法律尽职调查操作实务-9重大资产

法律尽职调查操作实务--9.重大资产汇报人：XXX目录CONTENTS一审阅文件清单二访谈清单三主要法律问题一、审阅文件清单一、审阅文件清单序号审阅文件清单公司自有土地1公司拥有的土地清单，列明土地使用权证号、详细地址、面积、权属(国有土地或集体土地)、取得方式(划拨、有偿出让、无偿出让)、权利性质、用途、颁发日期、使用期限、抵押情况、使用情况(自用、他用或闲置)以及相关房屋通过地震防震验收或符合防震标准的情况(如有)。2所有土地使用证(如无该等权证，请提供公司所使用土地的建设用地规划许可证或征地文件，或其他有关政府批准用地的文件，或确权文件，或说明文件)。（一）不动产一、审阅文件清单序号审阅文件清单3与土地取得方式相关文件如下：(1)属于划拨方式取得，需审阅土地划拨批文；(2)属于出让方式取得，需审阅相关招拍挂文件、国有土地使用权出让合同及其附件；(3)属于由第三方转让取得(包括由股东作为注册资本投入的方式),需审阅第三方与土地管理部门签署的国有土地使用权出让合同(或第三方获得的划拨批文)、国有土地使用权转让合同；(4)土地使用权为集体土地的，需审阅土地管理部门出具的征地批准文件及征用集体土地的协议。4土地出让金或转让金缴付凭证，并说明是否付清(股东作为注册资本投入时，提供验资报告即可作为价格支付证明)。5若上述土地使用权已经抵押或受到第三方权利的任何限制，需审阅有关主债务合同、抵押合同、抵押物评估报告及登记文件或相关限制协议及说明文件。一、审阅文件清单序号审阅文件清单非自有土地(包括但不限于租赁、联营、联建等)1公司使用的非自有土地清单。2如果土地使用权以租赁方式取得，需审阅：土地使用权证(或出租方有权出租的证2明)、土地使用权租赁合同、土地使用权证租赁登记证明、租赁许可证(如有)以及缴费凭证(并说明是否付清)。3对于正在使用的集体土地，需审阅：集体土地所有权证书，土地租赁合同或使用协议，土地管理部门出具的批准、登记文件，村民(代表)大会批准有关土地流转协议的会议决议，租金及缴费凭证(并说明是否付清)等文件。4如公司使用的土地为农用地并用于农业用途，需审阅：土地流转协议、村民(代表)大会批准有关土地流转协议的会议决议、土地管理部门对农用地流转的登记文件、土地价款交付凭证。一、审阅文件清单序号审阅文件清单5若上述土地使用权已经抵押或受到第三方权利的任何限制，请提供有关主债务合同、抵押合同、抵押物评估报告及登记文件或相关限制协议及说明文件。6上述自有与非自有土地使用权所涉及的土地使用税、土地使用费、土地增值税、契税、印花税等缴纳证明(并说明是否付清)。7公司自有与非自有土地使用权的相关调查文件和评估报告。8如公司自有与非自有土地使用权存在有争议事项(如查封、冻结等),或其他征用、拆迁等限制性的政府文件、行政决定、通知及司法文件，请提供相关证明文件。9关于公司拥有或租赁的不动产的租赁和出租协议以及对该等协议的登记，该等协议包括转租和土地特许使用权协议、代理协议、不妨碍协议以及相关的转让、给予的同意、承诺函、保证金清单及其所有修订、收款证明。一、审阅文件清单序号审阅文件清单公司拥有的房产1审阅公司所拥有房屋清单，列明房产证号、对应土地使用权证号、对应土地使用权人、面积、用途、建筑面积、容积率、占地面积及竣工日期、使用情况(自用、他用或闲置)。2公司所拥有的所有房屋所有权证。3如有未取得所有权证的：(1)如为已购买商品房但未办理产权证明的物业，则审阅开发商名下的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售/销售许可证，商品房购买合同、房价支付证明，未办理产权证原因说明；(2)如为已购买的第三方但未办理产权证明的房产，则审阅第三方的房产证、购买合同、房价支付证明，未办理产权证原因说明。一、审阅文件清单序号审阅文件清单4取得房屋所有权证的相关文件：(1)以购买方式取得的，审付款凭证(并说明是否付清);(2)以自建方式取得的，审阅建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收备案表等文件；(3)其他方式取得的(如赠予)，审阅相关说明文件。5若公司拥有在建工程，说明在建工程的建设和完工情况，根据工程进度审阅立项批文、可行性报告、环评批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收备案表、工程承包合同、重大建筑设备采购及安装合同；如存在拖欠建筑工程款项，请说明具体数额。6房屋保险详情及保险单。7若上述房屋已经抵押或受到第三方权利的任何限制，审阅有关主债务合同、抵押合同、抵押物评估报告及登记文件或相关限制协议及说明文件。一、审阅文件清单序号审阅文件清单公司使用的非自有房产(包括但不限于租赁、联营、联建等)1公司使用的非自有房屋清单。2如果房屋以租赁方式取得，审阅该房屋的房屋所有权证(或出租方有权出租的证明)和土地使用权证(如果没有领取土地使用权证，请提供土地规划许可证或政府批准用地、确权文件或说明文件)、房屋租赁合同、房屋租赁合同的登记证明、租赁许可证(如有)以及缴费凭证(并说明是否付清)。3除租赁方式外，审阅使用房屋的协议或合同，如联建合同、授权经营合同等。4若上述房产已经抵押或受到第三方权利的任何限制，审阅有关主债务合同、抵押合同、抵押物评估报告及登记文件或相关限制协议及说明文件。一、审阅文件清单序号审阅文件清单5上述自有与非自有房屋所涉及的土地使用税、土地使用费、土地增值税、契税、印花税等缴纳证明(并说明是否付清)。6公司自有与非自有房屋的相关调查文件和评估报告。7如公司自有与非自有房屋存在有争议事项(如查封、冻结等),或其他征用、拆迁等限制性的政府文件、行政决定、通知及司法文件，请提供相关证明文件。8关于公司拥有或租赁的不动产的租赁和出租协议以及对该等协议的登记，该等协议包括转租和土地特许使用权协议、代理协议、不妨碍协议以及相关的转让、给予的同意、承诺函、保证金清单及其所有修订、收款证明。一、审阅文件清单序号审阅文件清单1主要生产设备清单、固定资产清单2资产评估报告3验资报告4进口报关手续5采购合同/买卖合同6购置发票、收据等支付凭证7安装/运维合同8交接验收手续9股东(大)会关于购买重大动产决议10资产购买/转让协议11支付凭证12资产交接文件13抵押担保协议14抵押登记文件（二）重大动产一、审阅文件清单序号审阅文件清单15主债务合同16公司章程17股东会、董事会有关决议18质押/担保协议19质物交付质权人的交接文件20质押监管合同21债务合同22查封、扣押决定书23查封、扣押清单24延长查封、扣押决定25解除查封、扣押决定26法院裁定书27协助执行通知书28扣押物品清单一、审阅文件清单序号审阅文件清单29解除扣押通知书30租赁协议31租金收缴凭证32租赁协议履行情况说明33使用合同34使用合同履行情况说明35委托合同/维修服务合同36维修费缴付凭证37委托合同履行情况说明38租金支付凭证39租赁协议履行情况说明40资产评估报告41购车合同、购车发票、机动车行驶证、机动车登记证书、机动车车辆购置税完税证明、机动车交通事故责任强制保险、抵押/质押/担保协议、车辆交付质权人的交接文件一、审阅文件清单序号审阅文件清单著作权1著作权清单2作品著作权登记证书3计算机软件著作权登记证书4著作权登记费缴纳凭证(如有)5著作权质权登记证书6著作权许可合同/协议及其备案文件7著作权转让合同8著作权侵权纠纷、诉讼、仲裁情况说明9有关著作权争议的其他相关文件（三）知识产权一、审阅文件清单序号审阅文件清单商标1注册商标清单2注册文件——注册证书、公告、付款凭证3申请注册商标清单4申请文件——商标注册受理通知单、受理证书、权属登记簿5【3】年内商标使用情况的证明文件6未注册但使用的标识、字号等清单7商标权质押担保清单及相关文件一、审阅文件清单序号审阅文件清单8质押文件、质权登记9商标转让/许可合同清单及相关文件、权属文件、注册/备案文件、付款凭证10商标转让合同11商标侵权纠纷、诉讼、仲裁情况说明文件及相关文件12他方侵犯或涉嫌侵犯日标公司商标权情况说明13目标公司侵犯或涉嫌侵犯他方商标权情况说明14驰名商标申请/认定方面的文件清单15目标公司使用的驰名商标清单一、审阅文件清单序号审阅文件清单专利1专有技术清单2专利权清单3专利注册证书等注册文件4专利权年费缴纳凭证5专利权/专利申请权清单6专利转让合同7技术转让协议8技术进出口许可证或者技术进口合同登记证9专利实施许可合同/协议及其备案文件10有关专利侵权纠纷、诉讼、仲裁的情况说明11有关专利争议的文件一、审阅文件清单序号审阅文件清单域名1公司正在使用的域名清单2注册域名相关证书3缴费凭证4域名许可相关文件5域名侵权相关情况说明一、审阅文件清单序号审阅文件清单商业秘密1公司使用专有技术等情况说明2关于商业秘密保密的相关协议3关于商业秘密保密的制度规定技术进出口4专利技术许可合同5技术进出口合同登记/备案证明6技术进出口的登记手续二、访谈清单二、访谈清单(一)不动产1.近三年，公司新建、扩建、改建的建设项目有哪些?是否取得了项目的立项批复文件?2.公司新建、扩建、改建的建设项目用地是如何取得的?土地性质是什么?3.公司所使用的土地是什么时候取得的?现在的土地状态是什么样的?是否已经开始相关建设项目?项目建设的进展情况如何?二、访谈清单4.上述土地如是划拨用地：公司划拨用地取得的审批文件有哪些?是否办理了土地权属证书?若未办理的原因是什么?5.上述土地如是出让用地：公司通过出让方式获得的土地，是否履行了招拍挂程序?土地出让合同的签署主体是谁?是否签署了土地出让合同?土地使用期限是多久?土地用途是什么?是否按照合同约定全部缴纳了土地出让金?是否缴纳完毕相关税费?是否办理了土地权属证书?若未办理的原因是什么?二、访谈清单6.公司签署国有土地使用权合同后，是否按照合同约定的内容对土地进行开发、利用及经营?是否存在变更与不一致的情况?7.公司目前正在使用的土地是否全部都办理了权属证书?如未办理的原因是什么?8.公司在办理土地权属证书的时候，是否存在分割办理的情况?分割办理的原因是什么?二、访谈清单9.公司自设立以来，是否存在变更土地用途的情形?公司已经取得的土地权属证书中载明的用途是否与实际的用途存在不一致的情况?原因是什么?是否履行了相关的土地变更登记手续?10.公司自设立以来，是否存在划拨用地变更为出让用地的情形?变更的原因是什么?变更后是否补充缴纳完毕相关的出让金和税费?二、访谈清单11.公司是否存在以土地使用权设定抵押的情形?是否签署相关的合同和办理相关的抵押登记?目前被抵押担保的主债权的情况如何?12.公司是否涉及有关土地的相关纠纷，诉讼或者仲裁?13.公司股东出资时是否存在以土地作价出资的情形?股东是如何获得出资土地的?是否为该土地设定了权利负担?是否履行了相关的评估程序?二、访谈清单14.公司新建、扩建、改建的建设项目是否属于当地政府的招商引资项目?政府是否给予土地地价的优惠政策?是否签署相关的书面协议或者政府是否有批复文件?15.公司占用的土地是否是涉及农村集体所有的农用地?实际情况中是如何操作使用的?16.公司使用的农村集体建设用地使用权是如何取得的?履行了哪些审批手续?是否办理了土地的流转登记?若该土地为租赁取得，那是否在该土地上建设构筑物?构筑物是否办理权属证明手续?二、访谈清单17.公司使用的农村集体农用地，也就是土地承包经营权，是通过何种方式取得的?履行了哪些审批手续?是否办理了流转登记?公司是与谁签署了合同?如何支付费用?18.公司使用的农村未利用地(四荒地)是通过何种方式取得的?履行了哪些审批手续?是否办理了流转登记?二、访谈清单19.公司是否存在与农村集体组织通过合作联营共同举办企业的情形?农村集体组织的出资形式是什么?双方如何行使股东权利分配股东利益?20.公司是否存在租赁的土地?租赁期限是多久?租金如何缴纳?是否在租赁土地上有建筑物?是否办理了土地租赁的备案手续?能否提供出租方持有的土地权属证书和土地租赁合同?21.请介绍下公司目前重大资产有哪些?二、访谈清单22.请介绍下公司名下的房产有哪些?取得方式有哪些?自建?租赁?购买?产权情况如何?未办理产权证的原因。正在办理的进展情况。23.公司名下房产是否存在改扩建的情况?改扩建手续办理情况。24.请介绍公司名下房产是否存在抵押情况?是否办理抵押登记?抵押时限是多少?债权履行情况如何?二、访谈清单25.公司名下房产范围的土地使用权是什么性质?该使用权是否归属于公司?该土地使用权取得方式有哪些?租赁?承包?出让?划拨?土地有哪些用途?该土地是否存在抵押情况?是否办理抵押登记?债权履约情况如何?26.请介绍下公司目前在建的房产(包括厂房、办公楼、宿舍等)情况。取得哪些建设手续?其他手续办理进展情况如何?27.公司名下房产是否涉及纠纷，并分别介绍?纠纷处理情况如何?二、访谈清单28.公司名下的房产是否享受地方政府的优惠政策?优惠政策享受条件是什么?时限是多久?29.公司名下房产是否存在租赁取得情况?租赁面积?租期?租金及租金缴纳情况?是否办理租赁合同登记?30.公司名下房产是否存在对外出租(或转租)的情况?租赁面积?租期?租金及租金收入情况?是否办理租赁合同登记?二、访谈清单(二)重大动产1.公司现在拥有的主要生产设备情况，主要说明购买、租用、借用、融资租赁等情况。2.公司生产设备中是否有进口设备?是否已经履行了必要的备案、审批等手续?3.公司现有设备是否存在抵押、质押情况?请具体介绍。4.公司生产设备中是否有特种设备?是否具有相关资质?二、访谈清单5.大致介绍一下生产设备的内部管理是否完善?是否有专人负责?6.请介绍生产设备的淘汰率、维修等情况。7.请介绍公司现有车辆的主要情况，主要说明购买、租用、借用、融资租赁等情况。8.请介绍公司现有车辆办理保险情况。9.公司车辆是否存在抵押、质押情况?请具体介绍。二、访谈清单10.公司是否因动产而涉及诉讼或仲裁等案件?是否存在设备或车辆等被查封、扣押、冻结的情况?具体强制措施实施期限为多久?11.公司生产设备和车辆是否存在其他受限情况?如存在共有、留置等情况。12.公司生产设备、车辆等动产进行抵押、质押等担保时，需履行怎样的内部决议程序?13.公司近期是否有购入其他大型设备或车辆的计划?二、访谈清单(三)知识产权1.截至目前，公司已经登记的著作权有哪些?商标权有哪些?是否申请/注册了域名?是否有进行域名备案?专利权有哪些?是否存在商业秘密?2.公司已登记的知识产权是否有与他人共有的情况，具体有哪些?因什么原因与他人共有?3.公司正在使用的知识产权取得方式分别是什么?有哪些是他人许可使用的?有哪些是许可他人使用的?是否都签署了许可合同?许可类型是什么?二、访谈清单4.公司的商标权适用在哪些商品和服务上?5.公司的知识产权中有没有职务作品?合同中是否约定了职务作品奖励条款?6.公司所使用的知识产权是否存在被质押的情况?质押期限分别是多久?有无被执行的风险?7.公司的知识产权是否存在转让的情形?是否签署了转让合同?二、访谈清单8.公司是否存在专业技术进出口贸易?具体进出口的专业技术有哪些?是否取得备案登记?9.公司正在申请注册的知识产权有哪些?具体处于什么阶段?10.【近三年】,公司是否存在因知识产权侵权问题与他人产生纠纷、诉讼或仲裁的情况?三、主要法律问题三、主要法律问题三、主要法律问题(一)概述根据《土地管理法》(2019年修正)的规定，我国实行土地的全民所有制(国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使)和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。三、主要法律问题1.用地建设项目要求我国对土地实行严格的管理，根据国土资源部(已撤销)、国家发展和改革委员会《关于发布实施《限制用地项目目录(2012年版)》和《禁止用地项目目录(2012年版))的通知》,若公司使用土地项目为限制用地建设项目，必须符合《限制用地项目目录(2012年版)》规定条件，才能获得自然资源主管部门和投资管理部门的相关批准手续；如为禁止用地建设项目或者采用《限制用地项目目录(2012年版)》所列工艺技术、装备、规模的建设项目，则无法取得自然资源主管部门和投资管理部门的相关批准手续。三、主要法律问题2.划拨用地特殊要求对于划拨用地，具体的规定见《划拨用地目录》,专门对划拨用地进行了规范，一般只能用于一些国防军事、公益事业以及一些国家重点扶持的项目。以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合《划拨用地目录》的，应当实行有偿使用。三、主要法律问题3.土地用途变更要求根据《土地管理法》(2019年修正)的规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。三、主要法律问题其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令交还土地，处以罚款。一般而言，土地使用权证上会载明该地块的土地用途，如果取得的土地使用权证的记载用途与实际土地用途不一致的，可能会被自然资源主管部门责令交还土地，并可能被处以罚款。三、主要法律问题目标公司如果存在这种情况，我们一般建议公司向自然资源主管部门申请变更土地用途，规范用地手续；取得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准后，与当地自然资源主管部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》,调整国有土地使用权出让金，并办理登记；按照调整后的出让合同约定缴纳土地出让金后，公司取得与实际用途相符的土地使用权证。三、主要法律问题(二)国有土地使用权相关程序问题根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(2020年修订)(国务院于1990年5月19日颁布并施行，根据2020年11月29日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修订，国务院令第732号)的规定，公司可以通过出让和划拨方式取得初始国有土地的使用权，在符合相关规定的情况下，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。三、主要法律问题1.用地审批相关问题根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》(2021年修订)的规定，建设单位使用国有土地，应当以有偿使用方式取得；但是，法律、行政法规规定可以以划拨方式取得的除外。国有土地有偿使用的方式包括：(1)国有土地使用权出让；(2)国有土地租赁；(3)国有土地使用权作价出资或者入股。国有土地使用权出让、国有土地租赁等应当依照国家有关规定通过公开的交易平台进行交易，并纳入统一的公共资源交易平台体系。除依法可以采取协议方式外，应当采取招标、拍卖、挂牌等竞争性方式确定土地使用者；且农用地转为建设用地、征收土地、宅基地、集体经营性建设用地应分别遵循相应的审批政策。三、主要法律问题根据《土地管理法》(2019年修正)的规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。三、主要法律问题如在尽职调查中，即使因当地的优惠政策，公司在某块国有土地上建有厂房、设备或其他建筑物和构筑物，但并未就该等项目用地和当地土地行政管理部门签订国有建设用地出让合同，也没有办理其他用地审批手续，公司及公司直接负责的主管人员和其他直接责任人员有受到上述规定中的处罚的风险。如公司涉及上述情况，律师可以建议：如公司需要继续使用该地块，公司应就所用土地办理用地审批手续。三、主要法律问题2.土地出让方式关于土地出让的方式问题，也是需要特别关注的，有的公司虽然履行了出让程序，但是根据《土地管理法》(2019年修正)的规定，违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。三、主要法律问题(1)招拍挂根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(2007年修订)的规定，工业(包括仓储用地，不包括采矿用地)、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。如果中标人、竞得人提供虚假文件隐瞒事实，或采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的，中标、竞得结果无效；造成损失的，应当依法承担赔偿责任。三、主要法律问题(2)协议出让根据《协议出让国有土地使用权规定》的规定，出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。三、主要法律问题3.土地使用权出让合同无效情形根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2020年修正)[最高人民法院于2005年6月18日颁布，2005年8月1日起施行，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的最高人民法院《关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》(法释[2020]17号)修正]规定，土地使用权出让合同是指市、县人民政府自然资源主管部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的合同。三、主要法律问题土地使用权出让合同无效的情形包括：开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。但在上述司法解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府自然资源主管部门追认的，可以认定合同有效。经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。三、主要法律问题当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。在审阅土地出让合同时需留意上述导致合同或合同条款无效的情形，以确认是否存在上述情形导致公司可能因此而失去该等土地的使用权，无法享受土地增值的价值，且生产经营还可能因此而受到严重的影响的风险。三、主要法律问题4.土地价款的支付根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(2020年修订)的规定，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。土地使用者逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。因此，尽管实务中常常存在地方政府为了招商引资而豁免或者由政府补贴公司本应缴纳的土地出让金，或者放任用地单位拖延缴纳土地出让金，企业还是应将土地出让金缴纳完毕，取得土地使用权证。避免公司因未能按照上述规定支付土地出让金，使公司面临土地使用权出让合同被解除，其已经取得的土地被收回的风险。三、主要法律问题5.土地使用权证的办理(1)土地初始/变更登记为有效获得土地使用权，在条件成就时公司应按照法律规定办理土地使用权证，逾期未办理的，可能存在法律风险。根据《不动产登记暂行条例》(2019年修订)的规定国家实行不动产统一登记制度。下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：①集体土地所有权；②房屋等建筑物、构筑物所有权；③森林、林木所有权；④耕地、林地、草地等土地承包经营权；⑤建设用地使用权；⑥宅基地使用权；⑦海域使用权；⑧地役权；⑨抵押权；⑩法律规定需要登记的其他不动产权利。三、主要法律问题根据《土地登记规则》(1995年修改)的规定，公司应该按照下述规定办理土地使用权初始登记及变更登记：初始登记：以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后30日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。三、主要法律问题变更登记：土地使用者、所有者和土地他项权利者更改名称、地址的，应当在名称、地址发生变更之日起30日内，持有关证明文件申请名称、地址变更登记。土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。如果公司因未能及时履行登记(初始及变更),可能被有关土地管理部门认定为非法用地，公司面临的法律风险包括：可能被县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。公司的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，可能被依法给予处分。因此，如果发现相关情况，公司应与当地土地行政管理部门沟通，尽快办理土地初始/变更登记并相应领取土地权属证书。三、主要法律问题(2)分割用地登记由于土地出让涉及整个城市的控制性详细规划和土地供应方案，因此土地出让规模并不能随意更改。如果公司没有按照《土地出让合同》的约定缴纳土地出让金全款，根据国务院《关于促进节约集约用地的通知》(国务院2008年1月3日颁布并实施，国发〔2008〕3号〕的规定，不得发放土地证书，也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地证书。对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。如果公司存在分割取得土地使用权证的行为，虽然主要的过错在于发证的当地土地管理部门，但是仍不能排除上级主管机关为纠正相关行为而撤销已经颁发的土地使用权证书。如果使用权证书被撤销，公司的正常经营、上市融资等将受到严重不利影响。三、主要法律问题6.土地开发相关问题(1)土地开发利用根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(2020年修订)的规定，土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。三、主要法律问题在尽职调查过程中，律师应核查公司提供的国有土地出让合同及土地开发相关文件(如建设工程规划许可证、施工许可证等相关文件),确认公司是否按照《土地出让合同》的约定开发利用和经营。如公司未能如约履行有关土地出让合同，可能面临被处以警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚的风险。三、主要法律问题(2)土地闲置由于土地的增值价值很高，在以前的房地产开发实务中，很多开发商拿地后并不急于进行房地产开发，而是将土地囤起来，等到价格合适的时候再卖给其他人，从而赚取高额的差价。国家为了防止这种囤地现象的出现，提高土地的利用率，对相关的土地闲置问题进行了规定。三、主要法律问题根据《闲置土地处置办法》(2012年修订)的规定，闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满1年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%,中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。因此，一旦项目地块被有关土地行政主管部门认定为闲置土地的，根据《闲置土地处置办法》(2012年修订)第14条的规定，公司可能存在以下风险：①未动工开发满1年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达征缴土地闲置费决定书，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本。②未动工开发满2年的，由市、县国土资源主管部门按照《土地管理法》(2019年修正)第37条①和《城市房地产管理法》(2019年修正)第26条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达收回国有建设用地使用权决定书，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。三、主要法律问题此外，国务院《关于促进节约集约用地的通知》(国务院2008年1月3日颁布并实施，国发(2008〕3号)有如下规定：要将企业违法用地、闲置土地等信息纳入有关部门信用信息基础数据库。金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满1年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信。三、主要法律问题如发现相关情况，公司应尽快主动与当地土地行政管理部门沟通，确认当地土地管理部门对项目地块闲置情况的态度。如果当地土地行政管理部门无意收回土地的，公司应争取当地土地行政管理部门出具不再收回土地即征收土地闲置费的书面确认，并应尽快依法开工建设。三、主要法律问题7.土地使用权的期限对于取得日期较久的土地使用权证，特别是一些历史较为悠久的国有企业，可能存在土地使用权证过期的情形。如果公司的土地使用权证期限届满，应特别引起关注。根据《土地管理法》(2019年修正)的规定，土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的，由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。三、主要法律问题根据《民法典》(中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过，2021年1月1日起施行)的规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。对于非住宅建设用地的续期问题，如果公司取得的土地权属证书已经过期，可能会面临被自然资源管理部门无偿收回的风险。三、主要法律问题就此，为了尽量减少对公司的生产经营的影响，若公司决定继续使用该宗土地，可以和有关自然资源管理部门补签出让协议，缴纳土地出让价款；若公司决定新建厂房，则可另外选择一块土地，取得土地使用权。三、主要法律问题8.土地使用权的权利负担因经营者的行为，土地使用权经常会背负如抵押权之类的权利负担，这种土地使用权在权利的行使和处置上受到法律和抵押权人等权利人的限制。根据《民法典》的规定，我国对土地使用权的抵押采取登记生效主义，因此，我们关注公司土地使用权在设定权利负担时是否办理法定的抵押登记手续就尤为重要。是否办理抵押登记手续不仅直接影响抵押权是否设立，在债权人实现债权时，还影响债权人能否对土地使用权行使优先受偿权，更重要的是作为关注目标公司是否存在潜在法律纠纷的判断依据。三、主要法律问题另外，土地使用权的权利负担影响地上建筑物、构筑物处置问题，土地使用权的流转限制登记问题和土地使用权作价入股的问题。如果公司拟购买破产企业的资产，其中其划拨取得的土地使用权存在被当地有关政府部门无偿收回的风险，应将其排除在拟购买的标的之外，或者与当地政府部门沟通，补办一定的手续将其转变为非划拨用地。三、主要法律问题(三)土地的租赁以租赁方式取得土地使用权需要关注以下问题：1.出租方是否已合法取得了出租土地的使用权如土地使用权系租赁得来，首先应确认出租方有权租赁。公司主要向两类主体通过租赁取得土地使用权，一类是向县级以上自然资源管理部门租赁取得，这类主体在资格上一般是没有问题的；另一类是向公司的控股股东及其下属单位租赁取得，这种情况需要注意控股股东及其下属单位是否具有出租土地使用权的权利。三、主要法律问题2.关于土地租赁期限的问题1999年7月27日国土资源部(已撤销)发布的《规范国有土地租赁若干意见》规定，国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。三、主要法律问题根据《民法典》的规定，租赁合同的租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。因此，超出20年的租赁期限部分是无效的，要注意公司租赁期限不得超过20年与该土地剩余使用年限中的较短者。三、主要法律问题3.租赁土地上的建筑物"房地分离"问题我国通过《民法典》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(2020年修订)、《城市房地产管理法》(2019年修正)等相关规定确定了"房地一体"主义，即房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；土地使用权转让、抵押时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押建筑物的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并转让、抵押。但是又通过《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(2020年修订)约定了例外情形，即土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。三、主要法律问题实践操作中如果在租赁的土地上拥有建筑物的所有权，房屋所有权证和土地使用权证的权利主体就会不一致，如果有一方处置权利，会影响到另一方的稳定经营，特别是土地使用权人处置权利时，如土地权利权人将土地使用权抵押、转让时会给租赁权人带来风险。因此如遇到此类问题，律师建议土地租赁期限在可约定20年的承租期期满后可再续租20年，使租赁土地的使用权相对稳定。另外，建议公司签订合同之前考察土地使用权出租主体是否设定了抵押，如果设定抵押建议通过符合法律规定的方式解除。三、主要法律问题(四)土地使用权作价入股根据《公司法》(2018年修正)的规定，股东可以用土地使用权作价出资。在尽职调查过程中需注意股东土地使用权的取得是否有瑕疵，即股东必须是以出让、受让或授权经营的方式取得的土地使用权，才可以作价投入公司，划拨土地使用权是不能作为出资的。另外需要注意股东作为出资的土地使用权是否设定权利负担，如果股东在该土地使用权上设定了抵押权等权利负担，则这种土地使用权将会在行使时受到法律的限制，而且因其可能受到抵押权人的追索而在财产价值上发生贬损，甚至完全失去投资价值。三、主要法律问题(五)荒山、荒地、荒滩的利用根据《土地管理法》(2019年修正)的规定，开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。因此，对于未利用地，使用人并未取得土地使用权，只是可以在较长的时间内使用，不能在土地使用权上设定其他权利或转让，如果要取得土地使用权，仍应办理土地使用权出让手续。对荒山、荒地、荒滩的利用一般仅限种植业、林业、畜牧业、渔业，不能改做其他用途。三、主要法律问题三、主要法律问题(一)自建房自建房通常为自建厂房或者在厂房区域为职工建职工宿舍，其用地性质一般为工业用地。国土资源部(已撤销)《工业项目建设用地控制指标》(2008年1月31日发布实施)规定，工业用地行政办公和生活服务设施的用地面积，不得超过总用地面积的7%,同时严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。三、主要法律问题因此，在查验工业用地上建设的配套服务设施时，应注意工业用地行政办公和生活服务设施的用地面积，不得超过总用地面积的7%,且不能建造非生产性配套设施。三、主要法律问题根据《民法典》第217条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此，在尽职调查时应查验公司的不动产权属证书，若公司的自有房产尚未办理房屋权属证书，则公司对该等房产的权利尚未取得有关政府部门的确认，那么公司在将该等房产处置、抵押或者行使其他权利主张时，将面临法律障碍。公司应尽快就该等自有房产办理房屋权属登记并领取房屋权属证书。三、主要法律问题另外，根据《城市房地产管理法》(2019年修正)及《民法典》的规定，房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记，抵押权自登记时设立。一般而言，房产是否有他项权利可直接通过审查房屋权属证书进行验证。但由于登记可能存在偏差，在尽职调查过程中，律师除审核房屋权属证书以外，还应赴有关房地产登记部门查询复核房屋登记簿。如查到上述房产上设定有抵押权的，应要求公司提供主债权合同及抵押合同，以判断公司负债和他项权利的情况。三、主要法律问题(二)购买房产1.出售方的预售/销售许可证《城市商品房预售管理办法》(2004年修正)规定了商品房预售制度，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售实行许可制度，商品房预售许可证是整个商品房外销法律程序的前提，只有房地产开发企业取得商品房预售许可证，才可将商品房公开销售。如房地产开发企业未取得商品房预售许可证进行商品房预售，则根据《城市商品房预售管理办法》(2004年修正)及《城市房地产开发经营管理条例》(2020年第二次修订)规定，违反规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。三、主要法律问题根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修正)第2条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，如目标公司为房地产开发企业，则需核查其在进行房屋预售前是否已取得商品房预售许可证，如未取得商品房预售许可证，而已进行商品房预售行为，则面临被责令停止预售行为，没收违法所得并处罚款的风险；如目标公司为商品房买受人，应核查其是否有签署商品房预售合同，如有，应进一步核查房地产开发企业是否持有商品房预售许可证，如无，则目标公司所签署的商品房预售合同可能被认定为无效，无法实现其取得该商品房的预期。三、主要法律问题2.购房合同律师应审阅其与出售方签署的购房合同相关条款，且若相关房产系从房地产开发企业处购买，应同步审阅房地产开发企业提供的下述文件：(1)国有土地使用证；(2)建设用地规划许可证；(3)建设工程规划许可证；(4)建设工程施工许可证；(5)商品房预(销)售许可证。如目标公司拟购买二手房，在审阅房屋购买合同时，需要留意核查出售人的不动产权证书。三、主要法律问题3.购房款项支付凭证及发票查验购房款项支付凭证及发票非常重要，如果买卖双方虽然签订了《房屋买卖合同》,但是买方没有按照合同约定及时支付房款，由于通常付款之时还未到过户的阶段，存在买方被认定构成根本违约并由卖方解除合同的风险。根据《民法典》第511条的规定，对履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求债务人履行，但应当给对方必要的准备时间。三、主要法律问题据此，如《房屋买卖合同》未约定购房款项支付时间，卖方可以随时主张买方给付房款；如果房屋没有过户，房屋没有交付给买方的情况下，经卖方几次索要，买方仍不支付房款而且是大部分房款的，有被认定为买方的行为构成根本违约的风险，届时卖方有权解除合同。三、主要法律问题4.不动产权属证书(不动产登记证明)根据《民法典》第209条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明文件。若出卖人不能提供权属证明，我们无法判断其权属是否存在瑕疵以及该等瑕疵是否足以影响转让协议的履行。此外，房屋权属证书是办理房屋转让过户登记的法定条件，如无房屋权属证书，公司将无法办理被转让房产的过户登续，则就在该房产上行使处置、抵押权利或者主张其他合法权益存在法律障碍。三、主要法律问题5.抵押合同如房产上设定有抵押权，应让公司提供主债权合同及抵押合同。根据《民法典》的规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。三、主要法律问题因此，设有抵押权的房屋可以转让，但是当事人另有约定的，按照其约定，如目标公司拟收购已设置抵押的房产，需留意核查该房产的所有人与抵押权人签署的《抵押合同》对抵押房产转让是否作出特别约定。三、主要法律问题(三)租赁1.出租方的出租权利(是否存在他项权利、是否为位于划拨土地上)作为租赁合同有效的前提之一，即出租方拥有出租的权利，通常出租人为租赁房产的所有权人，但因下列原因也可能导致出租人出租权利的丧失。(1)租赁房产上存在他项权利根据《民法典》第405条的规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。据此，公司可能会因已登记的在先抵押权人实现抵押权而无法继续使用所租赁房屋。三、主要法律问题(2)租赁房产坐落于划拨土地上且租赁行为未经批准根据《城市房地产管理法》(2019年修正)第56条之规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。三、主要法律问题2.转租方转租权利根据《民法典》第716条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。三、主要法律问题根据《商品房屋租赁管理办法》第11条的规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。因此，如果转租人未征得房屋所有权人的同意而向公司进行转租，房屋所有权人有权解除租赁合同，公司可能因此丧失对租赁房产的使用权。因此，公司在承租前，应要求转租人就转租行为取得房屋所有权人的书面同意，或确认在转租人与房屋所有权人的租赁合同中已明确出租人有权转租。三、主要法律问题3.租赁房屋建设(扩建/装修)的法律后果根据《民法典》第715条的规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。三、主要法律问题根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020年修正)第7条、第11条和第12条的规定，如公司和出租人就租赁房屋的建设发生争议的，公司就租赁房产的装修扩建，以及其未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由公司拆除。因拆除造成房屋毁损的，公司应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由公司和出租人各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、主要法律问题4.租赁登记根据《商品房屋租赁管理办法》(住房和城乡建设部于2010年12月1日颁布，2011年2月1日起施行，住房和城乡建设部令第6号)的规定，房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。未按规定办理房屋租赁登记备案的，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以1000元以下罚款；单位逾期不改正的，处以1000元以上10,000万元以下罚款。由上述规定可知，公司未办理房屋租赁登记，可能存在被处以罚款的风险。建议公司尽快联系出租人就上述房屋租赁补办租赁登记手续。三、主要法律问题(四)房地权属不一致问题因为一些历史遗留原因，公司使用的土地及其地上建筑物权属不合一的情况时有发生。参见前文关于租赁土地上的建筑物“房地分离”问题的法律分析。对于公司而言，房地不一致主要存在资产处置风险，公司在将有关房产进行出租、抵押、转让时，将需要取得土地使用权人的同意，因此公司不能自由处置该项资产。另外，在办理行政手续时，比如将有关房产改建，在办理有关房屋建设、规划、施工、验收登记等行政手续时，均需要土地使用权人的配合，由此可能面临实质性障碍。如果要解决上述问题并降低风险，公司可与土地使用权人沟通协商，购买其持有的建设用地使用权，使得房屋权属和所在土地的权属一致。三、主要法律问题三、主要法律问题律师对于不动产的审查是全面的标准，对于动产的审查是以重大为标准，围绕对公司的经营而言存在重要意义和/或价值较高的动产，常见为车辆、机器设备等，从价值的角度，可以通过公司整理的固定资产清单中所列内容初步判断；对于互联网行业的轻资产公司而言，本部分涉及内容较少，其常见的重要动产为自有服务器或租赁服务器。三、主要法律问题对于"重大"标准的判断，可以参考公司的业务类型，若其为技术领先的生产性企业，则通过业务介绍和初步访谈可以了解锁定到某些生产设备可能是核心的动产；从价值金额角度判断也比较常见，例如公司列出“单项资产占公司最近一期经审计的净资产值【10%】以上”、“单项资产占公司最近一期经审计的固定资产或无形资产净值【10%】以上"或“超过一定金额以上"(根据企业规模的情况，可能设定不同的门槛标准)的固定资产清单，律师再做进一步判断。三、主要法律问题(一)重大动产的状态重大动产的权属及负担根据《民法典》第208条的规定，动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。律师需审查企业是否已经按照相关规定(包括但不限于：法律、法规、规章，交易文件，公司章程，股东会决议等公司内部决策文件)履行所有权交付、转移、登记手续，权属清晰且无任何法律瑕疵，对重大动产的所有权、使用权的权益没有因共有、抵押、质押、出租、托管、查封、扣押、冻结和其他强制措施等原因而受到限制。三、主要法律问题开展尽调工作时，需查验重大动产所有权、使用权相关的所有文件中权利人等记载信息一致，涉及的相关文件包括但不限于：(1)资产评估报告；(2)最近一期经审计的财务报告；(3)审计报告；(4)资产清单；(5)权属登记证；(6)购买/租赁合同及付款凭证。三、主要法律问题(二)公司自有的重大动产根据《民法典》第240条的规定，所有权人对自己的动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。依据《民法典》的规定，结合《公司法》等法律规定以及尽调实践，在查看公司提供的资料时，从以下角度和程序对其重大动产进行审查：三、主要法律问题1.公司未完全获得所有权公司可能以股东投资、购买、受赠等方式获得动产所有权，但可能因为各种原因，存在公司实际上没有完全获得所有权或者虽然获得所有权但因为各种原因又丧失或可能丧失所有权的问题。但这些问题没有及时显示在其财务报表上，从而出现公司实际拥有所有权的动产和财务报表等文件列出的信息不一致。三、主要法律问题3.公司自有的动产被出租公司自有的动产被出租，可能影响公司处分、对其设置担保等权利。需要我们核实出租行为在哪些方面限制公司使用该动产，查明公司是否有违约处分的情况，并提示公司避免采取违反出租合同内容的行动。同时，根据《民法典》第707条的规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。第712条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。第722条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同的约定。三、主要法律问题(三)公司享有使用权的主要动产公司经营过程中，可能会以租用等方式使用动产(如生产设备),尽调中要确保公司列入所有权清单的财产是公司完全享有所有权的，切勿将以租用、借用等方式获得的动产(只享有使用权但不享有所有权)误列为其所有物；注意不同的获取方式可能存在不同的风险点。随着现在融资方式多样化，各行业各公司获取动产的方式不同，有必要结合公司行业性质和规模，注意其是否采取新颖的方式获得生产设备，比如以融资租赁方式获得生产设备的，要注意核查其是否履行合同义务，交付货物、付款的节点等。三、主要法律问题(四)动产涉及侵权/潜在侵权风险公司拥有所有权或使用权的重大动产，可能因为其和商标、技术等知识产权有关，未获得相关许可，侵犯他人知识产权，正在被投诉、索赔、起诉等；或者公司通过出租、出借、担保等将动产授权他人使用或占有，他人因该动产受侵害，公司可能因此遭受索赔或被追究责任；或者公司拥有或使用的机动车没有办理保险或者办理的保险不符合相关法律法规的规定。三、主要法律问题上述情况下，须提示公司尽快排查风险，解决争议或侵权纠纷，消除风险，并与对方协商签订补充协议，协议明确出现侵权事故时公司不承担责任，并要求对方保证其出售或出租等形式提供的货物来源合法、不侵犯第三人知识产权等权利，出现事故或侵权主张时，公司不承担责任，由对方承担责任。并建议公司，以购买、受赠、承租、担保、借用等方式获得动产的所有权或使用权或实际占有动产时，要与出售方或交易对方明确权利义务关系，要求其保证动产不侵权、侵权时由对方承担责任，建议公司尽快建立长效跟踪机制，确保动产相关的合同完全履行，并定期更新动产信息确保其正常运行、无责任事故发生之风险、无侵权之风险。三、主要法律问题(一)著作权1.著作权归属根据《著作权法》第9条及第11条、第12条的规定，著作权人包括作者及其他依照《著作权法》享有著作权的自然人、法人或者非法人组织；由法人或者非法人组织主持，代表法人或者非法人组织意志创作，并由法人或者非法人组织承担责任的作品，法人或者非法人组织视为作者；在作品上署名的自然人、法人或者非法人组织为作者，且该作品上存在相应权利，但有相反证明的除外。三、主要法律问题根据《计算机软件保护条例》(2013年修订)第3条及第9条的规定，软件著作权人是指依照条例的规定，对软件享有著作权的自然人、法人或者其他组织。除非有另外规定，软件著作权属于软件开发者，如无相反证明，在软件上署名的自然人、法人或者其他组织为开发者。三、主要法律问题2.著作权种类根据《著作权法》第10条的规定，著作权包括人身权和财产权，人身权包括发表权、署名权、修改权和保护作品完整权，财产权包括复制权、发行权、出租权、展览权、表演权、放映权、广播权、信息网络传播权、摄制权、改编权、翻译权、汇编权及应当由著作权人享有的其他权利。根据《计算机软件保护条例》(2013年修订)第8条的规定，软件著作权包括发表权、署名权、修改权、复制权、发行权、出租权、信息网络传播权、翻译权及应当由软件著作权人享有的其他权利。三、主要法律问题3.著作权登记著作权登记包括作品著作权登记、著作权质权登记、计算机软件著作权登记、计算机软件著作权质权登记。三、主要法律问题6.著作权存在侵权纠纷如尽调过程中发现公司正在使用的著作权存在侵权行为，根据《著作权法》第51条、第52条、第53条，《计算机软件保护条例》(2013年修订)第23条、第24条，《著作权法实施条例》(2013年修订)第36条、第37条，《刑法》(2020年修正)第217条的规定，公司存在被要求承担停止侵害、消除影响、赔礼道歉、赔偿损失等民事责任的风险；若同时损害公共利益的，存在被主管著作权的部门责令停止侵权行为，予以警告，没收违法所得，没收、无害化销毁处理侵权复制品以及主要用于制作侵权复制品的材料、工具、设备等，处以罚款的风险；构成犯罪的，可能被依法追究刑事责任。三、主要法律问题律师应留意核查公司提供的诉讼仲裁相关资料，并要求公司确认是否存在正在进行或潜在的著作权侵权纠纷，如有，可以建议公司停止侵权行为，以免产生进一步纠纷或损失扩大化。三、主要法律问题(二)商标从法律的角度来说，商标可以分为未注册商标和注册商标，为了更好地保护商标权利人利益，国家规定法定程序和条件，权利人申请注册商标，获得商标注册证后，其商标专用权受法律保护。国家还规定某些商品必须使用注册商标。未注册商标经过长期使用可以达到驰名商标的认定标准，法律给予其一定程度的保护。三、主要法律问题(三)专利1.专利申请和权利归属问题(1)公司的专有技术尚未申请专利权。根据《专利法》(2020年修正)第11条的规定，发明和实用新型专利权被授予后，除本法另有规定的以外，任何单位或者个人未经专利权人许可，都不得实施其专利，即不得为生产经营目的制造、使用、许诺销售、销售、进口其专利产品，或者使用其专利方法以及使用、许诺销售、销售、进口依照该专利方法直接获得的产品。外观设计专利权被授予后，任何单位或者个人未经专利权人许可，都不得实施其专利，即不得为生产经营目的制造、许诺销售、销售、进口其外观设计专利产品。三、主要法律问题如公司的专有技术尚未申请专利权，存在公司无法依据《专利法》(2020年修正)对其专有技术进行保护或维权的风险。律师可以建议公司尽快建立并完善专有技术保密制度；或尽快完成专利权申请。三、主要法律问题(2)公司使用的专有技术正在办理发明专利权申请手续，尚未申请实质审查、未取得专利权证书，或公司申请发明专利请求实质审查，但没有提交在申请日前与其发明有关的资料。根据《专利法》(2020年修正)第35条及第36条的规定，发明专利申请自申请日起3年内，国务院专利行政部门可以根据申请人随时提出的请求，对其申请进行实质审查；申请人无正当理由逾期不请求实质审查的，该申请即被视为撤回。发明专利的申请人请求实质审查的时候，应当提交在申请日前与其发明有关的参考资料。发明专利已经在外国提出过申请的，国务院专利行政部门可以要求申请人在指定期限内提交该国为审查其申请进行检索的资料或者审查结果的资料；无正当理由逾期不提交的，该申请即被视为撤回。三、主要法律问题在尽职调查中，律师应留意核查如公司的专有技术已提交发明专利申请，但尚未申请实质审查的情形，如存在，律师可以建议公司尽快申请国务院专利行政部门对其发明专利申请进行实质审查；申请实质审查时，按要求在指定期限内提交相关资料或者审查结果的资料。否则公司面临申请被撤回，而无法依据《专利法》(2020年修正)对其专有技术进行保护或维权的风险。三、主要法律问题(3)公司要求专利优先权的，但公司未同时提出书面声明，未按要求提交第一次提出的专利申请文件的副本，或未按要求缴纳或者未缴足优先权要求费。根据《专利法》(2020年修正)第30条的规定，申请人要求优先权的，应当在申请的时候提出书面声明，并且在第一次提出申请之日起16个月内，提交第一次提出的专利申请文件的副本；未提出书面声明或者逾期未提交专利申请文件副本的，视为未要求优先权。三、主要法律问题根据《专利法实施细则》(2010年修订)第95条的规定，申请人要求优先权的，应当在缴纳申请费的同时缴纳优先权要求费；期满未缴纳或者未缴足的，视为未要求优先权。在尽职调查过程中应留意核查公司是否存在要求优先权的情形，如存在，则建议公司按上述要求履行相应的申请手续，否则存在公司视为未要求优先权，无法依据优先权保护其专有技术的风险。三、主要法律问题(4)专利局对发明专利申请进行实质审查后，要求公司在指定的期限内陈述意见，或者对其申请进行修改；公司无正当理由逾期不答复。根据《专利法》(2020年修正)第37条的规定，国务院专利行政部门对发明专利申请进行实质审查后，认为不符合本法规定的，应当通知申请人，要求其在指定的期限内陈述意见，或者对其申请进行修改；无正当理由逾期不答复的，该申请即被视为撤回。三、主要法律问题在尽调过程中，律师应留意核查公司是否存在被要求在指定的期限内陈述意见，或者对其申请进行修改的情形，如存在该等情形，律师建议公司尽快进行修改并按期答复，否则公司面临专利申请被视为撤回，无法完成专利申请并依据《专利法》(2020年修正)对其专有技术进行保护或维权的风险。律师可以建议公司根据实际情况按照专利行政部门的要求进行修改及答复工作。三、主要法律问题(5)公司被授予专利但未与发明人、设计人约定也未在其依法制定的规章制度中规定奖励的方式和数额，亦没有依法向发明人或者设计人支付奖金或报酬。根据《专利法》(2020年修正)第15条的规定，被授予专利权的单位应当对职务发明创造的发明人或者设计人给予奖励；发明创造专利实施后，根据其推广应用的范围和取得的经济效益，对发明人或者设计人给予合理的报酬。三、主要法律问题2.专利的变更(1)公司受让专利申请权或者专利权的，没有订立书面合同或者合同有瑕疵，或订立的书面合同未向专利局登记并由专利局予以公告根据《专利法》(2020年修正)第10条的规定，转让专利申请权或者专利权的，当事人应当订立书面合同，并向国务院专利行政部门登记，由国务院专利行政部门予以公告。专利申请权或者专利权的转让自登记之日起生效。三、主要法律问题如公司受让专利申请权或者专利权但未签订书面合同或未办理登记公告，公司存在因转让未生效而使其相关权益无法得到法律保护的风险。律师可以建议公司尽快签署书面合同并办理登记公告手续。三、主要法律问题(2)专利权人的名称、地址发生变更，尚未办