物业设备设施技术标准

物业设备设施技术标准1.目的指导公司各业务部门设备设施的规范化管理，确保设备设施的完好率。感谢阅读2.范围适用于公司所有业务部门.3.职责责任部门/岗位工作内容职能中心/品质专负责收集国家相关技术规范和先进技术应用谢谢阅读员负责对技术标准条款的解释说明,及时对此技术标准进行精品文档放心下载完善修订,确保此标准与国家相关技术规范的一致性部门技术负责人负责参照此技术标准编制各类设备作业指导书感谢阅读设备责任人按此技术标准对设备实施操作和保养4。定义4。1本技术标准为公司设备设施日常运行、保养管理中应达到的要求。精品文档放心下载4.2感谢阅读保养作业指导书。对新接管项目应以此技术标准为依据，以确保设备设施接管质量，规避管谢谢阅读理风险。4.4本技术标准未涉及到的按相关国家设备技术规范执行。精品文档放心下载5。方法和过程控制5.1设备房管理标准:5。1.1基本要求5.1.1.1设备房门上有相对应设备房标识。5.1。1。2设备房内照明足够，墙面没有污迹，地面干净,空气干燥，房内无与感谢阅读管理无关物品，物品摆放整齐，无杂物；5.1.1。3设备现场的操作作业指导书齐全有效，各类设备维修检修记录规范完谢谢阅读整。5.1.1。4配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。精品文档放心下载5.1.1。5设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体应有

流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。感谢阅读5.1。1.6设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，设备的转动部位要有防护罩。谢谢阅读5.1。1。7设备完好，各类仪表使用正常无损坏，无“跑、冒、滴、漏”现象，

责任人明确.感谢阅读5.1.1.8所有标识安装位置适当、醒目,清晰、完整.

案》应上墙。谢谢阅读5.1。2设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与设备管理无关的物品，灭

火器选择和配置数量标准（2公斤/只）谢谢阅读燃烧特性及场合灭火器类型配置基准会所、过道走廊水型、泡沫、卤代烷型灭火器1瓶/20平米感谢阅读汽油、柴油、酒精等干粉、泡沫、二氧化碳灭火器1瓶/15平米感谢阅读配电房、带电设备干粉、卤代烷、二氧化碳灭火器1瓶/15平米感谢阅读A、地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30％。精品文档放心下载B、如设有消火栓的，可相应减少30%.C、如设有灭火系统的,可相应减少50%。D、如设有消火栓和灭火系统的,可相应减少70%。E、一个灭火器配置场所的灭火器不应少于2只，每个设置点的灭火器不宜多于精品文档放心下载5只。5.1.3设备房内有可能发生触电危险的控制柜下方应铺设干燥的绝缘胶垫。精品文档放心下载设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合公司CI手感谢阅读册的要求。设备房中重要设备上端如有排污管等设施时,应在该设备上端加设喇叭口、感谢阅读挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用.5.1.6重要设备房内应配置测量仪器，对环境的温、湿度进行检测,设备房内温谢谢阅读度低于40度和相对湿度小于80％。5。1.7无人值守的设备房必须加锁，钥匙由设备责任人及控制中心管理.精品文档放心下载5。1.8设备表面无积尘、无油污，应急照明能在停电事故下至少工作半小时.精品文档放心下载设备房排水通畅，应具有防虫、防鼠措施。水泵房内控制柜与水泵隔离感谢阅读并有防溅措施，柜底高出地面20CM以上。设置集水底坑的设备房,应保持谢谢阅读排水通畅。5。1。10专用工具安全用品应放置在指定位置.5.2设备技术资料，部门必须保存《物业接管验收标准和要求》内要求接管的

资料.感谢阅读5。3供配电系统5。3。1配电设备由维修员每天巡视检查两次并记录。谢谢阅读5。3.2动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏,功能完好,指示正常。各配电精品文档放心下载柜前后应放置绝缘胶垫,配电设备接地电阻值小于4Ω。感谢阅读5。3。3变压器上端无照明等悬挂物,出线端电压：３８０Ｖ±５％范围内,对

于未使用的变压器，应断开并悬挂标识。感谢阅读5。3.4无功补偿柜管理5.3.4.1功率因数控制器功能完好。补偿接触器、放电电阻、熔断器动作灵敏可

靠无损坏。感谢阅读5.3.4。2补偿控制手动、自动切换有效。5。3。4.3补偿电容壳体无膨胀，相间绝缘电阻大于0.5MΩ.谢谢阅读5.3.4.4补偿电容需要贴60摄氏度示温贴片,母排及螺丝连接点需加贴50摄氏

度示温贴片，便于及时发现设备温度变化。感谢阅读5.3.4。5功率因数:大于０.９高低压配电柜内部连接螺栓无松动；螺栓连接处需要点上定位油漆，接精品文档放心下载线端子热敏涂层无发热变色；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无谢谢阅读损坏无缺项;盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确;谢谢阅读各回路电流在额定范围内且三相不平衡电流不超过25％。谢谢阅读5。3。6高压继电保护装置应灵敏可靠,电气操作工人应能识别各种掉牌信号性感谢阅读质。5。3.7操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的谢谢阅读充放电保养工作，平时浮充电压一般为直流:23.5V—25.5V。谢谢阅读5.3.8蓄电池：5。3.8.1镉镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，每3年应更换一次电解液。蓄电感谢阅读池不应发生如下现象：a)电解液用量过少，露出部分极板。b)蓄电池外部短路。c)池外部电压不正常。d)电极板膨胀,气塞孔堵塞.e)电解液内含有机杂质。f)爬碱严重。5。3.8。2酸性蓄电池经常保持在浮充状态,定期做充电保养。电池端子之间绝精品文档放心下载谢谢阅读充电状态不允许开盖。5。3。9发电机设备：内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀精品文档放心下载门无泄漏。异常气味。柴油发动机转速稳定。发电机运行时的技术参数符合标准和要求。谢谢阅读备用柴油油量保持在发电机运行6小时的油量,但是不能超过1000升。

冷水箱水量保持在容积的80％以上。各种过滤器应按体系文件要求及时更换.精品文档放心下载5.3。9.4必须配备符合要求的两套蓄电池，并按每1个月轮换使用一次。备有

符合要求的切换开关装置。感谢阅读蓄电池电压、容量符合设备要求。蓄电池具备利用电网充电的复充功

能。感谢阅读5。3.9.6柴油储备室应配备灭火器材,需准备足量的消防灭火沙.感谢阅读5.3.9.7正常情况下,发电机转换开关应置于自动位置。5.3.9.8发电机可靠接地,发电机房应有降噪音措施。感谢阅读5。4给排水设备设施生活水箱、水池必须加盖上锁,有通气口和溢流口安装防虫网，每半年或

按当地法规规定至少清洗一次，保证二次供水达到国家饮用标准，并附有精品文档放心下载当地水质检测部门的合格报告。单独的消防水池需要定期加药，保持水质精品文档放心下载无臭味，5年需要更换一次。5.4。2感谢阅读３滴／分，填料密封泄漏应小于10滴／分。)润滑油箱内不能混入水分，精品文档放心下载油位在油标范围内.感谢阅读靠，水泵运转方向正确.5.4。4限水、停水按规定时间通知用户.5。4.5变频供水电气系统。变频器、压力调节器、控制柜、保持设备干燥、无灰尘、通风良好、接线感谢阅读紧固。压力传感器每年定期检验；变频水泵应定期轮换使用。感谢阅读5.4.6排水设施：污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水精品文档放心下载谢谢阅读制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值。感谢阅读精品文档放心下载安装牢固.5.4.8泳池循环系统转动灵活，压力差大于1kgf/cm进行反冲洗。感谢阅读5。4.8。2水底灯电压不超过12V。5.5消防设备设施系统5.5。1消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠.消防专用工具配备齐全。

消防室内设有报警记录或原始打印记录单。精品文档放心下载开关、水压力开关动作准确稳定.感谢阅读5.5.3喷头喷淋温度72℃，绿色喷淋管喷头喷淋温度感器,需每季度定期检验。谢谢阅读消防排烟系统，消防广播系统,区域火焰报警器，各种模块。处在良好工

作状态.设施功能完备无损坏。谢谢阅读5.5。5卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。精品文档放心下载5.6电梯系统5.6。1电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。非维修保养人员不得擅

自进行维修作业。谢谢阅读5.6.2电梯运行稳定，开关门灵活,舒适感好，平层准确，轿厢通风，照明良好，

应急照明能维持半小时.感谢阅读5。6.3电梯舒适性:进行试运行，用身体感觉确认从启动到平层皆无异常震动、感谢阅读冲击以及异常声响。5.6.4平层状态检查：合格平层状态平层误差在正负4mm以内.精品文档放心下载5.6.5感谢阅读磨擦现象；制动时工作可靠性和是否有不正常的撞击声；闸瓦与制动轮间谢谢阅读感谢阅读5.6.6曳引机电动机要求:轴承温度应不高于８０℃。电动机连接应保持紧固。精品文档放心下载电机不应有异常声音。每工作３０００小时更换新的润滑脂。谢谢阅读5。6。7曳引机减速器要求：应保持减速器内润滑油清洁和润滑性能.油面高度谢谢阅读感谢阅读密不应漏油。蜗杆轴伸出端橡胶材料机油密封，此处允许产生少量的润滑感谢阅读精品文档放心下载温不高于85℃。减速器运行时避免产生不均匀的噪声或撞击声.紧固螺栓谢谢阅读无松动,无锈蚀.5.6.8曳引轮：绳槽磨损应在标准范围内，防止钢丝绳在绳槽内落底，钢丝绳与

槽底的间隙大于1mm。精品文档放心下载5。6.9限速器:限速器动作应灵敏可靠,润滑良好。保持限速器张紧装置正常工

作，断绳安全开关的可靠性。精品文档放心下载在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在200—300N范围内。精品文档放心下载轿箱门完全关闭，安全开关闭合后电梯方能行驶。轿箱门刀对厅门地砍

间隙为7mm。层门外面不允许能用手把门拨开。门扇下端距地砍应为5—8mm。门

垂直误差不大于0。5mm。精品文档放心下载门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好；无锈蚀；

门厅锁啮合应不小于7mm。谢谢阅读5.6。13轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污,无积水。设备无灰

尘.谢谢阅读5。6。14轿厢导轨导靴5。6.14。1导轨自动润滑装置的储油盒油位,应保持最低要求油位以上.

5。6.14.2检查滑动导靴的衬垫磨损情况，衬垫工作面磨损量小于1mm。间隙应

均匀。感谢阅读无松动，无锈蚀。感谢阅读5.6。15缓冲器5.6。15.1油压缓冲器用油凝固点应在负10℃以下.油面高度应保持在最低油位

以上。感谢阅读5.6.15。2缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。精品文档放心下载5.6。15。3缓冲器以低速压到全压缩位置，释放回复自由高度位置时间应小于谢谢阅读90秒。5.6.16安全钳传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润谢谢阅读滑脂。其动作应灵敏可靠.5。6。16。2安全钳楔块与导轨工作面间间隙一般为4mm左右。感谢阅读5.6。17钢丝绳5.6。17。1轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀。精品文档放心下载钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在一个拧距内最大断丝数不精品文档放心下载允许超过32根.5.6.17.3断丝集中在1或2个绳股中，在一个拧距内最大断丝数不允许超过16感谢阅读根。不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀。磨损的钢丝绳直径不得小感谢阅读于原直径90%。5。6。18补偿装置补偿链在运行中不允许产生噪音。消音绳应完好无折断，无严重磨损。感谢阅读5。6。19电梯电气部分:继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、精品文档放心下载精品文档放心下载端子压接牢固，导线编号清楚无误.接地电阻小于4Ω.动力线绝缘电阻大于Ω.控制线绝缘电阻大于谢谢阅读0。25MΩ.5。6.20盘车、救人设施置于机房明显位置，平层标志明显。精品文档放心下载5.6.21运行出现故障后，救援人员应在10分钟内到达现场处理.感谢阅读5.6.22如果电梯由分承包方维护保养，电梯的设备责任人每月提交对分承包方

维修保养工作的评估报告一次,并存档。感谢阅读电梯轿厢内各种设施完好，卫生清洁明亮。无手印、污迹、各类标识齐

全；运行无异响.感谢阅读5。6。24电梯机房：温度保持在0-40℃,电梯盘车操作作业指导书清晰、有效。

室内卫生干净，曳引机无油污、无积尘。精品文档放心下载5.7空调系统5.7。1空调补水装置：5。7。1.1高位水箱补水系统要求:水箱应无泄漏外面无锈蚀.溢流水管无堵塞，

水位控制装置应灵敏可靠谢谢阅读有效。变频器、水泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠。

补水压力控制准确稳定。感谢阅读循环水过滤器要求每年清理一次,过滤网按照水泵和系统设备要求配备，

一般要求粒度小于0。2mm。过滤器，排污阀,旁通阀无锈蚀、无渗漏、开谢谢阅读关灵活.谢谢阅读感谢阅读备无漏水。保温良好。5.7.2冷却塔设备：5.7.2.1冷却塔噪音小于65dB,设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动感谢阅读部位无异响，冷却水、冷冻水的检测报告齐全。5.7。2。2电机、风扇联接良好。转速风量达到设备要求。精品文档放心下载5。7.2。3减速器润滑油位在油标或油尺上下限范围内.润滑油应不含渣、不变精品文档放心下载色、粘度良好.风机扇叶安装牢固、不变形,运行无震动。布水器出水角度一致，布水精品文档放心下载均匀，运转灵活。5。7.2。5滤料应整齐排列无破损，经过滤料到接水盘应如下雨.接水盘中自动

补水阀应动作可靠，盘中水位在水塔运行时不缺水.停塔后盘中水不溢流.

运行时塔外允许有少量漂水。感谢阅读5.7.3冷却水、冷冻水系统：其输出参数应与冷水机组要求相匹配.精品文档放心下载5。7。3。2水泵流量、压力应满足冷水机组供冷水流量要求。并且在电气控制

方面水流量与冷水机组电气控制联锁。补水箱内应做到不缺水、不溢流。

自动补水阀安全可靠。谢谢阅读5.7.4空调主机设备：平时保持103—207KPa压力。感谢阅读5.7.4。2冷凝器压力范围：690—1450KPa相应温度范围：15—41℃。谢谢阅读5.7.4.3蒸发器压力范围：410—550KPa，相应温度范围:1—8℃。

15℃，

运行时冷却水进水温度范围20-42℃.出水温度范围25—45℃。

电气部分应保持干噪防止电路板等设备绝缘损坏.机组应保持清洁完

整，无锈蚀、无泄漏，螺栓紧固.精品文档放心下载5.7.5电机:5.7.5.1水泵电机绕组温度小于承温度小于80℃。精品文档放心下载5。7。5。2电机运行无异常杂音，无碰撞冲击声。

5。7.5。3电机风扇冷却效果明显。谢谢阅读5。7.5.4电机运行时不能有糊焦味、冒烟现象。5。7。5.5电机三相运行相电流和为零。运行电流不超过额定电流的110％，对精品文档放心下载地绝缘电阻大于0。5M。5.7.6水泵润滑油位在油标内。轴承润滑良好，泵轴承运行无噪音、无震动。泵谢谢阅读密封良好无渗漏。泵轴转动平稳无刮碰。5.8楼宇智能化、电讯系统5.8。1每月对天线放大器、混合器、和宽带放大器进行清洁除尘一次.每年对信精品文档放心下载号分配网络进行保养一次，确认信号接收良好。5。8。2每季度对背景音乐、紧急广播系统进行转换测试并维护。感谢阅读5.8.3对于有内线电话系统的DP箱或交换机应有相应出线与实际相吻合的地址谢谢阅读编码图,每年检查一次。5。8.4楼宇智能控制系统须业务部门指派专人操作、保养维护，并由设备责任精品文档放心下载人每周对重要数据进行备份。每年设备责任人对智能控制电脑主机、各楼层的控制模块、控制箱进行精品文档放心下载保养，并记录在《设备/设施保养维修记录表》.年全部覆盖一次,谢谢阅读精品文档放心下载5。9安防设备设施5.9.1精品文档放心下载系统电路板安装接线牢固，布线整齐卫生清洁.5.9.2门禁安全报警系统：系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作灵精品文档放心下载敏可靠。线路布置连接牢固。阻车器润滑传动良好。设施卫生清洁完整。感谢阅读5.9.3精品文档放心下载硬盘录像机等)及其相关设备运行可靠，满足监控区域、质量、时间要求.感谢阅读5。9.4录像画面清晰；画面切换稳定。录像带更换时间定时，为硬盘录像机录精品文档放心下载像的按时刻录保存，专人负责保管.5.9。5视频线路接线牢固,布线规范，标识清楚.监视摄像镜头保护镜干净无灰尘。焦距调节灵活、云台转动灵敏无死角。

监控的控制设备运行状态良好，按钮、旋钮、开关、插头、指示灯无缺

损、指示正确。精品文档放心下载5.9.82天内修复,故障期间需要及

时知会本部门安全负责人。精品文档放心下载5.9。9居家报警系统使用正常,已开通的需要设置成每周自动检测一次。谢谢阅读5.10加工维修工具、设备管理5.10。1维修操作间干净、整齐，有相应的管理规定。

5。10。2维修工具保养良好，没有安全隐患.精品文档放心下载5.10.3台钻:皮带张紧合适,运行时没有异常噪音，固定装置完好。精品文档放心下载5.10.4电焊机：各接线端子完好,焊把、面罩、各连接线完好。谢谢阅读5.11会所、会务设备的管理5。11.1桑拿设备定期检查电加热器、计时器、热水器，保证使用功能正常。感谢阅读5.11.2健身器材等设备设施安全可靠无隐患，并定期检查各运动部件的完好性、精品文档放心下载测试各器材的使用功能。5.11.3影音系统在正常操作时应能达到音质清晰,无杂音，尖啸，回响。谢谢阅读5.11.4灯光系统在正常开启时应无不亮，闪烁。各种健身设施应设置使用方法及安全提示标识，儿童设施应有要求在监精品文档放心下载护人陪同使用