九龙仓价格建议及各种利润测算

九龙仓价格建议及各种利润测算

目录周边竞品分析（凤凰湖一号；河海新邦；绿地世纪城；绿洲天逸城）高层价格预测5年生命周期（细排）

利润测算（包括：凤凰湖项目2013-2017年利润测算；凤凰湖项目2013年利润测算；常州公司2010年至今利润汇总）周边竞品分析竞品格局凤凰湖壹号总建22万方已售12.3万方未售9.7万方高层主力产品（㎡）92-2302013年1-4月均价4700元/㎡4月21日新加推9号楼，9号楼产品面积均在200平米以上，本次成交均价在4500元/平米左右；后续还有两栋楼未推出，预计3万方的余量；9#2013年成交情况从一季度来看成交走下坡路，主要后期无新品加推，大户型余房在售，去化速度较慢；成交均价波动较大，主要保持在4800元/㎡左右；未来推量预计目前剩下的产品都是面积较大的户型，去化速度较慢，现阶段不会新加推；未来还有7#、8#两栋楼未推出，两栋楼都是200㎡以上大面积户型绿洲天逸城总建23万方已售10.5万方未售12.5万方高层主力产品（㎡）91-1302013年1-4月均价5400元/㎡前期5栋高层已经全部售出，后续二期还有5栋高层未售，预计高层存量9万方左右总平图4#3#2#1#10#2013年成交情况未来推量预计从一季度来看成交量从4月份出现了明显的下滑，高层目前只有少量余房在售；预计即将加推；成交均价来看，价格持续走高，主要由于后期推出4#楼位置较好，价格价高，拉高整体均价目前高层余房在售，可售房源不多；预计未来6月将会加推二期高层房源；河海新邦已售在售高层总建23万方已售16.4万方未售6.6万方高层主力产品（㎡）85-1152013年1-4月均价5126元/㎡5月24日新加推18号楼，产品85-118㎡，开盘当日既去化7成，销售均价4600-5600元/平米。18#2013年成交情况未来推量预计一季度一直未有新房加推，4月19#加推当月成交140套，拉高成交量；与前期现房相比成交均价出现大幅度下滑，低价吸引大量客户，促使成交暴涨；5月24日新加推18号楼，产品85-118㎡，开盘当日既去化7成，销售均价4600-5600元/平米。绿地世纪城总建70万方已售44.3万方未售25.7万方高层主力产品（㎡）80-1302013年1-4月均价5100元/㎡三期地块26#20#25#29#4月26日加推25号楼乙单元，产品87-129，此次开盘价格5300元/平米，高于前期价格27#28#2013年成交情况未来推量预计一季度成交呈上涨趋势，4月开始下跌，主要由于3月集中签约，4月暂时无新品加推，出现一个成交低谷；成交价格波动不大，维持在5000元/㎡左右；暂时无新加推房源，预计5月底会推出25#甲单元115户型房源竞品数据汇总项目总体量（万方）去化量（万方）剩余量（万方）1-4月销售量（万方）销售均价（元/㎡）预计5-6月推量（万方）加推产品类型绿洲天逸城2310.512.50.854001.891-130平米刚需户型绿地世纪城7044.325.72.951001.287-123平米刚需户型河海新邦2316.46.61.551261.685-115平米刚需户型凤凰湖壹号2212.39.70.547001.5200平米以上大户型合计13883.554.55.7一季度绿地世纪城和河海新邦销售比较突出，价格低和小户型的优势凸显；从未来预计推量来看，除了凤凰湖壹号推出大平层产品外，其他均属于刚需跑量产品，从凤凰湖壹号可以借鉴，大面的产品去化速度一定会较慢根据市场评估、竞品梳理，选取本案最具竞争力的四个竞争对手：河海新邦、绿洲天逸城、绿地世纪城、凤凰湖壹号因素权重河海新邦绿洲天逸城绿地世纪城凤凰湖壹号本案地段15%1313141313户型15%1414141414建筑规划10%1010101010生活配套10%99888小区景观10%88889工程进度10%99998交通条件8%77766物业管理7%66667周围环境5%44455广告形象5%44445开发商品牌5%44445综合评分100%8888888790理论均价推算：均价为5199元/㎡高层价格建议从区位来判断价格本地块位置地处薛家中心西边，地段中等偏下绿洲天逸城＞河海新邦＞九龙仓年华里＞凤凰湖壹号＞绿地世纪城从区位来判断价格：高于凤凰湖壹号，低于绿地世纪城、绿洲天逸城、河海新邦

从品质上来判断本项目的品质绝对是区域的标杆项目绿洲天逸城＞河海新邦＞＞凤凰湖壹号＞绿地世纪城从品质来判断价格：

高于周边所有的竞品

九龙仓年华里从区位到品质再结合市场销售情况

建议本案价格应高于周边竞品价格300元左右

所以建议高层产品均价应该在5500元/平米面积偏大产品周边竞品去化较慢，建议可适当放低价格保证均匀去化价格预测以均价5500元/㎡平米成交150套以均价5800元/㎡平米成交70~80套均价6000元/㎡以上，客户抗性较大，几乎无人选择5年生命周期——具体细排2015年推售2014年推售2013年推售2016年推售2017年推售会所底商公寓商业商业排双拼联2013年推售01地块：高层：5#、6#、7#、8#

面积：55811m2联排：19#、21#~33#

面积：13517m203地块：高层：4#、5#、6#

面积：18001.8m2总计面积：

87328.8平米金额：6412281002014年推售01地块：高层：1#、2#、3#、4#

面积：52882m2联排：12#~18#、20#

面积：7693m203地块：高层：10#、14#、15#

面积：60169.64m2总计面积：120744.64平米金额：841467732元2015年推售03地块：高层：7#、11#、12#、16#、17#、18#面积：111748.92m204地块：19幢双拼

面积：8885m2总计面积：120633.92金额：102644.2656万2016年推售03地块：高层：8#、9#、13#

面积：41475.1m204地块：高层：76#、77#、80#、81#

面积：65336.4m219幢双拼面积：8524m2总计面积：115335.5金额：105680.625万2017年推售会所01地块：商业面积：518m2

03地块：商业面积:3208m204地块：会所：3103m2商业面积：20370m2高层：35#、74#、75#、79#面积：61939.32m2总计面积：89138.32金额：75467.1496万公寓商业商业利润测算凤凰湖项目5-8#楼利润测算项目报批金额（元）单方（元/平米）经营计划金额（元）单方（元/平米）产权面积55811销售收入323704000371871000均价58006663项目毛利-53499000-959295300053利润总额-69823000-1251-15277000-274净利润-52368000-938-11458000-205销售净利率-16%-3%凤凰湖项目5年销售计划排期凤凰湖项目3地块汇总情况凤凰湖项目2013年利润测算凤凰湖项目2013年利润表及预测分析单位：万元地块名称凤凰湖项目南地块小计西地块合计高层联排高层销售面积（㎡）31,500.0013,517.0045,017.0018,001.8063,018.80平均售价（元/㎡）5,800.0015,500.008,712.566,000.007,937.70销售收入18,270.0020,951.3539,221.3510,801.0850,022.43销售毛利率（%）-16.5%9.3%-2.7%13.3%0.7%销售净利润-2,955.65755.78-2,199.87703.40-1,496.46销售净利率（%）-16.2%3.6%-5.6%6.5%-3.0%统计项目地块名称凤凰湖项目南、北地块整合后利润测算凤凰湖01南地块凤凰湖04北地块总计高层联排商业合计高层独栋公寓底商公寓会所合计销售面积（㎡）

108,693.00

21,210.00

518.00

146,760.00

127,275.72

17,409.00

18,731.00

1,639.00

3,103.00

195,443.72

342,203.72平均售价（元/㎡）

6,155.10

15,971.52

15,000.00

7,092.31

7,646.00

30,000.00

6,800.00

16,000.00

20,000.00

8,971.22

8,165.41销售收入

66,901.59

33,875.59

777.00

104,086.73

97,314.97

52,227.00

12,737.08

2,622.40

6,206.00

175,336.78

279,423.50销售毛利率（%）-10.13%11.79%44.27%-2.33%14.60%12.98%-3.08%52.97%-18.62%11.94%6.62%销售净利润

-7,559.58

1,869.75

183.99

-5,614.21

7,289.01

3,502.73

-794.89

961.48

-1,084.95

9,764.92

4,150.71销售净利率（%）-11.30%5.52%23.68%-5.39%7.49%6.71%-6.24%36.66%-17.48%5.57%1.49%统计项目南、北地块全生命周期整合后利润测算单位：万元南、北、西地块全生命周期整合后利润测算地块名称凤凰湖01南地块凤凰湖04北地块凤凰湖03西地块总计合计合计合计销售面积（㎡）

146,760.00

195,443.72