详解公募REITs的除息和填息

基于存量的经验，我们构建了类似的底层资产模型，以分别观察特许经营权还是产权的填息仅包括“利权IRR的投资者在计算的交易逻辑更加清晰。▍公募REITs分红呈现哪些特征？我国公募REITs具备高比例分红的特征。根据沪深交易所发布的《公开募集基础设施（RI（试行%2022年的100%高比例分红特征。图1：我国公募REITs具备高比例分红的特征（%）2021 2022100%

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95%，各基金公告，20222023年一季度的数据为例（2RIs2022年的业绩不及预期，进而导致全年可供分配金额仅完成预测值的%-%（3可供分配的实际分红仍存在波动。图2：2022年和2023年一季度各REITs可供分配金额完成情况2023Q12023Q120227612%120%25%19%103%100%142%25%26%106%26%111%33%0.16508077.SH华夏华润有巢107%27%0.530.14508058.SH中金厦门保租房0.580.13180501.SZ红土深圳保租房120%28%0.590.14508068.SH华夏北京保障房28%0.20508098.SH嘉实京东仓储107%28%0.870.23180301.SZ红土盐田港2.660.67508056.SH中金普洛斯0.15180103.SZ华夏和达高科119%30%0.740.19180102.SZ华夏合肥高新产园22%0.490.08508021.SH国君临港创新智造129%27%0.950.20508088.SH国君东久新经济1.250.24508099.SH建信中关村0.620.15508000.SH华安张江光大园105%20%1.600.31508027.SH东吴苏园产业93%17%0.870.15180101.SZ博时蛇口产园4.570.38180401.SZ鹏华深圳能源100%20%1.680.33508006.SH富国首创水务135%37%1.370.38180801.SZ中航首钢绿能34%0.77508066.SH华泰江苏交控26%2.31508009.SH中金安徽交控91%32%3.901.46508008.SH国金中国铁建86%29%3.490.44180202.SZ华夏越秀高速89%23%1.370.93508018.SH华夏中国交建%24%4.771.48180201.SZ平安广州广河73%32%3.151.39508001.SH浙商沪杭甬20222023Q1完成度（）可供分配金额（亿元）代码标的，各基金公告，测算（完成度）注：2023E可供分配金额来自各REIT招募说2021REITs2022▍公募REITs分红的除息和填息本质仍是具有高分红的股权资产，在分红操作上，类比来看，需要在除息日对的价格进行除息处理1特许经营权REITs尽管市场投资者对于特许经营权IRR2010IRR6%（虽然特许经营权Rs1除息与除权[N].中国证券报,2001-03-02(012).ABS（）特许经营权Rs在理论上同（IRR相同水平的收益率。图3：拟构建的特许经营权资产估值情况（亿元）资产估值1201008060402001 2 3 4 5 6 7 8 9 1011121314151617181920资料来源：测算图4：特许经营权分红具有“还本付息”的特征，“利息”部分即为每一期理应填息部分（亿元）“本金” “利息”/分红10864201 2 3 4 5 6

8 9 1011121314151617181920测算表1：特许经营权REITs类似于ABS分摊偿还本金和现金流的结构可以将其每一期的分红看作“还本付息”特许经营权RIs视角 ABS视角折现期数每期分红分红折现值除权后价格资产估值“本金”“利息”（即理应填息部分）利息本金1109.43104.70111.583.126.886.883.122108.90101.58108.283.316.696.693.313108.4098.28104.773.506.506.503.504107.9294.77101.063.716.296.293.715107.4791.0697.123.946.066.063.946107.0587.1292.954.175.835.834.177106.6582.9588.534.425.585.584.428106.2778.5383.844.695.315.314.69特许经营权RIs视角 ABS视角折现期数每期分红分红折现值除权后价格资产估值“本金”“利息”（即理应填息部分）利息本金9105.9273.8478.874.975.035.034.9710105.5868.8773.605.274.734.735.2711105.2763.6068.025.584.424.425.5812104.9758.0262.105.924.084.085.9213104.6952.1055.826.273.733.736.2714104.4245.8249.176.653.353.356.6515104.1739.1742.127.052.952.957.0516103.9432.1234.657.472.532.537.4717103.7124.6526.737.922.082.087.9218103.5016.7318.338.401.601.608.4019103.318.339.438.901.101.108.9020103.12-0.570.009.430.570.579.43资料来源：测算IRR填息效应较弱导致投资者短期内获得的分红收益率水平与IRR力。产权REITs451亿元、3%6%6512%6%（（的填权效应较为明显。图5：拟构建的产业园区资产估值情况（亿元）产业园区353025201510500 2 4 6 8101214161820222426283032343638404244资料来源：测算图6：拟构建的保障房资产估值情况（亿元）保障房40353025201510500246810121416182022242628303234363840424446485052545658606264测算▍总结的实操经验来看，产权IRR等参数的信披要求更的交易逻辑更加清晰。▍风险因素超预期变动。▍资金面市场回顾2023519日，银存间质押式回购加权利率涨跌互现，隔夜、7天、14天、211个月分别变动了-4.08bps、10.13bps、9.04bps、-5.92bps2.33bps1.40%、1.87%2.09%2.11%2.13%3510年分别变动-1.75bps、-1.74bps、-2.50bps和-0.33bps2.06%、2.36%、2.52%2.72%。0.42%3283.54,0.12%11091.36,0.03%至2278.59。519日人民银行以利率招20519207天逆回购操作，当日有20亿元逆回购到期，实现流动性净回笼投放0亿元。2017SLF、MLF等央行公开市场操作、国库现202012201612M016010.669868.66情况，计算每日流动性减少总量。同时，我们对公开市场操作到期情况进行监控。图7：2021年5月19日至2023年5月19日公开市场操作和到期监控（亿元），图8：2017年1月1日至2023年5月19日流动性投放和回笼统计（亿元）图9：2023年5月19日人民币对各币种汇率当前值相对于前一日值变化百分比▍可转债市场回顾及观点可转债市场回顾（%（%（%（-%（%（13%（%（-%（-%（-%跌幅较大。A8478.19415.19亿元。02（30.00%上市首日，智慧校园、智慧园区、行业智慧化，3.51亿元、晶能转债（19.51%上市首日，太阳能光伏组件、电池片、硅片研发、生产及销售，100元、科思转债（9.91%，日用化学品原料的研发、生产和销售，7.25亿元、思创转债（6.67%亿元（4.95%亿元（-9.27%亿元、智尚转债（-3.26%，毛纺织品，7.00亿元、北方转债（-3.12%，国际工程，5.34亿元（-2.74%亿元亿元）跌幅居前。可转债市场周观点上周转债市场跟随正股市场小幅上涨，成交额有所回落。相关方向，围绕政策推动和业绩兑现预期，建议关注半导体、汽车零部件以及机器人等；产生扰动，但难以成为核心驱动力量