愉景南苑商住小区开发存款评估报告

“愉景南苑”商住小区开发贷款评估报告工作底稿PAGE24-内部资料注意保密评估报告工作底稿借款人：广州合生愉景房地产有限公司项目名称：“愉景南苑”项目广东省分行营业部评估部二○○二年四月主评估人：梁伯翔评估小组：第一章借款人评价梁伯翔第二章项目建设条件评价张帆第三章市场评估张帆第四章项目投资估算与筹资评价马强第五章偿债能力评估马强第六章贷款风险分析马强资料提供单位：广州市广州大道支行印制：广东省分行营业部评估部目录第一章借款人评价啊一、垮借款人狼概病况茂注立施碍哑纱房顷她步链血乳你泄辫崭哭4改二、经团营者素底质评绩价振剖肥镇倒励四对辱泥喷丑境询冒咳荷--5雄三、经挑济技术婆实业评吼价僻厦蜻沿让仰前阴裁斤匆伍民工涝痕励5堡四、股制东评戚价滤喘诚释惭卖忌灾更跟续趁甜绝邮豆坊迟随--6拖五、资夕产负债言分受析毙榆塔参终虽狡虚烛胞圆鼓耍陡狱轧结歌-6格六、盈刮利能力迁分境析困夕鹿件窄受慢刷淘隙荐神艘旨巧铸雾究-8踢六、现喉金流量巴分队析微究罚晚巡坐桌销代责陈漂浙饱表楚雅础-8茄七、信线用状况穿评狱价韵捏塘买门况晚橡摇岭匠株朽贼趋欠恨失-8类第二历章瞒京惑建设条而件评价弃一、项菠目建设魄概况及绘规羞模蕉领衣偷鹅父舱返拥常浆椅驳印元影-8错二、项纵目审批部手续及蝇进凉度绩画交引务涝版伴浅谎叛何祝自拢奏-8吹第三禽章虚编趟市场评唇价于一、市宾场现状患及发展饲趋别势才榨撤记养绿裹野疤呆枝支湿此米钱10桨二、市悔场竞争策分斑析般恼托抗吃饭春属武委谦郑采弟脊寸宅肢11借三、发枝展前能景裙飘粒孙成瓣抗听价鞭枯梦哥躺岩洗放遣阔-12铜第四错章梳蜓温投资估禾算与筹酷资评价戴项目总报投资估管算木岛填鹊难私毒丰惯否扬鸣惨刺嫂撒超-12么筹资来浆源点缝纽今掘澡晚希络聋纷墨坏即壁劈税愁矿-14法项目效敲益及偿辫债能力蝴评价伞项目财柳务效益勾评僚价后吸荒昂遣百锯秆数削愚锐策打隆悔--1视4掘项目敏腹感性分贷析痰荣离艳艳罩粮贫薄唇查纠稼锅伞械昼-15萝借款人摄偿债能体力速艘碌更哄熄巨粥贴卫屋贯誓铸租剩晶-15纽第六财章螺戴赚贷款风罩险与效宗应评价泪贷款项墨目风险旺度测场算汉挠盏类新购叮盖侧插伤艰犹梢税赏16欺贷款效晃应及风损险雅级敢考悦堡翁毁模犹妇阅衰酬娘梳其-16拌第七岭章壳矮朴项目贷蒙款综合堂评价稍项目贷炉款综合束评说价茫搏柳修黎棚座普达册缴粥历胳践期器圾18睁第一羊章窑孩奉借款人两评价悲一、借匪款人概背况卡1担、合作免公司概竞况抄塘利馒广州合夕生愉景泳房地产长有限公腥司胜(衬以下简凡称合生宣愉景公豆司惨)选是鄙于使200累1完年醉6络月朋1划8垮日成立眼的合资愁经营（姐港资）湿企业，徐注册资水本榆4,7厘2猛5虽万元人飘民币。清合生愉收景公司浑由三方存股东投翁资组成纳：中方检为广州专德裕发晚展有限朴公竖司您(斩以下简回称德裕铲公司，左甲浩方庭)招，投惑资全20晒0荡万元，皆占注册吓资本气的软4.2样3洒%地；广州划联嘉置夕业有限踢公包司竞(校以下简拾称联嘉岩公司，智乙应方斩)姨，投望资酱40旨0车万元，轻占注册问资本坛的匪8.4繁7哨%兽；外方帮为合生勾集团有贫限公司椅（香港燃）段(型以下简配称合生爪公司，挨丙垫方开)旅，投惧资筋4,1茄2蜘5离万元，站占注册吉资本世的壳87.抛3缴%丽。由于革在各方凉合作前胃甲、乙漫方已为胶本项目永前期征赶地及拆伤平本用流地原有啦建筑物蔑投入默了脉60央0下万元人鲜民币资轮金，其盐中甲方搅占衔20过0射万元人剧民币，凳乙方扣占窗40绣0绑万元人绸民币，郊合作各尖方同意糊该咏60穷0巧万元作俗为甲、物乙方的漂注册资笔金投入虎。丙方合在合作则公司营返业执照录签发之婚日南起堪3拔6好个月内稠共分六殃期缴付购应缴注池册资本奋。经广炸州正德弯会计师贞事务所屡有限公跪司呀研-望纽正验裳字朴(20娱01线)迎第单38级2答号验资筋报告确熄认稿200扔1悦年底合成作公司筑资金已雁注籍资失61毕9词万元。里她200吹0抱1血年弦1构2昌月，由存于合生准集团内盏部管理基调动的款原因，渡合生愉需景公司抹的法人禾由蔡春内萌替代殖谢世东计出任该毙公司的努法人。逆2挣、经营茶范围及字规模魂该司现梁主要经显营广州鞭市海珠孝区新港畜西剃路忽21漆0田、懂21推2蜂号大院油地块，素原属广牌州市华棉南医疗挂器械厂魄和广州涝光学仪艰器厂内童。建设热用地规胶划许可樱证号：设穗规地伍证字预（岗199乞9汪）撕第尼33赞2浸号。项顿目东侧臣为客村怜居住区谢，与广和州市南轧北大动恨脉童“律广州大半道霸”蛾相砍距判50很0臂米；西箭南面为粱敦和路阀；北面具紧临海胆珠主干矿道啊“法新港西书路义”贼，与成馒熟住宅搭小根区厉“堆愉景雅屠苑睛”缘一街之顶隔。合欺作项目闸规划总尊用地面多积棉为析48,愿29求0明平方米乱，总建危筑面积闲约并为握157鄙,91女1掌平方米痒。懒3难、资质踩等级、治信用等欣级嘴现该司饶在我行曲信用等蒸级为未本评级优买质客户镜按限A外+串级控制友，并核纽定最高脂综合授浅信额度赴为屈1.记5三亿元。鼻该司领盼取的是公房地产掏开发企妖业暂定钻资质证别书。阔二、经乒营者素靠质评价威该公司狐设董事截会，并眨实行董糕事会领藏导下的应总经理哭负责制悠。公司任董事会帖成员共筑五人，观德裕公写司委派弃一人、漆联嘉公舌司委派贷一人、席合生公设司委派立三人。蝴董事长泰由合生喉公司委骑派，副燕董事长歼由联嘉勾公司委篮派。俩董事长各蔡春萌遥，男沉，糟196财5援年出生侦，中级司职称，耀物业管桌理专业任，曾在纸英国留升学，具恭有有1氏5思年的房雅地产业谨经验，同现兼任术合生创梁展集团装副总经旁理及广削东康景米物业服尺务公司无总经理冬，具有青丰富的失物业管崖理经验紫。助董事谢隶世东，慌男，出损生损于熄195具8骂年，毕馒业于香弟港大学烦，获工繁程学士拣学位，矩曾担任昼香港一品上市房隶地产发稀展公司敬的执行屈董事，鬼也是香那港工程侨师学会标会员，兼在房地治产投资济、物业众发展、馆工程管嗽理及销声售与市蔽场推广订等方面闭拥有十说九年以咱上经验纳。翻经济技诊术评价丝200匀1染年末公室司资产机总额颂为例19,魄59揭1殿万元，屋其中存经货忘63礼4拾万元，尾所有者周权渐益砖61色9取万元，共目前开宗发的愉醋景南苑算项目总驻建筑面汗积约矩为乞155俭87坛8猴平方米缸，计划警投资总睡额约傻为猫658叛7康7驾万元。绒公司现滔有职工附约柄2绘2线人，研约究生学樱历占醋比倾5石%愉，大学晒学历占筋比吩68臂%演，中高役级职称扑占榆比心15敲%善，公司平整体经帖济技术民实力较酬强，具钢有丰富巴的房地剂产开发酷经验，厘并聚集桐了一批劝房地产臂开发建莫设、销纠售各方果面的人抢才。爱四、股搂东评拦价秀茄合生集地团有限如公司（居香港）威是香港着合生创拐展集团鄙旗下的亩投资公测司，依顺靠集团伞的实力通，在内军地投资刑创业，轻自麦9奔3炮年在内谣地投资拆以来，修拥有在肠内地注祖册的十尚二个房钳地产项穴目公司浅的物业轨发展及宴投资权赢益，其易总注册础资金感为谱68,鲜05狡4枣万元，激总建楼萌宇面积筝累计约纠为基2,6编21,石30千0贩平方米房。贫9阻8柔年公司母股票在叶香港联猪交所上妙市，筹饮集资金忆达崖64,替30拴0艰万元，夺资金实糠力雄厚摩，加上受集团对起广州房刘地产市什场的深铁刻认识律，使该搜集团已款成为广研州房地氧产界的损翘楚。楚合生创做展集团听拥有完桂整合理玩的内部迁结构及沈各方面脾专业人挨员，在轮广州市帅房地产叨市场竞瞒争中具慰备较大哀的优势榨。该集置团把控迈制成本迟放在各纵项工作攻的首位锅，利用悬大批量键生产的自优势，曲从设计欧方案上疑大套用虫、小调钓整，原兄材料大役批量采乳购，加标上采用蓬标准化详管理模字式施工惕建设等稍方式，反有效地而降低开症发成本伤，使得薯中高档暑的楼盘军按中低恭档的价首格出售涂，从而蛋取得价纸格优势凝、规模后优势，煎有效地朽提高了衔在市场夹的竞争垮力。申完乒近年来伏，合生铜创展集坝团凭借创其雄厚薄的经济策实力，篮良好的崭施工质部量，不泼断强化耐其品牌卷优势。块公司组由织开发行的华景队新城、亲暨南花确园、愉赏景雅苑附、骏景辣花园，旷帝景苑郑都各具景特色，客这些楼缩盘总建螺筑面积皱超恶出焰12讲5剖万平方者米，推硬出的住盗宅销售汤率诊达泉90遥%誉以上，犹市场反鉴应热烈恳。该集淋团在发腊展过中肃，与金旺融部门役、合作摧单位建厅立了良驻好的信充用关系船，也取租得了良撕好的社新会信誉滤和广泛怨的社会屑支持。耕其余两浩股东王德裕公辰司和联糖嘉公司市由于所尼占的股糊份比例熔较少，孤并且截雨至评估五之日，遣没提供注以上两况公司的床具体资指料，因晌此从略燥。葡五、资冰产负债磁分析秧历馋年份流项目冒200幼1堪年比1昂2获月黄200灾1翅年博3第月耻200满0洗年只1川2艺月午200喝1保年慰1倦2称月准公司名蓬称跃广州合疗生愉景叹房地产馒有限公少司很合生创约展集团翁有限公但司蜂一、资灯产总额绣19,铁591巧446裕,35跨6些486沿,97忆2禽1架、流动阵资产悟18,直863坏207略,08茂1传227部,76泪3拍预付帐葱款机716朵8穿其他应只收款看109脏89锣存货少634街二、负双债总额漠18,待972滔1快、流动浮负债敬18,旋972备134括,96塞5甲148案,22掏9监其中短坛期借款姓0露77,撤523抗89,乏810转其他应骆付款怠189浅59悲2垦、长期珍负债即0艳82,奏205匠104拔,63迷0担其中长盗期借款绍0锋三、所什有者权才益哑619银167望,96颂3高未分配胀利润胜0鄙68,月055戏60,撕952窜资产负霞债锤率宪%兵97%匆流动比种率伟%搏96%虽速动比趣率些%点96%总存货周垂转感率蜂%孟应收帐伪款转腿率奔%负分析公浪司资产输负债表宇可知：样该司成锈立时间旁较短，并成立时荷间还不嚼到一年啊，该公闯司的成闪立，主省要是为料了开发印愉景南薪苑项目蛇。商200店1惜年末公嫂司资产有总额躬为允19,陆59盲1醉万元，延资产负丧债率海为括97%很珍。资产头负债率射较高的逝原因是泽因为该技司进入塞项目建佳设不久烈，刚开叙始进行菌销售，膨销售收字入未结督转利润常。并且个关联企握业垫资折注入，古其中广项东珠江养总承包答有限公铸司傻4,6秘1磁4践万元，圈合生集之团内部惹往叨来基12,真09例1颠万元。蚂预付帐城款侵7,1舟6默9谣万元，涌其中广柔告宣传味费机3盏5陈万元，户工程秘款遣7,1定1壤4马万元，欣其盛他彻2升0盆万元。祥其他应丧收蜡款持10,吵98火9洽万元，舟其中：辱广州联骂嘉置业乎有限公穷司断6,2佩0佳1因万元，碗及合生桐集团公娃司内部符往来夏款纲4,7镜2隐0浪万元，割其顶他林6饿8默万元。逢所有者蔬权益中剖，该司座的注册渡资金赤为夏4,7谷2蛙5殃万元，肺现只注籍入了第轰一期资运金，金孟额晓为哄61脉9萌万元占搜了总出捡资额缘的银15淡%病。该司刑的出资绩总额共伟分为六救期，是仅在合作扑公司成怀立三十结六个月正内全部央投入完资毕。披六、盈申利能力耻及现金专流量分钞析裂合生愉对景公亡司宪200竹1使年建立绢，截至富评估日颗，销售虫收入未姓结转，奶报表未梁能反映丘出该司抢的盈利绵能力。头但愉景亏南苑从间三月初窃公开销珠售至今参，已销县售晓出慎13络0偶多套，盟并且接坝受功了碑27性0情套的内胃部认购虹登记，掀证明有荣较高的谢社会认裤受度，蹄应具有浇较好的桃盈利前绣景。效200芝1根年底该呢司经营河活动现轰金流阵入侨223虫9停万元，鞠流席出猜269周6牵万元，萌经营活盖动现金窗流量净萝值繁-45马6吵万元，央筹资产咽生净现娱值研52趁7蛋万元，廊总的现哲金流量喜为录7背1皮万元。献七、信轧用状况草评价宁方扫该司组克织机构滔合理，漠经营管冤理制度包健全，充具有经承验丰富助、经营正管理能来力强的界领导层身及一批绑高素质瓜的专业袜管理人胆员。该姨公司由盼于所投悦项目尚牛处于前阴期建设括阶段，去第一期万期楼刚窄开始公扶开销售造，公司羡财务状摘况在经栽营业绩铅方面尚踢不能反廉映企业纽的实际订经营情该况，但给根据股忠东实力驾及项目勿条件衡玻量，该焰公司符贫合我行育竞争优烟质客户拥的条件幅，奉200域1基年我行御审批认陵定该企劝业为未播评级客型户，信汪用等级拍按树A历+炸级掌握杆。原第二堂章魂欺别建设条示件评价察一、项苗目建设畜概况及家规模姨“戴愉景南龙苑找”会项目位写于广州镰市海珠司区新港驾西沫路谈21鬼0秆、蚁21胳2谋号大院箭，原属谎广州市火华南医铸疗器械踏厂和广昏州光学放仪器厂饿内。植尘系该项目恰占地面弯积高48,扑340从版村（其中糖净用地府面框积梳35,驰762阀岩较，道路影面牺积风12,剂578淹初旗）总建炭筑面纠积垂155航,87除8甜魄给，（商晨铺撕12,开679佣朴颜该数为症预测数彼，车以库的38歪2瓶个厅厦，住捎宅寨135顶,22侵8诵渡怪，会绒所脱3,2伪78浓课咱），容删积拼率它3.2悼5梦，是由航三种住届宅类型季组成，谷共曲1屡8概栋，可劣售面悲积木147氧,90地7嫁渣恩.摩商品房兔住宅建筛筑情况馆列表如忌下泊:许建筑区嫁域捆楼层飞建筑面浆积脾逐嗽客户数旺A酿区俘4魄栋启12苹—阅1天3极层赛17,仰493虾.1辟176因B逆区枯3江栋辨18妥—音1渴9岔层葵30,糖579晨.3联306男C性区萌2桨栋舞18多—星1亲9驼层耳21,太648魂.1束198杨D内区抗2摇栋壳1猪9碍层鹿19,售684疮.5父204俩E蛛区姨2指栋捉18漂—喇1增9海层瞒19,肥278相.2遭204牵F凉区反2凶栋夫18俘—罢1佣9馆层尾19,雕226少.3材204柔G吧区惰2渔栋题1摔2每层置7,1幅18.牧0停80斗K赞区亲1膨栋院8付层余4,3皆44.董5幼75弹合失艇汤计柱厦疤13居9,5语72.协4建1异,44舒7蕉设计、滑施工、嫌监理单搏位资质搬：蝴施工单欢位之设计单接位冒监理单如位需广东珠向江工程县总承包屋有限公霸司屋广东珠灿江建筑扶工程设钟计公司少广东珠狮江建设利工程监战理有限波公司柔贰级企边业证书喝甲级（伙设计证卫）胡乙级（览暂定）掩设堤计、施勺工及监辨理单位袋均具有到承揽此仪项目相陆关工程胡任务的捉资质及检能力。傲二、项望目审批塔手续及供进度去目前项要目建设申已领取迎了《建咱设用地息规划许猴可证》前、《建工设用地冠批准书惠》、《颜商品房规预售许墓可证》裕及部分山建筑面闯积的《嘉建设工旺程规划敌许可证逢》。从夕项目建筋设文件购依据方矛面看，取该项目梦《国有茅土地使融用证》犹、《施对工许可插证》尚尚在办理镇之基中痕,测对今后幸项目销津售及银裁行贷款光抵押手瞒续的办译理将会内造成影饱响，合蚀生愉景胶公司须妙尽快办库理有关呈手续，留方能确蛮保项目泽正常按颈计划运氏作。只弹要项目迅建设的秘有关报晕批手续马抓紧办府理，开潮发建设骂资金得尾以落实莫，项目交施工按骂计划完撞工将具血有一定扣的保证员。春“禽愉景南仙苑迈”烫建设条乡件、形拼象进度还良好，栽该项目娇进入主压体及配搬套设施约建设阶良段纪。笛200拘1蛋年初动振工建设己以来该吵项煤目望A释、如B铜区约共穿7熊栋已结具构封顶判，窗C絮、术D胖、挣E肝、捎F戴区已肿达竞7羡—腾—送8劣层途，视G洒区开工者现已沙+坟0犬0剂。该项迟目整体造计划缩于含200鸣3崭年中全站部竣工河交付使仗用。矿第三感章淹娇荡市场评恨价拐市场供限求现状野及其发幸展趋势葡分析限从目前版广州市查房地产之市来看义，随着绝我市居蛇民住宅歪需求从蔑生存需凑要向舒办适需要忆转变，灯房地产乐产业增睁长方式惠由速度够、规模患型向质覆量、效感益型转抄变。这步样娃广州市男楼市供劫大于求牌与结构拿短缺现获象将长攀期存在厨。浙全省在贞建商品排房突破疾一亿平目方米，尸其中广屡州市开咸工的项陷目高抗达桂4,0洲0腿0组万平方欢米，去惩年全省悟商品房哲的销售超增幅低程于始10侮%毅；会广州市徒商品房激空置面系积凶近坛2,0黎0漠0统万平方制米，新困开工面筑积增长产仍在两裂位数以技上，加幅上今末年睡1浇万平方鉴米的新逗开发量制。立以上已中反映供旱应量高范于需求尽量。煎但在这壳种状况双下广州絮市的楼猴市还是渐存在着康不同层欣次的发露展空间兆。庭国经济隶的高速甘发展以挣及入世泼的利坏好恋,篇对中国慌房地尤宋其是对恰广东楼饱市的促奸进作用太是直接伐而实在泄的破,零虽然去火年广东趟全省商慈品销售劲下降，融但这是博在广东国楼市多兰年来销抛售高速育增长后谜基数变惠大而致仍。击广州市炉近三年真商品房疤当年成伯交量均合超过同示期批准能上市量泉。够广州空斧置房数系量够为收56丘0荒万平方程米，而短广州市影人口高橡达锋90滴0敏多万人楚，每一膊人增加侧一平方底米，便筝可脸将纺56宜0啦万平方粥米的空疾置房消票化殆尽逮。当前猫世界发陆达国家粱人均居役住面积泼高隆3司5无平方米赠，而广娃州人均存住房不躬足恐1签4苹平方米盛，故且糠不计外肚来与新庙增人口确对住房费的需求雪，仅是璃广州现萌有居民山改善住搭需求提敞供给房撤地发展惨的潜力易与空间普便是极想其巨大御。这说袖明广州杰市的楼尖市还是脉有能力撒扛起这护巨大的纤空置房脖，而且谷发展空统间还是慨有的。婶在这可劫发展空续间里，伍门槛也习提高了间。这就间是部分弦环境优弹美、设代计合理最、配套慰齐全和钱交通便硬利的楼剪盘仍具旺有较大日的市场惰。朵二、市妙场竞争加能力分徐析选1乎、地理驳位置情树况横：袍本项目刷位居海邻珠要冲酒，中山懂大学、薯广东教坡育学院证、广东辉省经济姜管理干屑部学院前等著名匀学府近登在咫尺蜻，东临触广州大拥道、北核靠新港流西路、威地铁二萍号线贯哑穿整个据路线，势交通极载为便利璃，人文信地理环被境较好亩。顽小区附早近配套权设施齐纹全，区竹域内有茶大型会疾所、超锹市、农伸贸市场检、公交示车场、速餐馆洒丰店、学乎校、医辛院及体轰育场馆减等配套搞建设，商可满足苹居民的塞基本生熄活文娱辟需要加办上该项确目合理略的规划宝设计、耳完善的掌配套设稼施、优关雅的园矿区环境什、专业月的物业肯管理，晶户型设闸计实用太，住宅阔首层大男部分规膊划为架铲空层等弱都已树红立了极何高的声暑誉，赢妇得人们形广泛欢腾迎。合扭生创展盏集团公铅司所开锈发的商皂品房比忆较适合歌现在消赛费者的炮需求特丧点，无缴论是在聋地段、捞面积、症层次、膏居住环源境、物抵业管理采上有广抗东康景局物业服旨务有限盐公司具尿有丰富耍的小区语管理经顿验。都墨已在人鼓们心目隙中有了配一个较芝为具体萄、良好发的定位梦，同时组也树立廉了品牌只形象。承2砍、形态扭结构规小划办压鼓小区规树划总目季标：特夫色鲜明挖、生态寄优良、亦经济与仗环境协怪调发展雹的居住保园区。瞎住宅立霸面处理夸以具有杀现代化举气息的辰岭南特怎色为目撇标。底钓层部位染架空结含合布置炸，将室漂外铺地阔自然延床伸进入绘架空层慎，避免歉架空层灯无人光搜顾的情雕景，屋驳顶部分胳作绿化卡处理，卫顶盖弧闯型飘板察，局部仁漏空，对体身通阁透轻盈盲的特点赖。标准框层处理炸为标准改凸窗台弯，透空榨铁饰阳芒台栏杆细，同时角户型之礼间避免煤视线干和扰。小骑区设计疑有三种胃住宅类院型，躺共钟1零8虚栋，户钥型从二疗房一厅荒一卫至犬四房二私厅二卫饺等六6评种户型薄，住宅狮面积紧从短66盗.诊9奸5上—牲14紫0堪平方米艰（套内圆面积）夏周边楼哄盘分析医及售价国定位（志同类产竿品已有生开发量柜和潜力酸）禽项目名脾称忠项目地径点植目前销源售均价搂开发楼务盘乐发展商恰愉景雅单苑翻新港西耻路肝5,5会0浸0骡元匪/希平方米纷3皂2霉栋百12-获1各8恐层阀广州合蜜生明晖羞房地产忍有限公华司批叠彩园乡天雄布猎市眼4,3井1链5榆元脖/色平方米亮3绢2膀栋川12-荣2狱6尼层壤广州市呼合景盈秩富房地祝产有限塔公司触顺景雅洁苑著新港西吴路立新这东街朽5,1敞1倡0速元甩/陕平方米仪1醒4登栋拦1置3舌层曲广东杰缘伟实业叶有限公窜司泰南景园殃江燕路掌5,0样7云7地元亚/容平方米排2前3恶栋牙1颈3夜层型广州市牛珠光南膏景房地着产有限愤公司终顺华名唯庭拢新港西叼路客4,9阔1唉5权元即/受平方米熟5编栋勉12-洗2野0娘层艳顺得振圣华房地倾产有限陕公司怜甘匪以上所锁开发产道品在河锐南地区欲都是较隔为良好喜，随着溜国家对虽居民居具住房屋脏政策的赛不断出登台及居竞民生活晨水平的退不断提纪高等，乓其发展榆潜力也毙在加大方。鞭三、市努场发展炊前景膏目前该伯项目附睁近多个倍正在兴橡建和发叼售的楼捉盘均价睡（带装雷修）价在塞4,9监00-姥5,5饲0批0瑞之间，树综合衡充量该项戴目所在元的地理袍位置、泄居住环说境及周修边楼盘烘的售价拢，评估绍认为本持项目楼眼盘销售泉均价定摔为住乘宅脸5,0拣0煌0诱元王/却平方米傍、商傅铺嫁6,0响0绳0敬元缩/介平方米帆基本合迁理。渣评估认留为惯，晚“权愉景南斑苑律”茎的地理爷位置、堪周边环座境和规港划设计稠等均符筝合目前国市场需杠求及消拼费倾向府，定价港也具有停一定的除竞争力晌，项目滚推向市信场后，查销售前富景将看钢好。哄第四沃章赏太购投资估软算与筹碑资评价类一、项问目总投刘资估算辆本项目座投资费键用有关骡数据的浩评估均刮是依据殃广州市供及我行培贷款评超估有关含规定并情结合实惕际投入崖进行估船算，数姓据由企管业项目派可行性搬报告及武最新资岗料核算职得来，户愉景南贸苑总计膀划投查资妈65,偏87弱7宵万元，听具体明垒细如下描列表：踢单位：妖平方米券项目晴数值（胞万元）块取值册占地面切积部48虏,34捆0杨总建筑夕面积竞155帽,伏878银总销售迈面积疗1吗47,蚂907沸135笛,22桑8丙+15顺,为727您-3吩,蛋048询=14爆7,9痛07堡销售收扣入羽80,水1眨87待5冠,惧000澡*捕135沟,22枕8+(状157贴27-达304秆8)*腹6,0粱00+哀382纲*13堡0,0稿00散=领80,汪187灶.蒙4疼万元雕一、皇土地费晓用管13,娘549鸭1刺土地出奴让金漂3贿,若499龙合同倘2立拆迁安翻置补偿楼费柳10,孝050书规划道细路补偿灿+埋非规划争道路补阵偿赤=日(21立,97把0+1培4,6妨85)畅*2,令100茧+(5为,26誉6+6炮,39植2)*存525克+5,觉800雀*3,贼000刚=10买,05慢0寨万元碰二、态前期工怖程费叔1,9汗82阀1唉三通一鹅平费尾779贴50孩元降*15税5,8若7殃8梯平方米而=7跑7警9就万元辨2劲规划勘柔测设计你费矛9跪53售建安工罗程虾费肚27,拍229恭*3.区5%=添95船3弦万元珍3站可行性洁研究费娃及开办码费用认25看0蚁三、陕房屋开菊发费枪34,糊711惧1帜建安工碍程费毫27,虫229摆27,罢22号9撕万元毛2极附属工纳程费叨4,6冬76淘300茎*15浪5,8总78屑=4困,67犹6蒸万元廉3鄙室外工背程费谦2,8王06速180驻*15诸5,8跪7醒8叹平方米屿=2巷,秘8旦0纪6拜万元垃四、蛋其他费庙用废4,0碍84乡建安工苏程费棍*脆15娇%=驶408抽4少万元慈五、下销售费纸用薄4,0丈09墓销售收刷入期80,刻187套*5%主=圈400犹9韵万元央六、加管理费么用答1钻,50戴7建50,蒙25沉3栗万元院*3%经=段150罪7捡.伸5买9央万元登七、险不可预轿见费田1,5慌07豆50,多25蹄3仙万元典*3%赌=块150跳7任.博5谨9潜万元诞八、畜财务费赴用宗4,5冲28趴合扫计姐(凤总投营入精)偶65,要877弱（二）需测算依弄据话1胸、土地藏费用：黑土地出港让金按我合同规迟定，本器项目应骂缴怀349敲9欺万元；尝征地费药根据拆介迁合同呼取数，何一部分杂根据须匀拆迁的匆房改房庆面积估散算，总寺计约番为员100鼻6仍1焰万元。羞阁2菊、前期岁费用：军规划勘明测设计怎费按建滋安工程指费印的硬3洪。副5持%歌计提约扎为烂95劳3妄万元；惰三通一株平费京按阳5宗0迎元胜/鞭平方米因计提约箩为皇77椅9描万元；致可研及钉开办费称用约烘为昂25趟0瞧万元；盘3地、房屋抹开发费恋：建安烫工程费仙为户272探2解9击万元，架根据企多业提供猫取数；茎附属工定程弹按医30悲0券元泳/衰平方米愉建筑面五积计提殃，室外拜工程此按与18岛0职元握/挪平方米讨计提；鞋4联、其他马直接费利用：取宣建安工油程费周的界15惜%陶；驼5寺、销售聋费用：经按销售中收入要的聪5须%杠计提；溪6帆、管理摇费用：哪按土地蔽费用、扮前期工亏程费和锣房屋开采发费三昼项之和竖的敞3典%痕计提；锯7饶、财务蝶费用：浪银行贷井款按年花利率在凳基准利绕率基础垃上上报浮瞒20环%任，贷款贡期三年羡计，股卷东投入赚按同期宴银行贷稼款利率圣计息；渣8唉、不可电预见费乎：按土究地费用宁、前期牛工程费恨和房屋送开发费口三项之僚和库的罩3败%狐计提。狮二、侄筹资来促源堪该项目疏总投窜资堪65,速87羊7虚元，截少止评估化日，项抽目已投集入资金读约壳19,家52吓0烤万元，象约占总司投资瞎的助30压%窄。所投远入的资执金中包能括已到陆位注册店资耀金斧61叮9惊万狭元返,枣其余部类分由合体生公司阵集团内握部调拨漂形成。禽所投入报资金主园要用愉于反200捆1扮年项目完的建设词；评银行贷转款仁1.组5萄亿元，晌约占总刑投资碍的加23退%今，其就中碰5,0激0加0冰万元用湾于支付巷土地费宪用蹈，滨1饶亿元用鞭于房200号2令年后的筋建安费惨用；狸销售回浪笼纷款区31,蒸36姑8径万元，数约占总帖投资弃的璃47笨%坏。虹本评估矮预计项训目哗200解2庸年遗、小200姻3毫年这和眨200合4狼年分别狂实现销萌售收均入旁24,迫05涛6卷万元址、逢24,滤05麻6牢万元偷、绩20,表05偶6弊万元。赖预售款炭回笼可知以补足执项目建束设资金蛋缺口。功综上所泽述，投广资估算腐内容基迫本齐全柱，依据找和取费梁用标准壤基本合脂理，若糠项目销安售能如题预计的意实现，逝项目建限设资金争的落实趟有一定拉保障。驳第五血章忙株丸项目效阴益及偿矩债能力躺评价吼一、项放目财务戴效益评稿价派项目储于寺200慎1细年初动象工兴建众，计划茶于导200丙3无年中竣胡工交付番使用哥，内200宏2搭年开始讨销售，漫计删划越200改6史年销售节完毕。情项目可向售面概积霞147叶,90牵7索平方米豆（包括拘住宅和违商铺面极积），邀平均售造价定博为蔬5,0情0善0惯元闭/疮平方米闯，另外恼有绵38禽2欢个可售层车位，合售价定乡为氏130料,00角0超元，预晶计项目馅全部销陵售完毕斧后可实贵现销售魔收纤入质80,夏18驰7警万元，格扣除各泥项开发歼成本费夏用，项竭目可实共现税前蹈利润总磁额仁为古9,4罪8喂8录万元，误销售利刺润率鞠为灶11.裙8刘5赴%抹，投资最利润畜率攻14.羽01睁%占，具有盗教好的惜经济效紫益。街经对项左目进行刊全部投陷资现金地流量分蔬析，当晨基准贴趁现率佛取蕉12屡%痒时，项灰目净现牌值翁（肚FNP将N找）雾为胀1,6拳2察8押万元，寸全部投谣资内部剩收益率怒为鞠15.罩25春%奴，动态暂投资回监收期蝴为攻4.6均3堂年，表织明项目筑在财务拥上是可玉行的。请二、项声目敏感脂性分析怒对项目骨开发成喉本和销违售收入辆两个影搭响项目纱效益的性主要因伤素向不议利方向帐变化时求进行敏棵感性分门析：项三目开发悠成本分唤别增阵加参5贵%午和词10吵%急时，项睛目净现逮值娃为靠-21诚4材万元川和汗-2,戏05耐1深万元，悠内部收呼益率分锅别询为骂11.胶6屠%美和俩8.4犬%蜂；项目胀销售收吗入分别慧减虫少抢5欢%伤和暴10置%际时，项纪目财务仰净现值子为考-25邮8慢万元爷和掠-2,峰13序8加万元，创内部收仰益率分撕别概为番11.刻5夏%织和榜7.9鸭7荣%能。。整像个项目跟总的看蜓来具备滥一定抗哥风险能歌力。项称目对销轻售收入青的变化席更敏感璃。寻三、借赠款人偿窑债能力怪评价挽该项目锋贷茎款盒1.慕5证亿元，币企业计惑划麻于番200超4任年一次万性偿清虹。根据犁本项目竹借款偿菠还表来瘦看，如蓄果我行望按计划芬发放贷年款衫1.弓5糠亿元值，土200胡5船年企业射尚有还剪贷盈余绳资崖金容29,斗85厦3浙万元，大项目借可款偿还滤综合保膏证比毅为域3.麻1悠，具备站一定的红偿债能志力。从乌项目目先前的情偷况和销芹售预测困来看，饺如无异巾常，按胶计划偿顿还贷款鞠具有一象定的保霞证。桌第六艰章匆罚贴贷款风赌险与效奔应评价常一、贷涝款项目样风险度坟测算慌经测定怕，借款葬企业信告用等级嫂综合得分分纪为食34.未5脉分，企话业信用每等级被纠我行评鸽为未评柴级优质挪客户侧按竭A锯+热级控制特。贷款域项目风役险等级雀综合评蛇定得分泼为熔79微.磁8警分，项屋目等级涨为挽A右级，贷段款项目纵综合风死险度长为那0.着3逆。青针二、贷探款效应三及风险康评价形1班、贷款秒效应域敬按现行扑的贷款聋利率上禾浮配20逗%安计算，告对该项喘目发放仅贷款，圾在还贷洽期三年淘内可为敲我行带杜来服约键592锤9域万元的导利息收热入和暗约裙3摄亿的按锹揭贷款故业务。耕同时可腰进一步推密切与治我行优貌质客片户励-担合生创影展公司揪的银企梨合作关基系，为读我行争但取更多搞的优质槽项目奠眼定良好开基础，肤并促进稠我行的狱信贷结灯构调整香。耕2拒、担保革评价庭本次贷着款由广坟东合生衫明晖房倚地产有刘限公司府和广东鬼华景新鸟城房地瑞产有限凳公司共温同提供蹲担保，细承担连声带偿还表责任奖。僻1袭、广东略合生明谢晖房地纷产有限贿公司为锯该笔贷呼款提懒供镰1报亿元的判担保激。级200径1统年度我诊行评定皱企业信榆用等级斩为符A示A姨级，吸至郑200怠1母年末，娘总资周产月20,米83勒0微万元，猾总负熄债暮9,5萄4变4则万元，哭净资产捕额匠为掩11,麻2扁86慎万元。烫该司已潜对外提倘供担扭保仍29债7蔽万元，驰现对外刺可担保滔额笔1闹0励，厘989违万元，荒具有较复强的经诸济实力彩及一定喜的担保汤能力效；旬霸2逼、广东画华景新听城房地葛产有限姥公司为丑该笔贷艘款提爷供既5,,疼00王0招万元的亚担保，愁至铲200墙1树年末，北该司总耐资记产蔽66,思56痕1券万元，舍总负巩债设46,粉61滩5令万元，宪净资产验额初为淡19,必94谜6前万元。侧该司已冶对外提锁供担久保烂1,1罪9薪5概万元，辱现对外捡可担保掘额纵18,脆751赖猪万元。拔两个公战司的担淘保能力意充足，印但考虑散到该两网公司与滋本次贷概款的借器款企业袭均是合驾生创展造旗下的签关联公榨司，且常该两公捉司与借专款企业恼的所有