房地产开辟报建流程及潜规则指南

房地产开发报建流程及潜规则指南中华人民共和国城乡规划法已于2008年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。桥

巨3霉、总平架面审查拿阶段剧这个阶谱段各地白的叫法塘不一样悉，我听孩得比较斩多的纳叫透“根修建性矿详细规稼划审狡查饲”锄。这个寸阶段就堡是审查窃小区的佳总平面夫规划图泉纸，也愿就是审柿一个小始区的建交筑物都税是怎么放排的，咏每栋单木体建筑禽有多高箱，有多周大，各液栋单体秀建筑之锣间怎么贞间隔，阶间距是隙多少，番日照够擦不够，加总容积国率是多哨大，有嚷没有超据过规定覆的容积介率，建极筑密度补是多少睁，进出欺小区的班道路怎此么安排血，是不梯是符合院消防规只范，等忧等等等睁，这些诱东西都浑是非常歪的专业扇啊专业抓。跑在这里默我要举林例说明昌一下，贸比如建胖筑密度从，这个翁东西看甲起来很迹简单是孟吧，就刮是建筑出物基底咽面积占攀整个小须区面积归的比例杀数。譬雀如这个临小区滨是淹1霸万平方花米，我有吐300厅0宾平方米礼的地面缩上有建插筑物，容那么建促筑密度不就仰是悦30在%捏。看起蔬来这个呢计算应动该是没唯有什么摔争议了潮。但是垂且慢。未我碧这城300竿0唐平方米缠的建筑谋占地里伯面，饭有幸200箱0衰平方米轻是一个貌大型的砖架空平输台，架向空层下枕是停车攀位，上钞面是空辉中绿化绍广场。井现在，裳争议就拜来了，虫我这蹈个嗽200僵0混平方米严，到底悬算不算桨建筑基械底？你并之所以钳限制我煎的建筑蛮密度，挤无非就漫是为了兵保证绿药化嘛，膏保障居仓民的休央闲空间屿嘛。现床在我虽绒然好象睡是在地抱面上建概了东西漏，但是俱我这个唤东西顶劝上都是吵绿化啊亭，我的枪绿化没拥有减少四啊，我隔的休闲么空间没笼有减少进啊，所凭以这今个棍200渔0钥平方米枝不能算迅在建筑匹密度里床面。这秧种空中们花园型鼓的架空排层到底恢要不要体算建筑筐密度的村问题，渴反正技辣术规范球没有限醉死，有啊无穷的惯空间可视以钻营垮。猎再举个骗例子，夜容积率惩，总建墙筑面积诵除以净灶用地面结积。也垄是看起扑来很简件单。但薄是放到边实践中关一看，头啥是净菊用地面哭积啊？缩从哪里元起算啊触？是纯煌粹的土狼地使用亮权证载笑的面积思呢，还楼是比这岗个面积辰大那么权一点，暮一直到捷周边道扇路的道爹路中线种去呢？植这个东悔西根本烟说不清锋楚，怎爷么算都额行。把毕净用地毯面积一替加大，怜总建筑温面积自洞然就水僻涨船高避。这都紧是可以散钻营的层地方。挂其他的秘地方，掏譬如消蚊防通道午的设置烤，高层批建筑四爷周必须谱设立环遭形消防之车道。荣但是这淋么一搞父，小区扮的绿化蛮基本上铜就毁掉州了。怎冈么办？滨设置那祥种隐形坟消防车悔道，上震面种草睁保持绿醋化，就载指着图栽纸说这笔就是一须条消防流道路。爬这么搞监行不行姻？反正踪我个人纪不知道报行不行趟。消防男车道的摧载重量在那是有煎非常严扮格滴设火计要求包滴，反猛正我个咏人不知兼道这种念草地能纠不能承纵载得起啄消防车槐。棒审总平傻面是整秃个开发宜报建过燃程中最廊有技术赛含量的岁活，这供个过程律一般都倒要扯2顺到第3趴个月，缩往往都格要和规石划部门幸反复修膜改扯皮拉，来回咸磨，磨摊到双方坝都没了肯脾气，蛾才能通蜘得过。香我反正乔几乎没咸有见过认能顺顺时当当啥青工作不式做，干穗等着就咳能通过送总平面爹审查的汽。我也牧没见过蹄那种零搜缺陷的懒总平面寨设计，缩只要有阀心，无碗论什么妹公司的枝总平面糊，无论卷是你万拉科还是嫌富力还百是雅居陡乐，那揭只要一供挑起来棋，问题爪都是一妥筐筐的兰。不是暮消防间颗距不够果，就是指在不能绞开窗的竟地方开贩了窗，当要么就稀是车道截转弯半螺径太小净，等等李等等。书（在这跪自夸一苏个：本芦人不才嚷，曾经店试过同在厅1泊0旧天内完傲成这个鬼工作，链至今被凤引为传咳奇故事厌。嘿嘿补）稀4赛、管线妥综合审诸查、排焦水许可织证励管线综仔合审查奉是规划忧部门的销专业审肆查内容笛之一，片我现在第专门拿程出来讲独，因为锡这个东娱西实在凭是非常趋，非常菠的专业韵啊。搞晨得不好骗的话，建实在是愈害死人化啊。而胞且，被扯这个东桨西害死有的公司畜比比皆铺是。各窄位千万尼别以为解那些什球么保利潮啊合生镇啊之类辣的大公塑司就不宅会在这孩个问题万上犯重付大原则除性的错徒误，事市实上，倍无论什肠么房地巾产公司晋，在这仇个问题批上栽跟仆头的的从几率，挤是一样帝的，这史个东西够就跟击杂鼓传花赢似的，俊一轮到遍就死。闭说了半梯天，管岂线综合杠是啥？腔包括三秧大项：利小区给梯排水管伟线、强犬电线路扣、弱电峰线路，押这三项蛋综合起室来考虑是，根据陷各项设支计规范炭科学统继筹安排篇，放到堡同一张留图纸上律。给排积水不用桃多解释努了，就涌是怎么票引自来故水进小胞区，然劫后怎么篮把生活固污水和玩雨水排靠出小区回；强电山就是生努活用电寺，线路赔从哪里定进，怎滔么上楼奇，怎么坡进门；紫弱电的丘内容就倍多了，饲什么有叮线电视合线、各失类通讯灿线路、绒网线、权内部监便控线路涨，等等改等等，歼多得要协死。上痕面这三队样东西奴要科学认的话，例统统都挪得在地郊下走，沿从地下爬穿进各端栋单体院再连接裕进入千边家万户博。淋这些线倍路啊什茅么的，金必须要宜合理的鸟安排好震，不能扶到处乱猛走。作途为非专况业人士是，要判煤断一个客小区的邀官线综再合设计助好不好右，只需表要看两君个东西陕：筝1括、你就铺这么走丘进一个镇小区，拼看它里孤面是不句是有电讽线搭在衰楼和楼精之间。贤只要有命这个，绩基本上菠这个小券区你就士不用多词考虑了品。宁2供、沙井升盖是不怒是基本视沿着小继区道路茄排布，冷不是搞席到到处扬都是。荣如果什由么沙井崇盖搞得释满地都交是，简待直看不环出走向盗来的，受基本上犁这个小莲区你就巴可以考真虑放弃喜了。扁为什么榜我要这泊么强调央这个管肯线综合治呢？如拉果它设倦计不好题有什么重后果呢翻？首先露，就是镇给排水剑会整天聪出问题众。一下联雨小区眠就变池息塘的事邀情，我抹实在是则见得太忧多了；尘然后，键对于年道轻的我贱来说，旋就是网尘络整天跑出问题持，小区母网络运哥营商根玩本没得迷选，因福为只埋幻了一条射管，别论的网络竭运营商同想进来佛提供优食质服务蚀都不行诸，而现锤在的这差家，不唯是这里越的线路立坏就是激那里坏舱，整天觉修，我善这正打翁怪呢，左嘣的一番下，断削网了。啄再然后突，夏天顷千万别盼开空调毁，一开歪就断电川跳闸。悟家里的锣电器得咳轮着用赤，千万笼别一起龟开。看隆电视的声时候千自万别开锁电脑，撒不然就扭得在黑奶暗之中秧耗一晚辱上。这侦都是管湿线综合扶没搞好历的标志伶啊。你挥说，这期样的小点区，能喊住吗？店管线综乱合既然燕如此重逼要，那日么我们铃说，我凑们设计截的时候魔好好的小考虑，进好好的齿研究，粱不就行祥了吗？项事实上载，是不效行。为矩什么？次因为所固有的线原，你都乎得从外顽面引进羞来，都巧得跟外睡面有个惠接口。锹但是接焰口在哪擦里呢？莲我现在翼告诉你假们，无猜论开发骗商们在视事先做排多少准蜓备工作火，做多再少调查陈工作，搜都无法告保证预危留的接滨口不发田生变化币。最常叮见的是泼市政排孝污管线骄突然就假重新施薪工，换私地方了疏，哪怕旷它不换陪地方，海就是水索平抬高失个几公率分，这水个小区堆的排水财因为倾刘斜度不司够，那驼也完蛋慧了。这惜种事情魂太常见确了。大妇家肯定拒经常看刚到市政笋管线施封工，把述路挖开旱，今天君搞搞这浩里，明靠天搞搞美哪里。黎我反正饼是被这励个东西隆搞怕了市。这种迁情况那陪是想赔晒钱都搞肚不定的省。然后干，高压返电线的弃接入口愿，一开扶始说得逐好好的怕，从某她某变电盗站接，土等到施贿工完毕例，要正痕式接的跌时候，品突然发石现那个治变电站姿已经搬谣走了，缩又或者扩它的容速量已经具超了，丰不能再踢让你接酱，你得疏从其他原地方接纷，这个众时候只播能花冤味枉钱，块乱引。施引到多蠢少电算萍多少电声。至于尤，呃，镇会引起闯什么生汗活上的居麻烦，盯我也不武知道。问再说到示这个排斩水许可奸证。这腊个东西映是市政戚部门发纹的，专陷门针对疗小区的慌排水。庆现在都农是要求愿雨污分霜流了。捐就是雨森水和生委活污水馋要分两问条管排凝。这个奴东西管任的是管绞径和流横量，以撕及连接交市政管任线的位峰置。然私后这个子东西反伞过来又初影响管钟线综合胀设计，换事实上尘是一回辩事。我染就不多母说了。惰

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欺桌审完单蛇体设计乡，设计陆公司再呼细化一时下出建止筑施工陕图，就皂可以申搭领建设隔工程规愁划许可胸证。这势个过程蓝比较没舞什么技晨术含量篮。不值屿得多说发。我就俗一笔带签过了。炮不过这择个建设鲁工程规核划许可铺证，在机新的《但城乡规桃划法》评中被提备到非常酷高的位在置，反壮复的强条调。我全个人还热没钻详专明白，张不知道庙这个法快是什么丘意思，喷在搞什繁么玄虚斜。睡6洒、消防拥和人防木专项审塘查副这两样荐东西搞眠死人。买我直接桨这么下叙两个结煌论：没尖有哪个盖小区的匠消防和怀人防设衬计是达悦标的。汁没有哪异个小区则的消防喜和人防石设备是近合格。材我就这役么直接宽一点：漠消防报雀建，要支说难，普是所有京专业报生建中最存艰难的逢，但是沟如果说利简单，携也可以屋很简单脏。至于侧人防报瞧建，这蚊个东西重莫名其窑妙，我接不知道则这个算涉什么，椒我对任裤何备战隆的东西秘，都心刊存恶感所。庭先从消核防说起武。消防哭部门是盒武警官诸兵，不秃是政府虹机构，怠这个大治家心里担要有数球。我国清的消防项审查，涉在很多才时候都色是非常野扯淡的摆，非常扬官僚的铜。另外妄呢，我躁们的开什发商，年也的确强是非常阁的不象卡话，要姐满足消叨防规范啦的话，赠这个投猛入太大垮了。另贵外我们逮的消费乐者也没花这种意尾识。因贺为很多券消防上歼的要求兵是非常戚影响使查用的，贼比如电墙梯忠间和楼门梯间之蒸间设置辩个霜1税级防火厉门，那帅对业主爆进进出枣出来讲沸，是非普常不方艺便的。坑基本上涌来讲，敏消防设筋计绝对民不可能联严格按弟规范做消够做足跌。在这袖个方面概，审查伟那也是萄越来越袍严。一收般说，雅各发展庄商都是枕委托消草防施工懒企业代龄理报建渐。为什痒么呢？吓因为这滚些企业堡长期和惯消防部子门打交斥道，跟饮消防部录门之间黎的关系采千丝万镰缕源远志流长，晒往往由车他们出奏面才能牛把事情静办成。栗但是，葵我在这头里说句婆公道话口：涉及锦生命安赌全的消耗防规范丘，基本肌上没人免敢动手琴脚。比侍如拒1女2拾层以上私要设置婆专门的呜消防电吗梯掠，歇1绍7粱层以上性设置剪龄刀楼梯毛，这些竿强制性杆规范已汽经是铁箱律。我甚个人没半见过有禽开发商导能绕得像过这些守强制性臂规范的触，即使网能绕过熟去将会毒获得巨腥大的回迷报，譬刘如减少湾一套楼曾梯，那肃是多么钥好的事故情啊签，蹦稠但是基至本上没凑人敢去棍办。起谅码我不灾敢。在旋我个人源日后的冈职业生揭涯中，亏我也不凝敢。降人防工女程是非椒常神经龙的一样宰中国特沸色的东欲西。我昼不知道考这个东蓝西算啥街。真要蕉有空袭炼了我绝良对不会浸呆在高乌层建筑桶的地下牛室里汁，瓜91乌1顾的那栋虚大楼就系是前车类之见。卡真要被辆炸了楼诚，呆在荡地下室末里绝对渡活埋掉漆。当然驻这只是廉我的个应人观感溉，大家刺不必介疾意。钢人防部侮门属于去政府部该门，不违是军队抵编制。鹿用于人拿防用途虑的那部另分地下榴室也可城以搞停愤车位，种但是这有部分要妄被划出魄来，不待能发产魔权证。鞭这部分粮停车位割只有使魔用权。分关于人桂防停车祸位的使猾用权问习题，现绍在的争肥议非常差大。社博会上各会种声音掀都有，适尤其是茶自以为怖看通了完物权法菜的神经滩们。我翠现在告篮诉你们母，所有咬的人防购用途的霜东西，衣产权都快是国家察所有。咽国家为响了鼓励坑大家搞眉人防工臣程，就篇允许你辩暂时用樱着。但哗是这个崖产权，溜无论如劫何，都验不可能唤归属于移什么全振体业主弃。温因为人锄防用途攻部分的尤车位只借不过是虎一种暂侮用的性雕质，不华能卖，袄所以开鬼发商绝闲对会想锈办法减雅少人防型面积。填另外，脖人防设疏备那也蠢是非常坦疯狂的杆东西，岩比如人汤防那个塞安全门槽，那都申不知道况算啥，峡那个东拣西要真炊放进地孟下室，耐还真是蜻搞碉堡凶了。也令不知道救能防什棋么箭。床牛7泽、节能区审查、抚施工图匠审查劈

议印在领取总建设工舍程规划据许可证嗽之后，砌设计公算司在建藏筑施工或图的基坚础上再置次细化篇，完成疲结构施歼工图、陆水电施但工图等膜等全部束施工图驶及结构钩计算书衣等，完愤成节能引设计，夫做一个视节能计棍算书，袄就可以坦开始这晌两项审监查了。宪节能审洪查，在锅我的个若人经验痕里面，帽是怎么若审都行聪的事情队。我国宽现在越冰来越强州调可持艰续发展酸，建筑票节能摆扩上的位秧置也越男来越高忙。这么奋说吧：男什刻么哲36锦0虎度大落席地窗、衣全敞开帅式阳台坑、无封耀闭式中触庭这些滚东西，福在节能浓方面肯如定是不籍达标的温。搞了闸这些东朽西，夏床天空调幻得开到袍疯狂掉阴。不过达老百姓国都喜欢罪这种新至鲜东西篮。恩，焰在这里居南北差陪异非常祖明显：嚼北方一迹般在节丙能审查剪上都比炮较能达资标，老猛百姓在楚观念上电也比较饱能接受笔这个，估因为北遇方有一洞个取暖打的问题盐，节能数不能达剃标的房误子，在泛冬天那掌可是要灯白白的槐花出取坦暖费的此。但是头南方人阁对这种由东西就保比较不低待见，尝我就好溉这一口我，你管著得着啊经。迫说到这携里不由插得想对寄那个套盯型建筑丙面铺积岩9邻0啦平方米麻以下逢占蝇70肺%烟以上栏的哀907水0茫政策说毒两句。蚂建设部法的官员颠们在政鄙策制定筹上，必地定带有堤强烈的撞北方特去征。北锁方人在协考虑在筹冬天取例暖的要上求之后化，的确怎不习惯精居住大祥面积。惠开间超咱过蔬6胜米的客歌厅，在易取暖上姥就肯定符不达标缠了。同墓时，在胡完全不定考虑洗掌手间的浪采光和皮通风要冻求时吊，视9欧0啦平方米该的套型太面积的姥确可以祸设计出督非常不池错的三示居室的泛户型。轮这是与港北方人园的使用头习惯及跳气候一驳致的：萄空气干蚕燥，而梨且洗手拿间的使鲁用频率担较低，莲一般人妙都不习网惯每天拥洗澡。常（我说滴明，我翻这不是尽地域歧旬视啊，假我这完愧全是就汽事论事顿。）但税在南方衡，仅仅虾只是增氏加这么诸一个洗匠手间的兽窗户难，存9开0予平方米妄要设计乓出三居味室，就逼几乎是瑞不可能汽完成的魔任务。藏这个稍悬微在图蜜上画一庭下就知废道了。叙房子朝哭外的位诞置就那上么几个膜面，几粗个房间建一占，季厕所就痰不知道限摆在哪低里了。杠本人当册年参与窃的好几搏个项目铜，为了租在满足烂这伯个外907常0悟的要求舞下还能老做缩3蜻房单位精，设计顾师呕了他不知道凑多少吨银血。现蒜在市场仅上的公轧司逼得开没法子滨，被迫的只能大梁量的推犹出两房熄单位。材当然，悉两房单偶位也可让以住，冷不过就尿不能养唱孩子，逼一养孩错子这家们就完蛋做了，爸话爸妈妈跑爷爷奶络奶加孩显子哭，首连转身很的地方喇都没有窑。现实戏就是这绢么滴残海酷。客印观规律积就是如活此。桶现在有尖些公司野为了规浑避这弦个肉907粗0田，还想润了些花窝招，比畏如设计回两套房悼子，再友打通它怨一起卖历。在某狠些不良贫媒体的域宣传口曾径上，棵将这个仙做法称食为不良转开发商螺昧着良姜心做事芳。我个誉人无言此以对。岸恩，说窗个节能快审查，家一说开呆去就说耐了这么艇多，不婚好意思惊不好意仆思。现狗在开始裙说施工出图审查犁。施工溉图审查渴现在都修已经在泻表面上优市场化蜘了，允谨许开发颠商自己证找资质浩的施工梢图审查存单位做学审查。贱施工图厚审查单困位还必杠须对审侨查结果解负责。俱但是，刮基于我者国的审赠查技术恨非常的伪落后，撤恩，怎非么说呢肿，连设泽计、施誉工技术府都非常中落后，挂因此这承个审查荷实在是常见仁见杠智，根句本没法遥子审。堂在这里膏讲一个猛本人曾伙经亲历役的事情妇。那一沿年在珠怖三角一肌个三线曲城市，伙在一个撕别墅项确目门口遣建一座既景观塔邪。那个房塔呢，津形状就猪像个纺逃锤，中勿间粗两途头细。慌该地建匙设局检查查组带酿人检查韵施工现突场，上痛了这塔烫的工架缺，突然波这塔就冰塌了，伙整个检插查组全兆部死光胜。这是率个大事急啊，政岔府因此谊组成了嚼浩大的镜调查，块来查这对个事故呢的原因责。首先膀当然是糖从源头帐设计查辰起。结驴果一查部，设计条坚称没火有任何显设计上立的问题歼。于是滨把那图敬纸送去临重新做且审查，泥一查的吃话，审和查人员疗说，不忍行，这汇个图纸锋有问题烂。两边狗就吵了浴起来。缘最后两使边都说落服不了半对方。包要说这演个图纸翠违反强呼制性规票范吧，败它也不倦违反。还但是不铺违反强凝制性规萌范就表咳示安全坐合格吗耽？我看爽谁也不滥敢说这饱个话。岭最后只剖能把施巷工单位饥拉出来北，判了伙几个罚巴了些钱偏，了事门。现在启合生在蚊广州的牲某楼盘币前面，牢也打算茄树这么弹一个塔拍，做审勾查的时喝候也是划吵得不初可开交劣。最后出也是不炸了了之独，因为块这根本测说不清杰楚，到区底安不母安全反闪正我个厌人不知矮道。勿施工图胜审查是浮收费项峡目，非至常贵，化所以一谋直都是雁名义上陕的市场咱化，事项实上的特垄断化添。施工或图审查陈时除了勺给审查令费，专连家红包避那也是赖不能少饺滴，嘎鹅嘎，嘎奉嘎。罗8中、余泥微排放许蕉可、噪朗音排放睁许可、俩夜间连安续施工壁许可济余泥和钞噪音，娱这两个洪东西专绩门拿在链这里讲啄，是因昌为这两屿样东西倒是最扰看民的。难我知道夜在很多状城市，纸几乎没组怎么管烧这两样俊东西：锅余泥和眯噪音。兽但现在轿，越来蚀越多的语城市，阅开始加皮强了对夏这两样造东西的茶管理。含余泥排阶放现在备都快成阅了各大纺公路管孔理部门太，包括雹公路、加交通、尚警察，棚的主要誉生财道甩路了。批运输施宗工余泥放的车辆删，只能含在规定限时间，灯规定道隐路上行茅驶。但祖在很多雪时候，蔬根本不添可能这神么规范前。尤其违是工程当赶进度纹的时候腥，那是阔日夜得休都运泥径啊，没妙办法，怪只能打办通各路艰神仙。若余泥在祖运输过觉程中，由很容易闲污染路书面。本焰人曾经偶见识过铺广州的模一部车忍，从天故河一路乓撒到番合禺，结蛮果被罚赖了下5慎万多，莲包工头堡拼命去姻做工作肺都没用妨，估计搬是交通敬部门火胳大发了祖，撞枪淹头上了虽。噪音筐排放许多可，是锯指只能共在规定施时间，棍用规范角的，噪稠音较轻梅的方式译施工。秋这个是毫环境保庆护部门步管着的办。现在绩很多城吐市已经条禁止使僵用锤击升桩了。裹那玩意按打起来应不是人洲能忍受握的，想肢当年我孕刚刚进储入这个承行业时董候，我获靠，站贺在工地泰里，听塑了一天父的锤击镜声，第功二天耳晒朵里都组是嗡嗡西声，几碑乎没给晶锤傻了草。当然羊用锤击对桩，那础肯定是赛最经济信的。只扬要没人这管，开怠发商绝坛对用锤闪击桩。纯因的此我个勤人无论岂如何，横都支持彩在这方震面加强模管理。邪此外，描对那些同夜间连骂续施工特的，更抱要予以丝管制。断现在在灯一些城片市，这雀个夜间峡连续施打工的管转理，就驱管得非妖常好，线比如广钞州和深俗圳。那或是真管牙得不错蝴。无论它怎么找锻关系都书难批得舟下来。微如果居己然胆敢惑不报批伤就夜间议开工？改那是嫌模自己钱阳多，想址支援政汉府的贫屠困官员秩了。但恩是绝大白多数的这城市，浇唉，那史处于几肢乎没有响管理的条地步。忽我作为躲从先进吃城市走榜出来的句三个代横表，到仰一些二卷三线城禾市去，饶傻乎乎惕的去问浇人家环性保局，物噪音排跌放和夜算间连续爷施工怎萝么办手忆续啊？绩结果被武人家狠梳狠的嘲轰笑过好咳几回。摧嘎嘎，绩我相信山这里也体会有人换看过我屑这一段贩之后，笋狠狠的垫嘲笑我叉，并且菜自鸣得京意的说蔽：有这暮种手续射吗？我鼓这里没窑有啊，福我这里购很简单旅啊，什诚么什么补的，就茧和上面衰某些人宁自鸣得海意的嘴兼脸，一榆样。器9保、质量犁监督、包安全监亲督誉我为了狐把施工益许可证缎这一节江赶紧搞慕出来，去已经写灾得不耐伐烦了。朵但是没血法子。刚程序是企这么一税步步走话过来的折。施工牌许可证吸完了之得后，我粗随便这醋么一想登，我靠尽，后面农不知道画还有多宽少程序掌。放验阻线、白柳蚁防治柜、防雷颤、预测请绘、预认售、各乐专业验负收、项株目备案魂验收，酬一直到摔交楼。贼这得写抵死我啊顿。为什繁么我会渔突然发裹这种神遗经写这翻种东西辱呢？不谅明白自识己啊不瘦明白自受己。特萝牢骚百颂余字。粥谢谢各旧位。挨质量监洞督站和萌安全监乌督站都嫂是建设惕部门下饼属机构乔。拿施羽工许可右证之前批，必须仙得去两垄个站办尼审批手乱续。这普两个站丈的分工守，我跟怖各位说城老实话迅，我分液不清楚访。在我糊看来，蓬质量问榨题都是朽安全问弱题。我隶就不明泰白为什总么要搞扇两个站脾，分着宫管。譬劫如我打广桩没按蜓规定程录序打，巨导致桩贱荷载不烟达标，乡这个到倦底是安孤全问题萄还是质游量问题己？我反为正说不往清楚。抢总之两颈个机构梦都得好众好的哄羽着。当慧然在若赔干细节袄上这两牲部门还哄是有所蜂区别。两比如有向些安全壮问题的腊确跟建促筑质量群关系不箩大，譬岸如工人血不戴安桨全头盔月啦，物替料堆放辞不按规框定乱堆部啦，这划些。但屋在我看率来，安柱监把质茄监吃掉晶，并成败一个机惰构，没紧有任何服逻辑和太操作上盐的困难惧。全在现实历的操作诵中，但退凡涉及烂到检测港的，就崖由质监凤办；不瓶需要检弄测，一研般用肉期眼就能您发现毛桨病的，口就属于验安监的妖职责。茂由于质招监搞检窜测，比钩如桩荷发载检测困、水泥米检测，垦这些东止西，都毯是收费无项目，静所以质书监在管紫理上就杀没那么宵的严，冻为什么短呢，因世为质监质大多得乓靠这些返收费项帖目养活药自己。茶收人钱麻手软，导云云。圣安监基弹本不收劈费，房但是他窗们也能厉想出非违常多的猾收费服暗务出来材，譬如鸽安全生默产培训外，工人稳佩带平啦安智能晶卡上班尽，等等行，总之待各有各征的门路炒啦。伸现在在洪有些城顽市，质椅量检测不的功能忙已经开饺始市场优化了，译有资质倡的检测邻单位都片能做检播测了。均我见过准最好的露城市是盾广州。篮做个桩纹检测的摊费用，房只是周桃边城市野的筹3盈分各之幻1聋。恩，魂在这里端，为了内避免有秘些人看僵不懂，倒我说一播句，打疑完桩必戒须做检熄测。检钳测合格傍了，才伙能做承同台，继切续往上啄建。各捎位的，按明白？戒不过呢驻，绝大胳多数的食城市，妨这个功猎能被质挥量监督干站牢牢接的把持腥着。这镰个也是熟建设部登门的生救财主道轿啊。我喇要是局乐长我也禾不肯放厅。嘿嘿宗1态0蜻、施工恳招投标脱、监理启报建桂还是没岁写到施瞒工许可财证，写厦死我了忌，啊啊缠啊我为产什么会坝想到写堤这个题鱼材？我拉现在内名心深处拔泛滥着搂一写到同施工许暗可证就米太监掉菊的冲动座啊。猫首先，荒我必须猴说明，播按照我昏国现行展招投标仗法，私脸营房地紫产公司走（无国切有经济必成分）华，其房圾地产项词目不需槽要做建蛙筑施工面招投标哭，他们中可以直赏接发包漆。但在镇某些大刷城市，悼譬如广访州，无默论什么伴企业施逼工，都遇必须做维招投标援。这是第广州在映管理上逃严重违辟反行政养许可法革的地方宋。我个浓人对此丧一直持执非常反装感的态物度。在纠大多数粥城市，仪私营企朗业只要与能提供蝶私营企所业证明惕，既可后免除施味工招投洒标手续医。啥是典私营企非业证明剂呢？去域工商局戒打一张驾股东结骗构书就倒行了。末在必须扩要做施最工招投玩标的时创候，我室必须得晓说，这释个领域辰那是真惭黑不是雁假黑。填黑得让傲人毛骨交悚然。荐搞施工畏的就没戚几只好钉鸟。我驻在此随梯便讲个闸故事哈雅。施工柱企业必赖须把自批己的专夕业技术跪人员备销案到建抗筑管理谨部门里里去，一悠般包括朵施工员勾、质量穗员和安调全员。病施工投内标的其姻中一个制材料是蹦专业技墓术人员请，根据欧项目大律小，配步备的人盏员多少服也有不宴同要求闪。大家剪知道一育下就行柴。有一公次在广撑州，某文企业围敞一个标终，另外非一个不欲识相企缝业就想套进去，捷材料一溪准备，甩然后发良现自己瓜的技术乳人员不匪够了，出于是马耻上到建挎设局备浴案新增匹人员资渠料。本顷来这种谢新增技别术人员译备案实统在是非竟常简单棚的事情净。结果滩，连交销件都交枕不进去丸。总之近就是不春受理。架后来求朝爹爹告攻奶奶给趴受理了远，然后府又因为竟其中一弄个人的盆身份证紧复印得喉不清晰赔，全部阻材料退负件。这队个企业与的老板说气得吐着血。到铅最后当驴然这个采标是投铃不进去捆了。我烛这里讲馋的还只辣是个小阻手段。其暗地里微啥招数沿都用得菠出来。乐我个人慈不排除掘有些人断为了逼创别人退档出投标繁会使用变黑社会疾的可能认性。效恩，监厅理招标怒的程序狱跟施工搬招标的锣程序及溉做法几伟乎一致遣，我不跳多说了韵。轿监理报献建是完犯成这个娇监理免御招标或须招标手脚续之后林的事情节，做一源个监理窜规划和杯监理细驰则，交废建设部被门审核科一番，膊认拣为豆O短K抢了，发份一个监枪理审查尾意见。腐通过了社就是下柱一步，睬施工许舅可证。冲监理规烛划和监咬理细则爷，老实窄讲，在撤我个人怠的经验悦里面，利我从来群没看到留建设部赞门真的输做过审铁核。在陈我个人岭的从业贩经验里想面，我屿没见过馋几个政作府官员祥能看得轿懂的。孩1载1亚、施工移许可证此我怀着徒万分激顽动的心昨情，打欢下了上欣面星那震5虫个字。滥施工许柳可证所笋须材料陆基本上冠是上面汤全部手拼续一个重汇总。蜓缺一不化可。在阳我个人宾的职业脾生涯中浅，我从封来没有阳经历过仰能办齐昌上面所吊有的手佳续，再录申领施陆工许可贷证的。右在我与息同行的田交流中拍，我也好从来没敞见过老艰老实实烟的一步继步完成枯所有手棵续，再趁来办施搜工许可拒手续的让。要这娘样的话执，绝对在没纤1渐年的时甚间出不梁来。不革相信的碗同学，车请回头杀再把前打面推1边0弃个大项打看一遍信，基本祥上每个劳大项里阔的每一泥个小项均的工作纵日不会莲少爽于扁2怎0撕个。而民且得一菜步一步春来。这钱是什么住概念？粥这是卡省死你的始概念。玻随便哪蜡个环节劈出了任脖何问题滚，直接少就张GAM狸EO朝VE选R赠。窑在改革译开发之脂初，外铃资企业骂刚进中暑国的时稻候，有岸个著名范的段子弓，说是缩有个企拣业要搞默一个项骑目，前植后盖挠了飘20娱0然多个章棚，事还累没办成糊。最后角撤资了财，不干砍了。上恩级政府氧震怒，第云云。渡现在改气革开发检这么多削年了，锹我们好静到哪里腿去了吗客？我们骑的办事眼流程方炊便吗？气我们能栋方便快拐捷的为恒企业服百务吗？唤到了今此时今日惕，还有鱼什么企个业抱怨方过政府机管得太旬严，太干死，审岩批环节冠太复杂辣吗？听浮不到了虫。为什胁么？因具为大家松统统都仰已经适搞应了这滑个游戏睡规则。佛大家已狭经在这抵个圈子遗中取得朝了某种掠平衡，浆达成了顶某项交壮易。在陈这种情取况下，悲改革办扛事流程每，简化蕉办事程灿序，反内而会阻录碍办事趣效率。增我知道赖我这么境说，会摇有很多稼粪青完驴全不能裳理解。扔我就这校么告诉岔你们：庭大家都墨已经把嘱潜规则颗当成了袜规则。蒸这些规们则维系贝着房地降产这个细产业。露在每一业个程序手中，在摔每一个扮环节中叙，都存足在利益换分配，扯都存在蹄制衡。徐这个系摇统在经考过筋1敢0恒多年的耳运做之晃后，它典本身已却经具有坏了生命掏力，绝铜对是牵咐一发而仗动全身施。阀因此，睁我们经惨常可以想看到，沿除了一袍些管理蹈相对规篮范和严巧格的大头城市，季很多的惕城市都拾可以在践未领取会施工许铲可证的谢情况下狂就干上甲了很多选工作，荷譬如土惩方工程菌，一般惧都是先躺动的。弓这就是衣一种双肾方博弈子之后达殿到的平建衡。哪急怕是在绵这些管挂理相对沾规范的蹲大城市胜，也有芹空子可眼以钻，拌比如基宵坑支护乖可以先埋发一个泡单独的插施工许狼可证，剑然后再屿发地下多室部分谱的施工棚许可证蒜，再发耐地上部辽分。这绘么把一鲜个项目戚分割成但很多部代分发证召。为什镰么？因烤为这是欧双方一疾起适应怨，互相此妥协的爸结果。横政府要播是把企卖业都给浮玩死了脂，他们过就没得祖玩了。敏之后的丰内容，谁大家就怎开始熟懂悉起来番了：我舞们终于置进入销珍售环节橡的各项轮手续了老。警12铃\装插量曲受,终来讲讲旷目前的兆宏观房确地产调惯控建恩焦,兴不妨说玩一肿下非,田我出身震是房地善产管理态部门。厨当年参僻与了非渡常多的机房地产尖政策制查定。后诊来穷得蹈不行，蠢被迫下主海至今钱。这也急是我为图什么能长从事现割在这个抹工作的劣原因之丸一啦。骂在讲预千售和验诞收这些桌东西之对前，我五想先讲茂讲现在南的房地猫产调控开政策。顽理解了稠这个，标才能对枯销售方简面的各仁项政策刑有一个锐清晰的松了解。机对现在蔽的调控跟，我的影总体评思价是：赠混蛋。他基本上说，现在魂的中央叛层面的疑调控政敞策分成膊以下三仁个方面葱：爸1记、减少仍土地供健给，紧脑缩地根较这方面熔的政策坦非常的秃立杆见伐影。如羊果这里甜有国土浩部门的度朋友，敌看到了体肯定大终有感触从。最近酸这民3递年以来悟，中央杰对地方稿的用地棋管制，怪一年比阀一年狠粗，采取盗的措施宗一年比疲一年毒鸡。当然露，这里胶我们必肢须有个呆概念，君用地量潮最大的滚产业，毅不是房能地产，奏而是工吗业。尤僵其是各茅类招商寻引资的鸭工业园思区。目光前我国习各类工惕业园区瓜总面积黎已经超芝过了全耐国所有污城市市傲区建成绍区的总童面积。然这是一骆个很疯积狂的概谋念。当浅然，在老这种宏度观性的叠打压地针方用地嚼冲动的谜趋势下亩，房地并产用地轨不可避罩免的受还到了株孕连。房谣地产用舌地供给夜量逐年牺减少是坚不争的叫事实了贤。各位看不需要艇和我争骑论什么猴各大房叠地产公稠司储备乳了多少三多少地换，足以网做多少片多少年絮的开发蔽，因此费现在供翻地不足母这种消猪息不准铸确，等窜等。这艳种新闻贷几乎都脉是不良捏媒体的携外行报惑道，连贝造谣都软没造出载个样子傲来。只久要看看糕现在各碑大房地泻产公司首储备的附那些地净都在什步么位置邮，基本铲上就可令以判断络出来事帐情的真厨伪。有谜哪个地攀产公司袍手头上卵没开发面的地，怜不处于燕偏远得法不行的破远郊区让但是又复发神经锡拖着不量开发的投，我立工马把这厉篇东西俯打印出磨来吃掉撕。在另帐一个方帜面来说缝，房地中产公司蚀储备那宇些目前己来说几泪乎没有丘开发价匠值的远府郊土地撤，其完办全是寄欣希望于附中国经紫济的健摊康稳定蓝发展，浸城市逐择步扩张弯，富裕世群体人侄数总量微不断增溪长。这赚种心态笛其实倒拖真是一销种讽刺抬。唉捏2夺、打压幕购买需赚求潮提高首留付比例鹊，紧缩诱银根，缸提高银梢行准备太金率，晓控制按感揭贷款多，都是嘴这种考炼虑。就遍是让老塘百姓没裹钱买房漏子。但句是，这拘种政策扔不是释误放和满供足需求活，它没款有解决派任何问稍题，它张只不过鸦是将需骆求延后戒。我不默明白为外什么老础百姓对返这种政壁策鼓掌傲叫好。勤有一种塔很神奇猴的解释蜻说，这矩种政策魄的好处赌是：老房百姓买延不起房蚂子了，扩开发商汪脆弱的邀资金链雷就会断逢掉，开长发商就济会自动摇降价了公。我个泰人不对棉这种神怎奇的逻舰辑予以例打击。泼免得我州的这个影贴沦为炊口水之闲争的场林所。我故只对客浩观效果芝予以评渴价。谢蛙谢。刷3刊、强制型性限制皂房地产葵产品类恶型刺这个很砖明确，酱就是那宋个绸9游0徒平方米罢以下的员户型占医总建筑辞面侧积装70供%巴以上。帝这休个剂907沫0售的政策托被唱得庄很响，消好象很牙英明神首武的样诸子。我迹个人没颈明白过似来这到控底有什铅么效果填。户型辅选择完归全是市佳场化的传东西。假我揣摩到着是不娇是这个陕政策有阅这么一指个隐含嗽的前提俘在：开傻发商故挎意建大亚户型，尖以获取逗高额利帝润。但闲是，我租晕，大局户型或纷者小户梳型，在铲单价稳俱定的前笔提下，资单方利拣润及总你利润会含有任何欠差别吗肌？总建族筑面积煮不变，答单价稳霉定，户饺型变一益下，造斤成影响城无非是勺多几套啦房子或屯者少几傍套房子腰，利润狂有区别粉吗？除合非是有懒这样的朝逻辑前尤提：大坝户型的勤单价比垄小户型舱高。但将在我的切个人职简业经验赌里面，堪我是没暂发觉过泰有这种厌情况。难我的个伴人经验筐是反过裁来：小派户型的铅单价一永般都比蜡大户型值高一点商点。本此人所经墨历的少箩数几个装公司在猜产品定党价上基居本上都金是这么组个策略锯。我不京知道北撕京是不纽是与我缴的个人狭经验相努反。如我个人论总结，休房地产王调控政赚策，就拥在上面渐这三样隙东西里塘面玩来誓玩去。厘不会有徐别的什童么新花国样出来致了。这下个效果挪，我就特不多说倚了。潮接下来幸，继续别讲流程霸吧。啦犯啦啦溪

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1绘3毒、放线侍、验线社这个就碎简单的珍说一说库吧。图豪纸画出澡来之后谱，要把概图纸上像的建筑吼物在实碰地上落止实一个脏具体的替位置，末这是个策技术活傍，要测缠量，定涌坐标。偶这个活能就叫放络线。放谱线一般菜是规划最部门下优属的测逢绘院或思类似的间测绘机购构干，雨不过有贩些发达菠城市也冬已经把峰这筋个工作袭半市场弃化了。很嘿嘿昏，不歪又来一帜个半市梁场化。苏正式放后线的前给提是领饱取了施踏工许可尼证。放待线后，游测绘院字会发出死一份放丽线册。富在工程惕提前施毁工，违厘章施工致的场合凑，都需鸡要做通惠这个测喘绘院的链工作。恢让他们委提前来单做放线绪。唉，贵又来一蛮个轨“种做猾通拴”死工作。根放线完霞毕，施捧工单位学照着这港个边角饭点施工恒，完了役之后就灭做验线乱。一看奖这个建芽筑的确递是按图浓纸建起话来的，贵没超出仙边线，顺测绘院宽就出验背线册。披这个验棵线工作谅跟日后标的验收对有莫大昼的关系筝。所以析测绘院听也得要恋像皇帝帅老子一叹样供着挣，尤其抬是在提容前放线苍的场合大。唉慢1油4宴、预售炊许可证零终于说鹅到这个嘱了。预眼售现在雪的管理腰已经比闹较严格滩了。我卧所知道兔的，在阅房地产合已经成嚼为了一步个产业滋的城市伪，预售滤许可都椅要求在充网上办源理，全互程公示男。现在洋在预售猛上面做闲手脚的摆可能性壮越来越司小了。预预售许贯可最重抬要的条谷件是：鞠高层建瞎筑结构予完茧成腔3凳分背之涂2塔，低层关建筑结氧构封顶狡。这个婆条件跟财银行办态理按揭睁贷款的垮条件又讲不一样口：无论斗层数高课低，全鹿部封顶丹才能放迟贷。因狭此现在寒高层建膜筑往往老在完守成兴3嫩分亭之者2斑的结构企，取得享预售许宣可证之往后，开彩发商在煮推盘时壶都不积丢极。因弟为这个唱时候，午钱也不扒是很能肠收得到隐，只能优收到逼个驾2俱、飘3递成，但切是各项舌交易税非费却要蚊按足成尊在当年昼予以计笨算。在今理解了锋这个之勾后，或痰许我们料对捂盘耻这种行刃为，会丸有更深很刻的认牲识吧反现在办彼预售许较可，都斤要做价弄格公示吸。交易域价格必宇须明确弓到套，祖单价必领须清晰锅，在交蛇易现场垂，也禁约止再搞杏什止么搬500盛0秒元盖/猪平方粘米井“访起遇”叨，这种遗骗人的耕玩意了段。但是保，我必宝须要说谣，但是爸，政府书没有（储也没有酷权力）逆对房地疮产交易吧价格进世行管制辟。在办把理预售贸手续时沉所申报亦的价格撕，开发杀商可以赤完全不姜予理会暖。这个题价格申规报一下刷就完了纱。我每写次做预防售许可饶的时候捎申报价彩格，直育接就惧是甩250连0巴元己/藏平方米涂。从来染都是如肃此。随隆便你怎嫌么公示鹅。卖的卫时候照模样氏卖滋500演0染卖款800阀0贴卖屋100悔0盗0盈多，没练有任何羡法律上见或者行监政上的坚责任。意在预售核许可方和面还有骄个值得柜一说的较地方就奖是预测晌绘。房分管部门画下属的义房屋测贤量部门稿，根据刘开发商劳提供的扯图纸，奴事先算注一个面然积。这性个叫预愉测绘。身在竣工寇之后，请到实地贤测量，鹅就是实波测了。窝我们都温知道，怠面积上当的纠纷灵往往是校日后客煎户与开盾发商之拒间的主穿要矛盾帐。这个软矛盾是堪怎么来璃的呢？退最关键窃的就是虑这个预汉测与实开测之间疫的搅面积差柱异。造释成这种绘差异的汪原因很硬多，比狂如施工润不规范放造成的跌面积误境差，又筑或者之掏前在图鸣纸计算降上对公岁用部分辱的统计漆有误差丝，这些侨都有可咽能。但飘要说是基开发商见的故意陶造成的梢，我个称人没有掏见过。科开发商案也没这陡种能力热或故意舟去故意竿做假，援当然我坐个人不戴排除有因些头被叮门夹了房的开发稿商被某质些运气枯极好的溜人撞到莲。嘿嘿箩。杏现在为独了避免赌这种纠灶纷，各村大开发旗商都学拉乖了，懒开始花抬很大的迈精力在漏做通房漏屋测量便机构的患工作上应。总之属无论到城时候实调测面积唱是多少岩，房屋值测量机繁构都照才样按着师当初的缸预测面培积出报隐告。目唉，又物出来一行个良“敞做哑通傅”垃工作。租1报5记、关于坐预售中板的土地脖解押胞昨天在和写预售汁的时候巨，关于屑土地解恩押的问博题，我脏不是很嘉敢下笔验。作为吊一个房照地产从束业人员袄，讨论究这个话谜题，显适得比较杰不合适级。这个荣话题非腊常敏感赶。这其唤中有无仆数的道该道儿。庙我个人润对这一马块的玄腥妙也不趁是很能竿理解。捆尽我的教理解讲吼那么一傅点吧。竿先从土侄地抵押加说起。圣现在关新于土地追抵押的乓规则越念来越严蹈格了。怕土地必情须在办匹理了施秒工许可殿证之后邪才能抵劝押贷款极。这也漆是开发周商为什斜么这么勾紧张施吹工许可伯证的原摇因。贷牌款额现孤在基本智上都是已根据施肠工许可抽证载建临筑规模借来确定膊和发放压的。在条这方面秀，我相景信全国绞的银行岗都是大例同小异帅的。土伤地抵押妙必须办枣理抵押淹登记，驱这个是崇常识了诱。不多掀说了。寿根据现全在越来尝越严厉脾的销售羊管理规阿则，办镜理预售糖许可证晋时，该祸地块不舅能有任清何抵押辅。但是洁，我们妨都知道蓝一个事毁实就是直：任何计开发商碌都必然源会选择疲将土地牧抵押贷纠款。这章就意味取着开发武商在办壁理预售旺许可证议时面临斗着很严申重的资催金压力牲：要么沙还贷，望要么更课换抵押励物，不欠然这个饿预售许性可证就添出不来削了。党还贷是扇几乎不赠用考虑届的事情体，更换相抵押物俘？更加订不可能坝。哪有筝那么多丹实物可伸以拿去蜂抵押啊巴。就算燥有的，溪也早就堵已经拿叼去抵押禁融资了摇，还等杰到现在寇啊。这浮个时候缎就是考乔验人类割的智慧骆的时候签了。现苍在的任史务是：惩即不还欧贷，又答不更换雕抵押物启，又能耐解押，议还要能家办出预证售许可勤证膀。筛

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秋猛我不知肉道其他于公司的闷融资及抱报建人内员是怎梅么处理赢这种事渠情的。佣我只说酱其中的臣两个办只法（唉只，我觉除得我好青象在传艰授犯罪雹方法似财的，靠秤）。现冠在绝大臂多数的巨城市，孔国土部卵门和房报管部门笛都是分辜离的。魂在国土鸭部门办晓理土地瓶抵押登棚记，在遮房管部连门办理备预售许路可证。责房管部犯门和国板土部驶门之间腰是有很链深刻的亿仇恨的尚。这两着个部门茎绝对不的会主动灭向对方累查询对烂方的登怜记资料堆的。在晋这些地限方，先燕做通银冠行工作遣，比较晒合理的录，能让例双方的芝脸面都置过得去既的借口肠，是更邮换抵押雹物。更诚换抵押咸物的话爹，原抵云押物要靠先解押判，再将熄新抵押访物办理薯抵押登稼记。这哲个解押熔和新抵愚押中间兼，会有丘一个抵缠押物悬猛空期。帆这个悬龄空期是解合理的浮。无论肯银监还雪是上级马什么部溜门来查饮，都可命以解释删过去。航那么我献们就利越用这个株悬空期宋吧。先租以更换糕抵押物牵的理由避非常合挎理的将理土地解灿押掉（换有些人两把银行葬的工作剧做得很耕通的，敬连更换歇抵押物赔这样的拳理由都窑不需要断找，直规接先解携押掉，恒唉，我响个人佩盲服之极箩），然造后拿着面这个注效明了已捕解押字怨样的土参地证，情赶紧去皱房管部轨门，给笛他们看渗，啦啦茧啦，我康的土地窄证已经盼解押了残啦。房彩管部门练一看，列哦，的悼确如此爱，于是脏收材料图办预售暮许可证槽了。只惑要他们订一收材特料，立闸马又把盘这个土巾地证重咏新送进织国土部她门办抵拳押。办誓得快的曲话，只凡需要悬巾空半个侄小时。前如果担即心房管寻部门还吐会再看雄看土地祸证的话驶，可以智先等些个第1挨天两天扁再去国裙土部门曾办抵押亚，也行秀。国土的部门与惠房管部莫门分离疫，实在帽是一项系有无数膏空子可直以钻的蒸的制度恢啊。趋此外，挺在可以欠办理在威建工程降抵押的莲城市（鲜这里说陷明一下泄，在建掏工程抵蚕押不是倡每个城套市都办铸得了。脸很多城运市的房孝管部门箩不受理订这种抵先押登记赢手续）暖，也可毫以试试晋，土地宁解押，肤换成地危面上的碗在建工大程抵押初。同样姻是利用务悬空期豆来做事冒。这种麦方法在辩国土与戒房管合爆并的地布方也能畏用。总弟之，办贞法都是阅人想出哲来的。纺人有多封大胆，废地有多乐大产，醋在房地照产行业部，那得膊算是真闲理啊。遍1馅6茎、规划广、消防蜘、人防兄、管线龄、质量顷等专项侧验收，闯竣工验帖收备案讲，交楼沙其实，莲在说了错这许多部之后，述大家应鉴该都明孩白了，睡到验收雅阶段是践怎么一它回事了忧。在做洪了前面旁这许多嘱的铺垫套和协调漆工作，若结识了微那许多雹的人，测一步一笑个脚印锤的，做炒到了现岗在，如蠢果还不散能完成吊现在的详工作，压就真是网白混了插。怖规划验分收主要护是验收爪各项规缸划指标粒是否超鸟标。在品封顶之墨后，竣理工之前驼，就可邪以做这短项验收钉了。这厅项验收副的前提取是做验张线，基帝本上验氧线可以宽通过，群规划验较收的时垦候也不卧会有太旺大的麻诸烦。基除本的过如程如下黄：规划火局的同苹志坐在吊车里看觉一下，柏哦，封很顶了。烟然后拿深起验线纱册来看贩看，哦安，没问匀题，数授一数层疗数，哦优，是这跌个层数音，就回衰去该干裤啥干啥湾了。述消防、丽人防和满管线验吓收，都雷是由这徐几项专抽业的施途工单位喷搞定。间也只有磨他们能计搞定。谊开发商斧自己做支这几项瘦验收，脆肯定通费不过。征这也是龙开发商幸不敢得仙罪这三需大专兽业的施愈工单位推的主要苏原因。龄尤其是殃消防和总永久用沙电，这夺里面的判道道