毕业设计论文-9

开发商背景开发商：江苏澳斯福置业发展有限公司。法人代表：郭福鸣注册资金：500万美元2、投资商：澳大利亚ASF投资集团公司，知名华人企业，同时也是本项目开发商澳斯福置业有限公司的实力保障。目前涉及的产业有房地产开发、商业零售、国际贸易等。3、本项目的设计单位：上海现代设计（集团）有限公司。曾设计东方明珠，上海8万人体育场等标志性建筑，上海最大的（甲级）建筑设计院。二、项目的基本情况1、项目占地面积61169平方米，总开发总量是97067平方米（其中地上商业面积38000平方米，LOFT面积47000平方米，地下占11567平方米。）容积率1.39，总栋数12栋，绿化率超过28%。商业部分：一层层高5.5米，二层4.7米，三层3.6米。LOFT层高全高为4.7米2、项目的周边环境南通市江苏重点工业，港口城市，濒江临海，三面环水，具有黄金海岸和黄金水道的双重优势，与国际大都市上海隔江相望。南通市中国首批对外开放的十四个沿海开放城市之一，素有“江海明珠”、“扬子第一窗口”之美誉。在国家“十二五”规划下，依托长三角一体化发展，大力完善交通体系，综合实力不断增强。本项目位于南通工农外环北路核心段，属于规划的城市副中心，距市中心10分钟路程，周边商贾云集，商业氛围浓厚，如苏建*阳光新城，万科*金御蓝湾，桂花小镇，鸿运装饰城，鸿鸣摩尔，方天大市场等。已经形成了几十万平米的商业集聚区和高档住宅区，商业发展潜力极大。周边配套：康复医院，城东医院；中国邮政，建设银行，工商银行，农业银行等。本项目西面200米设一个10000平米以上的市民体育公园和市民体育馆。3、项目周边交通环境（1）、一、苏通大桥的开通拉近了南通与上海及苏南等城市的距离，而我们项目就位于南通北翼新城核心区，与城东城南形成三足鼎立之势。二、通吕运河上几座大桥的开通，实现了与老城区的零距离对接（1号桥通宁大桥，2号桥崇川大桥，1.5号桥北城大桥，1.75号桥静海大桥正在建设中）三、沪通铁路开通后，南通到上海，苏州，无锡，嘉兴等列车车程直接缩短到40分钟。大大提升位于北区的火车站在南通的重要位置。（2）、项目紧邻工农北路，北临火车站，东靠秦灶镇，与市中心仅一条之隔。公交路线：52路，606路，44路（方天大市场），21路，19路。4、项目定位本项目的主题设定为打造南通“富人区”，创造南通高端精致商业第一品牌，上海新天地的出现培育了高端娱乐型商业的新区，南京1912的出现更是使南京人的平均休息时间往后延迟了一个小时，南通金海岸的出现将彻底改变南通中高端人群消费的生活模式。同时也是南通唯一一个“新天地”模式的不夜城。以三大业态为主：餐饮，娱乐，零售为基础，分六个品牌板块，即餐饮，KTV，酒吧，休闲，零售，增值其他。5、土地性质：商业使用年限：40年拿地时间：2007年1月8日6可否贷款：可以哪些银行：中行，农行，交通银行7、项目的主要经营模式和销售政策统一商区划分，统一代租商铺，统一服务标准，统一优惠政策，统一办理证件，统一缴纳税费，统一广告宣传，统一品牌招商，统一经营管理，统一物业管理。销售模式：开发商自持40%物业，与投资者一起抵抗风险。签订5年包租合同，前三年一次性返还35%，真正实现少投入，大回报，低风险。三、楼盘设施1、经营管理公司、物业管理公司美力三采经营管理咨询有限公司、东联国际商业咨询有限公司。物业管理师由上海港联物业管理公司，上市公司全资子公司。2、房屋产权双证齐全即房屋所有权证及土地使用权证3、停车场，地下停车库街区内的东南方位，地下停车库设置在一号楼，二号楼，三号楼地下4、车位数量车位总数425个，地上170个，地下255个机动车位4000多，地上2700多，地下1500多。5、车位面积13平米每个（可售，可租）6、项目建筑结构框架剪力结构7、项目的交房标准毛坯房、酒店式精装修8、本项目的LOFT规划情形根据南通政策规定今后相关LOFT的产品规划不再审批了。9、何时交房我们项目是现房销售，（付款方式）办理完相关手续即可办理交房手续。（交房时间是签订售房合同后的六个月）10、为何到现在才卖该楼盘是政府支持的，是在该区域规划的基础上投资建设的，同时政府相当重视周边基础设施，主导建设起一站式批发市场、中高档小区、商务区。周边商贾云集，商业氛围浓厚。政府要求开发商不仅仅只是卖房，更重要的是做市场，发展经济。而一个市场培育起来至少要经过5年左右的时间，我们是在市场基础上不仅有老租户，也有老客户，再不断融入新商户优胜劣汰经过几年时间市场已经稳定并蒸蒸日上。现在拿出来卖是出于对政府的承诺，对客户的负责。开发商自持40%的物业，真正做强做大市场，为经营户投资客保驾护航。11、现在卖的是哪些单元项目共12栋楼，分为商业和公寓两部分，其中1#2#为自住型公寓现已基本售罄。3#目前售楼处所在的位置，共20层，其中一部分已经跟横店国际影城签约，其余作为健身中心和儿童主题乐园（1-2层），3层至12层都是精装公寓，13至20层豪华精装服务式公寓。4#业态定位主要经营中高端品牌餐饮，四大菜系中的淮阳菜，上海小南国，南通3号公馆以及社区服务（药房，移动公司，手机卖场，理发店等）。5#6#业态定位主要为金融街（四大银行，证券公司），7#的2层至3层是大时代连锁餐厅、电玩城。8#已签约商家：南通水天堂。9#是休闲餐饮西餐咖啡（两岸迪欧为主），川菜、真宗日本料理为辅。10#业态定位为酒吧、商务会所。11#12#主要作为料理、日式酒吧、茶社等。面积从30——300平米不等。目前主要销售4#5#6#7#8#9#部分商铺。12、入驻品牌餐饮类：金钱豹、金海华、味千拉面、天泰泰国餐厅。酒吧类：搜浩娱乐管理有限公司“66Bar”、苏荷酒吧、百度。会所类：缤纷年代。量版式KTV：威曼世卡拉OK，源自台湾、乐满堂量版式KTV，连锁自助KTV，源自新加坡。休闲类：汤姆熊、嘉亿台球。增值类：上海鸿艺会、SALSA舞蹈培训艺校。13、市场类型本项目是南通市唯一一座高端消费人群的商业街区，集餐饮、休闲、娱乐于一体。14、价格情况1、本楼盘的价格如何？最小总价是多少？最高总价是多少？一楼：返租后均价23000元/㎡左右二楼：返租后均价12000元/㎡左右三楼：返租后均价8000元/㎡左右总价：46万起——500万不等。2、现在的租金回报率5年包租总回报在40%。3、付款方式有2种付款方式。一次性付款、银行按揭。按揭所需资料：申请人及配偶的有效身份证原件和复印件申请人及配偶的户口簿原件和复印件婚姻状况证明原件（结婚证、离婚证、单身证明）和复印件申请人及配偶的个人收入证明原件（或工资单、税单和其他足以证明收入来源的证明）（数额偏大的还需要银行流水）申请人及其配偶自营企业或店铺，还需要提供企业或店铺的资料（营业执照等）合法有效的房屋买卖合同、及商铺首付款发票银行规定的其他相关资料4、贷款年限？贷款利率？银行商业性贷款。最高可贷50%，最长年限为10年，基准利率由央行统一规定。（买一间以上的首付款需要递增，如：第二套首付51%）5、成交以后，税费有哪几种？额度有多少？由谁负担？税费明细：契税3%，印花税0.05%（以上税费如遇政府调整另计）6、物业管理费有谁承担？主要包括哪几项服务项目？物业费由租户承担。服务项目主要包括商户管理、警卫与安全保卫工作、道路交通及公共部位的清洁工作及大楼外观整洁的保持、公共绿化管理工作、设备的正常维修及检修等。7、项目价格金海岸无论是从地理位置（可结合前面灵活描述）、市场发展程度（同前）、后期运营管理，都是商铺投资首选，其开发商实力雄厚，管理公司经验丰富（曾参与策划苏州的李公堤，参与招商上海新天地，参与运营上海来福士广场），投资风险小，回报稳定，于此同时由专业的管理公司全程管理服务，即使顾客在上海南京北京都不用操心。周围沿街商铺价格都在三万左右，周边住宅房平均10000元/平方左右（商铺的价格一般是住宅的2-2.5倍）。相比之下，项目的价格不贵，这样的价格买到这样的商铺真的算是物美价廉。相关1、签订合同需要的证件本人到场需带身份证原件，如不能到场，需出示委托书和身份证复印件，定金收据，订单。2、委托他人签订合同需要准备的证件买方身份证复印件，代理人身份证原件、授权委托书。3、贷款程序；需要的证件；产生的费用需提供证件有：贷款申请表、商品房买契约原件及复印件、首付款收据复印件、借款人身份证复印件、配偶身份证复印件、借款人及配偶户口簿复印件、借款人及配偶月收入原件、结婚证复印件一份，或单身证明。费用有：抵押贷款公证费、抵押（住房）登记费、抵押住房保险费。其他问题1、购买现房的好处即买即得，即买即收租品质有保证，买的踏实。购买期房，由于房子