北京地产市场情况的年度简报

房地产通讯房地产通讯总第总第465期2004/09/19安邦集团研究总部祸理论旗与现这实问嗽题养分析凳评价馆北京妄的交楼通投歇资为感什么磁高？沙【想详蚁情畏】龟现在丈的北的京，炉是随叶着城饱市经酸济的宇发展抓、规推划逐慈渐失刚序的疮典型声，这颂必将湖逐渐斑成为阔全球意研究药交通谈城市叙病的望不光市彩的丰范例围。邻关键篇数据月北京尿8彻月推揉出新羊盘倾45挡个，摊均价盖达到妥62夕08弯元棋/固平米笋北京向1-杰8你月土娘地开烫发投妄资天11丰.9划亿，劝同比更下降拳36崭.5检%峡8忠月上艇海住员宅指凶数较洲去年汗同期晚下降求了痕51鸽%腊浙江运1-博8猛月房萍地产念开发奇投资俱较去蝇年同挺比增俘长库39蛇.4宾%板每周吵要点举建设甚部颁酱布新馋规：萄业主郑不得上擅用析共用鹊设施鸭牟利淋建筑纹施工界许可挽证未跨到手腔，央歪视新烧址动狱土尚皮须时绑日艺北京德南中警轴路蜡改造辜工程警主体部工程惯已基扯本完掩工凯北京粱通过匀“肤旧房锦改造额保护只议案贤”罚，四狐合院挤交易妇有望熔规范锯化株8畜月上酷海楼逐市平熄均成欧交价皱为痰75障50杆元庸/湖每平叙方米纹深圳冲三级通市场弯交易炭旺盛滤，二滩手房摧价普泪遍上罗涨脏浙江易省内参权威胆部门秒首次施发布述楼市术泡沫欢预警钱海口于17浓1忽个停术缓建叹项目菜将在父明年伤上半死年处朋置完纷毕贱20磨06丑年广难交会糠将迁溜址到深琶洲首举行抬风险基/朋机会素提示束机会盆：南惰城成毕为北佳京二捞手房件交易浊的新亲亮点通风险眯：上色海二成手房圾成交怕量增筑加，坛外围碍地区吨次新报房投孙资蕴直含风沟险安邦服务热线：：86-10-67686761：86-10-67686760理论与现实问题分析评价北京的交通投资为什么高？北京市的交通拥堵总是一个说不完的话题，对于这样的问题似乎是人人都可以有自己的见解，个个都可以发表意见。而认真看待所有这些意见，很容易就可发现，绝大多数只能说是“有几分道理”而已。在这里，安邦集团研究总部城市战略研究小组重点分析的是北京交通的投资效率问题。今年北京政协会议上发表了一份民建北京市委的报告，这个报告指出，北京市对交通基础设施投入，在九五期间达400亿元，占GDP的4.3%；十五期间预计投入838亿元，占GDP的5.一五%，这样的投资力度在全世界都是少见的。民建的报告认为，这是国际“都市病”在北京的提前发作而造成的。对于交通问题，北京市也是重视的——北京请来了俄罗斯专家进行会诊。俄罗斯建筑科学院副院长劳夫维奇指出了一个很有意思的问题，中国首都北京与俄罗斯首都莫斯科的城市现状有着惊人的相似，都是“单中心加环线”的模式，所以会造成大量交通堵塞的问题。大家如果上网的话，还可以看到更多的言论和观点，但安邦集团的城市战略研究专家认为，所有这些的说法似乎都有着几分道理，但却都没有说到点上。因为就城市战略角度来研究，现在的北京是一个最典型的单核心城市，而这是最原始的城市形态。与现在相比，我们老祖宗的北京不是这个样子的，那是一个很经典的网络分布型城市结构。因此现在的北京，是随着城市经济的发展、规划逐渐失序的典型，这必将逐渐成为全球研究交通城市病的不光彩的范例。需要加以解释的是，在城市战略领域，评估交通状况的时候，有两个常用的指标一个是连结度，一个是通达度，连结度是看每一个地方是否都有路，能否实现交通；而通达度是看最短路径，在北京而言，连结度的实现是很好的，但通达度大成问题，因为北京从一个地方到另一个地方，都要转圈子，连结度必然就会相对较低。做这个分析有两个原因，一个是回答俄罗斯建筑专家说不清楚的问题——为什么单核心城市的交通问题会很严重？另一个是回答北京的交通投资为什么总是很高，但效率又奇低。其实，很简单的道理是，通达度很低的情况下，大量车辆被放置于道路之上，道路利用效率大为降低了；而同样是因为通达度很低，两点之间本来建一个直线最省钱，结果却需要绕圈子，变成了曲线，造价当然会大大上升。很显然，北京的交通投资如果按照现在的方式继续一圈圈的建下去，将会继续是多花钱，少办事的典型代表。事实上，就是现在改起来，也是相当艰难的，因为必须进行整个城市的结构性调整才行。我国规划界的权威吴良镛认为，仅仅凭借交通技术来解决城市发展问题是行不通的，包括交通拥堵在内的大城市病，必须通过城市发展战略的创新予以根本解决。他的观点是有道理的，符合城市战略的现代理论，可惜对此有了解的人很少，尤其是城市管理者们尚不了解这一点。返回首页秀行业劈数据挡信息万北京加8蝴月推遵出新探盘报45吐个，蝴均价闻达到醒62泳08优元女/辰平米撒北京丙楼市阵8焦月份良新盘朋个数它比上闭月增速加了施近一悲倍，始新推忆出楼温盘共硬有筑45仰个，啄其中着商业碎项目革3疑个，场写字另楼项挪目唇6按个，蓄商住基项目严1冷个，叨别墅樱项目种4宵个，洗其余灰30唯余个父为普熟通住窑宅。垮从环北线分糊布来呀看，稼在宰30丛个普东通住动宅中竹，依魄然是没四环炭附近松及四钱环外峰的项茄目占炼了大述多数尚，四墓环外健项目诸的比拜例比牛前几鱼个月做都有鼻所增榆长。膏但就拔是在衰这样犬的情些况下逼，普浓通住馅宅新诞盘均篮价却膜比前喝几个偷月涨纷幅较酱大。喜均价扩达到刺62技08栗元剂/世平米区，比堵上月警增长宁了芽40秩0戚元扇/滴平米原左右韵。据量分析线，这月主要票是因泽为馋60垦00导元土/炒平方盈米以叉下的轰项目僻比例嫂降低床，宇60堂00其-8驳00禽0悔元罗/钓平米茎的项挎目比亦例增杯加，毫在本痒月新番盘中活，均增价在吸60推00优元杂/嘱平米蛮以上恳的项帝目占泼了近户40织%享的比之例，驼而且闲均价骆较高妻的几织个项钟目，眨规模觉也比斤较大思，所翅占权坟重比烫较大歼，使贷得整本体均钻价有巴所提湾升。樱从方止向分葵布来邮看，泥东向舱的新倦盘推安出量喘依然缘是最碑多的夹，占醋了根1/臂3理，其通次是泄北向卧和东辉北向烫。可贱见北澡京城膀市开馒发的振热点遇依然荷集中也在右哄上角使区域床。（那LS贫J燃）测返回裙首页蛮北京渔1-抵8说月土杰地开芽发投毁资糠11曲.9窗亿，延同比急下降厉36粉.5抄%红据北缝京统羊计局涉数据倡，今轿年战1-借8厦月，吨各房损地产膛开发许企业繁用于千土地卵开发掌的投蚊资为海11城.9镇亿，拾同比寻下降思36灭.5合%苍，房县地产挽开发逼投资棋、商暖品房狗供应饺与销绿售同法比依幕然增凑长明烫显。罩截至透8夸月底引，完村成土岸地开丧发面格积差16韵1.乏6幸万平清方米痒，同徐比下依降毅56环.2仅%念；购状置土映地面史积寇26强8.蚁7精万平妙方米惹，同贸比下粱降者58寺.2奇%朋。据未了解柜，波1-胞8施月北柿京房挣地产常开发招投资抬累计逢完成伶投资毯73桶3.牢9系亿元纯，同决比增摄长士20坐.8理%尝。其临中，断建安稠工程跑完成屯投资花44坊9.依9墨亿元下，增窃长拍一八谁.5县%躬，占声开发丽投资疗的清61绵.3块%青；设坟备购御置完头成锐16盖.3扫亿元副，增旦长斩58疑%肢；各大种费浮用支西出深26梳7.悉8垫亿元代，增险长撞23骂%脏。从喝投资包用途己看，终住宅蜂完成裹投资叔39阴7.巧2畏亿元扫，增睬长脑16复.7敢%弱；办纸公楼膜完成障10峡2.负1老亿元提，商何业营计业用汁房完合成胸43赛.6阔亿元袭，分垮别增瓜长茧56晒%泰和泽55帮.7拿%霜。此湿外，汉到胖8搁月底聚，今汤年房骗地产赖开发具到位肿资金酿一三帐53股.7都亿元电，占闸全市扇今年姐到位零资金叙的歌72并.6际%哲，与串房地气产完以成投骂资相咐比有民61孔9.克8妄亿元评的顺队差，利资金阀到位绍率控14锻8%铅。在叨本年策到位县资金炕中，聪受部虾分新朱的合遮资项墨目进能入实尝质性袍建设短阶段序影响酱，开呼发到互位资弄金中晌利用奶外资柱情况樱明显杀好转脏，其拆中外戏商直碑接投脱资到弓位咐14刺亿元源，同染比增武长防2.占9案倍。钳由于枯资金效到位旬充裕寨及时纷，对疗北京著房地险产开受发投伤资的厦稳步龟增长锯，起期到了核积极树的保蜘障作弟用。腰统计嫌局认凡为，沫随着丝后几拌个月暖协议肚土地瞎出让任方式均的结农束，赴各开描发企狸业将暮把主懒要精汤力投捉入到爸现有丽工程巴的开浓发上茄，北贿京整擦体开为发投躲资速胳度将诉保持办适宜谎的发食展水资平。随（评LS施J封）蓬返回村首禁页花北京各CB壮D秩二手毛房仅键为一佛手房房价格社的浙45削%胳据纱“己我爱奉我家次”职发布避的最匆新统佣计报求告，兄京城收部分旧热点云地区遗一二夜手房线差价辅明显脚，尤命其是则CB折D洁核心绿地区始，由悲于一犯手房赢价格漆奇高沫，其术一二谅手房日的价钟格落初差已膝在北线京市送位居躁首位葵。据雹了解陕，在部CB破D业新建盟的楼涝盘大魂多为留高档痒住宅家，房亦价平禾均在死10章00舞0-卵一三挤00慨0冲元临/搏平米闻。而谨该区装二手份房的丙价格猪目前照在织50机00仪-6置00答0疯元像/尖平方铸米左运右，妥仅为潜该地盏区一裕手房要价格纳的慈45道%讨左右折。这创是因郊为结CB借D跳地区致的土胁地稀环缺性棕导致底地价泛贵，尘开发候商一视般都昨将其寻开发慰成高东档公磁寓或里商住震两用句楼，剧所以上一手枯房价六普遍巧高得时惊人愤。统黄计报志告同甚时显址示，到相对启于商缝品房抵，予CB瞎D廊地区绿的一窗二手歼公寓胃之间贡的差盒价并井不明皱显，叼目前词CB霸D寺地区这一手拐公寓顽的价耐格约妨在键10绣00焰0-茂14网50伟0扎元愚/俊平方碎米左凉右，勾二手绘公寓选的价懂格则异在妇80艳00疤-1络20衡00躲元存/愁平方底米左店右，翻约为移同区句一手醋公寓申的翼80垄%点左右答。而车由于则大型竭外资拨企业岩集中蜓，该胡地区汉租赁鹊市场辟相对车非常品稳定宋：面梨积在折50杏-7券0柔平方稀米斯的一副居公略寓，避租赁彻价格咽为迹40猴00拨-6铁00悉0说元号/仆月，森面积推在性90驻-1熟20归平方版米宿的二根居，裕租赁雷价格容为跳70狱00举-9承00骄0锁元恼/始月。狮有专监家称梨，泰CB牧D启地区挠公寓各的租形金收菌益和雪回报揉率是菊北京昌市较幅高的告，稳站定的赏租赁形需求册以及步高额弟的租初赁回隶报使诵得该皱地区斯的二镇手公霸寓仍济拥有层较大陕的购拥买需斯求。废（校LS漂J忆）汁返回串首页初上海斗8钢月卵44孤个新允盘入奉市，指其中幕内环窑线涨旅幅最喷为突利出呈近日邻，据移一份饱权威池报告滨指出就，柱8苹月上云海新搭盘市辉场呈取持续唉升温界态势泽，这危是至龟今年镰内环制线新胜盘供评应量化最集倚中的兽一个遍月，求而上董半年心环线塞内新吗盘供狮应仅议占总袖量极一八泪%揭。报趣告显损示，炸8批月新瑞盘供涨应量艳再次恒突破陷40渴例大列关，喷共有得44呜例新递盘集婶中入湖市，价是去昨年同难期的峡两倍枕。值绪得关组注的片是，纲8穗月内栗环线陈以内殃新盘伪供应剪量较删前几页个月刷大幅颗上升寄，共奸有谅一三插例新做盘位兰于内叮环线哭以内袖，占储新盘制总量触的近旋1/答3捡，与普内外器环间描新盘谨所占秆比重竿持平弃；而治这个姿数字妹与上忘月相资比增谜幅为毒12赌%秘。其付中，光市中肥心新哲盘量泊增至鞭9%巷，在畅很大周程度略上缓秀解了银前一荣段时粪间以宝来中鉴心城撕区新抖盘供晌应相扁对短傻缺的扭局面顽。但纲内环坡线内钻新盘宴的集抗中上灭市也适带动雄了中墓高价爬物业犹的比阳重增鸡加。缺8绩月里喊每平组米疫70捕00朽-1歉00铺00缺元的丰中高妄价位烘物业明为百一五袄例，诉占新问盘总鼠量的沙34草%嚼，已枝经成驰为所届占比劈例最稳大的亮一个羞价格劝区间拆；而哑8么月每刊平米严70归00趋元以煤上的脸中高期价位勉物业刃则总劲共推窄出策28央例，军占新干盘总勺量的贯7弊成以辆上。淡业内违分析佳师指愧出：愉本月珠内环其线内男新盘奔放量病主要题得益奴于超龟级大温盘的返带动慨，但典在期劣房限糖转后抓大量稠现房饿可以竿入市释之时游，二负手房揪市场寇的回扮暖必肚然会乔对新晓房市名场形殊成一鸡定压床力，滩中高索价新抖盘大渗量供圣应尽秤管有注一定万需求窜支撑劣，但游完全桃消化溉需要注时间龟。（似RS冈L印）斜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