中原地产某地产物业运营模式

華潤置地（1109.HK）物业运营模式研究一、華潤置地（1109.HK）公司背景华润置地（以下简称“华润置地”）是华润集团旗下的香港上市公司之一，也是华润集团地产业务的旗舰公司。华润置地是一家综合型地产公司，主营业务为物业发展和物业出租。华润置地于1996年11月在香港联合交易所上市，股票代码1109，被列为香港恒生指数100种成分股和恒生中企指数成分股。目前，华润置地总资产已达170亿人民币，净资产超过80亿人民币。下属公司包括北京华润大厦、华润置地（北京）股份、华润（上海）、华润置地（上海）、华润（深圳）、华润置地（成都）、华润置地（武汉）和华润置地（合肥）。二、華潤置地（1109.HK）业务情况1、華潤置地公司发展战略满足中收入以上消费者的住宅需求、品牌零售商对营业场所以及高端企业对写字楼的租赁需求，采取住宅开发、投资物业持有两头业务双向发展。在住宅方面，仍将重点发展近郊中低密度产品及市区高密度产品；在投资物业方面，将会重点开发以大型购物中心为核心的“都市综合体”产品，既而快速在全国复制。2、物业开发及持有的比例我们通过统计历年开发和持有的物业权益（developmentandinvestmentproperties）发现，華潤置地占主导权益的项目开发中住宅类物业比例占到77%左右，而商办类物业比例只占到23%。但同时在投资即持有物业方面，整个情况恰恰相反，商办类物业所占比重超过九成。（至2005年12月）数据来源：MorganStanley（1sq.ft=0.836sq.metres）通过以上分析，我们认为華潤置地在项目开发中主要选择了住宅开发而有效回避了商业地产开发是比较明智的。商业地产开发过程中需要巨额资金且不确定性因素较多，在开发周期内对上市公司的业绩影响较大，而華潤置地通过参股开发和后期物业运营（权益置换）能够更加灵活的置入优质资产并有效的分散账面风险，提升公司业绩。華潤置地开发的各类项目统计表数据来源：MorganStanley（1sq.ft=0.836sq.metre）悄3、叔華潤逆置地佳土地速储备革情况技截止做目前妥为止怎，府華潤均置地棍在内断地５唤个城么市，荣即上供海、偏北京谎、成草都、之武汉脱、合积肥共废有留各类卫用途雪的优土地侵储备音38羊3.罢5万稿平方柔米材（建优筑面瞎积）爱。具乱体分腥布比躁例如删下：然華潤惩置地造（1盟10毕9.羞HK余）各恳地土润地储板备情贪况嚼地区支发展腥中物屋业毛(平甲方米藏)印已建宁成物叠业盯(平绩方米怠)千总土逆地储都备建亩筑面吊积(召平方还米)盯所占忧比例污（%秤）隙北京只15宏51桌30衡2袍21浙71系19突17钳68语42毛1误46集.1法1%惧上海汤20括73侍60者0焰20附73胃60诵5.层41功%两深圳冶10腿30蓬00释0眯10漆30逮00咳2.千69齐%淡成都腥14拾09阔79腔1狸21桶49得7不13栏88剪29起4疏36席.2葬0%火合肥宪20累28完70虫0染20覆28炸70揉5.雅29仁%逮武汉峰12魂58得07雪0返12恼58疼07典3.俱28舱%路总计春36匠00框13核0联23锄86够16虚3镜83拳5边3渣52瓣10益0%祖数据何来源鲜——族华润过置地望20盐05惜年度算年报秃華潤束置地微的土点地储喷备规朋模较赵大，滴主要伸分布峡在三破大经裂济圈脾的中钩心城僻市和痛中西病部的养热点先城市申。其缘发展轧策略杂明晰个，骄侧重悄于发付展“今郊区爷低密摆度住叨宅”颂和“孩市区尼高密罩度住纵宅”秆，并咸结合蜜规模兽化的社“逢城市卸综合挠体李”车大型厨商业肤地产冲项目牌，实脆现土同地价泉值利乱用的洗最大灰化。棋三、性華潤邻置地声（1览10朴9.识HK再）物益业运握营技以巧及暖公司匙业绩居表现渗20肤05调年末挡華潤破置地奸（1怨10鸣9.嘱HK霉）驱有限愤公司旺发布顾公告直将以头31征.9彻5亿轿港元迷从母宝公司交华润柿集团慌手中赛收购夺两家概子公躲司的顷全部粉权益欣，获跑得子芬公司乒拥有粥的商坝业地垂产押项目梢，并农向母湿公司决转让楼其持砌有的冷2.质25姑%万奥科歉B扛流通仪股权想益辆（市唤值折杠让近轿36晌%）内。维此次沃收购忽所包垄含的室物业禽及收诚益情速况如走下：别通过键此次位收购赛行为参，目监前努華潤款置地授（1大10赵9.珍HK牢）的题整个公物业援运营指模式炭已经滨初显货雏形平。布1、企華潤保置地客（1扇10佩9.蹈HK探）持弦有物怎业类兔型的幅策略群从持迁有物屈业的帐类型疑来看删，漫華潤梁置地怀主要剧持有棚写字随楼和以大型波商业藏中心免。通段过近追期的法调整泉，华華潤晕置地寿持有较商业岛物业鞋的比碍例近闸一步书提高疲，这弟也便苗于它腐更好葵的经萄营所岂持有事的物组业。具对于拢写字咐楼物勉业，蜜我们图可以劫看到追除了饱持有奇顶级格CB惑D地瓣段的洪甲级矮写字福间作冒为组科合投饶资策检略外匀，肌華潤井置地习近期套开始研整体环出售到其发秧展的祝“壮银杉售国际这中心似”古、旗“盐凤凰绸置地耀广场命”刊等项企目，狗也反怖映其映欲乘舱旺市糠消化粗部分租物业虑回收馒资金山的策烘略。忽2、枯華潤互置地逆（1陕10住9.缴HK念）持曾有物僚业布舰局策糠略惩華潤筝置地彻持有营物业抗相对垮比较修集中鹊，主念要布危局在醉三大权经济谋圈的鸦核心宁城市俯，并弊且持代有的宰物业核的地可段佳予，较傅有升晨值潜悦力。由同时疤華潤撤置地圾对于尼权益朱配比道也非夸常重科视，爷其所恢持权凤益随袜着物沉业经鬼营的碗成熟垂而逐幼渐增抗加。邪華潤愚置地杆持有三物业紫布局再情况渐数据奸来源愉：華弃潤置识地（心11炎09据.H喇K）聪20山05界年报挂3、膝華潤禁置地甲（1荐10彻9.领HK糕）持遣有物上业的盖价值雀及盈驼利能组力画華潤壮置地钟持有昆的物傲业组炊合按员照现曾行市叹场价管格类太比法愚获得吊的估吩值大托约在惠80兔亿人母民币斧左右渴。其聪中商开业物晃业约攻48络亿人披民币超，写彻字楼范物业铺29树亿人爹民币哗，另公有极蓝少量宰住宅晴大约寨2亿旱人民干币。棉華潤瓶置地筋购入吨三处挖商业掌地产众项目情之后午，持勉有型奴物业标的获照利能捡力显愁著提别高。域根据弦现有够的租驰金统狱计数贩据来已预测皇，2袋00洞6年眠華潤铁置地滔的租铃金收觉入将千增长屋超过巩10倒倍，啊达到已4.富8亿虽港币李左右匙，占净总收拒入的租比重陶也将竭提高时到1锁2.蕉5%梯。赤数据累来源弄：M刺or晶ga馆n衰St蚂an销le菊y伐数据订来源很：C修it舅y絮Gr致ou杂p另4、链華潤挂置地肉（1捎10牙9.韵HK丛）物困业运仍营技偶巧分琴析躬華潤郑置地慎作为畜華潤件集团啊下属桥地产崇上市拾旗舰剪企业算有其乌特有叹的优忽势，沉但它剧在公献司层宅面物摘业运赛营面歼的一后些技乖巧仍穿然是枯比较鞋有代殖表性员的，育值得储其他荷上市季公司培借鉴是。税華潤雁置地灯物业诸运营掘技巧侧的核愧心是拾：有浆效降贫低帐械面风哀险、搭提升快财务命指标母、扩瞒大股摆权融号资空陷间，壮借助鸡资本扶市场返做大乱做强犯成为扔综合坐性的却房地贴产企渐业。掌——嗽降低据帐面胡风险重、提突升财毅务指疲标男華潤南置地反作为挡上市血公司饥较少香采取殿在同恩一会匠计周秩期内田独立侵开发柏多个勺商业戚地产日项目道，而丸主要喜是通械过与腹其他胖公司捕合资哈合作论（包便括同栏系公艰司和俭其他呼较有恼实力啦的发洲展商段）开肃发后申选择夏性持注有权菠益以驾及收棒购的魂方式忠获得貌投资愁性物列业，尚减轻葡了现贴金流脏的压塘力，岩有效扔的降悼低运淋营的跳公开扬财务止风险都。林華潤守置地泡置入咽母公旁司商火业项养目的什举动不是其庙从长颜远角养度提煎升上报市公舞司的徒行为日，从牛短期波来看爸其目盈的就耻是全域面提悔升上生市公靠司业缘绩及咐未来券的盈撕利预蒜期。坦以下户我们再从几俩个指禽标来呢讨论批：简总市样值（话Ma渴rk焦et部c判ap钉it描al盈iz鸭at萝io竞n慎）厌完成野收购财后，赛華潤展置地翠总市界值提玻升了您75盖%左浩右，县从4适3亿听港币钱上升表到7遇5亿湾港币呢，规遭模居歪港交虏所中洒资房杨地产免企业煤第四商位（齐不包运括万斤科B宾）。技市值幸的大钟幅度视攀升押能为疾華潤轨置地述带来尼更高冤的资玉信评宏级，剧为进改一步驼的银久团融楚资创舌造了城条件赞。村净资卖产（管NA桥V）辟Es拴ti雪ma挣te奴d伤NA海V指式标是灿各研职究机减构对击上市跟公司鸭净资家产的控最新寨变化颗情况外做的勿量化说估值重，它箩反映荡了该岗公司息即时愉的真君实价命值。脂该指缴标的产高低好通过挨“附市净键率逼”颠影响弄股价界高低罚的重投要因猴素，糖也是若实现芽定向晴增发辆的重搁要参抵考依嗽据。怕華潤就置地棒在完扮成一拼系列瞒物业恋运营摆动作仪后，晚NA族V由汗于折混价置兼入优陵质资精产（拥包括室物业逗和土哈地）寄以及锁物业独重新绢评估阅增值住的影厕响而初有了挪显著夸提高雪。截眯至2护00务6年互3月灿，J爬P春Mo剧rg茂an为对跟華潤餐置地创的N楚AV映评值蜜为5穷.6串3H份K$领/股口。球赢利聪能力醉（N银et夏P妨ro妈fi坊ts晃）宏物业扛运营祝（提纺高优求质收灯租物呀业投友资比抄例）杰对宁華潤现置地坏在赢幻利能猎力上赚的影分响短险期之国内表巧现并戚不明偷显，护目前凑它的更NP胀指标佣的增则长仍饰然主推要依粮赖住限宅开傲发的周良好宴收益烈情况爪，但警是适颜当增水加优果质物念业的秤持有括比例奴对未再来稳清定赢盐利预地期的全提高害帮助米很大普。想其他结指标术身醉欢邪姐兰州蜡肉卡群罗背怠顶俗H庆KD紧（榆K$扛)趟怜堵H沈KD掠(K触$)抗所意昆HK纲D(醒K$揉)镜沉炒让劈跨岁脖叫祝砍幼迅颠买极功波胆馅2申00罗5/命12萍秃降购20惩04很/1踪2码拥母2盒00该3/摇12宿屠帆絮营屿业枯额拜谊葛睛喇鹊露炸挥消疫著旋2,统70浊6,睛88寒6弹庸1疏,8婚89怠,6英80捎撤马1,虫25垮2,虑28旦2者屡桶经陆营功溢宾利赏/北(亏壳损沃)挎扔狸冤拉衬4材69纺,3值68携围裂猜63免,4春18学鉴窄刑2狗8,岸98宏0咳闷办在税轰前违溢雷利仍/企(亏平损瑞)宗酒狐施馆扭4庄85文,2蜻60航巾权脱79乎,6切22棒勤载垄3妈6,旱38肥2架桶鼠掠每捏股赢盈前利庄/芒(亏昏损颠)(誉仙)妖败膛旦腰24缺.8龄00带坝休圈1蹄.4党00鼠鸦絮简尼5.依20轻0著他遍都境每责股虾派拖息略(仙缴)霞科棚惑贵铃六栋鸭3.嚷30破0震榜轨挠3方.0待00忆矮枪正难2.标70歉0慕泛先黎毕派兴息热比绞率脆(％号)勒稿岂朽鹅扁嫁严薪13鞭.3端06扭%运呜洪2缘14喘.2纲86电%剪腔遮51宝.9蚀23尾%输垒门麻经庭营加边剪际助利故润帜率危(％办)亡讨掀码1骨7.肤34峡0%握庸僵竭3.擦35会6%迷纷逢被2框.3旧14消%凶荷姑阶股腰东屈资朽金犁回品报霞率盏(％拍)柄谦代庆6当.4鸡98瞒%籍贡光竞0.刃55致4%致阻注蒜1起.9仿92剥%汇患秧尖年初代之现冲金及汁等同植现金财项目堤部事潮绍1沈,5枯35吊,5历92诚颤勉1,生38升9,业19逆1聚造7未72幕,2把86佳经千占年终薯之现蚊金及辈等同袍现金芦项目柄匠屑盏茶1捕,9捉96程,8乖81链么烛1,劳53梯5,愈59夹2翼裁1进,3凡89废,1悬91错序捡总之病，物钻业运洁营从燕各个愁方面僵提升脏了菜華潤率置地商的财放务指拢标，乔为其利在资远本市缴场上辽的进斧一步伏融资晶打下贫了良脾好的经基础稼。奔——兆扩大员股权渔融资铅空间谱華潤免置地煌通过表物业怜运营妹策略直（主映要是削指分秃散开夺发风叫险和辉置入效优质翠商业有地产怖项目汤）可智以集汗中在蛮一段练时期它内提叨高其疼净资任产值器、每看股赢偶利及鹿赢利具预期波，促异使股咐票价逗格上聋升。瞧我们料从贡華潤佛置地法的股你价走魄势中劝可以乡清楚伞地看宜到：连而鸣華潤换置地爪之后级在2宋00景6年布1月盈即牙以每验股3选.7呜25粪港元印配售鹅3亿趴股，摇集资川净额扣10混.9违5亿勉港元艇。配亲售后弟，华混润置乔地2像00苗6年捧和2警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