房地产理论与方式高频考点

2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》高频考点目录第一章房地产估价概论 1第一节对房地产估价的基本认识 1第二节对房地产估价的各种需要 1第三节房地产估价的要素 1第四节房地产估价职业道德 2第五节中国房地产估价行业发展 2第二章房地产及其描述 2第一节房地产的含义 2第二节房地产的特性 2第三节房地产的种类 3第四节房地产状况描述 3第三章房地产价格和价值 4第四节房地产价格和价值的种类 4第四章房地产价格影响因素 4第一节房地产价格影响因素概述 4第二节房地产自身因素 5第五节经济因素 5第六节社会因素 5第五章房地产估价原则 5第三节合法原则 5第六节最高最佳利用原则 5第六章比较法及其运用 6第一节比较法概述 6第二节搜集交易实例 7第三节选取可比实例 7第四节建立比较基础 7第五节交易情况修正 7第六节市场状况调整 7第七节房地产状况调整 7第八节计算比较价值 7第七章收益法及其运用 8第一节收益法概述 8第二节报酬资本化法的公式 8第三节收益期和持有期的测算 8第四节净收益的测算 9第五节报酬率的确定 9第七节投资组合技术和剩余技术 9第八章成本法及其运用 9第二节房地产价格构成 9第三节成本法的基本公式 10第四节重新购建价格的测算 10第五节建筑物折旧的测算 10第九章假设开发法及其运用 10第二节动态分析法和静态分析法 10第三节假设开发法的估价前提 11第四节最佳开发经营方式的选择 11第五节假设开发法的基本公式 11第六节假设开发法测算中各项的求取 11第十章长期趋势法及其运用 12第一节长期趋势法概述 12第二节数学拟合法 12第三节平均增减量法 12第五节移动平均法 12第六节指数修均法 12第七节长期趋势法的作用 12第十一章地价评估和地价分摊 13第一节地租理论及测算 13第二节路线价法 13第三节城镇基准地价评估 13第四节基准地价修正法 13第五节补地价的测算 13第六节高层建筑地价分摊 13第十二章房地产估价程序 14第一节房地产估价程序概述 14第二节受理估价委托 14第三节确定估价基本事项 14第四节制定估价作业方案 14第五节搜集估价所需资料 14第六节实地查勘估价对象 14第七节选用估价方法进行测算（P409） 15第八节确定估价结果（P410） 15第九节撰写估价报告 15第十节审核估价报告 15第十一节交付估价报告 15第十二节保存估价资料 15第一章房地产估价概论第一节对房地产估价的基本认识1.所有的评估价值都有一定程度的误差。即评估价值＝真实价值＋误差。（P9）2.不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。（P9）3.判断误差大小或者准确性，理论上是将评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。（P9）4.一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业估价。（P11）第二节对房地产估价的各种需要1.中同目前与房地产有关的税种共10个，其中有5

个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。（P16）2.房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租。（P22）第三节房地产估价的要素1.估价假设。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。（P34）2.估价结果（P35）（1）对鉴证性估价来说因要求其客观公正，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果。（2）估价结果可能带有估价师的个人因素，受估价师的专业水平和职业道德的影响，并且所要求的合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在比较上进行交易的成交价格有所不同。第四节房地产估价职业道德第五节中国房地产估价行业发展趴第二竹章是房地尿产及面其描宇述丝第一殊节朽房地倾产的获含义己1.损房地鸟产指估土地果与建冒筑物林等土掀地定先着物拦，是指实物后、权援益和仿区位怠三者弯的结欺合体绿。的2.煎房地纠产的然区位臣是指很该房证地产穿与其革他房慕地产科或事运物在袄空间碰方位归和距第离上偿的关磨系，赵包括啊位置滥、交肝通、掘外部皮配套州设施椒、周赌围环灾境等估。（汤P5贼3）项

疑第二穗节基房地哨产的巾特性杜1.揪不可竹移动毙特性坏也称硬为位翼置固窑定性士，解不可酱移动辈，即耀房地忠产的浩位置灵不可蠢移动笨，它旋是房萝地产慧最重销要的区一个材特性次，也症是房祸地产味不同盯于其既他财孤产、争资产虹、商悄品的衡主要握之处圈。（哈P5须9）亭2.沉房地蜂产的贝供给告有限虑特性砌，使钉得房记地产都具有私独占占性。株房地孤产具颜有供凯给有钥限特说性，浊本质冶上还控不在宾于土倾地总扣量不性能增咳加。雄如果讽没有诉不可淹移动晶特性雕，土早地总符量不蚂能增本加就揉没有位这么渐重要母。卵（P珍61渡）械3.个相互纪影响聚（P情63平）秤（1吐）有其利的时外部质性也严称为讽正的够外部币性、桨外部抖经济假，是扒指某在个经火济行汁为主泥体的斯活动孙使他格人或覆社会悼受益各，而秧受益烟者无剪需为奶此花肃费代顿价。判（2泪）有岭害的锯外部严性也碎称为酒负的凭外部避性、农外部域不经谱济，厘是指州某个皆经济伯行为引主体么的活是动使待他人旗或社黎会受钱损，杯而该是经济大行为侍主体谈却没虾有为雨此承倾担成洗本。识4.鼓易受颜限制柳（P成64尤）掩（1光）政握府对纠房地创产限衣制的私实现恒：管爽制权伶、征发税权凑、征家收权欠、充凑公权粗。特（2召）由能于房得地产旧不可鞋移动辛（不性可搬荣走、脸不可僻携带红）、父不可门隐藏钓、难辟以变预现，奸所以薯难以逗逃避斯未来很有关飞制度汇、政固策等陕变化摄的影谊响。轰5.至难以皱变现足（P铜65月）归影响带某宗核房地乎产变渔现能摔力的制因素蜜主要键有：死（1华）该宇房地远产的轨通用芽性；万（2搜）该蛇房地律产的泪独立满使用绑性；洋（3素）该盒房地跳产的领可分新割转谨让性姐；（座4）斩该房粱地产胁的价妥值大勒小；分（5年）该颜房地页产的助区位杂；（敞6）桥该房暮地产绩的开左发程迎度；芹（7得）该讽类房复地产宣的市贼场状皆况。范6.集保值替增值勤（P讽65常～6且6）脏引起游房地条产价李格上月升的软原因水（五异方面诵）：侮对房汗地产梨进行次投资过改良厚——化投资命增值估；再通货筐膨胀逆——僵保值扁；晨外部街经济虽——叼自然辨增值脏；筑需求网增加亡导致辱稀缺廉性增忙加—口—自缘然增纹值；语房地圈产使钟用管间制改剃变—谁—自烧然增付值。口第三赢节漠房地聪产的螺种类寿1.锅“三绒通一势平”聪一般饿是指姑通路减、通注水、衫通电萝以及松场地叶平整艘；“盲五通址一平粮”一场般是拴指具深备道撞路、摆给水仗、排茄水、逼电力选、通妙信等移基础需设施洪条件犯以及奏场地酷平整部；炸“七嚼通一补平”粮一般泻是指例具备给道路行、给恼水、捕排水塌、电凭力、泪通信拣、燃压气、荣供热窑等基僵础设刮施条法件以击及场鹿地平黑整。鼓（P投68固）测第四抖节感房地瘦产状钟况描隶述膜1.筒房地孝产权教益状蚂况描疤述（速P7暮7～亡78房）绞（1耗）土党地权申益状三况描闷述穿①土剧地所沃有权忙状况托：国球有、渠集体晋。盒②土漫地使伞用权惜状况血：建橡设用澡地使域用权陶还是作宅基狭地使伸用权叛；单烘独所忘有还搅是共砖有。幕③土剖地使进用管虾制情势况：读说明眯规划秧条件饶。场④土使地利刺用现过状：奋是否包有房污屋、宅林木辟等。姻⑤出萍租或见占用阳情况液。粒⑥他捐项权焰利设废立情租况：借地役育权、招抵押专权等视。特⑦其肆他特柜殊情捆况：龙争议拐、手贤续、袜违法上建筑龙、查初封、轨不得遣抵押颜、拖陶欠、陪征收郊等。巴（2御）建探筑物断权益屈状况息描述紫：柄①房恳屋所雀有权垫状况笋：所龙有权威人；匹共有础、建归筑物嚼区分凉所有汪权。响②出折租或贞占用丽情况域：说透明有搏无出患租、霸占用屿情形戒。对圆于已工出租款的，示还要窑说明蕉承租外人、妈租赁太期限牙及起执止日带期、瞧租金重水平侧等。赏③他浸项权倾利设醒立情准况：词说明束是否夜设立读了地督役权翁、抵睁押权疗等他级项权镜利。屡④其兵他特菠殊情窝况：堡争议蹦、手挤续、殃违法酬建筑搬、查太封、馋不得之抵押县、拖菌欠、汤征收摊等。变⑤其颗他：释如物斗业管离理情极况。火2.舍房地壮产区埋位驱状况塔描述秆（P放78键～7拍9）姥（1隙）位蛾置描闭述：励坐落怜、方轮位、增距离浸、临观街状煤况、扁朝向种、楼蛋层等办。穷（2诱）交伯通描柄述：笔道路鸣状况季、出掌入可旗利用劈的交晕通工衡具、盖交通辈管制长情况宪等。索（3浓）外多部配袭套设番施描仗述：茶基础炒设施帮（给葵排水含、电声力、筝通信眉、燃丈气、邪供热伟等）盆和公哑共服讨务设缴施（牙商业播、教铲育、如医疗史、文随化、滴体育击等）完。谣（4幸）周卖围环省境描代述：漏自然纠环境撑、人扣文环喂境和掘景观如。脊第三姐章俩房地竿产价攀格和蛇价值鼓第四狱节床房地内产价资格和示价值国的种杆类恒1.俭现状伶价值课（P骨99窄）南指估斥价对氧象在闻某一酒特定垒时间阀的实决际状凳况下幻的价京值。逐实际踢状况泡包括脸目前熔的用谱途、锤规模奇、档威次等未，它夫可能远是最肺高最弱佳利衬用，棍也可括能不泳是。姐（1仇）现脾状是旧最高违最佳近利用驼时，确现状裤价值运＝市录场价茫值。玻（2碎）现灭状不剃是最财高最芒佳利哲用时析，现丢状价识值＜哨市场宋价值远。遥（3廊）合桨法利虎用下堤，市蜂场价奸值－研现状俊价值朱≥将升现状匠利用升改变秤为最顽高台最佳联利用岁的必堪要支却出和需应得严利润顾。熟2.中残余污价值修（P你10弊0）继在非剖继续纹使用彻条件陷下的纹价值缴，一奇般低约于市那场价法值。卖（不妻同于蜻残值戏）蚕特例坝：在母征收译国有墨土地皱上单紫位和菊个人著的房购屋情岁况下断，要躺假设谷继续僵经营霸来评述估其幕市场幅价值饺给予妨征收涝补偿火。此诸时残丙余价闯值等孕于市伤场价绞值。寸10采.抵主押价易值（坛P1他01拆～1叨02甩）恩11童.保片险价肠值（吃P1改02僵）差12患.征爪收价丰值（奋P1碑02林）亚为国趁家征虽收房姐地产坛确定叼补偿愧金额祝提供搅参考扭而评哗估的刮被征督收房糟地产言的价价值。筝13任.完骆全产贫权价施值、尽无租裁约限组制价徐值、车出租躺人权涝益价视值和抓承租登人权董益价稻值（愁P1禁06站）执无租育约限普制价汗值＝纳出租谎人权宅益价葱值＋溪承租凑人权钟益价坊值。淘14悼.楼优面地伍价（匙P1率14盏）舒楼面杏地价叠是按乎照土栗地上产的建缴筑物臣面积丢均摊殿的土樱地价押格。感土地然总价绝＝土旁地单握价×雨土地晒面积茧＝楼浅面地孝价×起建筑孔面积纽。屠15絮.名傅义价浆格与罗实际见价格甘的换菊算（心P1嫌13耕）窗16剂.期构房价岂格＝均现房乒价格振－预争计从区期房退达到渣现房笋期间赌现房派出租下的净躬收益袖的折糖现值隔－风产险补革偿。招（P妥11涛5）盯17加.剪拍卖三评估派价。赌第一简次拍我卖的那保留尝价＝勿评估军价＝如市场贿价值眼。烟（P宪11语6）疫第四墓章城房地汁产价尤格影焦响因氧素鉴第一纽节贼房地脆产价悦格影击响因汤素概川述耻1.录对房英地产峡价格筐影响刷因素办的基饭本认阳识（病P1福20峡）筐2.耽房地脱产价静格影它响因宝素的振分类资（P声12案2）丸第二虑节州房地暂产自市身因挠素冠1.岸房地胸产实拣物因之素（谱P1逗23裤～1昏25耳）洲（1砌）土弱地实究物因桃素：梯土地闻面积里、土段地形祝状、棵地形塘、地序势、习地质搜、土冠壤、万土地污开发妄程度慌。梁（2死）建猾筑物似实物拳因素假：建畅筑规腿模、抽建筑虫结构胳、设耐施设策备（抬小区勉内部田）、谅装饰妥装修捐、空宫间布脖局、谷防水龄、保麦温、夕隔热殿、隔烦声、准通风渣、采卸光、甩日照接、外波观、研新旧代程度河。形2.阅房地汗产权冶益因某素（担P1揉25偷）偿3.仅房地懂产区我位版因素没（P染12蛾9）塑第五故节暑经济炎因素企1.鞋经济户发展趟（P烦14续3）斧2.强居民作收入管（P疗14察4）玩收入蜻真正击增加裁，生枣活水膀平提端高，扣对房酬地产煎需求胀增加奥，导告致房越地产山价格疤上升痒。加3.侮物价住与房童地产可价格霞上涨步的关佳系（佳P1盯46才）。著4.倚利率这（P贩14呆6）系5.稼汇率廊（P疲14殿6）勇第六泪节桥社会砍因素冰第五犁章子房地银产估离价原比则蜘第三膝节刃合法头原则诵1.稀合法易原则垄并不戒意味策着只躺有完烫全合恰法的手房地黎产才若能成有为估帮价对步象，抹而是富指依俗法判涉定评卵估对抽象是覆哪种滴状况歉的房洗地产香。及（P映15刃6）拴2.亚除了耽依法汤不得判以某收种方狡式处呢分的贫房地僚产不尺能成搂为以斤该种况处分联方式庙为估蛙价目洒的的福估价有对象皂外，是任何松权益木状况她的房团地产新都可址以成眠为估畅价对育象。却（P川15拆6）做第六咬节包最高降最佳近利用嚷原则潮1.拔最高芽最佳托使用旅的内心涵：章指法悼律上验允许表、技细术上蚁可能碌、财余务上犬可行运，并拼使价亡值最禁大的桶合理常可能否的利薄用。盼合法杀，不束见得床是最肝高最贝佳利箱用，神但是预最高缝最佳粪利用饰，必扑然符雪合合旗法原过则。瞧（P室16支6）旷2.参最高箭最佳场利用气是房矩地产卸利用矛竞争扫与优谦选的拥结果思，包狡括用爱途、估规模匹、集偿约度各、档白次上债的最凉佳。钻（P沉16描6）呀3.今收益础递增坊递减测原理弟（P间16克7）坏4.挂均衡顺原理资是以锁估价茄对象沸内部岩各构幕成要袋素的裤组合库是否盗均衡留，来前判定豪估价腿对象妹是否防为最铺高最黑佳利抗用。惰用于诱确定塌最佳丝集约普度和供最佳告规模油。（天P1岔69涂）限5.侨适合勉原理怖，是末以估沉价对资象与鹊其外兄部环承境是城否协远调，扫来判耻定估灯价对使象是悦否为渐最高输最佳珍利用尾。（运P1摊70命）递基本殊原理佛：成丛本收岭益原餐理。植更新书、改药变、共开发赢成本撞低于隶前后川收益刻的增风加，找才值纺得改俩造，黎否则腿就保诵持现陈状。撞第七吵节霞谨慎裳原则州《房凑地产甩抵押贵估价刃指导妇意见鸽》针逆对不薪同的以估价华方法棵，提衡出了傻遵守耀谨慎森原则咱的下睛列要跌求（侦P1进71露）胖（1滩）在荐运用零比较章法估托价时阿，程不籍应选兄取成顽交臣价格巡明显牵高于费市场运价格五的交窗易实批例作凯为可困比实蹄例，劈并应煤对可患比实份例进辛行必曲要的项实地冶查看花。倾（2晕）在躲运用夕收益鸦法估糠价时爽，不接应高隆估收检入或蔽者低毯估运巾营费糠用，沙选取倍的报她酬欲率或忠者白资本燃化率筛不应贡偏低朱。业（3恐）在谣运用格成本佛法估猾价时缘，不瘦应高蓄估土放地取吸得成令本、耍建设扒成本挥、有窝关费孤税和伐利润裕，不颂应低闷估折师旧。固（4诱）在街运用厕假设漏开发宪法估指价时尽，不化应高锯估未馆来开锋发完慨成后导的价称值，皂不应顺低估春后续栏开发爷的必风要支帜出及钻应得塑利润宇。阿第六淡章剖比较划法及替其运然用馅第一甩节未比较仆法概随述姨1.搅比较街法：围选取烘一定于数量铲、符揉合一丢定条塘件，黎与估惕价对赏象类拐似房沫地产块，对大它们以的成占交价谦格进死行适中当的放处理昏来求志取估谱价对刑象价耳值的王方法红，测活算出粪的价遵格称狸为比穗较价恳格。侨（P喷17更3）典2.摔比较阀法的盛理论丰依据疼——铺替代迁原理门。（糟P1佩74驱）祥3.役比较刚法适悲用的名估价涂对象吹（P管17口4）堪（1视）适缎用：分同类生，交点易活羡跃。虽如：舱住宅赶、写衡字楼证、商式铺、怖标准呀厂房欠、房绢地产雾开发抓用地愧。俘（2减）不翠适用芝：类素似少棒（特册殊厂迷房、麻机场码、教袄堂、泄寺庙滚等）却，很绑少发穴生交柜易（扛学校伍、医览院、鼠行政胆办公调楼）荣，可显比性垄差（研在建絮工程吊，因修为完乏工率芹差别斥很大层）。崖4.糊比较纵法的咐条件套：在母价值溜时点差的近御期有援较多槽的类净似房滨地产交的交番易。糠（P渔17垂4）接第二废节举搜集蓬交易淋实例独满足态数量朝与质描量的惧要求候。（替P1晨76捷）杀第三盒节疯选取山可比精实例赴1.井数量校要求过：3迎～5任个。买（P传18词0）睬2.奸质量房要求党（P省18族0～瘦18笑1）巴（1额）相稻似纸区位貌相近妄。应扶与估么价对培象处吗在同低一供宵求范主围内妥；用近途相聋同；举权利姥性质谈相同尘；档衰次相石当；永规模膝相当广，0映.5覆～2肝倍范烘围内冶；建怪筑结丝构相鸡同。与（2贸）可弊比实兽例的交交易蓄方式袜应适既合估乏价目刊的。益（3蝶）可辆比实梢例的旨成交悦日期想应接貌近价拨值闪时点蒙（一剑年以趴上的乞不采民用）成。矩（4冶）可额比实阁例的幻成交滚价格辆应尽祖量为鹅（或办可修高正为毙）正彻常价搞格。再第四作节池建立倘比较税基础巧1.帐统一锦财产璃范围猴（P部18棕2～涉18糟3）抵2.找统一距付款嫂方式虎（P腰18涉3）忍3.珠统一披税费撕负担跪（P拉18趴4）匀4.挂统一从计价在单位松（P挺18都6）潜第五起节贯交易霞情况什修正娘1.唯造成及成交勿价格虽偏离勇正常庆价格欲的因插素（射P1本89蹲）坛2.态交易弦情况帽修正青的方驳法（证P1杯90会～1世91你）答第六滋节葬市场钩状况如调整趁1.刚市场姨状况搏调整岗系数抢是（着1±亩T%榨）。塞（P敌19尸2）液2.笼市场肚状况赞调整输的价宾格变毫动率绞法（兵P1叫94插）墓第七烧节冠房地趋产状扛况调能整赏1.让房地毒产状耐况调兽整方事法（撞P1冶98届）哗第八慕节缘计算阀比较郊价值嫌百分装比修轻正、烤调整生下的述乘法切公式诱（P优20着2）轰比较身价值漏＝可枯比实御例成候交价区格×降交易买情况犹修正线系数饱×市振场状迅况调勉整系喊数×苍房地感产状即况调语整系幕数。埋第七亭章巾收益李法及味其运耳用踢第一技节给收益纪法概庸述论1.希收益悠法是大根据扣估价影对象殃的预乌期收帝益来序求取拨估价催对象爆价值蜂或价捏格的后方法收。（骂P2片12药）冒2.妄收益千法分糟为：揉报酬把资本崭化法鹊、直打接资守本化痒法。结（P绝21首2）湿3.属收益叉法的货理论凳依据恐——串预期胡原理尊。（慧P2华13堡）烛4.恐收益画法适角用收杰益性加房地揪产，会不适银用于饥行政乞办公梁楼、咽学校触、公始园等叉公用启、公骨益性馅房地草产。给（P举21问5）株第二透节刃报酬皂资本旨化法壮的公赏式斤1.搅净收岁益每拔年不键变的昆公式像（P觉21污8）注2.染净收旺益按番一定阵数额掩递增锹的公父式（华P2甜23追）消3.墓净收寨益按野一定属数额炉递减饮的公护式。怠将上迎式中趋的b腥，改峰成－种b即捏可。域（P位22危4）出4.鸽净收洒益按庆一定绒比率湾递增古的公嚼式女（P店22抓6）蛋5.挂净收这益按贱一定促比率斧递减妹的公亩式。禁将上规式的墓g，蝇改成波－g纪即可哈。（璃P2肯27磨）纺有效寿毛收初入逐浸年递行增的布比率责为广g强I访，运争营费狗用逐毕年递达增的企比率构为断g抢E好。姻6.桐净收保益在高前后遵两段漏变化雅规律宪不同申的公森式驻（P奸22敞9）两7.策预知卖未来搂若干妄年后凉的价季格的剑公式茂（P询23扣1）彩第三伯节红收益祝期和陈持有门期的猪测算腾建筑完物剩氧余经预济寿敢命与危建设阵用地征使用量权剩宽余期春限对越比的绑三种瓶情形遵（P库23欢6）功（1六）两阳者同肤时结荐束，恢以其艺共同浴的期汪限作宽为收清益期粮限。中（2宗）建晨筑物附剩余舍经济疏寿命耐早于要土地而使用盈权剩套余期爸限结载束时旨，房尽地产驾价值针等于垦以建垮筑物晃剩余威经济涛寿命泽为收衔益期扛计算绒的价尺值，爷加上热自收帽益强期结唯束时本起计耗算的蒙剩余昨期限根建设阻用地初使用碧权在啄价值盗时点里的价否值。岛（3逐）建馋筑物奇剩余遮经济症寿命拨晚于冷土地箱使用抖权剩锐余期捡限结翅束时刘：粘①出概让合凡同约忘定建笑设用耀地使习用权答期间亦届满抚需要眼无偿对收回调建设沈用地母使用掘权时攀，建据筑物这也无乓偿收丹回（深不补临偿）写。羡②出拦让合丝同约柿定建母设用哲地使强用权院期间疫届满查需要溜无偿关收回轰建设匠用地神使用钉权时恋，根的据收典回时污建筑宣物的猛残余困价值甚给予敲土地属使用暮者相鸦应补比偿。巾第四峰节印净收覆益的邀测算亚1.柔净收雹益测还算的书基本裕原理购（P黄23习7）溪净收嗽益＝若潜在盼毛租脸金收画入－健空置蚁和收坟租损河失＋记其他处收入含－运蒸营费眨用＝骄有效冠毛收温入－垄运营膀费用酱2.略运营潜费用摸包括柔：房暮地产间税、苍房屋蔑保险孤费、稼物业速服务宰费、托管理律费用揭、维摇修费束、水爹电费搜等。住（P那23耕8）统运营涨费用播与会叠计上翅成本孕费用木的区去别（举四个惑不包阴括）霞。拼（1镜）不琴包含白房地债产抵垃押贷榜款还书本付只息额鹿。勇（2拴）不辽包含野房地六产折体旧额傍。言（3迟）不搬包含膏改扩世建费裁用。渠（4厦）不梅包含富所得捆税。坑3.早重置衣提拨禁款的附扣除资方式谎（P浇24周5）切利用恳偿债摘基金帖系数钞（将逆年金径终值恨转变榨为年缩金的跪系数两）进杏行计籍算锅Y/贯（1跃＋Y斜）遣t夸－1轰第五善节脂报酬卡率的缸确定送报酬讲率的震求取庄方法菜（P拴24侧8）渣（1恼）市绑场提壳取法毅。絮（2哄）累载加法炸：报泪酬率唤＝安嗽全利凑率＋松投资渔风险丢补偿获率＋绵管理俱负担俭补偿袋率＋尊缺乏孟流动进性补驴偿率讽－投竟资带乳来的嘉优惠计率。挪（3撒）投滋资报识酬率都排序观法。遇第六谁节反直接毙资本显化法元报酬五率与肝净收愁益本逗身的截变化旋以及燥收益躲期的撇长短事等无类直接陕关系旗，而座资本矩化率胳与净辜收益见本身例的变怜化以厉及收缩益期浸的长哀短等炕有直建接关绿系。识（P本25匀6）问第七伍节春投资余组合械技术畅和剩境余技悠术硬投资斯组合总技术摔（P广25寸8）溉第八踪章现成本计法及但其运戏用妄第二毕节标房地贞产价倒格构宽成答房地胖产价木格构妨成忆1.帜土地叨取得捧成本栏（包检括契勿税）酷（P肢27狸4）莲2.兽建设仔成本彩：前特期费前用，金建筑兴安装陷工程有费，权基础叼设施娃建设溪费，搜公共务配套罗设施宇建设纺费，捕其他浊工程涉费，洲开发羽期间召税费斧。（姑P2饶77隶～2寄78虾）毙3.培管理猪费用布，一书般按忘土地塘取得卸成本汇与建扔设成隆本之区和的颂一定异比例嫌来测典算。粱（P飘27懂8）绞4.厉销售晴费用永，一股般按援开发滔完成厌后的李价值且的一奋定比舞例测床算。洞（P葡27掘8）篮5.陶投资珍利息喝，房火地产便开发长完成罩或者荣实现坦销售殿之前堡发生旅的所五有必也要的最费用鄙，都光应计慎算利枯息。普（P泻27借8）指6.偶销售棵税费梦――攀两税捧一费霞、印亚花税竿、交箭易手痛续费亡。秩7.转开发腿利润挖（直筑接成拨本利低润率辅\投滤资利佣润率族\成殿本利语润率萄\销克售利滤润率请）牌第三终节熊成本共法的免基本粗公式毯房地糖产价裂值＝暖房地江产重瓦新购鞋建价屯格－松房地短产折渔旧。烘（P察28颂4）素第四纺节占重新泽购戚建价韵格胖的测赔算逐1.狠重建瞒成本所――苗复制令。（堵P2捷89桨）赚2.貌重置件成本煎――惊替代哨。（由P2杆89鬼）烫第五漏节贞建筑芳物折惯旧的雷测算洪1.姑物质的折旧杠（P鹅29恢5

摧）煤2.绑功能供折旧烈分为亲：功瓣能缺浙乏、万功能犁落后未和功熟能过忍剩。劝（P律29国6）戒第九钢章揭假设廊开发租法及文其运弄用赶第二敞节闯动态无分析清法和香静态枪分析绕法印动态疑分析拾法和觉静态耻分析歇法的劈区别向（P夸32衔3）山比较阳项目缓静态距分析虎法焰动态繁分析哲法迁开发榆完成凭后的均价值弊、后忆续的吴开发筝成本霉、管傻理费皇用、张销售名费用总、销克售税托费等从根据并估价昌时点泰的房管地产踢市场罚状况赶做出汤，是脏静止谋在价顶值时原点的司金额倦模拟尽房地汤产开晶发过跟程，斑预测显它们锦未来澡发生痛的时向间以颠及在棉未来涉发生辫时的异金额虑各项孙目发光生番的时滥间巧不考凶虑时喜间上喜的不洒同

歉单独凭计算扮投资仅利息宽，

辣不考戏虑预李售与岗延迟每销售衫要考章虑各滴项收挥入、蹈支出拒发生清的时不间不枝同，快首先采把它忽们折寄算到糠同一登时间唱上（朽估价披时点票），卷然后绍再相含加减盆投资琴利息棉和开很发利毛润两档项礼单独杏分别浑计算访不单转独计键算，宿隐含状在折突现中某。

里折现炎率包诱含安临全收零益（指利率该）和牵风险肾收益机（利至润率五）匪第三说节距假设屠开发折法的酿估价址前提火假设啄开发脏法的傅估价饿前提脖有3箩种：食（1种）业汇主自筑行开歪发前企提；锹（2多）自撕愿转胳让开赌发前鞭提；栽（3怒）被疼迫转捷让开铃发前袍提。坦一般掀情况郑下，姓自行肤开发犹前提甲下的扰价值洒＞自化愿转志让前策提下盒的价缩值>吃被迫斤转让悟前提剖下的倒价值弹。（苹P3门24处）怜第四行节刑最佳顶开发哪经营灰方式晚的选排择映在调狭查、川分析馋了房鸡地产坦开发携用地献的状鄙况和格当地蹄房地膨产市骗场状掠况后踩，便冒可以颗选取腿最佳合的开希发利惧用方帖式，纠包括仓选取雷最佳令的用此途、乔建筑星规模兰、档才次等熄。（吸P3读25梦）盐第五茧节炉假设看开发全法的读基本遇公式舒2.迟根据秧待*芦**衬地产箱的状爷况和筒开发川完成相后的菜房地阳产状艰况相现结合零，有踢七种抽情形歉（P悔32骑7～假32秒9）券第六亏节哨假设震开发傻法测钱算中长各项币的求惑取烦1.现后续赤开发朽经营讽期（肺P3无30亭）牵2.六后续抹开发脆的必遣要支寸出（霞P3福31院）恳3.肚开发愧完成争后的厉价值纪（P重33激2）才4.细折现取率（俱P3偿33旗）基是采偶用动滨态分扣析法坦时需梳要确顺定的讽重要帝参数孕，与米报酬枣资本其化法喷中的礼报酬薯率的隶性质姥和求衔取方怕法相缠同。傍具体武应等跃同于难同一堤市场拳上类震似房接地产傲开发丙项目调所要堵求的区平均武报酬余率。阿5.绒后续室开发社的应烛得利糕润（烘P3撤33缓）煎第十妙章厅长期摸趋势影法及臣其运促用爽第一庭节优长期屯趋势个法概期述斗1.裤长期五趋势两法是班运用通预测裁科学捉的有平关理耍论和孔方法权，推较测、销判断姻房地荐产未蕉来价枯格的秋方法启。（踢P3哪43杰）骄2.督长期辽趋势窃法的遗理论论依据行（P谅34伐3）欢3.番长期寒趋势毅法适盘用的咏估价抱对象骡：价搏格无氧明显叫季节喉波动味的房艺地产伪。（特P3回44爷）身4.披长期舱趋势遇法估参价需竿要具陶备的冶条件逐（P国34丽4）日第二端节挺数学障拟合岁法廊直线发趋势贵法的傻条件毅：估饺价对暗象或画类似邀房地虎产历防史价趣格的跌时间猫序列漠散点杂图应拿表现品出明愚显的诚直线说趋势墙。（搬P3缠46墨）撑方程栏式描艇述：冒Y＝猫a＋苍bX巴第三绿节幸平均胁增减皇量法魔1.聋用平致均增皇减量润法进奴行预哈测的奥条件浮（P截34戴9）可2.扒逐期详增减匪量的素平均旬数（截P3朴48继）盲第四探节抽平均壮发展粒速度组法订1.掠用平击均发垂展速毕度法问进行是预测事的条郊件（报P3全51悦）中2.迹计算镜公式村（P摆35屯0）沃第五碧节欧移动乌平均劳法萄第六何节潜指数遮修均所法荣1.央指数厌修匀枝法。鹿（P县35爹3）冠2.穗指数便修均类法典公式防（P饮35钥3）愉第七拒节胁长期狠趋势错法的礼作用肯1.其用于扩收益急法中看预测找未来使的租砍金、谦经营罩收入惭、运文营费高用、仙空置此率、壳净收药益。建2.俗用于交比较购法中易对可娇比实常例的难成交坦价格盛进行渠市场郑状况播调整蝇。上3.纽用来霜比较廊、分练析两铁宗（晨或两屯类）便以上呆房地轿产价王格的朵发展搏趋势凶或潜莲力。耐4.慎用来祸填补令某些稀房地政产历栗史价烂格资葛料的询缺乏映。仅第十奇一章雪地贪价评梢估和甲地价胀分摊康第一汁节刺地租准理论舟及测敞算昏1.萌地价桥＝地邻租/灰利息桶率；模（P限35讨6）婚2.求地价夹＝地港租×慰购买券年。撕（P键35退6）宗第二蒜节过路线纠价定法秆1.团路线设价菌法的叨含义嫁（P抽36板8）洒2.躁路线揉价担法的贴理论蝴依据发——姜