广州市2016年1月房地产市场报告

广州市2016年1月房地产市场报告绝对保密广州市2016年1月房地产市场报告绝对保密2016-2-1克而瑞（中国）信息技术有限公司此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。2016-2-1克而瑞（中国）信息技术有限公司此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。目录本月导读6数字楼市8第一篇市场背景篇91政策法规102市政规划解读11第二篇市场分析篇121土地市场131.1市场综述131.2本月公告土地分析141.2.1土地供应面积走势141.2.2公告地块用途结构分析151.2.3公告地块区域结构分析151.3本月成交土地分析161.3.1土地成交面积走势分析161.3.2成交地块用途结构分析171.3.3成交地块区域结构分析172商品住宅市场182.1商品住宅概述182.2商品住宅供求分析182.3商品住宅供应分析192.3.1供应总量分析192.3.2供应区域分析202.3.3供应结构分析212.4商品住宅成交分析222.4.1成交总量分析222.4.2成交区域分析232.4.3成交结构分析242.5成交价格分析262.6排行榜273办公市场293.1办公市场概述293.2办公市场供求比分析293.3供应总量分析293.4成交总量分析303.5成交价格分析304商业市场314.1商业市场综述314.2供求关系分析314.3市场供应量分析324.4市场成交量分析324.5成交价格分析335产品分析345.1产品综述345.1.1热销及滞销楼盘345.1.2著名开发商项目355.2.案例分析385.2.1楼盘简介——朱村标杆，多盘争食，业绩逾下385.2.2规划设计395.2.3户型设计395.2.4不利因素415.2.5市场综述416营销媒体426.1营销透析426.1.1营销综述426.1.2营销策略426.2媒体分析436.2.1媒体市场投放综述436.2.2主要监测媒体投放分析436.2.3分物业广告投放分析——普通住宅广告占比最大，别墅、商办占比减少446.3典型项目——龙湖首开天宸原著456.3.1开盘概况456.3.2推售情况466.3.3营销推广466.3.4营销总结477区域数据487.1越秀区487.2荔湾区497.3海珠区507.4天河区517.5白云区527.6黄埔区537.7番禺区547.8花都区557.9南沙区567.10增城区577.11从化区58本月导读【政策法规】《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》根据《规定》，幼儿园、小学、中学等公益性配套服务设施建成后要无偿移交，公共配套的施工进度达不到要求还将暂缓核发预售许可证，未按规定时间移交的最高罚10万。详见P10页【土地行情】1月住宅土地供应量下降，成交量有所上涨1月广州土地供应市场，公告土地新增供应数量供应5幅，较上月减少3幅，主要以住宅和工业用地为主，共4幅。本月所有属性土地供应总建筑面积为121.17万平方米，环比下降33.17%，同比上升52.66%，其中经营性用地供应总建筑面积为51.36万平方米，环比下降18%，同比下降19.43%，1月土地供应面积有所下降。在成交方面，本月土地市场共成交7幅土地，其中经营性用地为1幅。本月所有属性土地成交总建筑面积为161.9万平方米，环比上涨133.85%、同比上升13.36%；地块成交总价为45.16亿元，环比下降11.68%、同比下降24.31%；平均楼板价为2789元/平方米，环比下降62.23%，同比下降33.23%。其中经营性用地成交总价为23.03亿元，环比下降54.97%，同比下降60.45%；平均楼板价为3676元/平方米，环比和同比份别下降50.23%和38.79%。本月成交土地在黄埔区1幅，南沙区4幅，天河区1幅，花都区1幅。与上月成交相比，本月成交量有所上涨，且由于经营性质的土地成交幅数减少，楼板价呈结构性下降。详见P13页【住宅行情】市场表现：2016年1月，广州市新建商品住宅供应面积77.97万㎡，环比和同比分别下降51.47%和上涨24.37%。成交面积为100.30万㎡，环比和同比分别下降31.92%和上升12.68%；供求比降至0.78，1月全市新建商品住宅成交均价15236元/㎡，环比和同比分别下降4.66%和上升7.48%详见P18页报告说明调整后广州市行政区划图广州的十一区：中心六区包括越秀区（原东山和越秀区合并）、海珠区、荔湾区（荔湾区和芳村区合并）、天河区、白云区、黄埔区（原黄埔区和原萝岗区合并）；郊区（五个）包括番禺区、花都区、南沙区、增城区（原增城市）、从化区（原从化市）。其中，本月度报告宏观数据主要就广州十一区房地产市场进行分析。供求比=供应面积（供应量）/成交面积（成交量）。广州房地产市场的供应、成交和价格数据如无特殊说明，均来源于CRIC克而瑞房价系统。数字楼市商品住宅市场供求比：0.78新增供应面积：77.97万㎡成交面积：100.3万㎡成交均价：15236元/㎡办公市场供求比：0.26新增供应面积：1.85万㎡成交面积：7.1万㎡成交均价：25254元/㎡商业市场供求比：2.8新增供应面积：8.85万㎡成交面积：5.86万㎡成交均价：21003元/㎡第一篇市场背景篇1政策法规1月5日广州市人民政府《广州空港经济区管理试行办法》《办法》规定管委会是市人民政府的派出机构，在重点开发区域内行使市一级管理权限，负责整体规划、开发建设、招商引资、行政审批、财税管理、项目筹建和企业服务，为经济发展、园区建设提供社会管理和公共服务。克而瑞观点：广州空港委获14类市级管理权限，有助于提升效率，促进 区内经济和楼市的发展广州空港经济区作为广东省企业投资审批清单管理5个试点区域(中山、顺德、南海、惠州、空港)之一，通过实行综合审批和并联审批，并结合实际有效优化审批流程，审批时间减少50%以上。另外，由于全面实行电子化和联网流转等，审批过程需要提供的材料减少了60%，大幅提升效率，有效减轻了企业负担。参照南沙自贸区挂牌后GDP增长迅速，同时带动区内楼市的发展，广州空港经济区对区内楼市无疑是一剂强心针。1月18日广州市人民政府《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》根据《规定》，幼儿园、小学、中学等公益性配套服务设施建成后要无偿移交，公共配套的施工进度达不到要求还将暂缓核发预售许可证，未按规定时间移交的最高罚10万。克而瑞观点：规定出台，对建设单位和相关职能部门作出更细致的规范，但对楼市无明显利好因素《规定》出台后对建设单位和相关职能部门作出更细致的规范，将对住户居住环境更有保障，不过对于购房者而言，无实际购房优惠等利好因素，因此对楼市影响并不大。1月12日住房和城乡建设部《住房城乡建设部关于加快建设住房公积金综合服务平台的通知》《通知》就推进住房公积金综合服务平台建设提出五个要求：明确工作目标、拓展服务渠道、加强综合管理、保障运行安全以及落实工作责任。克而瑞观点：《通知》出台，对现时的住房公积金管理平台提出了更高的要求，提升公积金管理和服务水平住房公积金一直以来给人的感觉就是提取难、时间长，影响了住房公积金制度的发展，对楼市也会造成一定程度的阻碍，因此住建部及时地出台《通知》，有助于规范住房公积金管理制度，提升服务水平，促进楼市去库存等。2市政规划解读2016年1月28日《广州市2016年重点建设项目计划》今年推进7城轨+11地铁建设克而瑞观点：按照计划，今年将投资1056亿元建186个重点项目，将推动国际航运枢纽、国际航空枢纽和国际科技创新枢纽的建设。海珠与天河之间今年将开建车陂路-新滘东路隧道、马场路-海洲路隧道两条通道，便利琶洲互联网创新集聚区出行。今年广州将重点推进广清城际等7条城际轨道、十四号线一期等11条城市轨道等重大基础设施工程。第二篇市场分析篇1土地市场1.1市场综述1月住宅土地供应量下降，成交量有所上涨1月广州土地供应市场，公告土地新增供应数量供应5幅，较上月减少3幅，主要以住宅和工业用地为主，共4幅。本月所有属性土地供应总建筑面积为121.17万平方米，环比下降33.17%，同比上升52.66%，其中经营性用地供应总建筑面积为51.36万平方米，环比下降18%，同比下降19.43%，1月土地供应面积有所下降。在成交方面，本月土地市场共成交7幅土地，其中经营性用地为1幅。本月所有属性土地成交总建筑面积为161.9万平方米，环比上涨133.85%、同比上升13.36%；地块成交总价为45.16亿元，环比下降11.68%、同比下降24.31%；平均楼板价为2789元/平方米，环比下降62.23%，同比下降33.23%。其中经营性用地成交总价为23.03亿元，环比下降54.97%，同比下降60.45%；平均楼板价为3676元/平方米，环比和同比份别下降50.23%和38.79%。本月成交土地在黄埔区1幅，南沙区4幅，天河区1幅，花都区1幅。与上月成交相比，本月成交量有所上涨，且由于经营性质的土地成交幅数减少，楼板价呈结构性下降。注：经营性用地=住宅用地+商业用地+办公用地+多属性用地。1.2本月公告土地分析单位：万㎡1.2.1土地供应面积走势单位：万㎡数据来源：CRIC克而瑞房价系统2016年1月广州住宅用地供应2幅，位于增城区。2016挂-0101（增城区83102200A14043（增国房挂牌告字（2016）1号）），建筑面积为27.27万㎡，2016挂-0129（增城区83002206A13086（增国土规划挂牌告字（2016）2号）），建筑面积为19.57万㎡。单位：万㎡单位：万㎡数据来源：CRIC克而瑞房价系统12月广州供应商办用地1幅，较上月增长了1幅。位于番禺区。其编号为2016挂-0115（番禺区PYTC20080001（穗国房挂出告字〔2016〕01号）），建筑面积为4.52万㎡。1.2.2公告地块用途结构分析2016年1月广州土地市场住宅用地供应2幅，总建筑面积46.84万㎡，工业用地供应2幅，总建筑面积69.8万㎡，商服用地1幅，总建筑面积4.52万㎡。1月供应土地以住宅用地及工业用地为主。住宅用地2幅，均位于增城区。工业用地2幅，分别位于增城区和黄埔区。商服用地1幅，位于番禺区。用途结构表住宅用地2增城区工业用地2增城区、黄埔区商服用地1番禺区合计5——资料来源：CRIC克而瑞房价系统1.2.3公告地块区域结构分析2016年1月广州市土地市场数据显示，本月推地数量较多的热门地区主要在增城区，本月共3幅。其次就是番禺，黄埔各1幅。区域结构表增城区3住宅，工业番禺区1商服黄埔区1工业合计5——资料来源：CRIC克而瑞房价系统1.3本月成交土地分析1.3.1土地成交面积走势分析单位：元/㎡单位：元/㎡数据来源：CRIC克而瑞房价系统1月广州1幅住宅用地成交，总建筑面积62.64万㎡。花都区1幅。其中花都区编号为2015招-1225（花都区平步大道以北A、B、C地块（穗国房招出告字[2015]2号））的地块，被大连万达商业地产股份有限公司以23.26亿元地价拿下，溢价率0%。单位：元/㎡单位：元/㎡单位：万㎡数据来源：CRIC克而瑞房价系统1月广州全市商办土地成交0幅。1.3.2成交地块用途结构分析本月土地市场全市共有7幅土地成交，土地成交总建面积161.9万㎡。其中，住宅用地1幅，总建筑面积62.64万㎡。工业用地5幅，总建筑面积72.4万㎡。公建配套&其他用地1幅，总建筑面积27.22万㎡用途结构表住宅用地1花都区公建配套&其他;1天河区工业&物流仓储;5南沙区，黄埔区合计7——资料来源：CRIC克而瑞房价系统1.3.3成交地块区域结构分析1月，全市共成交7幅土地，黄埔区1幅、南沙区4幅、花都区1幅、天河区1幅。住宅用地成交1幅，其中花都区编号为2015招-1225（花都区平步大道以北A、B、C地块（穗国房招出告字[2015]2号））的地块，被大连万达商业地产股份有限公司以23.26亿元地价拿下，溢价率0%。公建配套&其他成交1幅，其中天河区编号为2015挂-1225（天河区AT1003043地块（穗国房挂出告字〔2015〕61号）），被广东广播电视台以16.75亿元地价拿下，溢价率0%。成交区域结构表黄埔区1工业&物流仓储南沙区4工业&物流仓储花都区1住宅用地天河区1公建配套&其他合计7——资料来源：CRIC克而瑞房价系统2商品住宅市场2.1商品住宅概述2016年1月，广州市新建商品住宅供应面积77.97万㎡，环比和同比分别下降51.47%和上涨24.37%。成交面积为100.30万㎡，环比和同比分别下降31.92%和上升12.68%；供求比降至0.78，1月全市新建商品住宅成交均价15236元/㎡，环比和同比分别下降4.66%和上升7.48%。1月广州楼市的供求价均呈现环比下降，同比上升的态势，表明广州楼市在经历了2015年12月全年峰值后，随着春节假期的临近走出调整步伐，但对比一年前数据仍然“量价齐升”，广州供需市场回暖趋势不变。2.2商品住宅供求分析2016年1月，广州市新建商品住宅供求比降至0.78，跌出0.8-1.2之间的供求平衡区间，呈现轻微的“供小于求”局面。由于1月市场临近“春节”节点，市场供应及成交面积均有所回调，春节前夕，开发商推货意愿不强，其中供应面积环比更是腰斩超五成，步入市场“淡季”。数据来源：CRIC克而瑞房价系统2.3商品住宅供应分析2.3.1供应总量分析数据来源：CRIC克而瑞房价系统1月广州商品住宅各物业供应情况普通住宅58.48-53.265565别墅2.89-68.01254酒店式公寓16.60-37.412689总计77.97-51.478,508数据来源：CRIC克而瑞房价系统1月供应量较上月跌幅较大，主要受12月市场供应“井喷”影响以及开发商春节前放缓推货节奏影响。2016年1月，广州全市一手住房新增供应面积77.97万㎡，环比下降51.47%，其中花都区的花都凤凰御景、增城区的敏捷绿湖国际城和荔湾区的中海花湾壹号是本月供应量的前三位，供应面积在5-10万㎡范围内。2.3.2供应区域分析数据来源：CRIC克而瑞房价系统数据来源：CRIC克而瑞房价系统数据2016年1月，供应最大的为增城区，供应面积为20.98万㎡，其次是南沙区，供应面积分别为12.82万㎡；第三是花都区，供应面积为12.61万㎡。花都区全新盘花都凤凰御景（8.84万㎡734套）、增城区的敏捷绿湖国际城（5.80万㎡562套）、荔湾区的中海花湾壹号（5.26万㎡633套）等项目供应，领跑全市。从中心城区和郊区分布来看，本月中心城区供应占比为28%；郊区供应占比72%，仍以郊区供应为主力。本月郊区中的增城、南沙以及花都区，三者供应量占了全市供应量的59%，将近六成，郊区主力供应趋势依旧明显。2.3.3供应结构分析2016年1月广州十一区新建商品住宅供应面积结构表（面积-房型）一房88334500001228二房1118992571350142316三房05921501719802820四房006335812520566五房及以上000006161独栋0000000联排0000454186双拼0000000叠加00001680168复式683721003759其他3838337001504汇总19602991185912123461408508数据来源：CRIC克而瑞房价系统备注：供应量为套数2016年1月，广州市新增商品住宅供应以刚需型产品为主，以60-90㎡的二房和90-120㎡的三房为主力供应户型，其中120㎡以下户型为6810套，占总供应套数的80%，中小刚需户型仍为市场主导。从房型来看，本月三房以及两房户型供应5136套，占总供应套数的60%，同样反映出市场刚需户型供应为主导。其次，1228套一房单位主要为酒店式公寓单位，主要集中在南沙区的保利绿地大都汇、金茂湾、盈港国际以及荔湾区的中海花湾壹号，与其他区域相比，南沙区公寓供应依然强势。2.4商品住宅成交分析2.4.1成交总量分析数据来源：CRIC克而瑞房价系统1月广州商品住宅各物业成交情况普通住宅83.77-30.747576别墅4.73-38.21294酒店式公寓11.80-36.952113总计100.30-31.929983数据来源：CRIC克而瑞房价系统1月成交环比大幅下降，主要受12月成交冲高以及春节前成交放缓影响。本月广州市新建商品住宅成交面积为100.30万㎡，环比下降31.92%，同比上升12.68%，与2015年12月（全年成交最高月份，受开发商年底冲刺影响明显）相比，成交明显回落，但与2015年1月同比，成交量有一定提升，2016年市场开局良好。总体来看，广州市场近半年（除12月外）成交趋于稳定，成交量维持在100万㎡范围上下波动。2.4.2成交区域分析数据来源：CRIC克而瑞房价系统数据来源：CRIC克而瑞房价系统2016年1月，全市新建住宅成交面积前三名分别为增城、花都、黄埔，成交面积分别为18.69万㎡、16.31万㎡、14.20万㎡；其中，花都区的万达城（成交面积4.67万㎡511套）、从化区的珠光御景山水城（成交面积3.1万㎡302套），黄埔区的广州绿地城（成交面积2.83万㎡286套），位列1月成交面积排行前三位。郊区新建商品住宅成交占比达67%，而且1月成交面积排行前10位均属于郊区项目，项目主要集中在广州的东部以及北部，成交郊区化态势依旧明显。2.4.3成交结构分析2016年1月广州十一区新建商品住宅成交套数结构表（面积-房型）一房1,045269348--1,356二房1471,26899136212,445三房786822,554773163154,265四房-842448154183835五房及以上18130148独栋55联排2306698双拼2424叠加-1625167复式290885819424483其他11326152-1157合计1,6732,5033,6941,2883714549,983数据来源：CRIC克而瑞房价系统备注：成交量为套数2016年1月，广州市新建商品住宅成交单位中，90-120㎡的三房成交套数最多；其次，60-90㎡二房以及60㎡以下一房也是本月成交的主力，此面积房型与上述的供应情况基本吻合，反映出市场上供需情况较为平衡，匹配情况良好。从房型来看，三房是本月绝对的成交主力，二房和一房紧随其后。从面积来看，90-120㎡产品占主力，60-90㎡的产品紧追其后。2016年1月广州十一区新建商品住宅成交套数结构表（面积-总价）80以下1,2451,03169139613,01380-100232625914120811,900100-120762277011191011,134120-14024115521187122861140-160171142101862711565160-1804091155172184480180-200251101111012313383200-25011101119764629382250-300-45118607130324300-35033188584430254350-400-920662727149400-500-427451384173500-600--16292253120600-800--3302955117800-10001546611000以上6767合计1,6732,5033,6941,2883714549,983数据来源：CRIC克而瑞房价系统备注：成交量为套数刚需、投资型一房为本月市场主力。2016年1月广州新建商品住宅成交单位以60㎡以下、总价80万元以下的为最多，这部分产品以投资型的公寓产品为主。其次，60-90㎡80万元以下产品，90-120㎡80-100万元产品也是本月成交主力，这部分产品以郊区的首置型产品为主，因其总价低的原因，受到大部分刚需客户的青睐。2.5成交价格分析数据来源：CRIC克而瑞房价系统1月成交均价有所回落。从成交均价来看，1月全市新建商品住宅成交均价15236元/㎡，环比和同比分别下降4.66%和上升7.48%。较之上月的全年价格最高位，1月成交均价有所回落，但与2014年1月相比仍有较大升幅，反映出市场整体呈现稳中微升的局面，近期市场整体价格维持在14000-16000元/㎡范围内浮动。数据来源：CRIC克而瑞房价系统2.6排行榜2016年1月新建商品住宅销售金额前十项目排行表1万达城花都区4.524.67511176313220002保利琶洲湾海珠区3.760.813206607133南沙滨海花园南沙区3.082.61248461662610004万科山景城黄埔区2.861.28162000162005广州绿地城黄埔区2.812.8328693183100006悦江上品荔湾区2.580.9580045350007珠光御景壹号荔湾区2.560.534837200098珊瑚湾畔番禺区2.491.448800085039雅居乐富春山居黄埔区2.251.22523201133310祈福辉煌台花都区2.172.402134113636000—合计——29.0718.7517203968531352582058数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从2016年1月商品住宅销售金额前十项目排行分析，花都区的万达城洋房自2015年12月开售后，次月销售保持较好势头，万达品牌效应、自身完善配套以及合理定价受到了购房者的青睐。其次，海珠区的保利琶洲湾凭借46270元/㎡高单价，成交面积为0.81万㎡，相对同类型产品处于较高水平，因而占据全市新建商品住宅销售金额第二位。而第三位则由长期占据南沙区“销冠”的南沙滨海花园获得，项目自身区位优势、越秀品牌美誉度、庞大成熟社区以及合理定价是其重要卖点。2016年1月新建商品住宅销售面积前十项目排行表1万达城花都区4.524.67511176313220002珠光御景山水城从化区2.083.103020273280013广州绿地城黄埔区2.812.8328693183100004南沙滨海花园南沙区3.082.61248461662610005祈福辉煌台花都区2.172.4021341136360006广物星港国际花都区1.721.57273273000007保利越秀岭南林语黄埔区2.151.45128495230068珊瑚湾畔番禺区2.491.448800085039时尚广场增城区1.421.331396075400010万科山景城黄埔区2.861.2816200016200—合计——25.3022.6823506931241149257010数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从2016年1月新建商品住宅销售面积前十项目排行分析，成交面积较大项目均为广州郊区区域，其中花都区以及黄埔区各占3个，其中，增城区的时尚广场以及黄埔区的万科山景城均为本月的全新盘，成交均不俗。时尚广场凭借邻近未来新塘地铁站等交通枢纽优势，地理位置优越，价格为毛坯10723元/㎡，定价合理。而万科山景城则依托万科品牌效应、万科专利叠墅产品以及长岭居的宜居环境，对于改善型买家具有较大吸引力。3办公市场3.1办公市场概述2016年1月，本月写字楼新增供应面积为1.85万平方米，新增供应套数为100套；本月成交面积为7.1万平方米，环比下降16.47%；对比成交情况，本月广州整体写字楼市场下降幅度较大，而本月成交均价为25254元/平方米，环比上升7.74%，较上月小幅上升。3.2办公市场供求比分析2016年1月广州写字楼市场供求比为0.26。2015年1月至2016年1月广州市办公市场供求比走势图数据来源：CRIC克而瑞房价系统3.3供应总量分析2016年1月份，本月写字楼新增供应面积为1.85万平方米，处于近半年低位。2015年1月至2016年1月广州市办公市场供应面积走势图数据来源：CRIC克而瑞房价系统3.4成交总量分析2016年1月，广州写字楼成交面积为7.1万平方米，环比下降16.2%。本月成交面积较上月小幅下降，其中海珠区保利世界贸易中心（1.47万平方米）、番禺区自在城市花园（1.31万平方米）和天河区万科云（1.16万平方米）为本月成交量贡献主力。2015年1月至2016年1月广州市办公市场成交面积走势图数据来源：CRIC克而瑞房价系统3.5成交价格分析2016年1月，对比成交套数情况，本月成交较好的项目是：番禺区：自在城市花园（成交79套，均价25877元/平方米）；天河区：万科云（成交47套，均价16156元/平方米）；海珠区：保利世界贸易中心（成交31套，均价32000元/平方米）。本月整体均价环比上升，为25254元/平方米，环比上升7.54%，其中天河区富力盈耀大厦以50789元/平方米的价格占据成交均价之首。自去年12月份以来，广州写字楼成交面积连续两个月处于高位，反映临近年底企业购置写字楼物业的需求趋旺。2015年1月至2016年1月广州市写字楼成交均价走势图数据来源：CRIC克而瑞房价系统4商业市场4.1商业市场综述2015年12月份，广州商业市场供应量较上月有所减少，供应面积为8.14万平方米，环比下降33.66%；成交面积为5.86万平方米，环比上升97.23%；成交均价较上月有所下降，为28348元/平方米，环比下降4.19%。4.2供求关系分析2016年1月，广州市商业市场供求比为2.8，本月度广州商业市场呈现供大于求的态势。2015年1月至2016年1月广州十一区商业供求比走势图数据来源：CRIC克而瑞房价系统4.3市场供应量分析2016年1月份，广州商业市场供应面积较上月有所增加，供应面积为8.85万平方米，环比上升8.71%。番禺区的雄峰城（2.08万平方米）和越秀区的东山印象台（1.25万平方米）成为了本月的供应主力。2015年1月至2016年1月广州十一区商业供应面积走势图数据来源：CRIC克而瑞房价系统4.4市场成交量分析2016年1月，广州商业市场本月成交面积为3.16万平方米，环比下降46.02%。从各区域来看，本月广州市多区域均有新增成交，其中增城区的敏捷莱茵花园成交名列前茅，成交面积为0.38万平方米。2015年1月至2016年1月广州十一区商业成交面积走势图数据来源：CRIC克而瑞房价系统4.5成交价格分析2016年1月，广州商业市场成交均价较上月有所下降，环比下降25.91%，为21003元/平方米。本月广州整体商业市场成交均价最高是海珠区琶洲会展商圈的保利世界贸易中心，成交均价达到95000元/平方米；其次是海珠区中大布匹市场商圈的珠江国际纺织城，成交均价为79999元/平方米。2015年1月至2016年1月广州十一区商业成交均价走势图数据来源：CRIC克而瑞房价系统5产品分析5.1产品综述5.1.1热销及滞销楼盘热销产品珠光御景山水城销售情况：珠光御景山水城位于从化区，总占地面积30万㎡，总建筑面积100万㎡，绿化率达40%，预计总户数6千多户，居住人口达到2万余人，停车位4千多个。珠光御景山水城内部更拥有属于自己的私家山陵，配山顶泳池；小区建筑规划采用现代都市风情，设有有超大型的园林中心景观泳池，内部运动设施齐全，贯穿与整个小区的运动元素将小区打造成运动健康生活大城。1月成交301套，居全广州前茅。热销原因：品牌受当地推崇大品牌，且在从化当地特别受欢迎，加上实惠的价钱、较好的户型，每次加推都有好成绩。赠送面积大N+1户型，空间可灵动打造；每户均有入户花园，赠送面积大。滞销产品碧桂园城市花园销售情况：增城区，碧桂园城市花园2016年1月23日，二期漫绿组团开盘。项目位于增城区朱村大道西（即广汕公路），拥有朱村教育城、21号线朱村站（快站）等基建利好。此外，二期的位置比一期更加远离广汕公路，部分楼栋可望西福河，景观较为优越。项目为2梯4户设计，推出93-113平米的N+1户型，折后装修均价11800元/平米。据了解，当天最终成交45套单位，成交率为25%，与一期首次开售形成较大差距。滞销原因：适逢淡季，推售货量大，难以形成热销项目当天推出货量较大，推货节点临近春节，客户多数除外或者返乡，难以形成热销。项目涨价幅度过快项目为该板块标杆组团，一定幅度的涨价具有合理性，但该次推货价格涨幅较大，在周边多个竞品楼盘均未涨价的情况下，定价偏离市场预期较多，没有对市场形成准确有效的判断。5.1.2著名开发商项目龙湖首开天宸原著——天河项目位于天河区奥体路转悦景路600米，是一个大型的居住社区，周边还有合生帝景山庄、华润天合、金地天合公馆等几个楼盘，主要是低密度的住宅小区。项目周边都是在建项目和地块，目前配套有待完善。项目北侧及西侧是城市绿地及绿化山体，南侧及东侧隔市政路是规划住宅用地。龙湖天宸原著是天河难得的别墅豪宅，产品定位高端。项目距离广州珠江新城CBD近，其目标客户人群是广州市区的富豪，附赠面积大，居住空间较为舒适。位置交通——交通成熟，周边高端项目环绕。龙湖首开·天宸原著建设用地位于广州市天河区，东临科珠路，南侧为黄云路，西侧为广州世界大观，建成后将成为天河大型居住社区。北侧及西侧是城市绿地及绿化山体，南侧及东侧隔市政路是规划住宅用地，周边交通设施配套成熟，到达沈海高速仅2—5分钟车程，到达广澳高速及沿江高速不到20分钟车程。西北方为火炉山森林公园，该地优越的景观资源条件及交通网络为项目的开发提供了良好的基础。项目交通区位图规划设计——集合住宅及别墅为一体的低密度社区。龙湖·天宸原著共有39栋住宅区，包括有8栋26-27层的高层住宅洋房、31栋2-4层的2-3层别墅，主打低密度四联排、六联排和叠墅别墅群。项目整体呈正方形，北侧外围6栋洋房，东侧2栋住宅洋房，其余全部是别墅区。其中，西北侧是山体公园，里面配备了多种活动设施。项目西北侧的楼栋更靠近山体公园，更能享受山体公园的休闲娱乐。项目加推楼栋平面图销售模式——电子抽签选房项目当天推出7、8栋住宅产品，户型涵盖83-97平米2+1房和130-140平米3+1房。成交约6成。开盘现场各功能分区划分明确。项目开盘前蓄筹量大，开盘推出7、8栋共200套单位，现场有逾150组客户，因此选在琶洲南丰朗豪酒店三楼进行开盘。开盘当天根据电子摇号进行选房。营销手段——项目宣传度高，后续广告维持热度开盘现场，人气较为火爆，项目的宣传较多，除了采用广告和平面媒体等宣传，也采用了周边的路灯杆广告牌以及VI广告牌和项目现场醒目位置的广告文宣等。产品设计——N+1户型，格局宽松、改善为主5.2.案例分析碧桂园城市花园5.2.1楼盘简介——朱村标杆，多盘争食，业绩逾下项目为碧桂园城市花园的二期，本次推出2、3号楼，为2梯4户设计。产品：93-95㎡的三房二厅一卫，106-113㎡的三房二厅二卫，折后均价11800元/平米，带约600元/㎡装修。表6.1-1：楼盘基本情况表商业住宅,2016年1月23日高层碧桂园约11.3万㎡约27.2万㎡2.5约220093-95㎡三房106-113㎡三房600元/㎡装修1:1折后均价11800元/㎡，装修5.2.2规划设计项目规划：项目是由增城市83003210A13030（地块一，漫绿组团）和增城市83003210A13048（地块二，花岸组团）两宗地块组成，其中地块一占地面积10.89万平米，容积率2.5，在2014年3月26日被碧桂园以10.02亿元竞得，溢价率为57%，成交楼板价为3680元/平米。项目规划有商业街、园林、会所，现已建成可投入使用，还将配备小学。交通规划特点：碧桂园城市花园位于朱村，靠近荔城，前往东汇城、增城万达广场等新区仅需15分钟，但往广州则较为遥远，虽可接驳广惠高速、广河高速、沈海高速和广园，但中途要行经一大段国道和镇级公路，耗时较长。项目临近地铁21号线朱村站（快站），快线列车7站可到天河公园，届时来往广州东将快捷一些。5.2.3户型设计项目二期主打n+1户型，此为与一期产品最大差别之处。项目本次推出2、3号楼，为2梯4户设计。5.2.4不利因素碧桂园城市花园项目的不利因素如下，其一，蓄水期短，从元旦开始认筹到1月23日加推，前后不足一个月，蓄客量少；其二，项目从去年开始取消了报广，宣传力度明显减弱，虽然一期的销售量骄人，但宣传渠道的减少，使其在短时间内难以聚集人气；其三；竞争激烈，价格上升过快，失去价格优势，由于多数置业该地段人群为刚需，项目定位偏改善型的刚需，较高的价格、同质的产品导致项目难以与周边竞品拉开距离。5.2.5市场综述本次碧桂园城市花园漫绿组团首次开盘，推出182套，当天成交45套，成交率约25%。价格上，项目比起朱村周边的同类项目要偏高，开盘当天的折后装修均价达到了11800元/平米，可以与部分荔城内的项目媲美，这使项目流失掉一部分在荔城工作生活的外溢人群。项目主推产品为93-113平米N+1三房，户型跟一期的非N+1户型类同，产品面积集中在90-110平米段，虽然是主流面积，但周边项目也有较多的户型和面积上的选择，排他性不强。6营销媒体6.1营销透析6.1.1营销综述2015年12月广州房地产市场已经完成最后冲刺，2016年1月开始慢慢回归平淡，成交量明显减少。1月成交环比大幅下降，主要受12月成交冲高以及春节前成交放缓影响。本月广州市新建商品住宅成交面积为100.30万㎡，环比下降31.92%，同比上升12.68%。1月仍有部分开发商集中做推货走量促销活动，个别楼盘也加入了年底大优惠等活动拉动购房者，保持项目热度，但营销推广的力度较12月明显减少。从房地产媒体平面广告投放量看，1月广州平面广告投放次数为14次，环比下降88.4%，同比减84.3%；投放金额为0.55亿元，环比持平，同比减54.7%。6.1.2营销策略营销策略：宣传项目各自优势及优惠，为后期销售培育基础1月大部分开发商都纷纷停止投放报媒，只有少量开发商还集中做项目宣传及营销活动，其中以宣传项目为主。例如，白云区越秀星汇云城，即将开放77-170平方米两至四房样板间；增城区碧桂园凤凰城，“快来领年终奖”宣传项目推出新年优惠；越秀区富力东山新天地，宣传50-138平方米一至四房，不限购；荔湾区中海花湾壹号，宣传全新79-160平方米二至四房首期售罄，二期2万享12万火爆登记中。6.2媒体分析6.2.1媒体市场投放综述克而瑞监测1月广州平面广告投放次数为14次，环比下降88.4%，同比减84.3%；投放金额为0.55亿元，环比持平，同比减54.7%。2016年1月广州市房地产平面广告投放次数走势附注：以上统计范围是广州十一区范围内的平面媒体投放数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统6.2.2主要监测媒体投放分析本月平面广告投放广州日报投放次数占4.96%，与上月相比大幅下降，但与其他报媒相比，广州日报更胜一筹。2015年8月－2016年1月广州房地产主要监测媒体投放列表广州日报1419.72%6136.53%2535.21%2330.26%4335.54%64.96%南方都市报4563.38%7846.71%3447.89%3546.05%4335.54%43.31%新快报34.23%42.40%34.23%56.58%129.92%10.83%信息时报34.23%84.79%34.23%67.89%1310.74%32.48%羊城晚报68.45%169.58%68.45%79.21%108.26%00%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统6.2.3分物业广告投放分析——普通住宅广告占比最大，别墅、商办占比减少本月平面广告投放，继续以普通住宅广告投放为主，占100%；别墅广告投放占比0%，环比上月增0%；商办广告投放与上月持平。2015年12月广州房地产分物业广告市场2016年1月广州房地产分物业广告市场数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统6.3典型项目——龙湖首开天宸原著6.3.1开盘概况——龙湖首开天宸原著（7、8栋洋房部分单位）项目开盘概况6.3.2推售情况项目开盘当天推售情况表6.3.3营销推广6.3.4营销总结7区域数据7.1越秀区土地土地出让面积（万㎡）0000000000土地成交面积（万㎡）0000000000成交土地可建面积（万㎡）0000000000土地成交总价（亿元）0000000000商品住宅住宅新增供应面积（万㎡）1.882.464.5500.031.692.3800.012.30住宅销售面积（万㎡）1.152.362.632.722.091.61.883.062.312.68住宅销售均价（元/㎡）39729406624171935001383553858737658379323822236501商业用房商业房新增供应面积（万㎡）000.38000.8600.0102.01商业房销售面积（万㎡）00.630.020.930.250.450.26商业房销售均价（元/㎡）0423037951148313245837894100000834444203927848办公用房办公房新增供应面积（万㎡）000003.040000办公房销售面积（万㎡）0.70.430.470.30.541.780.16办公房销售均价（元/㎡）29843292702911328707289593049328540283192816928601数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统注：表中土地相关数据是指用于住宅用途的地块数据7.2荔湾区土地土地出让面积（万㎡）00000010.6000土地成交面积（万㎡）000.73000010.600成交土地可建面积（万㎡）002.6000046.03600土地成交总价（亿元）000.28000081.1100商品住宅住宅新增供应面积（万㎡）2.14.968.383.983.9826.958.75住宅销售面积（万㎡）32.585.192.842.85.263.663.897.344.41住宅销售均价（元/㎡）26235260572416324551273822740629760287963267328961商业用房商业房新增供应面积（万㎡）00.0200.1601.80000.39商业房销售面积（万㎡）0.010.0300.040.020.50.080.420.310.11商业房销售均价（元/㎡）781385662024265811141345015027223999242633241737958办公用房办公房新增供应面积（万㎡）000.830000000办公房销售面积（万㎡）0000.0200.010.0800.00660.05办公房销售均价（元/㎡）————1906222251231442058823999——182976028数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统注：表中土地相关数据是指用于住宅用途的地块数据7.3海珠区土地土地出让面积（万㎡）310.427.2301.341.1400土地成交面积（万㎡）0036.091.0910.427.2301.340.450成交土地可建面积（万㎡）00123.0512.3953.3118.27015.092.520土地成交总价（亿元）00193.361.781.0737.47018.553.280商品住宅住宅新增供应面积（万㎡）04.17054.165.785.4000.62住宅销售面积（万㎡）3.093.834.325.344.723.582.933.993.573.04住宅销售均价（元/㎡）30661305593175032728330523291432077318123211833665商业用房商业房新增供应面积（万㎡）000000.710.69000商业房销售面积（万㎡）00.270.060.050.1500.046900.22270.25商业房销售均价（元/㎡）437913131967014803572196408092103934242375办公用房办公房新增供应面积（万㎡）001.870008.9731000办公房销售面积（万㎡）0.390.850.550.170.790.021.78办公房销售均价（元/㎡）24386278332836127757281322931628973291552364030761数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统注：表中土地相关数据是指用于住宅用途的地块数据7.4天河区土地土地出让面积（万㎡）9.234.6204.99006.031.3400土地成交面积（万㎡）2.84010.1104.99006.03014.03成交土地可建面积（万㎡）3.65036.704.220047.77027.22土地成交总价（亿元）2.95060.6300.460081.090167.45商品住宅住宅新增供应面积（万㎡）1.740.382.0103.232.582.741.0216.084.90住宅销售面积（万㎡）3.253.645.324.374.393.183.083.779.434.01住宅销售均价（元/㎡）34572318753629736885319163345937370348412930733966商业用房商业房新增供应面积（万㎡）00000.70.33商业房销售面积（万㎡）0.290.140.710.050.040.170.060.220.380.16商业房销售均价（元/㎡）30307438495836136333255049680593513780434402232392办公用房办公房新增供应面积（万㎡）3.990002.4705.092.762.730办公房销售面积（万㎡）0.830.320.380.440.581.040.750.853.482.22办公房销售均价（元/㎡）34008316262925024968245704180230231336282883127133数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统注：表中土地相关数据是指用于住宅用途的地块数据7.5白云区土地土地出让面积（万㎡）00.420004.90000土地成交面积（万㎡）000.420004.92.6100成交土地可建面积（万㎡）000.4800020.1110.7900土地成交总价（亿元）000.1800025.5912.0800商品住宅住宅新增供应面积（万㎡）14.0711.1306.411.916.4906.520.453.09住宅销售面积（万㎡）5.066.876.574.885.345.84.634.888.724.47住宅销售均价（元/㎡）22470240762399824018243262380123027241852498923382商业用房商业房新增供应面积（万㎡）2.550.180003.7900.8300.34商业房销售面积（万㎡）0.010.050.070.010.170.010.050.020.260.02商业房销售均价（元/㎡）4232025980269393299747702140236890396801989728507办公用房办公房新增供应面积（万㎡）000002.030000办公房销售面积（万㎡）000000.050.50.340.250办公房销售均价（元/㎡）——————————310293026030348314910数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统注：表中土地相关数据是指用于住宅用途的地块数据7.6黄埔区土地土地出让面积（万㎡）29.4011.2626.7310.7507.9331.0204.29土地成交面积（万㎡）19.989.08011.2632.9510.7513.57.9331.023.10成交土地可建面积（万㎡）38.5824.9500.7123.7130.12721.6844.357.75土地成交总价（亿元）27.78.549600.02630.247710.53163.74496.9940.282.31商品住宅住宅新增供应面积（万㎡）19.275.5121.4918.1116.5234.468.176.7921.233.23住宅销售面积（万㎡）14.0616.3616.515.2511.4815.8413.5916.5317.214.20住宅销售均价（元/㎡）14243146031492114141150201295913155141591457714352商业用房商业房新增供应面积（万㎡）00.390.081.764.20.710.32商业房销售面积（万㎡）0.120.410.280.830.21.410.09商业房销售均价（元/㎡）25176215712956020656260701729212372249752860226242办公用房办公房新增供应面积（万㎡）0.57003.73.2600000办公房销售面积（万㎡）0.110.450.30.531.930.930.690.813.060.96办公房销售均价（元/㎡）14289159511597215193172402176015258147951817217641数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统注：表中土地相关数据是指用于住宅用途的地块数据7.7番禺区土地土地出让面积（万㎡）0012.452.490011.55003.49土地成交面积（万㎡）00012.452.49004.5500成交土地可建面积（万㎡）0001.2771.2790015.4800土地成交总价（亿元）0000.071.010024.6900商品住宅住宅新增供应面积（万㎡）16.068.083.310.799.089.874.0227.859.747.64住宅销售面积（万㎡）18.4218.7726.7619.7318.2215.2912.9818.5824.2312.51住宅销售均价（元/㎡）15074154501645816282163601661615976166811667816689商业用房商业房新增供应面积（万㎡）200.490.150.7921.892.08商业房销售面积（万㎡）90.510.480.850.480.310.860.32商业房销售均价（元/㎡）29389243842794619600223481535829681269322571121774办公用房办公房新增供应面积（万㎡）1.930000.67006.1400办公房销售面积（万㎡）10.30办公房销售均价（元/㎡）187651867318