房地产市场报告 -克而瑞·长沙板块一线营销专题报告2022（5-6月刊）

统计时间：最新数据截至2022年6月26日二手房数据截止2022年5月31日 1、基于板块现状划分板块品类，构建TCNSO板块模型 3 4 52、开盘去化指标：核心城区推货持续高频高量，核心至外围逐 6 1、网签成交流速：T类流速持续增长、N和S1类保持较快流速 72、高端房源占比：T类高端房源占比上涨至四成 8 1、一二手成交价格比：倒挂板块仍集中在T、N、S1类板块 92、一二手供需对比：T类板块置换需求旺盛，其次是N、S1类 五、板块评判 3引言：目前长沙城市发展呈现一主多中心格局，在城市持续向外扩容和政策支持差异、规划差异影响下，板块分化日益加剧，不同能级板块市场表现各异。本文主要通过对长沙城市板块进行品类划分，对板块一线营销指标表现进行建模分析，给予不同品类板块优劣评判。一、模型说明1、1、基于板块现状划分板块品类，构建TCNSO板块模型根据行政边界、规划、山体、河流、道路等将长沙六区一县划分为84个板块，基于板块地理位置、环境现状和地产现状对板块进行属性归类，搭建T(核心区)-C(主城区)-N(新城)-S(近郊)-O(远郊)模型，细分项品质、发展、待机等类型。4六区一县板块开福中心、雨花中心、芙蓉中心、天心中心、滨江新城北、滨江新城南、高桥、高铁新城、芙蓉北、梅溪湖一期、麓谷、尚东、省府北、市政府、桐梓坡、雅塘井湾、洋湖垸C1城区热点大学城、红星洞井、开元路、省府南、雨花中心C2城区品质泉塘大王山、谷山、含浦、金星北、隆科、麓山南、人民路南、松雅湖、苏托垸、万家丽北、梅溪湖二期、月亮岛、自贸会展S1近郊品质滨水新城南、大托、动物园、环科、解放垸、金霞、开元北、开元南、望城高铁西、望城麓谷新区、洗心禅、秀峰鹅羊、岳麓高铁西、岳麓麓谷新区园林生态园黄兴故居、黎托南01远郊品质滨水新城北、空港新城、青竹湖、湘江智谷丁字镇、果园春华、暮云南、跳马、望城中心、长沙南物流园安沙、茶亭-桥驿镇、大王山南、干杉北、干杉东、干杉南、含浦南、黄花机场、榔梨-黄兴市场、莲花镇、麓谷西部镇、沙坪、松雅湖东、望城西部镇、湘江东部古镇、湘江西部古镇群、星沙外延、学士北、长沙县东部镇本模型选用一线营销指标进行板块格局分析，具体包含先行指标(来本模型选用一线营销指标进行板块格局分析，具体包含先行指标(来访认购、开盘去化)、中端指标(网签成交流速、高端房源占比、短期库存)、图：板块模型分析指标5价格适中，适配广泛客群。第二梯队板块为T城区高端类至C2城区品质类，梯队板块，价格低于长沙平均价，以周边地缘性客户为主。板块认购表现与整层购买影响。1-4月1-4月1-4月6月6月6月C2城区品质S1近郊品质8.1%215001远郊品质9940备注：数据口径为六区一县商品房NT45345368615月盘均来访■14月盘均来访NTN26.4%8.1%86从2022年5-6月各类板块盘均来访值来看，N新城品质类客户关注度最高，其次为S1近郊品质(与4月表现一致),刚需及刚改客户仍是市场主导客户群体。其次关注度较高的为C1类及T类核心城区板块(相较4月而言，C1类城区热点关注度更高),改善需求旺盛。板块大类细分类别来访值逐级递减，如S1→S3,O1→O3(与4月表现一致)。S3近郊待机和O3远郊待机基本无项目在售，5-6月无项目来访数据。盘均认购指标来看，N新城品质类客户关注度最高，第二梯队为C及T类核心城区板块，C2类板块成交回落至正常水平。板块大类细分类别来访值逐级递减，如S1→S3,O1→O3(与4月表现一致)。转化率指标来看与4月表现一致，剔除C2类异常值，C1城区热点类板块转化率最高。C1类板块以刚需和刚改类产品为主，价格处于中位水平，适配客群范围广。除S2、O2类板块外其他板块转化率均在6-8%区间，未拉开明显差距。2、2、开盘去化指标：核心城区推货持续高频高量，核心至外围逐级递减5-6月各类板块开盘推货量和认购量仍呈现较为明显的梯度关系。其中T类城区高端板块推货量最高，其次为S1近郊品质和N新城品质，从核心区→主城区→近郊区→远郊区逐渐递减，与客户关注度呈正比关系。7表：2022年1-6月长沙各类板块开盘去化率1-4月6月(截至26日)5753000/C2城区品质000/0001000/N新城品质841S1近郊品质330001000/000/000/000/000/01远郊品质1111000/000/000000/000/类板块去化率70%,持续领先其余板块(剔除01类异常值，01远郊品质8从5-6月各类板块成交TOP10项目月均流速来看，T类板块月增长，其次为N新城品质和S1近郊品质类板块。与T类板块相邻的C类板块流速较慢，甚至低于01远郊品质和O2远郊发展板块。28%上涨至43%,其次是N新城品质类，占比29%。S1近郊品质类和01远郊品质类，每月占比在10-19%之间波动。N、T和S1类板块180m以上房源总占比超80%,覆盖六区一县绝大部分高端房源。T类板块地段优势明显，寸土寸金，住宅稀缺性强，地价远高于其他类和近郊品质板块处于快速发展期，政策扶持力度大，且远离老城喧嚣市区，95月T类板块一二手价格系数在各梯队均有分布。第一类为一二手倒挂T城区高端、N新城品质、S1近郊品质T城区高端、S1近郊品质、N新城品质T城区高端、N新城品质、C2城区品质T城区高端、N新城品质、S1近郊品质1.6以上T城区高端、N新城品质5月一二手倒挂板块主要是T城区高端、N新城品质和S心禅等，倒挂幅度20%左右。该类板块新房项目较少，以二手交易为主，配二手房挂牌套数二手房挂牌套数城发展板块一二手价格差别较小；价格比1.6以上主要属于N新城品质、T上行期，新房优于二手房，价格较高，如大王山文旅新城、自贸会展板块；新房少)板块仍集中在T类城区高端板块，改善需求旺盛。新房多)重点位于S1近郊品质、N远郊发展、01远郊品质，S1需求分化高T城区高端中低S1近郊品质、N远郊发展、01远郊品质将5-6月各类板块先行、中端、后端各项指标进行“优-中-弱”评判，能级较4月下跌一个梯队。占比需对比优优优优优优优C1城区热点优优中中中中中C2城区品质中弱中弱中中中N新城品质优优优优优中优S1近郊品质优优优优中中优弱弱弱弱中中