居利房地产连锁经营项目

四川省工商管理学院2004级MBA学历教育班毕业设计项目名称团队编号项目名称团队编号团队负责人团队成员教师咨询团队定稿日期居利房地产连锁经营项目2004级1班张中席张中席张骏任玉兵方立鑫张小京魏灿秋罗利孙璐成京媛刘柱胜黎伟2006年4月2006年月确居利女房地雨产连丛锁经颗营项顷目柱摘涂要坟随着昼国家甚房地梢产政栽策环聪境的容变化庭，房核地产付中介福企业费在中兄国日枯益成珠为朝厨阳行碎业，沫但我楚国房技地产房中介终行业纹只有雀短短舅十几拒年的测发展翼历史油,目话前房沟地产厅中介跑行业约存在去问题辱，表度现为纳一方唱面与扫消费敌者的切期望打和市障场发征展的莲需要距相差杆较大挨，另赤一方料面与义国外催中介盼行业玩比较沉相差至较大毅。本大项目况——布居利卵房产眉集团酒正是壤在这间个背臣景下辉产生探的，劣极具下市场急前景视和发惧展潜推力。馅本项得目公茫司作谅为一腹家房怎地产钳中介彻企业墨，最术大的判特点驳是业膊务的嚼综合逮性，痒即将音房地释产中朽介行暗业中补的主琴要业硬务忠——公租赁省中介防、限愧时代裙卖、色尾盘敏收购译、新阶盘销券售策纷划、介加盟盟店业钩务蛮“河合成聪”振到一责家企垮业当味中，苹既保晌持了翼原有叛业务瞧的活交力，杆也开符拓了增新的叫市场币，大趁大提坡高了伍该项袋目的煤可行贺性。湾同时迎，该创业方案狮该创疲业方站案还剃对辫项目弃公司您的组辅建、火组织属结构脾和人所力资锁源作娇出了接规划驰，并宇在该句项目享公司验的财巷务预苍测数漆据的割基础豪上进尿行了幸财务轿分析宅，总错结得吧出该裁项目蔬的财考务可颤行性仇和项浓目投雄资带失来的需经济扇效益胳。该创业方案重关键救词：根房地短产中芹介彩居蒙利房陵产集讯团渣Th防e考pr吵oj扛ec租t艺of猛r赵ea附l你es闸ta笑te逢a轿ge能nc菊y畜Ab株st抬ra微ct俗Wi愈th倦t吵he悬d哑ev绳el粮op辉me稍nt轰o今f临th坟e龄re旦al饰e墙st蛾at从e咸po泽li驶cy起,盾re过al僵e息st映at兄e右ag应en雹cy泳a河re匆g协oi诞ng鸽t惹o划pl竟ay疑m愁or杨e仅im腰po刃rt纷an栗t占ro狡le舌i尤n循ch辟in瞧a,寇b谁ut艰a呜ls溜o留th船er梅e恶ar仗e咐ma歼ny闭p调ro临bl肃em瓦s平wi弃th担t话he抵m杂su结ch扯a姜s训di锋sc超re献pa墨nc喜y瓶be库tw遗ee微n团cu鹅st扯om习er听’阿s怠ex抄pe荐ct村at游io梯n筹s疗an已d穗ma夏rk孩et役d孩ev勇el挽op予me圣nt酒,融di蠢sc邪re阻pa鹅nc尝y刃be购tw具ee辅n勿na书ti鄙on督’教s暗re猜al灰e饭st唐at婶e葵ag趁en干cy伴a莫nd纠a词br血oa里d.隙幕I言n腾th寺is繁c终on缩te样xt胆,胃ou柄r袖pr分oj也ec吼t肌Ju冤Li统r第ea喝l屈es需ta狗te客a瓜ge螺nc捏y员em底er凝ge复d,舒a王s梁a正ag玩en爪cy恼,困th破e剃sp绕ec导ia切lt陆y歇o谎f捉Ju贸Li篮i句s辉it瞧s佛in较te稳gr唇at精io害n两of扎6星s同er匙vi脉ce颈s,宣w喂hi翅ch琴n因ot款o昆nl匙y巧re叉ta粥in懒t蚂he宿t扭ra柴di盒ti窃on堆al大s真er络vi退ce浸s帅’论su附pe啊ri初or柴it莲y仇,弓bu椅t颂ex雕pl众oi医t疤th落e遇n栽ew装d早em真an冤d芝of艘o富ur拐m丙ar领ke淘t,美a穿nd兆t落he婶se干,谁in袄cr年ea犹se触t伙he姓涝fe钳as袋ib末ly榨o晶f肝ou始r炸pr地oj猛ec其t.宗旦M蓄ea骗nw屠hi捞le缸w淋e省di袍sc兔us欧s仍th叹e瓦co暂ns戒tr拌uc营ti勇on哑o籍f渗pr穗oj筋ec桌t,像s给tr临uc攻tu军re腐a饺nd释h疏um日an柱密re蚁so熟ur荐ce症(降HR育)顿de洗ep宴ly销.明At盖l羞as您t,巴o旷n肉th你e召b坦as唉is豆o派f演fe舍as塑ib扑il霜it置y睁an解d鱼pr烂ed塌ic凶ti寇on幅o航f作fi禁na劲nc询e渣s届,信th骗is召p估ap磁er京g迷iv着es弦o辫ut铁t叛he悠岗ec伴on控om低ic滩b震en重ef严it勤o翅f隆th膨is膨p效ro球je士ct恒i驱nv拒es骑tm帐en论t.膏K腊ey寨wo污rd却s:乌r不ea筒l满es丛ta系te庭a荒ge案nc恼y绩Ju订Li据c皮or覆po挂ra歇ti伐on泥耽目究你录TOC\h\z\t"kj1,1,kj2,2,kj3,3"鞋第一乱部分弦执行卸概要蒸5是1.下1简风创业截目标宪5掀1.食1.蛇1血羊战略膛目标闸5坑1.腥1.捡2谁倡近期卵目标昂5谱1.析2竖玩项目朗概要赶5闷1.析2.蚕1馋洽市场袭契机壮5拿1.雨2.新2形却项目贿公司璃名称梨5设1.墨2.飞3誉串项目表公司杠提供井的服仇务另5屋1.莫2.监4蛾爬项目日公司测优势摔5监1.畅3线雪市场初概要劝6描1.树3.变1课挪市场额分析壳概要例6马1.还3.穷2健炭市场轿定位诵6枝1.听3.帽3消皱市场换营销掩策略犹概要菠6分1.湖4涌拳管理乞概要比7标1.库4.瓜2蓝届人力掏资源流概要算7项1.擦5村毫财务泰概要叔7振1.撕5.斜1鼓习财务无数据物预测剃及财事务指妙标分秃析新7熄1.善5.调2泉絮盈亏喉平衡渗分析害、敏定感性浆分析醒7及1.苹6牌怜成功箩关键彼因素雾8堂1.期7挎剩风险傍及对询策滥8喝第二嫌部分云项目面公司亚简介阻9揪2.咬1贫疑项目傅公司萝成立升背景畜及市扛场机怀会揭虹示稿9驰2.霉1.唤1稿帮项目押背景打9迅2.仿1.惊2姜脾市场裙机会据10界2.受2娱拴公司踏远景唐12葛2.喜2.锁1仙公司狐名称默及含区义续12侧2.升2.枝2冈公司额远景那目标离12恒2.醉3列踪公司均所有焦权结狮构及差融资矿情况返说明枯13利2例.4痕净公司甚选址踏13并第三喊部分龄项目父业务码及盈牛利模个式介上绍亏15宗3.拜1鼓烧租赁公中介姐16鄙3.岂2饥萌二手关房交惩易圾16除3.型3愧本限时宪代卖害17甜3.艇4殿爬尾盘拖收购缓18盼3.坑5奴松新盘匹销售其策划止18厚3.闲6纯朵加盟昏店业幸务脚19汉3.犹6.斤1扯脂加盟渣条件托19拣3.钳6.须2毅鸦加盟欧流程朴20丛3.叹6.枯3毕痛加盟贞店管氏理制想度撞20神3.弦7翁临附属丙业务咬22艰第四蹄部分怒市场绳营销季策略岔23福4.缺1垦楚宏观似环境菜分析子23敬4.先1.秩1钳秆经济骆发展壁23贝4.巾1.尖2品车法律事法规砌23框4.捧2畜都市场师需求虫分析着24馒4.像3逢蕉行业约竞争册分析北25洒4.汁3.陡1洁库主要库竞争矮对手肌25或4.貌3.号2瓶冒潜在搬进入砍者召26没4.元4祖状项目享SW糊OT怖分析辛26血4.耐4.障1拥膊优势谨26查4.穷4.絮2彻燃劣势涌26麦4.敲4.标3敌戏机会惨26俗4.日4.众4偿绢挑战互27蓬4.舱5海秋市场诸细分浑及市蜘场定弹位吃27正4.阵6芳晕品牌侧策略臂28削4.裂6.景1远暖品牌锄含义聪28饶4.节6.砖2狱喝品牌旦定位逗28距4.隐6.释3韵康品牌振推广态28祥4.那7煮规关系吉营销坚29难4.唯7.丽1黎属房地龄产中由介行至业中庸的关芹系主勺体及就其重绩要性虑29饺4.出7.桐2牙年关系鹿营销谣策略兆29跃4.典8型法服务晚价格疲策略建30灶第五辈部分别组织痛结构暖与人托力资唤源管毒理规盈划掠31奶5.悄1握盒组织冒结构线示意膜图脖31架5.牺2粗伪人力肤资源底规划恰建设号32沟5.州2.侨1棋词人员舒配备陆及工忙作职枕责田32缩5.破2.卧2幅速人力皱招聘阀33良5.月2.赖3桶什绩效域考核浮与激陈励碌34饱第六尾部分纸财务街分析味37驾6.厘1钢示股权钩结构雅及融素资情镰况桶37差6.艺2吧珍成本沉收益忆估算同37剖6.币2.歇1影帮正常初运作挠后收铸入估阴算应37筹6.刊2.箭2嫩总成本我估算抵38逆6.肆3夕、三夫大报离表预馋测韵38伯6.惨4航胆财务歇指标浅计算柄39墓6.食5倍轧不确博定性元分析秩39粥第七情部分菌风险午及其伯对策册41鞭7.米1钞竭风险杏种类粒41垄7.谷1.鬼1贫孟政策室风险炕41宋7.吵1.挪2络遥市场戴风险言41盈7.事1.碎3隐杠竞争累风险命41上7.位1.若4恩珠其它喊风险五41顷7.桨2抵股风险省规避扭策略厨42戚附件弄:暗居利克房产迎集团锅工作坐及管疾理细宇则偿43屯第一面部分相执挡行概栗要经1.裙1倡创色业目亏标与1.肌1.棒1幕战渠略目欣标狮计划喂用1饶0年阔左右砌时间美，实硬现全皮国范粗围内辣的市喉场占乐有率塘达2抬0%蹄以上额，并妇在全虽国范超围内补形成抖独特谜的网宣络和链营销催渠道之，同碑时把辱居利岂房产招集团正建成队利润牲上百逐万的姿国内宰一流凳企业称，并地形成各具有话良好绪的居缸利口卧碑。花1.礼1.惹2绕近掀期目沿标羞立足忌成都沈，面屑向四担川，召稳步举发展学。房傍地产式中介请企业逝在中小国是匠一个哭很有等潜力仗的行析业，循在这清种大他环境堂下，形居利乘房产策抓紧旷时机盖，按宏照上孔下游费一体枣化原喉则形见成自样己销压售网每络，夜形成盗自己论的品掘牌－餐－居怕利房羞产，泄同时扩也能恢为国痕民经遗济和奸区域间经济趁的发镰展出先力。赤1.浙2些项安目概亲要怨1.悉2.卸1办市叠场契声机登20脂05矿年6鞭月1颂日的黎新政返之后暴，给凉火热恢的中千国房服地产秀市场秃泼了禽一盆胳冷水注，造私成了笋短期孕内房厚地产彼市场挡的低昼潮，搬过往张的房蹈子只乘要开书发出颗来就镇能卖攀的出搁去的创趋势废将有球所减惧缓，稠这种穷情况安也间株接导绝致了驼二手传房市荷场的炭高度姓发展找。在猜这种察宏观烘市场烘环境野下，支房产厘中介吨企业纯的便乎有了跳很大弊的发岂展机骗会，亮一个轧具有梢有机速的,鄙系统教的,临强有孩力的盐销售引网络福支持拆,能此为房算地产航走向惨市场旅进入凑流通壳领域夹营造威一个莫巨大躁的接浴纳空框间的粉房地摇产中碰介企杠业必者定能谱够成阶功。母1.蜂2.领2职项崇目公帐司名牢称策项目弄公司榆名称陷为居厅利房奇产集礼团，冷取起建“霞居者念有其蔽房，贞建者摇获其扛利映”贝之涵损义，战这也鸟表达火了我甜们创匹业者脆的创耳业理劫念。眼1.惊2.堆3栽项塞目公楚司提肌供的洪服务攀公司赏将采鲁用直什营连缴锁的妻经营叮发展效模式诱，通吼过为菊客户致提供乞优质舰的房棵地产出中介回服务乖如租悲房中轻介、谅二手贿房买魄卖、施限时滥代卖释、尾替盘收荒购、奸新盘搁销售搜策划挤、加希盟店欲经营碌等，质来树晚立良搁好的志口碑亭，从原而在肿竞争喊中脱搬颖而哥出，鲁创立膨自己婶优秀臣的品车牌。绣1.尊2.豪4辨项丽目公局司优齐势附目前酱国内浑的房外产中刷介企阳业很第多，勤如顺漠弛、射21钳世纪落等，腿但是桨能够惰利用佛多种昌业务脑之间柴的关死联性铜，将慕其整门合，请以达茧到减躁少销梳售渠葛道网洪络建伸设费钱用，洋降低火成本遗提高个收益独，同貌时最左大限济度为友顾客献和开端发商背提供赵便利累的中喇介服怪务的座企业零，独导居利共房产蠢集团概一家积，因钟此，环居利炎房产牵集团爷相比墨其他芽中介耻企业敞是具垂有很未大竞规争优挽势的忍。同龟时，啄居利树房产哈集团脏的五威位创惕始人如均是芦房地衬产行权业中健已经踢摸爬蜻滚打昌多年势的经爹验人剧士，摸居利脏房产讨集团这就是抢因为服他们娇看中后了房矩地产租中介页行业副的黄蓬金发愉展前衫途而委成立结起来报大型疯房地密产中恳介企敏业，助在服殊务收较费、射质量摆方面悉相对扬于同第业更讲胜一僚筹，击独具锹竞争迁优势蹲。碎1.备3择市绒场概据要始1.从3.奇1衬市寨场分们析概朗要薪房地之产中忍介企秩业在俘我国浇是一辉个朝虎阳行秧业，迹由于叫我国溪房地充产中阔介行报业只式有短哄短十姐几年惧的发潮展历僻史,稠目前荒房地量产中悼介行倦业存查在问口题，引表现尊为一赌方面扭与消级费者辱的期捆望和断市场肯发展蜂的需铲要相妙差较六大,冠消费储者需叹要的明是正聚规化习、管妙理科瓣学化响的中划介企胃业而默不是承只有慨一张扁桌子谜一个涌人的适“找小中慌介强”煎；另驶一方峰面与挡国外答中介好行业存比较坟相差晕较大租，目谨前国彩内比变较有帽竞争驾力的进房地荡产中时介企滑业有补顺弛摄和2瞒1世住纪不沿动产袖等，叉因此暂，居啄利房箱产集飘团的怎出现倚可谓屯是挖“顷生逢困其时评”剩，一伟方面搏利用鸭自身隙业务玻的综单合性签开拓站了中拾介行胳业新别的市敏场，特很大避程度尊上弥零补了穷国内里高水堵平中滤介企帐业缺薯乏的火空白廊，另扔一方毛面在尸“雄6.牧1新愧政终”掩的环舞境下玉进入却市场袜，删除。自卖者吓将不阶再容熊易卖纯，买酸者将臂不再谦轻易政买，匹市场燥需要剑一个泊连接放业主弟和消朝费者膊的桥坟梁，愚这就斧是我疮们的斑市场镰契机衰，也态在是寻说，给整个奏经济冒环境营造就婆了中晃介企拜业的还业务妥需求耻大幅扎增加特，这扛便大共大提尚高了捆该项侮目的予可行陶性和鸣成功戴性，膜同时条为国嫁内中侨介企弱业的请成功笼提供塞了一织个很斜好的壳案例院。删除。承1.纱3.陶2惯市坟场定员位去掉，与后面重复。仔根据肥成本秩效用榜最大窜化原芹则，修在公灭司发进展初坝期,篮我们蛇在发煮展传继统的稠中介阁业务章即房棵屋租糕赁和丽二手械房交伪易这谎两个籍业务情的基犁础上誓稳步挂发展钩其他夺中介扣业务稳。因扯此，悬居利折房产灿的市夹场策陆略的沿重点渐放在奖以下杜两个法目标灿群体娇：二只手房荷的需竭求者恋和供络应者自以及剂房地隙产发繁商。去掉，与后面重复。夫1.异3.石3区市系场营颗销策揉略概偿要徐1、绸长期疗营销津战略盯目标剃——盈建设杯居利感品牌炼房产压中介犬提供锣的服铜务在血某种鹊程度对上来晨说是堡同质绝化的企，因伪此品危牌的待建设覆显得板非常利重要害，这包也是季我们融居利邻房产棚集团娃长期螺的营霸销战非略目攻标。砌当然孝，品浑牌建颜设并掏不是询一朝版一夕殿的事涨情，掘必须荐一步略一滴胜地积队累，研提升器品牌左知名钓度念、曾强化暖品牌掏知觉慢质量性、建鼻立品殿牌忠增诚须度，瘦才能恒达到闹我们秘的目顽标。偏2、跪营销稿总体抗策略铁立足成四川叨，面讽向全字国。庭近期征立足贫成都骂，面烫向全坑川。抽3、织营销雄概要盗房地训产连仙锁中情介企贯业在坦营销突方面迟运用卫的是德销售循渠道宜建设活和关畅系营斧销的垂理念棋。我糠们居赠利房捕产集赛团的赔销售掉渠道丽主要瓦有两葬种，涂一是走通过锡直营赠店提荐供服仿务，盟直营旅店直司接隶瓣属于树公司旱，其托成本尘收益惹核算晕也归同公司庸统一树管理粥；二莲是通级过加煤盟店巾提供战服务繁，加站盟店订采取驶独立疏核算半制度昼，根糟据其勇所产威生的押收益滨提取伙一定聋比例辛以位“召品牌络建设冷费侧”吹的形膨式上值缴居徐利集例团，递多劳棕多得厨。在无提供林服务孕的过派程中椅，我邪们要帆求所拾有的死直营随店和剧加盟饭店充滑分发牲挥关包系营颈销的券能力嘴，促喊进本亲公司男的快零速发聚展。种1.恢4蚁管决理概确要文1.志4.筑1喘组费织结掉构概场要损居利渐房产塌采用质的股撑份合聚作制魂，各伞股东描以自谊己的街出资胞额为饭限承界担有占限责炼任。栏在部坝门设凡置上袄，居派利房六产集达团主船要分继为四懒个部重门：嚼总经怀办、际市场肉营销林部、离财务陷部、摧人力虑资源唤部，凑后三锁个部爽门直盯接对沈总经草办负俩责，肥直营肉店、功加盟逝店隶团属于判市场雨营销枝部管屑理。荷加盟嘱店虽罚然采枣取独查立核永算形窑式，积但在斥组织柱形式厌上仍舟然隶形属于宵总公矿司。吗1.颤4.升2问人枪力资慢源概灿要形人才午是重套要资宣源，肆公司怠本着弓“们发展律第一酸，惜糊人才量，重旬人才氏”俗的原才则，跨展开房人力雪资源禽工作锐，主舅要把划精力块放在敬人员穴招聘国与配报置、迁培训宜与开冶发、驳薪酬迁设计中与管安理、剂劳资鼻关系洗与雇该员保切障上陵，在峰“听有管蚁有顾备”雾的整迟体氛内围中荷，培曲养员式工臭“咱成长饺感、压成就净感、绍归属姿感灭”犹，从唇而使职全公检司员密工合净作一咐致，诸共同显实现兄目标甲。雀1.或5杂财忠务概匆要英1.骗5.遇1罗丧财务合数据仙预测导及财理务指味标分臂析箭在对躺市场果进行沫充分捉调查从及考揪虑各揪种因森素的突影响浮后，稠我们援对运寄作期境的未哪来五算年的帽资产胀负债叫表、掀利润医表、浑现金摄流量蜜表作锡出了吐预测算，并裂在预邀测表羡的基霸础上更对这正个项迈目的祥各项锯财务登指标却进行血了计良算，此得出莫这个遗项目眼的投邀资利秆润率吐为5丸7.负5%占，内炼部收厚益率崇为2继1%兰，投脑资回励收期针是3践.0扶7年未，可誓见这帖个项雨目的咐赢利禁能力贞和偿慈债能锻力相悟当好寸。摸1.贝5.钥2露另盈亏贪平衡务分析爽、砌敏感趴性分租析去盈亏著平衡味点为保24次.1滔6%疑的预购测业福务量泽，也刑就是场说，拔只要逝业务远量达影到预响测值岁的2谷4.绝16玩%，项本项冷目就喉能达缎到盈闷亏平寄衡。蛮从敏包感性馋分析头的角蜡度来铅看，丙以I岛RR捆为被顺影响浑对象纯，销鸟售收迁入的刃变化迅对I汽RR奇的变肯化比启较敏朋感，谎而最盲不敏蜻感的隶因素葛是经进营成栋本的矿增加住。君1.乐6拣成摆功关眠键因肤素赌任何咬项目窑都有爽其成凯功的室关键斗因素伍，本道项目套的成睁功实祸施也口需要突以下泉几点久关键桨因素鼻：夏1、拼团队叔成员头经验摄丰富数,优康秀的裳经纪菜人。森2、柔广泛布的房搜地产沙业关花系网墓络挣。房隆地产田市场辞中主谁要的幸关系衫主体胸有业欺主，贪顾客宗，政印府职刚能部辟门，植媒体屯，金耕融单多位，途员工匀，竞对争者狸等。秆我们拉应该策尽量拴的协井调好世各房构地产宵关系帆主体法的关热系，徒才能鸡在残赛酷的辛市场烫竞争肢中生焰存并怖获得僵丰厚貌的利委润。秀3、汗充足造的资时金膊。对欺于任梦何项浙目而略言，筹融资堪计划糠顺利骂进行眨，资券金准伍时到吩位都乎是项技目成纪功的岩必要隔条件诉，我亏们这彻个项皱目也辟不例由外。伏4、散市场唤需求锐量大酬。这津是我唇们项民目成鱼功的元前提晨，目臣前成肥都市压场的编需求宇量十万分大识，形淘势喜肿人。反二手鸭房交湖易市暂场上柄也出吉现了户前所植未有蚁的热爸潮，岁这为研我们园项目禽的成霸功提哄供良拜好的炊市场画条件腔。采1.割7习风芬险及耻对策筛任何浑项目蜘都会植面临臭一定柄的不脚确定伏性，残也即政风险户。这池个项烤目所乱面临迹的风论险主牧要有覆政策共风险隆、市边场风贯险、碗竞争息风险局和财郊务风爪险，归针对输这些贞风险凡，我注们也轨总结押出了损相应轿的应稳对思泄路。您第二额部分彼项秩目公泰司简稍介铲2.伯1召项劣目公宋司成朱立背张景及泥市场艇机会柿揭示展2.拣1.北1痒项毛目背狐景汁20荡05窃年是盲国家束对房蛛地产安行业某的政立策调蚊控年妇，6樱月1砖日的汇新政喘之后别，给荷火热伪的中地国房输地产脉市场斯泼了窃一盆谢冷水简，造袖成了虏短期视内房巷地产扑市场绍的低稠潮。女但是低从长离远的董角度妇来看扒，这鹅次调施整有稻利于故房地椅产业衰健康李、持礼续发亿展，启因为剩房地伯产价秧格不划可能段象0要3、安04淹年那杠样疯淋狂上牵涨，父那样拥会大回大的粱超出愁人们辰的购绍买能巴力，尝进而废会形租成房怨地产访泡沫阿，甚俯至出若现日聋本8疮0年斯代房索地产虎业和崭整个通国民捕经济贤的崩橡溃。逝成都窝经历吗了2朽00修4年督房价顶的高暖速上板涨后理，2侦00素5年剑在茫“池房产辞新政窄”岭影响析下，亏楼市仗逐渐廊从火截热向周平稳伙阶段锐过渡恶。根愚据市僚房管货局信朴息中顽心统胃计数顿据显截示，配20炒05包年下盾半年丛，新狭增商鹅品住猪宅供动应面华积与泳实际赴销售少面积柳基本急相当姑，在获供销剧总量仙上，尾商品钞住宅练市场孩逐渐苍趋向士平衡艘状态焰。业掀内人正士分遗析认洲为，镜随着撤楼市钞回复拳理性剂，供代求矛慧盾逐千步缓仔解，鱼成都坊房价矿有望蜜进入狗第二鹅轮神“悬慢牛敌”挡行情魄。邮20嫂05夕年上逢半年紫，成渴都楼贵市总剩体上例供应坚不足怎问题电仍未蝴得到拖真正缩缓解玻，1麦-5概月，阴市区河住宅狡的供偷销比采为0退.8协08困(所诵谓楼巩市的念供销跑比，脆也即猫可供栏出售河的楼瞒盘与恋能销剩售出彼去的我楼盘串的比梨值)道。进吸入6时月，庄房产矛新政条的实而施对闷成都键楼市霸造成埋了不秆小影肤响，翻住宅戏供销响比陡番增至丸1.分86史9，许销售凉出现音大幅哈萎缩谁。据阴业内杜人士南分析芳，这押一现寿象并玻不表捞示需紫求量律减少裳，而感是受侍新政尖影响评，持狸币观武望者支增多拐。到辽20盲05悟年8疾月，泡商品想住宅过成交核量5菜3.牌4万剑平方杯米，古较上必月增垦长2但4.捞13搭%，党成交缠量反抽弹明授显。超但2仅00狼5年牺大部态分时飘间，紧商品望房销滥售面救积一篮直处夏于负础增长折状态柏，一蛛直持抗续到蛮10苍月，类全市扣商品析房销渡售面达积由洒降转坛升，拘同比断增长止了2浇.3么%。才截至摧10常月，笑全市对商品持房竣胳工面黄积4昂23奴.2等5万朱平方刺米，盼商品晕房销押售面睡积8干85蚊.1译2万造平方摧米，杠其中朋，预贪售面伐积7术70坚.9贝6万驳平方崖米，眉占总火销售升面积甚的近讽90撇%。付这种柱以预单售占疮绝对型主导迈的销蛋售局胖面，售某种颤程度麦上也裁体现足了楼饿市的茶供不格应求校状况乌，供茶求关汉系仍秩然紧眼张。发20沾05吴年成糟都市汽区二设手房芹市场挑交易暴总量然为3复63野30变套，妨同比福04肆年增喷长2虑.2询5%逐。交省易面理积达笑到2棚86帜.9阔万平躺方米某，同钟比0躲4年礼增长真4.延49絮%。弊20克05色年从谱单月堡成交达量来袍看，伙12劣月份执创年梅度市添场单考月成席交新百高，穗整体复市场横成交唤42陵32肉套，贝同比座20视04裹年1汇2月苦份上廉幅0铃.6外3%聪。在讲二手某房买弯卖过谱户窗毛口也割能感宋受到诵办理元过户役手续射的市笨民在帐明显红增加补，从豪权威良部门卖获得印的数蹈据也认验证裁了市铅场的帜这种想变化含。成己都市极房产购管理件局最膏新统惑计数鹊据表货明，源从6毛月份为到现膀在的趴二手史房私响房买巾卖受货理件弃数在弯稳步满上升殿，6经月份向平均临每天矩受理装的件享数是踏68垃件，仙7月钟份平振均每睛天受饼理的蝇件数搅则达娇到了刻90说件，夹进入秩8月伏份，病前1树2天券平均棵每天众的受矩理件凳数是金93槐件，乐从这膏一组康数据椒可以演明显巾地看弊出，结在房咽产办锹证大盼厅的派私房津买卖保受理标窗口梨，办拳理二都手房降过户肥的购来房者质在稳挪步地饿增加勒，消侄费者杂在经鱼过短风暂的劲观望押之后始，已墓经重颂新对藏市场木恢复校了信任心，修二手妇房日凳常交疼易正稳在回样暖。阻在2袍00首6年雄，开公发商稳将面染临巨彼大销绞售压荒力，苗来自轨两个舍方面鹅的核么心因礼素可盐能导倚致成念都楼费市由蜓卖方绵市场厌转为锣买方快市场滨。其愁中，昌作为建楼市录核心舰群体返之一怜，购趟房者何影响趴市场召的能脚量将足得到馅空前蜜凸显裳与释刊放：尸首先贷是市你场供恋应量蒙将进病一步堪增大火。在没20垒05英年，仿成都统楼盘尖新开资发面亭积达启15涨00贵万平迟方米途，它鸦们将阔成为闹成都尸楼市恳20涛06愚年的舰销售殿主力熊。而锯根据僻土地幸放量饭情况闻估量锈，2阵00宫6年温的开假发面月积还他将至用少增答加2稼0%膀。除芒城南蹈外，些将会年出现陪东西猾北三筹面开昏花的忧壮观乡景象古，这尊无疑炒为购盼房者钢提供闪了足所够的海选择吊余地扫。而香在价岔格方颂面，雷由于挖土地苹成本张、楼汗盘品子质提随升等登刚性省因素强的存布在，执其增咏长势脚头难汽以阻柴挡。车大量禾的楼街盘，语攀高岂的房能价，畜当然鄙会影灰响购叠房者未的下编单选凳择以汪及下锅单节寸奏。听其次转购房帅置业项方面肠，购携房者餐将进违一步滑趋于创理性渔，像映20饮04铃年以夜及2舟00克5年桌上半终年全裹城疯俩抢楼疯房的镜盛况撑不可舅能再蚊次出乓现。延另外劫，2原00马5年攻六一拐新政到使得馅很大屠部分痰投资亭者退寻出了厚购房乡市场表，而末即使亚在2射00洁6年星里，证相关功部门完发出赵了将躺实施鬼“芝鼓励贤住房糕消费宁”薄方向踏政策面的信担息，攀这就送意味漠着，君在2物00万6年惊里很滨可能厚会进查一步弱加大绘对楼竭市投队资者骗的限俘制。叮如此酸以来裙，昔扑日楼趴市购先房者惯中的牲很大拣一部桥分投拌资者饥便被饿分流投，购些房者宅群体谎将以净首次目置业舟者为艳主。远也正宪因为侦一方宫面巨喜大的坑市场仍放量腐，一弃方面叹是缩故小且故趋于秘理性拉的购拘房群曲体，抛20第06布年的菊成都砌楼市盆，极墙有可彼能完灾成一弱次由教卖方俘市场贿向买裤方市井场的急转变陈。奇2.狸1.案2究市遭场机赤会靠目前埋我国傲各地旦的二逐手房范交易傍日益帝活跃寸。以覆成都疾为例遇，2葵00痛5年互成都涝市区驱二手煌房市锡场交阻易总犁量为陆36凉33刚0套鲜，同真比0晒4年瓣增长虹2.臂25页%，均交易林面积峰达到歌28逼6.巴9万旦平方乒米，员同比陶04演年增爆长4挪.4商9%势。。程随着笋人们蹄的住谢房观办念已高从传赚统的驴“浅一步跟到位固”暗，发伏展到悼现在恶的适“威阶梯霸性挎”货消费扣模式原，特拴别是巾这几竿年时牧间内活，中链国市值场上扛几千产万套三公房支允许付上市苗流通决，钟“演阶梯糠性哲”较的消标费习收惯使岸得越晴来越姥多的挖人考萝虑卖忆旧买宋新不队同的冲时段某，不绸等的怖收入尖，以遇改善研居住椅条件风为首抚要，疯选择提不同恩的房来屋而年且随始着一贼级市挠场的准土地椅供应姿的逐壮步规躲范、划控制活，一庸手房旱的供临应量床会逐衫渐减渐少，拉而二肺手市盘场的询交易朱量会南不断梅增大裁同时集，投肠资性栏消费行对促厚进二廊手房糠交易遮起到哭了很伴大的港推动酬作用春，一径个巨桑大的植中介柴市场蚊逐渐抢形成必。纵蔑观国秘外市麻场，助90攻%以陪上的钉房屋隆流通洋通过遍中介宜企业佣完成尝，存跪量房子的成树交量际远远搁超过怎了增易量房竞，达浙到了搬5:观l，音而在桨中国视市场恭上，早增量何房的你消费赶仍是笛主体舟，部烛分城渴市到猛了5绵0:演l，题二、他三级逢市场株非常柳活跃牵的城旺市也俗只不摆过l墨:l艇左右化，无蓝论是危从5辣0:饭l或珠l:某l，砌要达上到国乔外的脆5:垄l的狐水平寺，中尾介在锦此中笔的商薪机是馆无比默巨大辛的。诊但是纵由于灯我国勾房地炊产中除介行稍业只六有短汪短十还几年底的发壮展历拌史,慕目前矿房地甘产中枝介行缘业存赢在问余题，冰表现踢为一蹈方面尘与消获费者浓的期腔望和仗市场谎发展沾的需揪要相体差较物大,刮另一声方面菊与国锄外中核介行变业比严较相卫差较凝大,图主要世反映皇在以眼下几膨个方蛙面:毕1、休从业委人员跳素质骨参差拦不齐干,缺桃乏专挥业人平才。惕目前泄我国郑中介顿行业忍在房匙地产础业发对展时沟间较欺短,盼专业煮人才泄供给螺少,稿而需挖求大喝,加蓬上目纺前中允介行呜业人跨员资传格认手证制凤度和筹持证演上岗哄制度吧尚不稳规范宪,从浮而造忌成房脱地产悔中介难机构踪从业总人员存素质狂参差库不齐辆,既扣有房浊地产献相关农专业仍人员纲,如到工、族民、吧建、穿经济连管理惧、法喉律等泻专业号人员典,也扩有与挠房地默产无输关专集业,泡如文纯史类茅等专僻业人甚员。雷2、飞中介球企业艺规模予小,卧抗风笑险能倾力低狠。房趁地产兔中介嗽行业斯尤其歪是普撑通中谁介市哗场,们由于氧投资厦成本徐低,拉进入梢门槛刷较低从,中队小中液介企速业大扁量发牲展,胞尤其竖在一顿些城图市,洗两个漠人,石一部斗胸和一屋张桌别子,怪就能材开展圆房地岛产中扛介业舱务,江操作授不规莫范,匠信誉蹲较低肯,竞据争手求段和单方式榨落后寄，市旦场竞萝争十腰分激碌烈,瓦许多渠房地版产中扇介商币的抗闸风险烦能力脑低,困面临借竞争叼和生黎存的星压力墓,导脸致房租地产壮中介扬商的惕生存座率很枯低,挨如:束郑州锤市生夸存率病仅有搭30问%,剃而深者圳和展广州移比较狮成熟脸的市卵场,镇生存扮率也带只有旷40佩%。脾慕3、料中介糊企业摄服务催手段牌落后封,信妙息开抛发,伯利用礼不充比分。率目前未,房凭地产吨中介绝企业石的服判务项怎目仍勇停留雄在初射始阶座段,炭所从仪事的友工作忌,仅个为房快屋买蓄卖和伶租赁套,未塑能向渔多元德化方侵向发符展,速有的宇公司爸连销赏售策舌划和息广告织策划晴及发剖布这霞些最脚基本姜的服旬务项蓄目也僚没有状.对界于房宽地产造开发览企业捕来说畏,他万们所艇需的处不只侧是单辞纯的举中介然服务金,而匀是能立为其煮提供庸可开瘦拓市技场的提完善中的营巷销计极划和让市场方策划盏方案中的中圾介服必务.诸加上渐房地喝产中衫介服况务机晶构对巧外联卵络不茶广,施甚至育处于岂信息痛阻塞罢,各摊自为恼政,絮分散违割裂井的状缘态中饿,不慌仅缺罢乏情够报信检息源谜,而柄且缺预乏必渠要的王信息籍处理法手段颠和电箩子通磨讯技断术,旦对情陶报、唇信息左的收飘集主浅要或捆全部恰靠人寨工完面成,雄开发嫌利用墙缺乏瑞深度平,导珠致信城息资句源浪中费,旅难以贱发挥错行业仔优势零.资4、酿中介踪企业瘦组织尊管理尿不力表,市衰场行坝为不或规范窗。由愧于中额介行捆业在疾我国叛尚处哑于初政始阶沃段,兄可借但鉴的缸经验扎较少共,导桑致中轰介企渐业内骄部组稀织管稀理上闸比较怨混乱扩，更居有许杨多从心业人崇员缺票乏职例业道誓德,诱“甘公正携,公伸开,纹公平得”忙意识礼淡薄槽,唯猫利是捧图,石利用值各种锁手段赞赚钱暗,以镜至于冤加价逢、兜红售、拒欺骗榆、隐睁瞒事术实等眠诱导先,误绘导消休费者描的现配象时秃有发丢生,饺严重谨影响腹中介两机构凯的形于象,喷损害纳了客费户利踩益,屈扰乱将了房锦地产三市场袍的正教常秩荷序。建同时马我国盘房地呈产业界发展食已进图入了橡一个展新的纳全方男位立宝体策拉划分猾阶段租,这伍需要绿一个永有机娘的,从系统滨的,兵强有牧力的作销售虾网络铸支持够,为浓房地盖产走志向市排场进带入流王通领护域营外造一至个巨欧大的盼接纳锋空间俗,尤择其是闪二级就代理或和三言级交红易连熊锁经锣营可浓以扩桌大企翁业规学模,糕降低侦成本士。而疮直营任连锁世和特犁许经弟营的巾模式梦，则火是今促后房烛地产差中介俱的发妥展趋晚势。帆其实谜质就狗是品姜牌的浪竞争诞，服誉务的惹竞争总，谁其能够设树立仙自己盗的服杜务品赏牌，得谁就苗赢得器了市离场。怎随着铸中国完加入立WT概O以茄及市伟场化渗改革小的推罢进，雷消费圆者的底品牌止意识值正逐堤步加兔强。叔当前深，房踢地产义产品秒众多势，房草产中创介企耽业众倘多，仿市场挺竞争办日趋汇白热度化，权一批子具有张实力势、规酿模、团运作清较规狂范的秤中介驼企业府为巩主固市辨场、俗提高煮市场累占有漠率，娘通过搏各种然手段缓来塑汉造自涨身的敞服务机品牌运，建困立起钱独特圆的服提务机闭制，单在客悬户中嫂树立它起良兆好的添口碑哀，从拾而在里竞争壮中脱致颖而允出，恳成为汪品牌茫企业宴。品视牌是汗一种声无形裹资产舱，其砖价值智不可图低估束，它灯在房父产中窜介企罗业的兔资本酿扩张雷中越陵来越汉受到排重视姥。替目前谨二手罚房交圾易和返房屋负租赁肆市场吓正处屑于变抽革的寸时候页，我丝们选滋择这职个时拾候进覆入这丧个行竹业主邪要理嫂由就慨是一拆个行播业在迎经历宝了快奴速发肯展后斤，在阳出现半问题菊后都厘会进奴行新本的规至范和序调整尚，会疯慢慢付的平恢稳发较展，呢进而田达到拍新的抛高潮甜。而林在这墓一过西程中浪，行谣业中阿会有楚一个阅大的湾洗牌父，有塔实力贵的企棕业会位巩固兔行业粗地位止，而单没有抱实力具的企港业却肌只能诱关门换停业烘，从羊这个柳角度亏来说香也算娱是一牧个机梨会。寇另外妈我们货的业断务包棵括二杆手房叙中介也、出集租中撕介、盯限时掘代卖摊、新士盘营常销策说划、举尾盘失收购水等，巷从整冈个市薄场的暮角度唯来说晃，目蔑前的鼠需求到并不拖比新堵政前辱少，占只是痒人们息由买思房市卸场转稍到了疑租房阔市场古，持填币观咐望的招人比婆较多锣。这因个时牲候进染入行测业，葱肯定捷在尾由盘代惨卖和市新盘枪营销杠和租黄房上江有很屑大的租作为迟。目典前房迫地产吐经营萍正从巩传统滋的散斩兵作浑战（丽一张坡桌子抖两个肌人）硬向正孩规化例、规买模化峰、管慈理科角学化逆发展忙，因略此我副们可猾以整闲合现妇有的载资源薪，形已成新欲的房夹地产网连锁露经营蒜模式沫，创毫立自烂己的肾品牌敬。维整合叨是我歼们居荒利房净产的岁独特绕优势胸，而字行业惩中恰秘恰缺衣乏的昌就是测一种紧整合客——盖业务表的整龙合，衬渠道研网络刚的整屿合，演业主侮及消煌费者姜资源椅的整著合，拨居利蹲房产李的出茶现正溉是适呢应了次时代辣的发刻展和深市场帝的要颈求，侄因而慧必能君在中坊介这胜个行失业中柳成为粒最终造的胜放利者洒。术2.浓2洪公荒司远烦景屿2.忘2.亿1宅公司腐名称蝶及含颗义膏公司帖名称摧为：产居利兆房产辣。我须们的登理念辉——糊居者雀有其扮房，袋建者府获其恳利。英为我肌国房全地产晓业快唐速健臭康发调展，敬为了穿顾客膝能居策有其服所、幻建造盛者获凶其利俗而努侨力。志提供队完善夹的信名息，俱便捷狂的服虽务，痛提高晋开发鱼商和害顾客线的工按作和枣生活摧效率掌。真2.箭2.勒2柔公司康远景禁目标涝居者塞有其依房，外建者沫获其叨利。待房地矩产中谈介提阻供的游是居单间服但务，帖房地追产中愤介企疫业是孔人才旷密集欣性企吓业。牺目前城中介宁业人值才流需动率亮相当堤高，花有的砍中介副甚至障达到匠50到%以蔽上，姨过于患频繁榆的人迹才流狗动，将既不匹利于蓝企业超持续患发展验，又彻使得舅业内朗人才买的整染体素靠质不乱易得蜜到提凡升。珠竞争跑态势挎下，漏那些叹信息汤单一乡、不姿具专炼业水右平的祖企业甲无疑姜将在员无情舟的市片场竞订争中习惨遭俘淘汰押，竞伟争最壮后必来将归扁结为勇品牌巾和人眼才的殖比拼婆。未翻来的插房地茫产市贡场是歇品牌伪的时偏代，惕是行酸业板浓块化腿的时渡代，汗市场冈需要千品牌乱公司束的引角领、破消费荡者需横要一炼种新猛的安略全交乓易的签方式猪、中疤介公讲司需墓要在徐一种目机制搬的约晚束下耗走向甲规范喝。居现利房景产为窝了适候应时翼代的桥发展悼，采戒取连贵锁的化经营殿方式颈，先盗在成定都地狸区建棉立品阅牌，故再逐怠步扩魂大到钉西南浇地区弱，最与后成刺为全剪国最盾大规泛模的主房地纽产连芬锁经赛营集超团之翼一。你2.斩3锁公宴司所涛有权园结构猫及融卡资情捞况说喷明祥居利碑房产孩集团栗采取尼股份殿合作普制，锤在公督司结警构上余和一辨般的再股份车有限仅公司浸相似火，它锯包括末股东换大会宽、董茫事会抹、监虾事会悼和经眠理人遍员四盯大部使分。贡按其输职能积，分抱别形唤成权破力机桐构，辅执行彼机构瓣、监懂督机扯构和摊管理只机构嫌。股制东大驰会作洗为权摸力机姥构，相它由叼这5挡位股抛东本罪人组胡成。但股东荐实际财上就潜是公讨司的照所有爪者，率股东瞒大会滔所形皱成的汗决议诸是最键终决虑议，皮具有邪法律拌效力闷。董枯事会发作为铜公司趁的常凑设机袋构，悬是股敏东大汪会的出执行伞机构插，也呀是公狮司的谷经营映决策充机构答，其庭主要拍职责财是执谈行股薪东大晶会的陪决议处，制赚定公来司的载大政寒方针捕、战乱略决批策、牵投兔资方衔向、廊收益脑分配去。监钟事会姑作为朴公司梨的又唯一常惧设机哲构，馆其主司要职誉能是茫对董毒事会掉和经享理人恨员行惭使职疏权的愤活动拼进行净监督蛛，审驰核公有司的强财务三和资番产状弊况，态提请衡召开俯临时杂股东鼻会等倘。经修理人摘员是蒸企业才的管哀理阶智层，吴包括右公司满的总过经理例和副宗总经寒理，狐负责壮公司绑日常括的经夕营管韵理活容动，吩依照素公司闸的章沈程和西董事苏会的疯决议翻行使兼职权胳。经步理层冻对董零事会亩负责布，实起行聘处任制设，不勤实行减上级讯任命烦制。钓由股贼东大肃会、邀董事苏会、刺监事聚会及翻经理铁层相蒸互制某衡的遇现代煎企业捎组织哪制度靠，既异赋予侧经营室者充虎分的假自主佛权，盗又切晴实保饱障所术有者毫的权仙益，孩同时乌又能睬调动厕生产柿者的同积极成性，愁它是吵我国坡企业峰建立允现代奋企业秆制度韵的核镜心依术托。伯居利抚房产征集团它注册拌资金盆共1位00蠢0万亏，其论各股教东参连股情炕况如往下：阁张中孙席（叉CE猛O）捎投资关30纵0万查，占丰30短%，棚张骏带投资箩20伤0万钩，占精20波%，矩方立奋鑫投跪资2欧00奇万，眨占2络0%举，张介小京拦投资辽15谨0万病，占阳约1胶5%翅，任傻玉兵枯投资辣15凡0万驴，占兄约1雾5%捉。见贿下页娇图说瑞明。平2.溪4殊公养司选梳址吸由于宅居利盯房产兔集团塞的服该务性拨业务台的特铃殊性贫，决联定了穷居利所房产羞集团勉公司崭的选形址必既须能原给自美身业虑务办辨理带竿来方骂便性汤，根听据这锈一点蝶，我似们决义定将宪居利剂房产瞎的位迈置选掩定在硬成都视市扭西御灾河沿昏街闪上，统我们奖之所日以选考址于阳此，姨主要都考虑识到成京都市佛房地诚产交芳易中惊心亦慧位于普西御邀河沿宽街称上，阳可给鹅业务线的办理理和地事业话的开煤拓以拜及信竭息的抛收集销带来穴极大眨的便毅利性循。另系外，宪地理毯位置哄和交此通的喂便利拼也是值我们肥选址屡于此邪的主稿要考补虑点垫。当疏然，夺选择忘西御东河沿遣街创作为响公司踪地址陪也会续使我猜们面辉临高道昂的妖租金连，但喇是，奋迅速朋地打胸响品勿牌进法入市乒场使倍我们宰的业婶务迅水速成况长所距带来己的收淋益远喊比租恐金成熟本要洲大，恢因此唐，总勺公司附定址越于述西御芳河沿吹街照是一道个好喷的选铸择世另外对，居保利房歪产成陆立之奶初另影设4费个直致营店深，分偶别位京与成野都市肃区的米东南琴西北蜂四个满方向茎，随纵着业罚务的径拓展推，4伍个直礼营店把作为引中心世店发水展新絮店，旨管理眼辖区村范围闹的业找务，镇这样彼既有累良好交的房属源保悠证，扶又能在形成父良好辽的业嘉务覆洗盖范侨围，任符合躬公司惊的发回展需丙求。抹第三白部分根项滩目业篮务及制盈利秩模式康介绍障连锁钉经营粗,有掀利于浆新技励术的予采用治和推崖广药。作脊为他房地田产中呀介行能业包，乏信息索通畅翻是中专介机踢构从泛事经音营活野动的虚基础饿。甲信息蓬量的陕多少京都直毅接影赴响着蚕中介范业务辰的成杨败汽。够许多锈城市上出现甚了房梁地产傲信息泛网络震系统顽，岸可以剃充分繁利用踪这网裂络技皂术最泡快速匪度奖，早最广钩泛传太播房怖地产赵相关县信息狮，件并通前过网清络系夏统的害计算挑机信散息系朗统尺、溉魂、卷础、盼数据细通讯勺网等麻现代发化通东讯技抱术季，样利用裳各种患公共瓦媒体劫，葬向客义户提满供全厕面珠、悦及时油、片准确投的房困地产词信息控和相掩关的型信息摆服务固，客为房崭地产蹄中介赴商和掌房地良产开伏发商胀及消侍费者膨提供市方便涝畅通陡的信所息沟期通渠仁道亩。刺通过键网络脑技术无,既晕可实说现跨馋城市谢、肤地域堪房源辱信息剂共享汉，瓜又能庄直接默与开裳发商毅、梯投资惧业主纵进行盏信息宽沟通瓶，颗将更撕好地加发挥罚房地吼产中陕介企霜业作愧为房梦产市辈场媒揉介的笔作用粪，这更好独地为泊房产鸽开发寄商和呢消费震者服赔务纯。仆连锁剂经营雄,有公利于乘集中医专业林人才渠,降拨低培项训成怜本,超提高梨中介触专业和服务键水平双。对房地招产中录介服肯务涉你及面更广,诱具虾有综如合性凤,广算泛性象的特语点,对是多抄学科蛙知识渔综合毁能力冒的体仇现,处因而征需要膊大量暂培养轻和集皱中专驱业人碑才.肠从业上人员辉素质蚕较低代,是刷目前执我国障大多衣数中掉介企僚业存睛在的港一大曲问题糟,解行决这地一问坛题的稿最好婆方式这就是气不断偷地培教训.歉由于融单店罚规模歼小,极一般哨难以少有实字力进写行专径业的舰培训宅,再抢加上乌我国漏对房剑地产榆中介竿人培愉训耍机制捎还不沸完备弓,培桐训就值成为仰单店饰发展信的一腊个瓶学颈,吨而连意锁经尽营可凡以利倚用其匹自身膊实力霞,自单己开习发或因集合促社会忘资源隙为各猎个专钱业人其员提亮供培圈训棍。华许多前连锁瘦店提暮供全检面的姥培训土,内学容包报括房席地产倍投资闭分析基、周营销芹策划具、晶法律诱法规栽、酒基础完知识支、资无产裁评估所等多希个方膝面.女从而魔能够裤不断跑地为门从业堆人员狠提供黑专业哑培训听,鞭继而垒为顾江客提掩供专投业服么务,孟使客辈户高炼度满搭意,男吸引酬客户象和保革留客朽户,洪确立店自身诉的竞颜争优干势羊。马连锁灯经营牢,有椒利于纪推行遭品牌鞭策略休,提异高规祥模效唐应稳。锋品牌协的竞活争是称企业萝取得芽竞争域优势尖的主亲要途葱径,渠只有营通过食优质各服务扁,塑芒造强话有力来的企衣业品舱牌形昆象,但使消驳费者悬对品计牌产执生信窗任和凭忠诚疼,才搏能够网在未毅来的拌竞争堂中占屿有一束席之给地岸。折品牌舞是一月种无欣形资窄产,苦其价腥值不转可低辟估,乏在房穷地产胶中介及企业轮的资桨本扩摩张中翁越来踩越受钓到重甩视默。缝通过肉连锁猪经营姿方式闯,统记一视衰觉识仇别,性通过坑连锁慌布点随,多线点营逗销,答接近础客户缴,降赤低广预告成喝本,比有利牙于品警牌建汉立和伐推广水,树你立品哨牌,物发挥对品牌委效应右,利担用规紫模优销势,粗不断离增加岸业务蜂,提口高抗菜风险径能力漆。察连锁目经营恋,有柄利于厦加强扛中介秤企业违内部朝管理董,建兵立完然善管迫理体蛙系燥。葱一个串中介焦企业总,要会想创酸造良袄好经眉济效佳益,欣就必炒须要疲健全春其组坟织结甘构.镜可相袭反的倒是,率目前左,中喜介企袋业以存家庭帮式为佩主,批由几秩个人请组成克,既盼没有口完善玉的组层织结域构,瘦也没材有明持确分原工槽，富只有门通过骗企业虎内部辱管理块完善竿,统猴一合禽理分拾配资乞源,猎提高湖管理城效率鸟,才展能发甜展房骂地产每中介寺企业丝,内婶部管绒理,券组织盘完善潜是企爹业的匠一项佣衡量斤标准怨.通擦过连艰锁经茧营的交方式朵,建赴立统细一的透,完营善的段管理英制度版,利壳用各狼种科导学管赠理方黄式,经规范嫩从业邀人员渔的从刷业行夫为单。务连锁伟经营阳,有第利于划与其混它服巧务公叼司建昆立良席好关湾系集。唉消费尝者或竟客户颗在房透地产疮交易脾中需及要政没策咨阶询,赵价格敞评估呢,抵犹押贷落款,漫装修愁等多倾方面隙服务今,房械地产幼中介验只有市满足脆客户家的某家种或围几种银需要伙,不砖可能触全面英满足市。众3.角1班租饼赁中窄介稻以连剥锁经惰营的执形式郑进行院租赁武，统妄一的鹿品牌内，甚城至统寒一的载服装摊、服战务理有念等丙，我汁们可伐以利休用现稻有的锹那种井分散虏的中澡介公刻司，辟将他扮们整挨合起恒来，米进行粱统一摊的培界训，驰打统秋一的穴品牌融。前页三年崇我们胞可以翅不收朵加盟五费用蔽，但跌是一耻旦做贝成规抵模、畅打响晓我们韵的品伪牌之巡后，听我们后就有自了很熊强的印要价济能力近。到禽时候煮可以嫌再收劝取加味盟费疼。这吸种运触营方紫式成看本小展、风籍险小抵。我岭们的运核心们竞争汗力在社于服旧务流端程优朵化、仆服务非质量垫优秀吨、服兵务品段牌出航众、处服务汪理念毙先进阅，具有有这冈种核睡心竞蛙争力你的中技介企抚业是跳很少饶的，弄因此凯必能啄吸引父大量此租赁肃业务雀的供照应方佛和消荐费方恼，提粘高租冤赁市尿场占梅有率捎。肾作为慎租赁府中介喉方，吗居利歪房产也实行嫁的是斩单向艺收费颠，也溪即向屯租房除方收叔取的胸中介足费用大为一络个月傅的租齐金收机入,宁大概葡是年双租金患收入伶的8轮%左援右。德3.肯2饺二墓手房籍交易券二手劲房交塑易是丈房地奖产中痒介的让主要着经营惨活动鼻。居忍利房课产公侮司将料通过至为客链户提娇供从刊房产幼的法膀规、撤信息废咨询押与评孩估到屈二手住房代恢理销趣售、括房屋攻收购枪、代顷办过鞭户、戴押旧男购新苦到最馆后的轰代办居交易司手续寿、现欣场收曾款办巧手续运等一醋套完份善的薪二手惧房交港易服冬务。界居利拘房产虏将利眼用现烧有的症社会脆关系虎网络演资源谣，收奉集各母种二桂手房警信息哀，并候加以宴分类倾和归腹纳，病在自涂己的室网站政上发忘布相海关信乏息，踪为各产位有欺房屋戏置换爸需求但的顾绘客提跑供方苹便快概捷的敌服务瓶。同感时，坊居利秆房产干将收僻取部孩分服卸务费屯用，蜂实行元的是兔单向象收费岭,费旺率大勺概为饲交易煌额的智3％忙。紫为了固在竞蹦争中言获得参快速驼发展淡，争悟取更总多的源客户终，我黑们将胁积极键发挥毕自己默的独咏特优售势：教1、衬信息猫更新端快，午随时束跟踪蜓市场幼需求燕变化拒。通乓过连粒锁经粪营的纲方式拢，可充以建烧立一邪个更眠加广批泛的析信息宜共享屑网络蝇，这师样能捕够为芬客户耀出售丸或购流买二话手房液提供铺准确慨的交晨易价耐格，泻减小片客户势面临罚的交晃易价宅格风算险。罩2、拼为客粉户提匹供专挤业的校全面佳的解馆决方告案。讽通过弄有经浇验的覆专业导人员廉为客授户评巡估房栗产，示设计川销售变或购吊买程芳序，狗提供米合理签的避朋税方填法等脉，使动每位春客户骗得到距满意羽的服玻务，廊为公土司树讯立良朱好的爱品牌膝。城3、缴通过萝高速案有效理的内站部交植易处胸理程壳序和加管理碰组织旨，为毁客户沙提供余高效棒的服渔务。舌由于持公司喂是连咱锁经葛营，酬这样吴能使旁每一色个分运店建盯立统寒一的拣业务粱流程艳，统耕一视踢觉识宋别，肠通过泉连锁窃布点摄、多非点营性销、佛接近威客户瓜，为偏客户腥更好老的服训务。胁4、稳连锁漏经营服方式爱使公多司具诚有规太模优盈势，敬不断扒增加枪业务锣,具孩有高辨的抗段风险匪能力柱。这抚样使甩公司裂能进桶行其鱼他中节介不丈能进下行的您高风景险交救易，嘉提高秤公司森的盈推利水苍平，虾和提邮高公趟司在煤客户疼心目钱中的披形象芒和客锤户的夫忠诚怪度。隔置换恼流程筹：衔第一溜步：溜置换获登记边--蚀--溉--沈凡需岭办理架房屋塞置换驱登记砍手续臣的居笋民须依携带扁原房径屋的谈有效旺证件湖原件笨、业垄主有垄效身箩份证坐以及巷同住取人同衣意置府换的村书面枪证明灯材料狸。奇委托春置换辨的，燕还需感提供澡委托猛授权伞书。树第二槽步：杜价格罗评估购--强--链--凉凡置勇换的膜房屋塔须作迅价格辨评估澡，评掠估中蹦的初指评，指必须态上门年实地歉详细秒勘察腾，再切经过难专业终人员路的认会真计址算，街进行恩复评孤，得罚出需纹置换的房屋枪得评压估价设格。恢房屋研置换悄人须卸提供巴配合按并告葡之该灯物业黄的客供观情吊况。同第三安步：养置换廊委托切--赛--蜓--纽凡确功定置牙换意岸向的捆居民你，在陪得到悦原物快业评英估价享格后酒，可邪正式渗委托乎置换矛公司须进行除房屋班置换怒服务液，签胖订房私屋置复换委辨托协胞议并叮支付译一定竹的咨脆询费羽。肠第四迟步：疾签订唉合同缺--叠--趟--流房屋念置换撑委托算人可糕以自焦行办测理或透委托撕房屋导置换宅公司砌代办倾。在旗房屋奥置换徒委托段人需杰要支雹付有击关房灵款定斥金和透代理狂费等猜，并尾可以丘开始鞭办理版有关丰手续培，完衔成房钞屋交悬割的哪全过帜程。统第五皮步：卡办理愁手续蓝--写--富--屈委托杜置换量的房震屋交班付下融家使励用或贷由置变换公份司保贺存时草，新诵置换拥的房蒜屋在痕交割作验收乓时，虏必须毒具备克三个拉条件帽：一坦是委肠托置柏换的隆房屋灭原有矩户口测全部无迁出生；二垦是室冠内物阀件搬械空；汗三是赖水、毅电、站煤气距、通票讯等量费用张全部劝结清哪。关居利犹房产种在这茂项业周务上溜也采盐取单阁向收拢费，触考虑棚到二愤手房翻市场邪目前蒸仍是洁卖方册市场爆为主妇，所溉以居茧利房唉产向鹅需求怀方收肚取二背手房竖价格侮的2兽%作找为中筐介费突用。励3.盗3落限证时代候卖刘“限列时代山卖”叫就是乎中介滋与卖证方（负委托鲜方）搅以合点同约祸定方醉式，蜘在约的定的都销售来周期讨内将捞房屋厨售出凝，并锁预付及房主缝一定屠的保垦证金雕作为矮担保唤，如鉴果没贱有在桂限定袄时间威内将锤房屋管售出洁，将凑保证凭金转敌为赔讽偿金永赔付予给委闭托方篇。遍如果垫卖房贺者急江需用首钱，伞还可锹以采梳取好“袍限时允包销示”恒的方堡式及背早拿挪到全钞部房间款。鞭面对踢越来驶越成桌熟和净细化虽的二统手房闪中介泻市场牙，客皂户的穗需求粉逐渐碎呈差轧异化拼和多都样性也。中限介公委司绝鼠对不槐仅仅赴只是尸“卖尖房子幕”的岩销售看商，留而应师该是法能够跳提供决全方敢位房鼻产服兵务的泻综合宜服务厘商。壁其实勇对开学展的止中介制商有崖着极码高的类要求居，强姨大的肌连锁镇规模盟和资抱金实课力长，磁市民扯认可窗的强门势品蒸牌，厚最主吉要的亭需要括中介郊公司赠置业苹顾问危的团怀队凝胳聚能倾力，洗具备腾了这惨三个毛基本管条件森，才浪可能搞开展伟这个停看似猴简单乘的业岁务，格所以赌，从肆一个狠侧面貌来说抓，限催时代犬卖业横务其具实也康是中毙介商雨经营傲规模天、盏整体俗实力邮以及吵运营后体系拍能力语的体绢现，冲我们衣居利潜房产列公司立操作雹限时僻代卖坝业务阶凭借符的就墓是以但连锁该经营穿方式道建立询起的津独特喷经营漏模式归，通捕过规鼻模化抢的直粮营连磁锁店随和完领善的寺网络熄系统专实现披了资个源最属大化扭的共享享，码为客轮户提谜供全推面的毅，周尤到，蝇便捷宰的服筒务。政在奏房地银产秋市场易发展脸的今露天，概服务桶是中投介公根司立匀身之逐本和猴品牌辉之路像，服仅务速通度体恩现了怪“时谈间就户是金欧钱”布，体递现出寨充分被的客胡户利厌益握。对爱此，盟居利溪房产展公司药利用尘自身翅拥有艰的高赛素质崇，专召业化暂的队胜伍，蝴并且昼对市踏场准秒确的妥把握斤和判法断，臣对我“创限时斗代卖叼”煎的房壶源进际行控蜘制，灵将风持险转召化为流效益纪。国3.爹4诉尾朱盘收性购缺尾盘油一般童指持诊续销蝶售期裳和尾赌声，鲁楼盘轮销售勿率在看7成拐左右丢的时阁候，曾余下遗的单冰位便它称作牛尾盘法。尾虫盘一叨直是袭令发折展商喘和代挂理商楼都感溉到头虚疼的圣一件帆事，懂因为宾销售而尾盘上已不疗可能抛大量个、轰际炸性枝的进稀行广另告宣丸传，让因为他尾盘倘数量尾不多渠，其旷营销钻费用司十分渐有限片，如块何用红少量透的宣控传费仓卖出努最难伶卖的秀单位透，这墙是业鸣内人传士一框直在漏探讨南的难坐题。占而尾泪盘收泛购就骗是房归地产胳中介到与开辅发商胀按约彻定的必价格爽将尾寺盘卖茶出，秤而中趴介赚妨取尾孩盘卖晌出的栗差价删。丰由于蹄六一前新政机策后军使房静地产啦交易仓成本赖增加霉，目卫前成侄都多健家中瞧介已到不再苗收购糖房产什证办偿理不担到两衰年的镰尾房码。居查利对楼于尾慌盘空掘置房愧这种云大宗类业务涛的处培理，苹一般骆是采楼用买某断包孕销的贴方式纺，即爸根据熔尾盘凭的户历型、苍楼层科等具原体情坊况，仗压低芒价格稻进行泊包断面，然绪后利徒用自废身连稠锁经届营的竞优势透进行俊销售牢，提旅高对届尾盘痰收购妄风险狡的控熟制，裙使其卡尾盘胃收购牢成本服降低很，获虽得更嫩多的止额外路收益越。需包要说思明的事是，辨这种咱买断按包销询的方港式并阳没有词改变法尾盘慢的所舞有权沾性质暗，房堡产证楚仍归罪开发沿商，殿居利颤仅获轿取是可差价绝利润古。梯我们冤的居踪利房慢产集路团的冬尾盘椒收购叙业务狂一般案收取倒尾盘着售价内的3稠%-水5%脱作为乳费用券，具沈体定精价，锤视乎筛尾盘平情况究而定渡。庸3.料5葡新压盘镜销售宾策划林楼盘意营销劣策划跨是一淹种对躬整个酿营销呀活动失起着纯指导善意义古的战糖略行拳为。励基本桃内容予大致夜可分处为房劫地产畜市场厅分析蛙和营颠销组乖合决疑策。传1、靠房地投产市纠场分法析讯楼盘还营销菜策划塞的前善提是香房地江产市奶场分脸析，洞它对爪楼盘祥营销湖活动爹的实掘施具纹有审雀时度究势、牛趋利股避害沾的重从要作习用。破具体漏分析玉可从弯以下它几个镰方面商展开射：看(1敏)市天场营设销环瑞境分惰析。国楼盘贡营销鄙活动花和政段治、乖经济堪、法姥律、暗自然浩、文信化、箱竞争塞环境春的关蜂联。扒(2右)买筑房者悔市场戏分析苦。买百房者橡购买总行为熄的内朝容与滥模式贝、购杨买行夫为类酿型、罩购买个行为代过程奴等的究剖析胀。眯(3炎)市据场细歉分和拼目标毙市场茄的选洒择。洒市场影细分裁的客怎观基睡础是悲买房劣者需牲求的倘差异亲性，冤目标崭市场膨的选流择使尊销售数活动鼓更具妖有针说对性君。塞2、岭营销鞭组合姿决策朵楼盘戏营销债策划妙的实偶施是相营销蔬组合限决策进，它遭是针墓对选飘定的艘目标济市场室综合摊运用毁各种崖可能查的营刺销策锐略和见手段拔，目何的在杆于组抱合成利一个知系统禾化的戴整体竹策略棵，以艳取得警销售抽业绩房。悔(1酬)楼对盘产剖品策舞略。罢楼盘践推向宜市场宾需要联有一医个整锹体产秤品的历概念棍，它跨涉及分到楼贵盘品序牌、玉质量罗、样顿式、浙功能倒、物汤业管贩理等亿。楼饮盘营自销和碗开发硬建造柜必须禾是同芹步的帆。棕(2侵)价扁格策项略。炉楼盘界价位婆的制巡定、丸提价处的安伙排、透折扣吉、按朋揭、拦付款载方式痛等。封价格京策略索的目曾标是勇既要层达到剧发展索商盈影利目伸标又的要使糟价格外得到凭买主秆的接边受。植(3脂)销椅售渠叨道策言略。驰楼盘俭销售恒渠道虹包括雄发展厉商售犯楼处行、经炕纪人羡、代普理商均等。漆其选帐择的艺尺度右是效养益性侮、经尺济性爬、控殿制性菠三者吵的统歉一。卵(4穷)促胸销策钢略是情卖方废