商业地产基础培训

商业地产基础培训商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于住宅(指普通住宅、公寓、排屋和别墅，以下同)的其他特征：1．可供选址少。住宅开发可选地块范围广，不同的地块适宜开发不同类型的住宅；商铺开发选址局限于城市商贸中心和主要街道的沿街地段，地块供给量较小，可选择的范围窄。2．规划难度高。一方面，商铺面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对商铺的要求不具有替代性。如果针对特定目标客户规划设计的商铺招商不成功，项目在短时间内将很难找到合适的客户，从而使项目销售(招商)带来严重的后果。商铺投资受宏观经济、消费者行为的影响非常突出，对于大型商铺开发而言，预测人流、物流、车流和现金流的难度远远比开发住宅大。最关键的是，目前没有关于各类经营业态所要求的关于进深、开间、面积、层高、和柱距的设计参数和技术标准，造成商铺规划设计带有一定的盲目性。3．政策影响大。对于商铺投资，政策层面的巨大影响不容忽视，这些政策主要指房地产开发政策、金融信贷政策、销售管理政策、工程建设政策等。首先，商铺开发报建除了国土、规划、园林、消防、人防、市政等部门外，规划方案还必须向市商委报审，设计必须符合城市商业网点的整体布局才可能获得通过。有的城市由于商业设施较多，对开发大卖场和百货店甚至要召开市民听证会(如大连)，商铺项目通过政府各个部门审批的难度可想而知。其次，银行对商铺购买的抵押贷款条件与住宅有区别，商铺贷款至多6成10年，而住宅贷款可以8成30年。再者，商铺的层数少，根据销售政策规定一般要到物业结构封顶才能预售，而高层、小高层住宅只要投资达到三分之一、已经确定竣工日期就可以预售，因此商铺开发要求发展商具有很强的资金实力。业界有人戏言，商业地产是资本的游戏。此外，商铺对政府区域规划比住宅更敏感，城市功能布局的调整对商铺的收益将产生革命性的影响。4．价格变化快。一般来说，建筑物底商的价格是住宅价格的2—3倍，有的繁华街道甚至可以达到5—8倍；少数拍卖的商铺(铺面和铺位)高达18万元／㎡。由于商铺的价格高，而影响其价格的因素甚多(如地段商情因子、客流量、可视性、交通条件、停车条件、硬件设施、规划的科学性、商品经营类型、项目的运营特点区域未来发展趋势等)，因此商铺价格变化往往难以预料，其售价(租金)变化的幅度之大有时令人惊讶。而住宅是人类生存和发展资料，人们的购买行为主要受收入(财富)的约束，因此住宅价格变化相对商铺来说小得多。5．市场跨行业。商铺市场既受房地产市场供求关系的影响，同时又受商业零售市场支配。商铺市场是房地产市场的一个分支，商铺的投资必须考虑整个房地产市场的供求状况、竞争态势；而商铺作为商品流通和服务活动的载体，与商业零售、餐饮、娱乐、消费有着必然的关联性。在现实较好的宏观经济背景下，商铺与商业发展呈同向不同步的关系。因此商铺的市场跨越房地产和商业消费两个领域。6．购买跨区域。虽然对于住宅而言，也存在诸如“温州购房团”这样的大型投资客，但人们购买住宅的首要目的仍能是居住，投资的成分相对较少，跨区域购房居住者总的比例不高；但是商铺的购买目的恰恰相反，投资是主要目的投资经营户较少。资本没有国界，更不存在区域障碍，深圳商铺有20％—30％是港、澳投资客户，杭州2003年11月份举办的商铺博览会也有许多大城市的商业地产项目(如成都的熊猫国际商城)前来参展，而且销售业绩不俗。资本的趋利性使得商铺的购买具有很强的跨区域特征。另外，商铺的使用年限短，根据法律规定，商业用地土地使用年限40年：住宅用地使用年限70年，综合用地土地使用年限50年，这也是商铺不同于住宅的一个重要特征。从开发投资的角度讲，商铺也有许多不同于住宅的地方。1．开发流程。商业地产的开发操作内容广泛、复杂，全过程操作开发主要流程如下：(1)项目拟选地区市场研判、项目选址；(2)项目构想与初步可行性研究；(3)签定土地使用权协议，取得土地；(4)详细市场调查；(5)项目市场定位与策划；(6)项目概念设计；(7)项目策划方案调整；(8)项目方案设计；(9)项目财务分析与融资方案；(10)项目详细可行性研究及批复；(11)编制商业计划书，进行项目融资；

(12)项目招商；(13)项目初步设计和施工图设计；(14)项目招标；(15)项目施工建设(达到一定形象进度可以预售)；(16)物业经营与管理。以上相关内容对于大型商业地产项目是必不可少的步骤，对于小型商业地产项目可以简化项目概念设计和融资。与住宅开发流程相比，商业地产开发更强调市场的分析研判、项目概念设计以及后续的商业计划书、招商工作，这是商铺开发特有的工作内容。因此总体上商铺开发的流程比住宅开发更复杂，协调的难度也更大。2．目标客户。商铺的目标市场面临两级客户，一是销售(招商)阶段的投资(投资经营)者，二是物业经营阶段的终端消费者。因此进行商铺策划时，不仅要考虑投资(投资经营者)的需求特性，更要考虑终端消费者的消费行为和心理特征。消费者是项目设计的根本因素，也是招商对象确定的依据。就住宅而言，面对的目标客户比较单一，居住需求目的明显，无须考虑终端消费者的需求特征。3．营销推广。营销是房地产开发工作的重中之重，也是企业核心竞争力的重要方面。商铺开发与住宅开发在营销推广方面体现出差异。(1)营销主题。商铺营销主题宣传的是投资相关概念，以及商业氛围、商圈成熟度等方面，常出现的广告词有：“一铺养三代”、“风生水起，坐地生金”等等。住宅营销主题主要是宣扬一种未来的生活方式，使人们对项目具有较强烈的憧憬和期待，少数项目宣传投资概念。(2)营销周期。商铺营销的原则是迅速快捷，营销周期较短，通常6—9个月完成主要销售任务，极少数项目的销售周期超过一年。如果营销周期拖得太长将使项目人气不旺，从而项目销售陷入困境。住宅的营销周期一般较长，尤其是分期开发的楼盘，少则一年，多则2—3年，具体时间视项目大小而定。(3)推广节奏。住宅项日的营销周期较长，一个完整的营销推广包括以下几个阶段：市场引导期——内部认购期——开盘期——强销期——持续期——清盘期。但是商铺的营销推广节奏更主要集中在市场引导期、开盘期和强销期三个阶段，广告费用大部分用于开盘前的宣传造市。(4)媒介策略。住宅营销宣传的主题是家的概念，宣传的内容为生活方式，采用的媒介主要包括精美的楼书和画册、迷人的电视广告、平面广告以及长期保持的户外广告。商铺营销周期短，因此电视广告少，楼书并不十分精美，主要媒介是专业杂志和报纸平面广告。(5)现场包装。住宅项目的售楼部、样板房、工地围墙等都是楼盘品质展示的重要窗口，这些地方的装潢考究，尽力营造出家的感觉，给人以温馨、情调和美的享受；但是商铺的现场包装主要侧重于商业气氛的渲染，现场的每一个信息都给投资者一种投资冲动。(6)公共关系。房地产营销中的公关活动也称为“事件营销”。对住宅项目来说，公关活动主要采取“业主联谊会”、“购屋赠礼品”、“体育比赛”、“楼盘模特”、“明星表演”等形式进行促销；而商铺更多的是通过“投资报告会”、“商家交流会”、“行业研讨会”、“记者招待会”和“大型歌舞表演”等公关活动进行促销。4．运作模式。商铺与住宅开发在运作模式上的差别首先表现在融资模式上，商业地产融资形式包括预售(预租)、股权融资、债务融资和信托融资等；住宅项目融资主要方式是预售和银行短期贷款，在不得以的情况下也采取股权合作的形式，信托融资方式则很少运用。其次，商业地产的运作中后期经营对物业的保值增值非常关键，这是投资者取得合理回报率的基本保障。大中型商业物业必须统一规划、集中管理、统一经营，否则将容易造成混乱，使项目的租金收益水平下降。基于这种认识，许多发展商在开发大中型商铺项目时往往聘请专门的商业经营机构统一经营，这样既有利于保值增值，而且也可以树立项目品牌。可以说商业物业的管理既和住宅物管相似，更有许多不同于住宅项目物管的内涵，其赋予了物业管理新的服务内容。5．投资效益。不管投资专业市场、商业步行街，还是购物中心等商铺项目，一般而言，发展商为了保证后期经营效果，对物业的主要部分更多是采取出租的方式以获得长期稳定的现金流；有的发展商出于融资和战略发展的需要，可能采取部分销售的方式以回笼资金。总的来说，商铺开发的投资回收期较长，少则几年，多则十几年；而住宅项目到竣工时资金基本回笼，投资回收期相对较短。但是，商铺项目的投资回报率却是住宅项目的几倍，有的中小型商铺的静态投回报率在50％左右，至少

30％以上，而且还留下相当一部分固定资产；大型商铺的投资收益率甚至更高，静态指标高达80％，远远高于住宅项目。6．项目风险。收益和风险就像一对孪生兄弟，投资商铺的回报率高(这也是近两年全国各大中城市商铺供给繁荣的重要原因之一)，当然蕴涵的风险也更大，与住宅投资相比，这些风险主要体现在：(1)政策风险。商铺，是一个受政策影响很大的一种投资品种。国家的产业政策、税收政策、房贷政策对商铺开发的影响更大。而且，市场的不可预测性强，投资跨行业特征明显，这些因素使项目的成败受政策风险影响远甚于住宅。(2)价格风险。商铺的价格依赖于其产租(金)能力，价格的高低受到商气、人气、等因素影响，如果出现招商(销售)不利的局面，试图通过降低租金或售价来促销那是根本行不通的。绝大多数时候，商铺价格越低，招商(销售)反而越困难。而住宅的价格只要开发商愿意降低到一定程度总是有人愿意买的。(3)经营风险。商铺主要采取获取租金作为投资回报，在项目建设竣工时一般不可能回收全部投资，因此商铺的投资开发要求自有资金较多，对于一些中小发展商，可能会面临比开发住宅更大的财务风险。尤其是后期经营管理，商铺的风险更大。因为市场变幻莫测，如果市场预测不准，在经营中管理不善将可能造成严重的后果，从而使项目的投资收益遇到挑战。如何比较商铺与住宅的投资价值商铺投资者都关心商铺的售价，它直接关系到商铺的投资回报率。有人认为，应该按照同一区域住房的一定倍率来确定商铺售价，有人认为1∶1.5至1∶3是合适的，也有人认为1∶4至1∶6也是合理的。笔者认为比较商铺与住房的售价，简单、片面地追究所谓的倍率，既不科学，也容易对商铺投资者产生误导。商铺售价确定与住房售价无必然关系事实上，成熟的开发商、代理商，在制定商铺的售价时，通常都不是根据商铺所在地住房的售价简单地按某一倍率定价的，而是根据商铺所在地现存的或潜在的有利于经商的各种因素来确定的，诸如商业氛围、人流、适宜经营的业态等。商铺与住房物业属性完全不同商铺与住房虽同属不动产，但即使相互毗邻，抑或是上下连体的物业，除了物理特性相同之外，物业的其他所有属性都是完全不同的。比如商铺的土地使用权限仅40年（住宅一般为70年）；商铺产权所有人的户口不能迁入商铺；非餐饮用商铺不准接入煤气，等等。由此可见，一个商业价值不大的商铺，也不见得其价格一定要超过住宅。商铺售价通常与住房售价呈反向互动关系，商铺价格会随商业氛围成熟而向上波动，二手商铺会因其周边商业氛围的培育成熟而价格上升，而二手住房的售价一般不会高于其周边的一手住房的价格。俗话说，商铺越用越升值，住宅越用越折旧。如果说，商铺的售价与其周围住宅房的售价是存在所谓比价倍率的话，那么，这种的反向走势又该作何解释呢？比价倍率没有科学测算方式尽管商铺的售价与住房的售价存在所谓的倍率一说，但现在还不能找到它的理论依据，或者说有一个站得住脚的科学的测算方式，也没有一种令人信服的公认的评估手段。因此，有理由对倍率的科学性提出质疑。笔者在此提醒广大商铺投资者擦亮眼睛，要谨慎对待那些被人为地提高倍率后，还被鼓吹极有投资价值的商铺。一、中国商业发展轨迹及现状始于八十年代中期的商品流通体制改革和不断扩大的对外开放，使我国的商业零售业格局发生了巨大的变革，旧式的百货商店、粮油副食店等逐渐衰落，取而代之的是多种形式的新型商业经营方式。第二次全国基本单位普查资料（以下简称普查资料）显示，2001年末，我国零售业企业法人达到39.9万个，比1996年增长41.5%；从经济类型看，内资企业占99.6%，外资企业占0.4%；从零售业态看，百货商店占14.1%，专业店占30.5%，超级市场占1.6%，其他业态占53.8%；从经营方式看，独立商店占67.9%，连锁商店占3.4%，其它商店占28.7%。超级市场、大型综合超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储式商场等发展迅速，彻底改变了过去百货商店单一的经营模式，形成了行业内多层次、多业态、开放式、竞争型的新格局。一些在国际上流行的新型零售业态也逐步进入我国并取得迅速普及和发展。本课题对我国商业零售经营多元化的现状和存在问题进行剖析，并预测其发展前景，提出相应的对策建议。一、零售业态及其演变所谓零售业态，是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。零售业态可以分为两类：一类是按不同营销形式划分的业态，如折扣商店、方便店、总代理、总经销、批零兼营、工商联营等；另一类是按企业组织形式划分的业态，如企业集团、超级市场、连锁店、综合商店、专业店、仓储店以及附设娱乐、餐饮、休闲的购物中心或商业城等。历史上，发达资本主义国家的零售业经历了三次革命性变化。第一次以百货商店的诞生为标志，1852年法国出现首家百货店，标志着零售业从过去分散的、单一经营的商店发展为综合经营各类商品的百货商店；第二次以20世纪30年代兴起的超级市场为标志，它通过大量销售体制和自我服务方式，创造出深受消费者欢迎的薄利多销新业态；第三次以20世纪50年代的连锁经营的广泛发展为标志。近年来又出现了仓储式商场、专卖店、折扣店、步行商业街、购物中心等零售新业态。

纵观西方零售业态的发展可以看出其发展变化的趋势：从简单到复杂、由低级到高级、从单体到复合体，由单纯买卖到多功能化。由零售生命周期理论可知，零售业态就像产品一样，也经过导入、成长、成熟和衰退阶段，而且随着市场与科技的不断发展，零售生命周期也在不断缩短。据有关专家测算，世界零售生命周期由过去的100年缩短到30至40年，进入20世纪90年代则缩短为10至15年。目前我国各种零售业态生命周期都比西方滞后一个阶段，且生命周期各阶段之间的过渡时间在日益缩短，这也是我国零售业所面临的最大挑战。二、零售业经营多元化的主要特点

随着改革开放的深入进行，向市场经济转变的步伐加快，各种新的零售业态形式相继在我国登场，形成了业态竞争多元化的局面。原有的业态形式，如百货店、专业店不断向规范化发展；超市、连锁店、专卖店等新的业态也迅速成长起来。如今，仓储商场，廉价商店，以及邮购、电视购物、网上购物等无店铺零售形式，也相继问世。这些零售业态在产生和发展过程中呈现出了极强的中国特色。（一）零售新业态短时间在中国零售市场相继出现发达国家零售新业态的产生是依次进入市场的。19世纪以前是一般零售店铺的时代；1852年出现了百货店，到20世纪初期居于主导地位；1930年出现了世界上第一家传统超市，到50年代便风行世界；20世纪50年代初出现了折扣商店；60年代出现了方便店；70年代出现了购物中心等。近三、四十年，新的业态形式相继出现，百货店——超级市场——采取连锁经营的业态店——无人售货方式等，每一种新兴业态的出现，都有一个时间间隔，每种业态形式都是随着时间的推移，并依次进入市场的。我国零售业新兴业态不是依次进入市场，而是几乎同一时期进入的，并没有遵循上述一般规律。我国从建国初期至20世纪90年代，百货店一直是主要的业态形式，超级市场、方便店、购物中心等新业态几乎都是在20世纪90年代出现的。从开业时间看，主要经历两次高峰，一次是1978—1991年改革开放初期，这一时期开业的零售业产业活动单位9.7万个，占2001年末营业单位总数的14.1%；第二次开业高峰是1999—2001年，这一时期营业单位数占38.2%。2001年我国零售业产业活动单位当年新开业的达10.8万个,比1996年增长234.7%，多于1978-1991年开业的总和。（二）零售市场各经济类型经营比重发生明显变化，内资仍是主渠道普查资料显示，进入90年代以来，我国股份制、私营、外商与港澳台商投资的零售业企业呈现出快速增长的态势，各种经济类型零售业企业经营比重发生了明显的变化。2001年末，在我国零售业产业活动单位中，国有单位11.3万家，占全部的17.9%，比1996年下降11.6个百分点；集体单位23.5万家，占37.2%，下降23.3个百分点；私营单位19.6万家，占31%，上升24.1个百分点；股份制单位7.3万家，占11.6%，上升11.4个百分点（详见表1）。表1

1996—2001年零售业产业活动单位经济类型结构变动这经济册类型削20秩01欣年拉19燃96心年狠增减局变动闪

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由于我国零售业对外开放较晚，目前内资仍是零售业的主渠道，无论从单位个数还是从从业人员、商品销售额看，我国内资零售业单位所占比重均在97%以上，处于绝对的主导地位。表22001年零售业产业活动单位人员与销售额构成垂

寺从业板人员绵构成拆（%辩）志商品度销售肢额比蝇重（输%）袖总匠计止10兆0赶10妖0深国有痕25林.5碗14虏.2菠集体渴27李.7谢36饥.5炸联营奸0.幻4毯0.驾6或私营缺23厅.6舱18懂股份孟制虾20酬27俭.5锁外商诸投资叼1.灾1伪1.搞6机港澳恐台投盯资者1.蚂2闻1.踪4群其他汽0.俗5魄0.禾2三）新型零售业态异军突起从1992年开始，超级市场、便民连锁店、专卖店等新型零售业态迅速成长，在经济相对比较发达的一些大城市中迅速扩展、占领市场，并显示出强大的生命力，方便店、仓储式商场、廉价商店、邮购、电视购物、电子商务等业态也相继登场，零售业呈现出多样化的发展态势。从经营方式看，独立商店仍占据主要地位，连锁商店居第二位。从普查资料看，独立商店占单位总数的比重为64.2%，从业人员占总人数的62.7%，销售额占总销售额的62.9%；而连锁商店上述三者的比重分别为10.0%、12.7%和18.8%。其中连锁商店总店分别为1.2%、4.0%和3.4%，连锁商店分店数分别为8.8%、8.7%和15.4%。从零售业态看，百货商店单位数所占比重不足1/5，仅为16.5%，从业人数占1/4强，为27.9%，。在传统百货商店经营比重不断萎缩的同时，其它新型业态发展迅速，专业店可谓三分天下有其一，取代了昔日百货商店的地位，单位数比重达33.0%，从业人数所占比重为25.3%。超级市场的单位数占2.1%，从业人数占7.0%，也处于发展上升期。表32001年按经营方式和业态分组的零售业产业活动单位构成两分组江产蓄业活事动单冻位数性从业禾人数罩商品沿销售结额比效重最

据绝雷对数湾含（万晌个）衡比重吸闸（予%）偶绝瘦对数橡哨（万歉人）扣比重堡摄（礼%）杰（%记）片总板计养63壳.呈2倡10黑0予74展6.级9捷10差0吵10兆0托一、文经营蜂方式毁封1、扮独立涂商店蔬40慢.7陪64层.2鸦46算7.胁8给62糕.7庭62邀.9厅骄2、客连锁节商店荐总店奔0.租7政1.锯2胃29导.9泽4.榜0椅3.愿4伙猎3、忆连锁窜商店掏分店剥5.滩5底8.茧8嫩65仙.1夸8.诵7肉15遣.4史司9、扭其他杜16万.3睁25处.8勉18五4.拣1林24纳.6萌18嚼.3止二、厘业态旱圆1、谋百货鼠商店算10拿.4筛16曾.5倾20葱8.笔3览27吊.9末43央.4薄沉2、与超级戒市场渣1.制3掘2.沾1糖52授.5尤7.闻0塌7.坟5腐绪3、陶专业栽店忆20认.8炮33掌.0词18叛9.座3岔25床.3荒24鱼.5嫂勇9、品其他指30察.7其48饥.4乐29袋6.跃8品39好.8裳24巧.6四）地区发展不均衡由于我国经济发展的差异性，决定了商品市场在不同的区域也同样具有明显的差异性，经济发达的东部沿海省份，零售网点多，发展快，所占的市场份额也相对较大。普查资料显示，零售市场商业网点发展呈明显的不均衡性。我国东部地区零售企业单位数占据全国总量的一半以上，达61.8%，从业人数也占59.1%，而中、西部地区零售企业单位数分别占22.6%和15.6%，从业人数为26.5%和14.4%。（五）经营规模以小型企业为主对商业零售业来说，绝大多数企业都是小企业。从目前我国零售企业的经营规模看，主要以小型企业经营为主体。普查资料表明，按商品年销售额分，100万元以下的经营单位数占全部零售业产业活动单位的76.1%，从业人员占42.2%，销售额占44.1%。其中50万元以下的经营单位数占66.3%，从业人员占33.2%，销售额占41.3%；居第二位的是100-1000万元的企业，三者比重分别为21.1%、33.7%和19.1%；1000万元以上的企业单位仅占2.9%、从业人员占24.1%，但销售额占据1/3强，达36.8%。表42001年按商品年销售额规模分组的零售业产业活动单位构成作分组靠产业乘活动塑单位汇数它从业凶人数友商品性销售

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四、零售企业经营方式发展中的几个问题近年来，各种现代零售业态，在国内大中城市不断涌现，虽然打破了零售业态的单一化，形成了多种业态并存的格局，但总的来看，我国绝大多数零售企业的发展变革仍是一种浅层表面变革，有的甚至偏离了正常的方向，形成了整体上的虚浮状态。中国零售业经过改革后尽管有了质的飞跃，但仍存在着一些不容忽视的问题。第一，业态布局不合理，结构失调。具体表现为城市大型商场超常规发展，传统商业中心重复建设，而农村新型业态发展滞后，网点数量不多，规模普遍偏小，超级市场的规模优势和低价特征难以体现。目前我国城市零售业态发展不平衡造成的结构失调，反映出零售业态布局紊乱、功能雷同、脱离消费需求现实等问题，一定程度上影响城市商业区域功能的发挥。在农村，由于农民的收入水平低，消费观念落后，重数量而轻质量，由此决定了新型业态比例低，呈小型化趋势，经营方式陈旧，管理方式落后，使得小型零售企业经营越来越困难。第二，业态组织化程度低、运作不规范，各业态的优势难以发挥。百货店长期以来是各大城市零售业的龙头，但在激烈的竞争中已暴露出许多问题，尤其是市场定位和经营方式已不能适应多样化需求。其次就是超市不超、连锁不锁现象比较普遍。据国外测算，连锁店的网点规模至少要发展到20家以上，年销售额在1亿元以上才会有盈利，但目前全国的连锁公司很多都没有达到这一规模，连锁优势根本发挥不出来。在农村，零售业态不规范表现尤为突出，以为超市就是开架售货，几家商店统一了店名、服装、标识就是连锁，许多地方的连锁店表面连锁而实质仍是单店操作、各自为政，很少真正做到“统一”配送、“统一”核算和“统一”管理。大多数小型店铺可以用“小、乱、低、差”四个字来概括。第三，业态结构调整内容基本上是纯粹的模仿式。这是一种较为初级的和外在的创新，主要是简单引进别人模式，尤其是国外商家的一些店铺形式、商品布局，模仿某些营销手段和技巧等。应当承认，对于处在转轨和起步阶段的我国零售企业来说，这已经算是一种进步了，通过大胆引进，洋为中用，我们自己的现代零售企业正迅速蜕变成长，避免了完全靠自己从头摸索。但是，也正是这种“拷贝式成长”使企业之间很难拉开档次，形成经营梯度，以致于市场上每出现一种新业态都有众多商家迅速效法跟上，业态趋同发展，最终导致同地域、同档次、同类型的多家企业之间展开过度竞争。第四，产业高度分散。2001年我国零售业100强企业年零售额1903亿元，占全社会消费品零售总额的5.1%，其中只有一家过百亿的企业——联华超市，销售额141亿元。美国的零售巨头沃尔玛去年销售额高达2220多亿美元，是中国百强零售企业销售总额的8倍多。在美国，主要的零售市场前三大家企业的销售总额一般都占整个市场份额的70%以上。相对而言，中国的零售业高度分散是当前最显著的特征。而且，目前还没有出现全国性的零售企业。最大的零售企业——联华超市也只是在以上海为中心向周边地区发展。虽然跨地区发展已成为一个趋势，但目前还仅仅是开始，多数企业并没有找到跨地区扩张的有效途径，这也是产业分散的根本原因。第五，经营方式缺乏竞争力。目前大型超市、便利店、仓储会员店、专业店等逐步成为主流。与此同时，连锁经营方式也逐渐在零售业中广泛采用。但目前来看，并没有哪家企业真正建立起自己的竞争优势，也没有哪一家企业创造出独特的经营和管理方式。总体来说，目前零售业还缺乏现代的管理方式和手段，管理水平较低，员工缺乏培训，整个行业缺乏高素质的人才。管理上缺乏一贯性，服务上缺乏一致性，企业也就缺乏相应的形成差别化的有效措施。五、零售企业经营方式的发展趋势分析未来几年，我国零售业在规模不断扩大的同时，还将呈现出以下几个发展趋势：（一）总体规模将不断扩大。据预测，未来五至十年，我国零售市场中，15%的市场份额将由中小超市占领，大卖场的市场份额约为10%，百货店业态将占10%，其他各种零售业态单体可能不会超过10％以上的市场份额。零售业态间的竞争更加激烈。大型综合超市和仓储式商品迎合人们“一站式”购物需求，且又以产品丰富、价格低廉的优势拥有相当的竞争力，将成为内、外资企业竞争的焦点。百货店将向细分化、个性化发展，传统百货店市场份额将逐渐萎缩，购物中心将在未来几年内有较大发展。新兴零售业态促进了现代物流业发展。近年来，国内零售业不断发展、整合，大大提高了经营化程度，促进了现代物流业的快速发展，企业内部的物流水平也将大大提高。（二）“规范化”是我国零售业态发展的一个主要趋势。第一，我国传统百货店将会从两个方面发生变化。一方面百货店原有的中低档商品和五金家电等商品会分流出去，让位给超市和专业店；百货店中高毛利、低周转的商品比重增加，并提高服务，从而走上规范化的道路。另一方面是一部分百货店仍然以大众消费需求为目标市场，但将自身改变业态，向大型综合超市转化。从我国现阶段百货店整体发展来看，百货店业稳定中将有所下降，逐渐地达到数量上的平衡。第二，超级市场是我国零售业中的生力军。随着我国生产力水平的不断提高，生鲜食品从生产到消费之间的链条逐步形成，食品超市中生鲜食品的比重将会逐步增加，并达到规范化的水平。随着我国城市化进程的加快，城市人口迅速增加，大型综合超市会有更为广阔的发展空间。一部分食品超市也将会发展成大型综合超市。这一业态将会成为中国零售业中的主导业态。第三，由于我国目前尚缺乏方便店所需要的强大的消费层的支持，以及生产力发展水平的限制，国内本土化的方便店的大规模发展还需要一定的时日。但是，随着我国经济的不断发展，人们生活节奏加快，以及国外大型配送企业进入，会促进方便店这一业态的发展。第四，专业店尤其是专卖店在我国会有长足发展。它们会在商品的品牌、经营方式、规范服务等方面形成自身的风格。其中一部分精品店、名品店会进入到大型百货店中设址；专卖店将进一步向个性化、民族化方向发展。以连锁制形式开设的专业店和专卖店，在商业街、商业中心地区，以及在大型商业设施和百货店中也都会有很大的发展机会。今后一段时期，是我国零售业态间竞争激烈的时期。我国零售业将会对同时登场的各种业态逐步认识和理解，并结合中国国情，使这些业态完成本土化的过程，同时，还将会有新的零售业态不断进入。当然，越具有技术创新优势的业态，越有可能成长为主导业态。(三)在企业的组织形式上，连锁商店将发展到各种零售业态，并在某些业态中居支配地位。根据连锁经营“十五”规划的要求，到“十五”期末，连锁企业的销售额将达到7000亿元，年递增约35％，占社会批发零售贸易和餐饮业零售额的比重将达到20％左右。

我国的连锁业比重极小，只不过刚刚起步，存在着极大的发展空间。今后我国连锁业将发展到各种零售业态上，连锁经营的百货商店、方便店、专业商店、仓储商场会成为连锁业中的强大力量。随着连锁经营的扩张，今后在城市零售业的发展中除了增加网点外，各种传统商店将不断改变业态、变更所有者、重新组合。连锁经营对零售业进行重组改造，提高其组织化程度势在必行。零售商业企业必将逐步摆脱地域概念、规模扩大、集中程度提高，出现一批跨省市的大型连锁商业企业集团。（四）业态将更趋多样化。百货商店、超级市场、连锁商店、仓储商场等业态是20世纪商业业态的成功典范，曾经并且将继续满足人们的物质文化生活需要作出巨大贡献。进入21世纪，以电子化、网络化、国际化、闲暇化为基础，能体现全功能、快节奏、高效率、低费用、新潮流等特点的新兴业态也将成为主流。新兴业态层出不穷，将有集购买、旅游、消遣、工作于一体的“新型商业”；有方便购买、快速购买的“无重复商店”；有通过电子网络实现交易的“全功能超级市场”等陆续出现。任何零售业态的产生和发展都取决于社会经济的发展水平和技术条件。尽管我国各种业态在发展过程中存在很多问题，但是，随着经济的不断发展，社会的物质条件和技术条件等不断完善，以及我们对各种零售业态内涵的逐步理解，再加之国外规范化的零售业态的示范效应，我国的各种零售业态必将逐步走向规范化。（五）外商进入速度加快，竞争日益国际化。受现行政策的限制，目前外商与港澳台商投资企业在中国市场所占份额不到5％，未来几年，随着外资进入我国零售业在企业设立形式、数量、地域、股权比例等方面的限制陆续取消，零售业将会形成外商独资、中外合资以及各种经济成分共同竞争的格局，内资零售业将在更广的范围、更深的层次上参与全球市场的竞争。六、抓住机遇加快推进流通现代化的对策建议（一）加快实现零售业从单一业态向多业态发展。要认真研究零售业态发展变化的规律性，在业态的调整过程中，必须要有明确的市场定位，既要在区域上进行合理布局和总量控制，避免重复建设和盲目发展带来的同业态模式的恶性竞争，又要用业态的多样化满足消费需求的多层次和差异化。从世界发达国家零售业态发展的经验、趋势和我国的实际情况看，我国零售业态结构调整的措施应为：稳定发展大型百货商店，并对其进行改造，增加服务功能，从而将目标顾客定在中、高收入阶层及特定的假日下的普通消费者；积极发展既能满足各种需求又能发挥商业经营特色的专业店和专卖店；努力发展连锁超市和超级购物中心，使其成为消费者购物、娱乐一体化的场所，提供全面服务；根据各地实际情况有选择地发展仓储式商场；有计划、有步骤地发展网上销售等高科技性质的零售方式，从而跟上时代发展步伐，适应国际化竞争的需要，满足消费者对零售发展的需求。（二）实现零售业态结构合理化。有两条基本途径：一是通过市场竞争，进行优胜劣汰的选择，逐步形成较为合理的市场结构；二是靠国家的宏观政策调节解决，即在某些领域设立必要的进入壁垒，促进企业集中，阻止过度的分散性竞争。对于市场经济还不发达的我国，单纯依靠市场力量自发推进有效竞争的形成将是缓慢和低效率的。应该采取双管齐下，结合并用的措施，由政府通过宏观调控政策加以推进和引导。（三）在业态结构调整中使新兴业态成为新的增长点。一方面要充分发挥传统的专业商店、百货商店、超级市场、方便商店、综合商店、杂货商店等业态的作用，另一方面要使新兴业态成为流通领域新的增长点。（四）加强零售业态混合经营的管理，将零售业态结构调整引向深入。多业态混合经营开始成为大型零售企业的一种成长方式。目前我国大型零售企业的资源并不十分充足，在实行组合业态经营时，尤其要注重设法使所组合的各业态的目标顾客尽量相近，以使各业态相互呼应并充分展示出商场整体的目标顾客定位。否则，业态组合很容易华而不实，同时牵强的业态拼接无法发挥“合力效应”，因此，也无法具备超出资源相对集中使用的单一业态经营者的竞争力。南京市商业发展现状及趋势二、南京市商业物业近期发展趋势随着房地产市场的不断成熟和完善、社会经济和商业流通的发展、房地产开发水平的提高、城市消费人口的增长、现代交通工具（地铁与私家车）对居民活动范围的扩展，南京商业物业将面临最好的发展机会，在未来可能表现出如下趋势。1、市场竞争具有双赢性经过若干年的发展，南京市城区内已经分布着多个影响力很强的区域性商圈。如果在一个新兴商圈里，没有几个大型项目共同存在，将无法吸引足够的客流量，更不足以支撑整个商业区域的繁荣。而在此区域的每个商业项目，将起到互相烘托的作用，达到区域共赢。但是在区域经营中，一定要形成错位经营，达到互补，尽量减小同区域项目对于自身项目的冲击。但从长远发展来看，在本区域尚未形成具有影响力的大型成熟商圈的情况下，局部商业的发展将烘托起整个江宁地区的商业气氛，为本项目超大型商业物业的开发进行良好的铺垫。此外，大型高档次楼盘的涌现，将会迅速改变江宁地区嘈杂、混乱的不良形象，有助于本项目形象的提升和未来商业物业的推广及经营。2、商铺经营管理专业化随着南京商业环境的不断发展，商业物业市场将明显呈现出更理性的需求。投资者和经营者已经意识到了经营管理的重要性，都将会对发展商提出此类要求，促使发展商对市场作出售后承诺。对于本项目除了要考虑如何将商铺尽快的销售出去，还要考虑商铺如何经营才能保证旺场，才能令物业保值和增值。3、商业物业市场发展规模化根据中国加入WTO的协议，我国已承诺在五年内逐步放开零售市场，允许外商在中国开展商业经营活动。外商的介入，将促使商业物业市场和国际接轨，商业物业从原来无序、散乱的不规则市场，将逐步走向有序的规范市场。作为市政府重点工程，本项目必须考虑适当的超前性，提高自身的竞争力（国外企业对商业物业的硬件、软件等条件要求相当苛刻），以适应未来高标准商业物业发展的需求。4、项目公共空间社会化未来发展商在项目开发的同时，将会主动配合政府宏观规划，架设专用区间作为公共活动区域，用以组织社区活动、集市、表演、休闲的场所，使商业活动与公共活动互相促进，成为综合性的城市广场。实际上，把公共空间进行社会化，将会为商场带来可观的潜在消费人流，是一种非常有效的经营方式。本项目作为交通枢纽，为公共空间社会化的建立提供了平台。但是公共区间人流的引导、组织、筛选、疏散以及商业活动展示等问题，需结合项目定位进行细化。三、商业物业开发中存在的问题1、投资开发商业物业的比重过小据南京统计局数据显示，在南京近年开发的房地产品种中，商业物业的开发量的比重仅占3.7%,市场供应速度远远小于住宅类物业、办公类物业的供应速度。目前南京房地产市场上投资开发的商业物业主要形态是临街建设的商业街、写字楼、公寓、普通住宅的底商部分以及大型商业物业，作为一种市场需求大、变现能力强、能产生商业利润的特殊房地产，相应供应量偏小。2、商业物业产品同质化房地产同质化问题随着市场的成熟越来越严重，随着商业物业的发展，商铺的同质化也已经开始出现。住宅的同质化主要表现在建筑风格、产品设计等方面，而商铺的同质化与住宅不同，目前南京商铺的同质化多是集中在概念和推广手法上，比如地铁概念、步行街概念等。产品的同质化，将极大的破坏整体商业市场环境，容易形成以价格为主要砝码的低等竞争。实际上，即使同是地铁物业或步行街物业，不同的项目均有其不同的特质，并且彼此的商场定位、经营品种、经营手段、推广策略都是不一样的，简单的模仿是不能有效增加物业竞争力的，突出项目个性、提高项目自身品质才是增加项目竞争力的关键因素。3、商业项目缺乏可感性强的形象力由于市场竞争强度的增加，房地产项目越来越重视自身形象的宣传。但是对于商业物业，一直以来塑造感性的项目形象方面的工作力度不够，项目缺乏具体化、可感性强的形象表现，减弱了对目标客户的吸引力。项目形象对于商业物业来讲，远远重要于普通住宅物业。在商铺经营之前，众多投资者无法取得经济收益，只能靠发展商为其勾画出未来美好的蓝图来增加投资信心，因此商业项目的形象对于后期销售是至关重要的。4、营销策略单一目前商业物业的营销、推广策略远不及住宅物业多姿多彩，表现单一，缺乏对销售的有力支持。对于主要面对投资客户的商业物业来讲，灵活多样、具有利益吸引的营销策略将会为项目的成功销售提供保障。5、建筑设计不能满足多功能的商贸要求商铺的间隔、产品的布局、公共空间的利用、基础设施的设置等建筑设计方面尚不完善，不能满足多功能的商贸要求，不利于商场的后期经营管理。提高商铺的商业利用价值，合理规划商铺间隔布局，提高物业管理和商业管理手段，可以有效的提高产品的竞争力，增加收益。科学的商业物业的建筑设计要考虑到物业各种经营项目的特征，必须考虑不同的经营品种对物业的间隔的不同要求，而且还要预留足够得服务配套设施，如停车场、仓储运输、顾客休息、公共绿化等区域。6、商业经营管理水平与项目开发水平不能同步发展在南京，某些房地产项目的物业管理水平已经发展到可与国外先进水平比美的程度，相继涌现了一批以物业管理作为项目优势的强势地产品牌。而商业物业的经营管理相对南方房地产发达地区则较为滞后，到目前为止，专业的、成熟的、商业性、社会性的商业管理机构在市场上仍未出现。在上节“商业管理专业化”中已经阐述了商业管理对于商业物业的重要性，强势的经营管理可以将好铺做旺，实现持续的投资回报，这正是投资者最关心的和最需要的。7、开发商缺乏商业物业开发经验随着整个房地产市场的不断发展，开发商对于普通房地产项目的开发已经积累了一定的经验。但是商业物业涉及到商铺的规划、铺面单元面积分割的大小和比例、整体的装潢装饰、商场经营管理等问题，目前市场表现为大部分开发商普遍缺乏操盘经验。8、商业物业的开发缺乏金融机构的支持金融机构提供的商业物业的按揭贷款业务相对普通住宅项目要苛刻的多，比较保守的贷款方式限制了大量有意投资商铺的目标客户，影响了整个商业物业的投资环境的发展和进一步兴旺。针对目前的按揭形式，要想扩大本项目的市场容量，增加投资客群的体量，应采取灵活多样、具有利益吸引的付款方式，并以有效的促销活动加以配合。四、商业物业市场供需关系国民经济的良好运转、居民对消费品需求的逐年上升、房地产市场的平稳发展，极大的推动了南京市商业物业的发展，2002年商业物业市场呈现出供销两旺的局面，成为了置业投资的焦点。1、南京商业物业的分布长期以来，南京的商业中心一直集中于旧南京的中心，新街口、湖南路、夫子庙等是南京传统商业中心分布的重要特征。随着城市规模的逐步扩大，购买人流的增加，这种布局已经基本瓦解，并形成了新的分布态势，呈现出新的发展特色。1.1商圈格局基本确立，商业中心趋于多元化最新统计资料表明，南京市人口总量已经达到820万（130-150万流动人口），南京的商业已经呈现出多元化的发展趋势。经过几年的市场培育，南京形成了以新街口、湖南路、珠江路、夫子庙等商圈为核心的商业区域市场，这些商圈中存在的集中购物场所，成为了当地的消费中心，并通过辐射与其他区域连接，组成了南京的立体商业网框架。1.2底商迅速发展，填充商业空白随着房地产的发展，作为商业配套的底商渐渐浮出水面，成为了一种独立的经济形态，开始支撑起自身特有的市场需求空间。南京目前开发的多数房地产项目均配有商业物业，呈点状零散分布在各个区域，逐渐形成了具有一定规模的区域市场，并逐渐成为大型商圈的有利补充。2、商业物业供求状况2.1行业需求状况从业态需求来看，南京市场对商业物业的需求结构呈现出多元化趋势，从大型购物中心、高档综合商场、家具商场、电器商店等到各种中、小专业店都有不同需求。按行业划分，南京市对商业物业的消费集中在超市连锁业、餐饮服务业、服装服饰业等行业。各种业态商业物业需求比例表袜业态饱所占聋比例赠服装划服饰拌25片%茅餐饮胀20硬%泪超市贝30幼%悬其它缓（通渗讯、迟家具四等）才25畅%2.3未来市场供需状况预测2002年商业物业已经显示出了强劲的发展势头，不论供应量还是物业价格均比2001年有了较大提高，市场反应良好。但是与南京、深圳、上海等商业物业相对发达的地区相比，南京市场与之还存在一定差距，尚处于高速发展阶段,供给和需求均远未达到饱和状态，未来市场容量较大。按照商委规定的2023年人均商业面积标准进行衡量，南京市应加大力度开发商业物业，以满足居民基本的商业需求。预计未来市场供应量和需求量会随着商业市场的不断成熟而稳步增加，每年可达到50万-100万平方米。未来商业物业的市场需求方面，相信在众多利好因素的推动下，仍能继续保持持续、稳定的需求状况。‥奥运会对促进南京发展将继续发挥强大作用‥人民消费水平稳步提高，商业市场将保持良好发展状况‥大量外资进入中国市场，商业物业需求将继续扩大‥市政改造工程使原有商业网点消失，新商业物业需求加大‥商业物业投资形势看好，大量资金涌入商铺投资五、商业物业价格分析1、商业物业价格走势南京市商业物业市场经过了98年波谷之后，在随后的几年中一直呈现出缓慢上涨的趋势，供应量和需求量波澜不惊。2001年在申奥成功、加入世贸的强力带动下，商业物业市场开始呈现出较好的发展势头。2002年，商业物业继续延续上一年的良好发展局面，在市场需求的拉动下，一跃成为房地产市场焦点，2002年下半年市场供给逐步增加。在价格方面，虽然几个房地产项目通过拍卖卖出了高价，但总体价格市场较为稳定，继续保持平稳小幅上涨的趋势。2、江宁部分商业物业的调研分析初江宁胞区发愚展现寨状陪1、坝历史外人文践眨江宁规为六渡朝古案都之嫌地，模从五冤代杨框吴时痒代起瓜，江缠宁、询上元皆两区帮同城梢而冶祸，一艘直到滩清末抚。条南唐伍、韵明承代初贞期、蛛太平晓天国等、好中华羊民国治都在唇今南膝京城榴建都荡，实井际上位是在椒江宁击、上盏元的孝地域甲中。缠今天古的江怪宁区赚可以嘱说是索“六宝代豪澡华”讽之地暑，“逆十朝断京畿厉”要昼地。科江宁莫又处倘在秦象淮河映、长匠江交惭汇处怎。特帽定的胆历史渣和自往然条订件在肆这块桑山川撞秀丽婶而富组饶的飘土地垄上，蛇留下胁了众丈多的绪风景炼名胜灭、文撞物古蔬迹。联区位乔交通册傻区位惜：江锈宁区绞位于助南京叠市区楚的东焰南面垒，比汁邻宁耳南板佣块、品仙林湿板块摔。距淘离主桂城区膛约经7公幼里允；区录内经训济文妨化基达础雄萍厚，塑各类洒高校晌云集球其中顺，交户通体俩系发鞠达。桃自2匪00区1年包撤县朗建区乞后，锄是南惧京多“糟一城森三区伏”蹈战略哭主要棒发展亿地区斧之一漆。犁目前柳江宁聪区全洗区土固地总保面积损15革67辫平方谅公里堤，全寺区现变辖1鲜3个更镇、很7个惊街道涂办事冶处。亮全区票共有捐居民基委员勒会4寄9个锣，村趴民委开员会启34野4个听。全泊区总常人口挎74偷.7悦0万辽人。旨交通尘：与销南京坊主要烛联系来通道汗13芝个，请交通构方便罪快捷叛。框江宁今与城裂区的屈主要钳交通达方式用为公姜交，从路线语主要茅有：纲路线宾起始养站点醉10框1姐箍桶央巷忧--驱东山下镇垮10洗2车箍桶穗巷固—滔开发引区捎10总3使白鹭戒花园刺—逗武夷谁花园控东厦10捉4要瑞金谱路劝—验文化疫名园呈10确5薯雨花江路剩—牛河海此大学究新区水10减6办箍桶毅巷搏—呼天地听新城糠江宁缩主城症区内旬的主墓要交苏通方粒式为孝区间闻车，衡以及挥开发属商的第社区荷巴士疼。瓣轨道担交通息：驴轨道脱交通页路线拖起始做站点枝地铁谈1号存线荡（延闯伸线停）骡安德祸门站锄-鸭宁丹桥路蝴-捎共青障团路丝-花幸神庙倍-南码京南购站-紫岔路消口-贸河定沫桥味-糕胜太枕路狸-瞒百家鸭湖刺-抛小龙横湾（抓预留铁）傲-涝竹山右路贱-无天印乘大道确-攻城东径路站扶。凝全长修17岩.1狭公里类，计里划在现20朝10盟年左芽右建孟成。匙地铁笨3号洗线铺具体犯规划羽尚未斧出台诊建设思“锻二横日一纵刺”剂的快身速干醒道系逆统：福宏运浮大道段，天拿元路武、双危龙大序道。拒建设障“围四横画五纵营”辣主干异道系放统：舒四横何：站丈南路磁、秦漏淮双—兄金箔丸路、谷诚信暖大道胖；五姓纵：沈将军怨大道宁、利获源泊—侍苏源映大道翠、土郑山根—戚竹山展路、悲天印事大道沸、城史东路戚。搬■□疲规销划建扭设京箭沪高止速铁嫩路、苗宁杭捡铁路楼等，叠对宁绑芜铁纷路进禾行改迹造与唇扩容妻，在漆岔路务口片租区建蛙设南泄京铁锦路南洒站客惑运交举通枢闸扭，源拓宽把改造纸绕城尾公路阶，建枝设公扔路二绢环，觉宁杭深高速士公路款，改垮造1被04睛国道券。宁轮溧路蠢二环接以北友改造峰为城宗市高圆速路文；拓辞宽改优造宁备丹公动路。测结合次南京险铁路却南站脸建设显长途缺汽车红客运邀站。黎国民心经济凤笋经怒济综府合实查力雄际居百绞强：灾20闻03厨年全橡区实架现G既DP谎16老8.狗3亿执元，图完成劳财政难收入风35沙亿元浓；一乞、二淹、三辽产业谎比例慈为9尖：5铜7.歌9：勤33篮.1淹，形敢成了艇以外丸向为韵主导泡、工贫业为该主体奖、三皱大产爪业协忧调发发展的集格局恶；综葡合实航力跨味入全辆国百后强行央列，皮教育董、卫型生、盏文化宋、体碑育均据为全避国先毯进单乔位。道盯开放恳型经知济发析展迅溜猛：飞20虾03功年全庙区实绩际利伪用外未资6器亿美换元，中合同雕利用赵外资锡10飘.8雷亿美惜元；务出口烤创汇民3.斥7亿衔美元匹。侄趴第二辜产业决不断堵壮大副，运叉行质感量明帆显提晶高：云20害03挨年全块区实巷现工役业增凑加值把97龄.6任亿元虑，销读售收卖入3背53血亿元看，利塌税3缘3.礼8亿循元；伙基本呼形成绘了日致用轻堂工、迹食品宾加工秒、新服型建旗材、夺汽车负电子聋等四拍大支撇柱产从业。赵得第一眠产业麦稳定战发展岛，基茫础地闷位得航到加卡强：蹲20挡03陶年江世宁农饿业结竹构调升整取缓得实母效，竭粮经悬比调丰整为趟26风.5哄:7她3.侮5；势农业挑产业扭化步断伐加枪快，嘉外向惰型农绒业发钟展迅上速，同农业谊生产序条件补明显余改善债。正烛在朝捞着都匠市农菠业、傻观光伸农业荷方向剂发展城。悔番第三矮产业士快速运增长峰，贡旺献份邪额大娇幅上梁升：昼20吴03彩年江绞宁三壶产增制加值踩55酱.6鹿亿元珍，社快会消联费品屠零售栗总额天26传.3流亿元就。旅或游、为教育左、金瓣融、殃保险轻、信滥息、卸社区约服务哀等得所到较断快发桐展。铁心桥区域铁心桥区域部二．棵江宁驱区商让铺发和展现开状延江宁脂区是亮南京烤市的搁主城侦区,坐主要弦有三械部分殖版块甘构成询,东戏山老肯城,婚开发告区新辽城,洪大学蓬城.澡老城哗区分宴商业诸大厦逗中心扩区,尚这一驻区块球目前君是东语山的穷经济昏行政汽娱乐胁中心睡,有燃多家裳银行乔,商饱业网轧点,怠娱乐音设施替,宾奏馆旅皂社,测和政银府机究构驻辛扎,愧形成框时间纷较长迟,在稍东山术本地比人是造第一封的中赔心地行带,革目前猾该地撒区有柱联华声超市直旁的震华意慕,泰旁富广片场,斥腾江械大厦遍(招任租)敞,竹险山和菠金泊饭路交太汇处鼻的凯疫旋国键际,律中医呆院附寸近的亮江山盘写字连楼,陈其中弯华意天,泰之富广编场因束在中两心点叔,他龙的临柏街一崖楼门宏面价威值最杏高,争里面惠的门田面和核楼上童的铺专面价匀值次凭之.诱腾江饿大厦茫是旧涂物业卷翻新培的,色只租乡不售榨,买旗此栋徐物业怪的业吃主未傍来投蛮资价色值很冷高剥，米招租谢不会僚太困坚难.静凯旋虽国际恶的三颗层商捕业物捧业因皂地址弊离中茫心点轰远些浴,本茶身路茅口的缓休闲字人流臣不多殿,如建果分那户售士买,爽各户倡经营煮百货仍服装竹吸引渠了太残小,轰将难食以维辛持,佳买户悬投资蛮价值锣不大哈。当老城赢区的冶东山殖步行业街、幻温州菌商业熟街等月项目鼠现在魔已经忠红红蛙火火妙，依想托老颂城区抗数十睛万常冤住人滔口的偶优势拜，每伸天吸罚引相鼻当大摇的人态流和友物流击。在醋百家额湖、轮科学余园这幼些新步区，晕大型盗商业啊没有遮很好敬地发蛛展起讲来。袜百家池湖是饺规划翅中的涌新商科业中疼心，沾然而骗百家啊湖畔嘉的凤伏凰港萄商贸贪城上夏市两飞三年饱了，凡现仍遍有近选２万乒平方梨米龙可售怨。２聪１世查纪铜蛙锣湾泉广场冈在经可历了畏热闹荷的奠孔基仪波式后盟，则缘由于盾多种拍原因碑变得汤静悄亲悄了护。如被今的爪江宁禁商业坝，更捡大的仁潜力汁在社揪区商通铺上注，托咐乐嘉墓引进哨华润举苏果牛就是飞可借撇鉴的养模式掩。以老城脾第二下中心腥是黄拌金海普岸广涨场,猴附近闻有明元月,感明珠免,武吴夷,警21眉世纪扰等几擦大住利宅区违,人吩流没各有第泄一中子心多飘,但悲住在重这里睬的人镇收入懂较高副,消籍费力乒强,财有苏沙果,拥时代辰两家讨大超川市.吓目前欧开发肠的黄买金海轨岸广董场商闲业地构产是冬分户塞出售田,各叔自经嫌营,拣以目竭前的率人流训来看受很难予消化司,一滤层临尝外靠壮路面僚商铺尤价值宾较大喘,里吸面次缺些,枣二三煤楼投桨资价绝值不腿太损大。执三．舍江宁违区商抽铺个葛案调贱查分艇析虏为此欧，我农们特撤地调滔查了合与翠币萍国际际城当项目多相比蹄，有宋参考澡价值仅并且其已经掠成功廉运作专或者微能够达预见丰商机尤较大毫能够绳成功若运作祖得项啊目如比：旗黄金组海岸琴广场碰名称统位置呀物业壤费球面积洞铺位淡销售概方式见租售静价洽商业俱的主钓题定但位久物业屡形态写黄金奶海岸寿广场强江宁才区东弃山镇共金箔含路9付99哲号敢1.守5元买/平炒方米辉(每站月)撞建筑许面积演8万量多平骨方米缸商业林部分森约止56勺00误0平齐方米拾出售蜂（已壤售空呜）俩25眼00职0元俊休闲絮、餐悬饮、过娱乐霉特点护，卖湿场部吴分作犁为生玻活必党需品笼和日阀用百甩货业岔态妨商业宣、酒匆店式珠公寓太、住书宅三海种物顿业形腔态组置成疾黄金箱海岸始广场曾描述期：标黄金应海岸酬广场宴位于课江宁乘金箔芝路与可上元肌大街懂交汇村处，莲建筑辽面积动8万苍多平受方米女，由胶商业冰、酒铅店式背公寓促、住英宅三标种物眼业形仪态组踪成，扯其中广商业她部分吧约旨56暂00怜0平吵方米鸣，住泛宅芬60澡00王平方哭米壮，酒戏店式京公寓烘约皆20盆00帜0平绩方米壤及地闪下车援位6饼00冠多个敌。晨黄金唐海岸年广场微，占烛据着逢与城猛市引男擎相版匹配岭的城锡市核乏心商倘业位咬置，繁周边彼各种动市政炒交通萄、金年融配叶套齐欢全，颠从一铅开始轿就成粒为城辱市功缩能不作可分都割的透一部斗分。惰周边止分布馆着世轮纪联被华超顷市、贫苏果铲超市逮、时秃代超沫市以知及繁私华的书上元吵大街霉，上眼海明秀珠花预园、胀明月振花、斧梦蝶瓶园、春武夷赢花园街等数医十万日平方态米的骨高尚待住宅董区，猛近三成十万永优质碰消费玻人群菠支撑席起商晶圈强雄劲的佣购买染能力欲。扶相关肯分析谣：1攀.跃黄金常海岸书广场农，占维据着宗与城泄市引祝擎相避匹配溪的城姿市核刺心商窑业位收置察2.匹住在弃这里寨的人坛收入忌较高机,消在费力塞强,甜域刻台永渡3搬.肠周仅边各勾种市辱政交斤通、刷金融欧配套另齐全律丛坚川轨毒4.害合理勺的业蚊态业偿种规覆划是办商业要成功币的前鉴提。歼黄金闹海岸宪广场韵根据幸项目吊特质稿，引草导江规宁商趁业发存展潮帜流，背创造嫌百货什卖场牌与步检行街京区的贿经典宝商业草模式沈嘉梳栋明东5.隐苏果颤,时算代两短家大慈超市挂.目外前开匙发的海黄金抗海岸明广场旷商业龄地产经是分纽户出佩售,符各自福经营脆,以套目前让的人耽流来飘看很挨难消给化,凭一层滥临外劝靠路翠面商汉铺价醒值较耳大,筹里面骂次些胞,二砍三楼驳投资楼价值信不太因大。和中国损女人猴街瘦名称座位置巾物业牙费颜面积副铺位头销售收方式酸租售啦价卧商业旦的主躺题定宵位极物业谎形态厨中国银女人歉街台江宁婆东山站镇金脂箔路消13目8号临1.竞25中元/登平方为米泻86澡00籍0平睁方米谈出售燃销售宰方式抄：商医铺前订10古年买轮家没境有经腰营权间，年颤投资附回报浩率在威8％纳，前肆三年仪8％善，后漠三年我大于渐等于模8％遍，沿魄街门蠢面不驶受此缓影响艺，可碎以随豆便经推营（蛛已售诸空）辛一楼娘：1织20杆00误元/与m2兔，二疗楼9缩00耻0元灭/m辣2，交三银楼6绳00依0元葱/m能2，霉四楼奋40育00铺元/咐m2敢，沿疤街8基00摸0元欣/m筑2，夸均价殊：7纲50好0元福/m甜2（胳商抗铺）克、8维50疏0元雪/m既2（题沿街难）摔女性威购物餐、休岩闲、墓美食呈、娱瘦乐、祸健身恩、培黄训、欣创业屿门面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