房地产估价房地产典质价值评估

第三节房地产抵押价值评估（★★★）知识点一：房地产抵押价值内涵及评估实质1．房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人不履行债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。也就是说，贷款的取得是以具有足够抵押价值的房地产设定抵押为前提。抵押房地产包括拟抵押房地产和已抵押房地产。2．房地产抵押价值：是假设债务履行期届满债务人不能履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。3．法定优先受偿款：是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括：①发包人拖欠承包人的建筑工程价款，②已抵押担保的债权数额，③以及其他（如划拨的建设用地使用权、增加容积率、改变土地用途应补交的出让金等费用）。但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用、营业税金及附加等拍卖、变卖的费用和税金。4．房地产抵押价值评估三环节：①房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估；商业银行按照公正、公开、透明的原则，择优选择房地产估价机构；②商业银行在对已抵押房地产市场价格变化实施监测时，可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，再次评估房地产抵押价值；③处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构评估公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。●房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。●《房地产估价规范》6．4．2条规定：“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。”这里定义的“抵押价值”等同于市场价值。【注意：变红的这句话是错误的，即教材p223正数第19、20行。抵押价值不等于市场价值，它等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。】菜知识妄点二未：房须地产辽抵押正估价寸的法若律规援定殿（一歪）可迅以设犹定抵总押的歼房地恐产及将对其优抵押哨时的怀要求肝【基镇本制裤度学臂习技略窍：李重点丙记忆匠不得留设定停抵押稻的房陪地产帆，排压除记伟忆可斧以设杂定抵糕押的却房地围产。裳】拆（付1适）抵胀押人急所有蛋的巷房屋妈和其信他地骗上定妈着物拿；颂（劣2较）抵耍押人正依法部有权狼处分肃的抖国有坊土地蚀使用炕权、港房屋裹和其导他地邪上定氏着物裙；撞（辈3垮）抵柴押人仅依法型承包殃并经现发包冷方同妇意抵葛押的捉荒山其、荒杏沟、估荒丘切、荒盐滩（灶四荒细）等丛荒地为的土扰地使题用权幕；屯（务4乒）学蠢校、惕幼儿罗园、细医院旅等以烧公益触为目序的的虫事业蛙单位鸣、社撇会团距体，题以其雁教育永设施而、医留疗卫隐生设季施和仰其他擦社会页公益蒜设施抢以外葱的沫财产掀；两（在5猫）狠依法前取得爷的房打屋所吓有权筛连同墨该房节屋占条用范煤围内甜的土正地使涉用权著，可季以设佛定抵伙押权询；找（脸6肚）以上出让霜方式乳取得科的土惑地使夸用权谜，可悲以设袍定抵拳押权效；亭（瘦7耻）以监出让度方式落取得最的国毅有土降地使钞用权扭抵押讽的，图应当促将抵湾押时腐该国抚有土睛地上滚的房料屋同谦时抵忆押；近（视房随屡地走燕）恭（促8件）以改依法该取得座的国需有土鹊地上标的房搅屋抵族押的配，该沟房屋通占用足范围议内的垃国有用土地豪使用叨权同职时抵末押；沟（蚀地随均房走应）球（惊9连）以孕乡（碌镇）龟、村蚕企业情的厂园房等团建筑株物抵股押的姑，其艳占有恒范围苹内的寒建设男用地茫使用终权同膏时抵陆押；站（侮1先0贫）以罚在建雁工程尚已完榨工部幕分抵罩押的亡，其您土地尘使用淹权随仇之抵纪押。非（二价）不船得设列定抵暮押的妥房地业产驻（屿1节）土朵地秧所有纱权宅；较（蓬2宴）权量属少有争狭议的眼房地悟产；拔所有动权、宁使用累权不狐明或脖者有徒争议痛的房何地产父；瘦（防3竞）用疤于教土育、热医疗窑、市烤政等变公共现福利涝事业刃的房思地产桌；学吗校、薄幼儿膏园、训医院限等绪以公烫益为炮目的纯的咳事业患单位鹅、社窗会团让体的渣教育姨设施菜、医斤疗卫瞎生设称施和垃其他疏社会雅公益脂设施功；杀（冬4大）彻列入欲文物支保护瓣的建嫂筑物趴和有广重要狂纪念舌意义爽的其堆他建调筑物扯；灯（件5货）已备依法熔公告页列入脸征收救范围储的房梳地产镇；吉（夺6盛）被董依法沿查封淋、扣他押、挺监管毙或者记以其窝他形宅式限锈制的近房地贤产；什（坛7悦）耕叹地、攀宅基抵地、完自留馅地、且自留寿山等皇集体脾所有脾的土仍地使沿用权浮（法旅律规朽定可辱抵押舱的除元外）胶；贿（给8丝）以遭法定费程序承确认小为绘违法谈、违笑章的灯建筑链物；斑（塘9戚）依宣法不互得抵棕押的趁其他聚房地待产；璃（胃1秩0棵）叫划拨茫土地呢使用岭权胁不得铃单独女抵押购；阁（牌1逝1鸭）乡漏（镇眼）、殿村企选业的缴（集烘体）田土地柳使用嘴权不垮得单抓独抵唇押。葬【基环本制娇度此奖知识扔点学番习技诵窍：膜分两冠组记确忆，雁一组调是纺“栏有争犹议的鄙、违风章的柳、征损收的程、查坡封梳的摘”梯、另兄一组很是存“耍公益薄的、阅文物阳的、序所有山权、会集体垮使用系权、具乡村黎的袄地箱”浓】下（三签）其庄他限颜制条犹件府★谦（斗1酷）在晒建项此目应栽取得珍四证纸：《榨国有仍土地饥使用泡证》选、《枕建设携用地辩规划寸许可骂证》墙、《四建设肥工程彩规划异许可寺证》宾、《慎建筑携工程好施工援许可厅证》夕；纷★龙（圆2糕）开绍发商番已合麻法出刷售的共房地筹产不策得与辽未出据售的呀房地蒸产一凶起抵捉押；钱★姜（添3穷）预随购商候品房榆贷款蚀抵押鞭的，锡商品此房开戏发项幻目必维须符沙合房绿地产要转让记条件潮并取滩得《胃商品掏房预颂售许诚可证喊》；花（灰4腿）以劣共有乐的房崖地产赤抵押脊的，扣抵押沟人应扒当事篇先征标得其跟他共用有人纲的书预面同冶意；倦（脱5您）以衫已出序租的诸房地待产抵甲押的斯，抵梅押人拘应当鸡将租档赁情尸况告悦知抵芽押权那人，归并将兰抵押陪情况很告知娃承租荣人，兽原租殃赁合赵同继赛续有破效；抖（刊抵押执不破前租赁斩）敲★彩（开6仓）发价包人言拖欠生承包此人的没建筑姑工程买价款片，已旅抵押考担保杏的债榴权数溜额，逢以及边其他篇法定债优先廊受偿秧款，抗均为赢法律贯规定丢优先袋于该胡次抵孝押贷哪款受籍偿的享款额打；重★赌（亭7烦）房屋地产室抵押砍，应什当凭电两证半：《担土地吸使用蓄权证察》、煮《房默屋所轿有权头证》应办理持；喉★催（防8赛）当删事人遣未办脏理抵奉押物鲜登记认的，最不得旺对抗录第三俭人；杆（扮9洪）以怨法律领、法祖规禁桑止流困通的态财产饥或者假不可竿转让伶的财牢产设早定担舞保，牛担保久合同掉无效庄。塞（四质）与暗房地懒产抵纵押估柳价有从关的恒规定纳【稳3+也5驶】狼知识箩点三还：房欢地产悔抵押础价值造评估恨技术蓝路线汽及估否价方寻法立作为共抵押碌物的浓房地蝇产有潜很多发类型道，不劫同类释型的帜房地蛮产具透有不证同的们估价访特点犬和估绑价技慢术路滨线，污但总探体而鱼言，个房地刚产抵异押价厕值评候估应况遵循燃谨慎培、保罪守俭原则雪，选屠用估件价方和法时涨，一糖般注尽量颈将成刚本法央作为席一种排估价崖方法械。大

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