公司房地产项目的报建流程

房地产项目开发中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。其中，涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是，这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门之间旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊、建筑密度啊、停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。一般来说，一块地必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对是必须应该走的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了，然后给人家办理商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。受让了土地的开发商要再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里说三道四，我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。不过，无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西，非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较紧密，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。邮再说辉立项悲，这悬个东挂西纯鲁粹是远计划芹经济估时代卷留下夏的产糊物，更非常劲的烦学，也拌不知夜道这痛个东显西应投该算愁什么租。立讽项主前要考寻察的鹅是项居目的饺投资箱额及邀可行毅性。遵我不编知道雾在目助前的毫市场稠里，唯可行帽性这子个东令西，希政府亚是从骄什么蜜角度套来管追理的议。反答正现蝇在各渐地由泄于市欠场经植济的论深度看不同姜，所难以在定这个旱事情窝的管陆理上科也不肺同。箭有些浊地方骄基本族上不宗太管劳，有听些地迈方就杨管得阁非常土严。占而且半立项袋到底买需要特什么乌材料皂那也焦是谁柄都说帜不清膀楚的信事情泳。立钳项与悦其他篇程序而的先缘后关午系那举更是匆异常厕随便克的事床情。吓譬如欢最近姥国家版的政留策，彼要求训先柜做好费环境讽评估跑，再帆回头钥来立剩项。余这是床基于金加强闸环境愧保护笋促进坚可持绢续发绸展的牢考虑殖。但想在很胸多地困方，赶环平评的尽一项跳主要岗前提巡材料义就是路立项取批文瓶。立孝不了评项根凝本做创不了刘环评负。不漠过上挪有政然策下绿有对处策，钳事情秘都是究人办坟出来响的。炭反正优到目目前为矮止，刃建设魂项目娱都在生纷纷食的上猪马中制，我票也不监知道玩大家都都是贩怎么签在这壤些莫萍名其巴妙的处政策欲中溉穿越裙过来色的。锈反正犁我自陈己如杯果操占办这黑些事络情，哲基本骗上都疤是直逗接去时这些抄部门站。摧譬如贤要帅去计煎划部己门，也就让平他们秃给我举推荐扔可行绍性研掀究报视告的鼓编制最公司直；要丈去环梁保局顶，就冬让他宽们给绸我推区荐环似境评炊估报渔告的乳编制搁公司鼓，然鼓后让竞这些跑公司载负责怪把这误些手搏续办细出来猫，桃编制似费用岛稍微皆给多界点都英没关皇系。虽总之既我自撒己一顷看到睁这些侧手续杠，头仆就痛棚得厉户害。柳房弄地产勉开发拿资质晃就比问较有软技术盒含量飞一点闸，关端键是自专业潜技术蛙人员尘难找牛。现爬在这磨些专帜业技稠术人符员资抖料都更是省通内联车网了垄，想蚕搞几托个球耻人糊睡弄建仍设部廊门基痕本上受做不轰到，壤建设点部门记也不耗敢在炸这个伏事情米上乱聋来，盏因为冲任何狮人都粮可以狠上网临查到闲，某吨某是卵什么期专业疮资质垮任职销什么欢公司磨。现章在结向构类崇的工胜程师静难找敏啊，糊感慨出一娱下，概嘿嘿纺。牧下一怜篇开盲始讲萍正式培的规尿划报稿建：越总平封面审叮查阶膏段。拆器3、突总平歇面审斧查阶饼段顿这个耀阶段龟各地仁的叫晨法不遣一样西，我淡听得木比较殊多的扑叫修“悄修建抗性详测细规寺划审夹查获”奖。这据个阶两段就盟是审为查小稳区的鬼总平犯面规叠划图现纸，薪也就愈是审默一个洪小区妇的建纽筑物他都是武怎么欢排的访，每接栋单格体建回筑有哥多高街，有帆多大毅，各继栋单墙体建拍筑之失间怎蹲么间芽隔，公间距愚是多睁少，丹日照掘够不纷够，冒总容极积率兔是多厚大，弃有没茅有超属过规淋定的日容积冰率，捕建筑宪密度倍是多发少，败进出翁小区周的道狗路怎沃么安绝排，购是不闸是符庸合消钥防规侍范等监等，妖这些康东西偶都是珠非常的的专锤业啊桨专业精。拔垒青泄恭在这欣里我粘要举果例说辛明一搭下粒。演比如补建筑折密度说，这悄个东选西看童起来鼓很简察单是掩吧，抹就是乳建筑症物基粉底面腹积占马整个叔小区亮面积锐的比抖例数武。譬卸如这它个小改区是彻1万第平方乖米帽，有低30汉00茂平方站米么的地勤面上靠有建贞筑物韵，那益么建住筑密淘度就最是3鸡0%朴。看汽起来委这个居计算喝应该揉是没爸有什离么争属议了掠。但蝇是且董慢党，漠我这玻30辽00尽平方裳米辰的建躬筑占份地里节面，潜有据20锁00封平方建米卵是一害个大尽型的买架空馆平台于，架摘空层肥下是突停车性位，要上面病是空贼中绿降化广屈场。多那么层争议取就来傍了，识我这舍个宝20姨00裕平方牵米贵，到喷底算坑不算哀建筑羡基底棍？你矮之所持以限舍制我智的建末筑密马度，鞠无非财就是桌为了意保证冷绿化摸嘛，袍保障牛居民胀的休移闲空话间嘛受。现根在我景虽然是好象黄是在跟地面喉上建由了东斜西，抄但是宇我这擦个东监西顶短上都谁是绿夜化啊叶，我保的绿木化没拍有减强少啊锅，我骑的休册闲空喘间没胖有减各少啊闯，所促以这床个尺20浴00研平方变米匹不能米算在把建筑概密度命里面砍。这雀种空浮中花睛园型葵的架田空层忆到底它要不世要算厘建筑齿密度撕的问甩题，化反正冰技术等规范性没有煮限死无，有板无穷丙的空枣间可律以钻族。惑逆再举崖个关跃于剥容积瓦率相的例载子拣，文就是蜘总建款筑面添积除牵以净吓用地拆面积偷，误也是献看起吸来很北简单卷。但被是放石到实漂践中杨一看接，啥桂是净泥用地矛面积询啊？代从哪和里起擦算啊垮？是木纯粹炸的土啊地使劈用权恐证眼上面踏载死明姿的面航积呢父，还枣是比吧这个境面积姨大那乱么一蒙点，改一直信到周困边道芽路的娃道路步中线纺去呢凉？这特个东华西根迷本说枯不清捐楚，既怎么剩算都兄行。敏如此丑把净跪用地器面积油加大仿了，烛总建垃筑面翁积自坟然就奉水涨吩船高照。这诉都是渔可以熔钻空捉子翻的地效方。产世乓只贡还有合其他暑的地趣方，贿譬如右消防未通道历的设际置，抹高层打建筑恰四周扒必须扛设立移环形字消防路车道冠。但嘉是这纤么一际搞，或小区布的绿父化基送本上开就毁筐掉了烤。怎盾么办脾？邮那就拢设置滥那种勒隐形桂消防防车道侍，上悄面种衰草保溪持绿筋化，刘然后恶指着讨图纸烟说这女就是等一条笑消防轨道路帖。这劳么搞统行不海行？场消防窜车道跌的载知重量后那是罢有非呈常严嘴格罩的设弄计要稠求滴刷，反笼正我盈个人罩不知鹿道这塌种草除地能让不能礼承载泰得起苦消防光车，夹但是挠大家技都这再么做伴。劲腿审查亭总平钞面是推整个齐开发挖报建痰过程骡中最慎有技斜术含丰量的赚活，亮这个务过程淡一般群都要笛持续顺2到胃3个泊月，敬往往双都要承和规粒划部证门反屋复修充改扯钱皮，弦来回维磨，携磨到消双方调都没舒了脾艰气，熊才能伍通让过。匠我反滤正几岗乎没责有见撑过能核顺顺遍当当矩、发啥工徒作佳都坑不做症，干怪等着源就能浪通过机总平顶面审树查的羞。也暂没见环过那妻种零曲缺陷伸的总缘平面纲设计想。所怪以狼只要船有心母，无共论什尚么公截司的货总平示面，缝无论乳是你筹万科肢还是央富力楼还是总雅居寄乐，授那只积要向稍微将挑剔史一下荣，问朱题都予是一灿筐筐咸的。乏不是饮消防规间距扭不够茂，就削是在苍不能逝开窗磨的地肉方开扩了窗群，要吹么就莲是车学道转着弯半桂径太星小，亲等等膀等等吼。（呢在这射儿厘自夸咳一个充：本葵人不们才，糟曾经造试照着盯在1互0天唉内完选成这辈个工帽作，怎至今蓝被引泄为传现奇故析事。报嘿嘿岂）阵4、艳管线赵综合斑图喇审查暗、排绒水许吨可证蹈卖陆管线纳综合左审查至是规婚划部鞋门的疑专业紫审查鲁内容狭之一笑，我刘现在战专门铃拿出哥来讲马，因拢为这普个东患西实案在是左非常富非常栽的专铲业啊也。搞些得不陵好的址话，光实在既是害聋死人讽啊。届而且未，被笨这个帐东西隔害死样的公访司比跃比皆乌是。规各位子千万姐别以称为那时些什才么保络利啊拐、杨合生穷啊之室类的云大公勿司就油不会刃在这绝个问酸题上脖犯重醋大原烫则性激的错讯误。窝事实漂上，克无论建什么尝房地爷产公叠司，钉在这特个问佳题上廊栽跟铲头的虽的几蓝率西是一逢样的渐，这陈个东苦西就孙跟击岗鼓传兔花似症的，届一轮谣到就洲死。筹伤市禁饰说了号半天精，管嫩线综奴合是狐啥？们它毅包括毯三大树项：垄小区庆给排马水管港线、论强电瓦线路凡、弱风电线荣路，峰这三蛋项综姻合起悔来考宅虑，贺根据析各项舰设计润规范懒科学事统筹秘安排夜，丈并阳放到援同一粗张图帽纸上东。给恰排水想不用完多解敬释了胀，就并是怎满么引械自来佩水进刑小区肯，然饼后怎病么把鸭生活伯污水斩和雨孔水排血出小释区；着强电飞就是酒生活钉用电命，线淡路从孙哪里畜进，园怎么睛上楼店，怎樱么进突门；说弱电烧的内递容就梨多了霉，什牌么有偷线电哗视线膜、各哲类通繁讯线蜂路、午网猪线、浓内部何监控唐线路跪，等套等等斜等间多得齿要死鸽。上宅面这恐三样呆东西致如果写要科扇学的就话，含统统岭都得嚷在地股下走呆，从色地下幕穿进溜各栋把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