商住两用物业的市场困境与趋向选择

商住两用物业的市场困境与趋向选择传统的写字楼，是因商务活动的需要集中在一群小房子中的各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。建筑师从土地的集中有效利用和减少风雨中的交通时间与距离考虑，将这些分散的小房子集中并向高度方向发展，形成商务办公楼，同时商业、银行、律师事务所、会计师事务所、酒店、休闲等服务业也随之聚集。经过长时间的发展过程，形成了写字楼与商务中心的概念和地域上的实体，大大提高了城市空间的利用和商务活动的效率。但是随着计划经济向市场经济转型的步伐加快，多元化经济得以迅速发展，与之相呼应的各类公司应运而生。传统写字楼市场中也出现了一种“空白”——缺乏适应成长型中小企业的写字楼或商用楼。高速成长与发展中的中小企业，一方面需要在经济发达地区立足，接近商圈以获得商机，但就资金和面积来讲，其负担商务核心区的租金或售价都显得非常吃力。仅举北京中关村地区为例，中小规模成长型企业在2002年上半年统计的数量比2001年同期增长了40％，这其中除了中关村的主力需求群体——成长中的高新技术企业，还包括许多涉及外贸、平面设计制作、会计师事务所、技术设备销售、商标代理以及旅游等服务行业被称作“新商业族”的中小规模企业；从企业规模看，目前50人以下的中小型企业占到企业总量的85％，平均需要的办公面积为265平方米。如此规模的中小企业财力有限，租购高档写字楼对于他们来说尚且吃力，一是写字楼单元面积偏大，二是价格不菲，从银行贷款，不论是首付款、贷款年限，还是贷款的成数，都有很大的压力。2商住两用物业的产生及意义商住两用楼正是在上述情况下应运而生，它最初的成名是以北京潘石屹为代表的SOHO概念的出现及热销，SOHO看似一个概念的炒作，却在一定程度上填补了写字楼市场的空白点，适应了市场对部分小型办公用房的需求，其意义是既通过市场证明了自身存在的合理性，又反过来影响了房地产市场的发展。SOHO打的虽然是居家办公的概念，但正是它启动了商住房的“商机”。从此，市场上开始大量流行各种商住概念，各种打着商住旗号的写字楼、住宅等过渡型物业也不断涌现，对传统的写字楼市场造成了冲击。“商住”的出现在一定程度上缓解了市场上缺少适合成长型中小公司写字楼供应的难题。(1)接近商圈，经济发达。(2)以居住类物业销售，不仅相对于写字楼售价低，而且可以享受居住物业的贷款条件，且使用成本低。(3)面积较小、更灵活。更适于成长期企业或某些竞争激烈的服务业，如广告公司、文化传播公司、代理公司等。(4)硬件与服务条件比纯居住物业有优势，电梯、网络硬件、智能化管理等也好于一般居住物业。(5)在一定程度上具有办公的物业服务条件。可以满足办公、商业、居住于一体的服务需求。3商住物业面临的问题与困境校(1皱)烛降低柔了居届住的僵生活党质量刻，损值害了煮部分拣业主州权益恐对于剂作为医纯居时住目茶的业霉主来念说，些不仅脉其正累常的碎生活锯会因锹“故商呼”厚而受黎到影挽响，终有可均能面凡临上蚊下班倚电梯张拥挤饼、楼全道里健飘满算饭菜掀味、置快递息公司录跑上英跑下崇、闲柿杂人栗员出霉入较批多的座尴尬负，而川且包星括物磁业公奥用部览分的颂费用光和维碌修费荒等都锅要与路“乱商人凝们法”伙平摊见，损霜害了军自身标的权付益。亚如果饱一个蛮住宅始里公总司越板来越独多，去其中拆的客等户会肠越来惰越没曾有安泽全感舰和认各同感疾，早啊晚会种逃离劈；就秃算不惭被吓坦走，独也可驱能禁肉不起隆高额裙租金落收入棒的诱卷惑而声改为乌投资战。类(2执)嚷存在狸安全怠及消石防隐茶患训在目爆前的砍消防冷管理罩法规何及条悼例中网，虽舟有关祝于商晓住楼题的规躲定，镰但指托的是么传统窜意义魄上的棍“柔底部漫商业老营业手厅与奋住宅甚组成驳的高同层建慧筑然”斯，而裁非桌“袭可居饭住又轰可用槽于办糕公煌”迷的商柴住两膊用楼接。该脏消防登标准屋规定枝，住芹宅只睬需设音消火痰栓系荒统，文商业拣营业忘厅和抵办公药楼则撑还需指按具刘体需沾要配摇置火球灾自愉动报遇警系夜统和帆自动忧喷淋对系统感。从旅建筑殿装修灾材料糖来说兰，办富公楼佣的装挨修档擦次高暂，可爱燃物敏较多土，电徒和天读然气捏的用杀量较淡大，糟防火忽规范拒较住轿宅严鼠格。许因此胆，对爽于商喜住两撤用楼进，如湿果开卧发商篇对其缩规划照用途虫报建垒的是扎住宅抗，并击按住犹宅消移防标谁准审宫核，范无疑和是存蔽在一姻定的甚消防逼隐患与。有严统计看资料岗显示允，许粒多城裂市的面重大拔火灾妈都发会生在加商住赞两用呀楼。热(3功)绢引发冷政策偏的不框公平公性材现行酱的情漆况是插政府杰并未郊对商艳住两扫用楼扛的耕“托土地件使用吨用途袜”锯做出省明确抬的界茂定，救而目澡前商神住两后用楼毅开发丙商的虎普遍峡作法始是将伙土地昼使用丛用途殊列为述“夹住宅严”伶，这照主要肺是基趣于吸“城住宅牌”邻与聪“看写字蚊楼预”学相比生较来闷说，云在土廉地出横让金惜，贷府款政勤策，香用水提用电拘价格第甚至骨后期惰销售命上等变都占世很大为的便盒宜愤(宴注：窑住宅舟的土复地出壳让金弃为拼60欣0炎元／悦平方鹿米，店写字甘楼为薪14余00扁元／缩平方伙米；烤普通玉住宅赠的贷腰款最之高可仇达八锡成企20艰年，催商用尽房贷陶款最铁高六劫成躁10渔年肿)具。这善也难潮怪一尺些写党字楼税和纯侍住宅渗的开胆发商稍大呼级市场简竞争榜不公彩平。添(4滑)盘对写椅字楼阀市场剃形成垃冲击膀，从悔长期扛来看哑不利蛙于写昌字楼泥市场兵的发脆展涉由于专竞争宇的不板公平振性，夹尚未凝建立月必要剧的配汉套政未策，绣缺乏阴相应倒的监毙督与钟管理破，长尽期来他看，洗可能爬会对盯写字聪楼市常场造烦成冲瓜击，括也不免利于诉房地旬产物民业市姐场的途发展的。新零加坡云、香座港等糟地，舰政府师已明袍文规速定不芦允许遭商住禾。在裕以上枯地区民，如链果一缓个纯甚住宅府中的淋森通过爱报纸亲及其仓它媒然体传拌播出寻是作冷为商拳业用座途，溪不仅天电信年部门姿会首浴先将猪券掐断松，而片且其破它相渡关的表部门口也会绵进行躁相应炸的处蹄罚。沃由于斜目前榨大陆腐还没布有明存确禁晋止商同住两牙用物党业，孤商住餐两用车楼还攻会在衡相当懒的一较段时覆期内慕存在值下去堡。祥4活对商险住两系用物弟业发青展趋传向的吹探讨疯商住犹两用谜物业甲由于净其新爪生，龄而且锦市场愉基础岸的相呈对狭阻窄和揉固定库，在橡发展形过程左中出卷现各毙种问长题是滴不可迈避免丘的。疏在问慨题和掀市场夺需求理同时咳存在渡的情樱况下双，我竭们既责不能璃不顾惹负面迫作用朴，一配味强锻调发蚀展；纹也不差可单妙纯强牢调问困题，皇将其小扼杀帜，解增决问刘题的吹关键姐是如屿何研废究市驾场，欠克服在短期远行为螺，寻潮求自贫身的寻突破帖。灭北京迫作为怖首都他、全宪国经拾济中专心之痕一，桂拥有壳众多勇的商孤圈，坡既有央传统鸟的金递融、奖贸易绸商圈闸，又具有新烟兴的洪IT葡经济歇圈，槐北京欧还与累上海祖一样桃，是室世界傻50拼0样强驻云华总抚部最犁集中庙的地脉方。胡笔者吓通过晶对北粮京写踪字楼泊市场妥与商淋住两猜用楼半市场劳的归鲁纳分塘析，俯得出傲商住们两用隐物业汪的三仔种趋短向。晕应该躁说这配三种惩趋向胳都在觉一定脑程度猴上发企展了认商住汤两用其物业映，是版对市贪场进赤行研垫究和沿细分堡的结督果，推具有面研究卖的价灵值和图探索走的意号义。掀(1连)青“减只商刮不住待”康模式榆“挖只商索不住绳”深模式评成为追“诊后商封住概被念座”宵的核激心，兵它是葡商住蒜两用伍物业光中倒阿向勿“猾商布”爷的一孕面，仓而芦“石住柴”芽的功村能萎青缩，乏其市咏场定蒜位明知显转吨向成搭长型盛企业票中的啦中上款等柱——哨既满惰足了我它们坐办公视环境蝇、企睡业形已象的弹需要争，又些提供继了优恼惠的杆价格营、灵尚活的研付款垫方式亏。妥“敢后商仆住很”腾模式魄的得闹以诞充生和涛取得暖突破暮的关坦键在润于一象种综凯合性阻——榆综合点了灵狭活的娱销售平方式赖、较壁低的卵售价街、专滴业化沉(体办公诵、商慈业离)笑的物也业服岸务、秋便利腊的商嫌贸环辆境、斜较齐葬全的乎休闲籍娱乐商环境霸……牙的优颤点，完也许遵单独景提出敬哪一夏点，警它都旧不具砖备优罗势，绳但这莫些点增集合寿在一笔起，野就为重新的交工作肥方式愚提供趟了大环大的趣方便梯，既华有经只济的南合理砖性，速又能死满足型现阶爹段、绞新生护活方支式的姨需要瓣。窑“脱后商弟住急”骆的出苗现并驱不是安市场藏暂时翼的概传念，江在概购念之杠后，帮是市凯场的骆需求财本质井在起属着决躺定性眉的作盆用，跪从根盆本意效义上暑说，展只醋“班商漏”罗不住喘，丙“领商大笔于住寄”奏是市如场选杯择的辈结果家。其甜模式夏在北苹京有慰“芬住邦敲20记00莲”朴、份“胁长远国天地扒”蚂等。矿从市毛场实聪际情骑况来被看，鸟住邦瑞20聋00框一期钢的客传户基烈本为伙国内袄民营骡中等萝公司宝，泳19妈5牙套基牙本售骗罄。慕笔者枯认为券“威后商揪住赌”近物业帝在现缘阶段嘱内取扇得以愈上商伤业成梯绩应耳是不笔足为淘奇的镰，而菌且可渐能成政为写呀字楼降和商胸住楼饲盘发罩展的受新取饲向。均(2宅)编“饮商裂”“养住蓄”陈分离拔的模掩式叫“松商者”“形住慎”术分离它指一加项物松业兼枯具淹“登商巧”怀与毁“劲住役”矮两种烧功用摘，但估又在田区划辆、管艘理等寒方面叠进行龟严格炒区分擦。虽怎为商拣住两慧用项敌目，遮但是啄“可商充”蓄、猫“扰住痰”倾分离锁模式谋避免凝了传球统的投商与讽住混腿杂的逼格局案，取璃而代蠢之的贷是商政与住辉各为泊独立追的建扔筑体恋，商间业用霸途的馅楼宇劣在消扶防等盘各方首面尽沙量采咱用写葡字楼丛的标膜准，掌而居烤住用泥途的袭物业照则以记住宅皆标准缝执行宫，彼姨此出单入互笛不干恋扰，总互不课影响划。浓北京莫市场铜目前隔代表幼项目障有蓝挑筹名丢座与嚼冠城镜园。消这里淹以冠皮城园蕉为例袜，谈炎一些恶“晴商孟”蹦、花“今住泉”庙分离畏模式多的具池体做呼法。历首先王，冠稀城园虹的住肠宅与舍写字乖楼不总仅是值完全贩独立帅的，奴而且侵写字恢楼是负完全尖按照催商业移用地昂规划赌与设拼计，粉在商纪业贷哲款及轧消防骆配套剪等各殿方面议都是取标准扰的写异字楼叉模式播。其菊次，肌在写式字楼举的租柱售方是面，窑它是奴以风“厨整层刮”信为单姻位进潮行的橡。这特样做彩，一掘方面佳写字巡楼给劲公寓偏业主论提供鲜了超刃值服猪务，填另一托方面凉公寓祥业主肉也给挖写字秧楼提心供了盆购买场服务寄。从秩另一炊个层猜面来勺说，谋许多垂在冠郊城园须写字乎楼办牢公的轿人，区很多悼会选嚼择冠败城园旁住宅逢作为大居所妇，不诊仅增睛加了先项目禁的卖妈点，绸而且碎工作衬与居米住直盟线距顾离的疏缩短统，也辩提高呼了人船们的文生活之质量愉。笔纹者认颗为此卸种作喘法，杂在市破场上为有借筹鉴意胞义。纸(3芝)资“牲商、歼娱闯”债合一叹，与值“米住绸”虑分离宏的模鸣式切“驼商、厉娱合桑一恶”忠从本耳质上剂来看吹，目笑的也肾是将韵“黑商躁”泊与斤“束住半”计分开熄，纯搁粹其鱼办公级的功并能。珠但一护般意劝义上辩的互“朱住俗”诸，包夫含了板休息另与娱间乐两限种含肿义。岗而幕“短商娱指合一倘”偿方式锐恰恰特将传耳统意析义上肌“添居住价”鼻中的煮“斑娱乐瓜”丝部分敏剥离侮，合刊并到渴“均商竭”裕这种雹功能枝中来伤，启很动了疑商住直物业恭中的惑新篇剂。其牙提出痛“辅为办碑公与胞娱乐颗合一堆的少脂数人认建筑这写字暮楼，歇其实元是经湾过市猴场细迷分，希为一话种新想型办找公、椒生活闷方式探服务勉。岩“戒商、曲娱晓”碧合一锣，与森“档住言”狸分离知模式悟非常风经典蜡的案哑例来搬自于绣位于润中关鉴村核渠心区贸的伟“位左岸捉工社板”东。从宁产品窃推广喷角度笔看，把“凳左岸垒工社著”类打出驶“怒为另钉类人悉建造开的写市字楼象”缘，但滔其提假出的折三种直生活芬方式通下三撤种物那业模已式很易有些插意思出(像如下资图所虚分析鼓)浆，笔滩者认辞为这纸种模芒式下浇，工付作与照生活采更紧岂密地帆联系赔在一睡起，剧是由严IT饺等新徐经济反催化誉的代迎表着讲未来唯商业千、办姑公的礼一种清新趋屠势。疏市场帽经济笑的发嚼展必贵然会约针对萍需求猴而创扬造产滔品，档在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