北海公寓项目可行性研究报告

目录第一章总论………………1第二章项目建设必要性…………………6第三章建设条件与建设地址……………13第四章工程方案…………18第五章环境保护…………37节能………………42物业管理…………46第八章实施计划与工程管理……………47第九章投资估算与资金筹措……………49第十章效益分析…………52

附件附图1、企业法人营业执照2、房地产开发企业资质证书3、土地证明4、规划证明5、环保立项证明6、建设项目招标方案7、区域位置图8、总平面布置图PAGEPAGE62第一章总论一、项目名称及承办单位1、项目名称北海公寓项目2、项目建设性质新建3、项目建设单位实业总公司二、工作依据1、潍坊hhh实业总公司与山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书2、《中华人民共和国城市规划法》3、《城市规划编制办法》4、《城市居住区规划设计规范》5、《潍坊市城市总体规划》6、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。7、有关部门提供的证明和资料等三、研究范围1、项目建设必要性2、建设条件与地址3、规划设计方案4、物业管理5、环境保护与消防6、节能7、实施计划与工程管理8、投资估算与资金筹措9、经济和社会效益分析四、工作概况山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司在接受潍坊hhh实业总公司关于建设潍坊龙泽·名都项目的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致地研究、讨论，根据目前潍坊市商业领域和住宅状况以及城市分区规划的有关要求，确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。五、建设单位概况潍坊hhh实业总公司是一家集房地产开发、经营、租赁、物业管理于一身的全民股份制中型房地产企业，法人代表李宪元。公司成立于92年8月份，公司注册资本5000万元，公司股权构成为山东省经济技术投资公司1668万元，占33.36%；潍坊市经济技术投资公司1666万元，占33.32%；潍坊开发区发展总公司1666万元，占33.32%。公司具有二级房地产开发资质，独立承担国家级高新区起步区两平方公里地产开发任务，已完成开发建设总投入3.2亿多元，使开发区起步区实现了“七通一平”。自一九九八年，公司主要开发任务由地产转向房产，先后开发了鸢飞小区、东明小区、hhh家园、大学生高科技创业园、龙居苑小区、金马小区、安丘莲花山小区等项目，累计完成开发建筑面积50多万平方米，累计完成开发建设投资5.4亿多元，实现了经济效益和社会效益的协调发展。历年获山东省、潍坊市重合同、守信用企业，开发区先进企业、经济效益杯企业称号。公司成立十年以来，经过自己的不断努力，已发展成为我市较有实力的房地产开发商。公司管理严格，内部管理制度和财务管理制度十分健全，奖罚激励措施较为完善，多年来造就和培养了一批专业知识高、技术能力强的专业人才。公司现有技术管理人员40人，具有专业技术职称的32人，其中高级工程师5人，中级职称的16人（工程师10人，会计师5人，经济师1人），初级职称11人，员工整体素质较高。六、研究结论1、建设地址该项目位于潍坊市高新技术产业开发区，蓉花路以东，玉清东街以北地块。该区域基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设商住区的理想地段。2、建设规模该项目规划用地面积33281m2，净用地面积25072平方米，总建筑面积72597.9m2，其中住宅建筑面积65176.9m2，商业建筑面积2219.4m2，地下车库建筑面积5201.6m2。总户数584户，停车位216个。项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的居住社区。3、物业管理该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照《物业管理条例》的有关规定为商家提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。4、实施进度计划该项目建设期计划为2年，工程拟于2007年8月份开工，预计2009年8月份竣工。5、投资估算该项目建设总投资为17809.1万元，其中工程费用10016.3万元，土地费用3004.8万元，其他费用353.8万元，不可预见费518.5万元，财务费用405万元，税费3068.6万元，销售费用442.1万元。项目建设资本金6234万元。6、资金筹措⑴申请银行贷款3000万元；⑵其余建设资金由建设单位自筹解决。7、经济和社会效益分析该项目的开发建设符合国家产业政策和潍坊市城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。提高和改善了潍坊市区的居住环境，为居民提供一处功能齐全、设施完善、环境优美的现代化居住社区。同时可带动潍坊市建材工业和第三产业的发展。企业年实现利润总额4297.2万元，具有良好的经济效益和社会效益。主要经济技术指标表序号项目单位指标1销售收入万元22106.22销售税金及附加万元1226.93土地增值税万元1841.74总投资万元17809.15利润总额万元4297.26所得税万元1418.17税后利润万元2879.18投资利润率%24.19投资利税率%41.410投资净利润率%16.211所得税后全部资金内部收益率%24.912财务净现值（Ic=12%）万元507.513投资回收期年2.5

第二章项目建设必要性一、项目提出背景随着改革开放的深化和经济的快速稳定发展，人民群众的生活水平得到了显著提高，但同衣、食、行等方面相比，居民的居住水平特别是城镇居民居住水平的改善和提高相对缓慢，因此加快房地产体制改革，提高市民的居住条件已成为各级政府面临的迫切任务。近年来，我国房地产业保持了健康、快速的发展态势，培育住房消费，发展住宅建设，将是今后一段时期我国住宅与房地产业的中心工作。2003年国家在武汉召开了全国住宅与房地产工作会议，提出了加强房地产市场的宏观调控，整顿和规范市场秩序，促进房地产业健康、协调发展，开放搞活二级市场，推进住房分配货币化，全面落实住房公积金制度，改进物业管理，进一步培育住宅消费。该项目位于潍坊市高新技术产业开发区内，规划用地属性为二类居住用地、行政办公用地、商业用地。该地块基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设中档综合居住社区的理想地段。二、潍坊市房地产概况2006年，尽管受国家“房产新政”影响，潍坊楼市一度有所震荡，但一个健康的正走向成熟的市场依然表现出了顽强的发展轨迹，2006年潍坊楼市依然活力十足，热点频频。热点一：“高层”政策推行，多层热，高层温与“住宅郊区化”同步，在传统的市中心黄金地段，2006年，新建多层住宅小区已难觅踪影，由于2005年市政府有关政策的贯彻推行，“两片四带”一带一律要规划建设高层建筑，由此市中心仅存无几的少量多层住宅在2005年的市面上变得极为稀缺，由于潍坊人长年喜住多层的居住习惯短时间难以改变，加之高层存在价高、公摊大、物业费用高等情况，2005年出现了多层紧俏热销，升值幅度较大的行情，即便是一些远郊楼盘也大受追捧，多次调高了价格而高层住宅相较之下显得温温的，房价增幅较小，一些高层楼盘推出了优惠让利的措施。热点二：潍坊户型“减肥”，中小户型数量增多。热点三：大鳄入潍，房企走向品牌化如同商业领域银座商城进驻潍坊，省内省外一些专业化程度很高的名牌房企在2006年更多地进入潍坊，如海信地产、中房、普利等，南方来的品牌房企则有浙商、闽商两大阵容。与此同时，本地的房企也在2006年加速了品牌化的进程。潍坊房企的品牌化，使得项目操作更加规范、专业、科学，楼盘开发更加注重质量和品牌形象，开发企业的诚信度，责任感大为加强，潍坊百姓将享受更好的住宅产品，并得到更好的物业服务。热点四：加料不加价，潍坊住宅品质进一步提高2006年潍坊楼市受国家新政影响，购房者更为理性谨慎，对候选楼盘更加挑剔，要求开发商进一步提高品质，同时更加先进的开发理念由一些品牌企业引入潍坊，故而2006新建住宅的品质进一步提高，细节上更加讲求完美、人性化并更加符合潍坊的实际，2003、2004年多出现在中高档商品房中的中空玻璃、南向客厅、落地飘窗在2005年已普及到所有普通住宅，楼顶、墙体更多采用隔热保温的新式节能建材，景观绿化更加讲求“均好性”，户型不但普遍达到了新式户型的通透，而且更加讲求全明设计，有的楼盘甚至达到了100%全明设计，作为主力户型的100平方米左右户型面宽明显加大，尤其主卧室的宽敞舒适度得到了重视和加强，出现了一些面宽在4米左右的主卧室。设计的精细度、房内面积的有效利用率大大提高。2006年，潍坊市首次出现了更为舒适的带电梯的多层住宅，“下沉式客厅”、“下沉式庭院”“八角窗”、“拐角窗”等设计新元素也频频出现，这些都使得2006年的楼盘更加完美、舒适、现代时尚。热点五：商业地产热度不减产权商铺向专业市场转变。热点六：住宅“郊区化”，“居住片区”概念出现与此同时，潍坊市已逐步形成了一些新的“居住片区”。如白浪河两岸，虞河两岸形成了水景住宅带；如北宫街、健康街沿线；如北海路沿线作为新潍坊的交通轴和发展轴，在其东西两侧及南北两头已明显形成了潍坊的高尚住宅区，包括北头的经济技术开发区管委会周边一带；南部的九龙山一带，铁路南的坊子新区一带。当然，这里所谓的“郊区”是相对的，随着城市中心的扩容，新规划的实施，这些目前看似乎还有些偏远的居住区不用多少年后很可能又将成为新的“中央居住区”。三、现状楼盘调查为了能满足规划设计的要求，更好的把握当地特征，通过对潍坊市房地产市场的部分楼盘进行了调查，选择了多个不同档次的高层社区：碧水豪庭、康桥水岸、左岸华庭、领秀华城、风尚100等。具体情况详见以下表格：现状楼盘调查表

小区区位优势价格规划布局环境设计户型设计碧水豪庭交通便利，位于民生街和青年路的交汇处，白浪河畔，临近新人民公园、风筝广场。3000元起价为成功人士打造生态景观豪宅。布局以点式和行列高层结合，较为灵活，五栋板式，三栋点式，坐拥地势，雄踞河畔。依托三大开敞式生态公园，碧海豪庭的绿化景观和白浪河50米的绿化生态休闲长廊融为一体。户型面积以130m2至300m2为主、超大客厅，观景阳台。康桥水岸东风大街与虞河路交汇处南侧，临近城区的商业中心，交通便利，生活便利。3000元起价高级住宅。五栋板式，两栋点式高层住宅，行列式布置。张面河和虞河特有的二水交融的景观与小区的绿化结合，景观系统完善。户型面积较大，层高3米，大面积的落地玻璃，观景凸窗，独有的大面积阳光浴室，地板采暖。左岸华庭位于路和福寿街的交汇处，处于新城商业圈。2780元起价大型的居住区，“仁、义、礼、乐”四个园区组团。依托两侧的虞河公园，组团绿化为主。户型面积以130m2至160m2为主。领秀华城北临健康东街，西侧为鸢飞路东侧为潍州路。2800元起价一栋点式高层组团级设计，丰富视觉层次。景观系统较为完善，景观优良。户型面积多样，满足不同层次的人群需求。风尚1003000元起价屋顶花园四、市场分析潍坊房产市场日趋规范，整体处于上升趋势，在市场发展的过程中，可分为两个阶段，2003年之前是起步摸索阶段，以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。产品形式单一，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征。2003年以后，振荡中走向发展的过渡阶段，客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于潍坊房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占潍坊市场。产品多元化。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。该项目设计定位于中高档水平，从规划设计开始就高起点、高要求、高标准，突出特性，树立品牌，以超前的设计，一流的质量、完善的配套、卓越的物业管理抢占市场，真正做到物美价廉，市场前景十分乐观。五、消费者定位和项目定位消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生活的基本欲望与需求，才是楼盘的生存之本。对潍坊可能的消费群研究：1、事业较为成功，二次置业者。要求：小区配套完善，环境优美，物业管理齐全，房型能体现其身价。预计：房型要求四室二厅以上，配有停车位，面积在150m2左右，售价约45万元。2、事业小成，二次置业者，年龄一般在40岁左右。要求：交通便利，小区配套、房间舒适、环境优美预计：房型要求三室二厅以上，面积在120-140m2，售价约为35万元。3、有旧房，二次置业者（普通的潍坊市居民，主要消费对象）要求：改善居住质量，房型合理，尺度宜人。预计：房型要求以三室一厅或二室二厅为宜。面积在90-120m2，售价约30万元。4、事业起飞，首次置业者（已婚人士，年龄约30岁左右）要求：房型合理，尺度合适，能解决一般的居住要求，满足三口之家的基本居住要求。预计：房型要求二室一厅为宜，面积在80m2左右，售价约22万元。5、要求：房型宜小，实用，兼做工作与生活之所，户型合理。预计：以一室一厅或二室一厅为宜。面积约40-60m2，售价约15万元。6、事业较成功者，有闲置资金从事房地产投资者要求：房型合理，不宜过大，小区配套完善预计：房型以一室一厅或二室一厅为宜，面积约为40-60m2，售价约15万元。依据项目的区位、周边配套服务设施、道路交通、子女教育、社区文化等多方面理解，此项目的目标消费群定位为：以二次置业人士为主，辅以首次置业人士以及少量投资人士。这类人士见多识广，有独特的品位与品味，向往文化休闲高档社区。该项目的开发建设具有切实可行的可操作性和立见成效的现实意义。该项目的建设正是顺应了这一新形势、新需求，具有良好的开发潜力和需求空间，因此，该项目的开发建设是十分必要的。

第三章建设条件与建设地址一、建设地区概况潍坊市地处山东半岛中部，辖奎文、潍城、寒亭、坊子、寿光、诸城、青州、安丘、高密、昌乐、临朐等十二个县市区，总面积1.58万平方公里，总人口874万人，其中城区人口140万人。潍坊市东接青岛，西靠淄博，南连日照，北邻渤海湾，地理位置优越，经济较为发达，是无数商家向往之地。近年来，通过潍坊国际风筝会的举行，更是将潍坊推向、轻工、化工、食品、建材、纺织、医药等支柱产业各领风骚了世界。潍坊作为一座新兴的工业城市在齐鲁大地崛起，机械、电子。随着改革开放的不断深入和经济建设的快速发展，人民生活水平不断提高，综合经济实力明显增强，截止2006年完成地区生产总值1720.9亿元，增长16.5%；财政总收入177.7亿元，其中地方财政收入88.5亿元，分别增长26.1%和26.4%；社会消费品零售总额573.6亿元，增长16.3%；居民消费价格总水平上涨1.0%。成为半岛城市群中最具活力的城市之一。二、建设地址该项目位于潍坊市高新技术产业开发区，蓉花路以东，玉清东街以北地块。该区域基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设商住区的理想地段。附：区域位置图二、自然条件1、地形、地貌、地质等资料：在大地构造上属华北台地，处在鲁西隆起、沂沭断裂带、鲁东隆起三个次级构造的交汇处，地势南高北低，坡向莱州湾海岸，南部为丘陵，中北部为平原。根据国家地震局2001年《中国地震烈度区划图》，该工程所在区域为7度烈度区，小区内所有建构筑物均按国家抗震设计规范设防建设。2、水文、气象资料：该项目所在地位于潍坊市市区，属暖温带半湿润季风区，气候温和，四季分明，雨量集中，雨热同期。气温：历年平均气温：12.2℃历年平均最高气温：19.2℃极端最高气温：40.7℃历年平均最低气温：7.7℃极端最低气温：-21.4℃降雨量：历年平均降雨量：646~677mm年最大降雨量：1215.7毫米年最小降雨量：372.3毫米湿度：历年平均空气湿度：67.5%年最大空气湿度：90%年最小空气湿度：55%风向风力：夏季主要风向为：东南风冬季主要风向为：北风历年平均风速：3.5米/秒最大风速：20米/秒霜冻：历年平均冰冻期52天历年平均霜期79天冻土深度：490毫米历年平均日照总时数为2792小时。从地质、水文、气象等条件来看，对工程建设无不利影响。四、市政配套设施条件1、交通潍坊市位于山东省交通枢纽的核心地带，地处素有山东“半岛走廊”之称的咽喉要地，胶济铁路横贯东西，联通全国各地。国道及城乡公路四通八达，济青高速公路、潍莱高速公路、潍徐、潍德、烟潍、潍石、王潍等多条干线公路途经或靠近昌乐县。北部沿海已建有港口3处，22个泊位，年吞吐量113.6万吨，可直通大连、天津等地。市内现已开通30多条公共交通路线，拥有公共交通车辆357辆，公交运营路线长达587公里，市区内还有2400多辆出租汽车。该项目位于高新技术产业开发区内，蓉花路以东，玉清街以北，并有多条公交线路自门前经过，交通顺畅。2、给排水该项目用水由潍坊市自来水公司供给，自就近市政给水管网引入DN200的给水管作为给水主管道，供水水压、水量有保证，饮用水质达到《生活用饮用水卫生标准》。该项目排水实行雨污分流制，雨、污水汇集后就近分别排入市政雨、污水管网。3、供电该项目用电由潍坊市供电公司供给，自就近市政供电网接线，在区内建设变配电室，即可满足项目用电需要4、该项目燃气由潍坊市天燃气公司供应，自就近燃气管道接入燃气管线，在区内建设燃气降压站，经调压后供给用户，可满足项目用气需求。5、采暖该项目采暖热源由潍坊盛源热力公司供应，自就近的市政供汽管道接入供热管线，在区内设热交换站，即可满足项目冬季采暖需求。6、电讯潍坊市以程控电话、移动电话、高速宽带为主形成高效迅捷的通讯网络，各类信息能够及时传输交流，为项目的通讯提供了便利条件。7、教育潍坊市教育层级结构设置合理，城区内现有普通高校和成人高校5所，普通高中7所，普通初中64所，小学351所，各校规模适当，教育设施先进，师资力量雄厚。多年来，适龄儿童入学率、九年义务教育普及率均达99.5%以上，初中入学率达98.9%，高中阶段普及教育也得到快速发展。开发区内有幼儿园，附近有小学，小区内适龄儿童、适龄青少年入学较方便。8、医疗卫生潍坊市市区现有第一人民医院、第二人民医院、中医院、市立医院、市立二院、解放军第89医院、潍坊医学院附属医院等十多家大型专业医院，并且现在潍坊社区医疗机构、医药超市发展较快，居民买药、看病很方便。9、消防潍坊市消防局根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密度、建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区，以“消防结合、以防为主”的原则组织消防。整个城区消防给水以城市自来水为主，消防设施按防水规范要求设置，沿城市主干道每隔120米设一消火栓，次干道每隔150米设置一消火栓，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。该项目的消防应按《建筑设计防火规范》和《建筑灭火器配置设计规范》设计、配置。

第四章工程方案一、建设规模该项目规划用地面积33281m2，净用地面积25072平方米，总建筑面积72597.9m2，其中住宅建筑面积65176.9m2，商业建筑面积2219.4m2，地下车库建筑面积5201.6m2。总户数584户，停车位216个。项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的居住社区。二、方案设计1、规划依据⑴《中华人民共和国城市规划法》⑵《中华人民共和国建筑法》⑶《中华人民共和国城市规划编制办法实施细则》⑷《城市居住区规划设计规范》（GB0180-93）（2002年版）⑸《住宅设计规范》⑹《高层建筑设计防火规范》⑺中华人民共和国现行的有关法律、法规、技术规定⑻甲方提供的规划设计条件和设计要求。2、规划原则⑴公共优先--遵循城市透绿、和谐、怡景的指导思想，从城市的角度为出发，创造更多的观景视廊和更大的公共开放空间。⑵以人为本—居住区建设应以人为本，创造人性化的居住环境，满足多样性的普遍需求，从环境的整体性统筹建筑、道路、绿化空间之间的和谐，为居住区居民创造一个舒适的居住生活环境。⑶自然生态—居住区规划设计现在已经进入了一个“后小康时代”，即从安居到舒适，再到体现个性化的时代，小康之前重面积，小康之时重装修，小康之后重环境。在充分把握基地环境的前提下，创造良好的居住环境，全面提升居住品质。⑷传统文化--布局尊重潍坊特点，体现文化底蕴，同时参照居住区规划设计的要求，将该小区规划成布局合理，环境优美，设施配套，空间丰富的适应现代人生活的居住社区。充分考虑居民居住、工作、活动、休憩的需求，确保地域特色，突出地域建筑的独特风格，营造具有潍坊地方特色的居住环境。⑸和谐共融--讲求人与环境的和谐，建筑与规划的和谐，规划与城市文化底蕴的和谐。居住行为与游憩行为的融合，建筑与绿化、周边环境的融合。⑹协调统一--坚持社会效益、经济效益和环境效益统一原则，平衡整体开发中的近远期利益。3、设计理念⑴作为潍坊市上档次、上规模、有完善配套的居住小区，该方案的设计趋向应具有超前性、先导性，达到高起点、高标准。⑵建筑造型简洁，力争创造高新技术智能化含量大、环保意识强烈、现代气息浓厚的居住空间，在城市景观中形成标志性建筑。⑶设计“以人为本”贯彻生态原则与“可持续发展”思想。以人为本注重人性环境与尺度，注重景观视线要素，力争创造布局合理、功能齐备、环境优雅的居住环境。⑷。4、总体设计⑴规划特点●4栋高层板楼围合中央景观区的布局，利用中部高压走廊形成开阔的入口空间。●沿南侧主路以不同高度住宅单元塔板结合，沿街形成错落有致的整体形象，同时使得整个小区有自然风流畅地通过。●规划—建筑—景观一体化设计，以情景设计为主导，先确立了营造海滨氛围的主题，围绕这一主题从各个层面体现，多层次展开。⑵道路及交通●出入口：基地南面、西面临街，南侧为城市干道。小区设两个出入口，分别位于两条临街路上。●动态交通：机动车出入口分设两个小区入口处，截流大部分机动车至地面下。地面环状车型系统便捷有效地覆盖了4栋住宅。●步行系统结合中央景区内水面设步行路，结合绿化和室外开放空间成为连续的体系。车型主路穿过中央主景区时，采用了弱化模糊的手法，以柔和的曲线，绚丽的铺装将机动车道模糊在景观中，与景观融为一体，解决了景观带过于狭窄的问题，同时也起到限制车型速度的作用，用树池将步行区与机动车有效区分，保障安全。●静态交通：地下停车为主，少量户外停车。由于户型以小户型为主，整体停车率约为50%。⑶景观设计●以情景设计为主导的设计思路，室内外空间一体，强调细节完美过渡。●自由步行式的中央景观区面积约达0.9公顷，绵延连续一气呵成，以1000平方米的自然浅水面及各种形态的水景构成特色亲水园林。●水面沿建筑布置方向展开，视觉上开扩了空间，也使景观充分为住户所利用。车行主路穿过中央主景区时，采用了弱化模糊的手法，以柔和的曲线，绚丽的铺装将机动车道模糊在景观中，与景观融为一体，解决了景观带过于狭窄的问题，形成完整的景观体系。⑷公用设施根据市政管线资料及本工程需要，设以下基础设备用房：设备用房名称面积（平房米）位置备注变配电180地下一层弱电机房60地下一层热交换站50地下一层消防水泵房120地下一层消防水池140地下一层高位消防水箱间5026层顶层垃圾转运站50合计=SUM(ABOVE)6505、建筑设计⑴户型设计：①设计总则：平面布置方正实用，面宽和进深尺寸与户型大小配备适宜，客厅、主卧保证开间尺寸。动静分区，功能齐全。②玄关：入口尽可能考虑设置玄关，并考虑相应的更衣柜和鞋柜的空间。③公共部分：客厅与餐厅南北通透，复式户型客厅与餐厅局部贯通两层以扩大空间视野，并考虑空间高度与平面有合适的比例关系。④朝向：主卧室、客厅均朝南，三居以上应有两间卧室朝南。西向尽量不多大窗并考虑合适的遮阳形式。⑤卧室：在面积限定的条件下，应保证主卧室的宽敞，卧室尺度应考虑衣柜、床头柜等家具的布置与使用，130平方米以上的户型主卧室考虑设置进入式衣帽间。⑥家政空间：洗衣、晾晒空间结合阳台，考虑到用户使用的多种可能性，在南北阳台均设置上下水。⑦阳台、阳光室：阳台设计结合室内功能的实用性有选择的布置。每户至少设两个阳台，分生活阳台和工作阳台。不同功能阳台的尺寸、形状、比例符合其使用功能并成为富有生活情趣的生活空间。一步观景阳台，丰富建筑立面的光影变化。⑧厨房：操作台面优先考虑L形或双面布置。根据人体工程学研究，冰箱、灶台、洗池宜呈三角形布置使用最为便捷。尺寸应适应市场上成套橱柜及设备，结合市场规格整体考虑热水器、散热器，同时考虑储藏空间。合理设置各种管道（燃气、给排水）及排烟道。⑨卫生间：卫生间均为明卫，三室以上设两个卫生间。设施包括淋浴盆（主卧室卫生间设浴缸）、台式洗面盆、座便器、机械排气装置。尽量将橱卫归纳为以上几种标准规格便于降低施工、定货、装修、监理等工作的复杂程度。面积配置须与户型大小对应。⑩储藏间：保证储藏空间，储藏空间设置合理方便实用，户内充分利用一些消极空间。视线：厅房设计注重景观视线的有效组合，争取良好的景观视角。相邻住宅做分户细节设计，避免彼此间的视线、声音干扰。⑵公建设计①会所位于西侧合欢路沿街，首层为500平方米左右的超市。地下一层为游泳池及设备用房，地上二层为健身，三层为物业办公。总建筑面积为2908.6平方米。②圆形入口大厅通高9米，室内空间典雅气派。泳池特别设计了天窗采光，保证了充足的自然光环境。6、建筑外墙装修设计⑴住宅楼外墙主墙面为乳白色高档外墙涂料，底部与顶部为浅据红色高档外墙涂料，顶层檐口和中间的线脚用灰色高档涂料，外窗口玻璃用无色透明玻璃，墨绿色窗框。⑵会所外墙装饰材料主墙面为乳白色和据红色铝塑板干挂，圆形建筑部分干挂灰色花岗岩板，入口处雨篷和顶部圆形构件采用钢结构与玻璃构件进行制作。圆形建筑部分玻璃装饰为不锈钢装饰构件，外墙玻璃为浅蓝色透明玻璃，墨绿色窗框。7、竖向规划⑴指导思想和规划原则①因地制宜，充分利用地形，达到工程合理、造价经济、景观优美的目标；②综合解决城市规划用地的各项控制指标，使城市道路的纵坡度既要配合地形又能满足交通要求；③合理组织小区的地面排水；④合理、经济地组织好用地的土方工程。⑵规划内容根据小区的现状分析图的高程系进行竖向规划，小区地形复杂，地势起伏较大，为减少土方量，规划尽量接近自然标高。为满足国家有关技术规定，符合道路行车安全要求，规划道路尽量低于自然地坪。小区周围城市主干道按照城市规划早已成形。小区内各级道路中心线的设计标高，根据小区四周城市主干道现状标高依次得出，满足地面排水的要求。三、结构说明1、设计依据⑴《建筑结构荷载规范》GB50009-2001⑵《混凝土结构设计规范》GB50010-2002⑶《建筑地基基础设计规范》GB5007-2002⑷《建筑抗震设计规范》GB50011-2001⑸《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-952、该工程由高层住宅楼、公用设施组成。3、该工程建筑结构安全等级为二级，结构设计使用年限为50年。4、该工程中建筑物的耐火等级为二级。5、该地区地震基本烈度为7度，抗震设防烈度按照7.5度进行设计。6、基本风压：0.45kPa基本雪压：0.45kPa7、主要楼面活荷载标准值：走廊、楼梯：2.0kPa厕所：2.0kPa住宅：2.0kPa疏散楼梯：3.5kPa阳台：2.5kPa车库：2.5kPa上人屋面：2.0kPa不上人屋面：0.5kPa设备用房根据不同功能分别取值，人防荷载按有关规范取值。四、基础配套设施综合规划基础配套设施综合规划根据《城市居住区规划设计规范》，以及城市各专项、专业规划的有关规定做到布局合理，达到既有利于设施的施工与维护，又有利于净化美化城市市容的目标，区内各种基础配套设施配套管线全部采用地下敷设。小区内基础配套设施综合规划有电力工程规划、电信工程规划、给排水工程规划、暖通工程规划、燃气工程规划。管线敷设交叉时应遵循以下原则：⑴压力流管让重力流管；⑵小管径让大管径；⑶给水管尽量在污水管上面；⑷易弯的让不易弯的；⑸临时性的让永久性的；⑹工程量小的让工程量大的。各种管线间距应满足规范要求。(一)电力工程规划1、设计依据⑴《低压配电设计规范》⑵《10KV变电所设计规范》⑶《建筑设计防火规范》⑷《民用建筑电气设计规范》⑸《火灾自动报警系统设计规范》⑹《建筑防雷设计规范》⑺《高层民用建筑设计防火规范》2、负荷估算小区内建筑主要是高层住宅、公建及地下车库，用电负荷按以下原则估算，住宅用电负荷为60W/m2，公建用电负荷为80W/m2，车库为40w/m2，小区总用电装机负荷约为4726.5kW。3、供电系统小区内住宅其配套用房的应急照明设备、消防报警用电设备等属二级负荷；住宅用电及其它用电等属三级负荷。根据负荷分布情况和负荷估算结果，在小区地下一层设置1座变电站，以满足住户用电需求。电源由玉清东街10KV线路以电缆方式埋地引入。4、低压配电系统小区内所有用电负荷均为低压负荷，供电电压380/220V。在小区内采用放射式供电方式。消防用电设备需由两个专用配电回路供电，电源引自不同的低压母线段，并在配电设备末端设双电源自动切换箱。每户住宅均为单相进线，电源进户后均设置用户配电箱。变电所电力计量采用高供低计的形式；住宅实行一户一表计量，计量表采取相对集中的方式；公用照明等各类负荷设分类计量表。5、建筑照明根据不同场所的使用功能及建筑要求选用各种类型的照明光源及灯具，每个房间设置2-3组插座和一个灯头。重要场所及出入口处均按消防要求设置必要的带镉镍电池的应急照明灯和疏散照明指示灯。公共场所均采用节能型灯具和光源，分散控制。走廊、楼梯间开关采用延时和声、光控相结合的开关。6、电气消防系统整个小区内按规范要求在相关场所装设火灾自动报警和联动控制装置。当火灾发生时，联动启动系统相关消防设施，扑救火灾。7、建筑物防雷接地根据自然条件、当地雷电日数、建筑物的高度和重要程度，小区内所有建筑物均属二、三类防雷建筑物。采用屋顶女儿墙上设置避雷带，利用柱子内钢筋作接地引下线、基础内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。接地系统采用TN-C-S接地系统，综合接地电阻不大于10Ω。在每个建筑物进线处作总等电位联结，卫生间作局部等电位联结。所有供重要弱电设备用电的配电箱内均设置防雷电感应的保护器。(二)电信工程规划1、电话通讯系统该小区内的所有住宅及其它公用建筑的电话用户均设电话通讯，住宅按每户1.2门电话考虑，商业建筑及其它公建按有关指标估算。2、电视系统通过在小区内建立分支分配网络，将有线电视信号传输到各住户内，小区有线电视信号接自市政有线电视网。3、对讲与防盗门控制。4、住户宽带接入系统建立小区宽带接入网络，在住户家中设立网络接入信息点，用户在家中享受宽带接入的信息网络服务。使小区内的住户可以实现与互联网（INTERNET）的高速通讯。(三)给排水工程规划1、规划依据⑵《建筑设计防火规范》GBJl6—87(2001年版)⑶《居住小区给水排水设计规范》CECS57—94⑹《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067—97⑺《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95(2001年版)2、规划范围该项目范围内室内外给水排水设计，含室内生活给水、污废水系统、室内消火栓灭火系统、建筑物灭火器具配置以及小区室外污废水排放、场地雨水排放等。3、生活给排水规划⑴生活给水规划①水源小区给水水源取自市政供水管网，根据城市管网资料，在玉清东街上有自来水管，供水管道就近与其相接，供水水源有保证。②用水估算用水量定额按住宅用水140升/人·日；服务人员及管理人员用水50升/人·日；绿化及浇洒道路用水1.5升/人·日设计。③供水系统小区内6层以下楼房由市政管网直供，高层建筑用水考虑设置统一变频供水系统供给，在地下室设置生活不锈钢水箱及变频泵组。⑵生活排水规划室内生活污废水合流，室外雨污分流，污废水均采用单立管排水系统，立管上部升顶通气。所有生活污、废水排出室外后经化粪池处理再排入室外市政污水管网。所有污废水经收集处理后，排入市政污水管网。4、屋面雨水规划⑴雨水设计重现期以两年计，查《建筑给水排水设计手册》，当降雨历时为5min时，降雨强度3.51升/秒·100m2，降雨厚度为126mm，雨水流量为9450升/秒。⑵屋面雨水经雨水排水立管有组织排入室外市政雨水管网。5、管材选用室外埋地给水管采用镀锌钢管；室外雨水管和污水管DN≤400采用U-PVC加筋管，DN>400采用钢筋混凝土管。室内生活给水管、给水主管及立管采用钢塑复合管,给水支管采用PP-R管；消火栓给水管DN100采用镀锌钢管，DN>100采用无缝钢管镀锌；室内雨水管和污水管采用U-PVC塑料排水管。（四）、消防工程规划1、设计依据⑴《建筑设计防火规范》GBJ16-87⑵《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005版)⑶《住宅建筑规范》GB50368-2005⑷《住宅建筑设计标准》DBJ14-S1-2000⑸《建筑防雷设计规范》GB50057-94⑹《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005⑺《火灾自动报警系统设计规范》GBJ116-88⑻山东省及潍坊市标准住宅建筑设计标准2、耐火等级：本工程属于二类高层建筑，耐火等级为二级。3、建筑专业⑴总平面设计①该项目位于潍坊市奎文区玉清东街与合欢路交叉口东北角。②该工程周围设有消防环路围绕，宽度不小于4米，四面环路有直接对外出口，满足防火规范要求。⑵建筑构造①建筑物内走道，安全出口宽度符合规范要求，安全出口数量及安全疏散距离均满足防火规范要求。②封闭楼梯间的门均为乙级防火门，且向疏散方向开启；用于疏散走道、楼梯间和前室的防火门，应具有自行关闭的功能。③④凡穿过防火墙的所有管道，带安装完毕后均要求用石棉毡将其周围空隙紧密填满。⑤内部分隔墙待管道安装调试后再砌筑，建筑内部隔墙应砌至梁板底部，不能留有空隙。⑥建筑物内装修材料，其燃烧性能等级应满足下列要求：顶棚A级；墙面B1级；地面、隔断A级；固定家具、窗帘B1级；其他装饰材料B2级。注：A级不燃烧材料；B1级难燃烧材料；B2级可燃烧材料4、结构专业该工程建筑构件的燃烧性能及耐火极限均为二级，其耐火极限要求均达到：混凝土墙3小时；楼梯间墙2.5小时；柱子2.5小时；梁1.5小时；楼板1小时，疏散楼梯及屋顶承重构件1.5小时。5、电气专业⑴火灾自动报警系统该工程为二类高层建筑，火灾自动报警系统保护对象的等级为二级，消防控制室设置在本单元小区内，在中弱电管井内设置一个总分线箱，在各单元底层公用前室设置区域火灾报警控制器，自动报警系统采用火灾报警显示盘，火灾用二总线制，控制中心报警方式，过道、楼梯间、电梯前室、设备机房等处设置光电感烟探测器，走廊及主要出入口设置手动报警按钮，消防控制室对现场各种探测设备进行监视。⑵消防联动系统当火灾发生时系统应具有以下联动功能：①小区内的消防控制室、消防泵房及建筑物内的消火栓三处均能启停消防泵，消防控制室、泵房显示工作或故障状态。②消防控制室切除失火层的非消防电源（如照明），并返回信号，接通应急照明疏散指示灯。③开启正压送风机及相应的送风口并返回信号。④所有电梯迫降首层，客梯停止使用。⑶自动报警及联动系统信号总线干线及竖井内采用ZR—RVS—2X2.5，平面采用ZR—RVS—2X1.5，在电气竖井内延耐火线槽敷设，水平线采用穿套接紧定式镀锌钢导管（JDG）安抚设在非燃烧体结构内，局部明敷设时应在金属管上采取防火措施。⑷音响广播系统①该系统为消防广播，当发生火灾时，开启相关层消防广播，二层及以上各层发生火灾时先接通着火层及其相邻的上、下层，首层发生火灾时先接通本层及二层。②该系统音源信号经切换、音质控制、功率放大后采用定压式输出至各层，扬声器为吸顶式，额定功率为3W，导线采用ZR—RVS—2X1.5型铜芯塑料线，在电气竖井内延耐火线槽敷设，在其它部位采用穿套接紧定式镀锌钢导管（G）在墙内、地面、现浇板或垫层内暗敷设。③该系统设置应急广播备用扩音机，其容量不小于500W。⑸消防电话系统①在电梯机房设置火警专用电话以便与消防控制室直接联络。②在过道、楼梯口、消防栓处设置消防电话插口，发生火灾时可与消防控制室直接联络。③导线采用ZR—RVS—2X1.0型铜芯塑料线，在电气竖井内延耐火线槽敷设，在其它部位采用穿套接紧定式镀锌钢导管（G）在墙内、地面、现浇板或垫层内暗敷设。⑹直流24V电源线干线及竖井内采用ZR—BV—2X4.0型铜芯塑料线，平面采用ZR—BV—2X2.5型铜芯塑料线，在电气竖井内延耐火线槽敷设，在其它部位采用穿套接紧定式镀锌钢导管（G）在墙内、地面、现浇板或垫层内暗敷设。6、给排水专业⑴通风及防排烟部分①合用前室设置机械加压送风系统，加压送风机设于机房层。②合用前室每层设600*500多叶正压送风口一个，平时关闭，火灾时，着火层及上下层正压送风口电动或手动开启，同时联动屋顶正压送风机送风，送风机的送风量为22362m3/h。③风管材料及连接方式本工程加压送风管采用镀锌钢板制作，采用机制风管。材料厚度及加工方法详见《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243—2002。④风管支吊、托架按国标TF1-268-276制作与安装，且不得设置在风口、阀门、检视门处，吊架不得直接吊在法兰上。⑤防腐：金属支、吊、托架应除锈后刷樟丹漆两遍，调和漆一遍。⑵消防给水部分①外网条件室外有一条市政给水管道，其供水压力为0.35Mpa，不能满足室内外消火栓系统及自动喷水系统要求。②消火栓供水系统a、依据《民用建筑设计防火规范》室内外消火栓系统，消防用水量为10升/秒，室外消防用水量均为15升/秒，火灾延续时间为2小时，自动喷水灭火系统火灾延续时间为1小时，在院区内设消防泵房供水，并设250m3消防水池一座，保证火灾延续时间内系统用水量。b、在最高建筑屋顶设18m3消防水箱一个，以保证消防初期10min用水量。为保证最不力点消火栓井水压力不小于0.07Mpa,屋顶水箱内设置消火栓气压稳定设备一套。③室内消火栓布置为同层相邻两个消火栓的水枪充实水柱同时到达被保护范围内的任何部位，消火箱内设有启动消火栓泵的按钮。室内消火栓管道呈环状布置，管道上设置若干阀门，以利检修。室内消火栓系统设置两套地下室水泵接合器。消火栓系统地下一--六层采用SNJ65型减压稳压消火栓，其余为SN65普通型。每个消火栓处设直接启动消防水泵的按钮。⑶自动喷水灭火系统①依据《自动喷水灭火系统设计规范》设置自动喷水系统。自喷灭火系统设计流量为10.67升/秒。危险等级：轻危险级，作用面积为160m2，喷水强度为4L/min·m2。自动喷水系统采用水池、水泵及稳压泵。②自动供水系统设置一个ZSS125湿式报警阀，报警阀控制喷头数为138个，喷头动作温度为68℃。自动灭火系统末端设检验的压力表及放水装置。室内自动喷水系统设置一套地下式水泵接合器。⑷灭火器配备依据《建筑灭火器配置设及规范》，该工程属于轻度危险级，A类火灾，灭火器配置基准为10m2/A，配置MF/ABC2手提式磷酸铵盐干粉灭火器。（五)暖通工程规划1、供热工程⑴热力站及热源该小区拟采用集中供热的方式，拟在小区内地下一层设汽水换热式集中换热站作为小区的热源，热力站的热源就近由市政供汽管道接入。⑵设计参数①室外气象资料冬季：空调计算干球温度-11度℃；通风计算温度-3℃；采暖计算温度-7℃；相对湿度61%；大气压力1022.6kpa；②室内设计参数场所冬季温度（℃）相对温度%住宅18-2040车库14-1640⑶热负荷测算公建建筑热负荷估算（均以建筑面积为计算依据）。公建建筑采暖热负荷指标为80W/M2，采暖热负荷：152.6KW。住宅建筑热负荷估算（均以建筑面积为计算依据）。住宅建筑采暖热负荷指标为60W/M2，采暖热负荷：4129.2KW。小区建筑供热总负荷：4281.9KW。2、空调所有住宅、公建，均考虑预留空调电源插座，空调设备由用户自行选购。(六)燃气工程规划该项目燃气在小区内设燃气调压站，燃气管线自就近敷设的城市燃气管线接入，小区全部采用管径为DN100低压燃气管线为主管，防腐保护地下直埋敷设，供各用户使用。小区内各类管线，应根据其不同特性和设置要求综合布置，各类管线相互间的水平与垂直净距及埋设顺序应符合有关规定。五、建筑新材料、新技术的应用根据建设部科技进步发展规划，结合目前建筑科技发展情况，在小区中拟采用以下几项科技进步成果：⑴大量推广使用建筑节能新型墙材，该技术能减少污染，节约能源，提高居住质量。⑵高效钢筋和预应力混凝土技术的应用。该技术具有降低工程造价、提高工程质量的特点，应在各项建筑中积极推广、应用。⑶生活垃圾粉碎处理技术，该技术将区内居民日常生活垃圾分类收集，进行粉碎处理，大大降低污染，节约能量，应在小区建设中大量推广。⑷太阳能热水系统，该技术将太阳能转化为热能，直接利用太阳能，节省能源，在小区中应推广使用。⑸其它新材料、新技术的应用，包括新型建筑防水材料，PVC塑料管应用技术等。通过对新型材料、新技术的利用，提高居住环境质量，节约能源和资源，降低造价，建设生态型居住小区。六、主要技术经济指标小区主要技术经济指标序号项目单位数量1总用地面积公顷3.32812权属用地面积公顷2.50723总建筑面积平方米72597.9其中住宅建筑面积平方米65176.9商业建筑面积平方米2219.4地下建筑面积平方米5201.64建筑密度%16.35总户数户5846停车位辆2167绿地率%388容积率2.18

第五章环境保护一、设计依据1、《中华人民共和国环境保护法》2、《中华人民共和国水污染防治法》3、《固体废物污染环境防治法》4、《环境噪声污染防治法》5、《污水综合排放标准》二、设计原则最大限度利用资源，加强污染物治理措施，确保排放物符合国家规定的排放标准。三、环境条件调查该项目提出“绿色生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，形成了层次分明的景观体系，同时应注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。38%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和只人化控制，污染较少。四、施工期环境影响分析1、施工期污染源⑴施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。该项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85交通运输车辆声级施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段底板与结构阶段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车、载重车轻型载重卡车9080-8575⑵施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。⑶施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。⑷施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。2、施工期环境影响分析⑴施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。各施工阶段昼、夜声级估算值单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工55⑵施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。五、项目建成后环境影响影响分析作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。1、大气污染源分析⑴车库废气项目建有216个车库，车库内的废气有组织高空排放。⑵天然气燃烧废气居民住宅炊事采用天然气，最大燃气量为1.8立方米/h，平均燃气量为1.4立方米/h。2、水污染源分析拟建项目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水140L估算，居住人口1800人，生活耗水量每天252立方米。污水类型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水。3、主要污染源、污染物防治措施⑴楼内设垃圾收集点，由物业管理和环卫人员有组织清运，保证住宅楼内清洁卫生。⑵生活污水经污水管统一收集后，经化粪池沉淀处理后排入市政污水管网，输送至城市污水处理厂统一处理。⑶对日益增多的汽车，设置汽车地面集中停放区和停车库，减少对小区环境的影响，停车库内将汽车废气有组织附壁高空排放，保持停车库的空气质量。厨房及无窗卫生间均设烟气道高空排放烟气。⑷噪声根据功能区的划分，交通道路网的分布、绿化与隔离带的设置、有利地形和建筑物屏蔽的作用，均符合防噪声设计要求，尽可能将对噪声不敏感的建筑物排列在外围临交通干线上，形成周边式的声屏障。对进出的汽车禁止鸣喇叭，水泵及通风设备采用低噪声设备，并尽可能将设备设于地下室。在区内周围和内部加大绿化面积，降低噪音的传播强度。六、结论综上所述，通过以上环保措施，项目不会对周围环境造成较大的影响，环保是可行的。七、建议1、工程施工期间要严格控制施工噪音和扬尘污染，噪声不得超过《建筑施工厂界噪声限值》规定的限值。因工程需要夜间施工时，必须到环保局办理许可证手续。对建筑垃圾应妥善处理，防止造成二次污染。应搞好小区的绿化建设和周边环境生态恢复。2、建好与小区相配套的污水处理设施，生活污水经处理后达到《污水综合排放标准》表4中三级标准，生活垃圾要及时清运。3、工程竣工后，按规定时限到环保局办理环保竣工验收手续。

第六章节能一、编制依据⑴《节约能源法》；⑵国务院发布的《节约能源暂行条例》及国家和行业的有关规范、标准。二、节能措施小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。1、建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/(m2.k)外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)2、采暖系统的保温节能措施小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。小区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。。3、建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在项目的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术;利用太阳能为建筑物提供生活热水。三、节水措施1、小区水环境合理规划和建设小区水环境，提供安全。有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。2、绿化景观用水节水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龙头：⑴不使用螺旋升降式铸铁水嘴。⑵根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。四、采用节能产品购买和使用符合国家能效标准要求的高效节能空调、冰箱、照明器具、风机、水泵等，降低建筑物能耗。

第七章物业管理该项目的物业管理由hhh物业管理中心负责进行物业管理。该物业管理公司经过长期的工作实践积累了丰富的物业管理经验，并拥有一批业务素质高、技术力量强、富有进取心的干部职工队伍，对建成后的物业管理有充分的保障。对该项目的物业管理将提前介入，积极推行社会化、专业化、科学化、经营型的物业管理体制，按照边建边管、建管结合的原则，对项目开发建设的全过程（规划、设计、建设、销售以及售后服务等）进行熟悉、改进和质量监督，做好物业管理的各项准备，为竣工验收、接管和物业管理奠定良好的基础。项目建成后，物业管理单位要严格按照建设部颁发的《物业管理条例》等有关规定，本着“为民、便民、利民”的原则，对物业及配套设施进行维护、保养，确保物业的正常运行。其职责主要包括：1、保安：该项目保安包括远红外中央监控系统的运行和维护；二十四小时保安值勤及巡更任务。2、卫生清洁：该项目环境清洁、保洁，楼道等公共部分清洁、保洁及垃圾收集、清运。3、房屋及配套设施(上下水、电、暖、燃气等)维修、维护。4、代收相关费用(水、电、暖、物业等)。

第八章实施计划与工程管理一、实施进度计划该项目的建设期计划为2年，自该项目报告批复后立即着手施工前的准备工作。建设单位立即组织施工图设计，通过招标，选定施工队伍和设备、材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速、优质地完成工程的建设。详见实施进度计划表实施进度计划表时间项目名称2007.7—2009.8立项、规划施工准备施工图设计工程施工竣工验收二、工程管理为保证该项目的建设进度和质量，拟采取以下质量保证措施：一是抓好规划设计的招标评优，确定一个较高水平的规划设计方案，使该项目规划布局合理、结构清晰、空间序列明确，创造良好的商住环境。二是通过投标竞争选定一批实力雄厚、管理上套、重视信誉、积极配合的施工队伍和设备、材料供应厂家。三是实行工程监理制，聘请有实力的监理公司对工程建设实行全方位、全过程监理，从规划到建设都要有专家参与，从而保证工程建设各个环节都得到科学有效的控制。四是实行优质优价，利用经济杠杆把质量、目标与施工单位的效益紧紧挂钩，促其自觉地实行全面质量管理，保证工程质量。五六是实行定期碰头会制度，确定最佳施工方案和施工工艺，及时处理工程建设中出现的问题，确保工程按计划进度组织实施。三、项目招标根据《中华人民共和国招标法》和国家发展计划委员会第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》的要求，在该项目报告批复后，对该项目的工程监理、设计和施工单位的选定，依法进行公开招标。附:山东省建设项目招标方案

第九章投资估算与资金筹措一、估算依据及说明1、国家计委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》2、国家计委投资司、建设部标准定额研究所编《建设项目经济评价方法与参数实用手册》。3、中国国际工程咨询公司编《投资项目经济咨询评估指南》4、建筑工程按当地询价估列。5、装置性材料购置按市场询价估列。6、固定资产投资方向调节税按国家税务总局国税发[1999]158号文件有关规定暂缓征收。7、不可预见费按工程费用和其他费用之和5%计列，价差预备费按国家计委计投资[1999]1340号文件费率为0%。8、土地费用80万元/亩。9、银行贷款利率6.75%。二、投资估算该项目建设总投资为17809.1万元，其中工程费用10016.3万元，土地费用3004.8万元，其他费用353.8万元，不可预见费518.5万元，财务费用405万元，税费3068.6万元，销售费用442.1万元。项目建设资本金6234万元。详见9-1总投资估算表9-2工程费用投资估算表三、资金筹措⑴申请银行贷款3000万元；⑵其余建设资金由建设单位自筹解决。详见9-3投资计划与资金筹措估算表总投资估算汇总表表9—1序号项目名称金额（万元）建筑面积（）单方造价()占总投资比例（%）一工程费用10016.372597.91379.756.2二土地费用3004.8413.916.9三其他费用353.848.72.01建设单位管理费180.32临时设施费40.13勘察设计费87.14工程监理费36.35工程保险费10.0四不可预见费518.571.42.9五财务费用405.055.82.3六税费3068.6422.717.2七销售费用442.160.92.5八总投资17809.12453.1100.0工程费用投资估算表表9—2序号项目名称建筑面积（m2）单方造价(元/m2)金额（万元）备注一建安工程费72597.98411.91住宅65176.911507495.32配套公建2219.41200266.33地下车库52021250650.2二基础配套工程2211604.41给水工程201452排水工程10733供电工程402904采暖工程302185电讯工程8586燃气工程151097消防工程322328道路工程282039绿化工程2014510市政管线工程18131三合计10016.3投资计划与资金筹措表表9—3单位：万元序号项目名称建设期合计第一年第二年第三年一投资计划10692.45962.21154.517809.11工程费用6009.84006.510016.32土地费用3004.83004.83其他费用212.3141.5353.84预备费311.1207.4518.55财务费用101.3202.5101.3405.06税费920.61227.4920.63068.67销售费用132.6176.8132.6442.1二资金筹措10692.45962.21154.517809.11自有资金5702.85702.82银行贷款30003000.03预售收入再投入1989.65962.21154.59106.2

第十章效益分析一、经济效益分析的依据1、《建设项目经济评价方法与参数》2、《房地产开发项目经济评价方法》二、经济效益说明该项目建成投运后，共实现销售收入22106.2万元。按照《营业税暂行条例》的有关规定，销售不动产税目的税率为5%，应上缴营业税1105.3万元，城市维护建设税77.4万元，教育费附加33.2万元，地方教育费附加11.1万元。该项目可实现利润总额4297.2万元。三、财务基础数据1、销售收入⑴销售价格根据建设单位提供的有关资料，结合城市消费水平和项目所处地理位置，参照潍坊市商住楼售价行情，确定项目销售价格。住宅和商业建筑均采用平均销售价格计算，高层住宅2980元/平方米，商业为4500元/平方米，车库每个7.8万元。⑵销售面积⑶销售计划及销售收入根据项目实施进度计划，在开工建设的同时开展销售工作，预计项目3年内全部售出。该项目实现销售总收入22106.2万元。年度销售计划见表10－1表10-1销售计划表单位:万元年份项目销售比例30%40%30%100%销售收入6631.98842.56631.922106.22、销售税金及附加该项目建成后可实现销售税金及附加共计1226.9万元，其中营业税1105.3万元，城市维护建设税77.4万元，教育费附加33.2万元，地方教育费附加11.1万元。详见表10-2销售税金及附加估算表表10-2销售税金及附加估算表单位：万元序号项目名称计算依据建设经营期合计1231营业税331.6442.1331.61105.32营业税×7%23.230.923.277.43教育费附加营业税×3%9.913.39.933.24地方教育费附加营业税×1%3.34.43.311.1合计368.1490.8368.11226.93、土地增值税该项目土地增值税按四级超率累进税率计算，需交纳土地增值税1841.7万元。见表10－3土地增值税估算表表10-3土地增值税估算表单位：万元序号项目计算依据交纳金额1销售收入22106.22扣除项目金额2.1+2.215967.42.1总成本费用14740.52.2销售税金及附加1226.93增值额1-26138.84增值率3／238.4%5增值税率4≤50%取30%6速算扣除率4≤50%取07土地增值税3×5-2×61841.74、总成本费用该项目总成本费用由总投资和运营费用构成。运营费用为项目开发经营期间发生的各种费用包括管理费用和销售费用，按销售收入的2%计取。5、所得税该项目所得税税率为33%。四、损益与静态盈利分析该项目实现利润总额4297.2万元，所得税1418.1万元。经测算本项目投资利润率为24.1%，投资利税率为41.4%，投资净利润率16.2%。详见表10-4损益表表10-4损益表单位：万元序号项目名称建设经营期合计1231销售收入6631.98842.56631.922106.22总成本费用8650.95855.7233.914740.53销售税金及附加368.1490.8368.11226.94土地增值税552.5736.7552.51841.75利润总额-2939.61759.45477.44297.26所得税0.00.01418.11418.17税后利润0.00.02879.12879.18盈余公积金0.00.0287.9287.99可分配利润0.00.02591.22591.2评价指标投资利润率＝（利润总额／总投资额）×100%＝（4297.2／17809.1）×100%＝24.1%投资利税率＝（利税总额／总投资额）×100%＝（4297.2+1226.9+1841.7）/17809.1×100%＝41.4%投资净利润率＝（净利润／总投资额）×100%＝（2879.1／17809.1）×100%＝16.2%五、偿债能力分析该项目建设投资贷款3000万元，贷款利息为6.75%。建设期第1年贷入3000万元，采用等额还本利息照付方式，第2、3年还本1500万元，共支付利息405万元，经测算，项目有很强的还款能力。详见表10-5贷款还本付息估算表详见表10-6资金来源与运用表贷款还本付息估算表表10-5单位：万元序号项目名称建设经营期123合计一贷款还本付息34051年初贷款累计3000.01500.02本年贷款3000.030003本年应计利息101.3202.5101.34054年末还本1500.01500.05年末付息101.3202.5101.36年末贷款累计3000.01500.00.0二还本付息资金来源101.31702.51601.334051投资回收101.31702.51601.3表10-6资金来源与运用表单位：万元序号项目名称建设经营期1231资金来源15334.78842.56631.91.1销售收入6631.98842.56631.91.2自有资金5702.80.01.3银行贷款3000.00.02资金的运用9438.88406.33939.92.1建设投资（不含建设期利息）8417.05476.42.2贷款还本付息101.31702.51601.32.3销售税金及附加368.1490.8368.12.4土地增值税552.5736.7552.52.5所得税0.00.01418.13盈余资金5895.9436.22692.04累计盈余资金5895.96332.19024.1六、现金流量与动态盈利分析该项目经测算该项目税后内部收益率为24.9%，财务净现值507.5万元，投资回收期2.5年，基准收益率12%。详见表10-7现金流量表表10-7现金流量表单位：万元序号项目名称建设经营期1现金流入6631.98842.56631.91.1销售收入6631.98842.56631.92现金流出9799.96854.74171.22.1建设投资8518.35678.92.2运营费用176.8132.6442.12.3财务费用101.32.4销售税金及附加368.1490.8368.12.5土地增值税736.7552.51841.72.6所得税0.00.01418.13净现金流量-3168.01987.82460.74累计净现金流量-3168.0-1180.21280.5七、盈亏平衡分析固定总成本盈亏平衡点=———————————————×100%=77.4%经测算，项目盈亏平衡点为77.4%，即销售收入或售房量达到77.4%时，项目可保本。八、风险分析1、敏感性分析该项目分别对总投资、销售收入作了单因素的敏感性分析，敏感性分析结果见表10－8敏感性分析表表10-8敏感性分析表单位：万元序号变动因素变动幅度内部收益率%财务净现值（万元）投资回收期（年）1基本方案24.9%507.52.52销售收入-10%9.7%-130.02.8+10%29.1%741.42.23总投资-10