住宅抵押报告标准

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居住用地比例、居住小区规模、小区入住率、社区发展完善程度、居民构成、小区品质等因素的描述居住用地比例、居住小区规模、小区入住率、社区发展完善程度、居民构成、小区品质等因素的描述摔**束*控总占菠地1兽00洁0亩著，分饿为A危区、溪B区怒、C译区三掩个居程住区揪域，辞由新击中式宜、美肯式、涝西班剂牙式剂三种短不同绪的国障际风知格别被墅及骨少量傍高级旗公寓侮构成穷。穴**乡*干B区检占地呢面积铜约2载3万底平米棚，共死建设恳别墅版二百氏余栋舟，以盒北美瞒风格裳为主拆，西呈班牙且风格沫为辅信。遮**蔽*馒C区月占地法面积纺约1僚4万映平米揪，为谢新中岛式建罢筑，面23泄1栋款别墅萄分为寿独栋忍、双竿拼、谜联排网三种苦建筑纹形态盖。毯**驴*球A区顾占地稿面积翅约2敬1万搂平米煤，为赶新中陕式藏搭品级股独栋匪别墅叉，精打心打网造8漂00鸦—1壁80加0平鹊米至思尊席炕位仅垦献予锦品位誓之士王。摄**忌*可周边固被金描色河担畔高债尔夫孟广场质、和叶睦家治医院否、日装祥广朋场、厘顺义骡国际鹅学校玩等完哲善配式套所拨环绕转，已丑然形扭成一著个成蹦熟的巴涉外陕国际族生活心区。莫基础辽设施夜配套摘情况担（1穿）供澡水系凭统：速入户逝冷水斜为市纵政自违来水今，由逗城市炭管网怒向小酱区直煌接提板供，谷水质毛为自垃来水阁标准析，水径质经隐北京溉市卫歼生防秃疫站咳检验咬合格捐（非布直接批饮用舱水）灰。入遇户热灯水为绸温泉监水，竟用于锅住户杰的洗宅浴用锹水（界户内益燃气朱锅炉今也提百供洗粗浴、卵冬季耗家庭沟供暖伸和日畅常所泛用热经水等盾）。妨伶（2点）排堤水系门统：袖管道速排放犯，包像括污规水排锅放系跟统、秀废水暂排放臂系统址和雨今水排凑放系刚统。症乓（3狂）供绢电系验统：准为小礼区高欧压自方管，覆入户套供电使电源戚为3劝80坝V，摆户内楼高压课配电缠箱设婶有磁位卡、概浪涌全保护水器、涝短路旱保护牢器等赖。水（4陵）燃研气系翠统：运低压顷供气牙到户脸供厨非房灶嗓具及梅设备俗间锅底炉使厅用。绣磁卡售燃气殿表设奥置于络每户引设备得间内辽。轰（5辆）供觉暖系寇统：个由每斑户设餐备间绞锅炉流供暖弹，供暮暖温宗度为散住户详自行良设定愈。铺（6巡）消熔防系距统：预房间姜内设题有火歼灾自令动报钓警装描置，诉包括圈烟雾案探测阀器、建紧急哥火灾亏按扭夸、厨拨房上擦方为岸燃气三泄露取探测池器。虑以上雾报警疑装置送和小温区消佳防中需心连链接，看遇有仍火警至室自琴动向湖小区东消防炭中心毯报警康。车背库内沉还装北有消倾防栓匙，接加上水慈枪，睬打开改车库中消火浓栓即存可灭蝴火。嫂默（7沃）通着讯系与统：连电信胖系统葛为城爬市电值信通矿讯系园统。龙小区轮计算哗机宽悼带为写两级沈交换深，实组现光它缆入里户，摩户内垄五类皆线连案接到借每个拨房间背。思公建需配套厕情况周边商服、中小学、医院等配套情况的描述周边商服、中小学、医院等配套情况的描述诞学校盈：灭IS动B，杰北京庭力迈露学校哀等多贺所国掌际学备校哭购物壮：哄捷妮卸路超穗市业，小瘦货郎感超市贼黄医院陕：栗和睦顾家诊厘所具银行橡：州中国滤银行臂、工孔商银够行、悟交通的银行奥靠餐饮允：谷翰风地餐厅盗，日粪祥广哗场内极餐厅屋，星重巴克妖未来部发展朵潜力贺据安端居客碰网资馆料，钥**伶*衡别墅猫为温术榆河冲别墅迹板块残房价逆前5拌名，构因碎环境欧较好鞭，且利毗邻挂顺义框国际恭学校聚，为详外籍疫人士班所青己睐，狐其售捧价、贞租价产受全馋球经再济危约机影践响较子大，拔未来杀发展侵潜力践难以惊预测鼻。阀5薯、市聋场背傻景分域析物⑴宏锋观经散济形讨势织20繁09隙年以袭来，腰北京浆市肺经济康效益泄出现凉回暖历，纠运行绩质量另依然邻不高元。籍1-厘5月诵，全揪市规装模以岁上工泥业经副济效杏益综桨合指广数1市85必.7但%，境比上乞年同灰期降俗低2补7个恢百分崭点，什但比糕1-沿2月舌提高榜20斥.1咳个百嫩分点驻。实古现主高营业馆务收吊入4缎26丽0.枣4亿榆元，绒比上桥年同瓣期下凳降8喷.1哈%，婆降幅戴比1任-2绿月缩药小2蛙.9唐个百贿分点苍。麦利润洲下滑原趋势雪有所窝缓解沿1-划5月抄，全仅市规趁模以蒙上工霉业实耐现利界润2有02陷.9龟亿元概，比逗上年蜜同期刚下降貌16僵.7堂%（慌上年雹同期仇增长度23蓬.6乳%）代，降嫩幅比石1-园2月好缩小贯10射.4脏个百气分点翅。其拘中，茄营业脸利润队15怀1亿栋元，村下降祸21泉.3枕%，普降幅里缩小恳6个薯百分摊点。煤亏损秤面缩巾小，市亏损额额增本速减幅缓管1-右5月熄，规来模以杂上亏至损企量业3塘73塌7户缴，亏护损面勺48衣.8慨%，警比上迁年同幸期扩料大8役.5冰个百自分点希，比话1-昏2月知缩小珍4.详6个咬百分锄点。掏亏损语企业呼亏损偿额1蜂03批.1近亿元啦，比脊上年书同期铜增长户44封.3却%，倍增幅敌比1乐-2涝月回锅落4棍.1桑个百蝶分点网。亏谋损额活增幅砌回落至（或杰降幅旁扩大路）明杨显的搏行业魂有通初信设旦备计罢算机渴及其它他电曾子设料备制董造业湖增幅判比1遗-2丰月回崭落1翁04油.1随个百瓦分点呆，电恳气机岛械及枝器材闪制造斑业增屿幅回那落6猾2.患4个蓄百分斤点，恰交通颗运输献设备麻制造趁业降扒幅扩皱大2征2.阅6个画百分拥点，叮医药动制造葱业降衔幅扩张大1聪4个固百分各点，干仪器斧仪表闭及文跑化办乐公用样机械倘制造帖业降铲幅扩避大3思5.挤1个丢百分象点。肢从业局人员督平均角人数铁比年京初略筋有提格高校5月煮末，垂全市精规模葡以上死工业姑企业麻从业弊人员耽平均返人数兵为1依20哲.6亮万人梅，比倘2月摇末增博加2晌.8蔬万人讨，就秧业状需况趋赴于稳乏定，秀但仍写比上毁年同险期下喘降1肺.5貌%（屠上年械同期榴增长框2.意1%棋），三降幅辛比1膝-2荡月扩菊大0灶.5方个百气分点睛。其岸中，恭“三或资企欧业”茫从业芝人员佛平均冷人数掘为3蕉6.道6万绘人，死下降蛇6%戚（上侦年同龟期增费长5纷.5宝%）挤，降嗓幅比岛1-嘱2月戏扩大抖1个够百分走点。冠⑵产扑业经防济状胆况继1-年5月狼，我志市投动资由剥降转径升，动共完盲成全舅社会言固定稳资产苏投资捧13弓01妻.6旦亿元凯，比敌上年鞭同期笔增长乱7.菊7%逼。点全社吐会固婆定资伶产投们资中恨，农宾村固厘定资掠产投厘资继桑续维燥持今逮年以暖来的环高速火增长战局面厉，完粥成1宝24扰.4裹亿元贯，比引上年斜同期扮增长扎77颤.7件%。达城镇稠固定拾资产称投资逆完成况11捆77装.2励亿元程，由它1-船4月便的下挽降1恼1.竹4%拍转为撑增长总3.芝4%残。城例镇投品资中害，房填地产障开发婆投资袋完成损57侮9.滚8亿拳元，贫虽仍镇下降低5.土9%焰，但纹降幅堂较1卷-4赵月大疤幅缩窝小2院0.叙6个妥百分刑点。册图

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欲地价诚的通北知》窄中的套“北夫京市惠基准宏地价叶级别阻范围驻”，殿确定互房产萝所在值位置孔对应毕的土坏地级堂别。日根据叨房产贸所在挎位置追对应壶的土补地级市别，佳按照胁《合基础雁设施珍修正感系数兰表》侮，确坑定调激整系术数顿区间霸。阀基础秧设施极修正求系数逼表滋单位玩：%污影响航因素添土鱼地牌泪级塔别吨一级障二级出三级武四级部五级启六级焰七级朝八级猎九级洒十级恳基础就设施坊-辱1毛.份3～铸1阶.惑3境-伟1堤.5爪～1秩.5达-帆0尾.8涝～2怨.0被-筝1滩.0咸～2朱.1蜜-修2渠.6秧～2货.6同-韵2控.1俘～2弟.1艇-绳2掀.2鼻～2词.1散-顿2堡.9象～2扎.9喘-阴3惕.3贵～2戚.8热-旁2排.6警～2鞭.6=5\*GB3片⑤宣公共传配套委设施功状况上指周识边购坏物、束餐饮记、邮颤电、蛮金融统、超功市等竿商业圆设施茶、文型化体版育设倡施分扒布及孕之间斩的距仇离。不公共尸配套突设施肝修正毛系数则根据巩房产蔑坐落厦，按崇照《捡北京坦市人迷民政备府关荡于调雾整本违市出犹让国并有土秋地使贤用权量基准络地价谊的通蛇知》品中的胁“北厕京市冠基准寻地价叨级别债范围蓄”，推确定绵房产姿所在照位置叙对应炭的土话地级恩别。转臭

根地据房旋产所纤在位叨置对窜应的棒土地歌级别策，按先照《馆公共戒配套欲设施裂修正济系数衬表》欺，确闻定调盐整系领数身区间泻。赵公共医配套坟设施脆修正泄系数凭表芝单位封：%赚影响术因素衬土军地番刑级搬别举一级烦二级精三级加四级畅五级暖六级个七级透八级桃九级毅十级奶公共择配套恢设施遵-升1鸡.4旅～1承.4蕉-检1袄.5楚～1满.5卡-拣0仅.8焦～2宏.0胳-慢1艳.0厉～2侄.1案-悦2合.6忙～2钱.6折-档2断.1恩～2枣.1则-洪2尚.2药～2扎.1蜘-岂2傅.9债～2限.9阅-戚3谣.3睡～2抬.8盯-腐2怒.6玩～2评.6去⑹吓实物纸状况提修正修正幅度汇总不宜超过±12%祝。修正幅度汇总不宜超过±12%义实物弊状况黎包括因公共胜部分修正幅度在±9%脾、弊户内慢部分修正幅度在±6%己及便小区翅状况修正幅度在±9%纪。修正幅度在±9%修正幅度在±6%修正幅度在±9%=1\*GB3巴①卫公共漏部分认的各伙个因走素包折括建渐筑类批型、萄结构平、公锅共部签分装浪修、播设备洲、建醒成年馋代等模。=2\*GB3垫②花户内洞部分敏的各束个因线素包勾括楼勉层、晚面积小、户全型、僻装修堆等。=3\*GB3践③惨小区货状况急的各攀个因杰素包孤括楼奶宇构眠成、础容积耐率、笑景观拍及绿寿化等距。西⑺捞权益趁状况随修正修正幅度汇总不宜超过±3%悉。修正幅度汇总不宜超过±3%韵根据不权益余状况惩的构惜成因风素进辰行修滨正。耍⑻室求出代比准递价格报。诱市场痰法估凡价测午算汇超总表狠单位戚可比党实例单1星可比医实例叙2途可比佩实例烦3补说明蚁一、箱成交扣价格舞总价滋万元行2狱0砍00利1屠1烧00局1子3性50廊单价尸元览/码㎡公2区22物22健2眯2枣00锋0五2流25塘75遵二、橡成交慕日期翁年美挠月锋20搂09购年璃7麦月炭20判09周年喘7粪月揪20郊09框年辫7秀月男三、紧建立巾比较饿基准与后价酱格=c8握22候22奉2=d8智22辨00陆0=e8桶22吼57贴5乎统一股房地躲产范答围后雁价格梳22膨22鲁2劫22津00寿0摊22阁57悄5我统一兵付款卵方式留后价挪格茅22趟22井2舍22算00绍0夏22怀57廉5死统一责价格井单位童后价览格政22梅22根2阿22迅00包0纱22慕57趣5绸四、裂交易栗情况供修正点后价妹格=c5*100/(100+c10)南\惕#"克##杠#0陡"悬22剥22拌2=d5*100/(100+d10)欣\劫#"朋##洽#0奸"口22篇00舍0=e5*100/(100+e10)旦\洞#"口##价#0歉"姿22撇57哀5症交易讨情况纯修正霉系数障％艘0姥0悲0类±汉3%嫌五、央市场览状况执调整遗后价佛格=c9*100/(100+c12)首\沸#"汉##兴#0死"允22坚22滋2=d9*100/(100+d12)押\蚊#"填##去#0威"飘22氏00田0=e9*100/(100+e12)宗\说#"奴##扩#0蜻"虑22航57死5川市场用状况走调整沿系数老％降0我0凶0店六、趣房地弊产状务况调秩整后馋价格=c18么\#蒜"#娇##耽0"慈21缓16腹4=d18贷\#窄"#撕##锹0"吧22船00斥0=e18够\#阅"#菊##船0"椅22价57睬5浪区位沫状况单调整勺后价醒格=c11*100/(100+c15)兽\侄#"描##宿#0南"浆22殿22晴2=d11*100/(100+d15)现\炊#"萌##怠#0扁"木22渗00廊0=e11*100/(100+e15)读\各#"蛋##斑#0庄"央22裙57怎5局区位苍状况货调整粪系数袍％歌0割0复0漠±负7％修实物含状况查调整写后价刊格=c14*100/(100+c17)后\励#"夺##扫#0绵"磁21捏16县4=d14*100/(100+d17)腹\芬#"拔##行#0响"怖22盯00工0=e14*100/(100+e17)东\左#"茫##的#0徐"慰22凑57内5佳实物剃状况缝修正傅系数悄％拿5诉0鹊0窜±奋12护%炼权益欠状况瓣调整属后价峰格=c16*100/(100+c19)冰\陵#"奏##财#0办"劫21扶16套4=d16*100/(100+d19)雅\吉#"阅##钟#0凭"太22千00趣0=e16*100/(100+e19)侨\盆#"碑##圆#0贡"趣22谢57俭5循权益作状况姻修正缩系数胃％臭0今0片0比七、政测算排结果舟总价芽万元=d21*574.02/10000孟\#贤"#束##舍0"番12么58涛单价委元颗/晒㎡=(c13+d13+e13)/3湿\#氏"#干##它0"风21块91壶3悬注：钉上表隆中修若正系秒数前旬未加般±兵号即趣表示房向上斩修正础。艳2、阴收益喷法，捏运用传收益竖法估穿价应甩按下艘列步蔬骤进界行：犁⑴铁搜集仓有关荒收入吵和费期用的舅资料眯；抛⑵色估算运租赁曾收入厦；键租赁搬收入乏包括修有效塑毛租亏金收奏入和森租赁柏保证勉金、腐押金吃等的受利息验收入照。其议中有恩效毛知租金刊收入社由潜住在毛战收入爆扣除凑正常看的空根置、舍拖欠混租金握以及谷其他盟原因残造成斤的收衔入损挑失后售所得迫到的咱收入孔。潜铜在毛棵收入饱估算惯由房顶地产鼓估价蚕师根把据市和场情热况假划定房危地产疫在充资分利含用、精无空坡置状换态下弦可获辨得的影收入梨。塞⑶拳估算名运营把费用找；程运营可费用渔主要著包括爪物业淋管理爽费、偏供暖微费、术租赁勿税费核、水毕电费教、电蹦话费黄等。彼若上纳述运鞭营费鹅用不凯包括洞在租数赁收丧入里搭，则属不用妥在租蜂赁收萄入中烦扣除钥。运再营费闲用可拌按租托赁收北入的症一定辫比例曾计算贩。播⑷涉估算多净收羊益；凉租赁抬收入暖扣除台运营凡费用敬，即倘为净约收益虏。毒⑸只选用播适当缺的报帝酬率侄或资丛本化辛率；项资本李化率逐的确烂定方盐法有界市场籍提取侦法、蹈安全践利率叶加风帝险调和整值罢法、垮复合困投资兽收益争率法临、投权资收殿益率版排序罚插入不法等岩方法丧。本衰参数产指标假体系鲁采用殊市场占提取喝法和美安全次利率燕加风婶险调房整值申法进桶行测州算。仍市场鲜提取鸟法。概根据常对2叮00携6年扇－2吩00谱8年裕北京言市成析套住修宅租岸售市析场状虫况调丧查，择目前励北京粮市成艰套住磁宅租涝售市瘦场情吧况，驼租售焰比约提为1休：3问20转左右慌，已喷接近耀或超疗过国舌际市哲场警洁戒线狱。按娘照市群场提芹取法计测算洒北京崖市成歪套住真宅出延租资少本化柱率取饥值合磁理区待间处应于3长%－运5%钉。紧安全泻利率同加风披险调距整值容法。喷以安肯全利华率加变上风预险调巧整值穴作为云资本冠化率亡。其序中安奏全利狱率采煌用中衬国人润民银茫行公销布的箭一年俭期银场行定到期存少款利本率；谦再依肃据对屠估价捎对象波的社朋会经赢济因孩素、世投资诵风险虏、通篮货膨半胀等嫁因素坚的分叙析，绘确定栏风险保调整榨值，傍根据驾：资军本化闯率=玻安全勺利率遇+风灰险调罪整值散，确抚定资因本化披率取彻值范局围为歌5捎%袍－8哪%。贯综合穿确定予当前茅资本吸化率锯取值梁区间桃为4博%-降6%感。裤⑹镜选用龟适宜恋的计水算公故式求绑出收按益价胡格。缝收益巷法可渐参考萌下述牵公式朋：尝其中除：V心——仍房地悦产在桨估价紫时点厘的收姥益价堆格呈A阀——反房地黄产的庙未来过第一测年净缘运营清收益顽伞认石Y航——刺房地悲产的移报酬演率懒g口——兔净收波益逐欺年递缝增的邻比例3%-6%，根据物业的不同类型确定龄3%轿-6如%，割根据而物业扎的不盗同类育型确坛定3%-6%，根据物业的不同类型确定邮t鼓——语房地旗产的沃收益茂年限昼，少由于斧物权驱法粉第1射49帝条对栽住宅膨房地饶产7扛0年抱使用担权问忧题的英最终固规定棉是：抱住宅首建设残用地秘使用期权期储间届喝满的膀，自菠动续笛期。做所以鹿房地网产估强价畏未来钩可获壶收益悠的年愤限可拒考虑腾建筑设物的狡经济追耐用会年限肃扣除救建筑挖物已粥使用族年限椒测算证。粉房屋蛾建筑拳物模经济反耐用扒年限挽表蜡序号堂建筑彩结构戚经济孕耐用缘年限争备注肆1拘钢结盛构霞80稼年菊2积钢今混耗60瞒年哀框架限结构柴、剪排力墙并结构天、联筒塘体结挠构岗框架辩剪力泰墙结井构钞等父3迹砖登混覆一等砌50妖年货4驰砖圾混慈二等浩50受年写收益零法估避价测水算汇院总表基单立位芦数租额艘说抱明凝一、倒潜在贴毛收肝入填元/咳年平6粥0灶00剥00香5万饺元/他月蹲其中榴：潜锅在毛删租金乱收入逆元/谢年=c2桌\#忠"#煤##翅0"兴60矩00忍00赏减：伙空置会和收丧租损晒失敏元/幕年=铅c3铸*c改5/值10王0隙\#瓣"#胜##打0"煤99寨96招0朽空置铜率彼％倾16裁.启66历一年译考虑敬两悟个月喇的空肤置期秃加：扩其他电收入撕元/可年验0欺二、流有效即毛收撇入范元/魄年=c3-c4+c6鄙\#沙"#堵##登0"贴50瑞00静40沈三、棉运营舅费用战元/益年=c7*(100-c10)/100队\#幻"#油##扁0"店75父00抛6率按有贪效毛避收入零的1竞5%诱取值演四、东净收联益叙元/兔年=c7-c8压\#颗"#贫##分0"如42熄50霉34对净收浑益率供％辟85赏五、里收益沸期限贵年厨56黄钢混舍经济符耐用原年限腹60购-已闲使用滤年限肆4塞六、记报酬闪率或碰资本仁化率扶％瘦6凉资本探化率撑取龄4~性6显%、宽净收危益逐邻年递患增的林比例疗取3段%安七、舱测算杠结果嫌总价橡万元=c9/((c12-3)/100)*(1-((1+3/100)/(1+c12/100))^c11)畅/1储00坟00呢\#称"#艺##浪0"色11赚33奇单价妹元匹/为㎡=d13/574.02*10000越\#柳"#艘##暮0"薄19价73坏8话注：健1乏、瓜运营导费用全率＝各运营英费用昆/有自效毛何收入姓×很10塌0％己2英、衰净收冒益率泊＝净岛收益壳/有逮效毛辽收入疑×葱10破0％齐＝1闷－运把营费棚用率妈十惹一、疼估价贱结果堵1扰、莲确定执估价左对象考的市炼场价总值生运用模市场落比较惑法和木收益据法邮测算翁估价液对象嘉的价宫格，男是从召不同状角度串反映侨了估比价对吹象的盏价格么水平户，根技据半估价秃人员腥所掌该握的肝市场故资料患和刚估价窗经验桶，锣并出敢于谨戴慎原驰则，惜故剪采用壮市场付法权忽重为摊5岔0％建的瓜加权芽平均启值作躁为餐估价所结果目。迹序号连估价理方法飘计算毯单价盖（元尤/瓶㎡丰）柳权重学单价辨（元休/尽㎡预）况单价日取整拜（元融/读㎡削）荐总价青（万筋元）话1拴市场受法冤2送19康13馆0.家5表0=c2*d2+c3*d3\#"###000"园2驻08迈26厉2粥08旗30=f2*574.02/10000\#"#,##0.00"旦1,军19笛5.殊68满2迫收益膀法杜19邻73滑8=1-d2\#"#0.00"拴0械.5芒0暖2脚、疯确定剥估价魄对象愧的法饼定优票先受制偿款舍估价墨对象河的法卡定优鸟先受后偿款碌包括就（1掘）已逐抵押睁担保摧的债连权数昼额，猜以及眯其他汁法定泼优先勾受偿环款。勒（2扩）地池价款畏（头限制店期以框外的寿经济叮适用浅房、疑两限迁房，恋成本竞价、晚标准踏价、侄优惠患价购稳房改帝房转爬让需蜓要补引缴地拣价款愤）柜。芬在估冤价时钱点，蚀估价临对象击产权民证未腐见他协项权咏利记杠载，蚁估价早师知驴悉的配法定阀优先叠受偿咐款为示0元斜。带3衔、炒抵押伟价值古抵押区价值初=市宜场价述值-针优先第受偿构款泄单价宜：孕20荷83盾0菊（元吩/膛平方淋米）苍；娃总价厅：久11惹95答.6吓8安万元滩，大宏写金买额为闯人民脱币=嘴11杯95销68赶00缠\事*拍CH声IN馆ES族EN临UM格2梳壹仟幅壹佰符玖拾谎伍万歪陆仟矿捌佰捧元整绪。冻变现罚能力层分析庸1鸽、忆估价撕对象谎房地师产的本通用追性、墙独立热使用捕性或鱼者可锻分割楼转让扔性。睬委估蹄对象盲为别俊墅用名途，垦通用化性一贫般、榜可分委割转君让性私差、术独立净使用细性好处。驶2争、屠变卖川时最职可能链实现也的价盾格与枯评估凡的市舍场价贩值的槐差异吨程度鸣。汽假定寨在估师价时州点强哥制处麻分估葵价对钟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