中国房地产顶级策划案例下

中国房地产顶级策划案例(下)负风险购房——郁花园二里营销策划案例一、引言“谋定而后动”之兵说，自古就在中国有着普遍运用。而今，面对纷繁复杂的楼市，不难发现，楼盘要想卖的好，首选之路，便需将营销策划做到位。虽说，好的品质是销售成功的基础，但精准切实的策划更是不可忽视的制胜之道。郁花园二里是位于北京城南郊区大兴与丰台交界的一个普通住宅项目，开发商是具有国家一级开发资质的老牌房地产开发商——大兴城建开发集团公司。项目总占地28万平方米,总建筑面积35万平方米。由于历史原因，整个项目被分为东西两个项目，即后来的郁花园东区和西区（西区又称之为郁花园二里），其中东区全部转让给另外一个开发商，西区则由开发商自己运作。全部西区项目计划分为四期，在运作过程中由于某种原因，又将一期转让他人开发并由被转让人自行销售。由于该公司代理商为达到其促销目的，对客户作了大量无法兑现的承诺，造成客户开始入住时，才发现这一系列的问题，由于该代理商曾经给予的承诺在此时没有兑现，于是各购房者纷纷要求退房，造成极坏的影响，导致郁花园二里的社会影响极差，在众多购房者印象中欠佳。安厦公司就是在这样一个非常不利的形势下接受郁花园二里的销售代理权，在项目接手后发现，由于一期口碑差，致使二期开盘后销售状况不佳，为了改变一期造成的不良影响，更好的利用开发商的企业影响，重新树立项目形象，安厦在对市场进行了大量调查及分析后，根据房地产市场即时情况，经与开发商充分协商推出了“负风险购房”方案，此方案活动一经推出就迎来了火爆的销售场面，在业界引起了极大的震动，开创了《北京青年报》、《北京晚报》、北京电视台等媒体连续跟踪采访报道的先例，致使郁花园二里的销售业绩从初期的每月销售3套、5套到高峰期间一天销售27套，月销售额高达5000万，一跃入选北京市30指数明星楼盘，重新树立了项目自身的品牌形象。二、背景（一）1998年以前：房地产产业是一项一直以来受政策影响非常大的产业，1998年以前，由于在旧有经济体制下，我国实行一种实物型分房制度，住房采取低租金制及福利制的分配政策，所收取房屋租金远不及成本租金水平，大量住宅投资有去无回，资金无法形成良性循环，导致房地产业的存在和发展受到制约，城市土地也由此被无偿、无限期、无流动的使用，排斥了价值规律和经济管理的手段，很多人在概念中将“住房”等同于“福利”，能否分到房子是职工对单位福利的一种依赖，给职工分房也是工会的一项工作，多数百姓对“个人购房”概念模糊，很难从本质上理解与认同个人购房。市场上基本上以集体购房作为市场的主要对象。由于1994年——1998年东南亚金融经济危机及房地产市场周期性的原因影响，市场基本上处于一种停滞状态。（二）1999年：1999年被多数媒介誉为“政策年”，国家为了打破经济徘徊不前的局面，刺激经济的复苏与发展，99年国家连续推出了一系列的经济政策，旨在经济上有一个新的发展，随着我国经济转折点的出现，作为导向行业的房地产行业受益尤为明显。同时，随着“货币化”分房政策以及政府在金融、税收等一系列相关配套政策的出台，加之银行不断加大推行个人住房按揭的力度，房地产行业在经过了1994年——1998年痛苦的经济结构调整之后，逐步走出低谷，进入新的发展空间。因此在1994年－1998年间理论了很久的政策终于在1999年得以实现，主要表现在：1、停止福利分房，改为货币补偿。2、各大银行相继推出个人购房银行按揭制度。3、加大市区的危旧房改造进程，以货币补偿的形式鼓励居民自己购房。以上政策的出台在一定程度上加大了个人购房的进程，加之一部分团体购房单位在政策末期搭乘末班车，大面积购房，因此市场需求加大，房地产市场活跃起来。据统计，1999年北京市土地管理局共发出内销房许可证188个，外销房许可证23个，共211个，平均每三天就有2个项目进入市场销售，各个开发商拥有了更多的发展机会，众多项目频频入世。溉（三葡）2头00画0年苹由于棉19哭94放年－扮19霜98臭年北债京房滩地产昼市场返处于虾低谷慌阶段抱，百丙姓住繁房需芦求已鉴经形症成了徒累积测效应猛，1彼99队9年慕政策于的实蹦施，膝停止夕福利溪分房另，市啄区危转旧房统改造赵进度买的加裳快，切购房杏者购爆房需爬求迅推速提铃升，桑百姓捏购房址顺利错成章睬的产稍生了其“探井喷心效应谱”闭。房拳地产搂市场繁的迅差速升细温，草新项燃目不士断涌尾现，狱同时芬少数惰不具萍备资袋质或阳实力键的项拔目也榜出现貌了。莫由于锁房地交产开待发商牧的素桐质、垄水平茧参差嘴不齐颜的原纺因，治各种玩各样扁的问片题也弃迅速疲呈现叨了出来来，鞋百姓价在入捡住后汗发现想有开奴发商父承诺迁不兑绘现有英之、疏工程葛不合站格者包有之委、非钟法销志售有僚之、治证件平不齐绸全有舍之租……勇户型汤设计伙不合舰理、删工程警质量针不尽丹人意斤……宵很多镇业主卫在入层住后扒发现匹这一写系列榜问题挡，但轰由于脸当时示我国洪房地舌产市昨场法午律规根范不恢建全评，市英场规掉则不深够完防善，摩包括威物业部法在坝当时额也没匹有出钢台，追尽管没电台府、报质刊曾膏多次纠报道死了有蝶些开支发商度的违但规操印作如艇何如箭何，轰但毕布竟能妇为业炊主挽有回损浴失的绪还占便少数宪，大拼多数肃购房烈者在占此时丢对房每地产乎市场诱抱怨钓连连么，在皂“纲井喷灭效应成”馆后感怠到茫铅然，菜主要转表现冈在：拔1、惑怀薯疑开更发商渴的实号力狠2、层怀罩疑工罩程的强质量西3、膏怀帽疑销呢售手昂续的祸完整回性及遣真实词性小4、卖怀店疑社籍区物染业管挠理服雾务的彩可靠母性带5、刻怀轿疑楼栋盘的将升值植潜力院在当叔今的选市场学经济慈下，剖追求漏利益给最大脚化是叉使很治多开冰发商渠最直困接的愤目的衬，为紫了更要好的叉宣传条项目珍从而演获得浅更多艺收益贸，各沸开发凉商在粪街头均、巷显尾、绒灯箱走、路柏牌沿……东纷纷而做了宰楼盘移的大哗篇幅伞广告劝，同缺时还均在杂恼志、些报纸反、广判播、步电台蜻等媒甚体的触主导乳位置盐上连然续不远断的脂做宣炭传，舌《北臣京青爬年报等》、亏《北创京晚撒报》绑在此琴期也坑纷纷历扩版钩，众婶多精碎美的授楼书谦和广唇告宣务传在拳此时捞占满遥了消交费者竞的眼雄球。故但是曾，由昏于购诞房者幼购房磨需求理的迅玻速提艳升，廉房地炮产市刻场的拌逐渐绪升温伤，使我房地厦产开参发商洪看到探了市平场的梦需求谋在不愉断膨纹胀，鬼纷纷昼行动叙起来粉，一访些优征秀楼授盘相炮继在悬市场捐上出华现，孤为北麻京的辫房地初产市缠场带半来了闯生机蚀与活悬力。壤但同垄时少至数不峰具备牢资质绳或实含力的楼项目危也出段现了犬。于警是房筝地产年开发写商的岛素质逗、水举平及婆实力泊的良束莠不庙齐现弱象逐滚渐浮塔出水误面，既虚假票承诺店、豆幕腐渣赶工程衔屡屡梁出现浴，百面姓在铅扑朔鲁迷离丛的市污场面察前感逼到无磁所适舞从。欣房地星产商膜的信融誉度闲开始控下降萌，在超这样陶的市殿场环低境下呼，树咸立项暴目的膛市场聋形象虹，追常求产订品品棵质，犯建立暖市场俊信誉蜻，推确出客春户信掌赖产艘品，昌建立批品牌浩形象谊，成毙为当塘前地颂产商碰发展残的当艺务之岗急，密同时齐对开踪发商拾的实却力、剥信誉挺的要滥求也炒成了裂客户鲁考虑昌的首牧要问蜓题。王郁花刚园二厦里二危期就冷是属而于2幸00洒0年愚这个晒竞争他年代克的产话物。诊三、旷推广蜡分析科安厦杂公司馒在郁过花园姿二里奉的市永场推营广过错程中刑发现恐，在注当前向的市恐场背格景下颤，购鼠房者舰本身棋就对怪市场木楼盘予持有定怀疑怎甚至深排斥斥态度栋，加健之受麦到郁筝花园担二里象一期棕的遗爸留问硬题的蝶影响且，要纹打开择市场售缺口肝，把乖产品伟推向边市场俘难度册非常案大，虫因为剑购房战客户定无法婆相信登一个刷市场承名声冶非常过差的勺项目赴，接缓受就日更无径从谈幻起。见因此极从开旧发商食的角阔度出盘发，仪占领厚市场陆所要使解决脏的第惰一个巷问题矿就是神百姓信对开守发商谱的信怎任，工从分肝析如摄何让除百姓销买到穷“坛放心独房勿”突的角笔度出雪发，肯建立必项目奥品牌俭形象家，重亏新树汽立良圆好的座市场胞形象望，借含资深尿的开浴发商笛，让席购房赏者重齐新认除识郁尺花园屋二里贫，这钩是项锤目首洲要解廉决的且一个赏问题绍。其咐次，眠给客羽户营埋造一屑个实灿实在姨在的叨房子灰是郁悉花园方二里吨项目选营销跳的主怎旨所则在，胁因此拼，在筹策划另该项羞目的龄推广烧方案渐中，忙必须例以客席户的容实际殿利益席为主肺，保忆障客测户的犯合法急权益霸，在腰广告涌宣传淡中尽恨量避喉免对辛客户朗的负痛赘。姓四、扛区症域竞币争起（一职）、辞大区佣域竞晃争葡老北桂京自拢古以躬来有顶着展“非东富夹西贵胆、南冻贫北且贱鸣”总之说荣，房革地产毫业是蠢国民扁经济使中重梁要的袜支柱严产业懂，而伶经济猾发展间也同遗时制隙约着眯楼市牌的发凭展，告尤其叔在南棚城，建在老匪北京孔人眼顾中，像“辅南城痒”沙是下异风下宾水之散地，壁无论顽是安呆家还结是置值业都捏不愿光往南狱城考急虑，端而东如、北岂、西依部的抓发展抚随着使环路只的建承成和晨地铁滴的规搬划都码有很甩大的副发展个潜力非。每1、仿东帆城诊海外预人士休评价临地产肺项目罪的指摸标往史往是贱“预lo泼ca机ti篇on治”元,床“翼lo足ca嗽ti菜on帝”冒.还跌是穴“瓦lo波ca息ti疾on颗”橡，位各于东激部地棚区的有项目氏自然堤可以怨凭借秤此厨“么地利嘱”金之优叙势来齿攀升顽项目批自身郑的档宁次，亭如国妨贸、捏CB影D、拆朝阳抹公园抄周边欧优越垫的地恳理位电置，旨使得触各项程目价面格也鞭接连犬攀升雕，而卖且在凯CB亮D辐觉射区桃还形统成了观高档园社区川带，商包括御东郊里通州联也孕“桃进水将楼台荐先得肢月凳”戏，同稿时还芝非常贷巧妙蚕的运纳用犯“争范C糠BD私”毅概念丝为C拌BD顿白领码阶层择拓开霜了一俯片价毅格不萄高的弯社区休，打间响了挑该区铜楼盘誓的一谎片热提潮。或2、洒北电部震虽然如北部称没有及“侄东之倡富，距西之阵贵，眯”晃但北或部的吩发展东命运胆是非写常幸诞运的搏，借练上世急纪8借0年僻代亚旋运之他风的祖盛行丢，该判地段博的楼跨盘已摧有了宵初期馒的起蝇步，登加之屡中关雄村I核T产块业火南热的圾发展横势头增，中醒关村馒周边吐楼盘新日渐佳增多耐，高框科技延人群垮聚集庄于此考，加撞大了统周边五物业淋的需棕求，惰就在残此时顺，9赶9年浪申奥爷成功席，更渔给北杨部的倍房地觉产业代起到余推波墓助澜牙的作险用，威成了产众多糟房地哗产开蛾发商贪青睐候之地棒。云3、移西产部鞭北京切西部韵虽然梢没有释东部腹北部松发展步之快缸，但滚随着椒环路棉建成解在交敲通便尖捷的墙情况帆下在杀项目移的本影身建苦造方桐面注党重产博品的冶细节思，不铸论项晕目自萍身的玻品质苗、环个境，讽还是勾户型斩的设折计已产经不等逊色判于东逆城、哀西城讲了。狱4、垦南城熊北京汽发展首之快皮是全以国瞩涌目的迁，随柜着环忌路建训成向鹅四周卷辐射弃，带值动了桥周边杯经济爸发展辉，缓家解了局交通妇压力更，但滋是，巨南城必受人花文环哥境、亏历史凑因素强的影素响，画始终备没有卫改变钳“听南贫怒”蔬的面湾貌。钢从交右通上漠说，旅南城搏无法证与东蹈、西良、北事部相什媲美梳，南拘城交弟通干对线不归够发登达，昼路面洋窄，史京开示高速粮还在吓建设苍中，求原有趣道路稿经常汇堵车胁，公逝交车嘱次少舰，至比大兴啦的公帅交只散有9彼01月、3棕66例、4皮10杂、3执69麻；从劳环境颜上看紫，南首城的拾一马棒平川原由原班来的歇优势索变成涨了劣摔势，皂无山荒无水撞，环参境差劫，基泊础设伐施落定后，龙经济肝发展宰速度对慢，筑配套骄、交蓄通不城够方台便，沸这让恳很多售购房智人群泻“描望而问却步货”汤。倦现代劲人购神房已女经不尊单纯乳的从准区域酱、价们格单神方面阀考虑坝，他榆们要袄求房侍屋的谨发展石潜力愁大，透注重物周边牢环境既，交追通、蹲物业舟等多膀方面强因素府，因窃此说柳南城剃的项燥目只康能加糠强品读质的投建设盏和人仍性化蛮的户搜型的爽设计泡，注卫重细伴节，嗓如南正城项窑目中升的亮僻点项虹目偿——欺鹏润培家园曾等。伯(二旷)、检小区匆域竞震争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敢鞋想才碍有可占能赢泻。尤挽伯罗与斯是霉一个再创新统者，可他敢刺于颠某覆过仇去的撞游戏冰规则丹，开倒创新傲规则咱。我甩们奥帜园能起够快对速成莫长，勒与敢残为天届下先移也是枣分不临开的惹。茅二、思城市佳的经邀营和咬运营硬，需阅要发山挥市概场的雹力量疮，商鼻业的喉力量识，企肥业的国力量您。洛懂杉矶害奥运冬会的往经营不成功超，政倍府只吩是搭追了个应台子遥，唱衬戏的绪是尤技伯罗殿斯所悬代表眉的商痕业力对量。挨这说像明，烈市场倦往往裹能够嚷解决付政府伶办不反了、劣办不恰好的网事情涂。扎三、冬企业钳要善生于抓就住城萍市发沉展中吩的重犹大机叉遇，牲发现旷空间泳，发煎现舞枣台，肿发展葬自己惜。没毒有洛脸杉矶坊奥运合会，徐尤伯箱罗斯港不过倒是一双个旅秒游公届司的酱老板内，他睬把握琴了历负史性检的机输遇，文超越及了自眉己。具四、混企业辈参与乖城市红发展旨和运倍营时子，要舍善于庭整合绸社会遗资源总。尤袜伯罗李斯非喉常善煎于调惨动一屿切外智部力蓝量，馋为我税所用胁，让幅更多的的企乐业和中人参塔与到刷奥运徒会中问来。统对于侨我们矩奥园街集团锦来说烤，过司去我扇们因茄为率是先在扒复合虑地产绍领域旬里探蜡索，性成为悼行业币的领宁跑者话之一把；在赶未来察，我塌们将艺在更喇大的浓空间饥和领厘域进件行开扇拓创终新，井力争乎实现艘从房完地产添开发懒商到义城市汇运营升商的当超越叛。放那么增，什隔么是前城市给运营悄商呢惹？我号个人呼的看历法是施：城您市运拔营商今是自搜觉围巾绕城伤市的索总体嘉发展烛目标看，结液合城质市发巴展的冲特殊道机遇献，以逃市场骗化的利方式廉，在幸满足叉消费桑者需疯求的口同时素，使帜自己约的开聚发项微目能燥够成景为城蛮市发设展建购设的屈有机害组成紫部分牧的经其营开村发商薯。和魔一般倡的房酿地产瞎开发怖商相腥比，塔它在埋内涵袍和外厉延上休都有摇很大笼的突另破和兽超越悬。杰一、阅内涵磨上的嫩超越更（一绑）在羽开发倚目标才上，连开发俗商的乌自我甚本位页到社守会本逐位与景自我弟本位亮的结布合；贱（二拜）在四开发串方式返上，谊由说“妻内生驾型开技发烧”岔到买“猪内生超开发意与外酬源开赔发相灵结合固”显；窜（三捧）在桐开发稳定位银上，沟由单拉一项凳目的流市场浑定位真到城纱市区恭域功股能的洪选择悉定位困；报（四惭）在甘对房发地产乖的理章解上振，由飘居住睁空间乡的提蜡供者恨到城抵市公轿共生架活空惜间的刘提供哄者。汪二、定外延趋上的恋延伸欺（一孤）基燥础设德施型建的城笼市运蜘营商势（如拌公建说设施农开发污商）样；酿（二糊）居胳住建唉设型绒的城面市运翼营商券（郊海区化膊开发粒商）缠；拨（三驰）资逐源整纷合型恭的城穗市运间营商阻（如霸新城贡市、嚼城镇凶开发岭商，绞提前破进入池规划弦，参誓与规蕉划，盛帮助僻政府孝搞好扶规划哲）；售（四惨）城眯市营召销型惊的城脂市运声营商架（如澡参与脚经营樱奥运联会的材开发捏商）街。珠中国亦城市抹运营栗商的干五大旧发展尸机遇剖一、拍全面告建设耍小康斯社会炉的机钳遇字**陕*在朵十六啄大报机告中逆指出谱，二诊十一原世纪钱头二筛十年讯，我堤国将开全面渡建设聚小康宵社会盼。我贴研究亏了一痛下*艘**钉报告岁中对躲全面下建设驳小康皇社会醒的四绝个目院标，启认为兰对城吨市运房营商划来说口机遇氧很大树。简眨单讲夺，这敏四个朴目标早中和腥我们大有关澡的指钻标是服：充（一暗）城棋镇人绒口的难比重劈较大趣幅度品提高翻，工贵农差店别、阿城乡他差别增和地穗区差霞别扩页大的愈趋势伪逐步腰扭转粒。家圣庭财膨产普诊遍增鼠加，冤人民隆过上辆更加创富足弱的生休活。泪（二姐）人符民的石政治警、经雅济和盒文化撤权益旷得到滨切实插尊重责和保抬障，谈人民揉安居痛乐业膨。升（三浴）全纷民族办的思掘想道远德素候质、岗科学边文化弓素质舱和健烛康素辫质明辨显提悬高，源形成居比较痕完善步的国惯民教含育体宪系、芦科技沾和文霸化创培新体恳系、味全民隙健身凶和医折疗卫恳生体链系。投人民胁享有书接受维良好瘦教育半的机弯会，拨形成镰全民厦学习谜、终萌身学球习的描学习暑型社托会，且促进隆人的至全面室发展锈。伟（四杆）可泡持续昌发展想能力独不断刮增强迎，生挽态环斜境得围到改送善，间资源捧利用蹲效率圾显著越提高杜，促圈进人蜘与自督然的士和谐池。乐二、漏中国籍城市歪化、庸城镇轿化加敲快发戏展的从机遇胳20词01挥年末垦，中担国城瘦市化斤水平炼达3零7.卸65刺%，额基本攀上达搞到了滴19课98崖年世鹅界发和展中悼国家电38俊%的逝平且均水弦平。园至2河00晶1年剂底，夜全国站共有酸建制侮市6哑62次个，精城镇名人口屋已达踏4.歼80典64狮亿，血建制雹镇2竖03呼74嗽个。哀最近零10陷年间恼，我到国平抹均每存年新画增小起城镇敏80亿0个寺左右害，每偿年转占移农罪村人岗口1情00颈0万尤人，抓10毁年中芒有超恒过1丢亿的芦农村嚷人口那落户嫌小城巨镇。鲜目前禾中国扁城市塞发展场的一鄙大趋状势是烤向大兔中城球市发逆展。菌在全巧国所幻有建铜制市晨中，污10丽0万险以上衬人口尽的城蛛市1绑66福个，馋占2剖5.兽1%槽；5汤0-粘10耀0万宾人口比的城座市2朝79假个，鲁占4强2%影。刘这些毯新的验城市驳、城端镇，占过去垒20君年，骡优先眯发展涨了忽“精市绢”永（市右场，言产业当），跃而废“浆城碑”狐的建棒设相滑对滞起后，堂如交虽通、悠公共刮文化失体育嗓设施怀、居调住建补设。和今后兵，从概粗放透到精罪细，描有着以巨大蚕的新栏增空找间。搏三、宫城市算群扩旧张、犬城市劲重新绵定位胸的机粪遇颗中国该城市孟发展受的最抖新趋煌势是毫，向倚以经伸济为米纽带速的大省城市杂为中忘心的孟城市盛群发甘展。组例如呆，充以上婆海为躁中心惊、包涛括苏响浙1卡4个宅沿江丧城市桨的长花江三蚀角洲俯城市么群；钟以广拨州、偷深圳扮、佛榴山为丈中心烫的珠哭江三赚角洲觉城市馅群；册以北绘京、既天津种为中得心，砍青岛福、大饮连为鄙次中县心的高环渤报海城同市群号也在夸逐步并发展瓣。在吵城市滋群扩慧张和超城市铸重新掘定位恶过程汁中，美机遇高很大般。见四、啄中国亚消费比者氧“喉消费肌升级您”粉的机诱遇党例如务，汽拘车消惑费的位深远塑影响魂；中营产阶得级逐释步形贵成的摔影响筹；未药来，袋工作榨和居凶住分异离（昂例如永广州建居住冰，佛客山上辩班；拼杭州帅居住哄，上阿海上爸班）普的影验响；续科技别的影杠响等吸等。塑这一妹切为楼城市均运营齐商提构供了拳新的截机遇炎。庸五、蓬政府认外包作公共氏服务垒、吸妨纳私询人资刺本进仇入城筹市开补发的蔬机遇职加礼入W搬TO闷之后杰，政垄府的菠公共齐服务狭正在堡逐步无开放循，引芬入竞把争。拾城市浸运营家商需筋要的换四种茶能力滋一、煎前瞻泽力贷——眼对城先市未哄来发答展的省预见挨性；晌二、踏判断啊力福——需能够策做哪潮些，连哪些卡是该徒做的点，哪瞧些是箭不该详做的海；眠三、极整合懒力塌——馅整合李资源江；广四、奶创新雾力顷——怖创造密有个乒性的宗产品育。童城市抛经营吉与城解市运想营可教达到狭“遇双赢塔”丰在城火市运哭营的聚过程垒中，搭城市削政府颜和城睡市运勤营商碎应该陵充分阁发挥裤自己菌应有逝的责俭任。普一、祝政府搞（一委）打够造城抚市品笨牌；悄（二哈）大木城市狱群要加做团证体冠旋军，狂小城乎市要必做单丢项冠喝军；娇（三舅）重哪组城腿市产勇业流缝程；裕（四脑）城嫌市空键间美形是城吨市最凉宝贵滨的资昨产。值二、待城市完运营欧商厘（一虫）在骡服从组区域洞或城告市布易局的陵基础存上，校选择搁一些艳适合秆自身化发展湾的项级目开揪发；爬（二贱）在僵经营茧城市娱的背覆景下间，承严担如刺：基懂础设召施型磁的城闻市运弯营商右；居故住建崇设型油的城山市运番营商撞；资粮源整唐合型污的城却市运趣营商姨；城抄市营背销型财的城润市运童营商态等。浮钟中国倡房地盗产顶亮级策箱划案能例文撕选之菌八盾--汁--云--迷--获--鸟--区--荡--袋--寻--挣--苗--路--秀--奖--竹--志--搅--龟--骆--敲--来--摧--接--移--陕--厌--播--厉--拜--偶--扬--足--染--欲--否--撕--根--枕--届--细未分性类哄20减04既-6渔-1梁5贼天安饭名门黎营销疯策划绒案则主策锻划：掘武则俩之暮（项悄目定点位、假销售雄策略帜部分泰）姜项目球定位切目标酸消费倘群定煮位容楼盘兴形象属定位鹿价格锋定位假主要牌卖点并提示剪主题悼概念化提炼委主题易广告救语设兄定速销售创策略半推广替思路坑描述仿推广己程序撞：命预热李期普内部仗认购日期弄开盘督期贸公开晴发售辅期裁全面陪展销类期绪推广景程序积设计艰作业必时间待表秧价格阁统筹座项目月定位熄一、胜目标语消费迟群定煮位瑞疆内瞧商务令人士辆、企降业高姓层管艺理人羡士、叼政府傲高级塌公务昼员。埋二、撞楼盘氏形象渴定位确符合住目标渐消费州群尊既荣、选安全亮、闲蹲适需伶求的要疆内暂顶级怠高尚监住宅堆社区创。肝三、岩价格弟定位骗采取愧领导猪性定跨价，千既稍煤有领耗先，钩显示辅楼盘妖品质持，又掩接近助目标昨消费枪群心匪理价艇位，逐建议代均价团在4横40趟0元值/m晃2。未起价主38艳00基~4恭00考0元注/孔m2侍，最关高限梁价4属80挠0元梳/慢m2岂。魂四、郑主要视卖点版提示央●擦低容帽积率漂2.鄙68巩●泼高绿述化率创48宾.7理%察●狂科学盆、超愚前的歇规划妻设计予理念伏●矩直接派饮用胸水系增统、剪红外职盗控脱系统恐、社句区幼敬儿园龄、优守雅造瓜型的袍社区扫会所们、5该41汁个停候车位勒。辜●猜景观驶、采挨光、茂通风摇、功干能全宵面照溉顾的挠蝶型北户型帖和自匠由围惹合式士布局峰●使四山夜三塔滑景观时体系狗及社暂区园矩艺，翼立面拔风格验构成隙的景荒观建梁筑植●棒周边融的生里态环稳境羡●推科学义规范引的建潜筑施裙工队掘伍吐●迹新天挥房产尸的物忙业品驶质面●父赋于盯物业扛的文添化内霞涵和独特定会目标旬消费摇群演棋绎的段高尚警生活嫁景致魔。……昂五、秤主题灭概念计提炼透从集铅合优矛势卖研点，艰突出乘楼盘面个性底，符黄合目盒标消骡费群期身份际及需绒求三钥个方蹲面统湿筹分享析，敬确定漆主题片概念烟为喇——援绿色漂豪苑却景摊观家冰园活释义登：绿帐色，鸦表达敲楼盘贩低容燥积率坟、高宫绿化限率和粉周边潜环境口（人赚民公我园、饶蜘蛛择山、底红山科公园项等）尽优势工，突塌出贴例近自字然接闯近人巩性的昆居住予理念栋。豪院苑，甲表达楼超前冈的规忙划设旱计理岁念、羞建筑拾风格露、物烘管配眉套以庙及目跑标消抚费群进的群铁体身授份。献突出增消费市群体走的尊慰荣需踪求和复楼盘假的品代质品炒位在奴疆内依的超贩越性疾。准景观规家园公，喻须示楼远盘地昌理优饲势（慧四山惰三塔飞景观孟体系绘的延叙伸）鼠和优阅雅高宴贵的愈设计乎风格栏。意六、历主题伴广告霜语购绿色富豪苑慕景共观家绍园动绿色衔豪苑呜我的蛋家背销售万策略鹿一、罢营销态思路庸描述制本次煌提交株的营赞销策搭划案阅是包途括项慧目定挖位、滥VI丽建设勺、销留售策纺略传滔播整槐合等倦在内锻的系漏统方袋案。初销售名策略帽是其毕中的分一部猎分，派主要药包括阶推广组周期肚、推楚广时债间、岂内部稠认购蓬、公棒关策楼划等吸，它咱与系锋统方横案形晋成一罗个有惭机的途整体推。滤考虑疗项目拔本身谊的特亡殊性熟（特腰殊的柜目标建消费硬群体究、特僻殊的凳规划车设计嚷思路色、高慨品质要高价形位和羽跨度锻三年段的建淘设周歇期）馒，如晒何防流范风文险、脉如何糠实现纵项目抽的最痰大利抽润，就在销亭售及塑传播方策略暑上必滴须力袜求突痕破，突提出闪分栋浑开盘怀的独什特主或张，颂并使线公关继活动出贯穿惨其中笛。传拢播上脖提出喇报纸抄+直斜邮的锈方案福，既贺达到节造势躺效果遥，又善能锁财定目缴标消季费群航重点贿出击迹。同捏时，墨通过遭形象时册和志VI突建设仗，对流楼盘沾的外绕在形铅象和莲内涵霉进行她全面屿塑造吊，扩陈大或收延伸尖楼盘俊价值捎。郊整个抱推广盟过程草，设句计了殃三个刊推广陪阶段暴，既只导入锣期、巷公开遥发售穴期和册全面携展销爆期。怖导入梁期是动楼盘床的形炕象塑腿造及俯定位半过程绩，也柴是预枯热造球势的求过程限；公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