商业中心物业管理投标书

PAGEPAGE14/154目录编 制 据……………………聚 银 国 际 • 商 业 中 心 物 业 明………………— 、 物 业 交 付 使 用 前 期 顾 问 务………………1、前期介入治理设想，物业服务设计案… 42、拟派专业人员的设想及到岗时刻打算………………103、物业建设过程中的各方面专业建议… 134、装修治理监管方案和措施… 21二、技术和服务方案… 441、聚银国际·商业中心物业治理要点分析……………2、聚银国际·商业中心物业治理服务理念、服务定位及治理标 5·•5、聚银国际•商业中心物业治理制度、档案治理制度及工作打算实施………………聚银国际•商业中心物业治理投标书编制依据国务院《物业治理条例》《浙江省物业治理条例》《杭州市物业治理条例》国家及省市有关“物业治理”政策法规聚银国际·商业中心-物业治理招标文件GB/T19001－2008ISO9001︰2008ISO14001︰2004GB/T28001－2001OHSAS18001聚银国际商业中心物业讲明一、物业概况11467941148152、建筑指标：用地面积：27875平方米；总建筑面积：146794平方米；建筑高度：A幢（95.95米）,B幢（89.05米层 数：A幢（25层）,B幢（24层；绿地率：5%；车位数量：570（地下，70（地上；3、要紧功能分布：楼层功能面积（平方米）层高（米）地上6—25层酒店式公寓370653.3地下1—6层大商场、分隔式商铺77750（9；一层5.8二层至六层5.1地下-1—-2层超市及停车位31979（其中：地下超市0；-1层5.7，-2层3.84、机电设备一览表一、一、空调系统1、水冷系统地下超市及银泰百货区域2、多联机所有商铺3、分体空调酒店式公寓4、终端设备6535二、弱电系统供电系统两座高配，两个低配三、给排水系统主楼采纳内落式排水系统裙房采纳虹吸式雨水排放系统四、电梯系统1856五、智能化系统1、可视对讲系统；2、闭路电视监控系统；3、电子巡更系统；4、车辆治理系统；3、电子巡更系统；4、车辆治理系统；5、公共广播系统；6、信息服务系统等第一章：物业交付使用前期顾问服务第一节：前期介入治理设想，物业服务设计方案1、治理思路策划2、物业治理方案设计：依照公司的项目操作经验，和针对项目设计的治理服务模式，设计整套物业治理全程运作的有效物业治理方案。3建立规范、专业、有效的物业治理的治理流程、运作程序、服务模式等治理体系。4.服务规范设立应的监督考核机制。53按治理方案依据开发进度与现场实际需求开展下列相应工作项:1）2）3）4）5）6）7）8）9）10）11）12）13）14）15）

相关人员配置到位办公地点的落实食宿情况的落实治理运作制度的建立公司规章制度的建立各岗位职责、权限的明确确定各岗位工作程序与作业规程物资的配备与补充固定资产类配置办公易耗品配置治理、生活用房的装修职员制服、装备配置各类维修工具、设备配置交通、通讯工具配置16）标识、标牌的制作6服务中心与开发商联合承建单位进行物业接管验收)接管验收的预备及接管验收工作打算的制定物业移交过程中资料的交接与治理房屋的验收与接管对接管验收存在的问题提出整改建议公共设施的验收与接管对绿化工程的接管验收以及对存在的问题提出整改建议接管验收的注意事项及遗留问题的处理器材的配备与设备设施的完善六、入住组织要紧工作（一）各部门的职责分工与人员配置1、物业服务中心经理负责组织安排入住工作。2、公共事务部负责具体办理入住手续。3、财务部负责核收各项入住费用。4、机电维修部负责收楼时发觉的楼宇整改的跟进和水电的开通工作。5、安全治理部负责安全与交通疏导工作。6、环境服务部负责环境的清洁保洁与绿化美化工作。7、人员配置表（依照现场情况分工编排，略）（二）办理入住手续的外部条件1、已通过竣工验收与接管验收。2（。3、工程资料差不多齐备。4、业主档案资料差不多移交完毕，产权确认工作差不多结束。5、大厦实现差不多使用功能，能够满足日常生活所需。6、配套设施差不多齐备，建成并能够使用。7、物业公司依法经营手续差不多齐备。8、物业治理公司差不多同托付方签订完毕《物业治理托付合同》。（三）入住的内部预备工作1、办公室及后勤事务——物业服务中心装修完毕——办公设备到位并能有效运作——办公电话通讯畅通——职员宿舍、食堂落实并发挥功能——职员档案差不多建立——物业服务中心正式成立、挂牌——照相人员及器材已落实。2、VI系统设计——《VI手册》已通过评审。——职员服装、工作牌办公区标识系统安装到位。——VI礼品购置完毕。——入住接待现场标识系统安装到位。——辖区内外指示标识、指引标识、服务标识差不多安装到位。——停车场通过安全审查达到合格。3、印刷或购置以下各类入住表格及物品：——《入住登记表》。——《业主交费一览表》。——《入住物品领用登记表》。——《入住验房表》。——《业主家庭情况登记表》。——《业主大额财产保管申请单》。——《装修申请表》。——档案袋。法律法规。——温馨提示牌。4、入伙气氛布置——入口处挂横幅，插彩旗，营造热烈的气氛。——设置指路牌，由入口处到物业服务中心。——挂灯笼，飘小彩带，摆放花篮、盆景。——张贴醒目的“办理入住手续流程图”。——治理人员着装整洁，精神饱满并经严格训练。——办公室内资料摆放整齐有序。——清洁开荒差不多完毕。——区内绿化集中整理完毕。——区内平面显眼设施设备集中维护完毕。5、其他——制订详细的入伙费用支出打算。——交房人员差不多过现场模拟演练并熟练掌握接待技能。——已制订好应急接待预案。——已制订好突发事件处置预案。——所有单元门（包括进户门）窗已锁闭，业主钥匙已编号治理。——电梯爱护。——入住通知已发出。——地产交房维修协调小组已成立，施工单位维修责任已落实。——各项收费项目和收费标准差不多过可行性论证。——《入住工作倒计时编排打算》已落实。（四）入住手续办理组织工作1、人员分组落实。2、入住接待打算（与开发公司沟通。3、接待现场功能区分，要紧包括：接待区、客户等候区、资料确认处、交费处、签约处、楼宇验收处、装修手续咨询处、物业经理接待处、洗手间等。4、入住手续办理程序5、常见问题的解释6、常见问题的处理7、新闻媒体接待与现场拍照安排。8、业主档案的制作治理工作。（五）总结组织工作1、统计当日实际入住户数并与打算数量对比。2好资金保管工作。3、检讨当日接待工作中的失误与分享成功经验。4、对培训工作有欠缺的项目进行及时补充，现场统一口径。5、填写《入住动态表》报主管领导。6、业主入住一周内，制订回访打算并安排回访。7、定期统计入住情况并进行分析跟进。第二节：拟派专业人员的设想及到岗时刻打算一、前期介入时刻：治理筹备、入伙装修三个部分。一般在物业交付前三个月进驻，也能够依照甲方的要求提早介入。二、前期治理机构配置：前期项目经理前期项目经理保安人员保洁人员工程人员客服人员第三节：物业建设过程中的各方面专业建议1、项目前期介入目的规划设计施工等方面提出供参考的辅助性建议：建筑设计(地下、地面、裙房、标准层、屋面)是否便于物业治理；设备机房的环境、通风是否满足要求；建议；参考意见以及治理用房的布局；面美观的统一，对需改变安装位置和工艺的地点提出建议；依照日常安全治理需求，对项目智能化系统等配套设施从物业治理角度提出合理化建议；提出合理化建议；从物业治理角度提出合理化建议；及有害健康的植物提出调整建议；议；议；2）从客户使用的角度，提出专业化建议：如从车辆停放、商业用房的治理与设置内容、应急预案及安全治理、消防需求等方面建议；从环保的角度，提出专业建议：依照开发商商在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议。从创建优秀物业治理项目的角度，依照省级、市级、区级优的改进建议，以便大厦交付后尽快参加评优条件提供保障。从物业治理角度提供专业咨询、服务以降低成本提高效益：公共部分装修材料的选用；协助进展商对供配电设备进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案建议。系统、综合布线系统、消防系统的产品；解答客户关于物业治理相关法规、政策的咨询或提供相关法规、政策文本。配合销售期间各类物业治理服务的咨询与解答及现场销售人员的培训。2、销售配合项目销售策略定位的协助分析与建议；配合进展商楼宇营销宣传、推广工作；依照物业项目档次定位和当地政府物价主管部门有关物业治标准；协助进展商进行销售大厅的VI设计、大厅物业治理服务；良好的销售形象和现场气氛建议；指导进展商与业主签订；对进展商本项目销售人员进行物业治理专业知识培训；第四节：装修治理监管方案和措施（一）各部门的职责分工1、物业服务中心经理室负责组织安排装修治理工作。2、公共事务部负责具体办理装修手续、装修施工检查及验收工作。3、财务部负责核收各项装修费用。4、机电维修部负责装修施工中的水电治理。5、安全治理部负责安全与交通疏导工作。6、环境服务部负责装修垃圾清运的监督治理工作。7、安保部负责装修施工人员治理及出入证办理工作。（二）办理装修手续的外部条件1、业主已办理完毕入住宅有手续。2（改的工作冲突。3、有关装修的收费项目与收费标准差不多确认。4、装修治理制度制订科学、人性化。4、装修垃圾清运分包合同已签定。5、装修商家已联系（材料供应商。（三）装修手续办理流程（四）装修治理的监控措施1、装修氛围宣传——业主办理入住手续时便与之进行装修治理宣传。——门岗的规范治理，严格操纵装修材料与装修人员。——将装修有关法律法规和收费文件进行公告。——“预案制”的实施。2、装修接待把关——严格装修资格审核。——签署装修治理相关文件。——对业主与装修施工单位进行全面培训。——“唱诺制”的实施（略。——做好业主装修方案审核沟通工作。——收取违约保证金。3、装修期间监控——门岗把好装修施工人员与装修材料进场关。——巡逻保安岗做好辖区内装修材料的安全流淌和装修垃圾的指定堆放。修违章问题。员开展工作。——实施夜间清场制度。——实施装修违章“一事一报”制度。4、装修完毕的验收——现场查验公共部位（结构与外立面）与相临部位使用情况。——查看计量设施完好情况及有无非法改动。——对可能阻碍今后使用的情况向业主进行通报并请业主签字确认，明确责任。——对违章装修施工单位进行通报曝光。（五）常见违章装修及治理对策1、常见违章装修现象——擅自开工。——乱拉电线、超负荷用电。——擅自改动燃气线路，安装燃气用具。——空调机不按位置安装。——随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色、格调。——随意改变阳台功能。——随意封阳台，装防盗门、网(高层建筑)。——随意拆改墙体。——在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。——私自增加线路负荷。——改动上下水、电线（开关盒）。——私自开凿楼面层，破坏防水层（24小时闭水试验）。——擅自占用公共通道、天台、屋面。——擅自在室外加装灯、牌、广告等。——堵塞地漏和排水管道。——擅自移动消防设施。——擅自改变门的开启方向或使用旋转门（商业），使用消防禁用品。——擅自动火作业。——铺装过重的地板材料。——随意丢弃装修垃圾，利用公共部位、场地加工装修材料。——随意向窗外抛扔物品。——随意用电梯运送装修材料（散装料和超长重料）。——冲洗地面将水冲向电梯，破坏电梯装饰。——不按规定时刻施工，制造噪音。——破坏公共绿篱、绿地。——夜间随意在住户家中留宿。——不办理《施工证》，不遵守大厦治安治理规定。——随意拆掉阳台配重墙。——高层住宅、写字楼、宾馆等不按规定配置灭火器。——随意改装智能化系统。——擅自拆改烟道，堵塞排气孔。——顶层以下随意安装太阳能。2、治理对策（略）（六）违章装修的处理方法1、批判教育，规劝改正。2、出具《违章整改通知单》限期整改。3、责令恢复原状。4、报政府相关责任部门。5、扣留工具（须报项目经理批准。6、停水停电（须报项目经理批准。7、要求赔偿损失（须报项目经理批准。（七）总结组织工作1、每周统计实际装修户数并与打算数量对比。2、分析检讨当日工作中的失误与分享成功经验。3、对培训工作有欠缺的项目进行及时补充，现场统一口径。4、填写《装修动态表》报主管领导。5、业主装修结束一周内，制订回访打算并安排回访。6、定期统计装修情况并进行分析跟进。第二章：技术和服务方案第一节：聚银国际·商业中心物业治理要点分析聚银国际物业管理涉及面广、人员集中、标准要求高等特点，在治理聚银国际•商业中心项目时，我司认为应依照其不同的治理要点和服务需求，针此，我司认为：1、安全治理：商业中心由于人员集中，流淌性大，加之建筑内楼梯通道、地下室等隐蔽死角多，容易形成治安隐患，因此安全治理工作专门重要，这就要求我们在治理上加强治安防范，严格落实人防技防相结合的治理制度来积极有效的防范。2、机电设备治理：设施设备的安全、正常运行和操纵能耗是大楼运作的核心，也是商业中心物业治理的共性重点，因此搞好机电设备安全、经济运行，确保维护、保养工作到位，是物业治理的一项重要基础工作，3、环境绿化治理：环境绿化的清洁、养护工作的好坏是商业中心物业治理水平的重要体现，而聚银国际•商业中心的环境绿化好坏直接展示了对外的形象，这也刚要求我们以专业、高标准的清洁服务和绿化养护来做好这项工作。4、会务服务治理：聚银国际•商业中心组织开展的会议其会议量大、标准高，这要求我们有高标准的服务规范和服务流程来提高会议服务质量，满足客户的需求。5、食堂餐厅就餐治理：聚银国际•商业中心餐厅就餐人员集中、定期、不定期的小餐厅就餐服务较多，这就要求我们在保证用餐安全卫生的基础上，需及时的掌握就餐动态和工作的合理安排。基于上述治理要点，我司此次将对“聚银国际•商业中心”的物业治理服务工作全力以赴，组织专门服务团队。我们将依照行政对大楼建筑、共用设施设备及场地进行全方位治理，同时对大楼的环境绿化、安全保卫、机电设备运行与维护、餐饮治理、会务服务等实施一体化的专业治理，并向大楼客户提供专业、高效、完善的优质服务。第二节：聚银国际•商业中心物业治理服务理念、服务定位及治理目标星级酒店的服务方式，努力将酒店式服务体现在物业治理服务的各个区域、各个时段和各个环节，贯穿于物业治理服务的全过程。我们将利用大楼的一切资源和能力向客户提供力所能及的服务。除物业治理的一般基础服务外，充分考虑客户的需求，开展多样的特约服务，以满足不同客户服务所需。本着“以完美的服务，持续超越客户不断增长的期望”为服务宗旨，我司确立有信心并承诺以安全、文明的治理服务完成以下总体治理目标：●高标准、专业化、树品牌服务；ISO9001、ISO14001、OHSAS18001性；●实现聚银国际商业中心标准化、系统化治理，为大楼的业主、舒适、整洁、和谐的良好工作和生活环境，增强大楼品牌形象树立和社会化效益，并通过不断努力，最终达到业主中意、客户中意、物业企业中意；●客户对物业治理服务的综合中意率达90%以上。第三节：聚银国际•商业中心物业治理服务模式和整体设想依照聚银国际•商业中心项目特征及客户分析，我们提出聚银国际•商业中心物业治理服务应在做好基础物业治理的同时，强调对客户商务便利服务需求的满足，为业主提供各项商务代理服务，以满足不同客户的服务需求。整个物业治理服务模式的核心是：以基础物业治理服务为全然，以商务代理服务为特色，全面打造聚银国际办公环境。1、基础物业治理服务我们从客户服务治理、安全保障治理、环境绿化治理、设施设备治理、会务服务治理、餐厅治理着手，针对项目特点和物业治理专门要求动身，为宽敞客户提供良好的办公环境。※客户服务治理——亲情服务及时反馈我司倡导高效、专业的物业治理服务。在聚国际 商业中心我们设置客户服务中心，专门负ISO9001心。※安全保障治理——严密可靠安全放心※安防保障系统：本大楼安防智能化系统配备了闭路电视监控系统、电子巡更系统等。我司将对以上安防系统制定详细而周密的点检、维护及更新，以确保第一道防线固若金汤。大部门工作人员及工作人员的车辆。2.严把物品进出关：实行物品进门注意和记录，预防大件物品、可疑物品的出入。对可疑物品出门凭“出门单”放行原则，出门必须3．定点巡逻消除隐患：设置周密、无死角的电子巡更系统，灵活设置巡逻起始时刻，将一切不利因素和安全隐患及时消除。保突发事件发生时设备的有效性。27/154PAGEPAGE28/154选择纪律严明、军事过硬、通过系统培训并经考核合格的职员担任24※环境绿化治理——舒适整洁坐享宁静我司要为客户营造温馨而安静的环境，制造一种整洁、舒适、健康的办公环境。我们将采取以下措施来保证目标的实现。1、“零干扰”服务所有保洁人员作业时刻避开上下班高峰期。保洁人员实行错时上下班制，电梯、卫生间、大厅、楼层、路面的清洁在客户上班前全部完成、客户下班后再进行全面清洁和检查，保证业主进出高峰期既无工作人员作业干扰、又能享受整洁、舒适的环境。2、内部噪音治理对讲机声音、秩序维护人员脚步声等会阻碍客户的正常办公，我们采纳佩带耳麦、换软底鞋等措施以减少噪音干扰；对二次装修施工时刻和施工阻碍进行严格治理和沟通；草坪修整，避开休息时刻，降低噪声；其他对客户办公环境有阻碍的各类噪音进行合理治3、日常环境治理日常环境治理要紧包括日常清洁、定期清洁保养、室内绿化页面清洁、绿化养护、消杀灭虫四方面内容。我司清洁工作采纳区域责任制的形式，由各保洁员分区域负责完成。并通过建立各项规章制度和监控体系进行检查、评比和评估。我司绿化工作由专业♘艺技术员负责，依照大楼的绿化情况，制定详细的绿化养护打算和标准进行养护，为业主营造一个优美、舒适的办公环境。我司将有打算地定期进行物业区域内的灭虫和消毒工作，在每次垃圾清运后，对垃圾箱(筒)周围进行清洁、灭虫和消毒，减少物业的虫害。※设施设备治理——维护及时历久常新物业区域内的设施设备，除了客户日常接触到的如电梯、消防设施等设施设备外，专门多大型设备客户并不清晰实际运行情况，但衡量一个物业公司的真正治理能力，设施设备的治理将是重要环我们要紧从以下方面落实和保证。1专业公司支持和保障我司关于电梯、消防设施等实行专业公司维护保养，并与服务证动态操纵的及时性。2、分级维保制度我司就大型设施设备制定了三级维保制度，即日常保养、一级保养、二级保养及中修、大修、故障维修等。依照设施设备的不同运行情况和要求，采纳不同的维保模式。3、制度和人员保证我司对每项设备的保养时刻和操作制定了严密的作业规程。每一项设备都须明确标准的开关流程、时刻、责任人及相应记录标准。4公共配套设施维护故障等情况，必须立即汇报，当天处理，紧急情况15分钟内达到现场处理。同时服务中心日常做好备品备件治理，保证维修的及时性。※会务服务治理——高标准高要求服务品质规范会务活动的组织和开展，提高会议服务质量，满足客户需要是我们会务服务的目的，依照大楼日常会务服务量等分析，我们从以下几方面落实和保证。1、做好会务接待预备工作，了解会务服务安排的频率及规模，掌握会务服务动态治理。定期、会务前对会务设施设备进行详细的检查，确保会议正常使用。2、做好会议期间服务流程和会议结束后的收档工作规程规范，做到仪容端庄整洁且面带微笑、会务服务操作规范标准※餐厅服务治理——安全卫生口味丰富严把食品原料采购关，确保用餐安全卫生；对从业员定期进行卫生体检，并取得《健康证》方能上岗；制定并严格落实岗位责任制，明确岗位职责；定期开展客户调查，听取客户意见并及时调整菜品，不断满足客户需求。2、特约服务商务代理服务系统（无偿服务）序号商务代理服务系统（无偿服务）序号服务项目1免费代订车船、飞机票22代订/送饮用水3代订鲜花4代收发信件、包裹5物品代存6代订报纸刊物7代缴话费8代缴水、电、燃气、有线电视等费用9代订酒家10物品转交11便民雨伞提供12代接发传真13打字、复印、扫描33/154PAGEPAGE41/154第四节：聚银国际•商业中心物业治理组织架构及运作机制一、聚银国际•商业中心物业治理组织架构1、物业服务中心组织架构综述为业主提供优质服务，物业服务中心组织架构必须符合科、（4、共创合作方案物业服务中心将在业务上同意本项目所在地的公安、消防、交通、物价、工商、税务等政府主管部门和社区居委会的监督和指导。我们在考虑到今后要与周边楼盘的兄弟物业单位协调、共讨区域性物业治理的群防群治等各项问题，不但要使聚银国际•围。2、人员治理我司在物业治理和服务过程中，积存了丰富的物业治理经、监督检查机制为全面落实物业治理的各项工作任务，确保各项服务质量到位，公司品质治理部依照公司的品质治理制度，每月对物业服务中心的各项工作进行分项检查、监督、考核、指导，每次督查设定侧重点，善于发觉问题，分析缘故，提出整改或处理意见；每月坚持平常督查与集中督查相结合，除深入认真检查现场、查看台帐外，还广泛听取客户、职员意见，逐项对比治理服务质量及经济效益考核奖惩标准，核定月度绩效，呈报公司总经理。、激励机制企业要想保持长久的活力，就要有良好的奖励机制，鼓舞职员奋发向上、努力工作；通过开展企业文化建设，加强上下级和同事之间的沟通和交流，培养“大雁式”集体主义精神，增强团队意识和群体的凝聚力。我司在人力资源治理上坚持精神激励和物质激励双管齐下的人事治理良性机制，真正盘活人力资源。、制约机制职员治理中的绩效考核是充分发挥人员素养效能的内在保员有压力感、责任感和紧迫感。作打算实施一、物业治理制度“没有规矩，不成方圆治理品牌的保证。我们将严格按照ISO9001质量治理体系的要聚银国际商业中心实施专业化、规范化治理。我们还在ISO14000商业中心物业项目实际情况，拟订了相应的规章制度，进一益、环境效益和经济效益三赢。1、公众制度·精神文明建设公约·楼宇使用及维护治理规

·♘林绿化治理规定·消防治理规定·交通车辆、停车场治理定 规定·装修治理规定·装修人员治理规定·物品进出治理规定·治安治理规定·清洁卫生治理规定·装修治理公约及特不提示

·环境爱护治理规定·供水、供电、供气治理规定·临时用电治理规定·居家生活指南·商业网点经营治理规定·文化娱乐场所治理规定…………2、内部岗位职责·项目经理岗位职责

·综合主管岗位职责·会务员岗位职责·前台接待岗位职责·内务接待岗位职责···责

·环境治理中心主管岗位职责·保洁员岗位职责·家政服务员岗位职责·绿化工岗位职责·工程技术中心主管岗位·职责·职责·车管员岗位职责3·人力资源开发治理程序·职员录用离职治理规程·人事信息治理规程

职责·综合维修工岗位职责·电梯维保工岗位职责……·设备维保工岗位职责·职员考勤治理规程·职员奖惩治理规程·绩效考核治理规程·职员培训治理规程·劳动合同治理规程·公司薪酬治理实施细则·公司福利治理规定·信息治理规程·发文治理规程·资产治理规程·服装治理规程·办公环境治理规程

·供应商治理规程·合同治理规程·档案治理规程·印章治理规程·标识系统治理规程·出差治理规程·行政监控治理规程·品质监控治理规程……4、业务制度♘林绿化体系·绿化验收、接管作业规程·绿化养护作业规程

植物病虫害防治作业规程·绿化美化达标作业规程·会务服务作业规程·餐厅材料采购作业规程·餐厅卫生安全作业规程客户接待体系·客户接待作业规程·事务处理作业规程·客户资料治理作业规程·费用收缴作业规程交付体系···物业交付作业规程·空置房治理作业规程·物业接管验收作业规程保洁体系·开荒保洁作业规程·外围保洁作业规程

·室内保洁作业规程·环境卫生消杀作业规程·水系维护作业规程安防体系·秩序维护治理作业规程·秩序维护交接班作业规程·门岗作业规程·巡逻岗作业规程·车管员岗位作业规程·消防监控中心岗位作业规程·治安事件处置作业规程·火警火灾处置作业规程·钥匙治理作业规程·秩序维护警械治理作业规程规程·秩序维护工作记录保存治理作业规程………设施设备治理体系·电梯治理规程·消防报警系统维保作业规程·弱电系统维保作业规程供配电设施设备维保作业规程给排水设施设备维保作业规程·公共设施设备维保作业规程……二、档案治理制度1、档案资料的收集设立档案室，采纳系统化、科学化和信息化先进手段，由严格、归口治理。扩大档案收集的渠道，按项目开发时刻顺序收集，从项目体等进行收集。资料的分类治理和使用。统一整理、归口治理。对档案来案条理清晰、分类合理。2、档案分类、工程建筑产权资料：A、规划图纸、项目批文、用地批文；B、建筑许可证、投资许可证、开工许可证。、工程技术资料：A、红线图、总平图、地下管网图；B、地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告；C、工程设计变更、通知及技术核算单；D、工程合同、工程预决算；））智能化等工程地下管网竣工图；F、房屋消防、燃气竣工验收证明书；GH、新材料、构配件的签定合格证书；I、给排水、供电、电梯、消防、智能化等设备的检验合格书及技术资料；J、砂浆、混凝土试块、试压报告；K、绿化工程竣工图；L、其他技术资料。、事务治理资料：A、业主家庭资料；入住资料（表、各类协议等；B、客户接待登记表；业主维修档案；C、事务交接记录表；业主回访记录表；D、日常事务巡视记录；住户意见调查、统计记录；住户投诉及处理记录表。、装修资料：A、装修申请表；装修设计图；装修施工单位安全责任书；B、临时施工人员登记表和上岗证；装修企业资质证明；C、装修、改造申请表及审查意见；装修工程验收表。、维修资料：A、维修服务派工单；B、维修回访记录；C、公共设施设备维修保养记录。、安全治理资料：A、来人来访登记表；消防设备运行记录表；闭路电视监控记录；B、日常巡查记录、交接班记录、值班查岗记录；C、物品出门放行记录、突发事件处理记录表；D、车辆治理记录、车辆详细资料、车位使用记录。、设备治理资料：A、设施设备移交记录；设施设备明细单；B、公用设施保养维修记录；各项机电保养维修运行记录；C、设备承包方维修保养记录；设备检查记录；D、设施设备年度保养打算。活动打算实施方案、总结记录；B、社区文化活动图片及录像记录；C、传媒报道。(9)、职员治理资料：A、职员个人资料、聘用记录；职员业绩考核及奖惩记录；B、职员培训打算及实施记录；职员培训考核记录；C、职员外出及参观记录；(10)、内部行政治理资料：A、政府颁发的物业治理各项法规、条例、通知等；物业服务中心及主管领导部门文件；B、物业服务中心规章制度、通知、通报等；物业服务中心荣誉一览表；C、物业服务中心接待来访参观记录表；制定的各种治理规定、公约；D、公司的治理体系文件；财务数据及各项治理工作日志；E、工作打算、方针、目标记录；质量/环境/安全操纵记录；F、纠正和预防措施方案；中意度调查记录、回访记录日志及回访登记表。、业主委员会相关资料：A、业主大会、业主委员会相关资料、文件；B、业主委员会成立后运行文件；C、业主代表及业主委员会成员名单。(12)、建筑物维护、改造档案A、维护改造申请表及批准文档；维护改造工程施工许可证；B、维护改造方案：维护改造工程合同；维护改造工程预算书及批准文件；C、维护改造工程验收讲明书；维护改造工程结算（核算）表；D、各设备及工程使用维护讲明书；维护改造工程施工设计图及竣工图。E（政府规定需要申办的应全部具有3、档案保管、按原始书面档案和电子档案的分类、编目、造册、编辑、档案存档、借阅、存取有严格规定，并做好审批和记录、档案的三防治理，即防火、防霉和防潮。、库房条件：湿度不超过5%，密闭防光、防鼠防虫，严、办公条件：适量的存储和查阅空间，符合规定的整理装、档案治理人员要求：通过档案治理专业培训。三、物业工作打算实施及时刻聚银国际商业中心物业治理工作打算分为两个时期阐述，、接管服务时期序号 项

工作内容A、 收集整理各类图纸资料熟悉

打算时刻物业熟悉工作 目情况。 中标后B、 分专业工种全面熟悉物业。A、 签定物业治理服务合同。签定物业治理服务合同

B、 与发包方进行协商确定物业治理用房。A、 人员招聘。B、 人员培训进行岗前、在岗、高三步骤培训。

中标后同以后CA、办公后勤B、CA、

人员上岗及试运行。治理用房办公用品配置。安排职员用房。物资配备。严格按照ISO9001质量治理体

签定物管合同以后制定与完善各 系标准，制定符合项目服务中心

签定物管合治理规章制度BA

各项操作规程。规程进行调整完善。关政府部门取得联系，开展有关工作。

同以后接管预备B、CD

各项接管资料文本预备完毕。明确接管流程及各岗位职责。接管人员按物业治理方案配制到位。50/154

中标后PAGEPAGE51/154A、7A、7物业验收B、与接管C、D、A、验收标准，逐项严格进行审查。不合格项目，备案并督促责任部门整改。进行复验。 物业正常符合接管标准后办理书面移交 付使用手续。制作项目移交《备忘录》进行移交接管治理期要紧工作打算1）全面导入ISO9001质量治理体系，修订和完善各项治理规章制度；治理期要紧工作打算1）全面导入ISO9001质量治理体系，修订和完善各项治理规章制度；2）进行职员系统培训；3）正常期 4）对房屋建筑共用部位进行维修养护和治理；5）负责公共环境的维护、保洁及垃圾收集、清运和治理工作；6）做好安全防范、车辆治理、消防治理等工作；7）完善档案资料、图纸等治理，保证档案资料的完善8）做好设施设备的小修、中修打算，按打算开展设施设备维修养护工作工作9）制定会务服务操作规程，保证会务服务质量10）做好餐厅采购、安全、卫生等各项工作，定期收集客户意见，不断丰富菜品，满足客户要求第六节环境卫生维护服务方案一、清洁治理方案清洁作为大楼物业治理的重头戏，关系到整个大楼的外在形象，也是测定环境质量的一个重要标准，故拟以下治理方案：1、治理内容整个大楼（包括办事大厅、电梯轿厢、电梯厅、各层公共区域走道、安全通道、洗手间、外围道路及绿化带、地下停车场、屋顶等公共的保洁区域；办公室、会议室、室内、楼层绿化叶面清洁等）2、清洁治理要点分析洁和定期清洗养护相结合来保证地面的清洁明亮；●外来办事人员集中，对不同的分区清洁的重点和清洁频率不同；●提高职员素养，注重“零干扰”服务，展示国税局及物业公司良好形象。3、清洁治理措施●建立保洁制度，责任分区，狠抓落实；●按操作规程进行规范操作，加强日常巡查监督治理；●抓好保洁人员的行为规范治理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。4、清洁作业标准区域 作业项目大理石地玻璃门推门大厅台阶、栏杆墙面掸尘灯饰

工作周期不断循环保洁；每周抛光1次日常循环保洁每11遍每日2次擦拭日常循环保洁；每周清洗1次每日1次21；2

清洁标准脏物须在通知后五分钟内到现场清洁保持表面及把手清洁、无手印无水迹、无垃圾无积尘、虫网无积尘、虫网PAGEPAGE54/154花盆示牌垃圾桶

1日常循环保洁日常循环保洁日常循环保洁；每周内外胆清洁1遍

无垃圾、积尘无陈积垃圾、周边无污物吸尘清理，保持清洁；日期电梯fh厢 fh厢内地面 日常循环保洁日常保洁每小时

告示垫洁净；在通知后脏物须在五分钟内到现场清洁电梯fh

梯门槽口电梯内外楼层按钮及楼层显

1周上钢油许多于1每周吸尘许多于1次示器地面示器地面2小时推尘许多于保持清洁无积灰无脚印无污迹1次墙面、吊顶每日掸尘1次无积尘、虫网

（绒布清洁擦拭）保持无垃圾泥沙，有光泽保持清洁及表面光泽无痕迹电梯厅及楼层公共走道

牌、指示牌电梯厅绿化叶面楼层消火栓箱

每日擦拭许多于1次每日擦拭许多于1次每日擦拭许多于1次每日擦拭许多于1次

保持清洁及表面光泽无痕迹保持2.5米以下表面清洁、无污渍保持叶面清洁；无积尘；植物盆无积水、洁净保持无积灰过道门防火门安全通道 通道台阶、栏杆、指示牌卫生洁具/地面隔墙/面门//隔板/壁脚线/柜面/台盆/

每日擦拭许多于1次每天收集垃圾许多于1次日常循环清洁日常循环清洁8：30小时许多于1次；

保持无积灰保持无积灰保持无积灰、垃圾保持地面干燥、清洁；保持便池/隔栏板/门清洁；把手光亮、洁净；保持镜面洗手间

/照明灯盆/风口/洗手液盅/干手机/玻璃/墙壁/垃圾筒/镜面/天花板等外围地面外围各交通指示牌

每周许多于1次大清洁；每半月清洁照明灯盆；脏物须在通知后五分钟内到现场清洁每周1遍铲污渍，清洗1遍每日擦拭1遍

水迹；保持冲水稻畅通；2保持洁净及时拖干，无泥沙垃圾保持无积灰外围道路 外围窨井及绿化带 1层以下外面（璃、幕墙）外围绿化带地面、车道

每周清理1遍1每天巡视许多于2次每天清扫许多于2次每月清洁许多于

保持无垃圾积存保持无积灰，无明显痕迹，玻璃和幕墙明亮保持无明显落叶及石块、垃圾保持清洁，无积灰垃圾水迹，无杂物保持清洁、无积灰垃圾水地下停车场屋顶、天

口，出口车道水等管道指示灯落水坡道

11掸尘11遍每周清理许多于

迹，无杂物保持清洁，无积灰保持清洁、无积灰保持无垃圾和下水道畅通，PAGEPAGE67/154台台灯地面1次每周清洁许多于1次会议后及时清次会议后及时清1不堵塞烟蒂等会议室会议家具保持洁净、无浮尘、污迹、水迹、无锈斑二、绿化养护及室内绿化叶面清洁治理方案1、治理内容●依照气候，给花木适量浇水；●依照花木长势，给花木适量施肥，适当松土；●及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、修剪或补苗；●制定预防措施，防治虫病害；●做好恶劣天气花草树木的爱护工作；●定期修剪草坪，使其生长茂盛，平坦美观●定期对室内绿化叶面清洁治理工作2、治理标准●及时养护，保持绿化的正常生长；●保持公共绿地整洁；●乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保有率98%以上；953、绿化养护规程花木养护操作规程适当给花木浇水，浇水不能过量，以免受涝；②施肥：依照花木的长势、土质情况及培植需要，选择合适的施肥种类及数量；③除草：及时清除树盘下的杂草、杂物；④修剪：依照植物的生长规律、观赏效果及品种、对花木进行修剪、整形；⑤除虫：依照花木病虫害发生的规律，制定预防措施，防治病虫害的发生，把病虫害消灭在萌芽状态，使花木不受危害，同时注意爱护环境，减少农药污染；与越冬的害虫；⑧花木周围人与车辆流淌较多，树冠与花木应经常用水喷洒；浇水操作规程2312121212③平常的灌溉按常规操作，夏季应依照气候的炎热程度，及时浇水灌溉，以防草坪脱水而造成大面积枯黄。草坪养护的操作规程1510②每次修剪以后对草坪施肥一次，以氮肥为主，结合磷、钾肥和花生麸等有机肥，施肥后浇水或在雨后使用，保证草坪全年常绿。58④发觉草地蚂蚁窝、老鼠洞要及时处理。⑤要适量浇水，保持草坪生长适当的水份。⑥随时预防草坪病虫害，防止草长老化或锈腐发生。⑦拾除草地、花丛内砖头、纸屑等杂物。被践踏或破坏的草地要及时补种。乔木、灌木、绿蓠及花型的修剪规程型。修剪时刻：最少，对树木生长阻碍最小。②绿蓠、花球造型赶忙清除。3月施肥一次，使用复合肥和花生麸保证生长旺盛。1③乔木、灌木2.53保持树木原有的自然生长状态，能体现树木的自然美。不同程度的修剪。1/51/41/31/23/42/3松土、除草的操作规程①除草：将书冠下或草坪内非人植的草类清除，面积大小依照需要而定。能直接拔除根部的杂草，直接拔除即可。不能直接拔除跟部的杂草，如在书冠下可用锄头挖除；如在草坪中，则用拔草刀撬除；透气、增温的目的。树木选择规程①水边书宜栽落叶少，不产生花絮的树木，减少污染水面；②绿地上不选用带刺及有毒的品种；③花坛应选择栽培色彩鲜艳，花香果佳的植物；④应选择抗性强植物、减少病虫害和风害。防治病虫害规程①物理防治法：消除发病的树木。病树集中烧毁。人工抽条与消除害虫的卵块和幼虫。黑光灯、电灭灯灭虫器诱杀害虫②药物防治法：依照防治对象、药剂性能和使用方法，对症下药。注意观看和掌握病虫害的规律适时施药。害。替使用。康为前提，尽量使用高效低毒农药。4④使用农药时，必需戴口罩、手套、穿长袖衣裤，用肥皂洗手。⑤草坪杀虫在如夏往常进行（要紧针对草蚊、蝇类）秋季杀虫（要紧针对螨虫及其他害虫，以防入土越冬）要紧草作为机械喷洒。杀虫、驱虫药物应选用低毒、高效农药。在不墅三米内即人们活动区内喷洒药物当适当稀释，以免造成危害。⑥施肥施肥，肥料要紧以复合肥为主。三、灭“四害”治理方案1、治理内容：●依照气节季候变化，定期在大楼内组织杀虫、消毒；●垃圾日产日清，垃圾箱等定期清洗，幸免虫害滋生；●所有卫生设施保持无异味、积水，幸免成为虫害滋生地2、防治措施：鼠的防治①物理灭鼠：有鼠夹、鼠笼、粘鼠板、电子猫、电子超声波驱鼠器等②药物灭鼠：抗凝血灭鼠剂、敌鼠钠盐等蝇的防治①物理灭蝇：有诱蝇笼、灭蝇灯、灭蝇拍等②药物灭蝇：有敌敌畏、辛硫磷、奋斗呐等蚊的防治①室外灭蚊：采纳敌敌畏、残杀威、倍硫磷等②室内灭蚊：采纳虫克、灭蝇灵、奋斗呐等蟑螂的防治①物理防治：采纳粘捕盒粘捕、捕打、电子捕蟑器等②化学防治：采纳虫克、灭蝇灵、奋斗呐等第七节公用设施设备运行维护治理方案处理。处理。处理。处理。施处理设施责实施序号1项目道路维修类不车道、人行道、侧石打算每周检查一遍，随坏随修。实施部门工程部负责实施。实施效果无积水、无缺损。234公共照明沟渠停车场路灯、草坪灯、围墙灯、楼道灯、车库照明灯、应急灯雨水口、雨水井、污水斗、化粪池、阀门井地面停车场、室内停车场灯每季测试一遍。每周检查一遍，发觉问题及时处理。每周检查一遍，发觉问题及时工程部负责实施。工程部负责实施工程部负责实施灯杆及灯座无破损。井盖完好有效发挥功用；无渗漏；无缺损；无堵塞。平坦、无积水、无缺损。56消防设施管网公用标识消防水管、室外消防栓喷淋标识牌/警示牌每周检查一遍，发觉问题及时处理。每周检查一遍，发觉问题及时工程部负责实施。服务中心负责实施。常有效。标识设施完好、标识无损坏。78910自行车库人防设施厨房设备屋面公共走廊/自行车库防火门、风机灶台、燃具、排烟设施围栏、消火栓每周检查一遍，发觉问题及时处理。每周检查一遍，发觉问题及时处理每周检查一遍，发觉问题及时每周检查一遍，发觉问题及时处理服务中心负责实施。安全治理部负责实工程部负责实施工程部负通畅；无乱搭损或污迹。完好，正常运行完好、正常使用、确保安全完好、无锈蚀二、公共设施定期维护方案序号 项目 维修类不 打算 实施部门 实施效果减少不必要的车道、人道路 行道、侧石沟渠 雨水口/

每年对局部破损严峻由工程部或的车道、人行道、侧石托付有关施应操纵在10年内，其工单位实它操纵在5年内。施。井盖板每年刷一次漆：

路面污损和破整个道路保持均衡使用功能。/

水井/污水

每季度清洁井内杂物 工程部负责 井盖正常使用；井 井/阀门

一次每年全面维修完 实善一次。

排水通畅。每半年对标志安放基 标志清洁、清公用 标识牌/警 础稳固情况进行检查 服务中心

晰、美观、安放标志 示

维护每半年对标志进 责实施行维护一次。

稳固。

自行车库

每2年粉刷一次每年 工程部负责 安全正常使用，车库人防设施厨房设备室

防火门、

油漆护栏一次。 实

美观完好。风机、防每年保养一次风机、防每年保养一次工程部负责火卷帘门实施等灶台、燃具、排烟设施每年维护保养一次托付有关专业单位实施。围栏、消每年做一次除锈油漆工程部负责火栓保养实施完好、正常使用、确保安全外、屋面

完好、无锈蚀公共设施空调 回风口网通信内网

每年清洗二次 工程部负实施工程部负责

清洁、无灰尘弱电 跳线及电 每年维护保养一次话机 实

正常使用饮水 饮水器器 洗

每年清洗二次

工程部负责 卫生消毒实施 洁三、电气设备保养打算项 目 每民用供/配电设备各设备操纵箱/柜至负载绝缘检查各设备操纵箱/各设备操纵箱/柜内外清洁应急诱导灯放电检查公共设备电表读数记录公共设备配电系统参数记录 公共设备电表/配电柜接线端子检查公共设备电表/配电柜内清洁公共设备配电间清洁楼层配电箱内设备接线端子检查楼层配电箱清洁

每周 半月 每√√√√√

每季 半年 每年√√√√√√√√√√项目项目每日每周半月每月每季半年每年1、消防、喷淋系统消防、喷淋泵渗漏水检查消防、喷淋泵空载运行消火栓箱检查√√√喷淋放水阀检查消火栓启动泵检查√√喷淋放水启动泵检查消防、喷淋系统压力检查、记录√√水击警铃试验消防喷淋设备外表清洁设备外表及管道油漆√√√各蓄水池进排水阀检查楼层阀门检查√√2、污水处理系统√√系统工程情况检查系统管道、阀门渗漏检查√√设备房、设备清洁系统设备大修保养√√3、排水系统各潜污泵工作情况检查液位操纵器检查√√水泵操纵箱检查集水井清洁√√排水沟检查、清理室外窨井检查、清理、疏通排水系统管道检查、疏通√√√4、给水系统生活水泵√生活水泵房检查生活给水管网检查√√生活水池清理√68/154PAGEPAGE85/154第八节秩序维护及公共秩序治理方案一、秩序维护员差不多要求1、行为规范遵守国家的宪法、法律、法规以及公司的各项规章制度。定，坚决执行上级命令，执勤礼貌待人，按时完成任务。序维护工作的座右铭。维护商业形象与声誉。意毁坏。工作服、鞋、帽不得穿回家。不违背公司服务宗旨，不泄露公司机密。排斥他人。依章办事，清廉克己，严禁以权谋私。人、骂人，粗言秽语。对所属的工作范围及纲要，必须熟练掌握。大厦范围内况，要立即向上级报告。2、工作态度礼貌、耐心、热忱的服务态度，禁止爱理不理的态度，即使外来探访查询也应婉言有礼解答，使访客有宾至如归之感。责范围以外的，自己不能处理的，可向上级汇报。当班时，应全神贯注执行职责，认真完成本职工作。作，必须按规定完成且能达到预期的效果，给人以高效快捷的良好印象。严格执行交接班制度，如有疑难问题，应及时向有关部门领导反映，以得到圆满的解决。遇到客人投诉，必须耐心倾听并尽力为客户解决问题。有事必报，有错必改，不得谎报情况，阳奉阴违，诬陷他人。所急，为他们排忧解难，以赢得客户的中意。3、仪容仪表给人以精干、威严、友善的感受。并幸免使用味浓的化妆品。生。不同意出现以下姿态和举止：服装穿戴不合要求，如帽子不正，钮扣未扣等。躯体歪斜，倚墙而立或靠在其他物件上。背手或插手，即两手放背后或插在裤袋里。谈天讲笑，与无关人员谈话。表情过分严肃或呆滞。5）50二、秩序维护部职员岗位职责1秩序维护部主管岗位职责、秩序维护主管在秩序维护工作上负有具体的责任。(2作。、主持秩序维护工作会议，贯彻物业总经理的指令。防突发事件等方面的知识教育。(6)、及时向物业总经理反映客户的意见及投诉。(7(8)、熟悉本大厦防火重点部位的位置和安保设施的重点部位，便于日后工作的开展。、对重点岗位的巡视，每天许多于三次，每月夜巡许多理并向物业总经理汇报事态的进展或处理结果。交流本大楼的安全等事宜，得到执法职能部门的指点。各项工作。2、秩序维护部领班岗位职责、严格遵守公司各项规章制度，服从上级指令和部署、负责本班次诸岗位的秩序维护日常工作及考评工作、巡查当值点，发觉问题应同监控室保持紧密的联系、积极维护公司利益，不徇私情，发觉违纪行为坚决紧急情况处理步骤、各客户单元的分布情况。、礼貌地受理客户的一般投诉，使其得到中意的结果。、运用班前例会、岗位现场指导、下班总结会等多种、当班应做好详细工作记录。需要引起重视的问题，、完成岗位职责范围内的各项工作。3、门岗秩序维护岗位职责（大楼窗口的良好形象。客或与熟人闲谈。通道。施工人员不得走办事大厅，一律从非机动车道进入，乘坐电梯至所要施工的楼层。、严格操纵无凭证将物品带出大楼，所有物品出大楼（需盖章或签字）的凭证方可放行。、发生紧急状况时，应坚守岗位、处惊不便，听从上、岗位上不得有脱岗、串岗、谈天、看书、听音乐、4、巡逻秩序维护岗位职责、认真做好防火防盗、防破坏的安全检查，发觉不安、熟悉消防器材位置及使用方法（掌握水、电、泵门，以使事发时通知工程部关闭。巡视各楼层内的各种设施是否完好，包括：顶部照明、出口指示灯、广播音响、闭、如二次装修，装修单位必须特不注意水、电、火，、每次巡查时应进入各楼层查看，并巡视各通道，看、下班前，应认真认真检查各单元门锁，发觉有客户、完成本职范围内的各项工作。5、车库秩序维护员岗位职责（、必须保持跨立姿势，指挥车辆手势要规范。微笑或问好。司上级领导必须问好。、须指挥各客户将其车位停靠在适当的车位，以免堵塞他人或车道。对所停车位做必要记录（停泊位正确与否，车辆外观有无损坏，如有疑问立即向车主提出。有礼貌地劝其离开。有关上应及时设法联系车主。、注意车库范围内设施状态是否正常，巡视岗位范围内行状态。司机，要求将车驶离，对一再有违例停车的车辆，必须采取进一步措施。三、秩序维护治理制度1、消监控值班制度、消监控中心为大厦的要害、保密部位，在未得到项24、值班人员不得擅自离开岗位，严禁在岗位上看报纸，严禁吸烟、会客、喝酒，不得进行与工作无关的活动。24、值班人员要认真做好交接班工作。2、消防设施、器材维护治理制度班人员意见，发觉异常及时安排维修，使设备保持完好状态。、消防设施和消防设备的定期检测：否完整好用。正压送风、防排烟系统每半年检测一次。室内消火栓、喷淋泄水测试每季度一次。其它消防设备的测试，依照不同情况决定测试时刻。、消防器材的治理：每年在冬防、夏防期间定期对灭火器进行普查换药。专人治理，定期巡查消防器材，保证处于完好状态。报领导。各部门的消防器材由本部门治理，并指定专人负责。消（监）控中心治理制度24、值班期间严禁吸烟，睡觉、饮食、闲聊、会客，、监控室是机房重地，下列人员不得入内：本岗位非当值者；非本岗位的当值秩序维护员；调试保养期间外，无申办手续的维修人员；未经上级领导批准的来访参观者；其他闲杂人员。班，谁负责。4、出入人员治理制度因聚银国际商业中心的专门性，物业服务中心现制定出入人员治理制度。1一、施工人员二、办事人员五、大楼客户六、清洁、绿化、邮政人员2、总则：聚银国际商业中心是对外开放式楼盘，为安全治理，所有进入人员按规定通道出入。一类人员出入通道为：非机动车通道。二、三、五类人员出入通道为：西侧正门、南侧正门。3、治理制度：件。登记，方可进入大楼。第九节房屋建筑日常养护维修方案通过对房屋建筑公共部位的治理与定期的检查、修缮、养护，保持使用功能及外貌，延长使用寿命，为业主提供一个安全、舒适的生活环境。一、房屋建筑日常维护检查方案序 项号位

检查方案 实施效果每月巡查一次，发觉问题，立即 ①安全，使用正常处理或维修。 ②功能完好。外墙面 每月检查一次，发觉问题，及时 外观完好、无脱落、破公共屋面

维修或处理。每半年检查一次，发觉问题，及时维修。

损，无渗水，整洁统一。①无积水，无渗漏。②隔热层完好无损。③避雷设施效果良好。铺装无松脱，无破损，路面无积水每周分区域检查一次；每半年对 ①整洁、无缺损。公共通道 公共地面维护一次，补换损坏或 ②表面完好无变形。空鼓墙面、地砖。所有雨污落 每月巡查一次，发觉问题及时

③窗户无渗水。①外观完好。水池水箱

决；每季做1次管道疏通工作每月对水池、水箱进行检查，发觉问题，及时处理；每年2次生活水箱清洗

②上下水通畅。③无渗漏。①水池、水箱正常使用。②水质无二次污染。设备 每周检查一次用房，发觉问题， 各设施、设备用房整洁、用房 及时处理。 安全。二、房屋建筑定期维修保养方案序号 项目 维护内容 计 划 实施部门 标 准 实施效果①由于使用不当造成结构较房 屋承 重 ①局部受损及 抗 ②施工质量震 结 缘故造成的构 部 结构问题位

每年对房屋沉降情况进行一早处理。

工程部或托付专业公司实施。②如因施工质量缘故造成结提请甲方处理。

①国家相关房屋修缮 ①安全，标准。 使用②国家 常。有关工 ②功能程施工 好。技术规范。面

①外墙面幕墙材料脱落。②外墙面局部渗漏。③外墙面大面积渗漏。①隔热层破损。

每2外墙较大面积渗漏久修无效的应局部 由专业公翻新防止 实施修缮。渗漏扩大及污染墙一次。由工程部按

①有关房屋修缮标准。②外墙面修缮作业规程。①有关

水，无渗②防水层破 每半年公共 损造成屋面 查一次

相关作业规

房屋修缮标准。

漏。②隔热层

渗漏。

屋面防水、隔

②相关

完好无③避雷设施 时维修脱焊、断裂。④屋面积水。

热层每15年全面翻新一次。

修缮作业规程。

损。好。①公用墙面、每年全面①公用墙面、每年全面维护一次地面的维修改造。楼梯踏步，消除空鼓；①相应建筑部公共②公共通道、门厅的墙、天发觉问题，及时处理；日常维修由分修缮技术规通道 花维护。每两年刷工程部负责。程。③楼梯间墙面、窗户、扶新一次门厅及楼梯②房屋修缮标手、踏步的维护。间墙壁天栏杆。准。②表面完好无变形，窗户无渗水。疏通工作每半年托付具有水①水池、池、水箱清托付具有相水池、水水箱正常水池水池、水箱的理资质的关资质企业箱清理使用。水箱维修养护专业公司进行清洗，并维护保养。进行维护、清理。相关标准②水质无二次污染。①用房出现①每半年①每年雨季前检查①每年雨季前检查5所有落水水管道①界面及砂眼漏水。②管道堵塞、破裂。③固定码松脱。一次雨水合格部分。由工程部按②每年检紧固管道固定码③每季做1次管道有关规程实施。①给排水维护 ①美观完修缮标 好。准。 ②上、下②房屋 水通畅。维修标 ③无渗准。 漏。67设备用房脏乱差环境现象。②不能满足正常使用。检查一次电气线路。相关维修保由工程部按②每两年内粉刷用房一次。养规程实施。相应维①正常安修保养全使用。规程。③整洁、安全。1、食堂饮食卫生，厨房、食堂内外保持清洁、整齐，厨、食具洁净，放置有序，公共餐具坚持消毒，饭菜符合卫生标准，无食物中毒发生；2、提供优质后勤服务，炊饮业务技术熟练，服务态度热情，方便就餐人员；饭菜花样多，讲究营养口味，坚持粗菜细做，一菜多做，保证按时开饭；3、食堂工作人员保持良好的个人卫生适应，必须持市卫生监督所颁发的《健康证》上岗；4、坚决执行规章制度，遵守操作规程，做到节气、节电、节水良好适应，参与食堂治理，确保食堂设备、炊具无责任损坏、丢失发生；5、严格执行《食品卫生法无合格证、无生产日期和有效期的食品；6、服务期内不发生食物中毒事故。就餐保障服务的准时率99%857、食堂不对外开发。二、食堂各岗位工作程序1、食堂安全治理程序认真检查有无漏油现象等情况；得随意修理和更换；③下班前对自己责任区内的设施设备进行一次检查，关闭照明、风扇、燃具总阀、切断炊事机械等设备的电源。餐饮主管必须在各小组检查的基础上再检查一遍；④禁止无关人员随意进入食堂；⑤认真学习《食品卫生法》严把质量关，坚持做到不买入、不同意、不使用腐烂变质的原料和食品，并按照食品低温保存的卫生要求贮存食品，防治食品腐烂变质；⑥做到食品“四隔离”即生与热隔离，成品与半成品隔离，食品与杂物、药物隔离，食品与生冰隔离；⑦积极配合卫生监督部门对食堂卫生检查和预防宣传工作。2、食堂卫生治理程序①保持桌面、台凳的清洁卫生，每次用餐后应及时擦拭，保持洁净无灰尘、无油渍、地面无垃圾杂物，每天清洗一次地面，保证没有积水，洁净、清爽；②门窗、墙壁定期清洗，确保就餐环境舒适、通风、排污设备运转正常；无苍蝇、无蟑螂，无异味。3、原料采购存储治理程序的贮存食品；②食堂采购员必须到持有有效许可证的经营单位采购食品及其和卫生；③每天对所采购的食品原料进行质量验收，并有验收记录，对直接来源于生产单位的食品索取证件；④食品贮存应分类、分架、隔墙、隔地存放；存储食品挂牌标出进货日期；定期检查，及时处理变质或超有保质期限的食品；⑤食品贮存场所内，禁止存放有毒、有害物品及个人生活用品。4、加工制作治理程序安全；来存放，未成品应当与食品原料分开存放，防止交叉污染；③使用刀具、墩、板、桶、盆、框、抹布以及其他工具、容器必④努力提高烹饪技术，调节好伙食，做到小菜讲究色、香、味，主食品种多样化。5、配餐工作治理程序①必须保持配餐间清洁卫生，做到无苍蝇、无蟑螂，无关杂物一律不准放在配餐间内；②加工制作好的成品一律放在配餐间；进入配餐间；④工作人员不得用手直接接触直接入口的食品；⑤不得对着食品咳嗽、打喷嚏；⑥加强现场分发过程的卫生安全治理。6、清洗工作治理程序①原料的清洗要完全。蔬菜与肉类、水产类分池清洗洁净、分类存放，供加工制作之用；使用，并由专人负责对消毒情况进行记录；显标记；④餐具保洁柜应当定期清洗、保持洁净。洗涤、消毒餐饮器具所使用的洗涤、消毒剂必须符合食品使用洗涤剂、消毒剂的卫生标准和要求。洗涤、消毒剂必须要有固定的存放场所或橱柜，并有明显的标记；（冲洗，不留死角。7、餐具消毒规程①餐具、炊具、菜具熟食容器应在就餐后立即进行消毒清洗，做到使用一次，清洗消毒一次；②负责餐具消毒工作人与应认真、负责；③餐具清洗消毒程序：热力消毒必须严格按一刮、二洗、三冲、三消毒、四冲洗、五保洁的程序操作；④消毒完毕的用具应立即放于清洁的厨、柜内保洁，餐具应放进消毒柜内高温消毒，防止再污染。泔水、剩饭菜应密封存放，做到日产日清。8、烹调加工治理污秽、无水渍，并有专人负责；②食品在切配时必须有专用砧板、刀具、抹布，在使用前用蒸汽消毒；③未经有效加热或有效杀菌处理的食物，禁止供应；④卖剩的菜或佐料，应丢弃，禁止再次供应使用；（食品60（7⑥开封后的调味品，每餐结束后，应加盖储存；⑦炒、炸用的工具不准落地或挪作他用；⑧在灶台上下和脱排油烟机要经常清洗，无油腻污秽，无残留物；⑨食品机械设备操作完后做到落手轻；⑩操作场所每周一次洒药进行“灭四害”工作。第十一节会务服务治理方案一、会务服务流程1、目的需要。2、会务接待预备工作了解客户会务安排的频次及规模；对会务设施进行详细的调查；对整体情况进行汇总上报服务中心。3、会务方法1)会务组接待服务规程ab、上岗后会务服务员均要站姿端正时作好接待出席会议的客人的预备。c、会务前期预备服务规范：并作好清洁工作；提早一小时对会议室进行全面检查；2℃（℃3分钟左右喷洒适量空气清香剂，保持室内空气清新；灯率100%；到台等；摆放成一排或两排。对齐的正前方，笔尖朝上与纸张成对角线摆放。水瓶摆放在操作台上，保证客人到达后，即能提供各项服务；会议开始前20分钟，服务员须在会议室内门口立岗迎候端庄大方且面带微笑；手、语并用；个方向，但不可将主人放在最后；30忙而不乱，快而稳地将茶水送到客人面前；2)会议期间服务规程a、会议开始后，在会议室内门口挂上“请勿打搅”或“会议进行中”牌子；、服务员一般不得随意进入会议室（服务除外事项，服务员可用纸条向与会人员传递信息；c、在大型会议室进行会议时需有专人定岗现场服务。随时处理会议进行中如多媒体及音响设备故障等突发事件。d、送茶水等物品时，应从客人的右侧进入，入茶杯时速度要快但要稳、要轻，每隔20分钟加茶。3)会议结束后的收档工作规程a、检查会议室是否有电器设备损坏，发觉损坏时及时通知设备部进行修复。b、清理会议桌上的资料、茶杯、矿泉水等物品，并送到储水间进行清洗消毒。c、抹净会议桌面的水迹，并视地面清洁程度予以吸尘。d、布置会议室，桌椅摆放整齐，恢复原样。e、关闭所有的电源照明、窗户。f、关闭会议室门。g、当天会议使用的横幅及指示牌内容应在会议结束后立即从会议室及指示牌中清除。4、会议流程交会务服务组服务人员布置会场会议过程中的服务由会务组负责人临场指挥中心报告服务情况，存档记录。5、会务完毕后的工作负责人对会务相关工作的设施进行检查对整体会务情况及设施情况进行汇总，上报物管处。6、会务流程图会议联会议联客户客户甲方确认服务98/154综合通知会议中：倒水服务会务工程、秩序维护员会议前预备：综合通知会议中：倒水服务会务工程、秩序维护员会议前预备：开启电检查记录存档、客户意束：记录存档、客户意99会场、关闭PAGEPAGE100/154 二、岗位职责1、会务负责人规定。负责会议工作安排，会议室内设备设施、环境的治理、操及质量要求实行规范服务。解决工作中出现的问题，处理工作差错和事故。沟通和其他各管区之间的联系，协调好各项工作。握职员思想状况，做好思想工作，抓好文明班组建设。2、会务服务员执行治理中心负责人的工作指令。码。务工作，提供优质规范的服务。责人处理。回答客人的询问，要注意态度、礼貌、语调。三、相关规定1、会务服务质量要求1)会务组服务员：abc、接待客人要做到热情主动，礼貌服务，语言规范。d作程序完善，接待服务规范。e、行走要领：头要正，两肩要平，挺胸收腹，两手手臂自然摆动，步子大小差不多相等，在180度范围内注意各种情况。fg、会务服务人员品貌端正，年龄35岁以下。2)会议用品质量要求a、茶杯：须通过消毒，茶杯、杯盖无黄斑，无缺口，茶杯无缺口，茶杯无水迹且光亮，消毒茶杯时刻许多于20分钟。b、签到台：台布无污迹、挺刮，围裙无破损；c、鲜花：新奇、无枯败叶，适量喷洒水保持鲜花新奇。d903)会议室内质量要求：a、会议桌、椅排列整齐，符台会务要求;b、照明完好率100％以上，c221620℃以上。会议15-20喷洒少许空气清香剂。d、保持茶水间周围环境的整洁，会务用品堆放整齐。2、会务服务检查规程按规定着装。服装挺刮整洁，皮鞋光亮，无泥垢污清.佩戴胸卡,佩戴位置符合规定.头发梳理整齐.男长发只是领,不蓄鬓须;女长发不披肩.上岗当班的服务员站立服务,站姿端正,符合规定要求.在设岗的岗位上有岗，有人，有服务。在当班的服务人员站立服务，站姿端正，符合规定要求。见客主动打招呼，问候请安，语言规范，语音清晰。中外来宾一视同仁，用外语和一般话问候外宾和内宾。按服务规范和工作程序提供接待服务，认真无差错。物品齐全，符合规定。有交接班记录，交接工作清晰，无差错。领班坚持服务现场的督导，每天有岗位考察记录。3、服务标准会务前期预备充分，会议用品预备充足，会议服务周到，服务态度好。第三章组织实施方案第一节、工作职能组织运行图聚银国际聚银国际中心甲方要求物管专项治理事务聚银国际•商业中务物业公司总部一般事务要特不专项事一般日常治公司治理事务及席会议沟通决策14/14分公司现场执105/154PAGEPAGE106/154第二节项目经理岗位职责1、主持项目的日常工作，带领项目全体职员执行公司制度，履行物业服务合同约定，完成年度打算和工作目标。2、确保项目的一切物业治理服务活动的合法、合规性；在法律法规基础上展开工作。3、负责大楼物业治理工作打算的制定和实施，并定期检查，提出和实施纠正措施，达到约定标准要求。4、 负责大楼的财务预算报告，报公司批准后执行，严操纵项目日常费用的支出。5、 负责每月召开一次工作例会，传达公司精神、总结月工作、布置下月工作打算。6、 负责处理各类投诉。7、 努力调动职员的工作主动性和积极性，提高服务识，检查并督促各岗位员工履行岗位职责，做好职员的培训考核工作。8、 负责与甲方单位、大楼周边相关单位及政府相关部的联系。9、 完成甲方单位、公司交办的其他工作。第三节内部治理的职责分工1、项目经理商业中心的物业治理服务工作。批准和公布分公司年度、季度工作目标，拟制分公司工作打检查、指导、考核以及对外的沟通、协调等工作，为聚银国际•商业中心提供高水平的物业治理服务。2、综合部职责分工：负责会务、财务、劳资、行政、人事、物资采购和仓库治理。综合部职责：1、学习并研究国家法规政策，贯彻落实公司、项目各项工作指令，深入实际，调查研究，及时掌握第一手资料，积极为项目经理正确决策提供真实的依据和法律服务。2、负责项目工作打算、总结、规章制度等各类文件的起草、审核工作。3、负责承办项目各类文件呈报，确定传阅范围，督促和指注重信息治理，确保项目使用现行有效文件、法规、政策。4、协助项目经理处理日常工作。5、主办项目人事工作。依照分公司领导指示，做好职员的招聘、培训、调配、考核、晋升、奖惩、辞退等具体事务处理。6、负责制定项目办公用品、各种材料的采购打算并实施采购。8、完成上级交办的其他工作。3、客户服务中心职责分工：负责客户服务、客户接待、投诉报修治理、档案治理、社区文化建设和日常物业运作治理。客户服务中心职责1、负责接待并处理客户对治理服务工作的各类投诉。2利。3服务过程，及时进行服务质量回访。4、建立并专人治理业主资料档案。5、为客户提供各项商务代理服务。6、负责制定客户联谊文化活动打算，并组织开展。7、按规定为客户将贵重物品搬离大厦开具搬出物品放行条。4、工程部职责分工：负责物业设施、设备的运行治理、维护保养、报修服务和节能治理。工程部职责：1、负责本部门工作打算和目标的制定，并具体组织实施。2、负责大楼建筑物、设施设备的维护、保养工作，制定保养工作打算。3、负责工程人员的教育、业务技能培训和考核，并抓好贯彻实施。4、负责对各岗位的工作检查、督导，并协助处理工作中遇到的疑难问题。5、负责物业技术资料的收集、编目、存档。6、负责项目设施设备重大及突发性事故的抢修工作。7、做好与项目其他部门的协调、配合工作。8、完成上级领导交办的其他事项。5、环境绿化部职责分工：负责各区域保洁卫生治理，绿化养护治理。环境绿化部职责：1、负责大楼物业范围内的保洁、绿化治理工作。2、制定环境部的工作打算和目标，并具体组织实施。3、负责保洁员、绿化工的教育、业务技能培训和考核，并抓好贯彻实施。4、负责对各岗位人员的工作检查、督导，并协助处理工作中遇到的疑难问题。5、协助采购人员采购清洁方面的材料，有效地操纵白费。6、负责治理区域内的职员调配及保洁、绿化材料及设备的保管。7、做好与项目其他部门的协调、配合工作。6、秩序维护部职责分工：负责项目秩序维护和消防治理工作。秩序维护部职责：1、负责大楼物业范围内的安全治理工作。2、制定秩序维护部的工作打算和目标，并具体组织实施。3、负责秩序维护员的教育、业务技能培训和考核，并抓好贯彻实施。4、负责对各岗位人员的工作检查、督导，并协助处理执勤中遇到的疑难问题。5、参与对重大案件、事故的调查处理。6、负责零星安全保卫用品的采购、验证、维修工作。7、做好与项目其他部门的协调、配合工作。8、完成上级领导交办的其他事项。第四节日常治理制度科学规范的规章制度是一个企业实施治理的基础，同时也是良好治理的保证。为了更好地实施对聚银国际•商业中心的物业治理，随着治理和服务的深入，通过调查了解，借鉴成熟的质量治理体系，本司将为其量身制定一整套完善的质量治理和质量保证体系文件，其要紧日常治理制度事例如下：（一）项目运行制度总目录聚银国际•商业中心通用程序目录序号通用程序编号简介1服务中心简介BQ-GP-HZXM-Ⅳ-04-ZZ-XHBD-TY-0011组织架构图BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-012项目经理岗位职责BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-023综合主管岗位职责BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-03岗位职责45秩序维护主管岗位职责工程主管岗位职责BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-04BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-056环境绿化主管岗位职责BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-067保洁员岗位职责BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-078综合维修员岗位职责BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-08PAGEPAGE113/1549秩序维护员领班岗位职责BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-0910秩序维护员岗位职责BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-1011秩序维护员门岗职责BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-1112中控室岗位职责BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-1213巡逻员岗位职责BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-1314出纳员岗位职责BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-1415治理员岗位职责BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-1516停车场治理员岗位职责BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-1617绿化职员作岗位职责BQ-GP-HZXM-ⅳ-04-ZZ-XHBD-GZ-17规程1项目中心通用培训规程BQ-GP-HZXM-Ⅳ-04-ZZ-XHBD-TY-002聚银国际商业中心工程治理程序目录序号序号工程治理部编号1背景音乐系统