螺，实疤际净令借贷室资本索比也点一度锹达到慢84仿%，软接近层89污%的章上限交，2输01环0年婚底才柏下降挂到7范5%责水平启。但壮即使咱如此盗，安腰全底构线附隐近的腿扩张休风险支仍使悄荣盛袋发展等的资饰本成择本高撤于行贼业平膊均水邮平，栽BE前TA州值达垂到1煌.4真8倍仓(A速股地葡产上代市公呢司平堪均1甘.2良0倍办)，所对应缎风险仍成本吊17亭.3符%，香较市鸦场平轮均水第平高阶3个超百分棉点。星农综上修所述灶，城铁镇化亮模式宋下，宿地产葵企业虾自身劣的效桥率隐济含回历报较涝高，摆与规金模化汗企业围相当戒，但玉表外乌负债仍风险爷与高握速扩双张诱要惑提梦高了对此类害企业职的风象险成狂本，伍结果矮效率或隐含耽价值膜低于骗规模台化模怒式，袋但优犬于高随端化甘模式努。管区域俭龙头池：发远达地吓区P块K三衔线城迹市户谢随着窗地产穴中心爸从珠带三角烦向长影三角垄、环满渤海寄和成狭渝地诉区的栏扩散近，区布域性挤地产画市场高的价堵值在窑提升洋，区户域性佩地产徒企业缓的销蒸售额司也可闸以做楼到几劫十亿仍元、划甚至缴上百乐亿元脾。但若是，端首先疼，最冈优秀粮的全候国性待地产搅企业竟优于凳最优粉秀的骡区域犯性地铸产企绿业园——凤这主谱要是市由于肉周转祥率的危规模什效应开显著贱，相语同定换位下缘的全屑国性缸企业故通常翠有着炕更高罗周转蜂率；扶而且桃，最据优秀射的全携国性掘企业斜也通说常是诸从最龄优秀轰的区流域性赞地产犁企业满中走浊出来烈的。根谱其次镜，核裁心区枪(发苏达地钥区)律的区就域性蜓地产苦企业弱普遍类优于墨非核斧心区菌(欠悠发达旨地区艰或三询线城灶市)格的区债域性央地产乌企业驻。从付表5征的数充据比忽较可讲见，俭长三的角地亩区的谈苏宁祝环球顶、拿滨江遣集团席(0蚂02拒24洗4.庭SZ殃)、泳恒盛威地产挑(0亮84坡5.快SZ脂)等探，效席率隐绑含价秀值在钩0-君7%刻之间坝，而碎其他糊几家敏区域呢性龙押头企遇业的田效率螺隐含炎价值滤也在刃0-川7%幅之间母。态概以上皱数据艺分析姐似乎挽得到置了一满个相撞互矛奉盾的保结果唤，即县，在扁全国惩性地康产公时司中任，我寸们更魔看好陪沿三训线城床市扩印张的鹊城镇腰化模预式，耕但在昏区域众性地睁产企惨业中唯，核自心区胶龙头叠企业睁似乎驰优于办非核鼻心区撤龙头滨企业爸，一固二线犬城市昆地产轨企业曲优于满三线挂城市忙地产何企业辛。吵小之所配以产堤生这裹一现吹象，负主要所是由者于地丽产行妈业利市润率述的规伤模效蚕应不乐明显赵。但违周转距率的湾规模权效应妹显著赴，一阳般来虏说，升区域鬼性地脊产企跑业的援管理遮资源某通常祸得不循到充诵分发休挥，探即使于是大舞众化个定位哭的地闲产企盖业，穷繁荣带期存痛量资苗产周狠转率袍也仅览为0朗.5棕-0物.6递倍，勇虽然喇高于伪行业言平均博水平摊，但作较全散国性请的标予杆企炸业仍酒有3膊0%剥左右陶的提杏升空班间；讨考虑瓣表外卡负债罚后，接有息块负债贼空间显仅与托行业数平均绳水平怕相当砖。结湿果，研非核饥心地授区的牲龙头坊企业兔，在财利润写率处弊于天叫然劣失势的懂情况躺下，漠周转锹率优蕉势又苍得不岛到充甲分发豪挥，顺效率困隐含点回报林自然月是比刃不上姻核心炮区龙跳头企葛业。慢饱因此齐，高春端化钻模式桐可以礼局限吧在某厚个区衫域内带，但梯高周男转模海式却咱势必胀走向础规模夏化，垒换句笼话说张，高趋端化先企业纺可以缘不追针求规昨模化究，但勺高周友转却剥无法腾独立摸于规磁模化韵存在章。址焦从另般一个鸣角度港看，羽三线摊城市经区域耻龙头牵企业跨，当劈前的改模式痕优势蒸较小备，但薯在规旬模化记拓展好过程孕中具票有价轨值提拢升的王空间氧。不版过，腹这个忌空间尺能否许实现政受到纷两个层因素太的制春约，豆第一为是企后业是千否具固备将蚀区域就优势绪进行百全国学复制拳的管腿理能灯力，隐第二班是企岗业是城否具伟备平屑衡规盯模化钉扩张献中速学度与籍风险扶的战贡略理增性，泄效率芽与理亿性决肺定了撞区域航龙头今能否岂成长浑为全孟国性昼的龙畅头企厦业。庭保障良性住枯房开胞发：允令人霸惊讶屡的低使周转碗杯10湖00友万套锤的保叙障性绿住房减集合旧了太山多的嫁期待倡，有锡关于硬民生幅的，浸有关羞于经局济增扩长的痕，更但有关轰于地但产市速场发匹展方枝向与驼模式须选择侧的。需但我助们的棒分析况发现割，保阿障性爽住房贝的整甚体表谢现却办并不挽令人彻满意坝，在盏保障精性住厘房占辽比较司高的味几家清地产哪企业拖中，菜除宽中天惹城投肌(0日00碌54蚁0.彩SZ班)外画，其籍他几良家的哲效率谢隐含田回报镰均不满到1伍0%放，效机率隐健含价傲值为变负数水。摩密以落天房岩发展裙(6骆00鸣32斧2.庆SH爱)为卖例，亚公司炭约三改分之期一项加目储易备是街保障蔑性住留房，洲繁荣武期营尝业利摆润率炎为1凳6%们，低盘于行拣业平假均水矩平(授23服%)贪，与套低利终润率势相比惜保障讯性住彩房市售场并窗没有内提供盒预期磨中的虎高周持转率荣，公把司2或01载0年裳的存领量资运产周聋转率绒仅为江0.汇40出倍(飘行业没平均叮为0块.3扯7倍些)，者结果蚂即使蜘考虑祸融资三成本茫优势鼻，繁断荣期剖总资裤产回豆报率盟也仅悟为6蝴.4弯%，数低谷往期保黑障性宪住房旗虽然裕平滑小了部碌分市驱场冲转击，驻但长惹期平预均的骗总资牧产回统报率业仍只璃有5斧%水漆平。障享净资渴产回划报方叼面，陈相对盏平滑袭的周绕期波宝动提通高了句公司捕的负燕债能姨力，惯净借删贷资占本比柄上限凭可以抢达到交12糟0%滴，总删负债白率上脉限7周3%盟。借稀助财坑务杠转杆的做帮助平，公化司效饥率隐总含回岩报被歉放大客到8槐.5枣%，伶但仍源低于宋行业烫平均坛水平忽(1沉0.剩9%生)，妙剔除偏15岗.1扫%的撤风险复成本罗后，鬼效率井隐含嫂价值线为-化6.艇6%青。云况其他雪几家聚保障客性住游房占登比较引高的丹地产却上市攻公司旦，如挽城投虾控股须(6拥00铜64革9.付SH浮)和筝西藏嚼城投镰(6史00割77合3.角SH轿)，头营业存利润口率略纪高，舒在2各0%吼-2销5%弱水平倍，但叙周转本速度神更慢散，繁付荣期墓存量生资产钥周转圾率不电到0璃.3虏0倍贪，效刑率隐锤含回滤报也歉只有饮5%只-1版0%洽水平欠。固扰其实组，保倍障性冤住房字市场灭的低歪利润枪率是治意料热中的方事情融，但犁低利爸润率稳并不徐意味珍着低淘回报今率(由保障辜性住辫房能清够平监滑低搂谷冲尾击、到提升缠负债计空间燃，进腾而提黎高资仔本回碑报)大，与烘利润暴率不智相称责的低困周转吹率才奶是低难回报旧的根绳源。同碰而这卡种低柔周转博率只汪可能竞有两字种解慨释：麦第一夏，那蛇些高快效运诉营的俯企业鄙没能评参与上到保悉障性盯住房愈市场假中来竟；第比二，弊这个灰市场真本身雁的运鞋营效扫率过录低(联资金纸不到篮位、头融资司渠道迎不畅拼通等悠问题栽延缓武了开嫌发进刑程)则，以倦至于得参与茂进来使的企振业无戏法充全分发苹挥管据理效杯率。伪但无呜论哪衡种原肯因，与当前钥的周鼓转效踩率都匆太低蝴了。录关未来梦，如唇果能局够使递保障棋性住滤房市借场的车周转摇率提责高5舒0%扁(繁恋荣期挂存量就资产秋周转桨率达香到0随.6梢0倍欲以上肃，低俘谷期枕在0迫.4陪0倍泄以上户)，赴则在捕当前杂利润赵率水辉平下干(与嫁商业印项目逃平均割后，候营业别利润乐率在策15抓%-雀20逝%左雹右)瞎，开罗发企知业的识效率团隐含婚回报灿将能址够提州高1哨倍，接达到锈15拜%-卷20肉%水铲平谢——石相对女于保剂障性怪住房翅的低喝风险那，这雄将是辜一个岗非常币诱人碧的回嘉报率云水平池。繁惯以中版天城因投为抗例，莫作为亚贵州祝省的甘城投牢公司收，2款01服0年带公司鉴与地挺方政楼府签猫订了抖10名00堡万平报米(拆约2沈0万挑套)浮的保浅障性贡住房谱开发办计划召，上核述计文划将肾贡献骂未来哀几年疼预期心销售殿额的慕1/删3-室1/脚2。璃公司手繁荣脖期营触业利剑润为项21波%，银并不塘高，俯但周邮转速制度较临快，妥20么09纪年存芒量资重产周闹转率失0.喷68戏倍，豆20适10辛年进踩一步纵上升摆到0恐.9索9倍裕。纠漏如果黑公司等繁荣捧期能嚼保持抖0.懒68忙倍周很转速式度，愿低谷佛期维卫持在温0.霜50赌倍左饮右，页则净布借贷容资本裳比上粉限可嫁以达欠到1蝴50写%水庄平，暴总负从债率催上限尤75禽%，盏长期睁中效挪率隐哈含回刚报可非以达烤到1餐6.抚3%螺水平汤，对辨于保赌障性丽住房起企业暮来说识，这驼将是猾一个禾非常夜好的臂回报舒率水肥平(沃不过德，在车签约羞保障异性住设房的争同时菊，中处天城斜投拓泉展了索矿业惭领域冶，未辰来能主否保志持高临周转浩优势添，还中有待迅检验义).密公租床房运砌营：旋资金刺不是肥问题漆，回队报才捉是核刷心剃“姻十二帆五谈”吉期间参，保拉障性忍住房耍的发峰展思咳路由拆以售经为主考转向躺以租凶为主行，许霜多地险区公乐租房畜将占宝到规构划中灭的保皇障性歼住房赔总量晚的六汁到七丽成。况与保记障性暴住房薄的开勤发建爸设资璃金相粱比，忌公租探房运称营的贷长期顷资金平需求急成为滤一个说更迫巧切的宣问题左。残仆经济存适用影房、忍两限鄙房可谅以通路过销智售回蜂笼资尊金，胖虽然阁回报吗率低城，但视毕竟歌2-粥3年俗后可强收回哄投资忠。公哨租房跳、廉骨租房慕则不洞同。昌以当辣前市薪场化能租金谨水平滨测算悟，一临二线伙城市拴的租们金回料报率疲不到煤5%玩，公且租房都的租枣金水辰平比黑市场莫水平累还要治低2跪0%忧，廉惠租房生更低茂，这精意味约着租壶金回分报将霉不足贸以覆盏盖利讲息支傻出，荡更不旬用说淡给投披资人够以合帆理回道报了晴。所夺以，汪公租腐房的黑核心补不是锅“故钱从测哪里雷来从”蜘问题扬，而幕是机“业回报烦从哪藏里来阴”奉的问饭题筹——森市场舞经济道下，幼社会侦资金金的参晶与必揪然要弱求合般理的留回报津，即盗使是话社保榆资金章、公规积金而，它迹们作摸为社敲会保竟障体挂系的净重要纱组成你部分渴，同潮样有亮保值于、增具值的森要求刮。朋袖其实详，保清障性傅住房锈的核紫心问恢题一曲直都拣是回讯报问森题，逃而不痒是资倚金问水题。仗就保嫌障性贩住房蛋而言恋，从立国际失经验寨看，广如果村能够倒提供家较同蛛期存解款利绘率高清1-剃2个钻百分害点的控收益尺率(华当前遇利率布水平饱下约而6%拐)，盘不论艺是以旨信托蛛形式划、基凤金形富式、偶还是薪RE耍IT惊s形微式，分都能肾够吸虹引巨福额民秩间资锡本的州参与陵。俊堂提供折6%羊的回拨报率除有没击有可朵能？财答案鲁是：寺如果晃土地拜不算圈钱就崖没问扭题。街1.结3万铅亿-场1.华4万铲亿元裤投资艺建1鹅00变0万正套保犯障性因住房待，平找均单耗套成腰本1则3万唱-1阁4万葡元，旦假设杀70仗%以盼长期产贷款威支持桌，贷刻款部谅分享算受优冬惠利乒率(手税后僚实际堆利率扎4.臭6%滴)，找则要劫实现壤股权位投资便人6剖%的津年均虏回报犁率意录味着疫年租肚金回定报只程要达碌到6佣50深0-吴70饿00梁元/主套就稳可以甘，合王月租右金5遥40略-5衰80俘元，抢对于浆一、央二线任城市匪来说姿，这忽样的什租金装水平泥是可盘以承坟受的弃。涝茄上述府回报仗是以吗纯粹饲的保侨障性违住房迈开发锋运营途计算打的，饶如果互能以赞混合吹商品肥住宅拴的销怀售收宾入偿嚼还部筐分贷娇款，伸再加铃上配品套商妻业物飞业的渗经营谋收益侧，实幕际回浊报率切更高队，降遥低租届金水览平的树空间凑也更逼大。批乓不过洋上述喂1.效3万独亿-奸1.士4万饰亿元滑投资贩中没该有包洁含土吉地成北本，铲如果仙土地姑成本绿也纳拣入投痰资成详本范忙畴，猎那么挎租金允回报她是无盖论如替何也狮不可颜能达柄到回次报率胆标准矩的。任所以徐，公询租房扭建设千和运在营的樱核心吩不是匙资金员从哪曲里筹雀措，欧而是赴政府环让渡禽哪部混分收拔益以副提高垦投资睁人的拔合理任回报坊——槐保障疮性住苗房不醉谈回部报是恢从政称府的素角度极说的殃，但庭对于不民间摔资本旬必然叮要求子合理赵的回扬报，剑不是腰暴利窄，但蜘应该偷是一丙个与袋同期朱无风须险收本益率液可比粒的回踪报率球。退多元纺金融董时代献的效迹率优片化返肤虽然骡，现统阶段担效率屡隐含移价值躲的创赠造排侧序为伪：商葛业地烛产开滨发>蛛规模摸化>弄城镇车化>访高端疼化>详保障黄性住觉房>绸区域母龙头压-核仪心区婚>区赞域龙和头-只非核摧心>取租售喷并举呆>物筛业投引资，羡然而将模式疯的优悬势并站非绝吓对的虚。暖便首先秆，模遵式的劣优势扶是与薄政策宜环境何和市炸场环弹境相滤对应畜的，屯比如小，在摩商业离地产湿租售差比严犁重偏赞离正甚常水败平的路情况需下，救商业蜘地产供开发率模式赛自然渣优于疯租售烘并举课模式疤，但找未来欣随着桐租售才比的压正常化化，确商业帜地产踢开发栽的优舟势将热逐步刷缩小竹；同奥样地姨，在等政策呀严厉爪打击生投资京性购累房需婆求的眉背景团下，雨规模门化模约