资产评估实务整体报告12月

一、致估价委托人 二 房地产估价 三、估价的假设和限制条 四、估价结果报 （一）估价委托 （二）估价机 （三）估价项目概 （四）估价目 （五）估价时 （六）价值定 （七）估价依 （八）估价原 （九）估价方 （十）估价结 （十一）估价人 （十二）估价作业日 （十三）估价报告应用的有效 五、估价技术报 （一）实物状况描述与分 （二）权益状况描述与分 （三）区位状况描述与分 （四）市场背景描述与分 （五）最高最佳使用分 （六）估价方法适用性分 （七）估价测算过 （八）估价结果确 六、 ，总建筑面积为494.80㎡，总土地面积为3287㎡，登记用途为综评估时点：20121113我公司专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用 元（大写：叁（元/㎡（元/㎡（元（元我们郑重人自愿选择我公司对宁乡县金洲碧桂园中英文学校建设项目范围内被征房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》及相关法律、我公司专业估价人员、袁、等对估价对象进行了现场查勘（已由无利害关系的第三人并在现场勘察表中签字证明并对查勘的客观性、状况，对被遮盖、未及难以接触到的部分，依据估价委托人提供的资料进 陈述的情况承担，如因该资料失实造成评估结果有误，影响本次估价10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出复核评估申请并评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到复核评估申请之日起10日内对评估结10房地产估价师（号：）袁房地产估价师（号） 房地产估价师（号）本次征收估价的价值标准为公开市场价值，不考虑租赁、抵押、等因收决定的公告》(宁政发[2012]44号)公告之日 年月日。目被征收房屋结果》、《宁乡县金洲碧桂园中英文学校建设项目合法3、评估对象《国有土地使用证》记载座落为宁乡县铺镇（原托铺供销4以估价对象在估价时点处于完好状态并达到正常的使用功能为假1、之估价结论仅为估价委托人在上述已有假设条件下用于为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值提供参考，不得做其他用途。本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向征收人、被征收人及报告部门以外的单位及个人提供，凡因估价委托人使用估价报告不当而引起的，估行评估，权属确认的依据。 本评估机构同意，其全部或其部分内容不得在任何公开文件、通告或中，亦不得以任何公开方式公开。 称：湖南志成房地产评估法定代表人：885楼编号：建房估证字[2012]006号 估价对象范围为宁乡县金洲碧桂园中英文学校建设项目范围内国有土地上被征收房屋，房屋所有权人为，总建筑面积为494.80㎡，总土地面积为3287，登记用途为综合。14公里；距离铺心3.9公里；24交通无距站点距无站 区域内“三通”教育：先锋艺术、铺镇高坪桥完全小学；(宁政发[2012]44号)，以及被征收房屋的《宁乡县金洲碧桂园中英文学校建设项目被征收房屋结果》、《宁乡县金洲碧桂园中英文学校建设项目合号2006839号宁乡县铺所在层次/层高坐3287宗地已达到“三通”名规（55.8㎡㎡个2个2口2㎡砖砌：[2.6m+2.25m+2.2m+2.3m+0.7㎡2.2m（l）×0.45m（k）×9（个mm亩–《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）第十条规定：“被征111320121113被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常情况下，由熟悉情况的双方以公平方式在评估时点自愿进行的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、等因素的影响。不考虑抵押、因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保2、《中民土地管理法4、《中民物权法在同一市场供需圈内，可以通过近期发生的、与待估房地产有替代可本法等几种估价方法。市场比较法适用于同类房地产案例较多的估价；收根据估价人员所掌握的资料，经实地查看和分析，估价对象综合用途房地产其所在区域类似房地产较少近期同类用途的房地产案例基本没有，价委托人也提供了相关权属及证明资料，所在地区建筑材料价格、税费标类似土地近期案例可以搜集，可以选择市场比较法进行评估；估价对象土地处于宁乡县规划区内，属于基准地价覆盖范围，可选用基准地价系数修建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。计算如下：可比实例100

价格

P商＝（Po商P住＝（Po住我公司专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用 元（大写：叁（元/㎡（元/㎡（元 ）签袁房地产估价师（号： ）签章 ）签年月日 年月层高坐3287宗地已达到“三通”名规（55.8㎡㎡个2个2口2㎡砖砌：[2.6m+2.25m+2.2m+2.3m+0.7㎡2.2m（l）×0.45m（k）×9（个mm亩–(宁政发[2012]44号)，以及被征收房屋的《宁乡县金洲碧桂园中英文学校建设项目被征收房屋结果》、《宁乡县金洲碧桂园中英文学校建设项目合号2006年购839号宁乡县铺14公里；距离铺心3.9公里；24交通无距站点距无站 区域内“三通”教育：先锋艺术、铺镇高坪桥完全小学；2012年上半年房地产市场经历了寒冷、冰冻和回暖三个过程，国家为抑制房价过快上涨，先后采取了一系列、政策、金融政策，推出调控监督，地方的积极响应、实施，开发商也采取了一系列促销，上半年房地产均价属于下降趋势，但量却是递增的。一方面继续坚决抑制投资投机需求，对触及到限购限价的举动严防死堵，多次稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方相继辟谣否认政策放松。另一方面支持和保护自住性合理需求，30多个城市通过公积金央行等多部委均表示完善首套房措施、支持首套房需求。货币政策方面，预调微调力度加大，2011年底以来三次降准、两次降息，促进了观望情绪的缓解和量的回升。6月量接近2010年调控以来高点，价格止跌趋从来看：2012年1-5月，房地产开发投资同比增长18.5%，增速持续长17%和12%，其中6月量与2010年调控以来最高点持平，与200915%3%，但二季度环比增长超过19%6%。20119920126销获得较好销售业绩后取消折扣甚至略微调高价格；等地中高端楼盘新开工降幅缩小，一二线城市量回升最为显著，价格企稳回升，而三线城市表现不佳，价格较为平稳。长，625%。价格方面：3月起十大城市主城区二手住宅价格结束连续六个月环比下跌36.6%，降幅较去年下半年继续扩大。：价格方面300个城市住宅用地楼面均价同比下降3.4%，十大城市降10%9月以来的最高水平。：⑤企业：加速推盘谨慎拿地，销售业绩稳步增长，62010年来新高65%5-6的一二线城市，部分城市中心地段的优质地块高溢价，表明了部分企业审（2）2012年下半年我地产市场趋势展宏观经济下行压力加大提升投资尤其是基建投资仍是稳增长的重要。1-5月基建投资增速降至4.6%，在房地产调控大方向不变背景下，加大基建投资力度将成为“稳增长”的首要选择。货币政策微调力度加大，结构性放松利好房地产市场，5月底以来的降存2009年。方出于财政压力，迫切希望出台政策活跃房地产市场，但仍将以鼓励合理需求的政策为主，突破限购的政策不会被允许。城市库存压力仍在。要城市量仍将回升，带动销售趋稳，但总体偏紧的房地产调控政策、投资投机性需求的抑制，将限制量上行的空间。目前市场消费主力为首次因此下半年量将稳中有升，持续大幅增长的可能性不大。价格方面：在的密切监督之下，供应量逐渐增加、库存压力依然高企、房地产调控政策总体趋紧将弱化价格上涨动力，整体价格基本平稳，但各类城市表现分化。一线和部分二线城市由于量明显回升后供应相对不足，价格可能略有上涨，而多数二三线城市量暂未明显好转，价格仍会继续盘整。需要注意的是，在观望情绪缓解和继续回升的形势下，若不出台块，土地全年总量难有增长。同时需要注意的是，部分二三线城市过去几年土地量大，需要相当长的时间来消化。合配套试验区长沙大河西先导区发展工业产业的区域，尤其是《湖南319国道、京高速复线、长益常城铁、益娄衡高速、长邵娄高速、金洲大道等主干道路省会长沙与周边地区，构成宁乡的大交通网络，半小时车程可到长沙市区，到只需2小时，到12小时，到6小时。发展良好。宁乡县房地产区域板块主要划分为老城区商业中心板块(沿江风光带)、城西板(白马桥乡)、新行政中心板块(宁乡大道两侧)、金洲新区板块。58.8920122528套，29.78万㎡，12.57亿元，同比分别减少55.17%、55.24%、45.30%；一季度相对，二季度环比增多，销售商品146.78%、126.54%、100.60%。201253.0229.78万平方1.78：14220元/20.13%，其中非住6593元/3796元/㎡(7362元/2769元/㎡，电梯房3719元/㎡，同比分别增长31.82%、5.25%、12.77%)。对象分区域对比，19.31%。级市场累计量之比为5.956：1。二手房市场受手房税费政策调2012年上半年办理抵押5289宗同比减少25.58%；抵押面积185.282.90%32.34亿元(含续贷)8.38%。其中5104户、96.6万平米、16.2623.21%、15.47%、2012年半年宁乡县商品房批准预售面积居全市倒数第三；商品房销量仅高于芙蓉区；均价居全市倒数第二，不到全市均价的2/3；这说明宁乡县作长沙房价是的价格洼地，而宁乡县房价更趋理性，很少有，在与长沙对接的过程中，随着区位优势、刚性需求效能的，将吸引的②需入市，加之金融政策的逐渐放宽，县稳市措施到位，预期全年，否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术等能否满足要求。如果是技术当某房地产已做了某种使用，而且按照城市规划和对房地产用途征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和登记建筑的认定、处理结果情况。结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属和房屋登记簿的记载为准；房屋权属与房屋登记簿的记载不一致的，除有证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于登记的建筑，应当按照市、县级人民查结果》、《宁乡县金洲碧桂园中英文学校建设项目合法建筑面积的认定本法等几种估价方法。市场比较法适用于同类房地产案例较多的估价；收根据估价人员所掌握的资料，经实地查看和分析，估价对象综合用途房地产其所在区域类似房地产较少近期同类用途的房地产案例基本没有，价委托人也提供了相关权属及证明资料，所在地区建筑材料价格、税费标类似土地近期案例可以搜集，可以选择市场比较法进行评估；估价对象土地处于宁乡县规划区内，属于基准地价覆盖范围，可选用基准地价系数修法进行评估，其中的土地价值运用市场比较法和基准地价系数修评估。建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。计算如下：1根据前文的分析，由于估价对象土地所在区域类似土地近期案例可以可比实例价格可比实例价格日期年月日，来源于宁乡县资源局网上挂牌系统。（（期年月日，来源于宁乡县资源局网上挂牌系统。案例案例案例（大道与美洲北路西北角）一宗商住用地宁乡县铺价格（单价ˉ官网挂牌[2012]014号官网挂牌[2011]124号官网挂牌[2010]083号2012-11-2012-3-2011-11-2010-12-43.39407040704070距铺心3.9公15.3距离宁乡商业中心距离宁乡商业中心12.1公店、先锋艺术附近有宁乡职业中专学校、 超市、7天家庭旅馆、 生店等附近有宁乡职业中专学校、 超市、9天家庭旅馆、 生店等 铎铺镇卫生院 328739468.7260336424.5两街，西近次干道10米，两街，临主干道金—街，临次干道美两街，临主干道科红线范围外通路、通完成拆迁安置补偿后红线范围外通路、通完成拆迁安置补偿后红线范围外通路、通完成拆迁安置补偿后商A、情况修由于土地具有不可移动性及土地市场为不完全市场，土地价格易受交常市场价格的比较案例进行情况修正。8增长率为10.54%×0.2+8.79×0.8=9.14%。比较案例A、B、C调整系数分别为：比较案例A市场状况调整系数=（9.14%/12×8+1）×100/100=106.09/100432012111311/(1YK11/(1Y)Nn——待估宗地剩余使用年限N11/(1YKn商11/(1Y

11/(111/(1

11/(1YKn住11/(1Y

11/(16.5%)4311/(1

距商服中心的距离：分为距商业中心的距离≤200米、200-300米、300-400米、400-500米、＞5001%A、B、C与估500A、B、C距商业中心更近，且比较案例C位于铺心，对此确定调整系数100/102；交通便捷度：分为距交通站点≤100米、100-200米、200-300米、＞300米1%B距离金洲大道巴士停靠点100/102、100/100、100/101；齐全、较齐全、一般、较不齐全四等，每相差一等修正1%，估价对象与比较100/99、100/100、100/100；A、CB面积与估价对象相近，遵循规模递增递减规律，确定调整系数分别为C100/100、100/99.5、100/99；104.5%。根据比较案例的规划条件可以判断，比较案例A、B、C建筑物楼层100/104.5；100/96、100/106、100/98。106.09比准价格（元/㎡范围，可选用基准地价系数修进行评估。基准地价修，是在确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整价格的方法。计算为：Kd——土地深度修正系数KcB、用途：法定用途为综合，实际用途为商业住宅，设定用途为商业、住宅综合用地；根据所在地区金洲新区的土地利用规划，遵循最高最佳使用原2:8；20564320121113②基准地价的内涵及确定A类乡镇以外的其他乡镇，其基准地价的内涵为：标准深度（米181///1///2-13乡镇土地级别划分情况与基准地价表》，Po商400元/Po住260元/㎡。名基准地价（元/㎡区段/铺Ⅰ优较—较劣(200,(300,(400,离（100,(200,(300,距离(4,6(3,4(2,3>600(300,600（150,300]（50150]≤50宁乡县乡镇商业用地宗地地价修正系数表优劣0000商业用地修正系数取值表（％）劣优优657.40优优劣(300,(500,(1000,（200,(300,(400,>500自然危害>5030-5015-305-15<5宁乡县乡镇住宅用地宗地地价修正系数表优劣自然危害住宅用地修正系数取值表（％）劣优1000优自然危害100优432012111311/(1YK11/(1Y)Nn——待估宗地剩余使用年限N11/(1YKn商11/(1Y

11/(111/(1

Kn住

)nY)N

6.156.15

Kv=1.0。乡镇镇区宗地楼层修正系数表 >日为年月日，时隔5.37年，故应进行期日修正。参文长沙市地价增长率，确定待估商业用地年均增长率为10.54%，住宅用地年均增长率为 Ks=1.0。12米）相近，故不作临街深度修正，即Kd商=1.0。数Kc=1.25。乡县基准地价更新技术报告（乡镇）Ke商=1.4。 道 市场比较法评估单价为887元/㎡，基准地价系数修评估单价为610元/㎡ 2、建筑物重新购建价格---综合按建筑安装工的8%计算。建筑安装工包括建筑商品房及附属工程所发生的土建工用、安装工用、装饰装修工用等。估价对象为混合结构，层高平均为4.3米，根据所在地区的建筑材料市场水平的，确定估价对象混合结构的房屋建安812元/㎡。主要是指开发期间所涉及的工程监理费竣工验等根据宁乡县行业标准，其他工按建筑安装工的2%计算。主要是指有关和地方或其有关部门收取的费用，如人防工、用地、城市基础设施配套费、人防易建费等，根据宁乡县及有关政府部分的标准，综合确定开发期间税费约为165.70元／㎡。宁政发(2010)25长政发(2006)37长政发(2003)10长政发(2003)10县城