某房地产经纪管理知识及综合业务管理

第七章房地产经纪业务

王爱静

realestatewaj@126.com

考情播报

本章内容在考试新大纲中，将两章的内容整合在一章，是今年命题的重点。在近三年的考试中，本章的平均分值为12分。在2011年的考试中，分值在35分，预计今年的考试分值在30分以上。题型年份200920102011单选题5题5分5题5分11题11分多选题2题4分2题4分6题12分综合分析题2题4分1题2分6题12分合计13分11分35分近三年来题量分析

课程目录第一节房地产经纪基本业务的分类第二节房地产经纪基本业务流程第三节房地产经纪基本业务的网络化运作第四节房地产经纪延伸服务第一节房地产经纪基本业务的分类（必考）一、新建商品房经纪业务与存量房经纪业务根据房地产经纪服务的标的房地产所处的市场类型不同，理论上可以将房地产经纪业务也可以分为：土地经纪业务、新建商品房经纪业务和存量房经纪业务。新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售代理与租赁代理，且大多为卖方代理，即房地产经纪机构代理房地产开发企业出售或出租其开发的商品房。特点：客户相对强势，房源批量化，业务运作成本较高。（2011）房地产经纪机构为房地产开发企业代理销售商品房的业务属于（）。A.存量房经纪业务中的买方代理B.存量房经纪业务中的卖方代理C.新建商品房经纪业务中的买方代理D.新建商品房经纪业务中的卖方代理答案：D二、房地产买卖经纪业务与房地产租赁经纪业务根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型，理论上可将房地产经纪业务分为：房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务和房地产抵押经纪业务。房地产买卖经纪业务是房地产转让的一种主要形式，主要涉及：新建商品房期房买卖、商品房现房买卖和存量房买卖。房地产租赁主要包括：新建商品房出租、存量房屋的出租和转租。（2011）根据房地产经纪活动促成的房地产交易类型，可见房地产经纪业务分为房地产转让经纪业务和（）等。A.房地产买卖经纪业务B.房地产居间经纪业务C.房地产租赁经纪业务D.房地产代理经纪业务答案：C三、住宅经纪业务与商业房地产经纪业务根据房地产的用途类型（如住宅、零售商业、办公、工业等），可以将房地产经纪业务分为：住宅房地产经纪业务、商业房地产经纪业务。住宅经纪业务一直是我国房地产经纪业务的主要类型。商业房地产作为企业、机构的生产资料，其占用方式（自有或承租）以及购买（或承租）的价格（或租金），直接影响着企业、机构的资产结构和现金流状况。四、房地产买方代理业务与卖方代理业务根据房地产经纪服务对象的不同，可将采用代理方式的房地产经纪业务分为：买房代理业务和卖方代理业务。房地产卖方代理业务主要有：新建商品房销售代理业务、存量房出售代理业务和房屋出租代理业务等。房地产买方代理业务：房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义承租、承购房地产的专业服务行为。（2011）目前我国房地产卖方代理包括（）。A.境外公司在我国境内承租房屋的代理B.境外个人在我国境内承租房屋的代理C.新建商品房销售代理D.房屋出租代理E.存量房出售代理答案：CDE第二节房地产经纪基本业务的流程一、新建商品房销售代理业务流程（一）项目信息开发与整合——获取项目信息（二）项目研究与拓展——进行定位，撰写营销策划报告（三）项目签约——与开发商签约（四）项目执行企划——确定执行指标和佣金方案（五）销售准备——销售资料、人员及现场的准备（六）销售执行——具体销售（七）项目结算——结算佣金一、新建商品房销售代理业务流程销售资料：有关审批文件（如商品房预售许可证）、商品房销售代理委托书、商品房买卖合同文本、楼书、开盘广告、价目表、销控表等。例题讲解（2010）在新建商品房销售代理中，房地产经纪机构应准备的销售资料包括（）。A．商品房预售许可证 B．商品房买卖合同文本C．楼书 D．施工许可证E．开盘广告答案：ABCE二、存量住房买卖、租赁经纪业务流程-1（一）客户开拓这一步主要工作：争取客户。有店铺经营模式非常强调通过商圈经营来开拓客户。

商圈经营是指房地产经纪企业通过经纪门店，将一个业务团队固定在一个特定的客户开发范围内的经营模式。商圈经营通过经纪门店，各经纪门店应建立各自的商圈信息档案，内容包括：（1）区域概况（2）街巷概况（3）物业概况（4）住房市场行情等。二、存量住房买卖、租赁经纪业务流程-2（二）客户接待与业务洽谈首先要求房地产经纪人员树立良好的客户意识：平等化意识——对不同客户平等。珍惜常客。充分体察客户的希望。二、存量住房买卖、租赁经纪业务流程-3（三）物业查验（1）现场查验

调查实物、权益、区位。（2）产权调查物业权属的类别与范围

是所有权还是使用权，是个人所有还是共有等。产权登记——以房地产权属管理部门登记的产权信息为准。房地产其他权利设定情况——如抵押权等。产权纠纷——有纠纷的不能委托买卖或租赁例题讲解（2007）在二手房居间业务中，不属于房地产查验内容的是待交易房屋的（）。A．建筑结构、设备 B．产权证书C．周边的交通状况D．产权人的职业情况答案：D二、存量住房买卖、租赁经纪业务流程-4（四）签订房地产经纪服务合同房地产经纪机构接受委托人的委托，应根据委托人的角色（出售方、承购方、出租房、承租方）不同与委托方签订相应的房地产经纪服务合同。二、存量住房买卖、租赁经纪业务流程-5（五）信息收集与传播房地产经纪人受理委托业务后，应主要收集三方面信息：标的物业信息。物业状况、权属状况、环境状况等。与标的物业相关的市场信息。供求信息、价格信息。委托方信息。委托方类型、信誉情况等。二、存量住房买卖、租赁经纪业务流程-6（六）引领买方（承租方）看房看房过程中注意不可用接连不断的单方面询问了解客户，这会使客户反感而不肯说实话。采用多组客户在某一时段集中看房，有利于形成竞价而实现代售房屋的“价值发现”并加快成交速度。二、存量住房买卖、租赁经纪业务流程-7（七）协助交易达成1.协调交易价格——以客观市场价值为基准。2.促成交易3.协助或代理客户签订交易合同签订交易合同是成交的标志。房地产经纪人应协助或代理委托方与交易对象签订合同。例题讲解（2010）在存量房经纪业务中，“协助交易达成”环节的主要工作包括（）。A．现场看房 B．收集价格信息C．协调交易价格 D．促成交易E．协调或代理客户签订交易合同答案：CDE二、存量住房买卖、租赁经纪业务流程-8（八）产权过户与登记在采用居间方式的房地产经纪业务中，房地产经纪人应协助客户办理各类产权登记手续，如告知登记部门的工作地点、办公时间及必须准备的资料，陪同客户前往登记。二、存量住房买卖、租赁经纪业务流程-9（九）物业交接物业交接是房地产交易过程中最容易暴露问题和产生矛盾的一环。二、存量住房买卖、租赁经纪业务流程-10（十）佣金结算佣金金额和结算方式应按经纪合同的约定执行。二、存量住房买卖、租赁经纪业务流程-11（十一）售后服务售后服务的内容：第一是延伸服务。如是否需要搬家服务。第二是改进服务。对反馈进行改进。第三是跟踪服务。了解是否有新的需求意向。例题讲解（2010）在房地产经纪活动中，判断客户是否有真实意愿的依据是（）。A．客户的口头表述是否诚恳 B．客户是否带了房产证和身份证C．客户是否愿意签订经纪业务委托协议 D．客户是否询问了一些核心的信息答案：C例题讲解（2007）二手房代理业务基本流程的最后一个环节是（）。A．信息服务B．房地产查验C．房地产交验D．售后服务答案：D三、商业房地产租赁代理业务流程-1（一）客户开拓客户开拓主要通过向潜在客户提供有关商业房地产的资讯、分析报告、组织论坛、专业活动等方式来进行。三、商业房地产租赁代理业务流程-2（二）签订房地产经纪服务合同根据委托方不同，房地产经纪机构应与委托方签订房屋出租代理合同或房屋承租代理合同。三、商业房地产租赁代理业务流程-3（三）信息搜集与分析

房地产经纪机构及人员如能对不同的商业房地产对委托方经营收支所产生的影响进行深入分析，将有利于为委托方选择最合适的物业，也更能赢得客户的信赖。三、商业房地产租赁代理业务流程-4（四）信息传播房地产经纪人员进行信息传播以吸引潜在的交易对象。三、商业房地产租赁代理业务流程-5（五）引领承租方查勘物业通常决定承租事务的人员不止一位，因此要尽量安排在所有关键人物都能到场的时间进行勘察。三、商业房地产租赁代理业务流程-6（六）租赁谈判与租赁合同签订谈判达成一致时，可签订租赁合同。房地产经纪机构及人员应高度重视与租赁双方法务部门或人员的沟通，使得租赁商务谈判的结果，能顺利地转化为法律文本——房屋租赁合同。三、商业房地产租赁代理业务流程-7（七）办理租赁合同备案商业房地产的租赁合同，是商业房地产承租企业办理工商、税务登记的重要依据，但通常以到相关房地产登记机构办理租赁合同备案为前提。三、商业房地产租赁代理业务流程-8（八）佣金结算房地产经纪机构应按照房地产经纪服务合同的约定，及时与委托方进行租金结算，以保护自身的合法权益。三、商业房地产租赁代理业务流程-9（九）后续服务

如:为委托承租方联络装修公司，提供搬迁方案，联络搬迁公司，联络家具、设备、绿化供应商及员工午餐就餐点等。为委托出租方提供承租方物业使用与履约能力监控、预警分析等。第三节房地产经纪基本业务的网络化运作一、房源客源管理网络化经纪人通过房源数据库进行查询房源、添加房源、更新房源的业务进展状况的操作，经纪门店和经纪机构的管理人员通过房源数据库掌握门店、机构内的房源及业务跟进状况，进行房源分配、房源分类统计等管理操作。二、房源发布网络化目前搜房、新浪乐居、搜狐焦点、安居客是房源发布的主要网络渠道。三、网上房地产经纪门店目前，许多购房人了解存量房市场的第一步就是浏览各大房地产专业网站和知名门户网站的房地产频道，因此，网上门店已成为房地产经纪人获得客源的一个重要渠道。四、房地产经纪人工作辅助系统（1）制作类。如房型图制作。（2）计算器。如贷款计算器。（3）发布器。如邮件发布器。（4）文本类。如工作日志。（5）其他（包括业务提醒、钥匙管理、聊天工具、房源搜索器等）。五、房地产电子商务可将自己已接受经纪服务委托的新建商品房楼盘和存量房房源在房地产电子商务平台上发布。克服了房地产市场传统的信息不充分缺点。第四节房地产经纪延伸服务一、房地产交易相关手续代办服务-1（一）房地产登记信息查询通常情况下，房地产买房需要查询房屋登记机关对其拟购买房屋的权力的记载信息时，可由房地产经纪机构代为办理。房地产登记机构应当为房地产经纪人提供权属息信查询服务。房地产经纪人可以通过查询登记信息调查受托房屋的权属情况。 查询房地产登记信息，需要由经纪业务委托人支付相关费用。例题讲解（2010）关于房地产登记信息查询的说法，正确的有（）。A．房地产经纪人可以通过查询登记信息调查受托房屋的权属情况 B．查询登记信息发生的费用应由经纪业务委托人承担C．房地产登记机构应当为房地产经纪人提供权属息信查询服务 D．所有经纪业务都应当查询房地产登记信息E．委托人出具房屋所有权证，房地产经纪人就无须再查询房屋登记信息

【答案】ABC一、房地产交易相关手续代办服务-2（二）房地产登记房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。必须注意，在采用居间方式的房地产经纪业务中，代办房地产登记属于房地产经纪机构向客户提供的后续服务项目之一。具有完全民事行为能力的权利人，可以自行办理房地产权属登记。一、房地产交易相关手续代办服务-3（三）房地产抵押贷款以房地产抵押作为取得金融机构贷款的担保，是房地产交易活动中通行的作法。

一、房地产交易相关手续代办服务-4贷款方案主要由以下要素组成：

1.货款类型

2.贷款成数3.罚款金额4.贷款期限5.偿还比率（同期偿还额/收入）6.贷款偿还方式例题讲解（2010）房地产经纪人在为购房者提供个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案的主要组成要素有（）。A．贷款成数 B．贷款金额C．贷款期限 D．贷款担保方式E．贷款偿还方式答案：ABCE二、房地产咨询服务-1（一）房地产投资咨询房地产投资是指国家、企业或个人为了达到获利的目的，将货币资产转化为房地产实物资产的行为。房地产开发投资是指投资者以开发土地或其他待开发的房地产，进而通过买卖或租赁等形式获利的商业活动。二、房地产咨询服务-2（二）房地产价格咨询价格是房地产交易中最敏感、关键的因素。房地产的正常市场价值是由其最高最佳使用用途决定的。二、房地产咨询服务-2（三）房地产法律咨询提供房地产法律咨询服务的三种主要方式：（1）个案解答；（2）商业文书审查；（3）全程法律服务三、房地产交易保障服务-1（一）房屋质量保证

2011年1月20日发布的《房地产经纪管理办法》明确规定，房地产经纪机构应当为房屋出售委托人编制房屋状况说明书。房屋状况说明书是一项重要的房屋质量保证书。

三、房地产交易保障服务-2（二）房地产交易履约保证

履约保证是签署商业合同的一方或第三方为合同履行所提供的一种财力担保，即支付合同履约金，来担保合同的履行。感谢您对本课程的关注，欢迎提问！主要经济业务采购业务生产业务销售业务利润形成及分配业务资金筹集业务借贷复式记账法的应用

——工业企业主要经济业务的核算目录采购业务核算采购业务核算的主要内容从结算方式看钱货两清货到款未付款付货未到预付定金，日后购进货在途中（2）从资金内容看②支付价外费用（记入所购资产的价值）。①支付买价③支付增值税进项税额购进材料时，包括运费、保险费、挑选整理费、装卸费、途中损耗等；购进固定资产时，包括运费、安装费、保险费、调试费等2.需设置的账户借原材料贷（1）原材料，资产类发出库存材料的成本验收入库材料的成本借在途物资贷（2）在途物资，资产类期末库存材料的成本已购入但尚未验收入库材料的成本验收入库材料的成本期末在途材料的成本借固定资产贷（3）固定资产，资产类取得的固定资产的原始价值（4）应付账款，负债类减少的固定资产的原始价值借应付账款贷购进商品、劳务时，应付未付对方的款项偿还时借应付票据贷因购进商品、劳务而签发商业汇票时。票据到期还款时（5）应付票据，负债类（6）应交税费——应交增值税，负债类对商品的增值额征收的一种税，在商品的销售环节按销售额的17%征税，先由销售方向购货方收取，由销售方月末向税务局缴纳，缴纳时，可以扣除购进材料时已支付的增值税。购进材料1万元（向对方支付税金1700元——称为进项税）生产时耗用材料1万元，发生其他生产费用1万元以3万元的价格将生产的商品销售出去，收取5100元的税金——称为销项税。增值额20000元，月末按实际增值额向税务局交纳增值税3400元。（月末交税=销项税--进项税）应交税费——应交增值税（进项税额）（销项税额）（已交税金）借应交税费——应交增值税贷月末，缴纳税金购进时，支付进项税额销售时，收取销项税额该账户需要设三级明细账户：借预付账款贷（7）预付账款，资产类购进商品后，注销原预付定金按合同预付采购定金时（1）1日，向红星工厂购进甲材料一批，价款10万元，增值税进项税额1.7万元，款项尚未支付，材料已验收入库。借：原材料——甲材料100000

应交税费——应交增值税（进项税额）17000

贷：应付账款——红星工厂1170003.会计核算举例（某企业11月份业务）（2）2日，向天龙工厂购进乙材料一批，价款3万元，增值税进项税额5100元，运杂费300元，款已通过银行支付，货未到。借：在途物资——乙材料30300

应交税费——应交增值税（进项税额）5100

贷：银行存款35400（3）11日，以银行存款向东华工厂预付购料款9万元。借：预付账款—东华工厂90000

贷：银行存款90000（4）12日，以银行存款向方正公司偿还前欠的购料款35100元。借：应付账款—方正公司35100

贷：银行存款35100（5）15日，向东华工厂购进乙材料一批，价款7万元，增值税进项税额11900元，对方代垫运杂费100元，货款前已预先支付，材料已验收入库。（6）16日，本月2日向天龙工厂购进的乙材料已到，验收入库。借：原材料——乙材料30300

贷：在途物资——乙材料30300借：原材料—乙材料

70100

应交税费-应交增值税（进项税额）11900

贷：预付账款——东华工厂82000（7）19日，向光明工厂购进甲、乙两种材料，甲材料20吨，单价1000元每吨；乙材料10吨，单价1500元。价款合计35000元，增值税进项税额5950元，对方代垫运杂费1500元，按材料重量分摊。开出为期三个月的商业汇票抵付货款，材料已验收入库。借：原材料—甲材料

21000—乙材料

15500

应交税费-应交增值税（进项税额）5950

贷：应付票据——光明工厂

42450（8）20日，东华工厂退回预付的购料款中多付的款项。（9）22日，购入新设备一台，支付设备价款3万元，增值税5100元，运费1000元，款项以银行存款支付。借：固定资产31000

应交税费-应交增值税（进项税额）5100

贷：银行存款36100借：银行存款8000

贷：预付账款—东华工厂8000借预付账款贷90000（3）82000（5）4.说明：材料采购过程中采购人员差旅费的核算其他应收款－××人职工借款时职工报销或还款时余：尚未收回或

报销的款项资产类账户核算要点：一次借款，一次报销，一次结清例1：3月1日，采购员李明因公出差，预借差旅费500元，财务科当即以现金付给。借：其他应收款－李明500

贷：库存现金500例2：3月5日，采购员李明出差归来，报销差旅费450元，余款50元退回。借：管理费用

450库存现金

50贷：其他应收款－李明

500假设3月5日，采购员李明出差归来，报销差旅费550元，财务科补付现金50元。？？？借：管理费用

550贷：其他应收款－李明

500库存现金

50二、生产过程核算（一）生产过程核算的主要内容生产经营过程中的耗费直接费用间接费用期间费用直接为生产产品发生的费用，如生产产品领用原材料（直接材料）、生产工人的工资和福利费（直接人工）间接为生产产品发生的费用（主要是车间发生的费用），如车间领用原料、车间管理人员的工资和福利费、车间固定资产的折旧费、车间照明的电费等其他部门发生的与生产无关的费用，包括：管理费用（企业管理部门发生的费用，如管理部门人员的工资、企业的办公费等）财务费用（为筹集资金发生的费用，如利息）销售费用（为销售发生的费用（如广告费）记入产品生产成本记入当期损益按与产品生产之间的关系分（二）需设置的账户借生产成本贷1、生产成本，成本类，核算处于生产阶段的产品的生产费用（即：在产品的价值）生产领用的原材料生产工人的工资、福利费月末分配转入的制造费用产品完工，验收入库时，入库产品的生产费用月末在产品生产成本借制造费用贷

2、制造费用，成本类，核算为生产产品而发生的各种间接费用。月末按一定的标准，全额分配转入生产成本车间管理人员工资、福利费车间设备、厂房的折旧费车间办公费、水电费、机物料消耗借管理费用贷（3）管理费用，损益类（核算内容见书上P241）期末转入“本年利润”账户，以便计算当期利润发生各项管理费用时借财务费用贷（4）财务费用，损益类期末转入“本年利润”账户，以便计算当期利润发生各项财务费用时借销售费用贷（5）销售费用，损益类（核算内容见书上P242）期末转入“本年利润”账户，以便计算当期利润发生各项销售费用时借库存商品贷（6）库存商品，资产类，核算企业库存的各种商品的增减变动情况验收入库产品的成本发出库存产品的成本库存产品的成本借应付职工薪酬－工资贷（7）应付职工薪酬，负债类应付未付的职工工资、奖金实际支付的工资、奖金借应付职工薪酬－职工福利贷应付未付的职工福利费（可以每月按工资总额的14%计提）实际使用的福利费尚未支付的工资尚未使用的福利费（8）累计折旧，资产类，反映固定资产的磨损、折耗程度，是固定资产的抵减账户。累计折旧的增加是固定资产净值的减少。借累计折旧贷固定资产减少时，注销已提的折旧每月提取的折旧数（当月的磨损数）累计提取的折旧数借固定资产贷增加固定资产的原值减少固定资产的原值现有固定资产的原值现有固定资产的净值（折余价值）（1）3日，生产车间为生产A产品200件领用甲材料86000元，为生产B产品200件领用乙材料32000元。借：生产成本——A产品86000——B产品32000

贷：原材料——甲材料86000——乙材料32000（2）4日，以现金支付厂部办公人员张三出差预借的差旅费800元。3.会计核算举例（某企业12月份业务）借：其他应收款——张三800

贷：库存现金800（3）5日，购买厂部用办公用品计900元，以银行存款支付。借：管理费用900

贷：银行存款900（4）6日，以银行存款支付广告费用1000元。借：销售费用1000

贷：银行存款1000（5）11日，张三出差回来报销差旅费650元，退回现金150元。（6）13日，生产车间领用润滑油3200元。借：库存现金150管理费用650贷：其他应收款——张三800借：制造费用3200

贷：原材料——润滑油3200（7）18日，从银行存款提取现金60000元，备发职工上月工资。借：库存现金60000

贷：银行存款60000（8）18日，以现金60000元发放职工上月工资。借：应付职工薪酬－工资60000

贷：库存现金60000（9）19日，从银行存款支付本月办公用品费1200元，其中，企业行政管理部门800元，基本生产车间400元。借：管理费用800

制造费用400

贷：银行存款1200（10）22日，从银行存款支付本月水电费2000元，其中，企业行政管理部门1020元，基本生产车间照明用980元。借：管理费用1020

制造费用980

贷：银行存款2000（11）31日，用银行存款支付本月短期银行借款利息600元。（12）31日，用银行存款支付本月份负担的财产保险费1000元，其中，企业行政管理部门负担700元，基本生产车间负担300元。借：管理费用700

制造费用300

贷：银行存款1000借：财务费用600

贷：银行存款600（13）31日，分配本月职工工资68000元，其中，生产工人工资50000元（工时记录为：A产品耗用工时3000小时，B产品耗用工时2000小时），车间管理人员工资8000元，企业行政管理部门人员工资10000元。借：生产成本——A产品30000——B产品20000

管理费用10000

制造费用8000

贷：应付职工薪酬－工资68000（14）31日，按规定以职工工资总额的14%计提本月福利费9520元，其中，按制造A产品的生产工人工资提4200元，按制造B产品的生产工人工资提2800元，按车间管理人员工资提1120元，按企业行政管理部门人员工资提1400元。借：生产成本——A产品4200——B产品2800

管理费用1400

制造费用1120

贷：应付职工薪酬－职工福利9520（15）31日，按规定计提本月固定资产折旧费9000元，其中，生产车间6000元，企业行政管理部门3000元。借：管理费用3000

制造费用6000

贷：累计折旧9000（16）31日，分配本月制造费用20000元，其中A产品12000元，B产品8000元。借制造费用贷（6）3200（9）400（10）980（12）300（13）8000（14）1120（15）6000（16）20000本期发生额20000本期发生额20000将制造费用按生产工时比例在A、B产品之间进行分配借：生产成本——A产品12000——B产品8000

贷：制造费用20000分配率＝20000/5000＝4元/小时A产品应分摊的金额＝4×3000＝12000元B产品应分摊的金额＝4×2000＝8000元（17）31日，假设A、B产品各200件全部完工入库，分别计算A、B产品的生产成本，并作完工入库的分录。借生产成本－A产品贷借生产成本－B产品贷8600030000420012000借：库存商品——A产品132200——B产品62800

贷：生产成本——A产品132200——B产品6280032000200002800800013220062800借生产成本贷库存商品原材料应付职工薪酬-工资应付职工薪酬-福利费累计折旧银行存款制造费用①①①领料②②②分配工资③③③计提福利费④④计提折旧⑤⑤付车间保险费⑥⑥结转制造费用⑦⑦商品完工入库三、销售业务的核算（1）从业务内容上看主营销售业务1.核算的主要内容主营业务收入主营业务成本增值税销项税额营业税金及附加销售费用（3）从资金角度看销售时收款预收款，按合同所定时间销售销售时未收款（2）从业务结算类型上看销售价格增值税销项税额银行存款应收账款、应收票据预收账款2.需设置的账户借主营业务收入贷（1）主营业务收入，损益类主营销售业务发生时，取得的销售收入（按销售价格计算）借主营业务成本贷（2）主营业务成本，损益类月末转入“本年利润”账户销售时，售出商品的实际生产成本月末转入“本年利润”账户假设本月投产的产品400件全部完工入库，每件生产成本为250元，本期销售300件。则：生产成本＝400×250＝100000主营业务成本＝300×250＝75000（4）应交税费，负债类，下设“增值税、营业税、消费税、城市维护建设税”等二级明细。借营业税金及附加贷（3）营业税金及附加，损益类，核算企业发生的应由营业活动负担的与营业收入有关的税金及附加费，包括消费税、城市维护建设税、教育费附加等。月末转入“本年利润”账户销售时，售出商品的实际应纳税金及附加（5）销售费用，损益类。（6）预收账款，负债类借应收账款贷（7）应收账款，资产类销售商品或提供劳务时，应收未收对方的款项收取款项时（8）应收票据，资产类借应收票据贷销售商品或提供劳务时，收到的商业汇票票据到期，收取款项时借预收账款贷向对方发运商品时预先收取对方款项时（9）本年利润，所有者权益类借本年利润贷月末转入的有关费用、月末转入的收入、利得损失

余：截止到本月的净亏损余：截止到本月的净利润（1）3日，销售给花园公司A产品一批，价款200000元，增值税销项税34000元，价税均已收到，存入银行。借：银行存款234000

贷：主营业务收入——A产品

200000

应交税费——应交增值税（销项税额）34000（2）4日，销售给天河公司A产品一批，价款150000元，增值税销项税25500元，价税均未收到。3.会计核算举例（某企业12月份业务）借：应收账款——天河公司175500

贷：主营业务收入——A产品

150000

应交税费——应交增值税（销项税额）25500（3）5日，销售给长城公司B产品一批，价款100000元，增值税销项税17000元，收到一张为期3个月的商业汇票。借：应收票据——长城公司117000

贷：主营业务收入——B产品

100000

应交税费——应交增值税（销项税额）17000（4）6日，以银行存款支付广告费用6000元。借：销售费用6000

贷：银行存款6000（6）13日，按合同向京东公司预收销售定金10000元，收存银行。借：银行存款10000

贷：预收账款——京东公司10000补充说明：预收账款的核算：口径应一致

1.预收款项时；

2.向对方发运商品时；

3.款项不足要补收，多余要退回。假设20日向对方发运商品一批价款10000元，税金1700元，补收余款170