北京房地产开发流程(二级开发)(超级详细)

北京市房地产二级开发2021/5/91基本节点图取得国有土地使用权立项审批规划审批开工审批预售审批其它审批节能审批项目核准建设用地规划许可证修建性详细规划方案建设工程规划许可证施工监理单位招投标备案安全监督备案面积测绘并备案地名核准人防审批消防审批施工许可证预售证交通审批竣工验收规委竣工验收权属登记勘察设计招投标质量监督注册人防规划意见书人防初设审批人防施工图审批园林审批面积实测初始登记销售机构注册备案建委竣工备案流程关系图

此节点为北京市普通商品房二级开发之节点，土地取得方式是通过公开招标、拍卖、挂牌方式取得经济适用房、两限房、廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之项目可参照此节点此节点未含大、小市政的节点内容2021/5/92取得土地使用权的注意事项市规委在规划意见书中明确各地块的具体规划指标，各地块之间有市政路分割2.市国土局在“招拍挂”文件中注明可按各宗地的具体规划指标与竞得单位分别签订出让合同参考规定：2021/5/93取得土地使用权的注意事项注意事项：

公司在实施的土地一级开发项目划分入市土地的规模设计土地入市的顺序选择土地入市的时机控制土地入市的节奏2021/5/94取得土地使用权的注意事项注意事项：非公司实施的土地一级开发项目选择投标主体、成立项目公司结合政策规定确定土地分块方案，搭建项目操作平台2021/5/95节能审批流程编写节能专篇基本流程及所需时间环资处受理向区发改委申报编写申请报告节能中心审核第三方审核其它处室意见取得审批向市发改委申报3至7个工作日1个工作日2至4个工作日1个工作日1个工作日3至5个工作日5至7个工作日3至5个工作日1个工作日注：市发改委自收到申请材料之日起5个工作日内决定是否受理。受理之日起15个工作日内作出审查批复意见（不含专家论证的时间）因特殊情况需要延期的，由主管负责人批准，可以延长10个工作日环资处批办3至5个工作日2021/5/96节能审批主要审查内容:

项目用能总量及能源结构是否合理实施项目是否符合国家、地方和行业节能设计规范及标准项目没有采用明令禁止或淘汰的落后工艺和设备国家规定的其他条件和标准2021/5/97节能审批受约束节点:制约节点:

制约项目申请报告的报批

项目设计方案是否足够深化，提供的设备资料、图纸等数据是否完善合理项目节能专篇编制得是否完备、符合规定项目申请报告是否及时有效2021/5/98项目核准基本流程及所需时间投资处受理向区发改委申报编写申请报告取得能评批复签订出让合同取得审批向市发改委申报2至4个工作日注：市发改委自申请被受理之日起20个工作日内作出决定。20个工作日内不能作出决定的，经负责人批准，可以延长10个工作日。征求意见期间，工作日停止计算3至7个工作日征求市规委意见会签市建委市规委建管处根据项目情况反馈意见，如需重新核发规划意见书，则需要重新审核市建委根据项目情况反馈意见1个工作日1个工作日1个工作日2至5个工作日1个工作日1个工作日2至45个工作日2021/5/99项目核准主要审查内容

符合国家有关法律法规和外商投资产业政策符合国民经济和社会发展中长期规划、行业规划和产业结构调整政策的要求符合公共利益和国家反垄断的有关规定符合土地利用规划、城市总体规划和环境保护政策的要求符合国家规定的技术、工艺标准的要求符合国家资本项目管理、外债管理的有关规定2021/5/910项目核准受约束节点制约节点

节能专篇批复项目申请报告的编制以及是否合格有效土地出让合同

勘察设计招投标的申报年度计划任务的申报

2021/5/911建设用地规划许可证用地钉桩成果基本流程及所需时间综合科受理向区规划委申报土地出让合同规划科审查副局长审查局长决定核发用地证1个工作日1个工作日3至15个工作日1至3个工作日1至3个工作日注：区规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。

项目地名核准1个工作日2021/5/912建设用地规划许可证主要审查内容

实体审查

►确定建设用地的性质►确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积►

其它法律、法规、规章中要求审查的内容形式审查

►所有申报材料是否符合要求2021/5/913建设用地规划许可证受约束节点制约节点

国有土使用权出让合同的签署建设用地及代征地的钉桩成果规划意见书项目地名核准批复

建设工程规划许可证施工许可证预售许可证及国有土使用证2021/5/914勘察设计招投标项目核准批复基本流程及所需时间勘察设计招投标管理处确定勘察设计单位中标通知书1个工作日注：勘察设计招投标管理处审查决定时间为30个工作日(可延长10个工作日)。

规划意见书1个工作日招标立案登记资格预审招标文件审核招投标备案1个工作日3至15个工作日3至10个工作日1至3个工作日2021/5/915勘察设计招投标主要审查内容

勘察及设计单位资格审查及委托代理机构的资格审查对方案的技术指标进行审查程序审查2021/5/916勘察设计招投标受约束节点制约节点

项目立项批复规划意见书

修建性详细规划方案的申报建设工程规划许可证2021/5/917修建性详细规划方案勘察设计招投标审查基本流程及所需时间综合处受理向市（区）规划委申报规划意见书建管处审查副处长审查处长决定方案审定1个工作日1个工作日3至15个工作日1至2个工作日1至2个工作日注：市、区规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。

技术图纸1个工作日其它资料2021/5/918修建性详细规划方案主要审查内容

实体审查

►审查配套指标、车位指标、建筑间距、绿地指标、容积率、户型标准、建筑高度等各项技术指标是否满足城市控制性规划及相关规定的要求►审查项目规模、建筑退线、日照等是否符合要求►历史文化保护规划的相关要求►

其它法律、法规、规章中要求审查的内容形式审查

►所有申报材料是否符合要求2021/5/919修建性详细规划方案受约束节点制约节点

规划意见书勘察设计招投标

建设工程规划许可证人防规划意见书涉及交通、园林的方案2021/5/920规划方案示例2021/5/921建设工程规划许可证规划意见书基本流程及所需时间综合科受理向区规划委申报修建性详规规划科审查副局长审查局长决定核发规划证1个工作日1个工作日5至25个工作日1至2个工作日1至2个工作日注：区规划委审查决定时间为30个工作日(可延长10个工作日)。

图纸资料1个工作日工程档案登记表勘察设计招投标文件项目地名核准2021/5/922建设工程规划许可证主要审查内容

实体审查

►已审查通过设计方案的建设项目：申报图纸是否符合修建性详细规划或已审查通过的设计方案。

►前款规定项目以外的建设项目：

①申报图纸的用地范围与规划确定的范围是否一致

2021/5/923建设工程规划许可证主要审查内容建设项目的性质符合城市规划的要求容积率符合城市规划的要求建筑高度符合城市规划的要求建筑密度、空地率或绿地率符合城市规划的要求停车位数量符合法律、法规、规章和城市规划的要求

2021/5/924建设工程规划许可证主要审查内容建筑间距符合法律、法规、规章和城市规划技术标准的要求，绿化率符合城市规划的要求⑧公共服务设施符合法律、法规、规章和《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》

的规定建设项目后退道路红线的距离符合法律、法规、规章和城市规划技术标准的要求2021/5/925建设工程规划许可证主要审查内容⑩已安排了必要的水、电、气、热等市政基础设施

►其它法律、法规、规章中要求审查的内容。形式审查

►所有申报材料是否符合要求2021/5/926建设工程规划许可证受约束节点

规划意见书及其中的要求修建性详细规划方案及其中的要求工程档案登记资料勘察设计招投标审查通知书项目的地名核准批复技术图纸2021/5/927建设工程规划许可证制约节点

工程施工许可证工程建筑面积预测量预售许可证房屋权属初始登记2021/5/928项目地名核准基本流程及所需时间综合处受理向市规划委申报规划意见书地名办审查副处长审查处长决定地名核准1个工作日1个工作日3至15个工作日1至2个工作日1至2个工作日注：规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。

技术图纸1个工作日其它资料2021/5/929项目地名核准主要审查内容

申请人提交的材料齐全、规范、有效，符合法定形式以上文件图纸均按A4规格折叠装订符合各类城市规划保证全市范围内无重名，并避免同音符合地名科学化、标准化、规范化的总要求，与国家地名标准一致用字符合《中华人民共和国通用语言文字法》要求，不使用生僻字、繁体字、异体字和简化字2021/5/930项目地名核准主要审查内容

无损国家主权及领土完整，不使用外国地名（包括别称、谐音等）符合社会主义精神文明无民族歧视性质和妨碍民族团结内容，少数民族聚居区地名符合民族政策符合北京地名文化传统符合“尊重习惯，照顾历史，体现规划，好找好记”的北京地名命名总原则非纪念地地名原则上不含人名2021/5/931项目地名核准主要审查内容

非纪念地地名原则上不含人名市政设施名称中不含企事业单位名称申请名称的专名、通名齐全，汉语语义明确通名使用准确，与地域功能、建设规模相符申请材料中所用地名（所在政区、四至等）全部为标准地名使用行业专用语词，需有行业主管部门同意使用的函件2021/5/932项目地名核准主要审查内容

合作项目需提交合作方同意申请名称的有效文件住宅区地名更名，需提供经公证处公证的全体业主同意更名的意见（未建、未出租、未出售的，要提供书面说明）公安部门对原有地名变更或撤销没有异议地名命名或更名方案必须公示，征求公众对公示方案的意见，并根据公众意见提出修或确定地名命名、更名方案，按程序报请批准

2021/5/933项目地名核准受约束节点制约节点

规划意见书相关技术文件

建设工程规划许可证预售许可证楼门牌号权属登记2021/5/934施工监理单位招投标备案招标文件编制（含清单）内部招标流程及所需时间确定候选单位注：内部确定候选单位约需7至15天。

7天发放招标文件提问及答疑开标1天4天评标1天2021/5/935施工监理单位招投标备案招标文件发放外部招标流程及所需时间签订合同并备案注：外部确定中标单位约需45天。

1—3天标底编制提供拟派专家资料开标15天1个工作日书面报告备案选定专家并备案评标中标及结果备案1至3个工作日1个工作日1个工作日1至3个工作日1至3个工作日1至3个工作日2021/5/936施工监理单位招投标备案审查内容

程序审查招投标范围与建设方案的一致性招投标内容审查

2021/5/937施工监理单位招投标备案受约束节点制约节点

立项建设工程规划许可证

安全监督备案质量监督注册施工合同及监理合同相关费用的缴纳2021/5/938质量监督注册中标通知书及合同基本流程及所需时间质量监督站北京市、区建委施工图纸审查通知书备案通知1个工作日1至3个工作日注：建委质量监督站审查注册时间为5个工作日。

1个工作日2021/5/939质量监督注册主要审查内容

施工单位、监理单位执行质量管理有关强制性标准及要求质量监督人员的资质审查工程建设应当严格执行国家有关质量管理的基本程序定期进行取样检测并报告2021/5/940质量监督注册受约束节点制约节点

施工单位招标程序及中标通知书施工及监理合同施工图纸审查文件建设工程规划许可证

施工许可证2021/5/941施工安全监督备案中标通知书及合同基本流程及所需时间施工管理处受理、审核并备案北京市、区建委社会保险登记及缴费凭证备案通知1个工作日1至3个工作日注：建委审查备案时间为5个工作日。

1个工作日2021/5/942施工安全监督备案主要审查内容

安全设施、保障措施、安全预案、应急预案及执行建设工程有关的强制性标准工程特种设施的安全保障措施施工企业资质审查及相关人员的资质审查食品安全、消防安全、疾病安全措施及环境保护措施等2021/5/943施工安全监督备案受约束节点制约节点

施工单位招标程序及中标通知书建设工程规划许可证建设用地规划许可证项目社会保险登记手续

施工许可证2021/5/944施工许可证建设用地规划许可证基本流程及所需时间开发办受理向市、区建委申报建设工程规划许可证两项基金副职审查核发许可证1个工作日1个工作日1至2个工作日1至2个工作日注：市、区建委审查决定时间为10个工作日。

技术图纸及审查通知书人防施工图审查备案银行资金证明安全监督备案领导决定质量监督注册1至2个工作日1个工作日2021/5/945施工许可证受约束节点

建设工程规划许可证建设用地规划许可证人防初步设计审查意见安全及质量监督手续施工及监理单位招投标树木移伐审查施工场地占道审批节能及专项基金缴纳等2021/5/946施工许可证制约节点

工程开工预售许可证2021/5/947房屋面积预售测量及备案基本流程及所需时间面积成果报告测量单位成果汇交回执1个工作日注：测绘所审查备案时间为10个工作日(遇如成果修改，不计算时间)。

建设单位测绘所审查成果数据上传3至20天10个工作日1至3个工作日1至3个工作日2021/5/948房屋面积预售测量备案备案主要审查内容

测绘楼栋面积与规划许可证面积一致程度房屋套数、户型、套型面积与规划许可证的一致程度分摊的面积的计算与分摊部位是否合理交叉分摊的计算是否合理其它审核2021/5/949房屋面积预售测量备案受约束节点制约节点

施工图审查通知书建设工程规划许可证人防审查意见项目地名核准批复和土地出让合同

预售许可证2021/5/950预售许可证国有土地使用证基本流程及所需时间市场处受理向市建委申报国有土地使用权出让合同复审副处长审核核发许可证1个工作日1至5个工作日1至2个工作日1至2个工作日注：市建委审查决定时间为10个工作日。

地价款缴纳核实函1个工作日建设工程施工许可证银行资金证明施工合同领导批准测绘成果汇交回执网上数据审核1至2个工作日1个工作日2021/5/951预售许可证主要审查内容

规划许可证相关数据与国有土地使用证、施工许可证等相关数据的一致程度出让楼栋相关数据与规划许可证的对应数据一致程度出让房屋套数、户型、套型面积与规划许可证的一致程度网上上传数据的正确程度建设资金的到位程度2021/5/952预售许可证受约束节点制约节点

国有土使用权出让合同及国有土地使用证建设工程规划许可证项目地名核准批复施工许可证等

房屋预售销售机构备案2021/5/953销售机构注册备案预售许可证基本流程及所需时间市场处北京市建委销售机构资料备案通知1个工作日1至3个工作日注：建委注册备案时间为5个工作日。

1至2个工作日代理合同2021/5/954销售机构注册备案及变更主要审查内容

销售机构资质审查销售内容与预售范围的一致程度备案制约节点

房屋签约2021/5/955销售机构注册备案及变更以下情况需要变更注册

销售代理机构所代理销售项目房屋的范围发生变更开发企业与销售代理机构的委托事项中止项目销售期间，开发企业由自行销售变为委托销售代理机构销售商品房销售代理机构企业名称、注册资本、法定代表人等发生变更2021/5/956人防规划意见书规划方案审定基本流程及所需时间工程处受理北京市民防局规划意见书规划意见1个工作日3至7个工作日注：民防局审查时间为10个工作日。

1个工作日相关图纸审查区民防局联审1个工作日2个工作日2021/5/957人防规划意见书主要审查内容

人防规划布局、人防面积及功能是否满足要求人防专业队的设置及布局防空报警装置的设置等2021/5/958人防规划意见书受约束节点制约节点

规划方案审定规划意见书相关技术图纸及面积计算表

人防初步设计2021/5/959人防方案示例2021/5/960人防初步设计图审查基本流程及所需时间注：民防局审图中心审查时间为10个工作日，（如遇修改，则工作日停止计算）。

人防规划意见审图中心审查北京市民防局规划方案人防工程设计审核批准通知单1个工作日1至3个工作日人防工程初步设计审查意见书3至7个工作日2021/5/961人防初步设计图审查主要审查内容

人防面积审核人防结构审核人防设施审核技术标准审核人防通道及出入口审核

2021/5/962人防初步设计图审查受约束节点制约节点

规划方案审定人防规划意见书

人防施工图设计建设工程规划许可证

2021/5/963人防施工设计图审查基本流程及所需时间注：民防局审图中心审查时间为10个工作日（如遇修改，则工作日停止计算）。

人防初设审核批准通知书审图中心审查北京市民防局人防初步设计审核意见书人防工程施工图备案通知单1个工作日1至3个工作日人防工程施工图设计审查意见书3至7个工作日2021/5/964人防施工设计图审查主要审查内容

初设要求修改的内容人防结构、人防设施审核技术标准审核2021/5/965人防施工设计图审查受约束节点制约节点

人防初步设计审核意见人防初步设计审核批准通知单

施工许可证预售许可证2021/5/966建筑设计防火审核基本流程及所需时间注：消防局审查时间为8或16个工作日。

设计图纸建审处审查北京市消防局规划方案消防审核意见通知书1个工作日3至10个工作日2021/5/967建筑设计防火审核主要审查内容

总平面布局和平面布置中涉及消防安全的防火间距、消防车道、消防水源等建筑的火灾危险性类别和耐火等级建筑防火、防烟分区和建筑构造、安全疏散和消防电梯消防给水和自动灭火系统；防烟、排烟和风、空调系统的防火设计2021/5/968建筑设计防火审核主要审查内容

消防电源及其配电；火灾应急照明、应急广播和疏散指示标志火灾自动报警系统和消防控制；建筑内部装修的防火设计；建筑灭火器配置；有爆炸危险性的甲、乙类厂房的防爆设计；国家工程建筑标准中有关消防设计的其它内容

2021/5/969建筑设计防火审核受约束节点

经审定的规划方案

制约节点

施工图设计

2021/5/970交通组织审核基本流程及所需时间注：交管局审查时间为7个工作日（如遇修改，则工作日停止计算）。

交通影响分析报告秩序处审查北京市交管局规划方案项目交通规划审查意见函1个工作日3至7个工作日2021/5/971交通组织审核主要审查内容

项目内部交通组织方案及流线项目与外部交通组织的衔接大门的设置地上、地下机动与非机动车位的设置及配比等2021/5/972交通组织审核受约束节点制约节点

施工图设计

规划方案交通影响分析2021/5/973交通方案示例2021/5/974绿化方案审核基本流程及所需时间注：园林局局审查时间为7个工作日（如遇修改，则工作日停止计算）。

绿化方案及相关资料建设处审查北京市园林局规划方案园林方案审查意见函1个工作日3至7个工作日2021/5/975绿化方案审核主要审查内容

绿地率及绿化布局集中绿地面积与人均绿地面积地下空间的覆土绿化古树名木的保护要求2021/5/976绿化方案审核受束节点制约节点

规划方案技术图纸

施工图设计景观设计

2021/5/977绿化方案示例2021/5/978规委竣工验收竣工技术资料基本流程及所需时间执法队受理向区规委申报面积测量成果现场验收副局长审核核发验收结果1个工作日1至3个工作日1至3个工作日1至2个工作日注：规委的竣工验收时间为15个工作日。

楼座测量成果1个工作日用地规划证工程规划证局长决定资料审核1至2个工作日1个工作日2021/5/979规划竣工验收主要审查内容

建设项目是否已达到交付使用条件建设项目与审批的内容是否一致对建设内容不一致的处理措施2021/5/980规划竣工验收受约束节点制约节点

竣工资料现场条件面积及控制测量成果

建委的竣工备案2021/5/981建委竣工备案规委竣工验收合格通知书基本流程及所需时间工程质量管理处受理向市、区建委申报消防竣工验收合格通知书现场验收主管领导审核核发竣工备案表1个工作日1至3个工作日1至2个工作日1至2个工作日注：建委的竣工验收备案时间为10个工作日。

人防工程竣工验收合格通知书1个工作日其它竣工资料档案移交证明主任决定资料审核1至2个工作日1个工作日2021/5/982建委竣工备案主要审查内容

申报材料是否齐全有效建设项目是否已达到交付使用条件建设项目与审批的内容是否一致工程质量产否达标等

2021/5/983建委竣工备案受约束节点