产权式物业开发模式及深圳案例实证

产权式物业开发模式及深圳案例实证分析摘要本文首先介绍了产权式物业基本理论，结合深圳特区两个案例详细分析了产权式酒店存在问题，围绕旭飞好时光休闲投资公寓提出10点完善建议。一、产权式物业定义与种类产权式酒店是房地产与旅游项目嫁接后的产物，即酒店将每间客房的产权独立，分别出售予投资者，投资者在购买了产权式酒店的产权后，可将手中的产权进行转让和自由买卖，也可以确定自己每年使用酒店的天数，其他时间则交由酒店管理公司统一出租、经营、投资者收取一定比例的返租（经营）收入，以实现保值增值。这与传统的住酒店以及传统的房地产投资有着本质的区别。----投资者购买产权酒店后，可拥有以下的权利：一、拥有的产权可自由买卖；二、每年可确定自己的使用天数；三、其他时间则交由酒店管理公司统一出租（经营），从中收取一定比例的返租（经营）收入，实现保值增。产权酒店分类产权酒店主要分三类：时权酒店、退休自用酒店和有限自用投资型酒店一、时权式酒店向游客出售在一定时期内使用酒店客房和娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或交换。二、退休自用酒店是投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报，到退休时作为养老的住所。三、有限自用投资型酒店的客户６０％是中产家庭，４０％是企业集团，家庭投资主要是为了增值和分红，顺带度假；集团购买一方面用于投资，另一方面可用于员工度假或公司年会专用。早期产权式酒店的运营缺乏灵活性，消费者想到不同地方度假，引进可交换概念(vacationexchange)满足旅游者到不同目的地旅游的需要势在必形，1974年首家分时度假交换公司RCI成立以后，新的交换服务方式越来越多。人们不仅可以交换固定档次的住宿时间与娱乐服务，而且可以选择不同档次的娱乐时间和产品。点数制（point）与点数制网络是最新发展起来的分时度假体制。90年代出现点数制脑蔑紧19唱90族年，猜进入无分时香度假公领域论的迪舱斯尼吸公司管率先和推出乓了点喜数制义（又效称为注分数们制）声。即像顾客绸购买墨的已茎经不政是某族处房衔产一猪段时仓间的周使用硬权，追而是精购买跳一定俘的点香数，堆以所字购买迷的点砌数来质选择溪消费秘标价述已经鸟折合槐成点愈数的挽住宿侧和娱邪乐产马品。榴欧美素公司分与南盆非公定司也白采用饰了点鼻数制秃。爬90款年代录末期则出现塌点数阅制俱仪乐部脏和全朽球点刊数制尼网络捆跨什点数汤制俱敌乐部烛一般或拥有冈几处画度假围房地采产，须不同扮房产阿有面扬积、蜡档次个等差序异。太在点召数制每俱乐隙部普鸣及以徐后，匙通过乞计算袭机网两络技三术将收各地仰的点具数制川俱乐剑部联卖网交衔换，冤使消昼费者母具有版更大朱的选广择性魂。榨薪盾R沟CI气欧洲桌分公液司于宣19溉99欧年5仁月完祸成点下数制习网络此检测袋，并光于2先00沿1年们将点织数制膛网络蛇推向闪全球地。奖产权底式酒风店在煎深圳膝的发摊展阿层应析花呈厨平岁第焰热表1责深拣圳特夕区产厌权式卵物业峡分类桐实例返深圳祥雅兰扰酒店歼位于护深圳料盐田迫区大巧梅沙互海滨犬，属荐于旅勉游度粗假酒绸店，燕是深揪圳第让一个忌产权鉴式酒闭店，嫌19枪2间犹标准础客房寨，蕉20控01针年求4绢月枪23忘日羊试业伯。越发展序商：骂雅兰椅置业蒙(联深圳下)廉有限荷公司祥属于果典型取的产俱权式甩酒店钟旭飞赖高时邮光休旨闲投看资公饰寓纳介于湖酒店陶与住疫宅之追间的梳投资挠品种秘。协例如茎旭飞欣好时凡光投辆资休脸闲型什公寓跳就属合于此羞类。横旭飞汤华达秃园位皇于翠收竹北划路豪徐宅区庸，繁棒华的过翠竹解北路宪商业衰街是植家庭竹聚会沸和商当务居照住的大理想馋之选循；投失资计拍划：惹“算首付币1传成，之坐享浸其成海，哨20恭年自均动回党收使高用权杂”体“液首付饮2半成，陪坐享风其成庭，讯13固年自循动回玻收使确用权袖”泰“浸首付浅4安成，烧坐享死其成存，歇7湖年自产动回鉴收使占用权蹦”肤深圳俯中港耳城购皇物广短场丈产权红式商骗场旱作为蜘一个针建筑突面积孟达敏4火万多蜘平米也的超尾级商掌城，自中港屯城设紧有也16疲部自紫动扶杀梯和势豪华温观光棉电梯挽，特40拐0眨多个抵车位洞，同修时还滔拥有冤40吊00师多平依方米雀的休渡闲广甘场。城产权饿式商匹城等笋于对杯传统接商场正出租鲜柜台煤方式筋进行拴革新赞，可涝以通疏俗理斩解为坏拥有剥产权辰的柜乌台或贩铺位波，例排如深劝圳中惑港城事就推锹出这阴种投呆资模羊式。号投资烫伍万刚元6医0年耐收益脖为6萌2.赔8万兆元像深圳协市钜清华投浪资发希展有框限公斥司推立出的退中港糕城购鞋物广赛场属碍于产单权式坡商场单独的度假房产单独的度假房产房屋面积可变时间长短可变购房期限可交换可交换永久或定期猪洗勇戏淡汇狠场捡仓商党图1愤比活较灵床活的启产权粉式酒斯店躲二、罩产权聚式物德业运亲营及太其优历缺点躬分析龟消费浸者在钱购买萍分时授度假格产品拨时，今越来约越多啦地关干注其希可交晋换性怖，所评以加粘入一巡个交怀换公雹司就健成为液许多柴分时掠度假姿开发黄商的猪迫切笛愿望找。徒瓶产权净式酒径店典捷型模针式如言下：开发商开发商销售代理商销售代理商会员会员交换公司交换公司会员会员形僵钉挤笑拨糟披坐英地图2明.暮典型挎的分斗时度易假运山营机锦制早国外屠最大鼠的分翅时度沸假交至换公咏司是篇RC惨I,率国内幅首批盘成立危的交偿换公霸司是普华夏润之旅择。计借算机购网络房与信财息处欢理技基术为怀分时返度假趣的可静交换捐提供剃了技恳术基用础，锈象R碧CI汤能够物为十览万以拦上会尤员提聚供服躁务，介两者协对比筹分析裕如下娘：肺表2察国卫内外奋典型鄙分式叼度假烫交换韵公司疫经营昂比较赶产权恳式物得业主强要优巴点：讯产权挤式物喘业属聋于投携资型链物业诵，为造老百敬姓提豪供了牢新的央投资商渠道战，投乖资风离险比谈股票盛小，诊投资狸利润颂比储跟蓄和捷保险先大。林表3暖投认资股烧票与枪投资杆产权虚式酒浴店比踩较哭表4奏投倍资产通权式肥酒店邮与投磁资人崖寿保谢险比猜较梳比较占项目施投资待养老献人寿窃保险俗投资浩产权剖酒店躁产权想式酒漏店实翅例闹性质订储蓄聋型抗失意外污保险艳低风祥险新制型投掘资艘旭飞唇.愁好时煎光休蝇闲公牧寓捡投资身金额抗分期陵小额签投资聚一次拥性小饰额投环资磨一次什性小裂额付纳款，者也可涉以一粥次性袖购买称产权棉投资隆期泄数年键到数堪十年觉不等站首期余款一睁次性锹投资周。后绢期以裹酒店倘年度膝利润倡冲抵择比分狠或全午部月慨供楼瞎款叼首期负款多槐种付千款方掉式窗回报胁时间错退休状时或命者遇做到意蚂外伤菊亡时修方可屈获得销回报耳；通歌常只锯有2挨0-乱30态年回梨报期原可获桑得年散度利东润分松红及搅其它叫多种贫收益敲，拥器有蔽产权分和酒烧店经证营回蹲报春除了置正常零利润亚50法年回作报外垦，还把将3杜3万腾健康财保险场作为秒回报公内容竟，创惕造性秀将两菌个投地资品召种进卫行结景合鸟缺点尤：存哲在经棕营压捕力较提大，豆高收些益必培然要叨求具坛有较喇高的低管理妖水平悉。葱产权早式酒箱店既储然是系一种群投资照方式部，就深不可逃避免塔具有梨风险掉。概罪首先劲我国路的产车权式波酒店强整体齿并不伐成熟少，仅镜仅是况刚刚劈起步霞。即初使是涂在起短步较稍早的赏地区锁，也播不能蚁保证架他们闪个个映都能晓赚钱最。比秩如在套海南寄，海皱南在集八九挽年前藏就出紧现了筑产权匪式酒饿店的揭萌芽旁，但俗是并渐没有观形成盯真正罪的产累权式楼度假句酒店延。究假其原拥因，养策划贪者主燥要是墨想把厘楼房菠尽早照售出独，其蛛目的斗并不欧是为乐了发岸展旅饮游业搞；更螺有甚滑者，由那时标的开佩发商西大部枝分冲庄着炒遇楼而障来，谱一幢员楼盘衡往往藏经过闸数位缓开发镇商炒职作，发而不缠是针陷对最耗终客御户需掩求开含发。熊直接款造成宁的后循果就诊是剩浙下一早大批怎“勤半截梢子佛”趣工程刑，使泳许多型投资驻人上丑当受姻骗。祖三、机产权载式物腹业相蚕关的怜法律餐问题船产权掠式酒葛店核求心法皂律问改题饲（勾1）可如何给保障肉销售姥过程春中消转费者阴的权斤益？啦开发授商与悼销售美代理还商的酸衔接芽、监备控非醒常重秘要。能类似暑王侯监对三振九产乳权式趋酒店旱的过烈头宣晒传不窝可取译，非尸常容秤易用亮过高聚的投猾资回墨报率骗欺诈菠消费喊者。座（梦2）遭如何董在财傻政困赞难时牢不影悉响消对费者墨的住别宿权帖利？屯（漆3）瑞对于猎已经坡存在构法律抄纠纷沾问题丸的烂塔尾楼薯或空座置楼低，只爹有位皇置较系好，之周围岩环境纽较佳闹的楼袄盘才保能改番建为笔产权探式酒乓店，呜产权部式酒钉店不驱具备僚普遍趋的推胁广性样，否长则会息产生局更严脾重的议法律勺问题壁。印在产仰权式她酒店储运营仆过程号中保献护消涛费者垃权益较的法丈律问耍题艺产权毯多头液销售桶，欺真诈消仪费者孙。愁开发斑失败踩，发粪展商境无力姑完整隙整个识项目伤，造晶成投寇资者抱的投治资损托失。浮公正之经营旺伙如何跑确认别客房此出租倘率，筋客房馋出租需收益获与公资共部皱分经现营收筋益的剥分配短比例春问题挺，恶核意减视少总怜的经岭营收牛入，做增加府运营叶成本殃。酿合同早条款滴强迫絮性，世许多漂产权水式酒听店实狂际上晴只是洒分时咽度假看产品蹈，投表资者锣签定馋的不常平等牺条款挣造成蛇消费磨者不州能享及受到猪产权坛所有净者应县用的繁权益朽。按（5附）另.柿投资泥回报论承诺胡无法柏兑现琴引起育的法个律纠暖纷。旗四、伸深圳辉产权奶式休坝闲公映寓与睡实证宾分析直刑傅深圳净特区季报广脂告中皂心地悉产部悉记者颠王侯料先生万从商棍业角熔度出咐发，知提出舌所谓筐的服获务型怜酒店蜓第五明类投注资概拳念，留具体剖表现东为叶“春四个祝新迅”郑：一王是产执品新王理念医，投捐资型你物业泛不再膜仅局铁限于剧产权扣式酒悄店、死酒店崇式公望寓、炊my烦of捐fi割ce欣等简厌单层扰次的述投资旺，而昌是注昏入国家际上悟通用柔的睬“底服务粥性酒脑店公棵寓第”—闻——画即酒川店中寨蕴含攀家的讲功能银；二拿是投划资新崇品种搭，它贝比证良券、尿保险恋、商醉铺等湖投资饱回报馋更丰灯厚、族更稳拳定而呢被市围场日饶益关秃注；虹三是剖服务求新境稀界，湖一般弦住宅旬型物与业的毛服务午大多晕是以泄舒适村、方纤便为拢核心蔬理念擦，而笨投资哨性物慎业则榜是以夺保值好、增礼值为戒核心球理念订的，踩它不得仅是给销售质一种特投资妻，更芽是创店造一牙种投热资；扩四是限房屋物新银演行，抚投资帮性物滑业把以租售仆、服左务融锣入销师售过树程中麦，是率二级摇市场蓄上的哈全新愚房屋陵银行稀。失投资烟型物冒业的另创新篮代表呀作是粥三九保地产燕打造沙的丹盖枫蝴·窄白露谢，最脾能体锡现投寇资型降物业省的稿“赞四新冲”路原则员。它呈是一特座纯完粹的韵国际辛五星术级服搏务性稿酒店斜公寓竹，它管的布职置与氧其说辈是酒芦店，献毋宁脂讲更编是一壳个温桃馨的云家。快在投羡资上求，它狂设定挤的多傲赢模崖式，舒几乎抖是年谎30弓％以述上的只回报跟率；寿在服训务上星，只转要交访付首鉴期绿18串万，牲就可归永不乐供楼坡，由捞三九死大酒穷店全羊程式馅管理许等等坝。谈综上瞒所述智，笔昨者认劫为丹暖枫升·燕白露椒项目亚在地唱产销栋售和块支付临方式尾上确命有创跟新，心引入循五星垂级服毫务性弓酒店慢公寓龙理念颠也是机神来摩之笔册，借德鉴了也国际搞不动三产投刑资惯茎例、岩过剩疗经济薯时代猎普通肝商品只（例赴如家友电）讯的售柱后服字务思龄想、休并引色入现赢代金私融的搬运作欠方式羊，值诚得肯广定理比念创李新。辜但是纪在利便润回蝶报宣咽传方三面，触开发样商缺源乏对披宣传斧方面羞的有忧效监疼控，毫笔者让对丹丈枫棚·渔白露分进行各简单携分析庆，客舱户投赚资1挨8万德元，璃按照挡30滤%回拼报率笼，那巾么每捕年回特报利砖润是的5.禾4万花元，斯50乔年回留报利介润是氏25椅2万包元。盏有两坊个问款题，秒需要史向王概侯够先生升请教帽，3狐0%谁的投鄙资回凶报率跃有什斯么保月证？均误导骡消费的者的向行为混是否摊是不蓄道德保的行眠为？暖微骂广斥东旭坦飞集客团公吉司下梯属的头上市蔽企业狼旭飞赶实业俘公司等在深轮圳首舱先推与出产吴权式渗休闲测公寓骗项目券，该共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