关于房地产投资培训资料

房产投资扫盲原本发在房产观澜里，但支离破碎，现在理好了。这里高手多些，希望大家指正。不知道大家有没有看过《穷爸爸富爸爸》这本书，虽然写的不怎么样，纯粹是一商业运作，但也的确包含了一些财务知识。虽然十分浅薄，但这却是在长期农业社会和计划经济成长下的中国老百姓最缺乏的。既然在房地产专栏里，那我就抛开股票，专谈房地产。先说房价（市场价值）：你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗？房价是一个时点数，是静态值。而你购房付出的成本却是动态的。举个简单例子加以说明：你购买房子，房价100万，首付3成，贷款70万，期限20年。当你完成此笔交易的时候，所有的都是静态的，包括你的初期贷款利率。这二十年，你能确保贷款利率不发生变动吗？在过去10年，中国的平均贷款利率是8%（已剔除硬着陆实行的高利率影响）。而我们买房的同志，初期贷款利率大都是5.04%。相差3个点，这三个点意味着什么？意味着你必须多付出30%的资金成本。换句话说，你实际上花了130万买了一套100万的房子。（说明一点，首付的是机会成本，因为基准利率上涨，存贷款利率会同时上调）。再说房价（实际价值）：看完上一段，有朋友说，房价会长啊，房产是不动产，是保值工具啊等等。那我先问一句，你知道什么叫不动产吗？不动产就是地理位置不可移动的资产！！而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具。学财务的都知道，房产和地产是两回事，房产（即地面上的建筑物）是固定资产，是要提折旧的，是随着时间不断贬值的。地产（即土地使用权），是无形资产，是实行摊销的，谈可以通过评估和交易重新恢复的。所以说真正增值的是地产那部分。你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗？由于我们现在制度上的缺陷，我们购买的房地产（请注意，现在社会上所讨论的是房地产泡沫，而不是房产泡沫或地产泡沫），我们的资产具有不可分割性，即我们不能单独处置我们的房产或地产。我实际上想说明什么呢？我想说明的是，我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别，其实我们购买的只是该住房的70年的使用权，和所有权有本质的区别。简单的说，你能把自己的那部分地产（无形资产，土地使用权）转让吗？你能把自己家的墙拆掉卖钱吗？由于在制度上存在缺陷和不完整，你花一百万买的该住房产权证的价值其实就是该住房70年使用权的价值。产权房和非产权房的性质就其本质是一样的。因为从投资学的角度来说，你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的。比如说，你出租该房产，你的租金收入不会因为不是产权房而减少。只要不转让，NPV（净现值）是相同的。好，现在我们基本上对我们的房子有了些基本的概念了。下面我们就谈谈当外部环境变化（宏观经济，政府政策等）对我们房子（普通老百姓最大的资产）的影响。由于不知道论坛上的朋友经济学的基础知识怎样，所以我也有点犹豫该怎么继续写。要彻底写清楚，涉及的面太广。微观经济学、宏观经济学、制度经济学、货币银行学、投资银行学、会计、国际贸易等事牵扯在一起的，主要的原因就是，房地产本身就是一个复杂的系统，再加上我国一向政治、经济不分家，就更为复杂。这也就是世界上有这么多经济学家和专家存在，还是无法避免美国、日本和东南亚经济危机的原因了。从根本上说，房地产问题历来就是一个金融问题，其本质是金融，其形式是产业。从美国房地产业的发展史就可以看出（图书馆有美国经济发展史这本书）。下面，我将从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影响因素。先讲一个概念，根据资本论（这是所有经济学的基础，希望大家能学好，否则就没有研究的基础和立足点了）的观点，价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看（即把时间拉长），价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看（即从一个时间点来看），价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。这个可以参照股票的走势（不知道这里有多少人懂股票，有兴趣的看美国股市的发展）。利率、汇率、通胀率等一系列所谓目前所谓经济学家研究的东西，同时通过改变供给双方的力量来影响价格的。先说利率：利率、汇率、通胀率及政府的许多政策都是相互影响、相互关联的，混在一起就没法说清楚了。值得一样一样说。还是举例说明：前面已经说过，期限20年的贷款，利率每上涨一个百分点，等于成本增加10%。由于利率的上涨会直接导致购房成本的增加，减少需求（大家学过微观经济学的人应该知道刚性需求和弹性需求：比方说，我要结婚，女朋友说没房子就不跟我结婚，而我特别爱她，不管房子多少钱，我都要买，这就是刚性需求，一般情况下需求都是具有弹性的，而且在不同的价格下，需求的弹性也是不同的），利率的上涨也会提高开发商的成本，但由于市场价格也上涨，开发商的利润率会并不会明显减少（即便减少，也远高于整个社会的平均行业利润率），大量的资本会用如房产开发，房地产开发的数量会增加，于是供给的力量会此消彼长，一旦突破临界点，房产价格就会下跌（类似于股市的阶段性高点），重新寻求一种平衡。从历史的经验来看，利率的上升对房价的上涨具有致命性的打击，这就是谢国忠讲的为什么房产会破灭的原因，中央也为什么直至不愿加息或继续加息的原因了。因为中国的房地产业的发展是银行信贷资金支撑的。国家一方面推迟提高利率，一方面假借土地整顿减少土地供应，目的就是为了维持需求减少供应，防止房地产崩溃或崩溃时间的到来。同时利用各种媒体发声音唱多，就是维护需求方的信心。如2001年股市崩溃时，政府是最大的唱多力量一样。经济学的东西实在是太枯燥了，跟炒股票作基本面分析一样，实在无味。调剂一下气氛，把制度问题提到前面来讲。花品二说垄制度浙：什饰么是枕制度往？谁胶制定奏了制湿度？爷说白树了，尝制度小就是旨一种斩权利趣，操和控价扶格的萍一种性权利抱。我模国的告制度吧由于梯历史埋的变螺迁和截改革脆，仍皂存在期着许本多重耻大缺榨陷，志不比教微软夫的操请作系忧统好俭多少幼，现世在正灾在打搞补丁急。你炊知道闪上海疼有多族少房被产吗垫？各惜种房针产的燥性质早吗？匙本专屯栏有陵个朋认友贴脂了篇蛾《房情产基律础概芒念要支领》餐，不暗错，必值得筐看看另。至秧于历筋史的镇原因撑和政炎府的战控制倡或当沙初的锹制度宿制订妈，大碍量的宵房产有是不忽能上喘市交反易的荣，这五非常贝类似插于股衰市中思的非员流通挤股，帝我们津现在摘买的尘商品型房就传类似陆于流很通股净，炒蛛股的溉同志费都知译道流拾通股爷的股率价远喘远高纯于非济流通蜂股的垃价格肚，但币却享仁有同兆样的泼收益屯权，泼这也抹是促哪使股性市暴酒跌的狮重要园原因嫂之一疼吧。币冠现在谦政府悼学乖物了，捉逐步附逐步表的把练原来勺不能逝流通冬的房但产（捉如售算后公萌房）柄上市捞流通阶，就斑是不趴愿一施下子闻扩大缝供应守量，两改变勉供给亏双方册的平奏衡。叠这当鸭然也阿充分杏利用铅了中序国老访百姓练的消圆费心牺理（让房子撇总是欠要自板己的东，而良不愿目去租锁房，睁这也渐形成迫了房晕价和你租金晚倒挂炮的现浙象，猴这是手西方决人不餐能理闯解的泼）。葵丈炒股煌的朋艺友应约该很餐容易水理解果这一追原理蹄。其牛他的泽朋友雨可能绍会有前点困策难。会中国汉的房裙市和识股市常是如益此的蜜相近菠，并宾不是炒虚构诉的。伙摊当然哑，这确只是得制度案影响浓房价联的一痕个小源小的主方面虚，其值它还抚有柔土地颈供给西制度柿等等栏。因仰为政跨府掌糖握的钉制度乏制订渡和修汇改的袜权利赠，因忠此他口们也感就掌熄握的量定价座或通阶过影拥响供小给来宅影响刺价格期的权茂利，任这其箭实是锤计划慎经济异的产油物和攀遗毒宗。但系事实志证明斤，依饺靠行歇政的洋力量岸来阻次挡经虽济自膨身的刊运行持规律碌是行熔不通梳的。锤只在此赞，我牌用索剂罗斯捐的一分句话命来结工束此挂段：桂“角繁荣熟早已渡耗尽乎了自马身的螺力量替，可呀是为丑了避锦免一责次大杀萧条灶，它澡的生爱命周搞期被鸣人为阿地延择长了挎。榜”攻--庆-乔壶治.且索罗源斯醒玉哦。台对不艺起，巨制度夕这部矮分有问点重役了。诵其实除我只辫想说感明的蜘是一赶点，幕我们疤多花猜了几陆十甚粘至上棍百万障的钱腐（即涉总成脆本超悉过总武收益屋的那洪部分痰，用杂NP洪V计良算的霜结果抚），差获得锻的仅熔仅是躁流通径权（剧这点膏和股助市上届流通亮股和岂非流村通股旨的区本别是指一样猾的）索，流还通权聚的收灶益只并能通索过投化机（箱即低太买高忽卖实怒现）圣，而脉真正薯构成古股票迈和房处产收册益价资值的附收益态权（规每股宫收益浴和租世金收们入）姿流通械股和夏非流寄通股啦及产穴权房益和非炒产权劣方式晌一致驼的。央这也鸡就是血广大克股民忘之死奉也不嗽知道幸会输士钱的茅原因凳，说技股市兽是大鞠赌场置其实壮也有他很大芬的合猫理成割分的顷。房刮市也选一样惯，因狂为房园子和事股票奉都成锤了大母家投裙机的慕工具辛。梦陆问题袖1：斩楼主爱很强徒呀，磨请问阻您说扛的汽“霉期限打20宜年的坐贷款北，利裹率每吸上涨析一个缸百分赖点，施等于胆成本鹊增加姿10聚%裹”宝，这啄是咋俯算的灵？动罚我是腐外行输这样洋算的啊：悲脱假如现贷款刘10接0万记，利匀率上铁调1绵％，竭那么飘成本日上升膀10巴0探×残1％昂＝1打万；勿成本撒增加栗只有玩1％毙呀？娇摆谢谢珠楼主陈！坑塞上楼动的问痛题问震得很品好。稀因为宰银行单采取俱的是抬复利酷制度筑。爷耳举例遮：1快00折万贷崖款，唱5%盖的贷穿款利组率，租期限千20国年，迁用购蓝房者谢用得蜻最多锣的等江额还至款法吧，每贿月还芽款6珍60界0元定，如耐果贷纪款利馒率上落升至智6%胡，你毕的还佳款额首将为持71典65说元。扁还款狮额增迅加8径.6灶%；施期限碌25赔年每忍月换邮款额绩增加峡10爆.2裹%；物期限梨30环年，救还款泰额增宏加1惰2%绳。腰棋为便娇于计娃算和贡说明老，故聚取1捐0%翠。赖夸问题决2：掩楼主牵关于侄产权陆和非忧产权晚的房隐子用犹流通顽和非驱流通珍股票包来做俊比喻池，很防精彩谋，提竿高我许的知医识面欣了。窗那么在非产尸权的供房子荷是那饺些类舱呢，案如何拘购买为呢？朴这类验房子社可以组出租幸吗？犬办本专岩栏有雕个朋渐友贴左了篇挠《房鼻产基景础概祖念要衫领》读，楼姥上自胀己去润看看造吧。草退要把魔这个冻问题把回答酷完，谨等于匀要把钞我国惩建国盯后的导历史魄讲一邪遍了菌。弟腾三说期汇率爆：要牙把这展个东雄西讲情清楚际可真油不容缠易。斯不知消道大瓦家对诉国际安贸易遥的知缘识知咏道多垮少，哭因为资汇率裤的影借响因凶素挺家多的抛，最棒根本钱的当鬼然是波购买糠力平往价跑（不邻懂的访话自淡己去烧看书析），合第二暂个当息然就漏是供帐给关宪系了握。汇态率用县最简鼻单的脱话来之描述好就是耳这个径货币疼对另姨一种叼货币施的价羞格，知当然寒也受获供给供关系吴影响宵了。百耍不知阶道大污家看役过谢营国忠惧的文域章没拔有，吊此人治了不龄起啊兴，敢脊说实鬼话，威和郎槐咸平薯一样紫，是啊个敢有于说刑真话朝的人踩。其窝实他饼们说释的难员道政凑府不摆知道托，说辛得不逆客气竖点，予关于恨国有滤资产和流失誓，我洞比郎瓣咸平销知道刊得多系得多爷了。片只不世过大妖家都踢不说臭而已筛，怕只触犯掀某些陡利益臣群体那，自万己吃犯不了贺兜着亦走。花而且淘老百钞姓也命不愿刷意听框真话截，他兵们宁翠愿活柳在睡只梦中桑（还订记得畏鲁迅竹在呐位喊自奉序中棕的那斗个铁郊屋子菠的故欠事吗瓣？）均。记丽得我袄去银楼广夏垮考察脱回来大的时籍候，避告诉乏自己糊的同亿学，回00世05迫57劝造假把时，封有谁绵相信昆啊？樱特别窝是我丹刚说胸完，说该股翼就从勤25防元涨寸到了申历史唤最高曲价3豆7元煎，别贺人都婚说我罚神经锈病。叔现在丰是多君少呢泻？1舞.2脱元。掏我同云学至团今还扣持有贸。不雁好意夺思说亏得远割了。印系话说舅回来蠢，为赠什么赚要说争谢国毕忠呢仇，他伙有篇抵文章谈说万鞠亿游烤资炒肝作人呈民币碎升值哨。我裹国的肯那些稍专家奸和所墨谓经充济学胡家（冠某些附利益旺团体麦的代割言人隶）就螺大批测特批钓。也质不想累想，姐像谢颈国忠理这样拉的人震如果典没有乞根据版的话涝会乱奸说话剧吗？恋他可丢不是量那些盐卑鄙塞的中个国经昏济学获家。显大家藏如果武有兴隐趣可浮以到员中国机人民侮银行丹的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