浅谈房地产项目的成本和工程控制管理

浅谈房地产项目的成本和工程控制管理陈金豹精品文档放心下载纯依靠简单的战术方针已难以确保在激烈地竞争环境中维持长久良好的竞争力，感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载要性已越来越被开发商所重视，在房地产开发建设的整个过程中(立项、规划设感谢阅读计、建设、结算、销售）每一个环节都要进行严格的、科学的控制管理，尤其是感谢阅读感谢阅读因此，就工程项目管理中的管理制度、管理实施细则以及成本管理这三个方面，谢谢阅读谈谈以下几点拙见，以供大家参考。一、工程部的管理制度根据国家、行业管理部门的有关法律、法规、规范及标准，结合公司的实际感谢阅读精品文档放心下载验收到销售的整个过程均能实现最大的投资回报，在工程建设阶段,为做好工程感谢阅读质量、施工进度及现场安全文明施工的有效控制，应制定工程部管理制度。精品文档放心下载谢谢阅读下开展工作,根据工作需要配备若干专业工程技术人员，工程技术人员在经理的感谢阅读直接领导下，根据不同分工，履行各自的本职工作.感谢阅读规,工程建设的规范及标准，自觉遵守公司的各项管理制度，加强培养科技创新感谢阅读意识能力，不断提高自身的专业技术业务水平。三、认真贯彻执行公司的质量方针及目标，确保工程项目质量目标的实现；感谢阅读积极参与项目规划方案的构思，提出合理化建议;参加施工图设计管理及图纸会谢谢阅读审；参与总包、重要工程分包等工程项目的招标工作。感谢阅读感谢阅读位按批准的施工组织设计做好工程建设的各项工作。五、确定工程总包、分包单位后，根据工程实际情况，召开由承包方、监理谢谢阅读方及相关专业人员参加的工作会议.重点明确工程概况、开竣工时间、质量目标谢谢阅读及合同主要条款内容；把分包项目、材料供应、签证程序、文件收发方式、计划感谢阅读填报时间及应遵守的各项制度及细则等作详细说明,并有较详细的会议记要，并精品文档放心下载由项目经理、总监、甲方项目负责人签字。1六、工程施工阶段要加强管理，在工程建设全过程中进行质量、进度、安全感谢阅读的控制管理;配合监理方定时召开监理例会，做好工程项目的施工日记；严格执精品文档放心下载行国家建筑行业的强制性标准，确保工程质量,实现合同目标。精品文档放心下载精品文档放心下载进行检验、复试，严禁使用未经检验和检验不合格的材料、构配件。精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载轴线位移及模板的刚度和稳定性;钢筋的强度等级、规格、型号、数量、间距、感谢阅读轴线位移、焊接质量、搭接接头位置、箍筋加密区的位置、数量的正确性及保护谢谢阅读层厚度；砼的配合比、水灰比的正确性，砼的平整度、垂直度、轴线位移、施工精品文档放心下载感谢阅读工程部专业技术人员和监理人员要旁站监理,还应注意各种预埋管线的位置的正谢谢阅读确性并保持良好.九、主体工程施工期间，按照施工设计图纸和规范要求,确保建筑砼结构、

砌体结构的标高、垂直度、轴线的正确性；确保所有洞口的标高、位置应符合设

计要求；砼工程模板拆除应有拆除方案,在砼强度达到设计要求和有关规定后，

施工方必须报批后方能拆模。精品文档放心下载十、工程部要制定工程质量管理控制细则,保证工程结构安全，无使用功能

的质量缺陷。严格控制观感质量、细部结构、尺寸误差、土建与安装的交叉作业

的协调,每月组织施工、监理单位进行不少于一次的工程质量、安全检查，做到

每天至少对在建的单位工程和其他施工项目巡视一次，发现问题随时解决。

十一、所有工程技术资料，包括经济签证资料,应办理登记备案手续。

和试验，各种检测、检验、试验全部合格后，应尽快组织初验和正式验收。

抓紧施工,以保证能同时竣工；工程部负责采暖、燃气、供电、自来水等单位的

协调质量管理工作。谢谢阅读出分段竣工图，项目工程全部竣工验收后一个月内做出全部室外管线竣工图;并

电线线路等。感谢阅读十五、工程项目竣工验收后第一年，每个季度应对单位工程进行一次检查，谢谢阅读2发现结构裂缝或其他质量缺陷，应及时与施工方联系进行处理整改。精品文档放心下载十六、单位工程、室外配套工程和零星工程项目竣工验收达到合同目标后，感谢阅读应按合同约定及时与成本合约部核对工程量及有关竣工资料.谢谢阅读谢谢阅读接工作，并做好存档备案工作。感谢阅读括吃、拿、卡、要）,承包商可以理解为恶意行为，应向公司书面投诉，一经查感谢阅读实，公司将严肃处理责任人,公司随时接受任何承包商的书面投诉与改进工作的感谢阅读合理化建议。二、工程管理实施细则1、目的：通过规范施工质量管理,确保合同质量目标的实现；感谢阅读2、施工准备阶段的质量控制2.1在施工图会审前，工程部专业工程师要先熟悉设计文件；感谢阅读2。2在项目开工前，工程部要求总监理工程师组织专业监理工程师审查施精品文档放心下载感谢阅读2。3在项目开工前,工程部负责落实以下工作:参与总监理工程师组织专业监理工程师，审核施工单位的现场项目感谢阅读感谢阅读特种作业人员的资格证、上岗证。2。3.2要求总监理工程师对施工单位报送的测量放线控制成果及保护措施感谢阅读进行检审,符合要求的予以签认并送工程部备案;复核控制桩的保护措施以及平精品文档放心下载面、高程控制网及水准点的测量成果；2.3.3精品文档放心下载理工程师签发,送工程部备案。检查场地平整及压实是否满足施工要求;施工道路及路况质量是否满感谢阅读足运输要求；施工水、电是否满足施工要求；施工单位人员是否已到位，机具、感谢阅读施工人员是否已进场；3、施工过程中的质量控制：3.1精品文档放心下载谢谢阅读促、控制、管理的工作义务。3。2当隐蔽工程施工时（在下一道工序施工完成后难以检查的重点部位）感谢阅读3应进行旁站；对施工单位报送的隐蔽工程报验申请表和自检结果进行现场检查，精品文档放心下载精品文档放心下载限期整改,验收合格前严禁进行下一道工序施工。当发现工程项目施工中存在重大质量隐患,可能造成质量事故或已经造感谢阅读成质量事故的,应于发现2小时内，要求监理人员和专业监理工程师立即报告总谢谢阅读精品文档放心下载责令施工单位停工整改；整改完毕经现场复查，符合规定要求后,方可签署工程感谢阅读复工意见。3。4施工过程质量控制的主要方法和手段工程部对工程项目的施工过程的质量进行跟踪、督促、控制、管理的同时，精品文档放心下载可根据国家法律、法规以及行业相关标准或规范的要求,合同约定，施工组织设谢谢阅读精品文档放心下载法和手段，对施工过程的质量进行有效控制：3。4.1方式：跟随施工进度进行旁站、巡回检查、平行检查；感谢阅读3。4.2方法：现场确认签证、签发指令的审查；各种检测、检验、试验，精品文档放心下载验收、核定；3。4。3手段：发现或判定不符合要求的工程和施工行为,根据不同程度和谢谢阅读影响度，督促、要求监理机构采取下列手段：暂停施工；返工；返修；对不符合精品文档放心下载要求或不合格的材料、配件、设备、施工机械下令停用、禁用;限时纠正；禁止谢谢阅读继续施工等。3。4.4工程使用的重要材料（钢材、水泥、配件、构件）应于进场时即时

前及浇捣中进行检验、核查；工程使用的机具、模板在第一次使用前进行检查；

分项工程在施工过程中进行旁站或检查，施工结束后进行确认或验收;施工单位

提交的自检、试验报告,应及时核查报告内容是否完整、准确、有效。

4、工程竣工验收阶段的管理:感谢阅读供应单位提供，少部分由工程部建立;工程部应完整归档保存.

1、目标：通过规范施工进度管理，确保进度目标的实现；

2、编制施工进度计划感谢阅读2.1施工单位应于第一次工地例会后15天内完成施工组织设计(包含施工总谢谢阅读4进度计划、季月度施工进度计划、各类材料计划）的编制和自审工作，并报监理精品文档放心下载机构审核；2。2总监理工程师在7天内审定批准。公司总工组织工程部经理和相关专业工程师用3—5天内对“施工组织感谢阅读设计进行了解和审查，并由总监理工程师签发实施；2.4根据施工单位编制、监理机构审定、公司总工及工程部审核的计划，工谢谢阅读程部编制出该项目施工进度计划报公司备案。3。施工进度计划管理准备工作：3.11周取得经批准的全套感谢阅读进度计划和进度控制方案.3.2谢谢阅读段的工程内容、工序、关键控制节点、持续时间、控制难点等，编制出便于日常谢谢阅读进度管理的具体工作手册,用于指导每月的进度计划实施的监督和管理，避免工谢谢阅读作的盲目性和随意性。4、施工进度管理工作内容：谢谢阅读及监理单位编制的“施工进度控制方案"，随时检查施工单位的项目开工时间、精品文档放心下载完工时间是否及时完成,真实记录实际进度及相关情况；当发现实际进度滞后于谢谢阅读计划10感谢阅读感谢阅读报工程部经理。4.2意见，制定防范性对策;跟踪检查施工单位人力、材料、机具计划的执行力度;

对甲供材料跟踪公司相关部门人员衔接供货计划的落实。谢谢阅读4.3施.感谢阅读1、目标:确保工程建设有序、文明、安全的完成。按工程部要求,负责协调该施工现场内由公司直接发包的其他单位的施工现场活

谢谢阅读5任制，并组织实施。3、施工中若发现文物、古化石、爆炸物、地下管线及电缆等，应暂停施工，精品文档放心下载保护好现场，并及时向有关部门报告，按照有关规定处理后，方可继续施工。精品文档放心下载4、工程部负责施工现场下列工作的实施：根据公司计划的工程各标段的启动时间,按照建筑规划总平面图和各施感谢阅读谢谢阅读图方案由工程部绘制,公司分管领导批准；并作为施工单位编制“施工平面图"感谢阅读的重要依据；4。2工程部负责督促施工单位必须按批准的该工程施工平面布置图布置各精品文档放心下载类设施。且布置、搭设与使用均须符合安全文明施工规范的规定。感谢阅读4.3非施工场地、共用施工道路、共用设施等由工程部进行综合管理.谢谢阅读5。工程部负责要求施工单位采取有效措施,确保以下工作在受控状态下实感谢阅读施:5。1确保施工单位按经批准的该工程施工平面布置图的规定位置，搭设生感谢阅读产设施、安装施工机械设备、堆放材料、半成品、成品等。精品文档放心下载5.2确保施工单位在施工现场，设置明显的相关标识，施工现场标识的设置谢谢阅读应符合有关规定.5。3工程部应对安全施工措施的制定和执行情况进行监督检查，发现安全

—99和当地行政分管部门的有关规定执行。谢谢阅读5.4确保施工现场道路畅通，排水、排洪、消防系统处于良好状态,保持场

地整洁，及时清运建筑垃圾。谢谢阅读1、目标:通过规范竣工验收管理程序，检查工程完成状况.

窗洞大小、位置等。谢谢阅读3、工程使用功能验收管理3.1检查主要部位：①所有门窗高度、大小、位置、扇数是否按施工图纸及有关文件制作安装.

②所有受水面的流水坡度、滴水线、挡水线是否符合要求,所有经蓄水或泼

水检验处,是否有渗漏、倒坡、集水等缺陷。感谢阅读感谢阅读6排水管灌水与通球试验是否符合要求。⑤建筑立面外观质量是否符合要求。3。2检查结果形成《使用功能质量检查表》.3.3工程部负责组织施工单位，对照《使用功能质量检查表》在规定时间内感谢阅读进行整改.4、工程档案验收管理4.1检查建筑工程施工质量验收系列表、竣工图（包括用于规划验收、面积感谢阅读计算的专项竣工图)是否完整。4。2.检查竣工验收资料是否完整.4.3工程部负责组织施工单位，对照检查意见在规定时间内进行整改。感谢阅读感谢阅读2、工程签证要求：2.1基础工程：平面图、立面图、剖面图：标明所在平面位置、轴线、上下精品文档放心下载感谢阅读的工程量。2.2隐蔽工程:平面图、立面图、剖面图:标明平面位置、设计名称、编号、感谢阅读感谢阅读2。3沟、管、井等综合管网工程：平面图、立面图、剖面图：标明各沟、精品文档放心下载管、井平面定位的中心线、起点、终点、转点的座标及相关数据、各沟、管、井精品文档放心下载的坡向、坡度、标高、基础或垫层的纵向各阶高度、构造细部、基础或垫层的横精品文档放心下载谢谢阅读2。4设计变更：2.4。1以施工报告、洽商单等形式说明事由，说明新旧设计的图名、图号

或文件名等。精品文档放心下载2.4.2图方式.感谢阅读2.5零星工程的签证：2。5。1一般以施工报告、联系单等形式清楚述明背景、原由。

能反映实物量的，反映工程完成的实物工程量；难以反映工程实物

量的(如流沙治理、土层注浆等）,应反映工程各种材料的用量;如实反映投入人

工的工种、工日或工时、投入的机械设备的机种、机型、台班等。

2.6月进度报表：每份月报详细说明各分部分项工程的形象进度；工程量清精品文档放心下载7单分土建与安装两大类，分别按分部分项工程一起报出。3、签证的责任与管理3。1承包人按照工程部在该次量测原始数据的签认时间起开始制作签证单精品文档放心下载及相关资料，并按规定时间完成；签证单及相关资料配套送达指定的相关人员，感谢阅读3.2遇签证及资料不齐、不全、不清、不当等不合格件，发回重新制作.感谢阅读3。3有意修改原始数据属恶意行为。公司有权要求撤换该人员，并拒绝接谢谢阅读感谢阅读的后果,由肇事方承担.三、工程成本管理(一)规划设计阶段的成本控制1、规划设计单位的选择应遵循招标方式，择优确定。感谢阅读织进行“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入施工图设计阶段；每精品文档放心下载谢谢阅读算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各感谢阅读单项的控制目标,并以此控制下一阶段的设计。3、施工图设计合同应具有相关钢筋、水泥等主要材料用量的条款，设计单精品文档放心下载位的《施工图预算》原则上不得突破建设方编制的《建造成本预算》.感谢阅读谢谢阅读小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性等进行会审,提出明确的书精品文档放心下载谢谢阅读投资浪费。5、材料设备的品牌或标准、参数的选用应与工程项目的品质、技术要求相谢谢阅读匹配，在满足使用功能的前提下,杜绝质量超标。6、工程做法应当结合工程项目的实际情况，对规范、图集的做法进行适当精品文档放心下载调整，使之更加经济、合理。（二）招标环节的成本控制1、主体施工单位的选择必须采取公开或邀请招标方式进行.谢谢阅读2、组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就精品文档放心下载招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订招标文件,对投谢谢阅读精品文档放心下载场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见.谢谢阅读83、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等精品文档放心下载进行比较选择。4、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程谢谢阅读度降低工程造价.谢谢阅读感谢阅读开工.6、合同签订必须按规定程序进行,以符合合同审批与签订的规定。感谢阅读（三）施工过程的成本控制现场签证1。施工过程中凡是由乙方提出须经甲方现场签认的、引起工程造价变化又精品文档放心下载不属于包干合同范围的事项及合同明确需现场签证的内容均属于现场签证范围精品文档放心下载谢谢阅读复对照合同及有关文件规定慎重处理。2。现场签证审批权限一般签证2万元以下（含2万元）除项目工程部、预算部签字外,报工程主感谢阅读管副总批准，重大签证2—5万元（含5万元以上报谢谢阅读公司董事长审批。3。现场签证办理：3.1对现场发生需签证的工程内容,要求提案人详细列明事发原因、签证理

副总经理同意且在所需签证工程内容发生后的当天）一式五份及时上报。

3.2对涉及隐蔽工程或其它事后无法再现的工程项目签证,提案人应及时通

知监理工程师、工程部专业工程师和造价人员共同到现场勘查、核定.

3。3对重大的签证，要求提案人应于施工前7天上报，工程部和监理工程

师在接到承包人的申请后三天内就该签证的必要性、可行性、经济性进行审核，

并将审核意见上报公司。感谢阅读3。4工程部在接到经监理工程师签署处理意见的签证单后,一般工程签证必

须有监理公司、现场工程师、成本部经理、工程部经理签字审核、然后报分管副

总经理审批后方可生效。对重大的签证须上报公司总经理或董事长批准。

3.5原则上现场签证按量价分离要求进行，即工程量由工程部负责,价款由

一级领导作出审查意见。精品文档放心下载93。6现场签证没有实施或未全部实施，监理工程师、工程部现场工程师应感谢阅读及时注销或按实重新核定该项签证单，并通知造价人员。工程质量1、工程部专业技术人员应要求监理单位密切配合，严格把关工程质量。一谢谢阅读感谢阅读整改措施,明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予精品文档放心下载以落实整改；把事故报告与处理方案一并存档备案以备索赔.精品文档放心下载2、要特别重视隐蔽工程的旁站和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、预感谢阅读算人员联合施工单位、质检部门共同验收并办理书面手续；凡未经验收签证的,精品文档放心下载精品文档放心下载程，在结算时不予计价。工程进度款1、原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的感谢阅读15％，并在工程进度款支付到工程造价50％时开始抵扣预付备料款.精品文档放心下载2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理：1）施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表。精品文档放心下载2）工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进谢谢阅读感谢阅读料。精品文档放心下载登记付款台帐。15％

工程尾款和5％保修款，以便掌握最终结算主动权.谢谢阅读（四）工程材料及设备管理决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确:

3、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费.

4、工程部对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收

绝付款.谢谢阅读105、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备谢谢阅读谢谢阅读下，择优确定供货单位：6、《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对感谢阅读工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担赔偿责任。感谢阅读7、必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部谢谢阅读牵制制度,不得由一人完成材料采购全过程的行为.8、对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员控制感谢阅读谢谢阅读料和设备进场时应要求出具检验合格证；9.工程中的材料费占整个工程成本的65％及其以上，材料价格应执行造价精品文档放心下载管理部门发布的市场信息价为指导价格,在市场经济条件下的材料价格的波动，感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读条款中约定的材料价格风险，在±5％—±10％内由承包方承担，超过这个比例精品文档放心下载由发包方承担的条款。（五)工程结算管理1、工程结算是指合同价格的结算，合同价格应为合同价款加上按合同规定

进行的合同价款调整（增加或减少）.精品文档放心下载1.1承发包双方协商同意需要调整（增加或减少)合同价款的情况,主要包括：

a）由于发包人原因导致的合同价款调整：如工程变更、发包人违约等。

b）由于非发包人原因导致的合同价款调整：承包人违约、合同缺陷等。

1。2工程变更是指工程范围变更、设计变更。工程范围的变更包括新增工

程和删减工程；设计变更是经发包人统一并发出指令更改工程有关部分的标高、

基线、位置和尺寸及材料等变更工程內容.谢谢阅读2.工程结算的条件：2.1工程质量合格或达到合同要求并按照合同要求取得验收证书是工程结

算的必要条件。结算以工程计量为基础,计量必须以质量达到要求为前提；不是

对承包商已完的工程全部结算和支付，而只结算和支付质量达到要求的部分,对

于工程质量达不到要求的部分一律不予结算和支付价款.感谢阅读2.2变更项目必须有发包人的变更通知。没有发包方的指示，承包商不得作

精品文档放心下载112.3有及时、完整的结算资料。3。完整的结算资料包括（但不限于)以下内容:3。1合同约定对合同价格构成影响的文件及资料：3。2承包人履约情况:a）工程竣工验收资料；b）发包人对承包人履约情况的说明，包括：i.双方确认的已完和未完工程项目一览表；ii.工期或质量未达到合同要求的项目应提供相应明确责任的说明;谢谢阅读iii。承包人违约给发包人造成的损失情况（已办理反索赔的项目除外）;精品文档放心下载iv.合同约定的设备材料清单和工程实际使用的设备材料清单一览表。精品文档放心下载3。3工程结算书：a）结算书编制说明.b）合同价款范围内规定工程内容的结算(结算明细表、汇总表）。

c）合同规定合同价款调整范围内（增加或减少）工程内容的结算。

4。工程结算的审查原则及要点：工程结算应严格按照合同约定的结算方式

进行结算,在承包人风险及责任范围内的工程费用支出不予调整工程价款。

4.1合同价款范围内的结算，应区分不同的发包方式和合同类型进行审查：

是否在实际施工中按合同要求全部完成。谢谢阅读际情况进行审查，重点为工程量的计量。精品文档放心下载c）对于合同约定按照施工图预算加调整计算合