广东科学技术职业学院珠海校区物业服务采购项目

广东科学技术职业学院珠海校区物业服务采购项目用户需求书注：《用户需求书》中标注有“★”号的条款必须实质性响应，不允许存在任何负偏离（即不允许存在任何不满足要求的情形）。一、物业基本情况1.服务区域范围（1）珠海校区校园已建成面积：约1485亩；总建筑面积：约55.8万平方米；总基底面积：约11.4万平方米；绿化面积：约63万平方米（含两个人工湖面积：约6.4229万平方米）；校区道路面积：约10.3万平方米。（2）楼宇数：76栋。（由于学校正处于发展建设期，合同期内将增加部分场地和楼宇，供应商须对新增的场地和楼宇按本项目要求提供同等质量的物业管理服务，在人员组成情况不变的情况下，合同总价不予调整。珠海校区目前具体建筑物情况详见附件一）2.设备、设施情况序号区域设备设施名称数量单位备注1学生公寓1-34栋（66套），教师公寓（A-H、5-11栋15套）太阳能系统81套已全部过保2游泳池1号图书馆2号学生公寓15栋后面3号高压开关站3个已全部过保3行政楼、学生公寓2栋10栋19栋、教师家园、实训四、图书馆、实训六、六饭堂变电房9个1.根据实际用电情况可逐年增加；2.现有设备已全部过保41号水泵房、教师家园2号水泵房、学生公寓31栋3号水泵房加压水泵房3个已全部过保5教师公寓（9-11栋）6台、图书馆4台、实训四、五、六、七栋4台、实训11、12栋4台、教五2台、双创楼1台、学生公寓29-34栋12台电梯33台已全部过保6学生公寓3栋、5栋、10栋、12栋、18栋、19栋后面户外箱式变压器室6个已全部过保3.其他情况（1）服务区域内可向供应商提供物业办公用房5间，视实际情况可向供应商提供应急人员宿舍4间。（2）物业类型：大学校园区（珠海校区）。（3）坐落位置：珠海市金湾区珠海大道南65号。（4）特别说明：采购人物业所在地块属于填海造地区域，地形存在部分沉降，同时因季节性台风的影响，相关建筑设施将可能遭受除正常老化以外的轻微损毁，供应商须考虑本项目的一切风险。二、管理服务内容1.环境卫生与保洁管理（垃圾清运）（1）每天1次门厅用水拖抹，雨天随脏随抹；对人员走动频繁之地，进行不间断巡回保洁。要求做到地面干净、保持材料本色，无明显灰尘、污渍和杂物，无积水。发现杂物、废弃物应在1小时内清理。特殊情况或特殊时期要每天1次消毒。（2）每天1次在课余时间对教学公共设施（含课室，不含实验室）进行清洁打扫，并对各课室教学用粉笔和粉刷进行派发，不得干扰正常教学、实验、自习等活动。因教学、实验等原因导致保洁时间调整的，应及时记录并根据实际情况调整对应的卫生保洁时间。配合采购人对场馆、教具、多媒体设备、网络设备、实验室仪器等教学辅助支持工作，按采购人要求制定、执行相关管理服务方案。至少每天1次擦净、抹净教室的讲台、课桌椅、黑板等设施设备的清洁工作。（3）区域内垃圾实行袋装化，在采购人指定的各公共部位设立公共垃圾箱，在露天公共部位设立杂物箱，由专人分类、清运、处理（包括联系环卫部门运出处理）。（4）及时清扫服务区域地面积水、垃圾、烟头、枯叶等，使保持干净、无杂物、无积水等。（5）根据相关设备、场地的污染程度，定期对垃圾桶清洁或清洗，定期对停车场、室外地面进行高压冲洗。（6）不少于每天1次对采购人指定的公共设备、设施的表面进行清洁、抹净处理，保持洁净。每天1次擦净、抹净各教室、办公室、会议室、接待室、休息室、餐厅（按实际需要）等的办公桌、讲台、文件柜等家具。门窗、梯间内、楼梯扶手、灯饰、栏杆、指示牌等无污渍及明显灰尘。不少于每年1次清洗窗帘。不少于每月1次用水冲洗所有水泥地面、沥青地面等。（7）每天清洗及保洁各区域的洗手间、检查更换卫生纸、洗手液、洁瓷精。厕所内无臭无味，目视地面、坑位、小便池、洗手盆干净，无尿迹、痰迹和其它污迹，无茶渣、烟头、纸巾、果皮等垃圾存在，特殊情况需按实际加强消毒频次。（8）不少于每周1次检查并清扫大楼天台、设备机房等部位。（9）作业时应小心执扫，控制扬尘，不扰民，不溅污行人及用户衣物，避免妨碍行人和车辆正常行驶。（10）垃圾分类：负责处理服务区域内垃圾分类工作，配合相关部门处理特定类型的垃圾。垃圾投放点按规定标注垃圾分类标志，垃圾分类标志符合GB/T19095规范。（11）垃圾清运、处理分为：生活垃圾（有机、无机、有害垃圾）清运处理、督促装修垃圾清运处理和废纸及可再生废物的回收。所有垃圾清运处理应符合广东省及省内各地有关法律、法规规定。（12）垃圾清运、处理的范围分为：日常办公垃圾、日常生活垃圾、日常厨余垃圾、建筑垃圾、公共通道、园林、道路等的综合垃圾。（13）垃圾清运、处理工作分为：收集区域内垃圾，并更换垃圾袋，不少于每天1次清洁垃圾桶。不少于每天2次定时清运、处理。将物业项目内所有桶内垃圾清理干净封好胶袋口。（14）洁具、垃圾收集容器和运输工具：洁具、容器和运输工具要标识清楚，及时回收，定点摆放，保持洁净。扫帚、拖把、垃圾铲等洁具随用随清洗；运输用大垃圾桶、手推车或机动车清洗每天1次，容器和工具完好率为90％以上。（15）果皮箱随满随掏，垃圾无爆满落地，周边无散落垃圾，无陈旧垃圾，无垃圾堆积。箱体经常擦拭、清洗，保持干净整洁，无异味、无旧污迹，无污水漫溢，箱桶周边地面整洁，无蝇、无臭。垃圾不外溢，周边无垃圾散落，无蝇、无臭、无残留或堆积垃圾。对服务区域内的清洁卫生检查工作符合DB44/T1047规范的要求。（16）公共区域须在每天8:00前和14：00前完成清洁工作，保洁时间为：7:00—11:00，14:00—17:00。（17）对服务区域会造成影响的周边区域环境卫生进行清扫。（18）对服务区域内的生活住宿区的卫生清洁服务工作。（19）负责日常清洁卫生中消耗的物料和工具。（20）垃圾杂物要“日产日清”，不摆放过夜。（21）服务区域内的污水经污水管道集中排放处理。（22）为保持污水管通畅，保洁员每月2次对排水沟清扫（含明沟、暗沟）。（23）保持化粪池工作正常，每月1次检查，每半年1次清掏，发现异常及时清掏。（24）地板打蜡保养/晶面处理服务：每年1次对室内塑胶、PVC地板、瓷砖、大理石地板打蜡保养/晶面处理服务。（25）室内高空保洁作业。对门厅、会议厅、报告厅、多媒体室中的顶灯、壁灯、吊灯、投影仪、音箱等悬挂器材以及其他安装于天花、墙壁高处的设备，每周1次进行清洁打扫工作。2.绿化的养护和管理（1）根据采购人需求提供对苗木、盆栽及室内绿化、时花更换等服务。（2）专业的绿化管理，根据植物种类、状况定期浇水，及时修剪枯枝、残技和养护树木、草坪、花卉、盆栽等，除杂草、除病虫害、防台风处理等执行专业的养护和管理工作。（3）每月2次清理绿化区域内的鼠迹、蟑迹和鼠洞堵塞，清理绿化区域内乱张贴和乱搭挂物；每天清理花盆、绿化地中的垃圾、杂物。（4）根据植物特性定期施肥，施用符合国家规范的肥料。（5）根据实际情况对现有绿植进行养护。（6）负责区域内水塘/水池垃圾的清理，保持水体清洁、给排水畅通。（7）服务区域内的树木按规定悬挂树种铭牌。（8）服务区域内的人造绿化景点布置、设置。（9）节假日或重大接待任务期间的绿化物装点、布置。（10）草坪的养护及清洁：负责不定期对草坪进行修剪及施肥，保持草坪常绿。草皮杂草每周1次巡查拔除，做到基本不见杂草。拾除草坪、花丛内纸屑、果皮等杂物。（11）乔灌木、花卉的养护及清洁：每月1次巡查，及时修剪枯枝、病虫枝、下垂妨碍观瞻和活动的枝条，修剪下的枝叶要立即清除。（12）提倡生化物防治、人工防治，使用药剂须以不伤害人体健康为前提，使用高效低毒的农药。在使用农药时，须做好人员保护措施，使用喷雾器时，注意天气情况，避免药液扩散或喷溅。每次养护工作完成后，应即时予以记录备案。（13）具体养护、管理服务内容及配套设备等符合DB44/T968及DB44/T1049规范，以及项目所在地关于园林绿化养护标准的要求。3.建筑、设备、设施的维保、维修、维护、管理（1）服务区域内的房屋地面、楼盖、屋顶、墙面、吊顶、水池、门窗、楼梯、走廊通道、承重结构、通风道、垃圾道等日常养护维修。（2）采购人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，供应商应接受委托并按双方的约定合理收费。（3）大修、装修的施工管理配合与相应水电使用管理与安全管理。（4）明确服务区域内各设施设备的维保责任人。发现故障或其他异常时责任人应及时到场处置。设施设备的运行、维护、日常巡检等均应有明确记录。消防系统等特殊设备应按相关政策法规要求实施定期值班检查工作。（5）公共设备维护、保养的范围包括但不限于：中央空调机房、电梯机房、电梯、泵房、配电房、落水管、化粪池、沟渠、自行车棚、停车场等覆盖办公区域所有建筑物设施、部门。有专业或资质要求的工作岗位，其从业人员须符合国家、广东省以及当地相关要求。（6）给排水、供水系统：建立正常用水、供水、排水管理制度并根据实际使用情况制订年度设备、设施管理、维修保养计划及总体节能计划。节约用水，防止冒、滴、漏，或大面积跑水事故的发生。保持供水系统的正常运转，每周检查水泵运转情况；其中消防泵启动不少于每年4次。保持水池、水箱的清洁卫生，防止二次污染。每周检修维护供水系统管路、水泵、水池、水箱、阀门、水表，保证其正常运转。保证排水系统的正常运转，防止阻塞。遇停水应预先通知采购人及受影响部门，并张贴预告。（7）机电、照明及自动化系统管理：对服务区域内供电系统高、低压电器设备、照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修并根据实际使用情况制订年度总体节能计划。建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。供电和维修人员持证上岗。并配主管电气工程师。保证24小时有人员值班，做到发现故障、及时排除。保证公共使用的照明、指示、显示灯完好；电气巡查、维保工作要满足用户的要求、确保发配电设备安全运行。遇停电限电预先通知采购人及受影响部门，并张贴预告。对临时施工工程有用电管理措施。发生特殊情况，如火灾、地震、水灾时，及时切断电源。负责对路灯、庭园灯电源的操作，保证供电正常。确保办公区域内所有公共及专用照明灯管灯泡完好，发现损坏，及时调换。（8）负责服务区域内音源、服务器、喇叭等广播设备的正常使用及维修保养工作。（9）服务区域内设施设备的标识等符合DB44/T1316规范的要求。（10）电梯系统：根据电梯的图纸资料和技术性能制订电梯安全运行和维修保养的规章制度。电梯维保质量等符合DB44/T1093-2012及TSG08-2017规范的要求。电梯运行管理和对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常运行管理，每天检查，每周维护、保养。健全电梯设备档案及修理记录；安排电梯安全年检工作。保持电梯轿厢（包括厢内）、并道、底坑、机房及各梯整流控制柜的清洁。保证所有电梯照明及内选外呼、层楼显示的巡视和修理。密切监视和掌握电梯的运行动态，及时做好需变动的电梯运行的调度、管理工作。（11）防火门维护：每月1次查看外观、关闭效果，双扇门的关闭顺序。（12）空调系统运行维护：集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。室内温湿度、空气质量等符合GB/T18883的要求。建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用（如有大楼空调主机房日常运行，定时开、关空调主机）。（13）服务区域内的路标、楼栋号、楼层牌等建筑标志（识）的维护。（14）对服务区域内建筑物外立面的装饰、修缮等相关工程的巡视，发现特殊情况及时上报。（15）服务区域内共用管线、井盖或路面的临时性修复。注：供应商应严格按照国家各项规定开展维保服务，保证有关服务人员应具备行政主管部门要求的特定资格证书。4.公共卫生应急管理（1）严格执行《突发公共卫生事件应急条例》等文件的要求，联合采购人或采购人下属分管部门成立公共卫生应急工作领导小组，制定突发公共卫生事件、防疫等相应防控措施和应急预案，在突发公共卫生事件及疫情发生时，负责做好组织、指挥、协调和服务保障工作，及时向有关部门汇报相关情况。相关管控措施符合DB44/T1048规范的要求。（2）制定进入物业管理服务区域或范围内特定区域的人员管控措施方案，做好人员进出登记、管理工作。（3）按防控措施针对性做好公共区域等场所的卫生消杀工作，环境及物品以清洁为主、预防性消毒为辅。出现受污染情况时及时进行清洁消毒。（4）及时跟进所在地区的防疫政策，根据政策变化调配人手响应相关要求。5.人员进驻、管理及其他服务要求（1）进驻管理：详细审阅、熟悉所有整个物业管理服务区域的设计图纸，并从物业管理及用户角度对物业管理提出专业管理意见、改进方案。迅速熟悉服务区域内的机电设备系统、楼宇/场地智能化管理系统、网络系统、IT基础设施的性能、规格、造型、布置提出专业管理意见和建议。对采购人提供的图纸、资料、档案等提出专业意见和建议。提供24小时热线，响应采购人反应的紧急要求。（2）档案管理：建立管理人员人事档案和各类行政文件、合同的存档工作。相关工作内容符合DB44/T1315规范的要求。健全所有建筑物、公用设施、设备的图纸资料，及时增加修改资料。建立设备、设施、保洁、车辆等日常运作管理档案。所有资料及管理资料分为图、档、卡、册四类，安放于防火、防潮、防蛀之专用档案箱/盒/柜内。做好档案资料的保密工作，确保相关信息不外泄。（3）会议、展览及特殊活动服务：为服务区域内举办的各类会议、活动提供服务。会务服务符合DB44/T876规范的要求。其中，工作内容包括但不限于：会场布置、会议材料复印、发放，与会人员登记、会议礼仪接待、引导服务等。视频、音响保障。会议/活动期间开水供应及相关服务。会议/活动后会场整理、保洁服务。（4）收发服务：建立收发中心，负责传递报刊、杂志，以及信件派发。代叫速递公司。需要时提供订票、订报、订饮用水等服务。（5）公共关系管理：主动联系本服务区域的水、电、气的供应、管理部门和环卫、公安等部门，建立联系和应急协调机制。主动联系本服务区域的公共设备制造供应商，了解设备大修、维护情况，建立良好关系和应急协调机制。制作材质好、外观端正、内容清晰的名牌、标牌、告示牌、警示牌等指示牌，与大楼/区域的整体环境相适应。（6）节能管理：根据采购人的节约能源（资源）相关要求开展相关服务工作。并按照相关节能强度目标实施相关巡查、抄表、统计、报告等服务管理工作。（7）其他服务要求：对物业使用人违反校园公约或学院管理规定的行为进行教育或按有关规定程序进行处理。对情节特别严重的，报相关部门处理。6.额外专业服务（1）高空外墙清洁：对服务区域内高层建筑物外立面进行清洗、清洁，不少于每年1次。做好高空清洁人员的安全保障措施，清洗区域下方划出隔离区域，提醒过路行人车辆，避免造成危险（有关服务人员应具备行政主管部门要求的特定资格证书，保证严格按照国家规定开展高空作业）。（2）专业除四害服务：根据相关等级提供对应的专业防制、管理、规划服务。除一般“四害”防治外，还提供如蚁、蚤、虱、蜱、螨等其他有害生物的预防和控制。按气候及环境变化除四害。其中4月-11月的灭四害消杀工作不少于每月2次，其余月份不少于每月1次。使用符合国家标准的消毒、杀虫害等药剂进行环保消杀工作。投放药物应事先告知，投药位置有明显标识。每次消杀后进行检查，并记录存档。7.其他管理服务内容（1）对服务区域内的礼堂、机房、图书馆、体育馆、运动场、泳池、池塘、景观、雕塑等特殊场地、设施提供具有针对性的专业管理服务。（2）采购人在服务区域内举办大型活动（开学/毕业典礼、校庆、校运动会、集中考试、外单位交流活动等）时增派人员支援。为活动现场提供现场布置、秩序维护、设施设备维护、环境清洁、迎宾接待等服务。活动结束后根据采购人需要提供专项清洁打扫及垃圾清运服务。（3）配合采购人对服务区域内的设施、场地开展文化、艺术、专业实践等活动，包括制作张贴横幅、海报、宣传墙等。（4）采购人按规定或协商委托管理的事项。（5）采购人按自愿、有偿方式委托的其他管理事项。（6）采购文件规定的和供应商承诺的其他有关事宜。三、管理人员配备及要求1.人员需求清单序号部门岗位名称岗位配置数人员配置数备注1办公室3人经理112副经理113文秘114维修部45人主管115文员11保修员6维修员43437清洁部145人主管118班长559清洁员13913910宿管部140人主管1111班长3312宿管员13613613绿化部40人主管1114园艺工5515绿化工3434合计373人2.办公室人员要求（1）项目经理：负责项目的全面物业管理工作，具有5年或以上物业管理经验，45周岁或以下，具有本科或以上学历。（2）副经理：负责协助项目经理开展全面物业管理服务工作，具有3年或以上物业管理经验，45周岁或以下，具有大专或以上学历。（3）文秘：负责协助项目经理、副经理助理做好物业文秘相关工作，具有3年或以上文秘工作经验，35周岁或以下，具有本科或以上学历。3.维修部的工作职责要求和岗位定编（1）维修部负责全校范围内的维修工作。（2）工作职责：①负责受理全校的报修工作（含接听报修电话、报修记录、材料的发放与回收、维修资料的存档）。②负责全校供电系统的维护、维修、保养工作，保证全校用电正常。③负责全校供排水（污）系统的维护、维修、保养工作，保证全校用水正常（包括水泵房值班、维护、保养）。④负责全校行政、教学、实训、图书馆等公共场所室内用水、用电的管理、维修和每月的计量工作。⑤负责全校教师公寓、学生公寓室内用电、用水的管理、维修和每月的计量工作。⑥负责全校路灯的维护、维修工作。⑦负责全校太阳能系统的管理、维护、维修和计量工作。⑧负责防雷设施及校园内零星焊接类项目的维修管理工作。⑨负责全校所有房屋建筑物内、外墙（包括室内天花板）安全检查、电梯日常巡查、维护工作，不能自修的须立即报修，确保安全。⑩负责学校大型活动（迎新工作、各种晚会、大型会议等）的水电保障工作。⑪负责各大型考试（如大学四六级英语考试、自主招生、各种技能考试等）考场的水电保障工作。⑫负责毕业生宿舍的水电维修工作。⑬负责学生宿舍、教学楼家具的日常维护、维修工作。⑭严格执行学校和后勤管理处的各项管理制度和规定，并统一着装。⑮负责完成学校临时交办的有关任务。（3）对各类范围内的维修项目，须随报随修，确保质量。（4）维修部人员入职要求：①维修部主管：男性，45周岁或以下，具有大专或以上学历，具有维修电工一级技师证，具有3年或以上水电主管维修管理经验。②文员：女性，35周岁或以下，具有大专或以上学历。★③维修员：男性，55周岁或以下，具有电梯管理员证、高压进网证、维修电工证、焊工证。④需合同双方面试合格后方可入职。4.清洁部的工作职责要求和岗位定编（1）清洁部负责现有学校各楼宇（其中5栋教学楼、12栋实训楼、33栋学生公寓、1栋图书馆、1栋办公楼、19栋教师公寓、创新创业基地、人防工程）、1个高尔夫球实训场、校区道路面积约10.3万平方米和两个人工湖、一个荷花池、体育场、广场等公共区域。（2）工作职责：①负责全校范围室内外、道路的清洁卫生工作。②负责全校楼宇外环境清洁卫生工作。③负责全校楼宇内公共区域和图书馆（含阅览室、书库自修室室内，但不包括书架和电脑的卫生）的清洁卫生工作。④负责教学楼公共课室、教师休息室的卫生和粉笔的配备工作。⑤负责保障学校大型活动（迎新工作、各种晚会、大型会议、毕业生宿舍、新入住教工宿舍等）的卫生清洁工作。⑥负责对全校公共洗手间的保洁和水电设施的巡查，发现问题及时报告维修部。⑦负责学校文化广场舞台及化妆室、洗手间的清洁卫生工作。⑧负责校内所有实训场地公共区域的清洁卫生。⑨负责三、四饭堂风雨操场洗手间的清洁卫生工作。⑩负责行政楼一楼会议厅、各会议室等清洁卫生工作。⑪负责收集学校垃圾，清运到垃圾场，并对所有垃圾场点（含垃圾箱、垃圾屋）进行清洁、管理。⑫负责学校所有停车场、排水井道的清洁卫生工作。⑬负责各大型考试（如大学四六级英语考试、自主招生、各种技能考试等）考场卫生的提前清洁工作。⑭负责学校大型活动（迎新生、各种晚会、大型会议等）的卫生保障工作。⑮负责清理学校除广告栏之外的建筑物、电线杆、指路牌等公共设施上张贴的各类广告、海报、启示、通知、刻画、涂写的卫生清洁工作。⑯负责检查各区域内的设施，一旦发现设施损坏，应及时向维修部报修。⑰负责监督和制止任何个人和部门随意丢垃圾、废品等行为以及校内各种商业活动后的场地卫生清理工作。⑱负责监督施工队现场的卫生清理情况，督促施工队竣工后，在规定的时间内自行清理现场、拆除临时建筑和施工设施。⑲负责完成学校临时交给的清洁任务。（3）清洁部人员入职要求：①清洁部主管：55周岁或以下，具有大专或以上学历，具有3年或以上清洁服务管理经验。②清洁员：原则上女性在50周岁或以下、男性别在55周岁或以下，初中或以上文化程度。③身体健康、具有良好的道德修养。5.宿管部的工作职责要求和岗位定编（1）宿管部负责现有学生公寓33栋，保证每栋宿舍24小时有人值班。（2）工作职责：①负责全面掌握本楼宇宿舍内生活设施的基本情况，建立完善的资料及档案。②负责本栋宿舍学生入住的基本情况（姓名、院系、房号），建立学生综合档案，及时做好学生入住的变更记录。③负责新生的住宿安排和毕业生离校工作，以及学生床位调整。④负责督促保洁员严格按照卫生标准完成本栋宿舍保洁的任务。⑤负责与学校维修部门配合，完成学生宿舍的各项维修工作（包括水电、照明、门窗、玻璃、家具、房屋等），以及废旧材料的回收登记工作。⑥负责学生宿舍的正常秩序，督促学生按时熄灯就寝，对影响学生学习、休息的不良现象和行为要及时劝止，对违反宿舍管理规定的学生，要及时上报后勤管理处宿管科。⑦负责宿舍区域安全管理，做好“四防”工作（防止突发事件、防盗、防火、防灾害事故）和大件物品的登记，如宿舍内发生被盗案件，损失由物业公司承担赔偿。⑧负责宿舍的公共配套设施的完好使用。⑨负责学生水电费超额费用的计算与收取工作。⑩负责太阳能热水记录工作。⑪负责学生宿舍饮用水和其它物品发放工作。⑫严格执行学校和后勤管理处的各项管理制度和规定，并统一着装。⑬完成领导交办的其它工作。（3）宿管员入职要求：①宿管主管：50周岁或以下，具有大专或以上学历，具有3年或以上宿舍管理经验。②宿管员：高中或中专以上文化程度，50周岁或以下。③男性身高不低于165㎝（男性不得染发）、女性身高不低于155㎝。身体健康，形象良好，思想政治合格。 ④需合同双方面试合格后方可入职。6.绿化部的工作职责要求和岗位定编（1）绿化部负责学校校园有绿化面积约63万平方米，其中草皮面积约45万平方米。（2）工作职责：①负责学校校园内的绿化面积的养护工作。②协助学校大型活动的会场布置工作。③负责每学年对学校的草地、树木的施肥两次（寒假施有机肥一次、暑假开学前施化肥一次，肥料由学校购买）。④负责不定期修剪学校的绿篱围墙，保障围墙整齐。⑤负责不定期对学校的草地、树木喷洒农药至少两次（药品由学校购买）。⑥负责每年不定期地对校园内的树木、草皮进行修剪、移植、补种。⑦根据季节及植物生长的实际情况，及时进行灭虫或者施肥，详细记录施放的时间、地点、品名与数量（如冬季对树木进行防寒保护）。⑧根据季节及植物生长的实际情况，种植时花（花的种子由学校购买），详细记录种植时间、地点、品名和数量。⑨如遇自然灾害（台风等），负责对树木进行扶植、加固处理。⑩负责监督施工人员的施工过程，防止因施工而破坏树木、草地或者植被，在工程结束后需督促施工人员自行清理现场并恢复绿地原貌，发现未经批准而擅自占用绿地或移植、砍伐树木的，及时制止并上报后勤管理处。（3）绿化工入职要求：①主管：55周岁或以下，具有园林绿化或园艺类专业大专或以上学历，具有3年或以上绿化管理经验。②园艺工及绿化工（至少含2名绿化初级工）：50周岁或以下，初中或以上文化程度。四、供应商基本要求1.供应商须有稳定员工队伍的保障措施，党、团、工会组织齐全，并积极开展员工活动。供应商工作人员应固定保持在90%以上，凡更换人员须报采购人同意并做好交接班工作，若因交接班衔接不好，致使采购人工作受到影响者，则按相关规定进行处罚。2.供应商须服从采购人管理，遵守采购人有关管理制度，严格按照采购人的要求提供管理服务，自觉接受采购人职能管理部门的业务检查和监督，并接受服务对象（师生员工）的监督。3.如发生突发事件或爆水管、停电事故时，供应商应立即采取防止事故扩大的有效措施，如关水闸或拉电闸，立即组织人力尽快排除故障，并报告采购人相关管理部门。4.特殊情况（如天气炎热、寒冷、风雨、雷电等恶劣天气情况和供用电系统大负荷运行时）须安排增加人员和巡查次数，保护设备，并做好情况记录，情况紧急时需立即报告采购人管理部门。5.如遇台风、水灾或火警等突发事件，供应商项目经理和主要管理人员应立即组织员工进行抢险救灾及做好善后工作。6.负责课室等教学场所的卫生保洁人员，寒暑假期间在确保完成公共场所卫生及培训办班课室卫生的前提下可适当调整，相关工作安排须提前上报采购人，并经得同意后方可调整。7.供应商服务人员须按岗位要求根据工种统一着装、佩戴工号牌上岗，做到衣冠整洁，精神面貌好，态度端正、服务文明，自觉遵守采购人规定，按时上下班，并接受采购人检查、监督与考核。8.供应商须在珠海市内具备物业收费的一切资格。★9.为本项目供应商须与配备人员签订劳动合同、购买社保，且本项目不允许转包、分包及劳务派遣，供应商须每季度提供社保名册供采购人查阅，如供应商违反上述事项，采购人将立即终止本项目服务合同。10.合同期限届满时，原供应商若不能续约，须无条件向采购人移交全部用房以及属于采购人的所有工具与设施设备以及设备资产账目等有关档案资料。无条件配合新接管公司做好物业的所有交接工作并按合同约定无条件退场。11.供应商应结合本用户需求，提供人员的员工档案资料与管理方案（包括录用与考核、淘汰机制、协调关系、服务意识、量化管理及标准运作等）及培训方案（计划与目标等）、应急管理方案（包括发生突发事件须遵照学校应急程序执行，积极配合学校有关单位处理善后工作等措施）、管理规章制度方案、校园文化及便民服务方案（包括校园文化活动计划、思路与便民服务方案）。12.供应商提供信息化管理应用案例及方案：（1）提供类似项目的信息化管理应用案例，附实际应用场景截图及业主证明。①提供应用场景截图。②提供对应业主使用该系统的证明文件复印件。（2）对本项目提出有针对性的信息化管理系统方案，具有核查考勤信息、学生宿舍管理、维修调度应用、设备设施维护管理功能。13.供应商应提供规范化、标准化的内部管理制度情况，并结合本项目提出物业管理服务承诺指标。14.供应商根据采购人项目特点，提出校园文化活动计划、思路与便民服务方案。五、商务要求1.服务期限、服务地点（1）服务期限：2023年8月1日至2026年7月31日（共36个月）。本项目采用“1+1+1”合同管理方式，每年按考核办法考核当年总平均分数须≥85分合同才继续执行下一个合同年，否则本项目合同无条件终止，供应商无条件退场，且采购人无需向供应商支付任何赔偿。（2）服务地点：珠海市金湾区珠海大道南65号。2.付款方式（1）本次物业管理项目委托管理期限共36个月，物业管理费用中的材料包干费用包含清洁、宿舍管理和办公所需的消耗用品及工具，不包含房屋、水电等维修所用的材料或零部件。（2）供应商在服务满一个月后，向采购人提出付款申请，采购人根据物业服务考核情况，原则上于次月15日前（逢节假日顺延）将上月的服务费汇入供应商指定的银行账户。（3）在合同执行期间，如遇政府政策性最低工资、保险调整，采购人按最低工资调整的差额进行补差。如下调“社会保险”，采购人则相应扣减费用。3.履约保证金（1）签订合同后10天内供应商需向采购人缴纳人民币50万元作为履约保证金（以银行转账、支票、汇票、本票或者金融机构、担保机构出具的保函等非现金形式提交（保函的期限覆盖本项目合同期限））。（2）供应商给采购人造成的损失超过履约担保数额的，还应当由其对超过部分予以赔偿，并依法追究其责任。（3）合同期满时，与新的供应商清点移交完成所有手续后，一个月内将保证金余额无息返还。（4）下列任何情况发生时，履约保证金将不予退还：①在合同有效期内，供应商将本项目转包给他人，或者未经采购人同意，将项目分包给他人的，履约保证金不予退还。②在合同有效期内，凡因供应商责任，使采购人解除本项目合同的，履约保证金不予退还。③出现其他违反有关法律法规的规定及合同约定不予退还履约保证金的条款。（5）采购人逾期退还履约保证金的，从逾期之日起每日按履约保证金金额的0.5‰的数额向供应商支付违约金。4.履约验收考核（1）物业服务考核标准校园物业服务质量考核由学校相关职能部门和服务对象进行评分，考核小组由学校各职能部门代表、教师代表、学生代表组成的考核小组每月不定期、不定次数对供应商本月服务质量进行考核。表一：校园物业水电及零星维修服务考核表项目序号服务内容服务标准规定分值评分细则评分存在的问题及建议校园物业水电及零星维修服务1遵守学校规定的工作制度和工作程序。2监督与检查主动检查校园内水电及附属设施的运行情况，及时修复故障，按照规章制度进行检查和记录。8每发现一次不符合扣1分，直至本项分值扣完3维修服务及时为学校师生提供报修服务，设报修、投诉受理中心，提供24小时电话报修服务，接受故障报告、报修、投诉、咨询服务。校园内道路、墙体、天花、栏杆、地面、管道、垃圾堆放点、电路、门窗、锁、窗帘、空调、风扇、开关等所有小型维修均需及时处理，一般在报修后24小时内完成，如不能24小时内完成需报学校管理部门登记。设专人负责跟进、记录和反馈，有效投诉处理率应达到100%，投诉回复率达到100%，整改及时率应达99%。25每发现一次不符合扣1分，直至本项分值扣完43.对特殊时段（如夜晚、冬季、夏季）、特殊环境条件（高温、低温）紧密相关的生活配套设备或设施发生故障，须30分钟内赶赴现场，并采取措施全力修复。5每发现一次不符合扣5～10分，直至本项分值扣完54.对紧急的水电安全突发事件，须在15分钟内赶赴现场，并做好初期的处理工作，如关闭水路或断电。责任项如出现该责任项事故一次性扣40分。6用水用电检查定期做好校园内用水用电检查工作，做到每周、每月有检查、有记录、有落实、有反馈，每周、每月有总结。属于管理不善导致校园内停水电扣10分（因市政上级开关或水阀故障，或突发事件引发停水电除外）。15每发现一次不符合扣2分，直至本项分值扣完7设备和设施管理派专人负责跟进各项专用设备（含用电、用水的控制设备，高压电房设备，供冷、供热设备）的维保维修工作，并做好监管与记录。做好日常设备的运行情况巡查并记录，遇有故障及时通知维保单位，或上报学校后勤部门，以最快速度解决。15每发现一次不符合扣5～10分，直至本项分值扣完服务态度服务质量1礼仪礼貌服务人员穿着统一工作服，佩戴工作牌，服务用语规范,仪容、仪表大方得体，亲切自然。3每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完2遵纪守法爱护学院公物，爱护学生和教职员工。做到拾金不昧，无发生偷窃或拾物不上交的行为。3如发生，一次性扣3分3管理沟通能与校方沟通和合作，能重视和及时解决管理工作中存在的问题。3每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完4服务态度工作人员为师生服务能做到主动、热情、周到、细致、耐心、诚恳。3每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完5服务投诉和反馈能热情、耐心、诚恳地受理客户各类投诉、咨询。对报修、投诉、求助、建议，做到认真记录，及时处理，逐件反馈。6每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完6每月定期召开物业经理接待日会议，对学院教职员工、学生提出的意见能及时回应和整改。2每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完7安全生产1．每月定期对员工进行培训，提高员工的道德水准和安全生产意识，提升员工的整体质素。2每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完2．员工持证上岗。如发生，一次性扣2分8工作协调与配合不执行学院规章制度，不接受主管部门的建议和指导。5如发生，一次性扣5分9建立并落实服务制度有符合学院实际的规章制度及考核方案，并有组织实施。5每发现一次不符合扣1分，直至本项分值扣完合计100表二：物业清洁卫生服务质量考核表项目序号服务内容服务标准规定分值评分细则评分存在的问题及建议保洁服务1楼房保洁范围：房门、墙面、地面、扶手、楼梯、天花板、天面、雨蘕、宿舍区大门周围等。标准：目视无污迹、无纸屑、无积尘、无积水、无杂物。排水口畅通，水沟无污泥。8每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完2公共卫生间范围：墙面、地面便器、镜面、洗手台、拖把池等。标准：无异味、无污迹、无水迹、无积尘，洗手台有绿色植物。12每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完3楼房垃圾清运及保洁管理保洁人员须配备保洁工具和清洁剂，以做好保洁服务。2每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完有专职检查人员，每天定时检查督促，及时解决保洁缺陷。2每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完垃圾每天清运2次以上，垃圾桶桶身目视洁净，无粘附物。3每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完4校园公共区域保洁范围：主校道地面、花基、垃圾桶、沉沙井、标志牌、板报栏、明排水沟等。12每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完5公共教室及多媒体教室管理范围：教室地面、桌面、讲台、黑板、天花板、门窗。熟悉课程表，保洁完毕后30分钟内锁门并关闭电源。8每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完6水池及化粪池的清理楼顶水池每半年清洗一次。化粪池每半年清理一次。8如发生，一次性扣8分有害生物防治服务72每发现一次不符合扣1分，直至本项分值扣完8蚊子每月度两次全面消杀。单位内外环境各种存水容器和积水中，蚊幼及蛹的阳性率不超过3%，每500ml积水蚊幼及蛹不超过5只。3每发现一次不符合扣1分，直至本项分值扣完9蟑螂每月度二次全面消杀。室内有蟑螂成虫或若虫阳性房间不超过3%，平均每间房大蠊不超过5只，小蠊不超过10只。有活蟑螂卵鞘房间不超过2%，平均每间房不超过4只。有蟑螂粪便、蜕皮等蟑迹的房间不超过5%。3每发现一次不符合扣1分，直至本项分值扣完10苍蝇每月度两次全面消杀。有蝇房间不超过3%，平均每阳性房间不超过3只。防蝇设施不合格房间不超过5%。蝇类孳生地得到有效治理，幼虫和蛹的检出率不超过3%。3每发现一次不符合扣1分，直至本项分值扣完11蚁类全年防制，4月至11月每月全面检查一次，发现白蚁及时（24小时内）进行消杀。同一区域内全年发现白蚁不能多于3次。2每发现一次不符合扣1分，直至本项分值扣完12蛇类每季度进行一次防蛇布控，发现蛇要立即到场进行防治。1每发现一次不符合扣1分，直至本项分值扣完13蜂等季节性害虫全年防制，发现要立即到场进行防治。1每发现一次不符合扣1分，直至本项分值扣完服务态度服务质量1礼仪礼貌服务人员穿着统一工作服，佩戴工作牌，服务用语规范,仪容、仪表大方得体，亲切自然。3每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完2遵纪守法爱护学院公物，爱护学生和教职员工。做到拾金不昧，无发生偷窃或拾物不上交的行为。3如发生，一次性扣3分3管理沟通能与校方沟通和合作，能重视和及时解决管理工作中存在的问题。3每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完4服务态度工作人员为师生服务能做到主动、热情、周到、细致、耐心、诚恳。3每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完5服务投诉和反馈能热情、耐心、诚恳地受理客户各类投诉、咨询。对报修、投诉、求助、建议，做到认真记录，及时处理，逐件反馈。6每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完6每月定期召开物业经理接待日会议，对学院教职员工、学生提出的意见能及时回应和整改。2每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完7建立并落实服务承诺制度1．有符合学院实际的规章制度及考核方案，并有组织实施。3每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完2．遵守学校规定的工作制度和工作程序。8安全生产1．每月定期对员工进行培训，提高员工的道德水准和安全生产意识，提升员工的整体质素。2每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完2．员工持证上岗。每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完9工作协调与配合不执行学院规章制度，不接受主管部门的建议和指导。5如发生，一次性扣5分合计100表三：学生宿舍管理服务质量考核表项目序号服务内容服务标准规定分值评分细则评分存在的问题及建议宿舍管理1日常管理（1）宿管员不得擅自离岗或从事与工作无关的事。（2）巡查宿管要做好宿舍用电安全巡查，卫生清洁、男女混住及外来人员检查及上报工作。（3）做好学生晚归等数据的统计和报送工作。（4）做好宿舍钥匙管理。（5）受理宿舍范围内设施报修并向维修单位报告。45每发现一次不符合扣1分，直至本项分值扣完2突发事件处理宿舍发生突发事件须遵照学院应急程序执行。积极配合学院有关单位处理善后工作。责任项如出现责任项事故一次性扣45分宿舍保洁服务1学生宿舍保洁质量范围：房门、墙面、地面、扶手、楼梯、天花板、天面、雨蘕、宿舍区大门周围等。标准：目视无污迹、无纸屑、无积尘、无积水、无杂物。排水口畅通，水沟无污泥。(学生宿舍室内不在此考核范围)15每发现一处不符合扣0.5分，直至本项分值扣完2宿舍垃圾清运及保洁管理（1）给保洁人员配备须的保洁工具和清洁剂，以做好保洁服务。（2）有专职检查人员，每天定时检查督促，及时解决保洁缺陷。（3）垃圾每天清运2次以上，垃圾桶桶身目视洁净，无粘附物。10每发现一处不符合扣0.5分，直至本项分值扣完服务态度服务质量1礼仪礼貌服务人员穿着统一工作服，佩戴工作牌，服务用语规范,仪容、仪表大方得体，亲切自然。3每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完2遵纪守法爱护学院公物，爱护学生和教职员工。做到拾金不昧，无发生偷窃或拾物不上交的行为。3如发生，一次性扣3分3管理沟通能与校方沟通和合作，能重视和及时解决管理工作中存在的问题。3每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完4服务态度工作人员为师生服务能做到主动、热情、周到、细致、耐心、诚恳。3每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完5服务投诉和反馈能热情、耐心、诚恳地受理客户各类投诉、咨询。对报修、投诉、求助、建议，做到认真记录，及时处理，逐件反馈。6每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完6每月定期召开物业经理接待日会议，对学院教职员工、学生提出的意见能及时回应和整改。2每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完7建立并落实服务承诺制度1．有符合学院实际的规章制度及考核方案，并有组织实施。3每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完2．遵守学校规定的工作制度和工作程序。8安全生产1．每月定期对员工进行培训，提高员工的道德水准和安全生产意识，提升员工的整体质素。2每发现一次不符合扣0.5分，直至本项分值扣完2．员工持证上岗。9工作协调与配合不执行学院规章制度，不接受主管部门的建议和指导。5如发生，一次性扣5分合计100表四：绿化养护质量检查考核表序号检查项目服务标准规定分值评分细则评分存在的问题及建议1仪容仪表1.工人统一制服、佩戴工作证。51人不合格扣1分2.工人头发、指甲修剪及时、身上无异味。1人不合格扣1分3.精神饱满、状态良好、工作热情。1人不合格扣1分2工作纪律1.服从安排、听从工作调配、认真完成本职工作、严格遵守管理处规章制度、同事之间不互相争吵。15违纪1人扣1分2.对同事和他人和气、热情。不合格或有效投诉一次扣1分3草坪类1.草坪平整美观、草高保持3-5cm。20超过6cm按每100㎡扣1分2.边缘交界处清晰平滑，界线分明，无过长现象、没修剪草边的。按50㎡扣1分3.做到工完场清。及时清理垃圾。每次扣1分4.无明显阔叶杂草、草坪纯净率达95%以上。每㎡杂草超过20株扣1分5.每季一次，草坪碧绿期达350天以上。缺肥100㎡扣1分6.2天浇水一次，使草坪保持适量水份，无萎蔫情况。关注天气预报、节约用水。出现缺水萎蔫每100㎡扣1分7.每周检查一次。发现病虫害及进处理。病虫防治率达95%以上。出现病虫害没及时处理没100㎡扣1分8.每周检查一次，及时处理黄土裸露，保持草坪覆盖达95%以上。校方提供了草坪未及进补植的每次扣1分4乔木类1.无徒长枝、枯枝、烂头、过密枝、无腐枝。20每5处扣1分2.乔木基部土壤疏松、平整、无青苔、无板结。每5株扣1分3.土面不露肥、无缺肥情况。每5株扣1分4.无明显病虫枝、病虫害防治率达95%以上，但因白蚁、林业检疫性病虫害除外。发现病虫害每10株扣1分5.保持乔木正常生长需要，无缺水情况。有缺水的每10株扣1分5灌木类1.合乎修剪规律、造型植物轮廓清晰、平直整齐、棱角分明、无严重枯枝黄叶。新生枝条不超过15cm。20目视没达标的按每100㎡扣1分。2.养分适量、无缺肥、无徒长。目视缺肥每100㎡扣1分3.边缘整洁、土壤疏松。目视土壤板结每100㎡扣1分4.保持正常生长需要、无缺水情况。目视缺水每50㎡扣1分5.见虫即打，无明显病虫枝，防治率达95%以上。目视出现病虫害未处理按100㎡扣1分6花坛、地被植物类1.坛边整洁美观、无明显残花、修剪合理、层次分明、富有立体感。20目视发现未达标的每100㎡扣1分2.养分适量、无缺肥、无徒长。出现缺肥每100㎡扣1分3.保持正常生长需要，无缺水情况。目视出现缺水按每100㎡扣1分4.绿篱边缘整洁、土壤疏松。外边缘出现板结按每100㎡扣1分5.见虫即打，五明显病虫枝，防治率达95%以上，但因白蚁、林业检疫性病虫害除外。未达标按每100㎡扣1分6.每周检查一次，及时处理黄土裸露，保持草坪覆盖率达95%以上。校方提供了草坪未及进补植的每次扣1分合计100表五：物业管理服务质量考核评分表广东科学技术职业学院物业管理服务年月份考核结果处理意见表序号项目规定分值测评得分分项比例分项得分存在问题及建议说明1办公室10020%若有单项评分低于60分（不含60分）的，则本表总分按照最低单项评分打分。2维修服务10020%3清洁卫生服务10020%4学生宿舍管理服务10020%5绿化园林服务10020%总分100%统计人签名：考核负责人校对：后勤审批：20年月日20年月日20年月日表六：物业管理服务质量季度考核结果处理意见表广东科学技术职业学院物业管理服务年月度考核结果处理意见表基本项目考核得分被扣分值奖励分值总分考核负责人建议说明：简要介绍考核表的发放和考核情况，考核中提出的问题和改进措施，对照考核结果和合同条款提出处理建议。签名：年月日学校意见说明：对考核流程和考核结果进行审核。签名：年月日考核奖罚标准：基准分（满分）为100分。（1）如果各项服务指标达到要求，学校师生对供应商服务质量的满意率≥85分，学校不扣罚物业管理费。（2）60≤得分＜85分的，学校扣当月物业管理费的5%，余下支付给供应商。（3）得分＜60分的，学校扣当月管理费的20%，如果在合同期内考核得分小于60分达两次，学校有权与供应商终止合同，且校方无需向供应商支付任何赔偿。（4）供应商在执行本合同中，因工作出色，能提供合理化建议并取得较大成效，或为挽回重大经济损失有特殊贡献，经学校确认，给予奖励，奖励得分和金额视具体情况，经学校研究决定。（2）物业管理服务考核和物业管理费的扣罚分为两种方式综合考核：①月份考核：即每月由学校考核小组考核当月的物业管理服务质量，按各单位的评分结果综合计分，并按照考核标准，学校给付供应商当月物业管理费。②日常考核：即是在日常的物业管理运作中，学校主管部门检查工作中发现的具体岗位的违规行为，或接到服务对象的投诉，经调查属实的，按照日常管理考核标准，给予具体岗位或违规事件的处理。（3）物业管理服务月份考核标准,具体扣罚标准规定如下：①如果各项服务指标达到要求，学校师生对供应商服务质量的满意率≥85分，学校不扣罚物业管理费。②60≤得分＜85分的，学校扣当月物业管理费的5%，余下支付给供应商。③得分＜60分的，学校扣当月管理费的20%，如果在合同期内考核得分小于60分达两次，学校有权与供应商终止合同，且校方无需向供应商支付任何赔偿。（4）服务年限：3年（具体日期以合同为准），本项目采用“1+1+1”合同管理方式，每年按考核办法考核当年总平均分数须≥85分合同才继续执行下一个合同年，否则本项目合同无条件终止，供应商无条件退场，且采购人无需向供应商支付任何赔偿。（5）重大事故考核。由于供应商管理不善，致使发生财产重大损失达30万元以上或人员伤亡事故的，由供应商承担经济赔偿责任并追究供应商的法律责任。学校有权利终止本合同，且校方无需向供应商支付任何赔偿。六、物业管理服务的质量标准（要求）服务项目服务范围服务标准维修维护1、教学楼：课室：桌椅、黑板、讲台、风扇、窗帘、日光灯（灯座、灯管、启辉器等）、开关、门窗（含配件及玻璃）、门锁等。办公室、会议室、教师休息室：日光灯（灯座、灯管、启辉器等）、开关、办公桌椅、会议台、会议椅、办公家具（沙发、文件柜、资料柜、茶几等）、窗（含配件及玻璃）、门锁、窗帘等。公共区域：天台门、电梯、路灯（灯座、灯管、启辉器等）、楼梯扶手、开关、消防栓、消防管、玻璃、洗手间（门锁、小便池、水龙头、镜子、水管、蹲位隔板、洗手盆、水箱、蹲位堵塞等）等。2、行政楼：办公室、会议室：日光灯（灯座、灯管、启辉器）、开关、办公桌椅、会议台、会议椅、办公家具（沙发、文件柜、资料柜、茶几等）、门窗（含配件及玻璃）、门锁、窗帘等行政报告厅：会议椅、会议台、日光灯（灯座、灯管、启辉器）、开关公共区域：天台门、路灯（灯座、灯管、启辉器）、楼梯扶手、开关、消防栓、消防管、玻璃、洗手间（门锁、小便池、水龙头、镜子、水管、蹲位隔板、洗手盆、水箱、蹲位堵塞等）等。3、图书馆：办公室：日光灯（灯座、灯管、启辉器）、开关、办公桌椅、会议台、会议椅、办公家具（沙发、文件柜、资料柜、茶几等）、门窗（含配件及玻璃）、门锁、窗帘等阅览室、自修室：桌子、椅子、风扇、日光灯、书架等。公共区域：天台门、电梯、路灯（灯座、灯管、启辉器）、楼梯扶手、开关、消防栓、消防管、玻璃、洗手间（门锁、小便池、水龙头、镜子、水管、蹲位隔板、洗手盆、水箱、蹲位堵塞等）等。4、学生公寓：学生宿舍内：床（床架、床板等床的配件）、衣柜、电脑台、椅子、门窗（含配件及玻璃）、窗帘、风扇、门锁、开关、灯（灯座、灯管、启辉器）、水龙头、洗手间（门锁、水龙头、镜子、水管、洗手盆、淋浴花洒、蹲位堵塞、马桶等）维修时间要求：物业管理公司接到维修单（或电话通知）后，一小时内须作出回应。紧急情况下需立即赶到现场进行紧急处理，并按校方要求的时间修复。具体要求如下：抢修类：如电路故障、水管、水制、水龙头爆裂漏水，要求立即抢修。小修类：如门锁、课室桌椅、电风扇、电灯等损坏，要求24小时内维修好。中修类：门窗、公用设施、排污管等维修项目，要求48小时内维修好，无法维修的及时做好上报。维修材料要求：物业管理公司仓库应按要求备够常用的维修材料。维修维护公共区域：天台门、路灯（灯座、灯管、启辉器等）、楼梯扶手、开关、消防栓、消防管、洗手间（门锁、小便池、水龙头、镜子、水管、蹲位隔板、洗手盆、水箱等）等5、教工宿舍（集体宿舍）宿舍内：床（床架、床板等床的配件）、椅子、玻璃门、窗（含配件及玻璃）、风扇、门锁、开关、灯（灯座、灯管、启辉器）、水龙头、窗帘、洗手间（门锁、水龙头、镜子、水管、洗手盆、蹲位堵塞等）公共区域：天台门、路灯（灯座、灯管、启辉器）、楼梯扶手、开关、消防栓、消防管等6、招待所办公室、会议室：日光灯（灯座、灯管、启辉器）、开关、办公桌椅、会议台、会议椅、办公家具（沙发、文件柜、资料柜、茶几等）、窗（含配件及玻璃）、窗帘、门锁等客房：床头灯、壁灯、水龙头、镜子、淋浴花洒、马桶堵塞、洗手盆、电风扇、开关、日光灯、门锁等7、体育场日光灯（灯座、灯管、启辉器）、开关、办公桌椅、会议台、会议椅、办公家具（沙发、文件柜、资料柜、茶几等）、窗（含配件及玻璃）、窗帘、门锁等运动场护网、观看台凳子等运动场灯（灯座、灯管、启辉器）、楼梯扶手、开关、消防栓、消防管、应急灯、洗手间（门锁、小便池、水龙头、镜子、水管、蹲位隔板、洗手盆、水箱、蹲位堵塞等）等8、公共设施每栋楼的配电箱、水电设施。消防栓配件、灭火器（社会化单位内的除外）。绿化带水龙头、水管。道路沙井盖、排水渠水泥盖板。建筑物上下水管道、雨水管道。学校开关站电力总闸以后的全部电力线路。学校市政总水表以后的供水系统等。巡查：物业管理公司负责对校区管理范围内的巡查工作，需指派专人定时对校区管理范围内的建（构）筑物及设备、设施进行巡查，发现问题及时处理和上报，确保校区的正常运作。各项物业管理服务标准及要求服务项目服务范围服务标准清洁管理公共场所及道路：道路、截洪沟、排洪沟、动力污水处理池、草皮拾荒、室外消杀四害、垃圾箱、垃圾屋、水面、化粪池、下水道及沙井、垃圾场等。空地、广场的保洁：每日清扫，包干区内8小时巡回清扫，使地面干净，无纸屑，无烟头，无垃圾及其它废弃物，无积水。沙井盖无缺失、无杂物、无堵塞。道路两边无积泥沙，无杂草延伸。扶手、栏杆和室外台阶的保洁：扶手和栏杆每天擦拭一次。室外台阶每周清扫两次。垃圾箱的清洁：每天清理冲洗一次，无堆积垃圾，无异味，定期消毒、维护，做到锁头无损坏、箱体及内胆无丢失损坏。排洪渠、排洪沟、截洪沟及湖面的清洁：排洪渠、截洪沟无垃圾，无淤泥，无堵塞。排洪沟及下水道明渠干净，无积污水。湖面保持干净，无垃圾，无杂物。校区主干道和生活区道路的清洁：保持绿化带、主干道和教学区、生活区道路干净、整洁，及时清除泥尘，对主干道每半年清洗一次以上。做到上述道路和区域无垃圾及其它废弃物，无积水无淤泥，干净、美观、整洁。定期清理沙井，对堵塞的沙井应及时疏通，每月喷药二次，杀灭害虫。维护污水处理装置，保证其正常运作，保持良好的工作性能。每年至少对化粪池清掏一次，发现异常及时清掏，确保没有溢出、堵塞现象。（这条专业公司负责）⑩垃圾屋的清理和校区内垃圾的处理：派专人负责管理垃圾屋，每天对垃圾屋内外进行打扫和清洁，做到无垃圾堆积，无异味。学校内所有垃圾集中在垃圾场回收外运，物业管理公司负责垃圾外运处理。每周进行一至两次的喷药杀虫消毒。教学区：走廊、楼梯道、楼梯扶手、电梯间、卫生间、课室、教师休息室、会议室、接待室、阅览室、自修室、阳台、天台、教学区室外道路、停车场等公共区域的清洁、日常保洁、消杀、消毒、生活垃圾的收集、清运等。做到地面无积尘、无垃圾，无污迹痰痕，墙面天花无蛛网、无污迹，天台、窗户、窗台、楼梯栏杆、办公桌椅无积尘无积水，下水道畅通，电梯箱干净、整洁，卫生间无异味，天台干净整洁无积水。课室内保洁工作须在课前完成，不能影响正常的教学秩序。课室内电风扇（吊扇、壁扇）的清洁，每2个月清洁一次。清洁管理生活区：学生宿舍、教师公寓房间外的公共部分、生活区室外道路、运动场等公共区域的清洁、日常保洁、消杀、消毒、生活垃圾的收集、清运，不含食堂、商店的楼内部分。每栋每层设置四个带盖分类垃圾桶，每日清理垃圾两次，保持无垃圾溢出，垃圾桶完好、清洁、无异味。走道、楼梯等每日清扫1次，每天拖洗1次。公共部位玻璃每月清洁1次。扶手、栏杆每周擦洗两次。窗口两天抹一次。墙身扫尘每半月一次。做到地面无积尘、无垃圾。墙面天花无蛛网、无污迹。楼梯栏杆、走道清洁，无污渍痰斑。窗户窗台无灰尘。下水道畅通，保持整体环境的干净、整洁。走道、楼梯等每日清扫1次，每天拖洗1次。公共部位玻璃每月清洁1次。扶手、栏杆每天擦洗两次。窗口两天抹一次。墙身扫尘每半月一次。做到地面无积尘、无垃圾。墙面天花无蛛网、无污迹。楼梯栏杆、走到清洁，无污渍痰斑。窗户窗台无灰尘。下水道畅通，保持整体环境的干净、整洁。服务项目服务范围服务标准宿舍管理校区各宿舍楼1.负责全面掌握本栋宿舍楼设备、设施的基本情况，建立完善的基础资料及档案。2.负责本栋宿舍学生入住的基本情况（姓名、院系、房号），建立学生综合档案，及时做好学生入住的变更记录。3.负责新生住宿和原有学生床位调配安排。4.负责学生宿舍大件物品出入登记制度，确保校区学生宿舍财产安全。5.负责督促保洁员严格按照卫生标准完成本栋学生宿舍保洁任务。6.负责与维修部配合，完成学生宿舍的各项维修工作。7.负责学生宿舍的正常秩序，督促学生按时熄灯就寝，对影响学生学习、休息的不良现象和行为要及时劝止，对违反宿舍管理规定的学生，要及时上报有关部门。8.负责宿舍安全管理，做好“四防”工作（防止突发事件、防盗、防火、防灾害事故）。严格遵守宿舍作息时间，按照规定的时间开门、关门、开灯、关灯。9.负责做好宿舍的公物管理，保证宿舍的公用配套设施时刻处于良好的使用状态（包括水电、照明、门窗、玻璃、家具、消防器材、洗衣机等），要及时制止损坏公物的行为。要保持值班室、配电房、寝室内外整洁，要按规定放置和使用消防器材。10.负责学生水电费超额费用的计算与收取工作。11.负责学生宿舍物品的报修工作。12.负责学生宿舍物品的发放工作。13.协助采购人毕业生离校工作。14.热情接待学生及来访客人，主动帮助学生排忧解难。对师生的投诉要耐心解释及时处理。15.严格执行采购人的各项管理制度和规定。16.完成采购人交办的其他工作。绿化养护和水塘管理校区的草坪、灌木、乔木、果树等绿化区域的养护维修等。及水塘水面的清洁服务质量标准：草坪管养：草坪管养的标准是草种生长良好，草坪整齐雅观，四季常绿，覆盖率达100%，杂草率低于5%，无坑洼积水。生长势：生长势良好，生长量达到该草种该规格的平均年生长量：叶色青绿，无枯黄叶。修剪：根据季节和草坪的生长特点及时修剪，使草的高度一致，边缘整齐，高度控制在5—10厘米以下。人工浇水、施肥：根据草坪及其它植物的生长需要进行淋水和施肥，在雨水较少的时期应增加淋水，保持淋水量不低于该草种的蒸发量，使含水量保持在：砂土为3~5%，砂壤土为6~10%，壤土为12~20%，粘质土为20~21%。适当淋水施肥，以保证草坪植物长势良好。肥料的施用要适量、均匀，防止过量或不均匀引起肥伤，由于施肥不当造成的损失由物业管理公司负责。清除杂草和负责草坪区域内的卫生保洁：经常清除杂草，使草种纯度达95%，新接管的绿地应在半年内达到要求。填平洼地：及时填平洼地，使草坪内无坑洼积水，平整美观。补植：对被破坏或其它原因引起死亡的草坪植物应补植，使草坪保持完整，无裸露地。补植相同的草种，适当密植，补植后要加强保养。病虫害防治：及时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心管理，经常检查，及时发现及时处理。采取综合防治，使植物增强抗病虫能力，阻止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染。用化学方法防治时应事先通知学校，一般应在晚上进行喷药。药物、用量及对环境的影响，要符合环保的要求和标准。发生病虫危害时，最严重的危害率应控制在8%以下。2、果树、灌木、花卉和绿篱的管养灌木、花卉和绿篱管养的要求是生长良好，无病虫害，花繁叶茂，花色艳丽且造型美观，具有一定的艺术感和立体感，视觉效果较佳。生长势：生长势良好，生长量达到该品种的平均年生长量。萌蘖及枝叶生长正常，叶色较鲜艳，无枯枝残叶，植株整齐。花卉适时开花，花坛轮廓完美，无残缺，绿篱无断层。绿篱要求每半月修剪一次，野藤爬绿篱，每月清理一次。修剪：根据每种植物的生长特点及时修剪，造型美观。花灌木和草本花卉须在花芽分化前进行修剪，以免将花芽剪除。花谢后要及时剪掉残花老枝。绿篱和花坛整形要符合造景要求。淋水、施肥：根据植物的生长和开花特性进行合理淋水和施肥。在雨水缺少的时期，淋水量要求不低于该品种的蒸发量，使含水量保持在：砂土为3~5%，砂壤土为6~10%，壤土为12~20%，粘土为20~21%。在雨季做排水工作。适当淋水施肥，以保证草坪植物长势良好。肥料的施用要适量、均匀，防止过量或不均匀引起肥伤，由于施肥不当造成的损失由物业管理公司负责。清除杂草：经常松土和清除杂草，清除杂草和松土时要保护根系，不能伤根及造成根系裸露，更不能造成黄土裸露。补植：及时清理死苗，并在两周内补植回原来的种类并力求规格与原来植株接近，以保证良好的景观效果。补植要按照种植规范进行，施足基肥并加强淋水等保养措施。病虫害防治：及时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心管理，经常检查，及时发现及时处理。应采取综合防治措施，使植物增强抗病虫能力，阻止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染。用化学方法防治时应事先知会学校，一般在晚上进行喷药。药物、用量及对环境的影响，要符合环保的要求和标准。发生病虫危害时，最严重的危害率应控制在8%以下，并积极配合有关管理部门开展病虫害防治工作。3、乔木管养：乔木管养的标准是生长良好，枝叶健壮，树形美观，行道树上缘线和下缘线整齐，修剪适度，无死树、缺株，无枯枝、残叶，景观效果良好。生长势：生长势良好，生长量达到该品种平均年生长量。枝叶健壮，无枯枝残叶。修剪：结合每种树的生长特点如叶芽、花芽分化期等，确定修剪时间，避免把花芽剪掉，使花乔木适时开花。乔木整形效果要尽量与周围环境协调。行道树修剪要保持树冠完整，枝叶密度适宜，内膛不空又通风透光，且不能影响路灯和指示牌。修剪时按操作规程进行。尽量减少伤口，剪口要平，不能留有树钉。荫枝、下垂枝、下缘线下的萌蘖枝和干枯枝叶要及时剪除。淋水、施肥：根据不同生长季节和天气情况，不同植物种类和不同树龄适当淋水，行道树要用水枪喷淋，以便于清洗灰尘，并要求在每年的春、秋季重点施肥1~2次。施肥量根据树木的种类和生长情况而定，种植三年以内的乔木和树穴有植被的乔木要适当增加施肥量和次数。肥料要埋施，先打穴或开沟。补植：及时清理死树，在三周内补植回原来的树种并力求规格与原有的树木接近，以保证良好的景观效果。补植要按照树木种植规范进行，施足基肥并加强淋水等保养措施，保证成活率达95%以上。其它树种达85%。病虫害防治：及时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心管理，使植物增强抗病虫能力，经常检查，及时发现及时处理。采取综合防治，阻止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染。用化学方法防治时，一般在晚上进行