房地产投资潜力城市杭州

房地产投资潜力城市分析(浙江省杭州市)目录

城市概况

第一部分：宏观经济与政策环境分析

2004上半年城市基本情况的快速一览（表格）

一、区域宏观经济运行情况

1、GDP

2、固定资产投资

3、人均可支配收入

4、城市化程度

5、恩格尔系数

二、政策环境

1、土地政策

2、房地产金融政策

3、房产政策

4、政策影响和展望

第二部分土地市场分析

一、历年土地供应状况

二、2004年1-9月土地出让分析

三、土地成交情况分析

1、土地出让金

2、未成交情况

3、现场竞标分析

四、土地出让价格分析

1、用途分析

2、区域分析

3、城市之间对比

4、地价指数

5、地价占房价的比例

五、土地市场展望

第三部分房地产市场分析

一、房地产投资状况

二、房地产供应分析

1、房地产供应总量

2、房地产供应结构特征

三、商品房销售分析

1、销售情况

2、供销平衡度

3、空置率与空关率

四、市场需求分析

1、人均居住面积

2、现状及满意程度

五、房价收入比

六、商品房价格

七、房地产展望

附录一：杭州市2004上半年土地出让具体情况（部分）

附录二：杭州市区基准地价标准(容积率≤2.0)附录三：杭州市区土地级别划分范围

附录四：2004年杭州主要楼盘介绍房地产投资潜力城市分析（浙江省杭州市）城市概况：杭州市位于浙江省北部，处北纬30度16分，东经120度12分。面积16596平方公里，人口636万。城市居民以汉族为主，有回蒙、朝鲜、畲等27个少数民族。辖上城、下城、江干、西湖、拱墅、萧山、余杭7个区，富阳市、建德市、临安市、桐庐县、淳安县5个县（市）。杭州市是我国七大古都之一。自秦始皇置县治至今已有二千二百多年历史。五代吴越国和南宋曾在杭州建都。杭州是全省政治、经济、文化、金融、旅游中心，全国风景旅游城市和历史文化名城。杭州市为华东地区交通枢纽,铁路、航空、公路、水路四通八达。有沪杭、浙赣、杭甬、杭长等铁路线，年旅客发送量达3000万人次，货运量2000万吨左右，公路总里程近5000公里。航空线22条，与50个城市和地区通航。水上航道航线58条，里程达2100多公里，停靠站388个。第一部分：宏观经济与政策环境分析城市快速一览：所市区右人口升39问3万爱人喂人口坝自然傅增长纲率巡2.碑01舞‰朋商品向房竣翻工面做积头82腥.6辅万㎡腰GD从P（倒20必03河）欠20尖92塞亿元勒户均袜居住燕面积驼57秋㎡械新开情工面罗积混31围4.晨6万昂㎡寻人均法GD圆P（斯20添03访）嫁3.允27揪万元钳户均纵人口路3.醉3盾人林商品故房销亲售面株积数75况.7商万㎡织人均细居住辽面积既（2屡00伸3）即17懂.2裙㎡药房价堆收入锅比撇8.虫74直空置案率离〈5广%觉市区污居民丑可支家配收尘入（号20百03梳）芹12葡89盈8元摩房地元产投连资额腐11缎0亿毅元骑市区餐商品秋房平报均价慈格盾76铁40仪元/鼻㎡梦市区政居民忙消费弊性支摩出（锈20月03蜘）策99吐50仆元稳房地怎产投灯资增母长率末41跨.3腥%第商品椒房价孔格增剪长率篮11诉.8钢%注：市区包含萧山、余杭区；除特别注明外，以上公布的数据为2004上半年数据。一、域宏观经济运行情况：1、GDP自上世纪90年代初开始，连续13年内，杭州经济一直保持两位数的增长速度，其中房地产业对推动GDP的增长做出了巨大的贡献。据本网统计，1999—2002年，杭州市房地产开发每年的实际投资额以17%的速度快速增长，同期房地产增加值占全市生产总值的比重分别达到1.94%、2.20%、2.31%、2.42%和2.81%，呈逐年上升态势。1999—2002年，杭州市房地产对经济增长的贡献度分别达到3.43%、4.28%、3.18%、2.33%和4.13%。而今年上半年杭州市实现生产总值1142亿元，比上年同期增长16.2%。其中一产56亿元，增长4.2%；二产654亿元，增长18.5%；三产432亿元，增长14.7%。

2、固定资产投资2004上半年，全市固定资产投资累计完成450.67亿元，比上年同期增长29.5%，增幅同比下降2.7个百分点。其中，国家重点调控行业投资增速大幅回落，以水泥为主的非金属矿物制品业和黑色金属冶炼及压延加工业，上半年投资增速分别比一季度回落77.6和93.6个百分点。从投资主体看，当前杭州市固定资产投资增长主要依靠非国有经济单位投资的推动。上半年，全社会固定资产投资中，非国有投资完成302.20亿元，比上年同期增长60.9%，占全社会投资的67.1%，比重比上年同期上升13.1个百分点，而国有及国有控股单位投资完成148.47亿元，同比下降7.3%。握

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1火、土馒地政循策讯忌土地盲——脊关乎抚房地劈产业骆生存择与发稍展的辉一种孕物质拌，土绢地的闸相关栗政策促更是立与地废产界扯的命盟脉息蛙息相宿关。暗累储20衣04桐年的解土地倘市场充在巩险固2畜00捉3年嫌全面定整顿售政策缘的基动础上热，继格续加熊大力突度，道对土道地供符应严融格把艳关、辱从源坏头入晒手，隔规范来房地终产市笛场灵。我舅国上洪半年萝陆续喜出台拣的土迹地市很场政轿策法菊规如邮下：膏络《国勾务院献办公宗厅关备于清取理整温顿各乏类开魔发区佳加强移建设丘用地质管理卡的通傲知》项国团务院领狗《国教土资巾源部先土地贪利用口司关坦于建辨设用袜地备控案制雁度执光行情狗况的竖通报稍》富国土递资源剪部柜零《国兆土资封源部涛关于茂下达顽<2抽00达4年吼全国吴土地右利用刮计划假>的思通知沫》钢国土形资源碎部悉梦《关拦于深临入开馅展土肤地市色场治荐理整片顿土理地管忽理的勿紧急券通知逗》膏国务弦院办懂公厅穗治（详态情请昼见中浓国地滔产投担资网主“政丘策法呢规”旷栏目钉）居

2轮、房成地产鞠金融撒政策昆肌复房地吐产，恳这个湿迅速检发展搁的行分业，删其发遥展速杀度与讨热度颈已经专引起分了国爸家的邮关注讲。为待给杭教州经菜济发雕展过晨热实魂现“乌降温比”，穴国家碌采取足了一胆系列蝇宏观米调控舞措施准，以盯确保骗包括浅房地碍产行扑业在躬内的拨多种仇行业失保持味正常另稳定倘的发辣展。张亩败中央葵双管瓶齐下的，一渐方面当通过某政策稳下发凳和监蓝管来砌控制题银行秋的放盲贷规拉模，村从而宴有效苦抑制标过热统行业舍的资爬金源欠头，抚另一戏方面粒则通控过调献整资量本金沫比例齿，来年进一什步抬瓦高过欣热行抗业的市准入魔门槛旅。2感00搏4年亭4月桥11择日央坚行宣港布，膝从4盾月2本5日量起，史资本序充足习率低鱼于一纵定水清平的工金融深机构佩，将服执行个8%张的存挡款准逆备金池率，睁国有逼独资柿、股滨份制庙商业犬银行渐、外造资等映金融霉机构菜将执托行7凤.5踪%的恐存款过准备梯金率伪，目否的是遮限制恢商业蒜银行就的信秒贷盲冷目扩借张，权房地添产业告是信卧贷调锅控的戒首要啦对象所之一阶。注4月甩27妇日，杨国务止院下子发通奥知，跳将房抓地产帽开发无固定倘资产跳投资式项目部(不叔包含记经济涝适用求房)盏资本粱金比孙例从姨20闪%提脏高到劝35续%及艰以上齿。丰容随着面中央突对房风地产科开发叛信贷愿规模鬼的控点制，穗五一写前后至各大教银行度纷纷聚采取田相应弹措施诵提高起个人潜住房迹按揭化贷款驱门槛拐，归半纳总堪结主僵要是怕限制鞋个人败购买脂2套采（及确2套棚以上珠）的智住房针以及目高档衔别墅截，旨秃在控绳制炒岔房投郊机，敬平抑席房价具。2摘月2街6日卡，中切国银安监会勺发布耐了《销商业芬银行条房地晶产贷过款风赤险管毒理指壮引(身征求望意见肤稿)签》。散《指升引》练规定痕，商优业银裂行对率个人荷住房驻贷款势的发岔放，真应将台每笔杏住房懒贷款闸的月辱房产批支出汁与收尸入比含控制泰在5鲁0%耀以下穿（含治50雹%）威，月适所有著债务另支出恰与收凝入比意控制零在5枪5%玩以下泻（含忧55夺%）约；房床地产车贷款脏余额块与总傅贷款远余额露比不验得超膊过3感0%到。共

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虽第二食部分鱼先土地学市场跪分析

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现理象二阿：商伪业、悬公建手用地嫂比重亲加大裳，城慰市建窗设协牌调发绸展句城市率商贸根、公危建建保设用涛地显轿著增纳加，迈这是亚杭州棚土地怖市场监的又雁一明疫显特败征。窑近两役年来屠，“语沿江身开发飘”改文造带寺动了腾大量骗公建私项目出建设跟，对捷杭州喉市新裙区配舌套建喜设起潜了较贝大推戒动作蚀用，咱并有戏效地偏提高惰了各意新区煌的经残济功鸦能和乏环境眉品位冶，这手一点栏在滨沸江、慢下沙戏、拱留墅区击等地握显得喷尤为接明显辩。钱摄江新现城作吊为未冈来杭木州城吧东核错心区瓶块，卧该区喘块商单业用找地供预应量桶加大淡，写煎字楼也项目蛮用地模上市挨量更尊是方讯兴未姑艾。艺今年第1-痛8月用份成冈交的宝14纱宗地慌块中乘，有脖12伏宗为满办公皆商业康综合誓用地悉。虽斧然目从前尚蛾未见宵到多唱少写幻字楼冰耸立还，但冈从供医地情仓况看侦，钱秤江新沾城已怕然成邪为杭惕州继棵武林锦、黄撞龙、惧庆春饿、湖箩滨四阁大区亏块之狱后又耍一新昏兴写蔑字楼凑区块缴。此慧外，忽随着持住宅抵项目覆综合额品质蓬的日技益提嫌高，读小区耻的配象套公稼建以演及社纵区商软业用占地也纠有增平长趋胶势。阳

现评象三伞：梯件度供葛地铃兼顾匆中小乏企业楚微自去秀年下别半年闪以来镇，国鸡家对贼房地参产业朝的宏迹观调师控措摄施以编前所并未有妇的密辈度紧辉急出晚台，瓦霎那据间整堵个房欧地产凝业充咐满着邻山雨丽欲来旁风满翼楼的舞态势贡。尤置其是览那些太中小介企业渴，将自面临钞生存咸的严屿峻考赴验。井针对屋这一期实际沟情况姥，杭婶州市遥国土恨资源详局地闸块出酿让采杜用了心总体汁规模拿、零船星结详合的率方式绞供地议，从悼6.爱48凝亩至怒18销0余梳亩之秤间，粘大中斜小地俯块各论占一崭定比漫例，代保证雅满足劲不同古开发闸商的冬需要港，实态现了饱土地倒的梯福度供搜应。掏其中后20疲亩以棉下适垒合中棉小企球业开危发的生地块浇就有税30摊多宗属，占掘到1浩-8原月份豆供地遮总宗升数的妖一半黄，这榜一举志措既清满足泼了大冶型开驰发企衬业大鹿面积孙用地弃的需项求，溉又给闹予中科小型到企业级一定默的生烫存空害间，顺让他券们有搬机会奉并有洗能力偿拿得虎到地贿。从亭竞标匪单位宪可以娘得出引，新剪兴、杂中小交房开弯企业谣拿地绪明显贡比以挑往积冲极，损成为熊土地屡市场态的主换角。

驾现象驱四：那土地矩成交海价格煎略有驾小幅星下调常、开虎发重索心向卡外扩真散刚20彼04等年杭蠢州1罗-8访月份彼住宅恭的平生均成僵交单假价为揪每亩颠47格9万叨元，抵较2依00绘3年反的每辨亩4坐97臂万元伸，下溪跌了肿3.还62究%。架究其驻原因亮，主漠要是角今年绕所供肯地块运明显撞往城岸市边孙缘区泛域拓插展，现老城仗区地具块基垫本上敌屈指处可数栋，加盘上城训区边全缘商冻业类杯综合贫用地竿占了奏相当呢大的披比重多，因尽此成递交单僻价相检对于调以往赵来说泡有点茄下浮雾。派事实配上，借从长扫期来豪看，介由于闯杭州割市加罪大了禾普通股商品跨房土冬地的冲供应鼓力度参，重旗点推费出城殖市外征围周徐边地献块，毛增大街了普脚通商彩品房柜的土舒地供帜应量汗，因唯此，崇地价抢象以线往那眉样长痒期大婶幅上珍涨的奶可能端性不兄大。

葬三、夕土地孔成交密情况竹分析

鸦1、斤土地弹出让斜金村杭州驰市收踪取的径土地磨出让剑金从培19帆97蹲年的找6亿粉多增会加到着20暮01雕年的居40备.6份4亿技元，骡年均驱递增发61半.3盛%。吴据统植计，徒20卖03夫年杭宗州市叮收取尺的土军地出拉让金镜首次少突破陷10寄0亿幼大关如，达是到1周09鹿.2波9亿禽元，伐比上患年翻泛了一息番。委截止漠今年胃6月驴31岸日，玩共收远取土来地出脑让金在69册亿，野是去伍年全恼年的猎63徐.1临%。招而从甚上半观年成哨交土掌地面宋积仅疼占全差年计妖划三健分之拘一不卖到的苗情况侨来看置，预取计今信年土给地出曲让的野总金迷额又迹会上握一个齐新台席阶。店

2乱、未伞成交辫情况连随着辽20拿04榴年4唯月份淡央行见货币裤政策辜的公晓布，顺要严赔格控公制房僻地产催贷款裁资金握的发短放，明规定庄开发带商自宅有资比本金密将提绳高到望35沸%，径对政火策极扩其敏袄感的舰土地趴市场劝便马类上作谣出了同回应炒。5朵月份回杭州野市未马成交天地块度面积伏约5去87侄.9谨5亩阁，远呜远超稀过了别前4救个月布的总碧和，塔占当踢月总搅出让坦面积锤的5慈3.添43想%。赌而6母月份浸虽只睬有2肃43雷.6沸8亩专未成核交，允但未忆成交吧面积呼已达踢到了穗当月首总出叮让面俯积的驱51执%。榴（包僚括因案故取序消的轮地块哈）。

啦3、厉现场虑竞标絮分析沟截止顷20震04胆年6条月3播1日皮，杭瓜城土顺地公治开出竖让共渠推出逝47叨宗地兰块，灶其中莲8宗哭流标鞋。前磁4个芒月的屡公开区出让诸现场码虽然坛没了矿前几撒年一芒哄而屑上的义局面绝，但踏是现侦场气脆氛还帖是比赏较活炼跃的捕，但渣5、贴6月炉份的努成交衰情况种却是劣波澜阳迭起据。喉5月炒份房滩交会算冷淡丝收场僻后，氏很多增人认貌为5摧月1惕9日村的土格地拍翠卖也荣将难渔逃此四运。挑结果绑当天劲推出刊4宗误土地筝，共见引来链了3资3家缩投标栗单位剪，场枣面上枕还是浴保持提原来免红火琴的氛盟围。怠从现描场竞崖价来渡看，熔各开庙发企焰业对少价格名的把晕握都仔比较拒统一跌，大宪多是作底价胞的1聪50摩%左辞右。蚕实际状成交咸价格钱与上善年的蛙同区霞块相奔比，绩都保撒持在舞原有温水平绢或有迁所提岗升。献6月娘份的满土地庸招标汉会则傻比较铁清淡疫，驰4宗胀土地都有两漂宗因请投标活企业暖不足按3家姜而流琴标。艰成交币的两祝宗总剥共也穷只有吉7家冲企业堤竞标痕，成宋交价鸟格分孩别比同底价冲高出碎了5弦.1燥2%么和1姿2.锡28恼%。链7月大15榴日成魄交的沟六宗谈土地巾，也须只有剪本身兔提出宾挂牌稳价的糖几家激企业们竞价范，平摄淡成探交，话溢价债幅度畜很小菠。土租地市珍场的而这种娱遭遇里，主撕要是兆因为饮近段皂时间讯，金草融政混策的治收紧百使得嗓很多闻项目辩进展恨受到敞不同怖程度姑的影誉响，洋项目接寻求艇合作该日渐税增多烈。想役要置言地的胳企业英选择灶增多扮，同成时出喷于对草后势谷的把运握不蛛定，遭置地企步伐启较为阶谨慎秤。

侄四、温土地销出让块价格叠分析厉由于价不同定容积壁率的太地价龙水平红相差评很大吊，如浅果同洲一性猾质内爬按照其不同怨的容料积率帆分析撤，会狗使计木算的礼地价僚偏离类实际揉的地愁价水刚平。鲜为避徐免这傍种情疾况，短以下倚地价护分析政都采朗取了粥同一堆性质恭用地欧内先颈进行哨容积膜率的绪平均柄，然夹后以石该值昆进行斯修正侨。这稼样得和出的兵结果颤就会退更接粪近实章际的山地价鸟水平绝。某

1迫、用幸途分胁析

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邪2、烦区域湿分析

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迷3、工城市虏之间笛对比财20召03撒年全懒国主碌要城傲市地菌价总倍体水胡平为末11点66伶元／玻平方庭米，态比2棚00顾2年霜增加辱92养元／布平方译米。像其中锻，商火业地忌价水锅平值率为1拦91稿9元检／平从方米超，住惜宅地中价水踩平值仿为1纹10晴3元咸／平春方米殿，工诱业地沟价水邮平值板为4烘94拐元／给平方片米。岛长江浆三角归洲平旗均地禁价高没于珠术江三议角洲启平均容地价冻。鬼杭州盏市去彻年全队年经撕营性落用地确收取约的出读让金团为1衡63仪亿元万，平阀均地节价为序35凶7万怠元/畅亩，稻即5反35揉5元磨/平术方米绍，是翼全国乏平均眯水平食的4脑.6热倍。盆在长纹三角奖16敌个城欣市中敏仅次锐于上督海，嘉位居港第二听。而刻全国拆排名闲是第欧三，怨排在番杭州移之前纽的分演别是切北京会和上加海。标

家4、喝地价商指数帮根据绳国土纽资源姨部“睛中国约城市舱地价矿动态坏监测摧系统帝”公揉布的久数据锁表明驱：性过去伸4年羡里，词杭州狼市区却的经榜营性露用地仁价格赌一直堪呈现交持续咳上升渗的状办态。映20望03立年杭梳州市优综合忍地价犹指数波为1铺34侧，商今业地希价指模数为张15熟1，艰住宅炸地价抗指数狮为1禾52鸡。甲与2墓00则2年默相比占，2怕00化3年霸杭州张的地稳价指拿数有绸所上仆升。不其中或，综困合地稿价指元数上坛升点勤数为铜9，煤商业虏地价裹指数沾上升浑点数昨为1盆3，丛住宅律地价枣指数五上升西点数荷为1芽2。

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恰城市狐20去01呼年拌20磁02依年腾20存03殖年会三年页平均索北京稼55捷.0肆0寺55现.0锄0祸29筝.2眨0穷46堵.4洽0泥上海依45浆.2喝1破48蔬.4恭7普55卡.0幸0勺49飞.5盼6随广州券31废.6粮0坛32街.7准0话33樱.7嘱0抄32旨.6卷7呢深圳船22毯.9叮0股22猾.0帆0丝22膛.0处0姻22治.3萝0察杭州独35窜.8突2熊35运.5夫5声39垒.0遇0式36怜.7平9笨苏州柱35茎.6临2买34杏.2斧0狮46栗.0凯0捧38肾.6亭1益常州悲24嘉.4胳8辫25啄.1葬7谁40蛾.0电0剂29城.8母8论中山帽21衬.3克0纳23庸.5摊0酷27永.1牙0章23食.9斑7堡香原因落分析练：稀泳长期克以来迁，杭晚州市眠国土悉资源模局一斤直实宰行畏“非贡饱和右土地抱供应泥”政抖策。料该政查策让乐市场丛始终歉处于距饥渴效的状拥态之涌中，甘其主紫要手即段是亏通过庆限制旅土地躺供应毕量，衣来造嘴成房猪地产跟市场益的供汪不应平求。本据有判关数那据显仔示：魄19问99趣年杭斯州经鉴营性提土地辩出让桑仅5阵00长亩，锡其后棕3年迈的供训应量幅也只镰是2陷00量0-好30否00祸亩左炉右，净直到叉20鸟03冶年，臂才上爹升为匠45灾00存亩。随疲该政陕策有辩利之牙处十籍分明给显，览就是搞能够只促进颤房地通产市互场迅均速发杂育。伙政府仪方面忘认为机：“剪如果掩没有填这种造土地侨供应蠢政策星指引剑，杭毅州市标房地熟产市辫场就昂不可调能保堵持连费续7窜年的搅高速色增长使。”矛但不投可否竞认，廊这同夹样也亮是把轰双刃哈剑。盐正所猴谓水亮涨船恐高，揭在这债把双杏刃剑摧推动纯下地品价不妇断向伟上攀炕升，孕同时葵另一奶方面夏也在护一定贸程度天上带弯动房暂价快嚷速上域涨。调勾杭淘州市蹄早在烈19价97仪年下逝半年竹就组蜂建了倦土地情储备匪中心盈，对坛土地龄统购菌统销导，实刺行招愉标拍药卖挂谣牌。弦土地想的日迅趋市豆场化数，使芦招拍斥挂成鬼了开岸发企农业拿都地的叫唯一存渠道糖。杭钟州市赚房地礼产的烟流金坦岁月流也使三各开童发企膨业在镜土地转出让钞会上茶不知峰疲倦美的竞跟争，懒“天捏价”越、“喉宇宙瓦价”极相继漠而出雪。连跌另一谁方面扣，“脾三外诸”企兔业的寇积极央加入具，客厉观上挑使争眠粥的辉和尚育越来浑越多麻。去陕年下特半年册就有础某集票团进辟军杭详州市肢房地馋产领焰域，吗一口啊气拿突下了虾4宗慧土地斩，总魂价款袍达到份了2荷5亿种。其咬中一拿宗与篇第二此名的梯报价旅差距台竟达娇1个办亿，巡难怪予业内办人士朴字直眠呼看牧不懂逆。贪障市场稻上房吵价火透箭式忍上升宋，使尚得老酱百姓葵的怨魔声载守道。三为此悦，从魔20威03桌年开献始国木家加衡大了舱房地默产宏峰观方碑面的谅调控干，采百取了巩一系侵列的顺有效拘措施胃。同而时，斩杭州狮市政读府也躬打破庄了以味往“胞非饱唉和土速地供矛应”改的惯狮例，惠去年架一年设总共其推出统了4勇50茶0亩卡的经鬼营性跳用地韵，其捏中商桐品住陕宅为慰35筝00粮亩，蜜供地久量几田乎是胖前2器年的贺总和摸。笔披者从扎杭州丢市国玩土资立源局虽获悉泉，今龄年计冰划推巷出量甩为6薯00聪0亩习，以拴20胆03泄年平霜均容记积率谨为2帜.8镰计算烤，2苗00冤4年牺商品兄房供仗应量穗约为虾11黎20锣万平首方米尘，这转将极山大的击缓解鹊目前双市场乘上商葵品房估的供艳求矛杠盾。吉五、居土地次市场洞展望柳礼20寇03佛年，土针对会供需蛋严重肆不平柏衡的扩情况睡，杭慎州市别放出盟35骑00仅亩住绩宅用心地。子今年酬，杭既州宣籍布将族再供检应4企50极0亩侦左右截的住标宅用核地。芝躁但此费时，言杭州序市房图地产见市场舱的“咏水库塔”—烤土地叛储备观中心叨，却债除了的正在饮征地图拆迁衫的1钢00叮0亩吊土地附外，池再无歌地可巴供。绸案事实梁上，之杭州傍的土壶地资崭源并神不丰瞧富。驻西边侍是西夸湖，扰东边茎是钱贵塘江叉。杭驱州市准以及凉新并葛入的斥两个本区—亚—余誉杭、两萧山疫的土村地资烛源享侍受独盆立管竿理权爱限，简再除标去一条些开箱发区秧的土寇地，善杭州撞市国怎土局恨手中胳仅握熊有5塞60苏平方巡公里丢的土啊地。饱畜这几袖年，腊杭州刘老城先区迁赶移的航空间龟几乎籍没有鸟了。妹19值99委年，此杭州送的土泽地供闻应主住要以焦旧城晋改造蹦和居采民拆问迁用劲地为砍主。乔20抖01辅年和浮20漂02猾年，疤工厂双开始利撤离惕城区县。2慢00炭3年殊，大拴专院讽校从努老城银区里挖迁出绒来，筝如杭于州商攀业干接部学颗校、题中国敢计量拜学院忆、工烧程学享院等璃。胶佣杭州始市的共两个颠老城长区—仪—上晨城区捞和下宇城区甘基本交无地距可供允，单降单依免靠杭腥州市歌老城刘区的典土地连供应庄，并爸不足标以缓霸解供惹需严无重不移平衡础的局梁面，趋要巧完成裕80扛00璃亩矮土地占收购纪任务跳，并垦提供胜住宅冈用地增净地初3赤60释0缩亩的尸指标踩，势谁必要滑向丁争桥、役下沙类、三刮墩、觉转塘吓、九剑堡和苗三墩登等区速域发晒展。率据悉哀丁桥哪大型弟居住工区将酒征地轧57受00漏亩彩，还瓜有下拾沙大愁型居缺住区做也将首征地箱26茂50航亩乘等，环这样苦看来皂杭州吼市日些后的谦供地煮方向鞠将会余集中卫在城馒市周懂边地翻区。占第三四部分油房如地产推市场员分析绪一、腊房地会产投鞭资状呈况绵20棉04昏年上婶半年却，杭内州市抄房地盟产投程资继奥续保对持高溪速增梅长，偶但增晚速明峰显回称落。趁上半透年，惩杭州递市房树地产昨开发茂投资微完成捏11械0.精3亿坛元，养同比叛增长贸41甜.3僻%。士市区洒房地亡产开局发投泰资完况成轻89汉.6捏2亿咳元，捐与去泄年同冰比增允长4素4.与5%煎。商域品房联施工涂面积丢达2斑05表8.炒25予万平雅方米玩，其捷中住雕宅1采60陆7.勒67忍万平睬方米落，比角去年牺同期狮分别某增长忽53冒.4黑%和把56紫.8痕%；蔬新开帖工面乞积3倾14宅.6嫌3万阔平方羽米，丰其中滋住宅棒24黑7.徒09税万平门方米谅，比蜜去年缠同期喇分别饮增长鸡30国.4恨%和甘20关.9迅%。赔商狭品房雕竣工娱面积臂为8神2.吉58厅万平鄙方米铸，其避中住徒宅4鼠7.次19耽万平嚼方米宰，与治去年缎同比相分别铺下降环33嘱.2季%和屿54最.8搜%境。规从上局图可胀以看何出近跃几年静来杭相州市悔房地革产投碎资的亚绝对颗值和品增长靠率一激直很厉高。姓过去例三年捞里房诞地产聋投资稀年均愚增长贪率为仙36肾%，占是同程期G呈DP敌增长齿率的罪2.树7倍救。房萝地产察年投权资增欧幅从悄20停03松年开银始回野落，底今年等上半妥年的忘增幅鲁虽然油达到探41喊.3宰%，料但随胡着宏出观调千控影时响的哀进一峰步显钓现，胳预计晴下半使年增乔幅将身开始寨放慢字。汗二、纹房地塔产供蹲应分怜析亦1膊、房梁地产致供应垫总量劣杭州斑市楼孝市一杏级市厦场的懂典型禾特征缠是严克重的被供不拜应求护。根沸据本筛网调漆查发钳现，迈近年为来许最多楼袖盘尚疯未开捆盘，艰即被娘订购声一空肯，并选且出象现多育人轮横候一驶套房轰子的灶现象荷。如时下图楚所示专，2痛00义4年枯上半阵年拟校开盘雨的部苦分楼刺盘，隶除“屠浪漫恨和山羞”以姻外，厕其他票楼盘淋的求费供比坏均达肺到3拿:1吴以上允，其喘中有孟三个弟求供重比竟埋达到躁5:道1以羞上。会旺盛旺的市桂场需华求与哪相对寄不足恒的供折给量馅呈现墨出鲜心明的歌对比弟，卖网方市榨场特门征相新当的阀明显始。违楼盘柏名虏开盘讲时间伍可预势售套互数绝求购枣人数越求购签:可纽供垂水印挖康庭午04孟.4喝36溉0刃18攻00片5:擦1惠钱塘趣沁融园棒04海.4烧20仅0崇10浑00灿5:同1串彩虹片城腹04敬.5赏80席0多送套忆25冶00榜3:胸1内文景浇苑牧04泻.6攀44辞6纠24删00惨5.钥4:诵1呆采荷丽人家房二期征04素.4发58突2晕20五00萍多泄3.咱4:率1粉浪漫丝和山纵04虫.9居70血0波10膊00盗多悼1.怕4:计1榜

竹2、饱房地返产供府应结役构特狸征寄目前徒杭州泊市房贺地产绩市场议显现纸出：寻低价尸商品怕房与追经济很适用后房供词应比勾例过精低的惰现象罢。根涨据杭父州市限房产请局提老供的洞数据积，至焦20份02步年年渐底，硬杭州龙住宅沃市场幕上中孙高档孤住宅移楼盘馋在住海宅供挣给总廊量中址的比田重达烦到7何9.籍82少%，牛其中自，高容价商誉品房德有1赛0%肌待销住售，再处于刘供略枕大于杨求的扶状态巡，面裤向低叛收入言家庭请的低弱档住皇宅仅恰占2红1.研18移%，割且基喉本没袄有房童源。驱另外怠，经遍济适威用房越供给腊严重扎不足与，准堪购—王摇号茶比例深高达硬8:净1。育另据催杭州艰市房袜产局枯对2鞭00绞3年施预售离备案怎的1售29款64蒜套住书房成企交统姓计，锹单价宜在6据00镇0元宴/平洁方米正以上堤的住滤宅比袖重达收36泄.4仓%。县价格浮市区优预售性房喇市区党期房顾专现身房料（元突/平焰方米怀）兵（套镇）呜比重岩（套全）唤比重姥<3赏00责0听90下3嫂7.励0飘47箭36惯28扬.6傅30粪00产—4万50番0机34匠43手26影.6巾81绳86掏49毕.4齿45侮00汁—6沙00台0朵39嫌04盏30捕.1粗28锈65导17俯.3裳>6伪00来0局47锄14哄36站.4轻79反8岩4.馋8傲合计托12老96劣4抱10技0消16驱58窗5鼠10雷0

壮三、碑商品稠房销炊售分瘦析

土1、隶销售伐情况稿20度04粒上半酸年杭牙州市尘除了恒房地匹产投冻资的午增长只速度趟回落补之外胳，房联地产宾交易旋量也裁有所剖下降秒。商撇品房保销售扫面积户为7引5.方73膜万平昼方米搁，其家中住棵宅5具5.车74朽万平容方米遥，与筝去年窝同比业分别兆下降润10鞠.3达%和耍22建.0抛%。包

2月、供誉销平舰衡度

母杭州铸市国启土资秒源局洪早在拍90雪年代狸初便洋推行镇土地睛出让帅的市际场化劫。经音过1妙0多止年的查发展菜和消园化，丛目前掉杭州喂市土全地市津场化箱很高谅，除绳经济视适用艰房和盐很少党量的蛇公益担、基筋础设堤施用秋地外铃，绝观大多脱数的拆商品初房都伞是通座过招厦拍挂渐的形丹式出眉让出灵去的钞。2意00趣1、意20盐02逢、2遮00损3年确商品主住宅痕土地勿供应无量分管别为晚18柴00害亩、禽23贤00葛亩，惩35紫00貌亩，炎20索04傲年预领计为笑45侨00瞎亩。疼按照梳商品偿住宅棉开发欧周期列一般会为2体-4洒年的屑前提烈，可栗以推汪断未浓来4钱年杭青州市轨商品夫住宅惑用地么的总淋供应受约为淡12肠10史0亩湖左右互。以皮容积先率为半2.附0计类算，仰即1龙60病0万事方左败右，价平均鞋每年香为4铅00炊万方巡。惑近2灿-3躬年杭参州市月房地扩产供吧求比睛例还走是维厕持供擦略小医于求捞的态田势，夜排除爸重大朝的政珠策调耀整外睬，按父照目线前住转宅用予地和厨经济廉适用乘房的脚供应脏量和已和高配容积男率趋宇势，哲预计混在未水来几业年内戏，这钢种供湾小于俯求的寿局面禾将逐锦渐改浑观，扔从而耐慢慢侨步入识买方楚市场奉。词

3总、空勇置率它与空歌关率坦根据然杭州岂市统哈计局见提供项资料塔，2芝00畜3年玉市区型商品易房空屡置面钟积仅昨为1隆.3喂4万旷平方位米，樱由于口房地窄产市唐场依梦然处建于卖嗽方市愉场，渗该段伤时期涌的商活品房昨空置这率接盐近0绿%的振水平杜。吐与增秤量市赤场低疯空置视率形脉成鲜轮明对偿比的戏是存颠量房公市场呆空关贯率较密高。颤20个03卖年1答1月客，根漂据浙签江工刻业大澡学房瓦地产门研究省所对牛杭州蜡市区欲24言个楼丛盘的哄调查段表明间，在启全部丢11撇84扫1套畜住宅貌中，川空关耳房1弟62追6套崖，空盈关率鹅为1胖3.踢73嚼%。页交付僵年限父19乘98轮年前垮19阶99我到2闯00震0中20艘01意到2俯00运2要20杆03购合计资楼盘祥数烛6栏9断6堆3进24欠空关棉率吴1.明69织2.膛97招17遵.5惑44她.6虎6柴13勒.7查3%

馆四、绢市场蹈需求窑分析

尝1、止人均免居住仍面积炊杭州社市居逆民人隆均居谈住面忆积从昼20寇00估年的收10伙.7哗平方液米上度升到动20讯03狸年的则17蒸.2勿平方沃米，熊增长柿了6近2.潜2%特。可别以说鹿居住群条件唉有了茫很大责的改族观。配但相地比全况国同虾期水现平却草要低季7个辅百分印比，冶比小稼康水族准要尿低1由3个碑百分槽比。压目前告杭州秆市居傲民的秋居住勾环境逆还是都非常口紧张平，如扣果要孤达到吧比较嫂舒适觉的小伐康水溜平，棒大概羡还需念要5本00坚0万简平方亲米左绢右的穿住房枕。

眨A：苗全国哄平均秘居住坝面积劫；B烟：小榜康水信平居敢住面厘积层

胖2、酒现状短及满枕意程侵度裤钳1）伏、私刮有化授率擦跌调查枕结果盗显示托，目洞前杭诚州居车民住石房私陆有化宾率已软达7俗8．倡2％晶，其列中居伏民购龙买的季房改神房和煌商品凳房分酿别占梅37萝．3帆％和删32慎．8塞％；键租住燃私房更者占呼12灾．4脾％；举租住仿公房竟者占运8．慢5％阵；租灯住廉年租房垄者占我0．则8％秃。立像目前饲杭州风市已他有4键5．屑1％侍的家妙庭曾郊经购恰买商嘱品房寺，从国已购题房居犬民家粗庭的贱购房暖进程毯看，绣居民捐购房及呈逐敞年上红升趋渠势。支随着挨购房夸家庭载比例涛的增沃加，违居民妹住房结产权咸中公讨有住载房比匙例下告降，骨私有堂住房未比例吸上升固。霞篇2）越、户添型及榆房屋跨结构瓣租住房捕面积煌、住斧宅户青型是抗衡量歇居民侵居住瓣水平轰的重筛要指作标。融住房庆面积打大小仅、户喇型是仆否配葬套，偿直接再关系趣到居喉民居尝住环执境的刻好坏先。调酒查表劣明，群20绿03皂年杭帐州市梁居民呜家庭忍住房红面积剑多数归在5羡0—抓90所平方桑米之扎间，牲占5死5．班2％辜，具斗体详纽见下伍表：扰面积蒸（㎡疯）嗽50翁以下花50施-7贿0瓜70冰-9乒0藏90嫩-1金10饲11俊0-励13芬0誉13作0-炊15袜0材15丸0以猴上呈百分山比琴18窃.1证%插30搂.1困%葱25因.1提%储12道.0玻%培8.北5%触2.怠9%帆3.产2%

炼枣目前销杭州吵市居亲民住坟房成恼套率披已达族97屑．9亩％。兆其中佩以两岗室一皂厅的扫家庭晴所占围比重锄最多昼，达案38愚．4客％；傍其次且为三约室一夸厅，茄所占极比重捐为2粗2．兄9％膏；二惹室二资厅1墙1．宜4％荐；一镰室一揉厅9石．9旱％；件三室唱二厅午8．凤9％促；四听室一馅厅5护．8马％，尸非成行套住爹宅2单．1众％，岗其他壳0．戚6％饶。轨碑从住夸宅建转成年薯份来鸽看，摇目前手杭州奔市居羽民的么住宅尊半数推建于暮20晴世纪群90游年代扔，大锄部分琴为房券改房肥或商粉品房牢；有浪近三婆分之遵一的闻住宅挨建于沃19似90抢年前融，多证为面皮积较郊小、赢结构挤不甚卵合理电的旧械房子般。璃容从拥葛有住伟宅数肤目来给看，婆被调捞查者押中大员多数葱人（传58鸡．2欺％）助有1袍处住举宅，嫩拥有躺2处巡以上尘住宅特的1防7．恩2％史，拥牺有3驰处或饭3处鲜以上扭住宅至的仅梅有1蚀．6套％和搅1．岗0％子，尚惭有2巷2．食0％孔还没导有住电房。傅陕从上碍述对顽住房槽面积厦、户键型、剂建成辩年份转、拥途有住饿宅数疏的分计析来恶看，刻杭州财居民梨居住螺状况贡已有铅较大哈改善博。近叨八成吓的居吗民已搜拥有炊住宅型，但地仍存狠在不扣少不颗满意耗之处璃，如驴住宅唇面积至偏小震，户誓型结浩构不姐合理撑，居路住环飞境不廉理想饼等。嫂增加纲住房奖面积头、改赶善居久住环赏境已粒成为领当前望杭州栋居民距家庭塞的迫袭切需洋要。猴被调管查者报中有畜41逆．5岸％打塞算另腹购更蔑好的易房子灶，2嚷4．亿8％到打算远换购胜更好窃的房填子，方18尝．4漏％则伴希望勾通过商购买堪经济革适用稳房来筛改善红目前逃的住保房状励况。浪处尤其奔是对驶现在袖住房矿不满投意的耻被调阶查者缴，购疤买意片愿非早常强自烈。复其中没23敏．7塌％打馅算换军购更催好的来房子锻，3毒6．奥3％砍打算训另购裹更好情的房钓子，北23辟．7帅％计凝划购丑买经躲济适鉴用房冲。绪醒对被晨调查烤者的扁住房满打算骨和其扣家庭灭收入厘进行脆分析赚，结蜓果表炊明：医打算歇换购计或另输购更秩好的档房子装以改瓜善目胀前住景房状替况的崇主体伞为家杀庭年斥收入肺在1牛0万滑元以痰下的变家庭档，占柱80箭％以梢上。娘可见理今后崇购房楚的主垫体为挨家庭将年收连入在梦10愁万以品下的磨中低娘收入拍阶层条。

沉间3）封、满绳意程眯度托英从调怕查结丛果来矛看，行被调狂查者掩中有薯52纷．4哲％对巡目前额住房烈是比衣较满抖意的失，3疲4．铸6％巧对目朽前住内房有虏些不讲满意袋，1星3．壁0％犁非常纺不满毁意。贷狂对居移住现毁状不锅满意川的方参面包揉括：旷建筑寸面积不、户央型结或构、撤小区床氛围慎和档邻次、皮物业虫管理吹、生兔活服寸务设劲施、尤小区昏环境泄、小熄区规狂划、柜交通仗区位故等等奖。根灰据调施查结谱果，乌其中肌最不虚满意竿的5汽个原们因依干次为呀：建证筑面右积小确，占遣55嫩．6历％；凡户型惊结构容差，虹占4训8．陕0％持；小抵区氛简围和逗档次忌不高初，占疤26期．1牲％；诊小区务缺乏睬物业扮管理腥和生忍活服聚务设丰施，散分别徒占2典4．傅3％挡和2胶2．暮6％膨；小蛇区绿村化环辉境差出，占获22惊．9笑％。川而交粗通条湖件差昂、距叼市中得心商狂业区撇太远甚等原集因，基则排锹在最穗后面塔，所根占比多例较循小。

俊由此侮可见挖，杭荣州市孤居民碗在满配足基血本的工生活卫需求壁后，掏越来碌越重嫩视居施住的芳质量钻，如福居住并面积库要大钟，户剑型结贝构要环好等俊，同晒时对魄物业裕周围绘环境谦状况巷、物缸业管勾理和闭配套攀服务裁也更坐为关终注。金而随至着杭寒州城特市交吴通系霞统的斤完善盲，交是通问万题已敢非是娘影响宾居民戒居住箱的主薪要因慎素。

隆五、眨房价磁收入停比踩20给03老年末章杭州槽市与猪苏州意市房睬价收业入比摔对比皮状况牌：拜项桥目鸟计量懒单位救苏州皮市区悲杭州饱市区贝人均笔可支析配收汽入好元败12慕36府2饱12推89芳8各家庭牺平均押人口膜数慌人喝2.挥84都3.屑3敏户均栗收入堂元禁35羞10及8何42度56兼3驾人均那面积摆平方扑米哪27燃.0浊17织.2盟商品相房上圈市主塞力户贯型（丽中值渠）吼平方俭米嘴11粪0吓11现0储商品艺房平纽均价涝格饿元／振平方观米兔31唉44惜58杰41少平均穴总房剂价钉元杰34龙58幸40附64断25共10辰房价耗收入晨比谊——伸9.路85饱15狱.1阔0星碰评述贯：在岭长三废角的踏16甜个城镜市当失中，近苏州钱市与咳杭州顾市在候各个读方面猴都是掠比较洒接近涝的。兔杭州凳市的识商品絮房价撤格已府经连傲续6番年大渐幅上锁涨，忠同样陡苏州沟市近柱几年详的房块地产帆市场报也是旺一片热红火垂，房帐价连热续攀担升，江在江站苏省锹各大日城市其中仅围次于羽南京国。苏痒州市怜目前楚居民粥的可爽支配卫收入家已经做接近蹄杭州抱的水摩平，险截止沾20茧03串年末泊，人脆均可鞋支配撇收入犬只比仇杭州彻低5巧36财元。裂杭州爆市市赖区的铃房价边却比暂苏州同高了崭1.忠8倍塔，房才价收洲入比碎高了勿5个负百分以点。财房价庙上如遍此大驼的悬剑殊，制削弱环了杭乌州市吹对人升才的猾吸引畏力。

问六、共商品炕房价孟格未舰杭州交商品钞房价驰格从忠19趋98叉年的巷每平看方米拖32慰78雕元，梅增长军到2暗00边2年她上半昂年的产每平竿方米蛛47资49览元，班涨幅悉达4煎4.垫8%始。2党00鉴3年采末的冈平均检价格贤为5坚84肆1元矿/平打方米箩，同摘比2瞎00货2年召又上伪涨了参23著%。软根据姜20蹈04迹年上艇半年辩各新怨楼盘切的销衬售价感格统牙计，粪市区免商品汪房平描均价器格达馋75唤00炭元/刻平方谁米。介杭州笛市已禁连续留5年夫成为述全国营房价逆上涨抢幅度食最大皇的城庙市之耀一。捞

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