XXXX年中国房地产上市公司测评模型简介

附录12023年中国房地产上市公司测评模型简介为了客观科学的评价中国房地产上市公司的综合实力，减少单一评价方法带来的片面性，中国房地产测评中心采用指标初筛方法（系统聚类法和复相关系数）、指标检验方法（主成分分析法和变异系数法）和模型评价方法（层次分析法、因子分析法和功效系数法），通过指标筛选和指标检验确定中国房地产上市公司测评指标体系，并从综合指标体系和分指标体系角度对测评对象分别进行测评，得出最后的综合测评榜单和分榜单。一、指标初筛方法1.系统聚类法聚类分析又称为群分析，是一种研究对样品或指标进行分类的一种多元统计方法，聚类分析的功能是建立一种分类方法，将样品或变量按照其自身的性质上的特点进行分类。聚类分析根据分类对象的不本同可以分为R型聚类分析和Q型聚类分析，R型聚类分析是对变量进行分类，Q型则是对样品进行分类。系统聚类法的聚类原则决定于变量间的距离（相似系数）及类与类之间的距离的定义，对于不同距离的定义相应有着不同的系统聚类分析方法。方法主要有最短距离法、最长距离法、中间距离法、重心法、类平均法、可变类平均法、离差平方和法（WARD）。（1）最短距离法类与类之间的距离定义为两类中相距最近的变量之间的距离，即类与类之间的距离定义定义为：在类与类合并后后，按最短距离法重新计算与其他类之间的距离，计算公式为：()（2）最长距离法类与类之间的距离定义为两类中相距最远的变量之间的距离，即类与类之间的距离定义定义为：在类与类合并后后，按最长距离法重新计算与其他类之间的距离，计算公式为：()（3）中间距离法中间距离法采用介于两类之间最近距离与最远距离的中间距离来定义类与类之间的距离，在类与类合并后后，按中间距离法重新计算与其他类之间的距离，计算公式为：(,)通常取，此时由初等几何可知，就是以，，为边的三角形中边上的中线。2．复相关系数一个要素或变量同时与几个要素或变量之间的相关关系。例如研究一个变量与另一组变量（，，…，）之间的相关程度。复相关系数的测定，可先求出对一组变量，，…，的回归直线，再计算与用回归直线估计值之间的简单直线回归。复相关系数为赵的取手值范限围为缓0位≤类≤舅1。帐复相狸关系渴数值馒愈大尤，变年量间鉴的关陵系愈动密切芳。肝二捷、触指标拍检验除方法交1.根主成印分分住析（绪Pr止in证ci往pa煤l度Co眨mp斑on福en螺ts睁A严na堂ly久si扛s，僵PC森A）方法模型谁主成费分分卫析法霞（P仙CA甩）是遇将原巴来众悲多具沿有一淹定相公关性樱的指混标，方重新老组合顷成一旅组新过的相虚互独幸立的尘综合惨指标患，来松代替蝴原来她指标属的统乏计方溜法,帽也是武数学变上处燥理降雨维的捕一种趣方法晶。方法模型滑假设铜：共在满延足一小系列么约束姐条件孤下，沫求厕使柿达到粗最大碰，由称此冒所确好定的萍叔就是碌我们它需要仓的综辫合变永量指京标。起通过欧综合气指标桌将原弯来的脾高维挪指标济化简栋，输饲入企精业样倾本数弃据X株，最化后测演算出规企业爱实力敏高低下的信米息周。病2.炕变异老系数旨法虹变异颗系数跟又称蛛“友标准父差率含”青，是赛衡量折资料粥中各预观测荐值变冤异程颗度的征另一寨个统炊计量向。标俭准差筐与平奉均数鸦的比阅值称碍为变熄异系坐数，沸记为或C.厅V。兆变异仗系数视可以汉消除北单位符和（类或）顶平均当数不叮同对腹两个萝或多可个资坛料变莲异程象度比痰较的雄影响傍。卸变异陶系数术的计贝算公设式为津：姨。益三滨、撒模型揉评价驻方法橡1.县层次兽分析浴法（油An暑al吃yt命ic粗H模ie忽ra蛾rc随hy淹P端ro禁ce踩ss闻,油AH吗P）这层次酷分析禾法（来AH桶P）袍是美侮国著嗽名运阶筹学杀家S喇aa勿ty尾提出彻一种扩定性络和定横量相雀结合切的决敬策方本法。芒它通猪过两视两比沈较方机式确路定层珍次中闯诸因显素的撇相对筒重要香性，团然后蚀通过芦综合灾判断皇以决均定诸鸽因素爬总的渡顺序袄，最趁后得打出每嫁一指抖标的师权重艺大小叫。晓在定款出两衫两判牛断矩益阵后倒，我斥们通佛过方速根法滨得到虾每个范指标僚的权伤重佣，括然后强通过吵权重宁计算馆出最昼大特亭征根萄，驶再将抚带入熔公式伯检验饭其一添致性飞。漠最后乒得到葱每一臣个指屿标的练权重麦，再干将企济业指悦标数盼据输秆入，宁测算倚出企短业的疏相对稍实力苦位置氏。畅2.基因子衣分析蹄法邻因子落分析尽法通滔过研饲究变筒量相嚼关阵醒或协呼方差别阵的豆内部毛依赖汇关系段，将租多个雷变量广综合病为少男数的振几个左公共帅因子吊，将索变量激表示踢成公捏共因花子的规线性振组合宵，以为再现浙原始凉变量欢与公翅共因碧子之敏间的宝相关互关系筑。读因子瓣分析湾模型病的构荐建：陶设有卸m家涝房地成产上朴市公狂司，虽n个绝评价幅指标丢。设异为原笋始变匹量，宿,掘。由惭于不抛同指登标具扣有不粱同的没量纲唱和数内量级则，为白避免迟量纲授和数为量级短所造垂成的狗影响电，将绝原始随变量劳进行码标准违化处沿理，焦记标租准化津变量晚为篮,仆。又眯设经惹过经棉转化里后的灿公共牺因子切变量朋为榜，（她p<麦n）滩。并湖设蒸与F祝互不趟相关愁，女。咳则可结得模苏型如喘下：衫用矩坐阵可万表示险为掠为。南模型乐中松是公捉共因对子，愉是Y铲的特驱殊因丈子；亡对于脑Y的猜每一兰个分匹量付都有助作用己，而妄只对闲起作收用，贸各个桨特殊对因子约之间委及特莫殊因杜子与柳其他六所有凑公共纸因子吃都是浸互不娇相关务的。随矩阵鞋称为菜因子得载荷阳矩阵温，许称为聪第i优个变辜量在属第j当个因染子上吸的载部荷，疑即第祖i个设变量查在第撞j个姻公共搏因子沙的相皂对重愧要性内，祝的绝俗对值震越大危，说泽明都与吨的相泰依程励度就简越大趟，即脱说明趴公共流因子树对守的载懂荷量怎就越衰大。杨3.从功效喂系数备法医功效溜系数像法又背叫功谅效函对数法牛，它择是根咸据多剧目标蔽规划厕原理邻，对六每一墓项评原价指预标确连定一绑个满页意值元和不跃允许能值，务以满撇意值骡为上属限，削以不旗允许炮值为盟下限演．计念算各妹指标胶实现煎满意捡值的锹程度北，并脆以此黄确定慰各指订标的我分数恢，再彩经过放加权浩平均牌进行撞综合医，从府而评扛价被次研究乡对象碗的综践合状砍况。饱运用淘功效混系数脸法进君行业奖绩评管价，茫企业节中不调同的啦业绩能因素举得以聚综合席，包球括财武务的仅和非换财务冒的、耕定量阿的和勒非定翅量的阴。帝其计产算公最式为套：够单项驼指标钳评价甘分数观=6艺0+什（该伍指标壶实际牛值-避该指困标不滋允许古值）娇/（撑该指轰标满耽意值持-该筋指标南不允锐许值欧）丸×距40男这是迁传统恋的功血效系晌数法争，在苦评价盲企业护经营桃效益壤时，稀可以墙对其妨做进抖一步赴的改掉进。樱首先报，增瞎加评记价标既准。狱由原厕公式茄中的养满意炊值和床不允丝许值菌两档坝评价奖标准跳值增铸加为芬优秀版值、衣良好旦值、截平均沫值、疼较低押值和乔较差谎值。经其次悦，把楼原公福式中坟对基湖础值今和调咱整分命的固召定比斥