综合体项目地块概念规划设计

华汇02-10地块概念规划设计

1项目前期1前期分析区域位置

南中中的“曼哈顿”项目位于深圳前海自由贸易区。定位为未来整个珠三角的“曼哈顿”规划中的前海合作区将侧重区域合作，重点发展高端服务业、发展总部经济，打造区域中心，并作为深化深港合作以及推进国际合作的核心功能。”一小时交通圈”前海位于珠三角区域的焦点和”一小时交通圈”的中心，是珠三角最具交通综合优势的发展地区。SITESITE本案地块位于妈湾片区和前湾片区的交接处，其功能定位为妈湾片区的配套服务，作为前海少有的配套服务将辐射周边区域，具有极高的商业和配套价值。妈湾片区前湾片区桂湾片区现代物流、航运服务、供应链管理、创新金融及其他专业服务业等产业科技及信息服务等生产性服务业金融、信息、贸易、会计等生产性服务业1前期分析周边交通及环境SITE城市高速路城市主干道城市次干道图例:地铁5号线深惠城际线地铁站点巴士站点光明快线公交始末站1前期分析SITESITE500M500M5～10分钟生活圈5～10分钟生活圈TOD模式：

1、TOD模式是指以公共交通为导向的开发（transit-orienteddevelopment，TOD），规划一个居民或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。2、以5～10分钟步行路程为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的生活圈。基地图例:地铁5号线深惠城际线地铁站点光明快线公交始末站1前期分析基地处于2个规划地铁站点的步行半径内，具有非常明显的步行街区特征BUS规划用地土地属性：综合发展用地(1）项目规划用地面积：13767㎡

容积率：4.76总计容建筑面积：65600㎡（其中住宅为59560㎡，配套商业为1540㎡，社康中心为1300㎡，12班幼儿园为3200㎡商业用地学校用地居住及配套用地公园及绿地社康中心1300㎡

商业1540㎡住宅59560㎡90.8%2.0%2.3%功能面积配比住宅户型配比3房2卫130-140㎡225套59%12班幼儿园3200㎡4.9%3+1房2卫170-180㎡4房3卫200-220㎡93套24%62套16%1前期分析功能配比及地块属性SITE100M高层总层数：29层计算层数：28层150M高层120M高层总层数：32层计算层数：29层总层数：43层计算层数：40层以100M建安总成本为基准，120M上浮1.04，150M上浮1.09。对比得出：120M总层数比100M总层数多三层，计算层数仅多一层，所以100M—150M高度之间超高层不经济，产品量化不佳.塔楼高度应选择100M，或尽可能接近150M。1前期分析福田中心区单体部分:2.《深圳市城市规划标准及准则》8..4.8.3建筑面宽应根据建筑物所在低区的实际情况控制，应避免因面宽过大形成屏风效应，建筑高度大于60M时，最大面宽不应大于60M.1.建筑层高：《深圳市建筑设计规则》6.4.2.3首层作为公共大堂层高不得超过6M,住宅楼层层高不得超过3.6M，若超过则计为核减面积。2.阳台：《深圳市建筑设计规则》6.4.2.4平层户型：户内仅限面宽和进深均小于2.4M的居住空间（起居室、卧室）及一个厨房可分别设置一个计一半面积的阳台。阳台总投影面积不得超过该户除所有阳台以外户内建筑面积的20%或60平米。复式户型：户内设置室内透空空间的复式，阳台总投影面积之和，不得超过该户除所有阳台之外户内建筑面积的10%或30平米。H<100M建筑高度<100m时不需设置避难层H>60MW<60M建筑高度>60m时高层建筑的面宽需按照<60m控制标准层架空层H<6MH<3.6M规划部分:规范解读1.《建筑设计防火规范》GB50016-20145.5.31建筑高度大于100m的住宅建筑应设置避难层.其中第一个避难层的楼地面至灭火救援场地地面的高度不应大于50m,两个避难层之间的高度不宜大于50m第一个避难层<50M两个避难层之间<50M建筑高度>100m时需设置避难层H>100M1前期分析

2规划策略2

SWOT分析1.纯住宅用地，有利于创造良好的内部环境2.朝向较好，有利于采光良好的情况下获得较好的景观视野3.地形规矩，有利于创造灵活的空间布局1.交通便捷，临近地铁及城际铁路2.教育环境优良，近幼儿园、9年一贯制学校3.国际化的购物体验，临近多国免税店及大型商场4.紧邻城市低密度绿轴，景观资源良好5.地处启动区，具有建设的先行优势1.对于总用地而言，幼儿园独立用地面积较大2.除去幼儿园用地之后，住宅的容积率较高，但又限高100米3.地块本身面积小，内部资源不足1.周边地块处于规划状态2.如何与周边地块相互联系3.产品定位优势劣势机会挑战内部条件外部条件幼宅N减去幼儿园用地后，住宅部分的容积率约为6.14商业及办公区城市绿轴及国际商品购物中心9年一贯制学校交通枢纽站12班幼儿园占地面积约为3600，约占总用地26%2挑战Q1——如何与周边待建地块形成关联与互动Q2——如何利用绿轴即将带来的景观资源与视野Q3——如何在高容积率条件下创造出尺度宜人的居住环境和空间基于对地块进行的SWOT分析，我们可以看到设计需要直接面对的四大问题：Q4——如何创造具有差异性和竞争力的住宅产品如何充分利用景观资源？最大化利用200宽绿轴空间，为产品带来溢价空间。线性布局点式布局深圳湾一号天安高尔夫珑园2规划策略SITE良好的景观视线0.7的低容积率的城市绿化带景观与周边地块之间的连接。FAR4.7可以做什么？新加坡吉宝湾映水苑容积率：4.66建筑面积：2,000,000㎡；总户数：1129通过架空空间的连接，形成多地块联动，可以弱化单个地块规模小的局限。武汉中航城容积率：4.56总户数：519建筑面积：288045平方米占地面积：63203平方米2规划策略适当突破100米高度限制，可为住户带来最大化的花园空间，并提升高区住户景观体验。体验式商业街区中心绿化带Block商业街区及文化核心区2规划策略商业核心区和公共交通带来的主要步行人流，决定了地块的商业价值界面BUS商业模式？2产品建议2.产品差异化、层级化，满足不同区间需求

考虑产品的差异与层级，满足不同的市场需求，同时结合前海片区的重要定位和发展、规划，通过130~200㎡的梯级化产品，满足城市的目前刚性需求和未来城市的潜在需求。1.基于城市和整体片区出发，完善片区产品类型，避免同质化。在基地的西面有城市办公片区，除了办公产品还有商务公寓、loft等产品存在，基于前海的角度和整体片区角度考虑，从完善片区产品类型同时避免同质化上考虑，我们建议以中上面积区间的住宅产品为主。3.对于整体规划从资源配置上优先大户型策略，考虑西侧城市绿轴和东侧城市公园的景观资源的导向，进行产品分布。城市公园住宅小学住宅办公/公寓办公/公寓办公/公寓基地住宅住宅4.兼顾南向采光和户内通透性，实现舒适度和景观资源均好性，以及对后期开发地块的统筹考虑。豪宅愿景——标杆性城市名片、前海首席大宅与周边地块联动营造国际化都市形象引领城市潮流富有地域性特色代表前海国际形象的标志性高端精品楼盘2规划愿景豪宅愿景——至尊的归家体验酒店式落客区豪宅的人行流线设计强调仪式感和奢华感，并加以人性化的管家服务，让主人得以尊享回家之旅。城市慢性街区泛会所小区大堂中央花园或私家院落入户大堂奢华居住场所眺望江景入户大堂管家服务电梯直入户空中泛会所细腻而富有层次的归家流线，体验奢华豪宅的高端享受2规划愿景豪宅愿景——奢华的居住空间流动空间开阔视野奢华空间关键词：

流动居住空间

私人定制领域

无限景观视野

大空间，大尺度

2规划愿景

3概念规划二规划布局学校住宅住宅住宅住宅住宅商业商业商业低密度商业交通枢纽SITE项目周边用地基地范围基地用地面积13767㎡，容积率4.76，地上总建筑面积65600㎡，将建设住宅59560㎡，商业1540㎡，社康中心1300㎡，12班幼儿园3200㎡项目东北侧规划为住宅用地，东侧为9年一贯制学校，紧邻用地的西侧为低密度商业基地周边低密度商业低密度商业方案方向一利用西南侧开阔的城市空间，布置3栋150M超高层，形成具有标识性的建筑形象将体量向南扭转，既可以获得极佳的朝向，也能够将西侧和南侧的景观尽收眼底二规划布局方向二方案1方案2方案3将规划思路中的“半围合”布局关系切分为几栋不同的建筑体量，因产品特点不同，将产生如右侧的三种可能性布局三栋150M和130M塔楼，北侧体量适当东移，让出室外景观空间，与相邻地块之间形成关联布局四栋100M板式塔楼，形成三个体量，在兼顾朝向的条件下，获得最大化的景观视野布局四栋板式塔楼，形成半围合的空间形态，将北侧体量适当扭转，以获得最佳朝向，与北侧相邻地块在沿绿轴一侧形成几栋标志性楼王二规划布局

3方案一（塔楼150M）3方案一（塔楼150m）鸟瞰图3方案一（塔楼150m）透视图3方案一（塔楼150m）总平面图3方案一（塔楼150m）体块模型3方案一（塔楼150m）总平面图3方案一（塔楼150m）地库平面♢新版《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》4.1.4条规定：汽车库不应托儿所、幼儿园等组合建造；当确需组合建造时，应符合要求：1.汽车库与幼儿园等建筑之间，应采用耐火极限不低于2.00h的楼板完全分隔；2.汽车库的外墙门、洞口的上方应设置耐火极限不低于1.00h、宽度不小于1m、长度不小于开口宽度的不燃性防火挑檐；3.汽车库上下窗之间的墙的高度不应小于1.2m；4.汽车库的疏散楼梯应单独布置。♢新版《深圳市建筑设计管理规定》第6.10.2.3条规定：托儿所、幼儿园位于地下室上方时，其用地范围正下方的地下空间内不得设置停车库、修车库，且不得设置其他建筑地下室的排风排烟设施。根据上述规范，本项目幼儿园用地下方是否做地下停车，需要进一步沟通。本层建筑面积：6515㎡本层停车位：159辆本层建筑面积：8560㎡本层停车位：265辆3方案一（塔楼150m）剖面示意3方案一（塔楼150m）日照分析3方案一（塔楼150m）产品分布种类要求的套数实际套数平均每套面积面积比套数比130-140225216143.3952%59%170-1809392174.8027%25%200-2206260208.4621%16%3方案一（塔楼150m）产品分布3方案一（塔楼150m）产品分布3方案一（塔楼150m）产品分布3方案一（塔楼150m）视线分析

3方案二（塔楼150M）3方案二（塔楼150m）总平面图3方案二（塔楼150m）体块模型3方案二（塔楼150m）体块模型3方案二（塔楼150m）体块模型绿轴沿街效果全点式布局3方案二（塔楼150m）19-02街坊3空间结构建筑围绕街坊外围全正交布置，扩展和拓宽城市绿轴空间保证每户均享有到绿轴景观和组团中心花园的景观视野，保证每户的景观均好性在不遮挡外围住宅的前提下，组团中心景观视野与楼间距最优位置布置一栋T2楼王完善产品的层级配置，提升居住环境与品质19-02街坊110M208M150M高度方案3城市天际线幼儿园用地面积3600㎡扣除幼儿园用地面积后地块实际容积率为6.45相邻地块容积率为4.2在高容积率条件下，如果按照100M的控高要求，无疑会导致建筑密度很高，同时住宅间距、视距会减少，居住环境品质低下，同时由于缺乏容量空间营造城市天际线，天际线会过于呆板，单一，城市界面密集，城市空间封闭.建议放宽建筑限高天际线100M限高下城市天际线绿轴方向100M150M150M130M150M120M120M150M限高下城市天际线绿轴方向限高调整至150M，住宅间距、视距放松，城市界面开敞，城市天际线高低搭配灵动活跃，居住环境品质提升。3方案二（塔楼150m）日照分析3方案二（塔楼150m）产品分布种类要求的套数实际套数平均每套面积面积比套数比130-140225206130.1145%54%170-1809388172.5926%23%200-2206284209.1730%22%3方案二（塔楼150m）视线分析3方案二（塔楼150m）地库平面

3方案三（塔楼100M）3方案三（塔楼100m）总平面图3方案三（塔楼100m）体块模型3方案三（塔楼100m）总平面图3方案三（塔楼100m）日照分析3方案三（塔楼100m）产品分布种类要求的套数实际套数平均每套面积面积比套数比130-140225218142.0752%59%170-1809390178.6827%24%200-2206260208.4621%16%3方案三（塔楼100m）视线分析3方案三（塔楼100m）地库平面

3方案四（塔楼100M）3方案四（塔楼100m）总平面图3方案四（塔楼100m）体块模型绿轴沿街效果3方案四（塔楼100m）全点式布局楼王正南北旋转100M104M90M19-02街坊3空间结构建筑围绕街坊外围正交布置扩展和拓宽城市绿轴空间北侧住宅适当旋转角度，保证每户均享有到绿轴景观和组团中心花园的景观视野，保证每户的景观均好性在不遮挡外围住宅的前提下，组团中心景观视野与楼间距最优位置布置两栋T2楼王完善产品的层级配置，提升居住环境与品质同时适当旋转楼王角度保证景观大视角19-02街坊100M高度方案3方案四（塔楼100m）日照分析3方案四（塔楼100m）产品分布种类要求的套数实际套数平均每套面积面积比套数比130-140225180155.5247%55%170-1809390198.5330%27%200-2206260228.3123%18%3方案四（塔楼100m）视线分析3方案四（塔楼100m）地库平面

3方案对比3方案对比

4产品意向

户型特点：1.户型南北通透。所有户型均为南北通透，利于通风，同时节能减排，降低能耗。2.做足阳台率。按深圳市相关规范要求，阳台面积不能超过套内面积（不含阳台）的20%，复式不能超过套内的10%，本方案户型在规范允许范围内做足阳台率（20%以下），局部卧室按阳台报建，改造后为卧室。3.三面采光。每户均能保证三面270度采光，利于品质保证4.电梯厅均为明厅。电梯厅通过开敞式水井采光，确保公共侯梯厅为明厅，提升使用感。5.高配置，体现品质感。B和C户型均为四房两厅三卫配置，主卫保证四件套，同时B和C户型均双套房+中西厨，以配置提升品质，体现差异化。阳台（半面积赠送）凸窗（全面积赠送）报建为阳台，改造后卧室（半面积赠送）0参考户型产品户型平面图卓越龙华油松项目开发商：卓越项目地点：深圳用地面积:57570.3㎡总计容建筑面积:334200㎡容积率:5.81户型面积:230㎡产品户型平面图开发商：万科项目地点：深圳用地面积:48800㎡总计容建筑面积:314117㎡容积率:4.0(北地块)5.5(南地块)01|深圳万科安托山花园项目产品户型平面图开发商：万科项目