金融银行业房地产贷款的日常监控讲座讲义

房地产贷款的日常监控

1摘

要楼宇贷款分类日常监控楼宇分期贷款的程序日常监控透支的程序及检讨准则逾期贷款的催收系统及程序

收回押品的途径及处理

信贷评级、准备金、呆坏账户口处理

审批贷款重组的一般准则

2楼宇贷款分类楼宇分期贷款

以息随本减形式按期摊还(每月或每

2星期)

每期还款包含本金及利息

3物业透支额透过支票往来户口随时运用透支

额，利息以当天未偿还之欠款每

日计算。累积之利息，每月支取往来户口。

楼宇贷款分类4日常监控楼宇分期贷款的程序

分期贷款之户口，若未能如期供款，电脑系统亦会将该户口自动传送到债务催收系统进行催收行动。

5日常监控透支的程序

物业透支额与分期贷款不相同。分期贷款之本金会随每期还款而减低，风险较低

。而物业透支额则自由运用，如非必要，不会逐步减低，风险较高，故

必须执行严格及独立之监控程序

。

6日常监控透支的程序

物业抵押透支额之户口每年均进行定期检讨检讨时会加入考虑客户于银行内所有资产及债务作整体风险评估

7物业抵押透支额检讨准则

银行设有一套既定监控准则，如出现下列情況，即视为高风险户口：

1.物业经重新估值，按揭折数超逾7成

8物业抵押透支额检讨准则

2.支票透支户口过去一年之用款紧张，情况包括：

平均用款超逾9成及过去6个月无存入款项

透支过额超逾8次

支票退票超逾2次

现时用款比率超逾8成

9物业抵押透支额检讨准则

3.任何其它贷款户口(包括楼宇分期贷款、私人贷款，信用咭等)之信贷评级为第4级(即特别监察户口)

注：每个户口均有信贷评级，分别为第1至7级(定义见第37页)

10物业抵押透支额检讨准则

4.银行电脑记录内有不良讯息：

曾申请本行贷款被拒

呆坏账纪录

身为董事的公司之呆坏账纪录

撇数纪录破产纪录

11物业抵押透支额检讨准则

上述高风险准则订有比重，因而可将有关户口分类为高、中、低风险：

低风险者，增加每半年检讨

中风险者，逐步减额至按揭折数7成

高风险者，逐步减额至零为止，减额期最长不超过5年

12物业抵押透支额检讨准则

除定期按年检讨外，遇下列情况会于

年内增加检讨次数以加强监管。例如:当物业市场大跌会缩短检讨时间至每

半年(甚至每季)进行

如个别户口之按揭折数超逾90%则

会缩短检讨时间至每季进行

政经市场出现剧变，立即检讨用款高之户口

13户口出现欠款之跟进

透支过额主要原因：支取透支利息

支取按揭火险保费

减额

经批准临时过额用款

对于透支过额之户口，如客户未能履

行承诺入回过额数，电脑系统会将

过额户口传送到债务催收系统进行催

收行动。14逾期贷款的催收系统

香港贷款组合中，房地产贷款尤其是分期贷款占大比重为控制贷款质素，贷款刚开始拖欠，应立即催收催收数量因而非常庞大大部份银行均以电脑系统协助催收，至于系统纯作纪录或主导催收则各有不同15逾期贷款的催收系统

电脑主导催收系统

系统于每天早上从电脑主机中自动

抽取需要监控之户口

根据产品的类别（如分期贷款、透支

等）、风险评级，顺序排列

负责催收同事按电脑分派之次序进

行催收

16逾期贷款的催收系统

风险评级

分为高风险、中风险、低风险三类

风险评级定义：1.结欠总金额的多少2.拖欠总供款的多少3.过往拖欠次数的记录4.以私人名义或有限公司名义为借款人

电脑会以预设之评级比重排列上述定义，

从而分辨高、中、低风险

17逾期贷款的催收系统

操作模式电脑系统会将所有需催收户口按高、中、低风险排列，每天列出工作清单，催收同事激活该系统便可看见由系统自动分发的户口清单，然后联络客户要求还款。18逾期贷款的催收系统

操作模式(续)

同事将洽谈记录及结果输入系统内，另可输入其它资料作为补充，例如：该客户现时之工作及收入情况。19逾期贷款的催收系统

成效监控系统会纪录各催收同事的催收成效，提供多种资料以供分析。亦可作为上级监控催收同事之工作表现：1.每日清理催收户口的情况2.每月客户的还款总金额3.每月打电话给客户的次数

20逾期贷款的催收系统

成效监控(续)催收策略会适时检讨，如需修订，可改动系统内的设定作出配合，例如更改各类风险评级，每次催收相隔日数等。 21逾期贷款的催收系统

催收模式

(一)催收行动分为前期催收（户口拖欠1-60日及后期催收（户口拖欠60日以上）前期催收程序较为简单，但数量较多，故混合由一组同事负责，并无指定人员跟催特定户口，各人袛按电脑排列催收。22逾期贷款的催收系统

催收模式

(二)后期催收程序较为复杂，现由另一组同事负责，每人负责一批特定户口，跟催至完结为止。遇有疑难情况，会将个案经系统转交催收主任跟进。23逾期贷款的催收系统

催收模式

(三)无论前期或后期，电脑每日会排列出需要跟催之户口，催收主任于每天下班前须确定下属全部工作已经完成。24逾期贷款的催收系统

跟进过程

(一)如与客户达成还款安排，电脑会按时跟进户口之还款状况

。如客户还款至准期，户口会自动脱离催收系统

。如客户违反还款协议，将会再次被列出作进一步之催收行动

。25逾期贷款的催收系统

跟进过程

(二)系统可纪录下列讯息以方便催收：1.进行法律行动中

2.交由外间收数公司催收中

3.破产、死亡户口

4.按业已被收回

26逾期贷款的催收程序一般催收(逾期1-60天)

逾期日数

处理程序

3-5

第一次电话催收

7

电脑第一次出逾期通知书

11-13

第二次电话催收

20

电脑第二次出逾期通知书

20-22

第三次电话催收

27逾期贷款的催收程序一般催收(逾期1-60天)

逾期日数

处理程序

26-28第四次电话催收

32-34第五次电话催收

37

电脑第三次出逾期通知书

42-44第六次电话催收

52-54

第七次电话催收

52-60发出7天内全数本息清还警告信

28逾期贷款的催收程序法律行动(逾期超过60天)

逾期日数

处理程序

61-70

委托律师发信要求客户立即全数本息清还

29逾期贷款的催收程序法律行动(逾期超过60天)

逾期日数

处理程序

超过

90日展开法律行动：

发出法院传讯令状给客户

向法院申请聆讯日期

法院判令可收回按揭物业及欠款

将法院命令送交客户

安排法院执达吏收回按业

30逾期贷款的催收程序法律行动(逾期超过60天)法律行动期间仍会致电话客户催收

一般法律行动需要6-9个月时间收回按业

31收回抵押品的程序当业主签署按揭契，将物业抵押予银行，银行作为银主即享拥有权，惟居住权/使用权仍归客户。

当客户欠款，银行可行使银主权利收回居住权/使用权，之后银行即可安排出售物业。32收回押品的途径法律程序收回押品耗时及费用高昂，故本行鼓励不能负担供款的客户将物业交与银行，以节省有关时间及金钱支出。如客户同意，可签署文件放弃按业。

若客户坚持不将押品交回银行，则需经法律程序向法院申请判令，再由执达吏将按业收回。33处理已收回的押品实地视察(一般会拍照作记录)

进行清洁或维修工程进行物业估值，由多于一间估值公司提供估值报告以确保估价公平公正。34处理已收回的押品估值公司提供物业市值(CurrentMarketValue)及迫售价(ForcedSaleValue)以供参考定出售价，不会以低于“迫售价”将物业出售，尽量减低客户或银行的损失。35处理已收回的押品安排拍卖行公开拍卖，以最高之承购价将物业出售。交由地产代理以私人协约形式出售破产户的物业尽量以公开拍卖方式出售定期安排全面检讨(包括巡查物业，销售策略等)36信贷评级

评级(GRADING)

名称(TITLE)

1

风险低(LOWRISK)

2

风险正常(SATISFACTORYRISK)

3

风险偏高(FAIRRISK)

4

特别监察(WATCHLIST)

5

疑难(SUB-STANDARD)

6

呆账(DOUBTFUL&BAD)

7坏账(LOSS)37信贷评级

评级

楼宇分期贷款

物业透支额

1-2供款准期

额内运用

3

拖欠1期

过额1-29日

4

拖欠2期

过额30-59日

5

拖欠3期

过额60-89日

6

拖欠4期*过额90-209日

7撇账撇账*包括未足4期但已破产户、债务重组户或已收回押品。38计算准备金信贷评级为第六级者均须拨准备金准备金以每一个户口作为计算基础计算准备本金

(=债务[本连息]-折扣后的押品市值)39计算准备金押品市值折扣一般为10-20%，收回物业愈久，折扣愈大定时重估押品，一旦押品跌值，须增加拨备40呆坏账户口撇数及回拨将已收吉之按业，成功售出后的短欠部份撇除已撇除之帐目仍继续向客户追讨将多出之准备金回拨

将成功向客户收回的款项回拨41审批贷款重组的一般准则

原因-客户的经济状况变坏而无法履行原来的还款安排

注意事项-

了解客户之问题成因-

客户之最新财务状况-确定真伪-

考虑解决方案，须为客户可做到及最短还款期42审批贷款重组的一般准则考虑因素客户收支情况-收入证明、是否俱偿还债务能力-重组后还款会否过少押品质素-押品市价、是否负资产客户-是否出租、租金会否比每期供款多43审批贷款重组的一般准则

其它债务负担过往还款纪录是否额外提供第三者担保44贷款重组的形式拖欠之本息化为本金

延长供款年期短暂性净还利息调减利率按步递增的供款方式

45完结谢谢

46年度工作总结汇报ANNUALWORKREPORTSUMMARY信托业务发展与创新研究上海国际信托投资有限公司王信举目录信托业务发展现状研究01信托业务创新研究——两项导致信托业务突破性发展的重大革新02信托业务创新案例分析03信托业务发展现状研究一般理解政策与法律环境发展现状一般特点发展桎梏信托的一般理解以信为本以诚治业诚即真诚、诚实，信即守承诺、讲信用，讲诚信就是要守诺、践约、无欺。如果有人要问英国人在法学领域取得的最伟大、最独特的成就是什么，那就是历经数百年发展起来的信托理念…这不是因为信托体现了基本的道德原则，而是因为它的灵活性，它是一种具有极大弹性和普遍性的制度。——英国法学家梅特兰信托的应用范围可与人类的想像力相媲美。——美国信托法权威斯科特信托的一般理解贯通货币市场、资本市场和产业投资的独特优势最好的非IPO投资银行业务平台信托制度框架下突出的财产管理功能和资金融通功能政策与法律环境法律框架逐步完善《信托法》（2001.10）——信托法律制度体系的基本法《信托投资公司管理办法》（2002.6）——信托投资公司的经营管理规范《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》（2002.7）——信托主体业务的规范分类监管办法即将出台，诸多单项条例即将出台——信托证券专用帐户、信托公司及业务信息披露、房地产信托、信托公司治理指引、内控指引和信托核算等政策与法律环境监管思路逐步明晰信托公司分类监管原则、属地监管原则协调规划，统一监管尚需加强发展现状目前重新登记后的信托公司共59家，截至6月底，信托从业人员4600人近三年来，集合资金信托计划1053个，大部分获得了成功，信托公司接受管理的信托财产总额已近2000亿元人民币。84%的信托财产为资金信托，财产信托业务开始呈现良好的发展态势。——银监会非银部主任高传捷，中国长沙信托论坛(2004.10）一般特点由单一信托到集合信托由资金信托向财产信托过渡运用范围由单一领域到多领域运用工具由单一向多种工具相结合发展桎梏信托登记信托税收信托会计信托业务创新研究两项导致信托业务突破性发展的重大革新信托内部信用增级信托制度框架下的所有权解析内部信用增级外部信用增级由第三方提供信用担保，提供者包括政府、专业保险公司、金融机构、大型企业的财务公司等，增级工具主要有：政府承诺函、保险、企业担保、现金抵押帐户和信用证等。信托内部信用增级利用基础资产产生的部分现金流来实现,可避免利用外部信用增级工具较容易受信用增级提供者信用等级下降风险的影响的风险。增级工具主要有：构建优先/次级结构、利差帐户和超额抵押等。优先/次级结构就是根据一定的原则和需求，将信托或资产支撑的证券产品的收益权分为不同信用品质的档级，不同档级的受益权承担风险、享有利益及利益分配或退出的顺序有区别。内部信用增级——构建优先/次级结构遵照风险和收益相匹配的原则，通过组合策略，向选择不同风险-收益结构特征的投资者分配不同现金流的结构化设计，能保证不同层次受益权对应的现金流汇总能够复原为项目整体的现金流，摆脱了项目本身性质以及外部信用担保的制约，而仅仅依赖于项目自身权利和义务的重新分配就能在最大程度上保障优先收益的实现。可保障那些偏好于稳定收益的投资者能够在总体收益状况不是太好的情况下也能获得较稳定收益，同时使风险偏好型投资者在总体收益情况较差时自愿让渡财产以补贴保本型投资者，而在总体收益较好时获得独享较高收益的权利。信托制度框架下的所有权解析英美法系和大陆法系所有权制度的基本涵义中国信托法律框架下的所有权概念简析信托业务创新案例研究某国企国有股权退出信托解决方案华融资产管理公司不良资产证券化项目某酒店式公寓收购项目信托解决方案某国企改革信托解决方案项目情况根据有关部门对某大型国有企业进行资产重组的指示，经方案慎重比选，该企业欲将其下属某子公司通过信托方式转让，转让资金作为重组基金，从而实现国有资产在该公司的退出。经研究，决定发起集合资金信托计划，用于受让该企业持有的下属公司的股权。信托计划分别向优先投资者、普通投资者和战略投资者募集，并重组董事会和监事会，选聘经营者，同时在信托计划项下设立特别委员会（由部分普通投资者和战略投资者根据投资规模的大小派员参加的投资人代表大会组织）以应对公司经营过程中出现的重大以外问题。

某国企改革信托解决方案简要分析本项目的最大特点是创造性地运用了信托法律框架下的所有权的可分拆性和内部信用增级来探索国有企业改革之路。同时，该项目通过改组董事会和监事会，选聘经营者（职业经理人），对经营者进行业绩考核，并在信托计划项下设计特别委员会，以应对公司经营过程中出现的意外及重大事项的决策，创造性地将信托框架下的公司治理结构予以完善，同时满足了市场上各类投资者的收益及风险预期。华融不良资产证券化项目项目情况2003年6月,华融资产管理公司将涉及全国22个省市256户企业的132.5亿元人民币债权资产组成一个资产包，委托给中信信托设立财产信托，期限为3年，优先级受益权的预计收益率为4.17%。信托设立后，华融将全部信托受益权分为优先级受益权和次级受益权，其中10亿元优先受益权主要转让给机构投资者。华融拥有全部次级受益权，收益超过4.17%的部分全部归华融所有。中诚信国际评级公司预测，华融公司132.5亿元资产包未来处置产生的AAA级现金流可达12.07亿元。华融不良资产证券化项目华融资产管理公司(委托人)中信信托（受托人）机构投资者132.5亿元债权委托华融资产管理公司（受益人）委托优先受益权转让委托处置非货币性信贷资产10亿元优先受益权转让享有劣后受益权中诚信评级AAA级，产生12.07亿元现金流优先受益权预期收益率为4.17%注：上述图表根据该产品宣传资料构画。华融不良资产证券化项目简要分析该项目利用资产证券化和信托的基本原理，借鉴了基础资产风险隔离机制、现金流包装技术、以特定资产为支