房地产项目价格表制作方法及培训课件

如何制作价格表?道邦地产策划培训(1)价格表制作的基本步骤确定价格策略（后期专题讨论）确定实收均价项目内部调差形成价格表制作对外价格表实收均价的确定市场比较法收益还原法客户需求分析发展商营销目标用市场比较法定均价确定可比项目及权重项目名称万科高尔夫银湖翡翠万科西半岛翠堤春晓耀江丽景湾沿海赛洛城升华现代城权重（%）1520205101010选取原则：客源（相互替代性）区域（价格可比性）品质（产品相似性）银湖御园为例讨论可比项目打分（本项目在竞争中所处地位）确实项目均价（计算方式，让比分成为价格）用市场比较法定均价项目内部调差所有价格表本质上只有二种调差朝向差（水平差）楼层差（纵向差）朝向差的确定（同楼层每套房打分）项目内部调差朝向采光通风面积户型景观视野西晒噪音私密性15%10%10%10%15%10%10%15%5%影响因素及权重视不同项目情况调整制作日期序号评定项目评分标准描述权重1栋2栋

座

座A单位B单位C单位D单位A单位B单位C单位D单位评得评得评得评得评得评得评得评得

1朝向状况5正南、东南

3正东、西南

2东北

0正西、西北、正北15

2采光状况5三向采光

4双向采光

2单向采光

0有黑房10

3通透状况5南北通透

3其它向通透

0不通透10

4功能分区

户型布局

合理性5户型布局舒适，功能分区合理,

4户型布局合理,功能分区一般3户型布局一般，辅助功能分区欠佳2户型布局欠佳,主要功能分区局部不合理

0户型布局、功能分区大部分不合理,严重影响使用15

5面积5面积大小十分合理舒适,且没有面积浪费情况

3面积大小比较合理,走道有小部分面积浪费0面积大小不合理,且有多处面积浪费情况10

6噪音情况5在室内开窗情况下,耳听噪音非常小，几乎没有

3能清楚听到噪音，但不是非常大

0噪音很大15

7景观视野5内外视野开扬,景观非常优美

4内外景观优美（但视野不够开扬）

3内外视野开扬(但无景观)

2只有内外其一景观

0双向视野有阻挡情况10

8西晒状况5无西晒

3仅有次卧西晒（窗/墙）

0主卧、客厅、阳台任一西晒（窗/墙）10

9私密性及

对视情况5宽松舒适（间距、楼高）,无对视情况

3基本合适（间距、楼高）,仅辅助功能区有对视

0感觉紧逼（间距、楼高）,主功能区有对视5

朝向差的确定最大价差原则上不超过单价15%项目内部调差序号评定项目评分标准描述权重2栋座A单位B单位C单位D单位评得评得评得评得1朝向状况155755755753452采光状况104404402204403通透状况10550220003304功能分区

户型布局

合理性155753455753455面积,105505505505506噪音情观视野104402201102208西晒状况105500000009私密性及

对视情况5525525525315合计得分10081.055.051.049.0最大分差32.00分差32.06.02.00.0最大价差1500价差1500281940每分价值46.88取整1500280900楼层差的确定项目内部调差多层和高层的区别（并非越高越贵）10层以下30-5010-20层，20-3020层以上10-30一层与顶楼的附加价值：花园、露台跳差：较强的外部景观差异，遮挡引起的采光、视野差异位置表7栋座楼层调查表单位ABCD参考层差楼层实际情况实际情况实际情况实际情况30/31复式四房户型无大储物间复式四房户型有大储物间复式四房户型无大储物间复式四房户型有大储物间210023～29东：香蜜湖景南：海景/植物公园北：塘朗山景/北环大道视野极佳东：香蜜湖景北：塘朗山景/北环大道视野极佳西：山景北：塘朗山景/北环大道视野极佳西：山景/园博园南：海景北：塘朗山景/北环大道视野极佳23层跳差层/25024层开始双层复式单位层差30013～22东：可以看到香蜜湖公园的绿色景观，但看不到湖南：越过小高层除园林近景外，可以看园林部分远景。北：噪音影响开始增大视野开始开扬东：可以看到香蜜湖公园的绿色景观但看不到湖北：噪音影响开始增大视野开始开扬西：山景北：塘朗山景/噪音影响开始增大视野开始开扬西：山景/园博园南：园林景观北：塘朗山景；噪音影响开始增大，视野开始开扬13层跳差层/3002～12东：5层越过商场后视野开始开阔，小高层有影响南：有小高层遮挡可看到部分园林近景北：侨香路/噪音影响有所减弱2/3层阳台为实墙、部分有过梁6层以上采光通风良好东：小区入口庭院北：路边绿化带，噪音影响开始减弱2/3层阳台为实墙、部分有过梁西：山景/路边绿化北：路边绿化带，噪音影响开始减弱2/3层阳台为实墙、部分有过梁西：山景/路边绿化南：园林近景北：路边绿化带，噪音影响开始减弱2层送屋顶花园，面积见附送面积表6层以上采光通风良好2层无屋顶花园单位层差0有屋顶花园单位以花园面积大小加价3层层差50形成价格表几个常用函数

ROUND（取整函数，自动取整容易出错）

COUNTIF（统计函数，用于价格分析）价格分析价格分析形成价格表制作对外价格表折扣率的确定1.付款方式付款方式折扣销售比例正常按揭0.9880%一次性0.9620%平均折扣率=0.976

2.销售各阶段优惠分配销售阶段时间优惠折扣预计比例套数(600)备注1从内部认购到解筹0.0200.95630%1802个点优惠2从