如何做好项目结算的考核工作

如何做好项目结算的审核工作大部分房产项目竣工验收后，施工单位会将其编制的竣工结算书（含竣工资料）交予房产公司审计部门进行审核。国家规定国家、集体投资项目必须通过社会审计，私营企业和外资企业可以不委托社会审计而自行审计，但目前大部分房产公司不仅要自己内部审核，而且还要请专业审计公司进行审核。通过对施工单位送审结算书进行全面、系统的检查和复核，及时纠正所存在的错误和问题，使之更加合理地确定工程造价，达到有效地控制工程造价的目的，保证项目目标管理的实现。如何才能既快又好的做好工程造价的审核呢?一、要请专业审计公司进行审计由于建设工程结算的编制是一项很烦琐而又必须很细致地去对待的技术与经济相结合的核算工作，不仅要求编审人员要具有一定的专业技术知识，包括建筑设计、施工技术等一系列系统的建筑工程知识，而且还要有较高的预算业务素质和合同管理水平。但是在实际工作中，不论水平好坏，总是难免会出现这样或那样的差错。如定额换算不合理，由于新技术、新结构和新材料的不断涌现，导致定额缺项或需要补充的项目与内容也不断增多。然而因缺少调查和可靠的第一手数据资料，致使结算定额或补充定额含有较多的不合理性；其次高估冒算现象在结算时较普遍，一些施工单位为了获得较多收入，不是从改善经营管理、提高工程质量、创造社会信誉等方面入手，而是采用多计工程量、高套定额单价、巧立名目等手段人为的提高工程造价。另外由于工程造价构成项目多，且变动频繁，使计算程序复杂，计算基础不一等等均容易造成错误。为了纠正上述错误，很有必要请专业审计公司进行审计，工程审计虽属事后控制，虽然是“亡羊补牢”，但也很有效。例如：在福世别墅工程中，建筑面积1341M2，建筑高11米，为砖混结构（局部框架），地下室埋深3米，通过专业审计，单位工程造价从送审造价的2053元/平方米降低到审计后的1428元/平方米，而业主仅花费6000元审计费；在世纪时空大厦项目中，建筑面积2.2万平方米，上部24层，1-6层为裙房，建筑面积7200M2，地下二层，建筑面积3600M2，为框剪预应力楼板结构，通过审计，单位造价从送审造价1977元/平方米降低到审计后的1681元/平方米，为公司节约造价650万元，而公司付出的审计费仅7万元，其余20万元审计费按合同约定由施工方承担。和几千万甚至上亿的工程造价相比，审计费甚至少的可忽略不计，但产生的经济效益却很好，因此，目前大部分房产公司都会请审计公司为他们把好最后一道关，花一点点的审计费获得工程造价的大大节约。二、要通过招投标择优选择审计单位目前，社会上各种工程造价咨询公司很多，良莠不齐，因此，我们要通过招投标择优选择好的审计公司。一般我们邀请五家工程造价咨询公司竟标，通过发放招标文件，比较他们的投标报价文件，主要对其资质等级、营业执照、合同履行情况、业绩证明、人员设备配备、审计方案及进度计划安排、报价等各方面进行综合比较，采用综合打分法评选最佳单位。其中审计方案尤为重要，我们要求审计单位具体审核人员必须逐条逐项地计算工程量，一条一条地检查定额子目，一项一项地检查材料单价，不能采用其他方法，如抽查审核法。因为目前大部分施工单位是民营企业，他们审计对帐都是一条一条逐项对帐，如果审计单位只是抽查审核，凡是审计算得高的地方，施工单位没意见，但业主不满，但凡是算得低的地方，施工单位都会一一提出，如果审计事前没计算好，不仅审计速度满，而且质量也不高，业主、施工方均不满意。因此，我们强调审计单位要逐条逐项一一把关。其次，审计公司的业绩很重要：我们在别墅项目审计招标时，特别注意他们以前是否做过别墅项目，是否做好别墅的装潢审计，在世纪时空大厦审计招标时，我们特别注意他们以前是否做过高层办公楼或住宅楼的审计，是否做过预应力工程、钢结构工程、植筋和碳纤维加固等专业性很强的审计，因为只有做过类似项目，才会更有经验。另外，审计收费标准也至关重要，如有些单位的收费完全按核减额来取费，而有一些却按国家规定取费，总之，通过招投标，不仅能反应他们的业务能力水平，还能减低审计费，如福世别墅项目和世纪时空项目的审计费比上海市审计收费标准低很多。三、提交审计的资料要齐备：由于审计公司对现场情况不熟悉、不了解，他们完全根据业主提供的竣工结算资料进行审计，这就要求我们对提交审计的资料负责。一般提交审计的资料有：1、工程竣工图；2、总承包合同；3、各种专业指定分包合同；4、现场签证、技术核定单、设计变更；5、甲方批价材料设备资料；6、有关会议纪要、联系单、地质勘察报告等。一般竣工图为施工单位绘制，他们为了在结算时多算帐，往往没有施工的也划上去了。根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是。因此作为业主审计代表，要严格控制竣工图的质量，竣工图不但要监理审图、签字、盖章，而且业主项目经理也要严审竣工图，并签字盖章。在工程竣工结算中设计变更漏洞很多，有的是有设计变更但没有施工；有的是施工进行了核减，却没有相应的设计变更；还有的是设计变更工程量远远大于实际施工工程量；诸如此类举不胜举。因此结算时，要求我们的人员要有耐心、细至的工作方法，认真核算工程量，不要怕麻烦，多下现场核对。如世纪时空大厦图纸中要求1-6层裙房层高4米的楼天棚要界面剂满批，然后1：1：4混合砂浆粉刷，再白水泥批嵌，而实际施工中考虑到以后有精装修，没有施工。如果我们不仔细核对，仅此一项就要增加粉刷和满堂脚手费用约20万元。谨四、工异程造价丹审核的劈内容援挽式在审计姐过程中音，我们信业主要否和审计本单位多慌沟通、扮多协调喘，以合蝶同为依造据，在丛竣工图叫的基础芒上结合乌招投标绘书、协虹议、会谣议纪要先以及地怜质勘察陡资料、迎工程变狸更签证壁、材料区设备价含格签证亮、隐蔽哑工程验卖收记录昆等竣工请资料，洪按照有浊关的文拨件规定业实事求射是地做某好项目犯的审计妇，主要弄是审核罗其工程奶量是否碧正确、薯单价的军套用是巡否合理驰、费用劲的计取误是否准武确、设奸计变更饶、签证及是否合阻理。薄1谢、工程骗量的审虽核填岸挠工程量赏的误差可分为正俩误差和郑负误差织。正误号差常表种现在土惕方实际爱开挖高辉度小于向设计室底外高度票，计算圆时仍按蓄图计。秀楼地面肆孔洞、倘地沟所匀占面积勇未扣；资墙体中狱的圈梁役、过梁魔所占体撕积未扣怎；钢筋殖计算常遭常不扣下保护层蛋；梁、境板、柱基交接处彼受力筋慎或箍筋认重复计币算等等程；负误来差表现姻在完全皂按理论林尺寸计粮算工程姿量。因脊此对施真工图工术程量的职审核最咱重要的涨是熟悉彻工程量时的计算攀规则。宫一是分断清计算奔范围，编如砖石皮工程中驱基础与资墙身的螺划分、妻混凝土童工程中料柱高的因划分、艰梁与柱婆的划分鸦、主梁肿与次梁生的亮划分等施。二是丛分清限秧制范围套，如建灵筑屋层鞠高大岸于彼3.6努m核时，顶蚁棚需要夺装饰方液可计取递满堂脚辟手架费卖用，现帮浇钢筋隙混凝土忧构件方早可计取结支模超茎高增加茎费。三合是应仔摊细核对饿计算尺锡寸与图锦示尺寸也是否相躲符，防涨止计算全错误产倾生。四炒是仔细模划分专吸业分包松与总包膨的界面栗，不能桨重复计攀算。对陶签证凭剖据工程蹄量的审伟核主要红是现场歪签证及首设计修巨改通知挖书应根准据实际扫情况核娃实，做悬到实事愿求是，挂合理计吴量。审蔬核时应盐作好调傻查研究俱，审核昆其合理方性和有增效性，绘不能见浆有签证丧即给予形计量，亦杜绝和熄防范不裂实际的右开支。望2低、套用炭单价的叮审核导妇悠工程造那价定额泉具有科冠学性、丑权威性晚、法令弦性，它帐的形式臣和内容寺，计算阁单位和懒数量标约准任何草人使用妄都必须姨严格执股行，不精能随意批提高和惹降低。我在审核亿套用预侍算单价桐时要注扬意如下阳几个问菊题：厚(1戴)捆对直接现套用定并额单价药的审挡核井--卖-乘首先要岗注意采损用的项巾目名称舒和内容吃与设计琴图纸标仙准是否聚要求相睡一致，施如构件丹名称、壶断面形因式、强贼度等别级遍(佣砼标号朋、水泥祥砂浆比洒例赔)善等。其爸次工程镰项目是外否重复搏套用。匠如块料挠面层下拨找平层里；沥青俭卷材防黄水层，呢沥青隔管气层下锈的冷底霜子油；亡预制构热件的铁碌件；属牌于建筑德工程范依畴的给附排水设绒施。在洁采用综络合定额慌预算的跃项目中弹，这种狱现象尤聋其普遍谱，特别崭是项目睁工程与恒总包及以分包都结有联系丰时，往净往容易己产生工晋程量的斗重复。快另外定冰额主材电价格套晋用是否邪合理，霜对特殊环材料进亿行市场旺询价，黎掌握价其格动态往，提高豆工程计雨价的准微确性，谱如对碳亡纤维加俩固工程零、钢筋笛植筋的段综合单倒价，我建们通过恶市场询免价，审信计单价境比施工考方报价颤低垂30浓%收。秘(2涌)刺对换算府的定额态单价的狠审边核伙--切-精除按上悟述要求销外，还慧要弄清拳允许换宇算的内农容是定热额中的锐人工、藏材料或系机械中野的全部委还是部叔分怕?供同时换篮算的方效法是否椒准敬确戏?痕采用的肌系数是青否正品确帆?终这些都埋将直接昨影响单冰价的准恒确性。济(3盾)里对补充彼定额的漠审物核除--汤-床主要是观检查编膝制的依喜据和方史法是否耍正确，命材料预绑算价格港、人工匀工日及寒机械台渡班单价食是否合被理。景3怨、费用胖的审核浴全添取费应猫根据当枕地工程蛮造价管舱理部门惑颁发的户文件及歼规定，称结合相马关文件版如合同育、招投单标书等衫来确定来费率。挤审核时犹应注意副取费文训件的时温效性；钉执行的微取费表赤是否与锣工程性仇质相符拥；费率嚷计算是协否正确尼；价差怕调整的稼材料是贷否符合篮文件规靠定。如箩计算时筹的取费普基础是燕否正确傻，是以衔人工费思为基础皂还是以胳直接费呼为基础送。对于潜费率下帆浮或总博价下浮升的工程逮，在结萍算时特左别要注赠意变更狸或新增亚项目是谅否同比笔下浮等企。搜五、工叠程造价羞的审核疗方司法虾.苹喝镰由于建索设工程胸的生产交过程是叹一个周团期长、骨数量大突的生产抄消费过副程，具技有多次灭性计价鉴的特点遗。因此谱采用合扩理的审恐核方法怠不仅能胞达到事拳半功倍受的效果戚，而且安将直接秘关系到瓶审查的久质量和粗速度。光主要审畜核方法箩有以下蛮几种：哄1捡、全面益审核法碍疫企全面审协核法就姥是按照闪施工图镇的要求餐，结合爱现行定使额、施揭工组织版设计、届承包合焰同或协江议以及慧有关造妖价计算应的规定均和文件爹等，全骑面地审挣核工程四数量、修定额单太价以及急费用计话算。这饭种方法闪实际上胃与编制誓施工图单预算的根方法和叨过程基位本相同仁。这种朗方法的竞优点是稳：全面巧和细致店，审查汇质量高激，效果献好；缺武点是：真工作量悬大，时哭间较长鞠，存在牵重复劳蝇动。在殊投资规涨模较大立，审核崇进度要权求较紧结的情况渣下，这搅种方法蚂是不可合取的，具但建设业单位为氧严格控杨制工程央造价，瞎仍常常朴采用这经种方法朵，而且沸要求审严计单位暖也选用跳这种方猜法。告2饺、重点舱审核法限夸狐重点审牵核法就件是抓住嚷工程预葵结算中田的重点奋进行审你核的方枯法。这卖种方法稀类同于多全面审吐核法，溪其与全蜂面审核闪法之区乌别仅是予审核范圾围不同便而已。随房产公蜜司对审球计与施享工方差织异较大森的地方依，以及夹工程量界大而且仓费用比锤较高的浮分项工约程的工踢程量作弄为钟审核重悄点。如杏基础工碎程、砖京石工程束、混凝桌土及钢师筋混凝健土工程局，门窗稼幕墙工贯程等。袍高层结荐构还应晴注意内叠外装饰乱工程的论工程量狸审核。白而一些紧附属项震目、零傍星项苏目烘(胃雨蓬、获散水、墓坡道、监明沟、艘水池、奴垃圾达箱莫)盏等，往抬往忽略数不计。墨其次重规点核实现与上述朽工程量缓相对应恨的定额逢单价，批尤其重案点审核组定额子填目容易偿混淆的松单价。拳另外对疏费用的趋计取、枣材差的洋价格也握应仔细傅核实。姻该方法农的优点并是工作患量相对岭减少，挤效果较掩佳。蓬3侄、对比浑审核法堆谅抓在同一烟地区，猪如果单剧位工程丛的用途递、结构壤和建筑疮标准都主一样，谷其工程滑造价应菠该基本底相似。抱因此在叫总结分摊析预结啊算资料傲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