武陵山区建设国际汽车城项目可行性研究报告

武陵国际汽车城项目/可行性研究报告PAGEPAGE75【武陵国际汽车城项目】可行性研究报告湘西自治州工程咨询公司

编制人员名单编制单位负责人：总工程师：项目负责人：主要编制人员：

目录TOC\o"1-4"\h\z\u前言 7第一章总论 91.1项目概况 91.2项目承办建设单位、股东单位概况 111.3编制单位概况 121.4编制依据 121.5编制原则 131.6研究范围及内容 131.7主要经济技术指标 14第二章项目建设背景及必要性 152.1项目建设背景 152.2项目建设的必要性 15第三章市场分析 173.1宏观环境分析 173.2全国汽车消费行业发展分析 253.3吉首市房地产市场分析 293.4项目拟定位方案 33第四章项目项目选址及建设条件 344.1项目选址基本情况 344.2项目区域自然条件 344.2.1地质条件 344.2.2地理位置 354.2.3气候条件 354.2.4水文情况 354.2.5交通条件 354.2.6供水条件 354.2.7供电条件 364.2.8通信条件 364.2.9建筑材料 36第五章工程技术方案 375.1总平面布置 375.1.1设计依据 375.1.2场地概述 375.1.3工程概况 375.1.4平面布置 385.1.5竖向布置 385.1.6交通组织及道路系统 385.1.7绿化工程 385.2建筑设计 395.2.1设计依据 395.2.2建筑平面设计 395.2.3竖向交通设计 395.2.4立面设计 395.2.5装修标准 405.3结构设计 405.3.1设计依据 405.3.2设计要求 405.3.3结构设计 415.3.4主要结构材料 415.4给排水设计 415.4.1设计依据 415.4.2设计范围 415.4.3给水 425.4.4排水 425.5电气设计 435.5.1设计依据 435.5.2设计范围及内容 435.5.3电力负荷估算 435.5.4电源和电压 435.5.5照明 445..5.6弱电系统 445.5.7防雷接地 445.5.8电气线路和道路照明 455.6暖通设计 455.6.1设计依据 455.6.2设计范围 455.6.3室内设计参数 455.6.4空调设计 455.6.5通风设计 46第六章节能节水 476.1编制依据和用能标准 476.1.1编制依据 476.1.2用能标准 476.2能耗状况和能耗指标分析 486.2.1项目所在地能源供应状况 486.2.2项目能源消耗种类 486.3能耗指标分析 486.3.1能耗分布 486.4节能措施 486.4.1建筑节能 486.4.2电气节能 496.4.3节水措施 50第七章环境保护、劳动安全和消防 517.1环境保护 517.1.1环境现状 517.1.2环境执行标准 517.1.3环境影响分析 517.1.4环保措施 527.2劳动卫生和安全 547.2.1安全与劳动保护 547.2.2劳动卫生 547.2.3卫生防疫 547.3消防设计 557.3.1总图消防 557.3.2建筑消防 567.3.3给排水消防 567.3.4电气消防 57第八章项目实施进度及管理 588.1建设工期 588.2项目实施进度安排 588.3项目管理措施 588.3.1管理机构 588.3.2项目管理制度 598.3.3工程监理 59第九章投资估算与资金筹措 609.1投资估算 609.2资金来源 609.3资金使用计划 60第十章项目招投标 6110.1招投标原则 6110.2投标、开标、评标和中标程序 6110.3评标委员会人员组成和资质要求 63第十一章财务分析 6411.1财务评价的依据 6411.2收入估算 6411.3项目开发总成本费用估算 6411.4财务效益分析 6511.5不确定性分析 6611.5.1盈亏平衡分析 6611.5.2敏感性分析 6611.6财务评价结论 67第十二章社会效益 6812.1项目对社会的影响分析 6812.2项目对当地社会的产生的负面影响（问题与困难） 6912.3互适性分析 69第十三章风险分析 7013.1主要风险因素识别 7013.2风险影响程度分析 7013.3降低和防范风险的对策 71第十四章研究结论与建议 7214.1研究结论 7214.2建议 72附图：用地红线图总平面规划图武陵国际汽车城项目可行性研究报告前言“武陵国际汽车城”建设总目标：让吉首成为中国西南，辐射湘、鄂、渝、黔的西部汽车贸易集散地。将“武陵国际汽车城”打造成为武陵山区汽车行业服务的“龙头”，成为湘西地区规模最大、功能最多、品牌最优、环境最美、信誉最高、湘西地区一流的特大型汽车商业MALL。将“武陵国际汽车城”建设成为：湘西地区品牌荟萃最多、展示方式最现代、展览模式最时尚、展销方式最新颖的汽车会展中心。将“武陵国际汽车城”建设成为：湘西地区集汽车会展、新车交易、二手车交易、汽配交易、汽车饰品交易、汽车金融、汽车保险、汽车评估、汽车拍卖、汽车试驾、汽车旅游、汽车酒店、汽车购物、汽车文化、汽车休闲娱乐、汽车餐饮服务等于一体的生态环境最美、服务最人性化的、省内乃至全国知名的综合性汽车主题公园。将“武陵国际汽车城”建设成为：湘西地区名车品牌最多、购车条件最好、后市服务最佳的集汽车销售、零配件供应、维修服务和信息反馈四大功能为一体的集群化大4S品牌汽车专卖广场。将“武陵国际汽车城”建设成为：湘西地区汽车市场和汽车贸易的晴雨表与风向标，厂家展示品牌的博览会，商家经营汽车的乐园、买家“寓购于乐”的天堂。

第一章总论1.1项目概况项目名称：武陵国际汽车城建设性质：新建建设地点：湘西吉凤经济开发区4、主办单位：湘西兰天武陵投资有限公司5、主要建设内容及规模2011年7月29日湖南兰天汽车集团与湘西自治州吉凤经济开发区签定合作协议，携手在湘西共同建立“武陵山国际汽车城”项目。这是吉凤经济开发区继今年引进华润雪花啤酒、山东东顺纸业等几个亿元项目后，又一个亿元项目落户湘西。武陵国际汽车城项目位于湘西自治州吉首市吉凤开发区吉凤大道北面，本项目占地11.02公顷，其中：汽车城片区用地约3.76公顷，配套住宅片区用地约7.26公顷。计划总投资约7亿元人民币，由汽车4S店、汽车直营店、汽车摩托车配件销售店、商务大楼等组成。武陵国际汽车城项目分为三期：第一期：新建4S店、汽车综合展厅以及二手车交易中心。第二期：新建住宅及商业门面。第三期：新建住宅、会所及幼儿园。建成后将成为湘西州首个一站式汽车产业综合体，集汽车展销、汽车文化展示、汽车美容、汽配汽修、产业服务、高档商住等功能于一体，特别聘请国内外知名的策划机构和设计公司，联手打造湘西地区规模最大、功能最多、品牌最全、服务最优、环境最美、信誉最高、省内知名的一流现代化汽车主题市场，以汽车会展、汽车贸易、汽车后市服务、汽车文化及体验娱乐和汽车购物为核心，并建立湘西地区的信息发布平台和服务网络。并能解决湘西州2000多人的就业问题。“武陵山国际汽车城”将面向中国西南，辐射湘、鄂、渝、黔商圈，作为湘西自治州吉凤经济开发区当下投资规模最大的项目，“武陵山国际汽车城”将打造成为武陵山区汽车行业服务的“龙头”，成为众多汽车服务企业的“领军”。4S店和商业街效果图如下：6、总投资估算项目总投资估算表序号项目名称总额（万元）占总投资比例1地价7,720.0011.0%2前期工程费2,045.002.9%3建安工程51,358.6273.1%4不可预见费2,670.183.8%5管理费用1,602.112.3%6其他费用1,036.811.5%8财务费用1,256.641.8%7销售费用2,599.753.7%9合计70,289.12100.0%7、资金来源（1）自筹资金20,000.00万元；（2）申请银行贷款17,000.00万元。8、建设工期本项目建设工期为36个月，即从2012年8月至2015年8月。1.2项目承办建设单位、股东单位概况建设单位：武陵国际汽车城项目由湖南兰天汽车集团有限公司与湖南金寿置业投资有限公司共同投资兴建的项目公司开发建设。湖南兰天汽车集团有限公司是一家以整车销售为龙头的民营企业。公司成立于2003年（其前身为成立于1997年的株洲兰天汽配店，2001年进入汽车整车销售行业，企业更名为株洲兰天实业有限公司，2006年更名为湖南兰天汽车集团有限公司），注册资金5600万元，注册地为湖南省株洲市红旗中路41号，集团总部办公地为湖南省长沙市岳麓大道375号。目前，集团已经营业的有17家标准汽车品牌4S店，在建的还有6家，位列省内汽车流通领域前三强，并成为省内唯一完成工商注册的汽车流通企业集团。集团被评为中国农业银行湖南分行AAA级信用企业，湖南省汽车行业协会副会长单位。2010年，兰天集团主业——整车销售年营业额突破35亿元。2010年，集团被评为中国服务业企业500强，湖南省百强企业。经过多年的积累，已经使兰天集团积累了一定的资金、人才、管理、品牌优势。其中，兰天集团旗下东风日产兰天专营店以其突出表现，开业五年连续荣获东风日产白金、钻石级经销店的最高称号，东风雪铁龙湖南兰天店、东风雪铁龙常德恒瑞店、东风雪铁龙株洲兰天店每年都获得了东风雪铁龙的销售、服务最高奖项。股东单位：股东单位名称注册资本持股比例湖南兰天汽车集团有限公司1020万元51%湖南金寿置业投资有限公司980万元49%合计2000万元100%1.3编制单位概况单位名称：湘西自治州工程咨询公司资格等级：乙级证书编号：工咨乙12220070002发证机关：国家发展和改革委员会1.4编制依据◆项目建议书及批复文件、相关协议；◆湘西自治州政府2011年重点项目文件；◆《吉首市城市总体规划》（2010-2030）；◆《吉首市土地利用总体规划》（2006-2020）；◆吉首市城市总体规划（2003-2020）；◆项目建设单位及股东单位的专业资源融合能力；◆《投资项目可行性研究指南》；◆国家计委颁布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》（1983年2月2日）；◆国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》；◆建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》；◆湖南省现行相关工程定额标准；◆其他有关专业设计规范；◆开发建设单位提供的有关资料。1.5编制原则在编制本项目可研报告时，主要遵循以下编制原则：1、坚持实事求是，客观公正，严谨务实的原则，注重环境建设及建设方案的可靠性与经济合理性；2、把握合法、合规性原则，确保编报项目及建设内容符合法律法规、政府专门文件的要求，建设结果能满足湘西吉凤经济开发区未来发展规划的要求；3、兼顾必要、效益和平衡原则，达到建设方案和申报项目的资金投入与经济、社会、政治、环境等综合效益的平衡；4、注重近期效益和远期目标相结合的原则，使项目适应湘西地区城市发展、经济建设和人民生活水平的提高。1.6研究范围及内容通过对本建设项目的建设背景、建设内容及规模、市场分析、选址、建设条件、工程初步方案、投资估算及资金筹措、经济效益等方面进行全面分析研究，提出可行性研究结论和建议。1.7主要经济技术指标项目主要技术经济指标序号名称单位数据或指标备注1总用地面积公顷8.482总建筑面积平方米293,396.17其中：地上建筑面积平方米292,142.343容积率3.454建筑密度35.28%5绿地率24.15%6项目总投资万元70,289.127项目总体经营收入万元86,658.428项目总体经营成本万元66,432.729项目总体经营税费万元4,419.5810项目总体经营利润万元11,949.7311项目总体经营净利润万元8,962.3012项目静态投资净利润率%19.47%13项目动态投资回收期年4.00从建设年算起14项目总停车位个793个住宅区793个15项目总建设年限年316项目总用工人数人2,000.00项目经营可解决2000人就业17项目人均创净利万元/人4.48

第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设背景汽车，作为当代文明的代表，已无可置疑地正在快速地进入中国普通老百姓家庭。在推动一个国家进入发达国家行列的序曲中，汽车工业无疑占有举足轻重的位置。它带来的不仅是GDP的快速增长，更带来的是人的生活方式的根本改变，人们对空间关系的再次解释，一个城市半径的有效扩容，一种时尚的象征，一种审美的传达。汽车，代表了现代工业文明、信息文明、各种文化演进的集合。毫无例外，在中国开始走入经济起飞的进程中，汽车产业成为了与当今中国最为强劲的房地产业几乎并驾齐驱的热门产业。中国最为发达地区无不将汽车列为区域竞争中抢夺经济话语权的制高点。继日内瓦、法兰克福、巴黎、东京、北美车展之后，中国车展无疑已成为世界主流车商豪门云集，一展风采的场所。而北京、上海、广州、湖南车展，其一年比一年更大场馆投入，更大的声势，无不在为争夺中国汽车市场的位置而奋力一搏。吉首作为湘西自治州的政治、经济、文化的中心，正保持着强劲的发展势头，城市南联凤凰城，北接张家界，为湖南西部旅游黄金线的中心，已成为西南地区新兴的旅游热点。有蔚为壮观的矮寨坡公路天险，集自然风光与民俗于一身的德夯苗寨，是湖南省十大重点旅游景区。城市功能日臻完善。2.2项目建设的必要性（1）是吉首市作为湘西中心城市之一的需要吉首作为湘西地区政治、经济、文化、交通、商贸、科技、金融和通讯枢纽的中心，发展大市场、大流通时经济发展的需要。但吉首市的汽车卖场多为小规模、单一性和传统化销售模式，而且档次较低、形象较差，不能适应吉首市作为湘西中心城市和现代化大都市的需求。目前吉首市还没有一家真正具有规模化、多元化、专业化和现代化的汽车大卖场。因此，规划建设“武陵国际汽车城”是适应吉首市经济发展和提升湘西地区汽车流通市场形象的必然选择。（2）是吉首市作为大湘西地区汽车城的需要吉首市作为湘西汽车消费的中心，必然对汽车流通领域提出更高的要求，“武陵国际汽车城”正是适应了这个要求，必然会提升吉首市汽车流通市场的形象，引领吉首市汽车消费的新潮流。（3）是适应吉首市经济发展和产业结构调整的需要吉首作为湘西的中心城市，正在实现城乡一体化，加快城市化进程，从而实现产业结构的升级换代。在这个背景下，吉首市提出了要重点发展汽车贸易和商贸物流。“武陵国际汽车城”项目定位湖南省一流、湘西最大的汽车展销和汽车主题公园，立足吉首，辐射湘、鄂、渝、黔商圈，必然会推动吉首市现代商贸业的快速发展。

第三章市场分析3.1宏观环境分析吉首市是湘西土家族苗族自治州首府，位于湖南省西部，武陵山脉东麓，湘、鄂、渝、黔四省市边区中心，因此，这一带是少数民族集中居住的地区又是过去革命老区，成为了国家西部开发地区和国家武陵山的扶持开发地区，并且是贵阳－重庆－宜昌－长沙－柳州500公里半径内的城市网络中心点，东面是长株潭两型社会试验区，西面是重庆城乡一体化试验区，在今明两年即将有六条高速公路全面通车，具有肩挑南北、承接东西的区位优势。自古商贾云集，贸易兴盛，被誉为武陵山区的一颗明珠。3.1.1生态和文化是吉首最大的特色。这里，群山环绕，河流交汇，风景秀美，生态原始，历史文化源远流长，民俗风情奇特浓郁。独具特色的生态和文化造就了吉首“三大生态珍品”、“三大文化名人”、“三大民族活动”。吉首地处生物发酵带、亚麻酸带、富硒带“三带”合一区域，天然的“三带”地理条件赋予了享誉盛名的“三件生态珍品”。酒鬼酒。融“浓型之芳香、酱型之细腻、清型之纯净、米型之优雅”于一体，独创中国白酒“馥郁香型”，被白酒专家誉为“文化酒鬼酒，和谐馥郁香”。果王素。果王素是从水果之王猕猴桃果汁中萃取的精华物质，具有明显的调节血脂、降低血压、降低血糖、延缓衰老等多种保健功能，是中国首创的高科技保健食品。椪柑醋。是我国首创纯天然不添加盐、不添加防腐剂、不添加香精、不添加人工合成色素“四不添加”产品，是保健、调味佐餐之佳品。湘西文化厚重，人才辈出，灿若星河。作家沈从文、画家黄永玉、歌唱家宋祖英三位文化名人的出现是湘西深厚文化底蕴之必然。曾有人这样描述湘西：湘西在沈从文的书里、黄永玉的画里、宋祖英的歌里。湘西的神秘在于其民族文化的奇特性和差异性，各种民族文化活动多彩多姿，亮点纷呈，烧龙、百狮会、鼓文化节具有非常的代表性。烧龙是吉首苗族一项历史颇为久远的民俗活动。每年正月十五晚举行，这是苗家人为庆祝丰收，祈求来年风调雨顺而尽情的狂欢。百狮会是湘西苗族一项盛大的年俗活动。每年从正月初一开始，上百头狮子，从四面八方涌在一起，竟显风采。这是苗族人民交流友情，追求民族大团结、向往美好幸福生活的大聚会。苗族鼓舞是苗族人民最有特色的民间艺术之一。2005中国首届鼓文化节在吉首德夯风景区举行。3.1.2吉首优势非常明显，主要有三大资源优势、三大交通优势、三大政策优势。作为湘西土家族苗族自治州州府，吉首人力资源丰富，综合性大学吉首大学现有各类在籍学生3.2万余人，湘西民族职业技术学院现有全日制在籍学生5252人。吉首地处张家界至凤凰这条国家黄金旅游大通道中心点，旅游资源十分丰富，境内山川秀丽，风情独特，尤其三大旅游亮点特别引人瞩目。矮寨德夯是国家级风景名胜区，目前市委市政府正对矮寨德夯风景圈实施规划设计，开发“天桥、天路、天台、天瀑、天幕、天险”等举世无双的奇景。干州古城是省级历史文化保护区，距今有4200年历史，是湘西四大古城之一。市委市政府依城建坊，打造“湘西坊”；拓坊成园，建设湘西非物质文化遗产园。目前，“湘西坊”已成为湘鄂渝黔边区传承民族民间工艺的大舞台和旅游胜地。七大森林公园，绕城散布，是未来理想的旅游休闲胜地。吉首矿产资源十分丰富，主要拥有金属矿、非金属矿、化工矿三类矿产。金属矿中，最典型的是锰、锌、钒，湘西素有“锰都锌海”之称。锰矿工业储量3100万吨，居全省第一，全国第二。锌矿储量1100万吨，钒矿储量5亿吨。目前全市正在实施“锰东进锌入园”矿产资源整合计划。非金属矿中，最典型的是石材，主要有8种量大质好的品种。尤其是武陵墨玉，市场十分看好。现规划石材产业园1000亩，落实开采点15个，可开采储量4000多万立方。化工矿中，主要有重金石，富钾页岩。初步探明富钾页岩储量7亿吨。湘西生物资源丰富，品种非常齐，有“中国的生物宝库”之称，可供开发的有桤木、青蒿、枫香、黄柏、桂花、仕仲、香桂等193种，是中国最大的生物医药原料产地之一。吉首交通优势十分明显，高速公路、航空、铁路已构成吉首今天立体式交通网络。地域优势：Ⅰ、航空：四周有4个机场：

有张家界荷花机场，离吉首1小时里程。

南有怀化芷江机场，离吉首2个小时里程。

东有常德桃花机场，离吉首2个小时里程。

西有铜仁凤凰机场，离吉首0.4小时里程。Ⅱ、铁路：焦枝铁路贯穿吉首。根据国家“十二五”规划，正准备修建焦枝铁路复线、吉恩铁路、秀吉益铁路及正在研究建设长渝高铁客运专线。Ⅲ、高速公路湘西自治州高速公路十分发达，里程达500公里，是湖南省唯一一个每个县市都通高速公路的市州。吉首是国家“十二五”规划的全国18个高速公路县级节点城市之一，今明两年6条建成和在建的高速公路在这里交汇，构成了吉首“四通八达”的交通格局。

四通：吉长、吉怀、吉茶、吉恩，构建了吉首东西南北四个方向进出口互联高速。

八达：由吉长高速，达常德（2小时），达长沙（4小时）；由吉张高速，达张家界（1小时）；由吉怀高速，达怀化（1小时）；经桂林（4小时）柳州（6小时）达南宁（8小时）。由吉恩高速，经来凤（2小时），恩施（3小时），达武汉（5小时）；由吉茶高速，经秀山（0.4小时），酉阳（1小时），黔江（2小时），达重庆（4小时）；由吉铜高速，经铜仁（0.4小时）凯里（3小时）达贵阳（4小时）；从4小时经济圈来看，吉首正好处在长沙到重庆这两个重要城市的中心点，处在长株潭两型社会改革试验区和重庆城乡一体化改革试验区中心点。吉首共有五大政策叠加优势，既可享受西部大开发政策、武陵山经济协作区政策、湖南关于湘西地区发展政策和扶贫开发政策的西餐，又可享受中部崛起政策的中餐，还可享受民族自治政策的自助餐。吉首市优惠政策摘录：

1、对进行技改、购买国产设备的各类企业，按规定抵免企业所得税；减按15%的税率征收鼓励类产业企业所得税。

2、对引进技术和进口加工设备的企业，免征关税和进口环节增值税；对享受国家西部大开发政策地区的内资鼓励生产业、外商投资类产业及优势产业的项目在投资总额内进口的自用设备，在政策规定范围内免征关税。3、对重点农产品加工骨干企业，发生的技术开发费可全额税前扣除，年增长10%以上的企业，可再按实际发生额的50%抵扣当年度的应纳税所得额。4、对民族地区新办企业，从投产之日起，连续3年免征所得税，再减半征收2年所得税；企业从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营所得，依法享受所得税“三免三减半”优惠；对民族自治州、县的其它企业纳税有困难的，经税务部门批准，可减征或免征企业所得税2年。5、凡在吉首市投资新办固定资产投资在500万元以上的独立生产经营企业，土地价格按照国家工业用地的基准价格出让。投资在5000万元以上的工业项目供地实行“一事一议”，给予更为优惠的供地政策。6、工业项目用地在城镇建设用地范围外的国有未利用地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的，土地价格可按国家工业用地基准价格15%执行，使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的国有未利用地，可按不低于国家工业用地基准价格的50%执行。7、对民族贸易和民族特需品商品定点生产企业的正常流动资金贷款利率实行比正常的一年期流动资金贷款基准利率低2.88个百分点的优惠利率政策。8、对重点产业项目实施财政贴息，对纳入市属重点产业项目的企业银行贷款实行财政贴息，对重大科技攻关项目实行产业引导资金支持。9、对来我市投资的重点项目，申报和建设期间，行政性收费原则上只收取工本费，服务性收费按不超过最低收费标准的30%收取。10、在我市境内投资兴办企业一律在市政服务中心按照“一个窗口对外”、“一站式审批”、“一条龙服务”的原则进行全程服务，履行咨询、登记、收费、管理、服务职能，同时接受投资者委托，提供代理服务。3.1.3吉首有良好的政务环境。吉首提出了“给人信心、使人信任、让人信服”的“三信”理念，要求全体干部、工作人员以良好的精神状态，提振客商信心；以优质的服务过程，赢得客商信任；以满意的办理结果，争取客商信服，全力打造良好的政务环境。吉首有良好的人文环境。针对招商引资工作，提出了“不要强求成为伙伴，但要力求成为朋友；不要盲目选优择优，但要突出以优引优；不要一味招商引商，但要注重富商安商”的“三要三不要”的招商理念。吉首有良好的服务环境。把所有来吉首投资的客商，既当客人，也当主人；既当商家，也当专家；既当伙伴，也当友伴。3.1.4近年来，吉首市始终按照山区特点、民族特色、时代特征这“三特”要求，坚持生态立市、工业强市、旅游兴市这“三市”发展方向，紧紧瞄准近期、中期、长期“三期”努力目标，大力实施城市品牌战略，力争将吉首打造成为人口达到50万的中型城市，打造成湘、鄂、黔、渝四省市边区核心增长极，真正成为武陵山区民族民俗文化展示中心、商贸物流中心、区域工业加工中心、旅游集散中心。10年左右，通过城市理念识别系统、行为识别系统、视觉识别系统三部分的规划设计，以产业品牌、文化品牌、生态品牌等“三大品牌”的创建为动力，引领吉首城市发展，打造吉首独特城市品牌。3.1.5吉首拥有良好而难得的发展机会。因为特色、优势、和谐、发展的吉首正在抢抓国家武陵山经济协作区、省扶贫攻坚主战场、州市共建州府的良好机遇，推出了民族文化旅游产业、现代服务业、矿产品精深加工业、农产品及加工业、生物科技产业、电子信息产品加工业、山区机械制造产业、建材加工业、新能源产业、环保循环经济产业“十大”产业计划。推出了“谷韵吉首•神秘湘西”旅游精品品牌；“老爹”牌果王素、猕猴桃果汁系列；“神秘湘西牌香醋及醋饮料系列；湘西富硒椪柑“吉首武陵红”；“湘西坊”牌产品系列；湖南省名牌“湘泉”牌肠康片、妇炎康片系列；酒鬼系列白酒；吉首锰系列“吉三鑫”牌氮化金属锰、“青龙山”牌超细锌粉；“武陵墨玉”大理石建材系列；“宗南”牌农用车“十大”产品计划。推出了大学生创业孵化园，吉庄工业园，雅溪生物科技园，大田汽车产业园，大湘西物流园，吉首农产品物流园，河溪工业区，双塘工业区，吉首城北工业区，吉凤经济开发区“十大”园区计划。3.2全国汽车消费行业发展分析2011年既是汽车行业实施十二五发展规划的第一年，同时也是国内汽车市场发生重大调整变化的一年，受汽车行业政策调整的影响，虽然2011年产销总体目标有可能达到1900万辆，但受各种不确定性因素影响，国内汽车营销、汽车销售、汽车消费、汽车大市场及汽车区域市场都将产生重大调整变化。有些可以预料到，但绝大多数状况是无法预料的，也可以说2011年汽车市场机遇和挑战同在。3.2.1全国汽车销售市场基本情况

目前国内公布的汽车授权销售商已经突破6万个，其中有15000家4S店，有媒体报道汽车4S店近两年大约每年新增1200个，同时有大量兼并重组和退出市场的。国内拥有500余家新车交易市场或汽车园区，拥有600余家二手车交易市场，拥有700余家汽车配件和汽车用品市场。由于市场竞争和城市规划的调整和推动，目前国内汽车销售市场已经呈现集中交易的趋势，其中大型汽车城或汽车园区建设正在全国各大中城市推进，发展势头非常好。其中4S店正在快速融入其中，改变了国内汽车大市场的格局，特别应该指出的是，汽车城或汽车园区的集中建设，对于节约土地资源做出了重大贡献，对于市场及社会资源共享，做出了重要贡献，对于广大经销商和广大消费者降低购车成本费用做出了重大贡献，对于汽车销售和消费持续稳定的发展做出了重大贡献，非常值得关注。为此中国汽车流通协会及协会所属全国有形汽车市场分会，在昆明召开了汽车园区创新发展大型专题会议，交流了筹建汽车园区的各方面的经验，全国有代表性的汽车城汽车园区，各自介绍了典型经验。广大与会代表受益颇丰。对国内汽车城或汽车园区的发展前景十分乐观，并充满了信心，预示着国内汽车城或汽车园区将会拥有更大、更快的发展。3.2.2目前国内汽车市场值得关注的现状

1、从2010年底，各项刺激汽车消费政策全部退出，可以看出，政府开始对国内汽车市场过快的增长势头进行调整，但市场销售总量基数十分巨大。

2、汽车营销在国内汽车行业仍不被高度重视，政府部门、汽车行业部门、综合部门、汽车制造商重视汽车营销也仅仅停留在宣传舆论上，就连仍未出台的中国汽车行业十二五产业规划中，仍未将汽车营销作为重点列入其中，国内汽车营销的发展完全靠市场创新。

3、2011年由于市场竞争更加激烈，自主品牌汽车与合资品牌汽车及进口汽车，市场进入更加复杂、更加激烈的阶段，目前自主品牌汽车市场销售总量呈现下滑趋势，但并不等于自主品牌汽车今后没有大的发展。

4、现实中汽车产业的发展，特别是汽车市场的发展，与社会发生了巨大的矛盾，产生了突出的城市建设及规划、城市环境、城市交通、城市环保、社会能源等一系列问题，此类矛盾日益突出，博弈也日趋激烈，限行限购不断出现，因此新汽车园区怎么建？建成什么样？必须配合上述条件进行规划设计。

5、汽车后市场潜力巨大，国内汽车后市场无论从规模和经营上，相对滞后，同时相对落后，市场前景十分广阔，非常巨大，筹建新园区对此巨大的市场应对，必须高度重视、研究、准备。

6、对于汽车有形市场、汽车城、汽车园区、汽车主题公园，新的筹建机会时间不多了，特高峰期仅有两至三年时间，筹建工作相对困难较少，支持力度较大。中国现行的经济模式将会发生改变，因此新市场新园区高速发展或许仅有十年时间，因为国际汽车市场留给中国汽车制造业的时间不多了。7、广大汽车消费者越来越成熟，胃口越来越高，因此中国的汽车市场正在成为世界上最为复杂的汽车销售市场，因此新汽车城、新汽车园区筹建工作，一是要有超前性的规划目标，二是要实现综合性的大市场，以适应不断快速变化的市场形势。3.2.3汽车销售市场主要发展变化情况

1、由于汽车产销很可能实现连续三年新车产销世界第一，舆论认为国内汽车产销增长过快，各方面不能平衡。因此各项刺激汽车消费的政策，基本上收回。靠政策刺激拉动汽车消费将转变为，靠市场竞争推动汽车销售消费。

2、由于国内汽车销售市场发展非常不平衡，因此形成部分大中城市因交通拥堵等影响，对汽车销售消费调控性的动向明显，而三四线城市及农村汽车市场，将成为今后十年发展的重要市场。形成较为集中地舆论。非常值得关注和研究。

3、在汽车销售市场发展过快的巨大影响下，汽车销售市场与汽车后市场不相适应的矛盾越来越突出。甚至有可能出现制约汽车销售市场的发展，这种矛盾并未真正引起行业的高度重视，其市场潜力十分巨大。京城治堵有可能率先解决这一问题，值得汽车行业关注。

4、在销售市场高速发展和汽车市场激烈竞争状态下，国内汽车营销的格局正在产生重大变化和调整。其中值得关注的是，国内超大型的汽车集团正在快速发展。其经营规模越来越大，甚至拥有三四百家至一千家4S店或专卖店。中国汽车流通协会的资料显示，在2010年50强经销商集团的主营业收入在100亿以上的已经有11家。据悉，广汇、庞大未来几年的新店将会超过1000家，加之这些集团对二手车、精品、汽车金融等新业务领域的开拓，未来几年将会出现年营业额超过千亿的汽车经销商集团。其数量并不是很多，但其市场销售占有率较大，必将对汽车销售市场产生重要影响。

5、受各地方城市发展规划的影响，在多种营销模式并存的形势下，尤其受国内广大汽车消费者从国情出发的影响，国内汽车营销另一重大变化和调整，即国内汽车营销集中地趋势越来越明显。既有专卖店扎堆经营的趋势，更有现代的、大型的、综合的、超大型汽车市场、汽车城，特别是汽车园区的高速发展。其中二手车及汽车配件、汽车用品大型市场，发展同样处于高速状态。已经对国内汽车营销及其格局产生重大影响。

6、关于汽车集中交易的重大变化和发展，出现了新的动态，即政府部门高度关注和支持，地方政府部门更加关注和支持，在市场规划、建设及政策鼓励等方面，有更大的提升。不仅如此，国内一批汽车制造商也积极参与其中，或独立开发建设大型汽车园区，同时国内大型汽车营销集团也加快了汽车市场或汽车园区的投资筹建。大型汽车市场和汽车园区的发展，正在成为和汽车专卖店并重发展的主流汽车营销趋势。

7、多品牌经营、多地经营、多网点经营、网络化经营、集团化经营，正在国内形成汽车销售的主流趋势。为了更好更大的发展，国内一批经销商集团正在千方百计利用各种渠道上市，已经引起媒体的广泛关注，同时引起汽车销售领域的广泛关注。虽然形不成像家电国美、大中那样的社会影响力，和销售市场控制力，但一定会形成对汽车销售市场和汽车消费市场有决定性的重大影响。

8、网上车市或互联网车市，对国内汽车销售市场和消费市场正在形成重大影响。甚至汽车制造商如：吉利集团已经实施了和阿里巴巴互联网的历史性合作，必将对汽车营销产生重要影响。一个国家的市场总规模与人口有密切关系，比如，中国有7亿部手机，钢铁产量为世界的48%，有近4.57亿网民，其中有两亿网民尝试过网上购物。中国城市化率已经达到45%，很快接近50%，六亿人口已经成为城市居民，中国公里总数位居世界第二，仅次于美国。2010年中国汽车后市场总规模已经达到3500亿元，中国的汽配市场销售总规模已经高达1.4万亿元，这些都是别的国家无法超越的。中国汽车流通协会去年组团到美国汽车市场考察，美国的二手车市场近两三年来，最重大的变化就是，按美国汽车市场协会的重大观点，即三年以前以互联网形式销售二手车是不可想象的，今天二手车销售离开互联网同样是不可想象的。而美国2010年二手车交易高达6000万辆，其中60%是靠互联网方式交易的。可以充分说明，互联网对汽车销售的重大影响和作用。

9、汽车消费结构正在发生重大的调整和变化，主要有豪华车市场好于合资车市场，合资车市场好于自主品牌车市场，SUV越野类汽车高速发展，快速变化，市场消费潜力巨大。轿车市场平稳的发展，中小客车及皮卡类汽车市场潜力正在释放。自动挡汽车和两厢精品车市场快速发展，广大汽车消费者购车方式及观念，用车方式及观念都在发生着深刻的变化。同时不同区域有着明显的不同的变化，汽车文化、汽车旅游、汽车休闲、汽车娱乐、汽车运动、汽车竞技正在大城市快速发展，并且形成超大型汽车市场和园区重要的市场功能之一。汽车文化将推动汽车营销市场的更大发展。10、国内二手车市场将呈现高速发展快速变化的状态，市场需求潜力巨大，尤其是市场竞争中的新旧车置换，正在成为各汽车4S店参与市场竞争，增加市场竞争力的重大经营方式。对专卖店的生存发展变得越来越重要，国内二手车市场正在进入高速发展阶段。其交易方式正在逐渐与国际接轨。一部分城市在今明两年很可能形成新旧车交易1:1的时期。二手车市场的发展必将改变国内汽车营销的格局，必将对汽车营销产生越来越重大的影响。3.3吉首市房地产市场分析吉首市城市总体规划3.3.1Ⅰ、资源条件和发展基础①吉首市为武陵山区为数不多的中心城市之一，是全州经济、政治、文化中心，具有发展房地产业区位优势。②吉首市具有良好的气候、水文、空气等自然条件，周边植被保护良好，数百年来没有发生过大的自然灾害，是湖南西部地区较适合人居的理想之地。③吉首发展目标是建设60万人左右的中等城市，可以有效避免大城市交通堵塞、人口拥挤等弊端，为生产、居家生活和旅游提供舒适的环境。Ⅱ、产业链或关联产业改善居住环境，拉动居民消费，带动城镇化水平提升：①建材业；②房屋装修业；③城市生活服务业；④教育、医疗卫生事业及保健、美容、养生业等；⑤休闲、娱乐业；⑥城市基础设施建设；⑦社区物业管理服务业。3.3.2①吉首作为三线城市，城市化和房地产业发展远远不够。2009年湘西州的城市化率只有35.6%与湖南省的42.5%和全国平均水平45.7%相距甚远，湘西州城市化具有相当大的空间。②吉首市未来的目标是建设成60万人左右的中型城市，目前的人口只有不到29万人。将来要增加一倍以上的人口，房地产业将持续旺盛。③随着湘西旅游业飞速发展，旅游地产业成为新兴业态。全国城市化进程的推进，具有生态和文化旅游概念的吉首房地产业必将迎来广阔的发展空间。吉首市房地产业发展计划（重点支持与鼓励引进项目）：①吉首“大环线”路建设；②城市基础设施建设；③新老城区的烂尾楼工程；④高品质住宅小区；开发新兴旅游地产业（如分时度假产权房）；⑤保障性廉租房建设；⑥以湘西州政府、湘西职业技术学院为重点的行政、事业单位的整体搬迁。3.3.3近年来，作为处于黔、鄂、渝两省一市的吉首市（县级市）是湘西州的州府所在地，该市的房地产行业得到了前所未有的发展，为地方财政作出了重大的贡献，但随着国家不断出台一系列宏观调控政策，该市房地产行业发展不可避免的受到了一定的影响。3.3.4特点：起步晚、发展快、规模大，地域依赖性强。吉首市房地产市场起步晚，2000年以前是吉首市房地产市场的起步阶段，全市房地产企业不足15家，2级资质的只有2家，开发建设规模在2000年时不到10万平方米。2000年以后，吉首市房地产市场进入了一个快速发展的时期，到目前为止，吉首市现有开发企业72家，其中2级资质的有5家，3级资质的有21家，开发面积达到了268万平方米，投资总额达到44亿元。现状：进入2008年以来，吉首市房地产市场受国家宏观政策调整、融资事件等因素的影响，增长势头放缓，逐步走入低谷，特别是今年以来，在国务院印发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）之后，该市房地产市场受到了很大的影响，4月份售出商品房172套，成交均价为2259元/㎡，成交面积为1.88万㎡，与3月份相比，成交量下降12.2%，成交均价上涨了6.45%，成交面积下降了19.31%，而5月份的商品房成交量更是大幅下降，共成交商品房67套，成交均价为2218元/㎡，成交面积为0.84万㎡，与4月份相比，成交量下降了61%，成交均价下降了1.8%，成交面积下降了55.3%。3.3.5（1）受国家宏观调控政策的影响。为遏制我国特别是沿海地区房价的过快上涨，国家近几年来加强了宏观调控，出台了一系列遏制房价上涨的调控政策。特别是今年4月，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），其中制定了实行差别住房贷款政策、增加住房供给等十条措施（简称房地产新“国十条”），这一系列的出台，对该市正在恢复中的房地产市场影响很大。一是浇灭了房地产开发商的投资热情和信心。政策出台后，国家加大了对房地产市场的监管，加强了对开发企业用地和融资的管理和审批，许多开发企业找不到开发用地，或是缺乏开发资金，加之吃不准市场走向，不敢贸然投资。另外，调高第二、三套住房的首付比率和贷款利率，也增加了住房贷款的难度，激发了开发商和购房户之间的矛盾。二是助长了消费者的观望心理。部分消费者认为，在国家宏观政策的调控下，房价会有所下跌，于是纷纷取消了购买房产的打算，三是减少了市场对商品房的需求。国家加强了对保障性住房的建设和供应，大量保障性住房的涌入，分流了部分商品房消费，减少了市场对商品房的需求量。（2）受吉首地区非法融资事件的后续影响。虽然吉首非法融资事件已经过去了两年，但是对房地产市场的复苏仍然产生着深远的影响。一是新的矛盾仍在不断被催生。被收购的非法融资企业在经历了短暂的回复后，正逐步回归市场。他们以高于收购价格的价格被分批处理，引起了融资补偿户的不满，激发了新的社会矛盾和问题。二是部分融资企业的恢复开工对新开的房地产开发项目冲击较大。融资企业恢复开工后，政府出台了优惠政策，相关部门税费上给予了一定的照顾，所以，相对于新开的房地产企业，具有一定的竞争优势。3.一是启动州市共建共管吉首市。举全州之力建设吉首市，再通过“一核带七星带三十个点”（吉首一核、七个县城七星、三十个乡镇点）实现湘西城镇化目标。二是在全州范围内展开了城市建设与管理的行管风暴。不仅是吉首、其它七县如保靖、古丈、永顺、花垣、龙山等县城，都在强力狠抓城市管理与建设。三是为了搞好州府建设，吉首市正在提出建设“城市品牌”工程。四是吉首市正在着力启动原非法集资企业留下的烂尾楼工程。特别是处于市中心的原“三馆”工程项目。这是政府作出的一个重大姿态，即在闹市区启动处非烂尾楼工程，吉首房地产建设正在向好的方面发展。五是推动央企中铁置业加快建设尽快开盘上市。中铁置业是在处非期间投资于吉首的央企，州市两级政府寄予厚望。希望通过中铁置业的地产项目为点火器，全面健康启动吉首房地产市场。中铁置业在处非期间对项目曾有疑虑，但由于土地已在前期拿下，不动不行，箭在弦上，不得不发。总之，湘西州目前正在加快城镇化建设，州委还提出湘西城市建设的“三特思路”（即山区特点、民族特征、时代特色）。3.4项目拟定位方案由汽车4S店、汽车直营店、汽车摩托车配件销售店、商务大楼等组成。建成后将成为湘西州首个一站式汽车产业综合体，集汽车展销、汽车文化展示、汽车美容、汽配汽修、摩托车销售、摩托车配件销售及维修，二手车交易等汽车产业服务、高档商住等功能于一体的综合性商业地产项目。项目建成后效果图如下所示：

第四章项目项目选址及建设条件4.1项目选址基本情况本项目选址在湖南湘西吉凤经济开发区，其前身为湘西吉凤工业园，位于吉首市与凤凰县交界处，行政区划面积18.85平方公里，核心区规划面积7.12平方公里。园区下辖湾溪、牯牛坪、木林坪、捧捧坳、双河等5个村和龙凤社区，总人口数为15000人。从场地周边的地质情况看，应无不良地质情况。是较为理想的汽车城选址。4.2项目区域自然条件4.2.1地质条件1、地质构造：该项目地处中国东部新华夏系构造第三个一级隆起带的南西段，西部为武陵山二级隆起带的南段，东南部为沅麻盆地二级沉降带的西缘，主要构造线呈北东向展布，由一系列褶皱和断层组成。2、场地地质情况：场地内及其附近无滑坡、危岩和崩塌、泥石流、采空区、地面沉降、活动断裂等不良地质作用和地质灾害，总体分析，区域稳定性良好，适宜建设。场地地表水对混凝土结构和钢筋混凝土结构中的钢筋均具微腐蚀性，根据区域水文地质资料和调查，该场地无最高洪水位记载，在勘探深度范围内未见稳定的地下水，可不考虑地下水对建筑材料的腐蚀性及对施工的影响。3、地层岩性：该项目区内多为可溶性碳酸灰岩，岩溶地貌发育完整，属溶蚀构造地貌。4、土壤类型：土层厚薄不等，土壤类型为黄壤。5、地形地貌：地形以山地为主，地貌属低丘陵，地块内地形有一定起伏，但起伏不大。6、地震烈度：所选场址地震烈度小于6度，无需考虑防震措施，适宜于建筑物建设。4.2.2地理位置吉首市位于湖南省西部，湘西州南部，地处东经109º30´～110º04´，北纬28º08´～28º29´之间，东连泸溪，南邻凤凰，西接花垣，北与保靖古丈两县毗邻，地理位置独特、优厚。4.2.3气候条件项目区属中亚热带湿润气候。光热充足，雨量丰富，无霜期长，严寒期短，春夏之交多暴雨，七月至九月常有伏旱秋旱。年平均气温16.4ºC，年最低气温-7.5ºC，年最高气温40.2ºC，年降水量1440.5mm，年平均风速3m/ｓ，全年无霜期280天，年平均相对湿度81%，年平均日照数1449小时，年平均日照率31%，全年静风频率47%，六月至七月多为西南风，其余月份多为东北风。气候条件良好。4.2.4水文情况项目区有万溶江，沿项目区东侧由南向北通过。万溶江流域雨量充沛，地表径流大，年平均降水量1430mm，雨季为5月至7月，约占年平均降水量的50%，时有山洪发生，山洪多发生在5月至7月。河流水量丰实，水流洁净，完全可以满足人们生产生活的需要。4.2.5交通条件吉首市位于湖南西北部，沅江支流武水上游，常吉高速公路、吉茶高速公路与规划中的吉怀高速公路交汇于此。境内有G209、G319国道和S229省道在市区交汇，国道209绕城线与项目选址相连。距吉首市老城区中心约13㎞，距离铜仁凤凰机场仅75㎞，不到一个小时车程，距离北面的张家界荷花机场也仅153㎞，2.5小时车程，对外交通方便，建设所需的建筑材料等物资可直接运入项目选址地。4.2.6吉首市自来水公司综合日供水能力达12万吨，项目建设工程用水有保障。4.2.7吉首市乾州新区现有一座220KV变电站（万溶江变电站），是整个湘西州的中心变电站，属于国家大电网的骨干站，从五强溪水电站、碗米坡水电站等国家重点水电站输入电源。供电网络属于国家电力网，供电质量好，供电充足，电压稳定，能充分满足项目建设和建成后的用电需要。4.2.8通信条件吉首市已实现数字化传输和数字程控交换，进入了国际自动交换网，宽带网络已经接入项目选址地，有中国电信、中国移动、中国联通等通讯网络机构，形成竞争，将为本项目提供快捷、优质、价廉的通讯信息保证。4.2.9建筑材料项目工程建设所需的各类建筑材料在项目选择地资源丰富，钢材可在市区就地购买，水泥可由双塘水泥厂、吉首夯牌水泥公司和吉首韶峰水泥公司供应，砂石材料可就地采集，市区的小溪桥采石场、杨家坪采石场和人民南路采石场可供应各种规格的机砂及碎石与块片石，其他各类所需建设用材均可就近采购。

第五章工程技术方案5.1总平面布置5.1.1设计依据1、国家对固定资产投资建设项目的有关文件规定；2、《民用建筑设计通则》（CB50352-2005）；3、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；4、《房屋建筑制图统一标准》GB50001-2010；5、其他相关资料。5.1.2场地概述1、场地位置本项目选址位于湘西经济开发区北部，东临吉凤路，西接工业大道，与即将开工的三炮台公园仅一路之隔，总用地面积11.02公顷。2、场地地形地貌场地呈东北-西南走向的矩形，场地内地势坡度较为缓和，起伏不大。5.1.3工程概况根据武陵国际汽车城规划，本项目总用地面积165.3亩，总建筑面积约293400㎡，主要建设内容有：（1）汽车销售部分：5个两层4S店，4个一层4S店，一个三层汽车综合展厅建筑面积50000㎡。（2）场地北片区：货车交易中心、微型车、二手车交易中心和新车展示中心，（3）汽车配件部分：40个汽车配件商业门面，建筑面积13500㎡。（4）汽车销售配套服务部分：一个销售中心一家银行、一个车辆上牌中心、一个车辆保险中心、一个汽车检测中心、一个车辆评估中心，建筑面积10000㎡。（5）汽车城生活配套部分：3栋员工公寓和10栋高层住宅楼，建筑面积200000㎡。（6）场内道路约9000㎡，停车场约28000㎡。（7）场内绿化景观、配套室外给排水、配电、消防及环境工程等。5.1.4平面布置根据用地条件和业主设计要求，场地内布置21栋建筑，其中：汽车城片区设在西部地块，住宅区设置东部地块，北片区为展示区，地下车库置于各建筑物地下层。场内道路呈环状布置，建筑物四周设有环形道路，路宽4.5米，可满足消防和交通要求。各建筑物周围地坪兼做地面停车场。5.1.5竖向布置该场地地势大体上东高西低，有一定高差。室内外高差控制在0.5米。将场地进行平整，使场地平齐于区内道路，尽量减少挖填方工程量，并使建筑有良好的视觉形象，同时为场地内雨水、污水排放提供便利条件，场内道路与外部道路的连接方式采用平坡式连接。5.1.6交通组织及道路系统1、交通组织为满足运输和消防要求，根据场地实际状况，项目区域呈开放式结构，不设围墙。兰天大道为项目区域内主干道，场内在各栋建筑物四周形成环路，提升区域内的通畅性及适用性，项目区域内采用地面+地下停车形式，临时停车集中停放在各建筑物周边的地面停车场，长时间停车则停入地下车库。2、道路系统兰天大道呈东北-西南走向从项目区域内中间穿过，道