新盘持续放量房企心忧后市-5月厦门房地产市

新盘持续放量房企心忧后市——2021年5月厦门房地产市场形势分析城市年轮咨询中心2011年目录TOC\o"1-2"\h\z\u一、 楼市综述 11. 调控继续银根收紧贷款难 12. 扎堆开盘推动成交 13. 房企心忧后市小步快跑齐推盘 14. 2021年5月厦门商品房成交数据 1二、 环境解读 21. 经济：国房指数逐月恢复CPI持续破五 22. 金融：第五次提准贷款本钱明显加大 23. 政策：楼市定向三二一央企拟进军保障房 34. 各地：市场供给放量楼盘偶现降价 35. 厦门：年内拟建万套限价房中低端市场受冲击 4三、 月度回忆 41. 土地与批售 51.1. 土地：厦门首个限价房工程选址翔安花落建发 51.2. 批售：岛内岛外齐爆发竞争进一步加剧 52. 备案数据分析 62.1. 商品房：非住宅推售间歇住宅顶大梁 62.2. 住宅：供给驱动成交总体未上高位 62.3. 客群：本地客源已超六成 72.4. 区域：岛内外“二八〞结构再现 72.5. 楼盘TOP10：集美四盘登榜高性价比新房热卖 73. 楼盘推售 83.1. 五月市况：楼盘总发动 83.2. 明星楼盘 9四、 后市展望 101. 六月推盘：岛内高端盘或将集中放量 102. 前景展望 12新盘持续放量房企心忧后市——2021年5月厦门房地产市场形势分析楼市综述调控继续银根收紧贷款难5月，CPI继续高位维持，存款准备金率稳步提高。国资委明令央企进入保障房建设领域，厦门限价房进入实质性建设阶段。此外，多地首套房利率和首付开始提高。受连续多月的严厉调控影响，一些地区的局部楼盘开始降价促销，开发企业资金链问题初露端倪。扎堆开盘推动成交受市场供给集中放量和开发商加大促销力度影响，厦门5月住宅成交共20.73万㎡，环比增加56%。与此同时，非住宅市场缺少市场供给，所占份额明显减少，商品住宅挑动大梁。房企心忧后市小步快跑齐推盘受限购、限贷等调控因素影响，厦门楼市本地客群已超六成，异地购置客户根本绝迹，购房者“买一套，少一组〞。5月末批售量加大，多个岛内盘将在6月参加战团，开发商多采取小步快跑策略，市场竞争更形剧烈。融资困难、客源减少、竞争加剧，都将对开发商的危机管理能力提出严峻的考验。2021年5月厦门商品房成交数据2021年5月厦门市各物业成交情况面积〔万㎡〕环比同比商品房30.6117.47%-10.03%其中：住宅20.7355.84%66.24%商业0.69-55.58%-79.67%写字楼2.78-42.35%-44.58%车库4.22-5.51%-29.25%注：统计时段为2011年4月26日—2011年5月25日。5月份，厦门楼市商品住宅表现突出，成为本月成交的主力军，而受到市场有效供给等因素，非住宅物业成交量大幅下降。相比2010年4月17日“国十条〞阴霾下的5月份，更加严厉的调控政策效果似乎并不明显，但长久以往，调控政策将水滴石穿，楼市锐气必将磨灭。环境解读5月，有不变，也有变化。房地产业继续处于景气状态；CPI持续高位；央行按惯例“提准〞；住建部重申调控。不同的是，国资委明令央企进军保障房建设；多地提高首套房的首付和利率；各地楼市有所松动，楼盘降价开始出现；厦门限价房迈出了制度建设和土地出让的第一步；……经济：国房指数逐月恢复CPI持续破五自2021年末跌101.79的低位后，国房景气指数不断上行，至2021年4月已恢复到103.19。全国楼市逐渐恢复。4月份全国CPI同比上涨5.3%，1-4月的累计量也突破5%的警戒线，到达5.1%。我国面临的通胀压力巨大，且存在继续增强的可能，抗通胀形势严峻。金融：第五次提准贷款本钱明显加大5月“提准〞后，存款准备金率逐月提高的叠加效应渐渐显现，银行可贷资金减少，供不应求，贷款本钱水涨船高。多地商业银行首套房的首付款比例和利率水平近期已有所提高。提准5月18日，央行宣布年内第五次上调存贷款准备金率0.5个百分点；这是央行年内第五次上调存款准备金率。提首付北京、温州、合肥等多地区银行提高首套住房按揭首付比例；银监会表示各商业银行可自主确定首套房首付比例。提利率继全面取消利率优惠后，多地四大银行将首套房贷款利率提高5%到10%；股份制银行的升幅更大。政策：楼市定向三二一央企拟进军保障房住建部：锁定下一步调控方向和目标5月24日，住建部某官员表示，房地产市场调控下一步的方向与目标为：一严控严格控制投机投资型需求两协调与经济社会开展相协调与住宅产业开展相协调三根本供需保持根本平衡结构保持根本合理价格保持根本稳定国资委：要求央企积极参与保障房建设5月3日，国资委发布?关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知?，?通知?要求：“房地产开发企业要抓住各地在保障性住房土地供给、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的时机，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。〞国资委作出这一决定，主要是基于三点背景：一是2021年的年度1000万套保障房建设任务；二是地方政府对保障房建设积极性低，资金缺乏；三是银根收紧，开发商资金链收紧。推动央企参与各地保障房建设，将能形成中央、地方、企业三赢的局面。各地：市场供给放量楼盘偶现降价5月，为冲击半年度业绩，各地开发商推盘量明显加大。五一热推后，成交再陷低迷。刚需盘占据主力，豪宅销售疲软。开发商资金吃紧，在售楼盘优惠有所加大，局部工程开始降价销售。北京5月，开盘工程增多，主打小户型工程占比明显加大，楼市或重返刚需时代。住宅存货量已超10万套，6月拟开盘工程整体报价小幅走低。深圳5月1日起，深圳开始实行“限价令〞，分片区制定均价上限。五一期间，中海地产组织千套房源降价促销，引发刚需抢购。但此后，楼市陷入更深观望，新房成交量持续下滑。上海五一以来，土地拍卖溢价率降低，局部开发商开始低价出货，显示开发商资金链已吃紧。实践说明，降价仍能有效拉动工程成交。二手豪宅议价空间加大，普遍有所降价。厦门：年内拟建万套限价房中低端市场受冲击本地无房户可申请8年内不得转让厦门市的限价房管理方法已经公布，重点如下：?厦门市限价商品住房管理方法〔试行〕?重点内容工程内容申请条件1.本地户籍；2.在厦无房；3.单身30岁以上；4.政府规定的其他要求转让条件1.登记之日起8年内不得上市转让；2.未明示是否要上交转让收益使用限制1.要求交房后一年内入住；2.未明示其后是否可以向外出租价格确定1.政府制定销售价格；2.按周边区域同等普通商品住房市场价格的一定比例测定主要房源1.出让土地新建；2.其他存量政策性住房转为限价房限价房渐现中低端市场将受冲击2021年，厦门拟建4万套保障性住房，包括限价房11200套。5月，厦门第一宗限价房地块已经顺利出让，要实现万套限价房，年内还将开建多个限价房工程，这批限价房的出现将对厦门的中低端住宅市场产生一定冲击。月度回忆5月，厦门首幅限价房地块由建发集团取得，岛内外多个工程集中批售；网签数据显示，住宅成交明显提高，非住宅物业市场份额迅速滑落；楼盘表现上，5月市场以岛外楼盘为主，6月份岛内高端盘将扎堆入市，市场竞争日趋剧烈；……土地与批售土地：厦门首个限价房工程选址翔安花落建发5月13日，建发集团以底价取得厦门首幅限价房地块，楼面地价1216元/㎡。工程建成后，最高售价不超过5700元/㎡，最低不低于4700元/㎡，均价5200元/㎡。该地块位于翔安隧道出口处、明发·半岛祥湾南面，联合·博学园、首开·领翔国际北面，区位较好，交通也较便利。工程套型面积在70到90㎡之间，房源总量近2000套。2011年5月13日厦门土地拍卖会商住用地出让情况宗地号地址用途占地(㎡)建筑面积〔㎡〕成交价(万元)楼面地价(元/㎡)溢价竞买人2021XP01翔安区翔安南部新城片区新城中路与成场路交叉口东北侧商住786001686002050012160建发集团5月，厦门无其他地块出让。批售：岛内岛外齐爆发竞争进一步加剧5月，多个楼盘的大批房源集中在月末批准预售，6月将有大量房源推向市场。这些楼盘多为岛外工程，杏林湾1号、杏林湾营运中心、金域华府等均为名企大盘；岛内工程明显增加，鑫塔·水尚、国贸天域、源昌宝墅湾也参加战团。5月新入市楼盘尚未完全消化，加上6月新盘，楼市竞争或将更为剧烈。注：统计时段为2011年4月26日—2011年5月25日。备案数据分析商品房：非住宅推售间歇住宅顶大梁5月，厦门商品房成交登记30.61万㎡，环比增加17%。其中，住宅成交环比增加56%，但非住宅成交环比减少23%。非住宅市场份额明显减少，由上月的49%降至5月的32%。这主要是由于近期市场上没有大型非住宅工程推出，仅依靠此前批售房源，如五华大厦、永建·顶尚等维持市场。随着杏林湾营运中心、闽南古镇等工程的入市，非住宅市场将有所恢复。住宅成交大增长住宅成交大增长恢复到一般水平住宅猛增占近七成注：统计时段为2011年4月26日—2011年5月25日。住宅：供给驱动成交总体未上高位5月，厦门市场共成交住宅20.73万㎡，环比增加56%，同比增加66%。环比和同比数据虽高，并不能说市场形势高涨，受到限购、限贷等调控措施，有限有效的市场容量将逐步消耗，后市不确定性也将增加。5月历来是楼市旺季，多个新盘入市，各大楼盘都在促销优惠，而21万㎡只是2021年的月均水平，只取得这一成绩，说明市场虽有恢复，但仍难上高位，主要问题在客源缺乏。新盘入市新盘入市带动成交4.17新政成交放缓1.26新政成交锐减成交持续上升住宅月度成交面积趋势线，统计时段为2011年4月26日—2011年5月25日。客群：本地客源已超六成本地客群比例持续上扬，异地客群降至四成以下，投资客群几近绝迹。缺少了外地客源，购房者真正“买一个，少一个〞，局部楼盘出现客源缺乏现象。多盘遭遇一期开盘火爆，二期销售开始回归理性，“日光盘〞现象几乎绝迹。市场的天平正向买方移动。区域：岛内外“二八〞现象再现岛外持续发力，住宅共成交16.43万㎡，占全市成交的八成。其中，集美再占鳌头，成交占全市三成，且后劲不减。同安和海沧各占两成，其余三区各占一成。岛内外住宅成交再现“二八〞现象。2021年5月厦门市住宅成交分区情况区域成交套〔套〕成交面积〔万㎡〕套均面积〔㎡/套〕全市180520.73115岛内3094.30139岛外149616.43110思明1211.83151湖里1882.47131集美5656.38113海沧3393.97117同安3723.70100翔安2202.37108注：统计时段为2011年4月26日—2011年5月25日。楼盘TOP10：集美四盘登榜，性价比新房热卖5月热销楼盘TOP10以岛外低总价、性价比的刚需楼盘为主，畅销户型主要为两房、三房；其中，集美入选四个楼盘，同安翔安各二，岛内仅占其一，岛外成交为主；具体来讲，天湖、杏林湾1号、莲花尚院等新盘热销，月售百套以上，岛内成交受阻。名次工程名称套数面积(㎡)1天湖城·天湖32438466.642住宅·莲花尚院23424147.973万科·金域华府22318640.384联发杏林湾1号19023301.455国贸金门湾11012606.086禹洲·环东国际908340.297特房·山水新座/尚座8810635.038厦航高郡707,139.949泉舜泉水湾2期696734.3510特房·美地雅登655880.52厦门五月〔5月1日至31日数据〕成交楼盘前十名榜单。楼盘推售五月市况：楼盘总发动岛内外楼盘大推售在五一节和人居展会聚的五月，几乎厦门所有楼盘都举行了促销活动，开盘、加推、打折，无所不有。选择在此期间开盘的岛内重点楼盘有特房·山水尚座、宝嘉·誉峰等，岛外有明发半岛翔湾、住宅莲花尚院〔二期〕、大学康城·美域等。宝嘉宝嘉·誉峰开盘现场明发·半岛祥湾开盘现场供方小步快跑买方多看少动各大楼盘虽都有动作，但推盘量并不算大，如明发·半岛祥湾在5月8日开盘当天仅推出11、12#楼共96套两房房源。目前岛外热点区域房价已在万元/㎡左右，刚需客抗拒心理加强，以多看少动，暂时观望为主。厦门五月楼市开盘汇总表楼盘名称开盘时间楼盘片区主力面积㎡主力户型均价元/㎡推量套房源销售山水尚座1#楼4.30湖里区湖边水库123—144三房17000130近七成山水尚座2#楼5.15湖里区湖边水库130—140三房16500127不到一成天湖城·天湖4.30海沧区海沧新城93—135二、三房9600321根本售罄宝嘉·誉峰一期4.30思明区SM片区101—170三、四房24000226近七成金山湖景大厦5.1湖里区湖边水库83—160二、三房2200094约三成厦航·高郡4#楼5.1同安区城西新城片99—122二、三房9300220约三成国贸金门湾5.5翔安区大嶝岛250—650别墅5900543约两成明发半岛翔湾5.8翔安区翔安新城75—90两房950096约六成杏林湾1号2#楼5.14思明区杏林片区88-143二、三房11500468约三成莲花尚院二期5.15集美区集美新城88—128二、三房8500331七成以上万科·金域华府5.28思明区杏林片区83—85两房11000302约九成大学康城·美域5.28集美区杏北新城89—127二、三房7500243约五成明星楼盘莲花尚院：二期开盘当日售逾七成4月9日，莲花尚院一期开盘即受到热捧，一举夺得4月销售冠军。5月15日，莲花尚院二期开盘，加推1#、2#楼，所推户型为88-128㎡的两房、三房，均价在8500元/㎡.莲花尚院二期加推的1#、2#楼，两栋新品共计323套，由于定位准确、售价合理，开盘当天，近七成房源被客户抢定。杏林湾1号：2#楼加推，销售有所放缓5月14日，杏林湾1号花园加推2#楼，主力户型为88-143㎡二/三/四房，均价在11500元/㎡。此次加推的2#楼，共计468套房源，已售住宅约110套。杏林湾1号位于出岛第一站，海景资源丰富，但受客源缺乏影响，销售情况不如此前推售的1#、3#楼。金域华府：21#楼开盘，销售达九成万科·金域华府21#楼于5月28日开盘，主推户型为82-85㎡两房，均价在11000元/㎡。21#楼共计302套房源，由于万科的品牌知名度及优越的地理位置，周边成熟的配套，金域华府开盘当天销售达九成。现场人气火爆现场人气火爆万科¡P金域华府二期现场沙盘后市展望六月推盘：岛内高端盘或将集中放量岛内外高端盘在蛰伏多月后，近期终于出现了集体出击的迹象。宝嘉誉峰一期已于5月开盘，鑫塔水尚、源昌宝墅湾、国贸天域也在5月末取得预售证，6月岛内楼市注定不会平静。开发商近期集中入市主要基于三点原因：一是受此前岛外局部楼盘热销鼓舞；二是资金压力逐渐显现；三是为了冲击半年度业绩。宝嘉宝嘉·誉峰效果图源昌宝墅湾效果图半山御景效果图半山御景效果图联发·滨海名居效果图厦门6月份岛内外新盘一览表楼盘名称楼盘片区预计开盘时间主力产品结构备注面积〔㎡〕户型半山御景湖里仙岳片区6月120—250三至五房

联发·滨海名居思明会展片区6月初98--166两、三房首推1#